第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)聯(lián)方資金拆借的涉稅方案研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)聯(lián)方資金交易的涉稅籌劃

[摘要] 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與下屬項(xiàng)目子公司之間、與股東之間、以及各項(xiàng)目子公司之間往往存在著大額的資金拆借狀況，而現(xiàn)行的稅收法規(guī)對(duì)關(guān)聯(lián)方間的資金交易有著諸多限制，因此如何規(guī)避資金交易過(guò)程中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為重要。

關(guān)鍵字： 房地產(chǎn)開發(fā) 關(guān)聯(lián)方 資金交易 涉稅籌劃

近十年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金需求不斷膨脹，但由于金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)目前尚不完善，加之前期在國(guó)家宏觀調(diào)控之下，企業(yè)要取得銀行貸款變得越來(lái)越困難，因此眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不通過(guò)內(nèi)部挖潛以解決資金問(wèn)題。

房地產(chǎn)企業(yè)一般是一地一項(xiàng)目公司，滾動(dòng)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)模式，項(xiàng)目公司注冊(cè)資金不足以支付土地出讓金，因此支付土地出讓金一般資金來(lái)源有兩種，股權(quán)和債權(quán)，而債權(quán)資金來(lái)源存在這大量的關(guān)聯(lián)資金交易。

關(guān)聯(lián)資金交易是稅收法律法規(guī)規(guī)定的關(guān)聯(lián)交易的一種，《所得稅法實(shí)施條例》第一百零九條及《征管法實(shí)施細(xì)則》第五十一條所稱關(guān)聯(lián)關(guān)系，主要是指企業(yè)與其他企業(yè)、組織或個(gè)人具有下列之一關(guān)系：

（一）一方直接或間接持有另一方的股份總和達(dá)到25%以上，或者雙方直接或間接同為第三方所持有的股份達(dá)到25%以上。若一方通過(guò)中間方對(duì)另一方間接持有股份，只要一方對(duì)中間方持股比例達(dá)到25%以上，則一方對(duì)另一方的持股比例按照中間方對(duì)另一方的持股比例計(jì)算。

（二）一方與另一方（獨(dú)立金融機(jī)構(gòu)除外）之間借貸資金占一方實(shí)收資本50%以上，或者一方借貸資金總額的10%以上是由另一方（獨(dú)立金融機(jī)構(gòu)除外）擔(dān)保。

（三）一方半數(shù)以上的高級(jí)管理人員（包括董事會(huì)成員和經(jīng)理）或至少一名可以控制董事會(huì)的董事會(huì)高級(jí)成員是由另一方委派，或者雙方半數(shù)以上的高級(jí)管理人員（包括董事會(huì)成員和經(jīng)理）或至少一名可以控制董事會(huì)的董事會(huì)高級(jí)成員同為第三方委派。

（四）一方半數(shù)以上的高級(jí)管理人員（包括董事會(huì)成員和經(jīng)理）同時(shí)擔(dān)任另一方的高級(jí)管理人員（包括董事會(huì)成員和經(jīng)理），或者一方至少一名可以控制董事會(huì)的董事會(huì)高級(jí)成員同時(shí)擔(dān)任另一方的董事會(huì)高級(jí)成員。

（五）一方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須由另一方提供的工業(yè)產(chǎn)權(quán)、專有技術(shù)等特許權(quán)才能正常進(jìn)行。

（六）一方的購(gòu)買或銷售活動(dòng)主要由另一方控制。

（七）一方接受或提供勞務(wù)主要由另一方控制。

（八）一方對(duì)另一方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、交易具有實(shí)質(zhì)控制，或者雙方在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系，包括雖未達(dá)到本條第（一）項(xiàng)持股比例，但一方與另一方的主要持股方享受基本相同的經(jīng)濟(jì)利益，以及家族、親屬關(guān)系等。

第十條 關(guān)聯(lián)交易主要包括以下類型：

（一）有形資產(chǎn)的購(gòu)銷、轉(zhuǎn)讓和使用，包括房屋建筑物、交通工具、機(jī)器設(shè)備、工具、商品、產(chǎn)品等有形資產(chǎn)的購(gòu)銷、轉(zhuǎn)讓和租賃業(yè)務(wù)；

（二）無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和使用，包括土地使用權(quán)、版權(quán)(著作權(quán))、專利、商標(biāo)、客戶名單、營(yíng)銷渠道、牌號(hào)、商業(yè)秘密和專有技術(shù)等特許權(quán)，以及工業(yè)品外觀設(shè)計(jì)或?qū)嵱眯滦偷裙I(yè)產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用權(quán)的提供業(yè)務(wù)；

（三）融通資金，包括各類長(zhǎng)短期資金拆借和擔(dān)保以及各類計(jì)息預(yù)付款和延期付款等業(yè)務(wù)；

（四）提供勞務(wù)，包括市場(chǎng)調(diào)查、行銷、管理、行政事務(wù)、技術(shù)服務(wù)、維修、設(shè)計(jì)、咨詢、代理、科研、法律、會(huì)計(jì)事務(wù)等服務(wù)的提供。

按照現(xiàn)行各類稅收法規(guī)的規(guī)定，關(guān)聯(lián)方間的資金拆借存在如下涉稅問(wèn)題： 1.實(shí)務(wù)中，普遍存在關(guān)聯(lián)方無(wú)償出借資金的現(xiàn)象。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定：企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其他關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。另?yè)?jù)國(guó)稅發(fā)[1995]156號(hào)文件規(guī)定：不論金融機(jī)構(gòu)還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按金融保險(xiǎn)業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。因此出借資金方存在少繳企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期，資金需求量大，其向關(guān)聯(lián)方借得的款項(xiàng)往往超出了其取得的權(quán)益性投資的2倍，而根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]121號(hào))規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例不超過(guò)2∶1，超過(guò)的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在支付關(guān)聯(lián)方利息時(shí)往往不能取得對(duì)方開具的合法票據(jù)，而據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的規(guī)定，利息支出必須取得合法憑據(jù)，否則在匯算清繳時(shí)一律不得稅前扣除。因此房地產(chǎn)開發(fā)存在關(guān)聯(lián)資金交易資金成本轉(zhuǎn)移調(diào)整的問(wèn)題，完全從稅法稅收法律法規(guī)角度解決這個(gè)問(wèn)題非常困難，但單從以下幾個(gè)途徑可以減輕 ：

方案一：統(tǒng)借統(tǒng)還方式

根據(jù)新頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))規(guī)定，建立統(tǒng)借統(tǒng)還資金管理模式，即由集團(tuán)公司或其成員企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)使用。具體操作過(guò)程中，要求能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款后統(tǒng)一調(diào)度使用的證明文件，且借入與轉(zhuǎn)借的利率保持一致，借入借出的路線要清晰，并建立各企業(yè)間利息合理分?jǐn)偟拿骷?xì)臺(tái)賬。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司下設(shè)多家項(xiàng)目子公司，其集團(tuán)公司本級(jí)僅系管理總部(無(wú)融資能力)，下屬項(xiàng)目公司開發(fā)所需資金主要是通過(guò)集團(tuán)公司的法人股東(一家實(shí)體企業(yè))向銀行貸款后取得。現(xiàn)根據(jù)該公司實(shí)際狀況，建立自上而下的統(tǒng)借統(tǒng)還模式。

方案一利弊分析：

優(yōu)點(diǎn)1：借入方出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件后，可在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除；

優(yōu)點(diǎn)2：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字[2000]7號(hào))規(guī)定，在保證借入與轉(zhuǎn)借的利率一致的前提下，無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。

缺點(diǎn)1：在具體操作中，要使得借款協(xié)議、借款利率、借款期限以及利息分?jǐn)偟榷囗?xiàng)要素符合統(tǒng)借統(tǒng)還模式的規(guī)定，需要取得股東單位、集團(tuán)公司及各項(xiàng)目子公司的配合方能實(shí)施；

缺點(diǎn)2：一旦建立統(tǒng)借統(tǒng)還模式后，整個(gè)集團(tuán)內(nèi)本部與各家子公司之間不宜再發(fā)生相互間隨意的資金拆借，特別是進(jìn)入開發(fā)后期、預(yù)收款多的項(xiàng)目子公司其資金有可能會(huì)出現(xiàn)閑置狀況；

缺點(diǎn)3：假設(shè)存在少數(shù)股東，當(dāng)在出借資金給項(xiàng)目子公司時(shí)仍以銀行貸款利率計(jì)息，可能引起少數(shù)股東的不滿；

缺點(diǎn)4：集團(tuán)內(nèi)企業(yè)間利息收付要達(dá)到所得稅的稅負(fù)平衡，必須是資金拆借雙方均為盈利企業(yè)。一旦借入資金的項(xiàng)目公司常年虧損，則集團(tuán)內(nèi)整體稅負(fù)的平衡關(guān)系也可能被打破。

方案二：房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于銷售之后的資金用于長(zhǎng)期股權(quán)投資，將債權(quán)投資轉(zhuǎn)化為股權(quán)投資

鑒于現(xiàn)行稅法的相關(guān)規(guī)定，權(quán)益性投資(長(zhǎng)期股權(quán)投資)是無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的。因此為了規(guī)避上述因債權(quán)性投資所引起的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，可根據(jù)各項(xiàng)目子公司房產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度，逐步增資以解決其資金問(wèn)題。

方案二利弊分析

優(yōu)點(diǎn)1：不再受關(guān)聯(lián)方間拆借資金所引起的涉稅風(fēng)險(xiǎn)困擾，并可規(guī)避匯算清繳需納稅調(diào)增的問(wèn)題；

優(yōu)點(diǎn)2：投資方無(wú)論是資金投入時(shí)還是取得資金回報(bào)(系稅后取得)時(shí)，都無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。

缺點(diǎn)1：對(duì)出借資金方而言，以借款形式可盡早取得利息收入；同時(shí)借入資金方支付利息支出只要票據(jù)合法，即可當(dāng)前稅前扣除。而若以股權(quán)投資形式，則出借資金方需要等被投資的項(xiàng)目子公司自身產(chǎn)生利潤(rùn)后，才能以稅后分紅的形式取得補(bǔ)償。加之房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作周期一般較長(zhǎng)，因此投資方收回資金收益的時(shí)間跨度較長(zhǎng)。此外一旦出現(xiàn)項(xiàng)目子公司虧損的情況，投資方將無(wú)法取得資金回報(bào)；

缺點(diǎn)2：從法律風(fēng)險(xiǎn)角度而言，假設(shè)項(xiàng)目子公司出現(xiàn)巨虧等情況，根據(jù)破產(chǎn)法等規(guī)定，債權(quán)人收回款項(xiàng)的順序先于股東，一旦出現(xiàn)資不抵債情況，股權(quán)投資損失往往大于債權(quán)投資；

缺點(diǎn)3：若項(xiàng)目子公司不是集團(tuán)公司百分之百控股，一旦集團(tuán)公司進(jìn)行增資擴(kuò)股，勢(shì)必會(huì)稀釋其他少數(shù)股東的股權(quán)，因此大股東與少數(shù)股東之間如何平衡利益，值得公司管理層考慮；

缺點(diǎn)4：要根據(jù)項(xiàng)目子公司房產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度及對(duì)資金的需求狀況，逐步增資，在操作上較繁雜，需要辦理驗(yàn)資、工商變更登記等一系列手續(xù)。

方案三：根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）2號(hào)文第三十條規(guī)定，實(shí)際稅負(fù)相同的境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的交易，只要該交易沒有直接或間接導(dǎo)致國(guó)家總體稅收收入的減少，原則上不做轉(zhuǎn)讓定價(jià)調(diào)查、調(diào)整。

總之，隨著稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)關(guān)聯(lián)方交易問(wèn)題的日趨關(guān)注，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更應(yīng)盡早地對(duì)資金拆借作出合理的安排，以確保企業(yè)自身的涉稅風(fēng)險(xiǎn)降至最低。^

第二篇：關(guān)聯(lián)方借款及股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅問(wèn)題匯總

企業(yè)收到關(guān)聯(lián)方借款利息如何納稅？

問(wèn)：A公司先以投資形式投入B公司3300萬(wàn)元，后又改為借款。現(xiàn)在B公司需要支付A公司借款利息200多萬(wàn)元，A公司應(yīng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）>的通知》（國(guó)稅函[1995]156號(hào)）第十條規(guī)定，《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》規(guī)定，貸款屬于“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目的征收范圍，而貸款是指將資金貸與他人使用的行為。根據(jù)這一規(guī)定，不論金融機(jī)構(gòu)還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十八條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（五）項(xiàng)所稱利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構(gòu)成權(quán)益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。利息收入，按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)收到借款利息收入應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

要點(diǎn)總結(jié)：（1）利息收入的界定（2）收入確認(rèn)的時(shí)間（合同約定的應(yīng)付利息日）（3）涉及到的稅種：營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅

非關(guān)聯(lián)企業(yè)間的資金融通是否必須計(jì)提利息？

問(wèn)：我公司將資金融通給了其他非關(guān)聯(lián)企業(yè)，未計(jì)利息，屬無(wú)償提供，是否可以？企業(yè)所得稅及營(yíng)業(yè)稅是否納稅調(diào)整？

答：《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定，條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。但單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不包括在內(nèi)。

前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

因此，無(wú)償提供非關(guān)聯(lián)方企業(yè)資金，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。此外，按照企業(yè)所得稅法及其相關(guān)規(guī)定，非關(guān)聯(lián)方之間的交易行為，不進(jìn)行納稅調(diào)整。

要點(diǎn)總結(jié)：關(guān)鍵在于有償和無(wú)償?shù)慕缍āＳ袃斃U稅，無(wú)償不繳稅。

向股東個(gè)人、職工借款的利息能否稅前扣除？

問(wèn)：某公司因資金困難向股東（自然人）借款，支付的利息能否稅前扣除？該股東收取利息涉及哪些稅種，需要提供哪些憑證，是否需要開具發(fā)票？如果該公司向職工集資，支付利息時(shí)如何處理，能否稅前扣除？

答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)向自然人借款的利息支出企業(yè)所得稅稅前扣除問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]777號(hào)）第一條規(guī)定，企業(yè)向股東或其他與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人借款的利息支出，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》（以下簡(jiǎn)稱稅法）第四十六條及《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]121號(hào)）規(guī)定的條件，計(jì)算企業(yè)所得稅扣除額。

第二條規(guī)定，企業(yè)向除第一條規(guī)定以外的內(nèi)部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時(shí)符合以下條件的，其利息支出在不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，根據(jù)稅法第八條和稅法實(shí)施條例第二十七條規(guī)定，準(zhǔn)予扣除。

（一）企業(yè)與個(gè)人之間的借貸是真實(shí)、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規(guī)的行為；

（二）企業(yè)與個(gè)人之間簽訂了借款合同。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]121號(hào)）第一條規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過(guò)以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過(guò)的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后扣除。

企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：

（一）金融企業(yè)，為5：1；

（二）其他企業(yè)，為2：1.第二條規(guī)定，企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）〉的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)）中《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》規(guī)定，貸款屬于“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目的征收范圍，而貸款是指將資金貸與他人使用的行為。根據(jù)這一規(guī)定，不論金融機(jī)構(gòu)還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

《發(fā)票管理辦法》第十六條規(guī)定，需要臨時(shí)使用發(fā)票的單位和個(gè)人，可以憑購(gòu)銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的書面證明、經(jīng)辦人身份證明，直接向經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開發(fā)票。依照稅收法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)先征收稅款，再開具發(fā)票。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)發(fā)票管理的需要，可以按照國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門的規(guī)定委托其他單位代開發(fā)票。

第十九條規(guī)定，銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。

第二十條規(guī)定，所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的個(gè)人在購(gòu)買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)支付款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時(shí)，不得要求變更品名和金額。

第二十一條規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證，任何單位和個(gè)人有權(quán)拒收。

《稅收征管法》第三十六條規(guī)定，企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。

根據(jù)上述規(guī)定：

（1）向股東等存在關(guān)聯(lián)方的自然人借款，支付的利息不超過(guò)債權(quán)與權(quán)益性投資比例范圍內(nèi)，或符合獨(dú)立交易原則以及借款企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于關(guān)聯(lián)方被借款企業(yè)，在索取對(duì)方發(fā)票后可在稅前扣除。

（2）向內(nèi)部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時(shí)符合以上條件的，其利息支出在不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予扣除。

（3）股東或其他人取得的利息收入應(yīng)按照“金融保險(xiǎn)業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅及相應(yīng)的城建稅及教育費(fèi)附加。

（4）需要臨時(shí)使用發(fā)票的個(gè)人，可到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票。

（5）如果對(duì)關(guān)聯(lián)方?jīng)]有收取利息，但獲得其他經(jīng)濟(jì)利益，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行調(diào)整，核定其利息收入并繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

要點(diǎn)總結(jié)：（1）向股東等關(guān)聯(lián)方借款，支付的利息有范圍（2）準(zhǔn)予稅前扣除的貸款利率有要求（3）利息收入要繳稅（4）代開發(fā)票要有憑據(jù)和經(jīng)辦人身份證明（5）即使沒有利息收入，只要獲得經(jīng)濟(jì)利益，稅務(wù)局就會(huì)核定征收。

如何理解“金融企業(yè)同期同類貸款利率”的含義？ 問(wèn)：《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十八條規(guī)定中的“金融企業(yè)同期同類貸款利率”如何確認(rèn)？央行規(guī)定，“商業(yè)銀行貸款利率浮動(dòng)范圍為基準(zhǔn)利率的0.9，上不設(shè)限”，如果企業(yè)沒有從金融機(jī)構(gòu)貸款，而是直接從非金融機(jī)構(gòu)借錢，其可稅前列支的利息支出的上限如何確認(rèn)？

答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)）第一條規(guī)定，根據(jù)《實(shí)施條例》第三十八條規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予稅前扣除。鑒于目前我國(guó)對(duì)金融企業(yè)利率要求的具體情況，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”，以證明其利息支出的合理性。

“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)。“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。

根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)于非金融企業(yè)之間發(fā)生的借款利率問(wèn)題，中國(guó)人民銀行公布的利率屬于基準(zhǔn)利率，盡管其利率沒有封頂，但按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)）規(guī)定，還是要有所限制。即：應(yīng)符合同期同類貸款利率的水平，主要參考依據(jù)就是本省范圍內(nèi)，本省任何一家的金融機(jī)構(gòu)對(duì)外貸款的利率標(biāo)準(zhǔn)。例如信托公司、財(cái)務(wù)公司均屬于經(jīng)批準(zhǔn)合法的金融機(jī)構(gòu)，其收取的貸款利率可能略高于中國(guó)人民銀行規(guī)定的利率標(biāo)準(zhǔn)，既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。要點(diǎn)總結(jié)：（1）在簽訂合同時(shí)，合同內(nèi)容應(yīng)包括本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。（2）稅前準(zhǔn)予扣除部分為符合同期同類貸款利率的范圍，而且要提供相關(guān)證明。

股 權(quán)轉(zhuǎn)讓可否提前進(jìn)行利潤(rùn)分配？

問(wèn)：2011年5月，我公司想把下屬一家物業(yè)公司的股權(quán)平價(jià)轉(zhuǎn)讓給一家關(guān)聯(lián)公司。該物業(yè)公司截止2010年的利潤(rùn)為400多萬(wàn)元，2011年1－4月利潤(rùn)為500多萬(wàn)元。我公司為了避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，決定先進(jìn)行利潤(rùn)分配，但是按照《公司法》的規(guī)定，是否今年1－4月份的利潤(rùn)要等到所得稅匯算，提取法定公積金后才能分配？若我公司把股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議提前到2011年1月，分配2010年以前的利潤(rùn)是否可以避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？

答：該物業(yè)公司為持續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，由于不能確定2011的稅后利潤(rùn)，根據(jù)《公司法》第一百六十七條規(guī)定，該物業(yè)公司不能分配20111－4月的利潤(rùn)。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]79號(hào)）第三條規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤(rùn)等股東留存收益中按該項(xiàng)股權(quán)所可能分配的金額。

第四條規(guī)定，企業(yè)權(quán)益性投資取得股息、紅利等收入，應(yīng)以被投資企業(yè)股東會(huì)或股東大會(huì)作出利潤(rùn)分配或轉(zhuǎn)股決定的日期，確定收入的實(shí)現(xiàn)。

被投資企業(yè)將股權(quán)（票）溢價(jià)所形成的資本公積轉(zhuǎn)為股本的，不作為投資方企業(yè)的股息、紅利收入，投資方企業(yè)也不得增加該項(xiàng)長(zhǎng)期投資的計(jì)稅基礎(chǔ)。

根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)為，轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)。企業(yè)單純將股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議提前到2011年1月，而未在1月完成股權(quán)變更手續(xù)，不影響收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)。

要點(diǎn)總結(jié)：（1）轉(zhuǎn)讓股權(quán)確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)：協(xié)議生效且完成股權(quán)變更手續(xù).（2）轉(zhuǎn)讓所得=轉(zhuǎn)讓收入-取得時(shí)的成本（3）權(quán)益性投資取得的股息紅利的收入確認(rèn)時(shí)間為：被投資企業(yè)股東會(huì)或股東大會(huì)作出利潤(rùn)分配或轉(zhuǎn)股決定的日期

無(wú)償受讓股權(quán)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

問(wèn)：B公司看中A公司的客戶資源，無(wú)償轉(zhuǎn)讓70%的股份給A公司。請(qǐng)問(wèn)B公司是真實(shí)的無(wú)償轉(zhuǎn)讓，是否不用繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅？A公司如何納稅？繳納期限有何規(guī)定？

答：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。

關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得確認(rèn)和計(jì)算問(wèn)題，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]79號(hào)）規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤(rùn)等股東留存收益中按該項(xiàng)股權(quán)所可能分配的金額。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十二條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)取得收入的貨幣形式，包括現(xiàn)金、存款、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、準(zhǔn)備持有至到期的債券投資以及債務(wù)的豁免等。

企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)取得收入的非貨幣形式，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、股權(quán)投資、存貨、不準(zhǔn)備持有至到期的債券投資、勞務(wù)以及有關(guān)權(quán)益等。

第十三條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確定收入額。

前款所稱公允價(jià)值，是指按照市場(chǎng)價(jià)格確定的價(jià)值。

第二十一條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（八）項(xiàng)所稱接受捐贈(zèng)收入，是指企業(yè)接受的來(lái)自其他企業(yè)、組織或者個(gè)人無(wú)償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。

接受捐贈(zèng)收入，按照實(shí)際收到捐贈(zèng)資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

依據(jù)上述規(guī)定，B公司無(wú)償轉(zhuǎn)讓股權(quán)，視同轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓（贈(zèng)送）協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，按照公允價(jià)值確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，繳納企業(yè)所得稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。

A公司無(wú)償受讓股權(quán)，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，按照實(shí)際收到捐贈(zèng)資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

要點(diǎn)總結(jié)：（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅（2）無(wú)償轉(zhuǎn)讓企業(yè)，視同銷售按照公允價(jià)值確認(rèn)收入，繳納企業(yè)所得稅（3）受讓企業(yè)在即使受到捐贈(zèng)資產(chǎn)時(shí)確認(rèn)收入。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的土地轉(zhuǎn)讓如何繳稅？

問(wèn)：某虧損工業(yè)企業(yè)，由一個(gè)自然人和一個(gè)法人股東（控股）組成。現(xiàn)法人股東擬將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一自然人股東，但希望將原公司的部分土地（已增值）轉(zhuǎn)讓給自己。請(qǐng)問(wèn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及哪些稅費(fèi)？

答：

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的稅收問(wèn)題如下：

1、營(yíng)業(yè)稅及附加：

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）第二條規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。

2、印花稅：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[1991]155號(hào)）規(guī)定：

十、“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目中“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍如何劃定？

“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。

《印花稅暫行條例》稅目稅率表規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人按所載金額萬(wàn)分之五貼花。

根據(jù)上述規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方立據(jù)人均需按合同所載金額萬(wàn)分之五各自貼花。

3、土地增值稅：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2000]687號(hào)）……鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

根據(jù)上述規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓的股權(quán)表現(xiàn)形式主要為土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的，需繳納土地增值稅。

4、企業(yè)所得稅：

《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額。包括轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十六條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（三）項(xiàng)所稱轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入，是指企業(yè)轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等財(cái)產(chǎn)取得的收入。

根據(jù)上述規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得屬于轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得，需繳納企業(yè)所得稅。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第七十一條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第十四條所稱投資資產(chǎn)，是指企業(yè)對(duì)外進(jìn)行權(quán)益性投資和債權(quán)性投資形成的資產(chǎn)。

企業(yè)在轉(zhuǎn)讓或者處置投資資產(chǎn)時(shí)，投資資產(chǎn)的成本，準(zhǔn)予扣除。

投資資產(chǎn)按照以下方法確定成本：

（一）通過(guò)支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購(gòu)買價(jià)款為成本；

（二）通過(guò)支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為成本。

根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)于企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)應(yīng)按上述規(guī)定確定計(jì)稅依據(jù)，將轉(zhuǎn)讓所得扣除投資資產(chǎn)成本后的所得按法定稅率25%計(jì)繳企業(yè)所得稅。

二、土地轉(zhuǎn)讓涉及的稅收問(wèn)題如下：

1、營(yíng)業(yè)稅及附加：

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅及附加。

2、印花稅：

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅[2006]162號(hào)）第三條規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

根據(jù)上述規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方立據(jù)人均需按合同所載金額萬(wàn)分之五各自貼花。

3、土地增值稅：

《土地增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

根據(jù)上述規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)繳納土地增值稅。

4、企業(yè)所得稅：

同股權(quán)轉(zhuǎn)讓，屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)并入收入總額繳納企業(yè)所得稅。自然人股東平價(jià)轉(zhuǎn)讓股份是否繳個(gè)人所得稅？

問(wèn)：我公司自然人股東王某出資200萬(wàn)元，占實(shí)收資本的5%.現(xiàn)王某將其持有的股權(quán)按照200萬(wàn)元平價(jià)轉(zhuǎn)讓給我公司，工商、稅務(wù)等手續(xù)全部合法、有效，請(qǐng)問(wèn)王某平價(jià)轉(zhuǎn)讓此股權(quán)是否需要繳納個(gè)人所得稅？

答：王某平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，如無(wú)正當(dāng)理由則應(yīng)繳納個(gè)人所得稅。主要政策依據(jù)如下：

一、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅管理的通知》（國(guó)稅函[2009]285號(hào)）第四條規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估和審核。對(duì)扣繳義務(wù)人或納稅人申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得相關(guān)資料應(yīng)認(rèn)真審核，判斷股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否符合獨(dú)立交易原則，是否符合合理性經(jīng)濟(jì)行為及實(shí)際情況。對(duì)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低（如平價(jià)和低價(jià)轉(zhuǎn)讓等）且無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照每股凈資產(chǎn)或個(gè)人股東享有的股權(quán)比例所對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)份額核定。

二、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)核定問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第27號(hào)）規(guī)定，自然人轉(zhuǎn)讓所投資企業(yè)股權(quán)（份）（以下簡(jiǎn)稱股權(quán)轉(zhuǎn)讓）取得所得，按照公平交易價(jià)格計(jì)算并確定計(jì)稅依據(jù)。

（一）符合下列情形之一且無(wú)正當(dāng)理由的，可視為計(jì)稅依據(jù)明顯偏低：

1.申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于初始投資成本或低于取得該股權(quán)所支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)的；

2.申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)份額的；

3.申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的；

4.申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的；

5.經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他情形。計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可采用本公告列舉的方法核定。

文件同時(shí)規(guī)定了計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的判定方法具體包括：

1.所投資企業(yè)連續(xù)三年以上（含三年）虧損；

2.因國(guó)家政策調(diào)整的原因而低價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)；

3.將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對(duì)轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

4.經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。

要點(diǎn)總結(jié)：（1）平價(jià)轉(zhuǎn)讓要符合獨(dú)立交易原則（2）不符合獨(dú)立交易原則的要核定征收個(gè)人所得稅

企業(yè)股權(quán)無(wú)償贈(zèng)與如何繳納所得稅？

問(wèn)：企業(yè)為了穩(wěn)定管理人員，繼續(xù)為企業(yè)發(fā)展出力，從原有股東股權(quán)中劃出24.61%的股權(quán)無(wú)償贈(zèng)與6名管理人員，請(qǐng)問(wèn)股東贈(zèng)與方所得稅如何處理？接受贈(zèng)與方其股權(quán)所得是否按照其他所得繳納個(gè)人所得稅？

答：《個(gè)人所得稅法》第二條規(guī)定，下列各項(xiàng)個(gè)人所得，應(yīng)納個(gè)人所得稅：

一、工資、薪金所得；

二、個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得；

三、對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得；

四、勞務(wù)報(bào)酬所得；

五、稿酬所得；

六、特許權(quán)使用費(fèi)所得；

七、利息、股息、紅利所得；

八、財(cái)產(chǎn)租賃所得；

九、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；

十、偶然所得；

十一、經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]78號(hào)）第三條規(guī)定，除本通知第一條規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%.依據(jù)上述規(guī)定，個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)股權(quán)取得的受贈(zèng)所得，不屬于個(gè)人所得稅征稅范圍，因此無(wú)需繳納個(gè)人所得稅。

但部分地區(qū)稅務(wù)部門對(duì)個(gè)人股權(quán)贈(zèng)與個(gè)人，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征收個(gè)人所得稅。

參見如下：

《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅征收管理的通知》（粵地稅函[2009]940號(hào)）第五條加強(qiáng)對(duì)個(gè)人股權(quán)贈(zèng)與個(gè)人所得稅的征收管理規(guī)定：

（一）個(gè)人將股權(quán)贈(zèng)與供養(yǎng)關(guān)系、贍養(yǎng)（撫養(yǎng)）關(guān)系、繼承關(guān)系人的，贈(zèng)與方與受贈(zèng)方均不征收個(gè)人所得稅。供養(yǎng)親屬包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。

（二）除上述不征收個(gè)人所得稅的三種情形外，個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)股權(quán)的，以贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與股權(quán)價(jià)格減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目，適用20%稅率，計(jì)算征收個(gè)人所得稅。

《河北省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅管理的通知》（冀地稅函[2009]119號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)無(wú)償轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為的管理。一是對(duì)于繼承、遺產(chǎn)處分、直系親屬之間無(wú)償贈(zèng)予股權(quán)的情況，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅。

對(duì)于其他情形的自然人股東將股權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)股權(quán)取得的受贈(zèng)所得，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%.要點(diǎn)總結(jié)：（1）繳納個(gè)人所得稅的范圍（2）無(wú)償受贈(zèng)股權(quán)繳納繳納個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)=贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與股權(quán)價(jià)格減贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材料涉稅問(wèn)題分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材料涉稅問(wèn)題分析

在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中, 材料費(fèi)用構(gòu)成工程開發(fā)成本的主要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)公司為了確保房地產(chǎn)工程質(zhì)量, 節(jié)約工程成本, 對(duì)工程所需材料、設(shè)備等常常采用 “ 甲供材料 ” 的形式。

甲供材料是指房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行施工招投標(biāo)與施工單位簽訂施工合同時(shí)，建設(shè)方或開發(fā)方為甲方，施工單位為乙方，合同中規(guī)定該工程項(xiàng)目中所使用的主要材料或設(shè)備由甲方(開發(fā)方)統(tǒng)一購(gòu)入并提供給乙方進(jìn)行工程施工，而乙方對(duì)于相應(yīng)甲供材料僅提供勞務(wù)的一種建設(shè)單位與施工單位之間材料供應(yīng)、管理和核算的方法。

在房地產(chǎn)開發(fā)中，甲乙雙方簽定以甲供材料形式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何繳納稅款，如何取得合法的票據(jù)及如何代扣代繳稅款，本文針對(duì)相關(guān)涉稅問(wèn)題進(jìn)行分析：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供工程材料：

房地產(chǎn)開發(fā)商與施工單位簽訂施工合同，由某建筑施工企業(yè)A承包一項(xiàng)目的主體建筑工程，同時(shí)甲乙雙方的承包合同約定，該工程的主要建筑材料（混凝土、鋼材）1000萬(wàn)為甲供材料，其余材料由乙方自行采購(gòu)，合同承包總價(jià)（不含甲供材料）5000萬(wàn)，這種情況下的甲供材料稅金如何確認(rèn)？

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)。另外《成都市地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充意見的通知》(成地稅發(fā)[1994]第39號(hào))規(guī)定：不論建安企業(yè)實(shí)行雙包或單包，均應(yīng)按照工程造價(jià)(直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)、稅金)和價(jià)外費(fèi)用作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征建安營(yíng)業(yè)稅。(成地稅發(fā)[1994]第39號(hào))規(guī)定的單包，即甲方提供材料，乙方僅提供勞務(wù)的施工方法。

因此，該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基數(shù)為6000萬(wàn)（5000+1000），應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為：6000萬(wàn)元ⅹ3.3%=198萬(wàn)元。至于這6000萬(wàn)營(yíng)業(yè)額的營(yíng)業(yè)稅及附加198 萬(wàn)元(6000*3.3%)應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān),則視具體情況確定。按稅法的規(guī)定，甲供材料包含在施工營(yíng)業(yè)額中，相應(yīng)的稅金也應(yīng)以施工企業(yè)作為納稅義務(wù)人進(jìn)行繳納，但施工工程造價(jià)(產(chǎn)值)是由料工費(fèi)利潤(rùn)稅金組成，如房地產(chǎn)企業(yè)在與施工單位的結(jié)算中未包括此部份稅金，則施工單位繳納甲供材料相關(guān)稅款后，施工企業(yè)可要求房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)；在一定條件下，房地產(chǎn)企業(yè)也可能承擔(dān)甲供材料部分相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅及附加。為此：

1、如果建筑施工項(xiàng)目造價(jià)結(jié)算中包含了所有材料，則稅金全部由施工方承擔(dān)并交納。甲方可以憑采購(gòu)甲供材料取得的增值稅普通發(fā)票或其他銷售貨物類的發(fā)票直接入成本（或工程物資），甲方應(yīng)向乙方收取金額為5000萬(wàn)元且用計(jì)算機(jī)開具的《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》。

2、如果建筑施工項(xiàng)目造價(jià)中未包含甲供材料1000萬(wàn)元，則甲供材料部分應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅有兩種繳納方法：一是由乙方繳納，乙方繳納后再要求甲方承擔(dān)此部份稅金并追加決算金額；二是在乙方未繳納甲供材料相應(yīng)營(yíng)業(yè)稅及附加的情況下，在稅收征收管理實(shí)踐中，許多稅務(wù)機(jī)關(guān)要求實(shí)際承擔(dān)款項(xiàng)方（甲方）繳納甲供材料的營(yíng)業(yè)稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司提供設(shè)備：

房地產(chǎn)開發(fā)商與施工單位簽訂施工合同，由某建筑安裝公司為某房地產(chǎn)項(xiàng)目安裝中央空調(diào)設(shè)備，主要空調(diào)設(shè)備500萬(wàn)由甲方采購(gòu)供應(yīng)，安裝勞務(wù)費(fèi)為100萬(wàn)。這種方式的甲供材料設(shè)備的稅金又如何確認(rèn)？

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)。但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》財(cái)稅[2003]16號(hào)規(guī)定：其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。《成都市地方稅務(wù)局關(guān)于下發(fā)建筑安裝工程不計(jì)入應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的設(shè)備名單》（成地稅函[2003]177號(hào)）規(guī)定：空調(diào)機(jī)組屬于設(shè)備的范圍。為此，乙方的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為100萬(wàn)，也就是說(shuō)，該設(shè)備價(jià)值不作為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，相應(yīng)的，這甲供設(shè)備也就不需要交納營(yíng)業(yè)稅金。在本案例中，甲方取得的發(fā)票分為兩類：、憑采購(gòu)中央空調(diào)設(shè)備取得的增值稅普通發(fā)票或其他銷售貨物類的發(fā)票直接入成本（或工程物資），2、甲方應(yīng)向乙方收取總計(jì)金額為100萬(wàn)元的建筑業(yè)發(fā)票。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供裝飾材料的涉稅問(wèn)題：

房地產(chǎn)開發(fā)商與施工單位簽訂施工合同，由某建筑安裝公司承包該項(xiàng)目的裝飾工程，裝飾材料200萬(wàn)元由房地產(chǎn)企業(yè)自行采購(gòu)并提供（即甲供材料），乙方僅向甲方收取勞務(wù)費(fèi)及部分輔助材料80萬(wàn)元。這種情況下的該合同的營(yíng)業(yè)稅金如何確認(rèn)？

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)。同時(shí)，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]第114號(hào)）規(guī)定：納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。上述以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)是指，工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購(gòu)，納稅人只向客戶收取人工費(fèi)、管理費(fèi)及輔助材料費(fèi)等費(fèi)用的裝飾勞務(wù)。此，現(xiàn)行稅法將建筑業(yè)裝飾勞務(wù)中甲供材料和設(shè)備的價(jià)款排除在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額之外，即該合同項(xiàng)下的營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為80萬(wàn)元，房地產(chǎn)企業(yè)提供的裝飾材料（甲供材料）200萬(wàn)元，不納入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅的基數(shù)。

在本案例中，甲方取得的發(fā)票分為兩類：

1、憑采購(gòu)裝飾材料取得的增值稅普通發(fā)票或其他銷售貨物類的發(fā)票直接入成本（或工程物資），2、甲方應(yīng)向乙方收取總計(jì)金額為80萬(wàn)元的建筑業(yè)發(fā)票。

四、房地產(chǎn)企業(yè)在甲供材料條件下如何履行代扣代繳稅款義務(wù)：

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕第177號(hào)）規(guī)定：建筑企業(yè)從事跨地區(qū)(包括省、市、縣，下同)工程提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的及在勞務(wù)發(fā)生地沒有辦理稅務(wù)登記或臨時(shí)稅務(wù)登記的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以建設(shè)單位作為代扣代繳義務(wù)人。因此房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)對(duì)施工單位應(yīng)繳納的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅予以代扣代繳，代扣代繳的范圍也包括甲供材料的金額。具體方法：

1、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間：

建設(shè)方為扣繳義務(wù)人的，其扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為扣繳義務(wù)人支付工程款的當(dāng)天；總承包人為扣繳義務(wù)人的，其扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為扣繳義務(wù)人代納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。

2、扣繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅地點(diǎn)：

①、扣繳義務(wù)人代扣代繳的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅款的解繳地點(diǎn)為該工程建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地。

②、扣繳義務(wù)人代扣代繳跨省工程的，其建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅款的解繳地點(diǎn)為被扣繳納稅人的機(jī)構(gòu)所在地。3其他注意事項(xiàng): 納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按月就其本地和異地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)取得的全部收入向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，就其本地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入繳納營(yíng)業(yè)稅；

同時(shí)，自應(yīng)申報(bào)之月(含當(dāng)月)起6個(gè)月內(nèi)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其異地建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)收入的完稅憑證，否則，應(yīng)就其異地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納營(yíng)業(yè)稅。上述本地提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)是指獨(dú)立核算納稅人在其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收管轄范圍內(nèi)提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)；上述異地提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)是指獨(dú)立核算納稅人在其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收管轄范圍以外提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，房地產(chǎn)通常以土地、建筑物及房地合一等三種形態(tài)存在。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)周期長(zhǎng)、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征，銷售方式一般包括現(xiàn)房銷售、期房銷售，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用期房銷售方式。所謂期房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購(gòu)買人，并向購(gòu)買人收取定金或房款的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售業(yè)務(wù)的處理方法，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的規(guī)定是一致的；而期房銷售業(yè)務(wù)的處理方法，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要采用預(yù)售制度，故本文只討論期房銷售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋時(shí)涉及的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理為：由于企業(yè)銷售商品不滿足收入確認(rèn)條件，當(dāng)收到預(yù)售款時(shí)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購(gòu)買方時(shí)，再確認(rèn)收入。即收到期房房款時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目；房屋竣工并交付給購(gòu)買方時(shí)，借記“預(yù)收賬款”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

例：C市M房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有二級(jí)開發(fā)資質(zhì)，2007年2月新開工建設(shè)S樓盤，該項(xiàng)目占地面積90畝（約60000平米），規(guī)劃許可建筑面積為200000平米，共13棟高層普通住宅，分三期建設(shè)（其中第1期建設(shè)10—13號(hào)樓共60000平米、第二期建設(shè)6－9號(hào)樓共60000平米、第三期建設(shè)1－5號(hào)樓共80000平米）。2007年5月10日取得第1期建設(shè)的預(yù)售許可證，M公司根據(jù)前期客戶儲(chǔ)備情況決定于5月16日開盤銷售，開盤當(dāng)日即熱銷70％，取得收入20000萬(wàn)元，截至10月30日一期房源全部銷售完畢共取得預(yù)售收入30000萬(wàn)元。M公司根據(jù)市場(chǎng)需求情況，決定于2007年12月開始進(jìn)行二期建設(shè)，并于2008年4月5日取得第2期的預(yù)售許可證，同時(shí)開始進(jìn)行二期的預(yù)售，截至2008年8月二期房源銷售完畢并取得預(yù)售收入33000萬(wàn)元。鑒于第1、2期的銷售情況，M公司決定于2008年10月開始建設(shè)第3期，并于2009年2月取得第3期預(yù)售許可證，截至6月30日第3期房源全部銷售完畢，并取得48000萬(wàn)元收入。S項(xiàng)目第1期于2008年12月30日竣工交房，第2期于2009年5月31日竣工交房，第3期于2010年6月30日竣工交房，該項(xiàng)目共發(fā)生開發(fā)成本70000萬(wàn)元（其中1期成本20000萬(wàn)元、2期成本21000萬(wàn)元、3期成本29000萬(wàn)元）。2010年10月30日取得稅務(wù)部門土地增值稅清算報(bào)告，該項(xiàng)目清算土地增值稅款為1500萬(wàn)元。土地增值稅預(yù)征比率為1％，所得稅稅率為25％。

M公司2007年取得第1期預(yù)售房款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄為：

借：銀行存款 300000000

貸：預(yù)收賬款——S項(xiàng)目——第1期 300000000

2008年、2009年取得預(yù)售房款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄同上。

2008年12月第1期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)第1期收入及成本：

借：預(yù)收賬款——S項(xiàng)目——第1期 300000000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——S項(xiàng)目——第1期 300000000

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——S項(xiàng)目——第1期 200000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品——S項(xiàng)目——第1期 200000000

2009年、2010年第2期、第3期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)收入及成本的會(huì)計(jì)分錄同上。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的涉稅會(huì)計(jì)處理

（一）營(yíng)業(yè)稅的處理

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第五條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全

部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其他納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋收到預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)計(jì)算并繳納營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝收到的預(yù)收款項(xiàng)×5％，會(huì)計(jì)分錄為：借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目，同時(shí)計(jì)算城建稅及教育費(fèi)附加，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。承上例，2007年取得第1期預(yù)售房款時(shí)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅金及附加的會(huì)計(jì)分錄為：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 16500000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 15000000

——應(yīng)交城建稅 1050000

——應(yīng)交教育費(fèi)附加 450000

2008年、2009年取得第2期、第3期預(yù)售房款時(shí)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅會(huì)計(jì)分錄同上。

（二）土地增值稅的處理

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算方法是：應(yīng)納稅額＝∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）。在實(shí)際工作中，分步計(jì)算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計(jì)算，即：土地增值稅稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣除項(xiàng)目。為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以按照取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20％扣除。

由以上土地增值稅的計(jì)算方法來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)要計(jì)算其應(yīng)交的土地增值稅首先要計(jì)算出房地產(chǎn)銷售的增值額，而計(jì)算增值額要先計(jì)算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費(fèi)用等扣除項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)，在銷售時(shí)，房地產(chǎn)的開發(fā)還沒有竣工，成本還不能核算出來(lái)，所以其土地增值稅無(wú)法計(jì)算。對(duì)于這種情況，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)按照收到款項(xiàng)和各地規(guī)定的預(yù)征比例計(jì)算應(yīng)預(yù)交的土地增值稅。根據(jù)計(jì)算出的預(yù)征土地增值稅金額借記“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目；實(shí)際繳納時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。項(xiàng)目竣工后符合收入確認(rèn)條件時(shí)，按照當(dāng)期的結(jié)算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計(jì)算的當(dāng)期結(jié)算收入應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅費(fèi)用：借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（按照當(dāng)期結(jié)算收入、結(jié)算成本以清算口徑計(jì)算），貸記“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目。項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行土地增值稅清算，對(duì)前期預(yù)征的土地增值稅款和計(jì)提的土地增值稅費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，在取得稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算報(bào)告、土地增值稅清算金額確定后，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計(jì)計(jì)提的土地增值稅費(fèi)用）、“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目（差額），貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計(jì)已繳納的土地增值稅）；實(shí)際補(bǔ)交時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目（清算稅款總金額－前期累計(jì)已預(yù)繳的土地增值稅款）。若為退稅，則做相反的賬務(wù)處理。

由于會(huì)計(jì)和稅法的規(guī)定不同，企業(yè)實(shí)際繳納土地增值稅時(shí)在企業(yè)所得稅前扣除，而會(huì)計(jì)上確認(rèn)的費(fèi)用滯后，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本在企業(yè)所得稅前扣除是可抵扣的暫時(shí)性差異，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅沒有影響，但考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，還是應(yīng)該注意到會(huì)計(jì)和稅法上的差異。在填報(bào)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表時(shí)也應(yīng)注意到這一點(diǎn)，在該項(xiàng)目生命周期所分布的幾年中將土地增值稅費(fèi)用進(jìn)行連續(xù)跟蹤調(diào)整。

承上例，2007年M公司取得第1期預(yù)售房款時(shí)，預(yù)交土地增值稅的會(huì)計(jì)分錄為：

借：待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅 3000000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 3000000

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 3000000

貸：銀行存款 3000000

2008年、2009年第2期、第3期預(yù)售房款，預(yù)交土地增值稅的會(huì)計(jì)分錄同上。

2008年12月S項(xiàng)目第1期竣工，自行計(jì)算土地增值稅會(huì)計(jì)分錄為：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅 3000000

貸：待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅 3000000

2009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行計(jì)算土地增值稅會(huì)計(jì)分錄同上。

2010年10月30日，清算土地增值稅款為1500萬(wàn)元，而預(yù)繳土地增值稅為1100萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)交土地增值稅款400萬(wàn)元，會(huì)計(jì)分錄為：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅 4000000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 4000000

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 4000000

貸：銀行存款 4000000

（三）企業(yè)所得稅的處理

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]299號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

承上例，2007年M公司預(yù)售業(yè)務(wù)毛利為6000萬(wàn)元（30000×20％），預(yù)交營(yíng)業(yè)稅及附加1650萬(wàn)元，預(yù)交土地增值稅300萬(wàn)元，預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅額為4050萬(wàn)元（6000－1650－300），預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)預(yù)交的企業(yè)所得稅為1012.50萬(wàn)元（4050×25％），會(huì)計(jì)分錄為：

借：所得稅費(fèi)用 10125000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅 10125000

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)預(yù)售業(yè)務(wù)不確認(rèn)收入，而稅法規(guī)定取得預(yù)收款項(xiàng)時(shí)應(yīng)交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時(shí)性差異。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異計(jì)算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費(fèi)用”科目，同時(shí)調(diào)整該的應(yīng)納稅額。

承上例，假設(shè)2008年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額8000萬(wàn)元，其中：資產(chǎn)減值損失100萬(wàn)元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)開支400萬(wàn)元（允許稅前扣除金額為280萬(wàn)元），公益性捐贈(zèng)支出300萬(wàn)元，贊助支出100萬(wàn)元，該預(yù)收賬款凈增加33000萬(wàn)元（預(yù)計(jì)毛利率為20％）。則2008年的企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)處理如下：

應(yīng)交所得稅＝應(yīng)稅所得額×所得稅稅率＝（利潤(rùn)總額±納稅調(diào)整項(xiàng)目）×所得稅稅率＝（8000＋100＋120＋100＋33000×20％）×25％＝3730（萬(wàn)元）

遞延所得稅資產(chǎn)＝100×25％＋33000×20％×25％＝1675（萬(wàn)元）

所得稅費(fèi)用＝3730－1675＝2055（萬(wàn)元）

會(huì)計(jì)分錄為：

借：所得稅費(fèi)用 20550000

遞延所得稅資產(chǎn) 16750000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅 37300000

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)核算工作，并設(shè)置“遞延稅款備查登記簿”，詳細(xì)記錄每項(xiàng)暫時(shí)性差異發(fā)生的原因、金額、預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)回期限、已轉(zhuǎn)回金額等。做到原預(yù)計(jì)多少利潤(rùn)，銷售結(jié)算時(shí)抵減多少，遞延所得稅資產(chǎn)增加多少，銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回多少，哪個(gè)項(xiàng)目結(jié)算，就抵減哪個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)。

第五篇：物業(yè)管理企業(yè)主要涉稅

物業(yè)管理企業(yè)主要涉稅問(wèn)題集中在營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅上，下面分情況給大家介紹一下稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的一些問(wèn)題。

一、營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題

（一）未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入

全部或部分營(yíng)業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項(xiàng)計(jì)入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來(lái)科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)業(yè)收入”，少繳營(yíng)業(yè)稅。

案例1：某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大廈代收餐費(fèi)、車位費(fèi)、租線費(fèi)、電話占線費(fèi)2848702.25元（其中2000年1月至12月代收2271986.25元，2001年1月至12月代收576716元），計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目，未繳納營(yíng)業(yè)稅。違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。”及第五條：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。”的規(guī)定，造成少繳營(yíng)業(yè)稅142435.11元。(備注：價(jià)外費(fèi)用未作計(jì)稅依據(jù)

物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。屬于價(jià)外費(fèi)用的內(nèi)容，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)稅納稅范圍。即：代收款項(xiàng)）

案例2：檢查人員在對(duì)一家物業(yè)管理公司實(shí)施稅務(wù)檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該單位一直以來(lái)，將預(yù)收的物業(yè)綜合管理費(fèi)記入“預(yù)收賬款”科目，未及時(shí)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。截止2002年9月，該帳戶貸方余額為794947.08元。該行為違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。”，第五條“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”，和第九條”營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑證的當(dāng)天”的規(guī)定，造成少繳納營(yíng)業(yè)稅39747.35元，城建稅2782.31元，教育費(fèi)附加1192.42元。

案例3：經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，（1）某物業(yè)管理公司分別于2001年3月6日、7日收取某物業(yè)管理中心物業(yè)管理費(fèi)收入49017.61元和7736.24元，計(jì)入“應(yīng)收帳款”科目，未計(jì)營(yíng)業(yè)收入，未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。（2）該單位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元，計(jì)入“應(yīng)收帳款”科目，未計(jì)應(yīng)稅收入，未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。上述行為違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。”第四條“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)稅規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額×稅率。”第九條“營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。”及營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務(wù)業(yè)”稅率為5%。另?yè)?jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。”《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定繳納教育費(fèi)附加。”鑒于以上規(guī)定，造成應(yīng)繳未繳營(yíng)業(yè)稅3837.69元，及城建稅268.64元和教育費(fèi)附加115.13元。

（二）收入直接沖減支出類科目

物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費(fèi)用、支出類科目，逃避納稅。

案例4：某物業(yè)公司2000年和2001年支付給供電局的公共區(qū)域的電費(fèi)分別為1144773.28元和1405543.3元，沖減了物業(yè)管理費(fèi)收入，違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。”和國(guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。”造成少繳納營(yíng)業(yè)稅127515.83元。2.特殊問(wèn)題

（一）價(jià)外費(fèi)用未作計(jì)稅依據(jù)

物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

（二）應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得

物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到“營(yíng)業(yè)外收入”科目，逃避納稅。

案例5：北京某物業(yè)管理有限責(zé)任公司在收取物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)，另按物業(yè)管理費(fèi)5.5%收取業(yè)主稅金，2000年收取業(yè)主稅費(fèi)合計(jì)15313.74元，2001年收取業(yè)主稅費(fèi)合計(jì)20051.4元。該企業(yè)2000年7月和9月分別收取代理業(yè)務(wù)勞務(wù)費(fèi)319.84元和4526.46元，記入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。2001年6月代收款項(xiàng)手續(xù)費(fèi)共計(jì)28208.11元記入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。以上各項(xiàng)均未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條、第四條：“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。”第五條：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。”第九條：“營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。”的規(guī)定，并根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表“服務(wù)業(yè)-其他服務(wù)業(yè)”依照5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，該企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅共計(jì)3409.96元。

（三）暫收款項(xiàng)未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅

物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項(xiàng)，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時(shí)或入住后準(zhǔn)備裝修時(shí)，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金，不計(jì)入“營(yíng)業(yè)收入”，少繳營(yíng)業(yè)稅。

（四）從“應(yīng)交稅金”推算營(yíng)業(yè)收入與記載“營(yíng)業(yè)收入”不符

按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅推算營(yíng)業(yè)收入，與記載的“營(yíng)業(yè)收入”不符。

（五）房屋銷售收入未繳營(yíng)業(yè)稅

房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時(shí)，不按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。

物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為：

根據(jù)京地稅營(yíng)「1997」386號(hào)《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有限電視費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅”服務(wù)業(yè)”稅目中的”代理行為”，因此對(duì)物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有限電視費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)其從事物業(yè)管理服務(wù)取得的其他全部收入（含規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)外各種加收金額），應(yīng)按照服務(wù)業(yè)稅目5％稅率計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。

物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定：

根據(jù)京地稅營(yíng)「2000」59號(hào)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》的規(guī)定： 1.對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不征營(yíng)業(yè)稅的代收基金，系指建設(shè)部、財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》（建住房[1998]213號(hào)）中規(guī)定的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”。2.對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代收的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”，憑其持有的北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專用發(fā)票》或北京市住房資金管理中心（含所屬分中心）為其出據(jù)的《住房維修基金交存書》上注明的實(shí)際發(fā)生額認(rèn)定。3.對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不征收營(yíng)業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實(shí)際房租轉(zhuǎn)交結(jié)算發(fā)生額認(rèn)定。

4.對(duì)物業(yè)管理企業(yè)超出上述認(rèn)定范圍的代收款項(xiàng)，一律視同其相關(guān)業(yè)務(wù)收入或價(jià)外收入，照章征收營(yíng)業(yè)稅。

5.物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)取得收入后，必須向付款方開具由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票。

二、個(gè)人所得稅涉稅問(wèn)題 1.常見問(wèn)題

（一）勞務(wù)報(bào)酬不申報(bào)納稅或按工資薪金申報(bào)納稅

未簽訂勞務(wù)合同的臨時(shí)工作人員的勞務(wù)報(bào)酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動(dòng)取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個(gè)人所得稅，而不是按勞務(wù)報(bào)酬的稅率代扣代繳稅款。

案例6：某物業(yè)公司2001年支付給臨時(shí)聘用人員的勞務(wù)報(bào)酬，金額為18720元，是按照工資、薪金所得稅目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，應(yīng)按勞務(wù)報(bào)酬所得稅目補(bǔ)繳個(gè)人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國(guó)稅發(fā)[2003]47號(hào)文件《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國(guó)稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則若干具體問(wèn)題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個(gè)人所得稅1584元。

（二）不全額申報(bào)納稅

按月發(fā)放的工資、補(bǔ)助、獎(jiǎng)金、過(guò)節(jié)費(fèi)等不是全部并入工資、薪金繳納個(gè)人所得稅，而是計(jì)入“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目，逃避繳納個(gè)人所得稅。2.特殊問(wèn)題

（一）出差補(bǔ)助未繳納個(gè)人所得稅。

（二）發(fā)放股利、實(shí)物等未代扣代繳個(gè)人所得稅。

三、企業(yè)所得稅涉稅問(wèn)題 1.常見問(wèn)題

（一）不應(yīng)扣除的費(fèi)用計(jì)入成本、費(fèi)用類科目，少繳企業(yè)所得稅

例7：某物業(yè)管理公司2000年1月至2001年12月支付管理人員誤餐補(bǔ)貼73656元計(jì)入“管理費(fèi)用”，未計(jì)入工資總額，根據(jù)《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款：“……誤餐補(bǔ)貼應(yīng)作為工資薪金支出”之規(guī)定，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅24306.48元。

（二）未結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅

全部或部分營(yíng)業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項(xiàng)計(jì)入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來(lái)科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)業(yè)收入”，少繳企業(yè)所得稅。2.特殊問(wèn)題

（一）以收抵支，逃避繳納企業(yè)所得稅

物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、教育費(fèi)附加返還、國(guó)家補(bǔ)貼收入、資產(chǎn)的盤盈、財(cái)產(chǎn)及現(xiàn)金的溢余等，以收抵支或收入不入賬，逃避繳納企業(yè)所得稅。

（二）重復(fù)列支成本、費(fèi)用

在成本、費(fèi)用中預(yù)提某項(xiàng)尚未發(fā)生的支出，當(dāng)某項(xiàng)支出發(fā)生時(shí)又列入成本、費(fèi)用科目，造成重復(fù)列支，少繳企業(yè)所得稅。

四、房產(chǎn)稅涉稅問(wèn)題 1.常見問(wèn)題

（一）企業(yè)擁有已竣工的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，未記入“固定資產(chǎn)”科目，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅

（二）企業(yè)擁有未竣工但已達(dá)到使用狀態(tài)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，并已開始投入使用，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅 2.特殊問(wèn)題

企業(yè)代理業(yè)主經(jīng)營(yíng)出租業(yè)務(wù)，代收租金，未按規(guī)定代扣代繳房產(chǎn)稅，營(yíng)業(yè)稅，印花稅等相關(guān)稅金。