第一篇：房地產新政分析

房地產新政分析

一、政策出臺的背景和目的

自2011年開始實施的住房限購、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應等綜合性政策措施，對穩定房價特別是一些熱點城市房價過快上漲，發揮了關鍵作用。但是自2012年四季度以來，部分地區放松調控的意愿有所增強，出現了住房成交量價齊升的勢頭。

特別是進入2013年以來，部分熱點城市和區域中心城市交易量持續放大，房價反彈趨勢明顯，加之一些不實信息的誤導，市場預期出現變化，部分城市非理性購地購房現象有所抬頭。具體表現在以下幾個方面：

1、中國房地產是推動宏觀經濟還是伴隨中國宏觀經濟觸底回穩

在房地產業與中國宏觀經濟關系上，歷來存有兩種對立的觀點。一種認為房地產業是國民經濟的支柱產業，是宏觀經濟的先行者和拉動者。另一種認為房地產業是民生性的消費產業，其中存在的投資性要予以遏制。

在中國宏觀經濟出現連續十個季度下滑的時候，前者認為房地產投資和消費對宏觀經濟中的投資拉動和擴大內需至關重要，房價沒有打下來，宏觀經濟倒下來了。后者認為解決宏觀經濟問題根本不需要靠房地產，在房地產政策調控不放松的條件下，宏觀經濟不是正在觸底回穩嗎？

實際情況是在2012年6月前后，中國房地產實現了在投資、銷售兩個方面反轉，而中國宏觀經濟是在當年第四季度觸底回穩。總體上中國房地產的市場表現和國家宏觀經濟表現相一致，盡管存在時間差異。一批人認為宏觀經濟趨穩了，又可以騰出手來解決房地產調控中價格問題了，畢竟要兌現承諾。

2、新舊年度交替之際市場正常向好還是面臨價格失控危境

這些年對房地產市場的認知和評估上一直存在尖銳分歧。一種認為這是一個處于發育、需要培育的巿場，盡管存在供應總量不足、供求結構失衡、價格上漲過快的煩惱，但從長周期看市場總體還是平穩健康發展的。另一種認為這是一個充滿泡沫和投機的邪惡市場，且市場機制己經失靈需要不斷進行行政干預和政策調控。

到了去年四季度，特別是今年春節前后，人們對巿場形勢和調控效果出現尖銳分歧。一部分人認為房地產巿場回暖向好，符合國家＂穩中有進＂經濟方針，監控主要城巿房價有升有降，總體房價控制在8%上下和GDP增幅大致相當，交易面積高低互現市場出現分化。另一部分人認為春節上海交易面積和北京房價暴漲，面對一線城市的市場局面，調控若不升級，一線城市房價將會失控。

實際情況是上海春節期間不過交易了四千多平米42套房，北京價格失控所指是二環內的二手房交易價格個案。國家統計局根據1月份全國房地產市場的數據認為，今年房價走勢總體是趨穩的，不存在價格暴漲的條件。一批人是已容不得交易量放大市場回暖而必需嚴格限購，容不得價格上漲而必需打掉預期。

3、政府換屆之際是作房地產政策調控總結還是提出延續性指導要求

按照常規，政府換屆之際一般不做重大決策，留待后任處理，尤其是換屆己進入最后倒計時刻。用最后一次國務院常務會議再行房地產調控之實質部署，突出地體現本屆政府在房地產巿場調控上的堅定態度，也向市場和后續政府明確傳達出今年全年的國家層面的政策走向。

一部分人認為，當前應該“繼續堅持”調控不放松，而不是“繼續加強”調控。市場環境既不具備價格下跌也不具備價格暴漲的條件。中國房地產產業和市場需要精心培育和呵護，在整個中國宏觀經濟低位運行開始回暖的關頭，政策選擇尤其需要慎重。另一部分人認為，中國房地產市場成交量的放大、價格的上漲，都是不能容忍的。特別是北京、上海一線城市最近兩個月的市場表現，可用“瘋狂”稱謂。如果不予以及時遏制，將會對全國房地產市場帶來嚴重的負面作用。

實際情況是一些權威的媒體和一批有影響力的學者專家，在年底和1月份就已經不斷的向社會釋放新一輪調控的必要性和新一輪調控即將到來的信息，市場先后傳出直到現在也未經證實的消息，“北京人均24建筑平方米以上的家庭要交房產稅”、“三套房不貸、二套房停貸、一套房加貸”、“二套房首貸七成，貸款利率為基準利率的1.3倍”、“個稅提為增值額的20%，營業稅改土地增值稅（增值額的17.6%），二手房增值額的37.6%歸政府”。也有人認為所有的房地產稅收都有加碼的空間。

2012年全年商品房和商品住宅成交均價分別上漲7.7%和8.4%，這和我國GDP增長幅度大致相當，高于CPI的上漲幅度又低于全國城鄉居民可支配收入的增長幅度。中國房地產業協會在其編撰的研究報告中認為，“2012年房地產市場發展是不平衡的市場，開發投資、銷售面積和銷售價格在不同地區、不同城市和不同企業之間差異性明顯”；“70個大中城市新建商品房和商品住宅市場價格有升有降，總體穩中有升，第四季度較為明顯”；“2012年中國房地產市場總體上是平穩健康發展的”。新華社評論認為本次調控是“在樓市上漲預期愈演愈烈之時”，“再次釋放強烈信號”。由此可見，調控并不是在樓市上漲成為現實之時的舉措，而是在預期愈演愈烈之時的動作。

二、對房地產市場的影響

“國五條”地方細則落實首周，多地房地產市場出現降溫跡象，主要表現在成交量環比下降，但是價格未出現下降趨勢。

二手住宅市場與細則實施前相比出現較大落差，成交量、新增客源量出現明顯回落。根據鏈家地產市場研究部統計，在4月1日至7日的一周內，北京二手房市場新增客源量環比下降約28%，成交量環比上周下降幅度超80%，日均成交水平可能處于200套左右。

新房市場成交量也出現下跌跡象，某研究中心數據顯示，在4月1日至7日一周內，一線城市成交指數為97.15，環比下跌55.41點。其中上海成交面積跌幅最大，達88.57%，廣州下跌77.12%。二線城市成交同樣出現下降趨勢，4月首周成交指數為135.87，環比下跌65.13點，其中呼和浩特成交面積跌幅最大，環比下跌70.85%，三、四線城市成交指數環比下跌73.99點，達118.48。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，一方面3月細則落地前，購房需求集中釋放，基本透支了未來半年左右的購房需求，另一方面，由于新政的出臺，買賣雙方心態已由之前的爭取快速成交，變成觀望等待。

鏈家地產市場研究部研究員張旭表示，新政出臺，購房者觀望情緒加重，造成成交量大幅下滑。以北京為例，由于網簽暫停，新政后的簽約客戶還未進行到過戶環節，因此個稅新政還未實際落地，購房者也在等待。

但值得注意的是，胡景暉指出，雖然成交量環比下降，但同比仍增長。中國指數研究院數據顯示，在4月首周監測的42個城市中，除廣州、長沙、蘇州等7個城市外，其他城市周均成交量同比均上漲。其中成都漲幅最大，達208.06%。在價格方面，無論二手房還是新房都沒有出現降價趨勢。“在購房者選擇觀望、購買需求大幅萎縮的同時，更多業主并未急于降價出售，也選擇觀望。”胡景暉說。“市場并未一下冷淡”，中原地產市場總監張大偉在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，由于部分新政施行還未跟上，政策影響效果有限。但由于4月是政策落實月，各地可能會跟進補充條款，因此，市場趨冷是必然趨勢。張大偉同時表示，未來價格方面下調難度大。“雖然北京等城市很快會增加限價商品房土地供應量，但由于開發商資金較為寬裕，市場還將處于博弈期，但繼續上漲的可能性明顯減少。另外，如果調控持續半年以上，到三季度房價肯定會明顯調整。”

三、對房地產行業的影響

“房地產開發者主要受交易量影響，只要交易量保持一定規模，他們受影響不大。由于沒有新樓盤出現，中心城區的二手房成為稀缺資源，稅負由下游買方承擔，20％個稅的調節作用有限。真正的高收入者早就有充足的房源，不得不買的購房者多屬于剛需。”胡怡建分析。

國家統計局數據顯示，3月份我國居民消費價格指數（CPI）同比上漲2．1％，但統計不包含住房價格變動。房租的升幅要高于CPI整體的升幅，居住價格同比上漲2．9％。其中，住房租金價格上漲3．7％，水、電、燃料價格上漲2．2％，建房及裝修材料價格上漲0．9％。

廈門大學中國資本市場研究中心主任屈文洲告訴本報記者，房地產成為投資的巨大市場。高收入者不怕增加一點稅負，只要認為收益依然高于銀行存款，還是會選擇投資房地產。因此“國五條”對購房主力抑制作用不大。

某房地產集團總裁助理給本報記者算了一筆賬，目前的房產稅、20％的交易稅還不能抵消房產升值的利潤，購房三年后再賣，雖然有20％的差價個稅，但房價可能升值了40％到50％，那還是穩賺的。雖然“國五條”影響到部分人收益，但炒房依然有利可圖，市場總體不會受很大沖擊。再者地方財政比較吃緊，20％個稅的落實也會大打折扣。從經驗看，這個調控政策可能上半年緊，下半年松一些。調控方式一兩年一變，變來變去市場也就對政策不敏感了。

漢宇地產市場研究部經理付偉日前表示，雖然3月CPI回落，但是經濟環境未能明顯改善，通脹預期不會因此改變。通脹會導致樓市需求難以降溫。如果調控政策反反復復只是一再的抑制需求，調控房價的難度會越來越大。

“政策需通盤考慮，不能朝令夕改。通過個人所得稅調控房價，恐非有效手段。個人所得稅是商品銷售結束之后的征稅行為，屬于下游環節，間接發生作用。通過直接對商品課稅可能會影響更明顯。”付志宇說。

四、對地區影響的差異性

1、對昆明的影響

新“國五條”昆明細則出臺已一周，昆明房產交易中心的稅務窗口近一周來的日均辦理手續量也整體下降了六七成。多家中介透露，進入4月份后，二手房（房源、代理、租房）成交量明顯減少。與之相比，新房成交量升溫。

4月以來二手房“高燒”驟降 昨日，從昆明房產交易中心稅務窗口工作人員處了解到，近一周以來稅務窗口日均辦理手續在150份左右，對比3月份的500份左右的業務量，整體下降了六七成。

從多家中介公司工作人員反映的情況看，二手房3月成交量大增，4月回落是普遍現象。張先生負責的片區包括白馬小區、近華浦路以及西園路，僅就他負責的這個片區而言，3月的成交量就達到了30多套，比之前增長了3到5倍，但4月以來的交易量明顯下降。但不論是買房的價格還是租房的價格都沒有出現明顯上漲，昆明的房價一向都比較穩定，而這個月租房的人明顯多了。

相比二手房市場的降溫，清明小長假過后，昆明新房的日交易量卻出現了回暖跡象。有數據顯示，在小長假3天當中，最多的一天成交了121套房子。可小長假一過，4月7日當天卻成交了292套新房，成交面積28725.28平米。除去假期，從數據統計發現，4月3日和4月7日單日成交量均在270套以上。

另外據統計，今年3月，昆明市住宅及商業共有8宗土地、4個項目獲得了規劃建設公示，過規總凈用地面積30.241706萬平米，總建筑面積達155.867646萬平米。3月份獲得規劃建設公示的項目中，西山區有1宗地塊、1個項目；官渡區6宗地塊、2個項目；五華區1宗地塊、1個項目。其中純住宅地塊有7宗，共3個項目；商業、辦公用地1宗，1個項目過規。3月，盤龍區、呈貢新區及保障房項目均沒有獲得審批公示。

2、對上海的影響

2013年3月，上海二手房指數為2661點，比2月上升45點，環比上漲1.72%，漲幅比2月擴大1.37個百分點。3月1日新“國五條”實施細則出臺，政策最先傳導至二手房市場，追趕“末班車”的緊迫情緒愈演愈烈，扎堆過戶，交易激增。月度成交初步統計6萬套左右，超過2009年歷史高位3.2萬套的紀錄，且價格持續追高。

上海二手房指數辦公室認為，“新國五條”對二手房影響遠大于一手房，由此在新政出臺的第二天各交易中心就上演二手房連夜過戶的現象，并在新政后的第一周達到高峰。由于地方細則尚未跟進，在不確定的政策預期下，一些洽談中的買賣加速，上家擔心日后價格回落，下家擔心個稅最終仍轉嫁房價，于是買賣雙方搶著追趕政策“末班車”；二手房交易周期大幅縮短，閃簽頻現，不少房源當天掛牌當天出手，甚至有的改善客在一天內買進賣出。同時，為了規避20%個稅，二手房流程出現提前審稅再進行交易。由這種緊迫心理助推的購房潮一直延續到地方細則出臺的3月底才逐漸恢復平靜，導致3月二手房市場出現了少有的、非理性的購房高峰。

3月1日，國務院出臺“新國五條”，要求進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，出售自有住房按轉讓所得20%計征個稅，限購覆蓋城市全部行政區域。3月14日，住建部部長姜偉新表示堅決執行20%所得稅政策。3月30日，上海細則落地，強調對個人轉讓住房依法嚴格按轉讓所得20%計征所得稅;并嚴格執行二套房貸政策，嚴禁或暫停發放三套及以上的房貸。這次調控力度之大令市場始料不及。

“新國五條”細則出臺，上海二手房市場出現了少有的追趕政策“末班車”、入市購房的火爆局面，尤其在3月前三周表現突出。隨著月底地方細則落地的臨近，最后一周二手房成交逐漸降溫，直至3月30日上海細則正式落地且并未看出有政策緩沖區，意味著這一波的“末班車”行情宣告終止。

上海二手房指數辦公室分析到，出臺的上海細則并不細，但嚴格征收20%個稅，將改變市場預期，亦彰顯政府決心，對買賣雙方心理沖擊很大。至于個稅轉嫁是否抑制，拭目以待。二手房市場或出現“冰凍期”，購房者分流導致一手房市場需求量增加。

3、對廣州的影響

“國五條”廣州細則已于日前正式落地。與眾多專家猜想所不同的是，與北京、上海等地的地方細則相比，廣州細則對一些較受關注的條款仍未有定論。然而，盡管廣州政策向柔，但市場的反應卻并不小。

國五細則出臺后恰逢清明假期過去，記者在采訪中發現，今年以來一直在價格上態度較硬的開發商們開始有所動作，不少樓盤都推出了較為誘人的折扣，甚至有項目推新時打出了接近8折的優惠。而由保利地產[微博]主辦的首屆房產推介會將于4月12日-14日舉行。據悉，此次保利首屆房產推介會集結了保利地產廣州、佛山、東莞、中山、珠海、陽江6城15個樓盤，囊括保利全線產品，從剛需、改善、豪宅、旅游度假住宅產品到商業、寫字樓等大型城市綜合體近萬套房源。此次保利“房交會”的項目促銷力度也十分給力，最高單套優惠金額高達108888元/套。

有機構分析認為，由于廣州國五細則較為務實，使得部分開發商對市場預期出現分歧。而近日以來樓盤的放松口風使得剛需買家入市購房的積極性再度提升。

眾多近郊樓盤打折促銷

“現在優惠比較大的應該是郊區盤。”廣州某房企營銷總監向記者表示。今年以來，由于成交不錯，樓盤在價格上一般都咬得比較緊，較少出現有低折扣大幅優惠的現象。然而從3月份起，廣州打折樓盤就變得多了起來。據記者了解，各大樓盤在4月的市場報價中，基本都出現了優惠的字眼。特別是番禺、花都等供應量比較大的近郊區域，折扣的優惠幅度更大。

搜房網數據監控中心的數據顯示，截至4月1日，廣州在售住宅項目共327個，而4月推出優惠的項目有163個，占比接近一半。其中，打折力度最大的樓盤集中在近郊區域。番禺區是4月新盤打折較為集中的區域之一，推出優惠的樓盤數量達到31個，僅次于花都。廣州亞運城項目更是全市優惠最大的樓盤，其購房優惠可以去到81折。而莊士映蝶藍灣，全款折扣也可以去到91折。作為中小戶型較為集中的區域，番禺在今年以來成交量一直都是廣州十區二市的前三甲。記者了解到，4月折扣較大的樓盤推出的戶型也基本以中小戶型為主，除了番禺君華柏廣場以全新盤的身份推出誠意登記95折以外，其余項目都屬于老盤新推如商業性質的奧園養身廣場一次性付款95折優惠以及番禺云山詩意的團購優惠4萬并額外99折等。據統計，番禺在4月份推出較大折扣優惠的項目有9個。

與番禺相比，花都的優惠樓盤則更多。據統計，廣州十區二市打折優惠項目最多的區域仍然是花都，打折樓盤達到50個。優惠樓盤占比依然達到74%。與上一個月相比，這些樓盤的優惠力度也有所加大。其中，云峰花園四期優惠由全款97折增加到全部94折，城央御景新增四房團購6字頭送契稅，并且一至三房可以享受購房92折優惠。此前已經有較大優惠的在售項目學府南苑，4月也推出全部在售房源86折的優惠，優惠力度僅次于番禺的亞運城。記者發現，花都推出優惠的50個項目中，除了學府南苑折扣低至86折外，祈福輝煌臺的購房優惠也有額外的91折。

與近郊優惠較大的狀況相比，廣州中心區域由于在售項目量并不多，開發商在價格上則顯得較為淡定。但與前幾個月相比，優惠樓盤的數量也增加不少。中心六區推出優惠的在售項目共有43個，其中白云區就占了其中的13席。中海云麓公館和保利云禧這兩個高端樓盤都在4月推出了預訂優惠，其中中海云麓公館是20萬抵50萬，而保利云禧則是50萬抵80萬。優惠樓盤增加較多的是荔灣區，由此次的3個增至8個。其中中鐵荔灣國際城的優惠由原來的最高95折再度放松，變為5萬抵20萬房款的優惠。而有購房者向記者表示，保利在芳村的項目針對關系戶的內部認購的折扣甚至可以去到16000元/平方米，相比于現時超過18000元/平方米的市場價，相當于打了9折。

開發商應對不一

3月31日晚，廣州“國五條”細則終于踩著最后期限出臺，成為了一線城市中最晚公布地方版細則的城市。相比于北京、上海這些一些城市，穗版的國五條顯得十分溫和。對于市場較為關注的二套房轉讓稅率以及增城、從化限購等問題都仍未有最終定論。

經緯行研究中心就認為，穗版的國五細則既是“寬松留有余地”，同時也是“多方面確保市場可控”。分析認為，廣州細則是延續了廣州一貫務實的作風，更多傾向于市場化調控。而在這種“有保有壓”的政策之下，開發商對于往后市場走向則顯得想法更多。

特別是在市場新增供應方面，廣州政府在穗版國五條細則中也表明了姿態，包括在土地供應量和供應結構方面均有所側重，不僅加大了土地供應量，也加重了中低價位、中小套型普通商品住宅的供應比例，從供應的源頭上以求解決供求矛盾，以滿足未來剛需客戶的持續釋放。由此可見，本輪調控廣州政府其實是將行政手段和市場手段相融合，同時也讓市場知道政府在政策方面留有一手，多方面確保市場走向的可控。

供應量的加大，對于開發商清庫存并不太有利。“新盤低折賣的情況很少，老板也不愿意，現在優惠力度較大的都是老盤。”上述營銷總監曾向記者表示。記者也發現，在4月盡管有不少樓盤都以加大優惠作為賣點，但全新盤卻只有番禺君華香柏廣場，而推出的折扣力度也并非特別大，屬于正常的節奏。而如亞運城、學府南苑、祈福輝煌臺這些優惠力度較大的樓盤都屬于老盤，更多是為了清貨。

五、對購房者自己的影響

調查中得知，目前市民對國家與之有關的政策普遍比較關注，約8成的人知曉新政情況，且對征收20%個稅迎來強烈反應。調查結果顯示，在新國五條出臺后表示淮安在售樓盤房價仍上漲的超過五成；同時調查顯示，認為淮安樓市今年上半年房價將會小幅上漲的占51.90%，認為房價將將停滯的占3.46%，而對于房價下跌的占比僅為20.07%，由此，也不難看出，購房者對于淮安房價上漲預期明顯。

此外調查顯示，有購房計劃的人中近4成的人表示此政策對個人購房計劃有影響，他們希望國家能夠區別對待，在出臺具體細則時應該有區別的征稅。調查中絕大部分市民認為國家主要是為了抑制投機投資性購房而出臺的強力舉措，也有部分市民認為國家有通過此政策增加稅收的考慮。但也有2成準購房者表示，新政策的出臺對我的買房計劃沒有影響。還是會根據自己的需求與考量，選到合適的房子再選擇出手。記者在天元新府華城樓處采訪到購房者張先生表示，“新政策的出臺會影響我對意向樓盤的選擇，感覺新政出臺后房價將會有上漲的趨勢。我選擇新房，主要關注點，一是價格，二是物業服務，三是戶型。

對于尚未落地的新政，房地產開發企業心態平和，被調查的10家房地產開發企業中，70%認為目前高額的土地征收拆遷費用、材料費和人員工資，即使國家實施該項政策，湘潭房價仍然會繼續上漲。

第二篇：2011中國房地產新政分析及市場展望研討會

2011中國房地產新政分析及市場展望研討會

時間：3月17日周四下午2：30

地點：大華賓館28樓

主持人：中國指數研究院華中分院唐明

主講人：中國指數院研究員張偉

盈科律師事務所執行主任李建波

邀請媒體：晨報、晚報、搜房網、新浪網、金牌雜志、新聞頻道、現代房產頻道 論壇嘉賓：

事務流程：

1、會場布置，2、接待簽到、贈送禮品；

3、交換名片；

4、入場；

5、3：00開場白，介紹嘉賓，介紹會議議題（10分鐘）；

6、胡超介紹中指院及服務內容。（20分鐘）

7、張偉介紹武漢等中部城市限購令出臺后市場情況及開發商的思路和應對方案；后限購時代的政策走向；國內大型房產的戰略走向；（40分鐘）；

8、李建波介紹在限購令下可能出現的法律糾紛（20分鐘）；

9、唐明介紹長沙分院下一步的研究工作和調研員的邀請（10分鐘）。

10、散會。

資料準備：

1、政策展望；

2、服務內容；

3、滿意度調查；

4、測評新聞稿；

5、政策評估；

6、盈科資料；

第三篇：房地產廣告法新政內容及注意

新廣告法只是明確不能使用“國家級、最高級、最佳等用語”，但這其中的“等”并沒有做明確的解釋，換句話說，這個說明具有很大的解釋范圍空間。我們查閱了一下相關的資料，1997年8月8日的《國家工商行政管理局關于“極品”兩字在廣告語中是否屬于“最高級”、“最佳”等用語問題的答復》這份資料中，將極品依次歸類為絕對化用語范疇。以下是廣告禁用語，作為廣告人必須注意 1「最」

最、最佳、最具、最愛、最賺、最優、最優秀、最好、最大、最大程度、最高、最高級、最高端、最奢侈、最低、最低級、最低價、最底、最便宜、史上最低價、最流行、最受歡迎、最時尚、最聚攏、最符合、最舒適、最先、最先進、最先進科學、最后、最新、最新技術、最新科學 2「一」

第一、中國第一、全網第一、銷量第一、排名第一、唯

一、第一品牌、NO.1、TOP1、獨一無

二、全國第一、遺留、一天、僅此一次(一款)、最后一波、全國X大品牌之

一、銷冠(需住建委證明方可使用)3「級別」

國家級、國際級、世界級、千萬級、百萬級、星級、5A、甲級、超甲級 4「極限詞語」

頂級(頂尖/尖端)、頂級享受、高級、極品、極佳(絕佳/絕對)、終極、極致、致極、極具、完美、絕佳(極佳)、至、至尊、至臻、臻品、臻致、臻席、壓軸、問鼎、空前、絕后、絕版、無雙、非此莫屬、巔峰、前所未有、無人能及、頂級、鼎級、鼎冠、定鼎、完美、翹楚之作、不可再生、不可復制、絕無僅有、寸土寸金、淋漓盡致、無與倫比、唯

一、卓越、卓著 5「稀缺」

前無古人后無來者、絕版、珍稀、臻稀、稀少、絕無僅有、絕不在有、稀世珍寶、千金難求、世所罕見、不可多得、空前絕后、寥寥無幾、屈指可數 6「獨家」

獨家、獨創、獨據、開發者、締造者、創始者、發明者 7「首/家/國」

首個、首選、獨家、首發、首席、首府、首選、首屈一指、全國首家、國家領導人、國門、國宅、首次、填補國內空白、國際品質 8「黃金」

黃金旺鋪、黃金價值、黃金地段、金錢、金融匯幣圖片、外國貨幣 9「品牌」

大牌、金牌、名牌、王牌、領先上市、巨星、著名、掌門人、至尊、冠軍、王、之王、王者樓王、墅王、皇家 10「領」

世界領先、(遙遙)領先、領導者、領袖、引領、創領、領航、耀領 11「虛假」

史無前例、前無古人、永久、萬能、百分之百 12「權威」

特供、專供、專家推薦、國家xx領導人推薦、使用人民幣圖樣(央行批準除外)13「涉嫌欺詐消費者」 點擊領獎、恭喜獲獎、全民免單、點擊有驚喜、點擊獲取、點擊轉身、領取獎品、抽獎。注：禮品(需標明名稱、價格、數量截止日期)14「涉嫌誘導消費者」

售罄、售空、再不搶就沒了、史上最低價、不會再便宜、沒有他就xx、錯過不再/錯過即無(錯過就沒機會了)、未曾有過的、萬人瘋搶、全民瘋搶/搶購、免費領、免費住、0首付、(免首付)、零距離、“價格你來定” 15「文字」

不得單獨出現外國文字(出現外國文字需要注明漢語)、認不出毛筆字、繁體字、沒有版權的字體(漢儀)16「肖像權」

公民肖像權、兒童肖像權、明星肖像權、名人肖像權、名人卡通形象、動畫片卡通形象 17「教育」

學校名稱、升學、教育護航、九年制教育、一站式教育、入住學區房、優先入學、12年教育無憂、全程無憂、讓孩子贏在起跑線上 18「戶口」

承諾戶口、藍印戶口、承諾移民、買個房啥都解決了 19「風水」

上風上水、聚財納氣、寶地、圣地、府邸、龍脈(貴脈)、東西方神話人物、龍脈之地、風水寶地、天人合一、天干地支品上山上水——享上等上城、堪輿 20「封建」 帝都、皇城、皇室領地、皇家、皇室、皇族、殿堂、白宮、王府(府邸)、皇室住所、政府機關、行政大樓、XX使館、XX境線 21「歧視性詞語」

貴族、高貴、隱貴、上流、層峰、富人區、名門、XX階層、XX階級 22「活動」

國家大型賽事(冬奧會、奧林匹克運動會、世界杯)、雙十一(已被阿里巴巴注冊不可使用)23「價值/投資」

升值價值、價值洼地、價值天成、千億價值、投資回報、眾籌、抄漲、炒股不如買房、升值潛力無線、買到即賺到 24「數據無證據證明」

得房率%、XX畝、XX公里、XX平方米、熱銷X億、%綠化率、%容積率、熱銷X億、熱銷/成交XXX套、XXX位業主 25「交通/設施」

直達家門口、地鐵上蓋、咫尺地鐵站、萬畝公園、幾大商場環繞、萬達在旁、機場輻射區、超市、商場、學校、醫院等名稱、X條地鐵、X條公交(經查證屬實)、地鐵旁(需1公里范圍內)26「無法證明具體地理位置」

CBD坐標、CBD核心、城市核心地段、你在城心、我在你心、中央、中心、重心、中樞、重點、腹地、地標、城市中央、凌駕于世界之上 27「限時活動」 限時必須具體時間(今日、今天)幾天幾夜、倒計時、趁現在、就、僅限、周末、周年慶、特惠趴、購物大趴、閃購、品牌團(必須有活動日期)、隨時結束、隨時漲價、馬上降價 28「無預售許可證」 無預售許可證：禁止提及開盤 僅是預售：禁止提及精裝

如果沒有建成：禁止體現裝修風格(精工德式裝修、源于百年傳承、室內采用XX石材)29「其他」 國旗、國徽、國歌

時間表示距離、所有的無來源數據

規劃中及建設中的交通、商業、文化教育設施(涉嫌做誤導宣傳)文中所包含的所有圖片均注明屬性(樣板間實景圖/實景圖/效果圖)貸款服務：應該提供貸款銀行，名稱，貸款額度、年期(包括分期、日供)月供按揭需要注明銀行名稱和貸款額度、年限 只允許用人民幣結算、不可使用國外貨幣

關于排序名次：第一、第二、首家、三甲、十強等 廣告語內容夸張、不屬實

折頁里出現某某報紙、雜志、網站等內容 「2關于新房地產廣告違規罰款」

《房地產廣告發布暫行規定(修訂稿)》中規定，違反本規定發布廣告，《廣告法》及其他法律法規有規定的，依法予以處罰;沒有具體規定的，對負有責任的廣告主、廣告經營者、廣告發布者，處以一萬元以下罰款;有違法所得的，處以違法所得三倍以下但不超過三萬元的罰款。此規定里提到的不超過3萬元的罰款，僅指無法在新廣告法中找到具體規定的，如果新廣告法有規定的，按新廣告法處罰，最高可罰100萬，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

新政后地產廣告中違法用詞

一、現場公式問題

1.所有房源要以一房一價形式需在現場公布。

2.項目占地面積、建筑面積、容積率、綠化率、車位數量、車位配比等需要現場公式。

二、現場展示區整改問題

1.現場展示物料不能出現跟地王或其他項目對比。2.現場展示區不能出現“中心”字眼。

3.現場展示區不能出現政府多少錢重金規劃。

4.現場展示區不能出現“奢拓”“X+1房”字眼，現場戶型手冊或折頁不得出現搭板后的戶型圖情況，樣板房不得以搭板后的形式進行展示。5.現場展示區不能羅列規劃中的配套、比如雙地鐵。

6.現場展示區不能出現房價上漲、投資回報暴漲等對客戶引導字眼。7.現場展示不能出現非客觀的，項目自身對未來主觀臆測發展的字眼。8.現場展示區及沙盤上不能放置媒體頒發的獎項。

9.市場稽查局將重點針對“日光盤”、“時光盤”、“開盤售罄”等虛假宣傳情況，對各項目現場明源系統進行突擊檢查，如發現銷售房源與對外宣傳不一致將嚴格查處

2016新房地產廣告必須知道的“9不得”“4必須” 新房地產廣告“9不得”：

1、不得含有升值或者投資回報的承諾；（雷區：購買商鋪等的投資回報率）

2、不得以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；（雷區：距離XXX開車僅30分鐘）

3、不得對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳（雷區：把政府未定的交通、商業、文化教育等設施拿來宣傳，或者即使已有規劃或在建，但進行誤導宣傳。）

4、預售房地產，但未取得該項目預售許可證的不得發布房地產廣告。

5、不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。（雷區：之前出現的各種刷下限的戶外廣告）

6、房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容。（一些商業項目營銷時提及的購房后返租金等，可能會“觸雷”。）

7、房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。（雷區：教育地產）

8、不得使用“國家級”、“最高級”、“最佳”等用語（近日在朋友圈轉發的“極限詞語”是對此項的延伸，并未在正式法規、規范中出現，建議盡量不用過于絕對的宣傳詞語。）

9、預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容。（雷區：精裝房、裝修房）新房地產廣告“4必須”：

1、房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積

2、房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。

3、房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明。（前提是這些設施等是真有其事的）

關于新房地產廣告違規罰款： 《房地產廣告發布暫行規定（修訂稿）》中規定，違反本規定發布廣告，《廣告法》及其他法律法規有規定的，依法予以處罰；沒有具體規定的，對負有責任的廣告主、廣告經營者、廣告發布者，處以一萬元以下罰款；有違法所得的，處以違法所得三倍以下但不超過三萬元的罰款。（此規定里提到的不超過3萬元的罰款，僅指無法在新廣告法中找到具體規定的，如果新廣告法有規定的，按新廣告法處罰，最高可罰100萬，構成犯罪的，依法追究刑事責任。）

各項目務必建議各合作開發商在近期嚴打階段嚴格執行以上規定，不觸碰紅線和雷區，不當出頭鳥，盡快進行現場整改。

一、未取得預售證的項目

1、停止一切關于項目的主動宣傳（包括不限于：戶外廣告、電梯轎廂、網絡、微信公眾號、桁架、圍擋），圍擋畫面不能出現待售項目的案名、銷售中心、電話號碼、面積段等信息，全部拆除、遮蓋或更換為品牌宣傳內容；

2、內場撤除所有物料：包括戶型圖、名片、折頁、DM單、展架、廣告機、燈箱等有關項目任何信息的，區域圖需去除所有規劃中、在建中的配套和設施，不確定的信息不能做任何發散性、預測性講解；（客戶不得對任何資料進行拍照，不帶走任何紙質類或電子類資料）

3、清理物料室，所有相關物料均搬離售樓部，同時現場電腦資料（廣告宣傳類資料）進行刪除，或者搬離售樓部；（目前萬科、北大資源項目實行電腦搬離售樓部）

4、說辭調整，可以講品牌，講區域，不主動跟客戶講項目信息（客戶主動提及，可以回答，但不發散和延展）

5、戶型模型必須展示非裝修示意圖（以儲藏間+陽臺方式贈送的空間必須如實加隔板展示）

二、在售項目

1、自查線上線下的推廣渠道是否涉及違法字眼。出現有突破內容，立即下架（包括不限于：戶外廣告、電梯轎廂、網絡、微信公眾號、桁架、圍擋、擺展）

2、圍擋畫面不出現違法用詞，桁架暫時撤除

3、內場撤除所有疑式違規用詞的展板、畫架、燈箱、DM單等

4、戶型圖更換為裝修前的合同附圖形式，不加任何描述性語言和用詞的；

5、戶型模型展示非裝修示意圖（以儲藏間+陽臺方式贈送的空間必須如實加隔板展示）

6、說辭調整，除了需要公示的經濟指標以外，數據類盡量規避或以“大約”“左右”之類模糊詞語進行修飾；不講規劃中和在建中的配套；

7、現場公示的房管局備案價格必須與現場對外報面價一致，公示優惠體系；

8、有合作電商、分銷等渠道公司的項目，建議停止合作、停止收取團購費/電商費；

9、涉及有違規資料的項目暫停行銷、擺展；

9、所有存盤電腦資料必須保證合乎法規。

第四篇：房地產分析

房地產作業

32011110100房地產調控應強化市場調控手段

監管部門近期表示，房地產調控應更加注重市場和法制手段。業內人士認為，當前行政調控措施產生的效果毋庸置疑，但市場和法制的調控手段亟待跟進發力。未來開征資本利得稅、從嚴征收土地增值稅、調整土地供應結構等措施都可能進入監管部門的考慮范疇。此前，呼聲較高的市場手段是開征房產稅，增加房屋持有成本，長期看可以減少投資者囤積房屋的動機，扭轉房地產市場供需關系。但有專家指出，稅法是國家基本大法，出臺必須理由充足，程序合法。征收房產稅涉及土地使用費的繳納問題，事關土地制度;開征房產稅需要避免其成為地方政府財政收入的新支柱，加重普通百姓負擔;除商品房外，其他各類非商品房如何征收房產稅;此外，存在征稅成本較高，存量房的普查評估困難等問題。短期內，全面開征房產稅難度較大。

在房地產市場開征資本利得稅，被業內視為遏制投機性購房的重要市場手段和法制手段。在買賣環節征稅，根據交易時標的價格的高低，按照不同的稅率征收;根據所持有的年限長短，對短期投機者課以重稅。比如，如果購買一套房子是150萬元，一年后如果以200萬元賣掉，賺的50萬元利潤就以超過70%的稅率征稅，即上繳超過35萬元的資本利得稅，這樣炒房的利潤空間就大大縮小。

從嚴清算土地增值稅，也是具有可行性的市場和法制手段，可以在一定程度上抑制房地產企業的暴利，加大房企囤地捂地成本，促使其加快開發進度、增加市場供給，改善市場供求關系。同時，從嚴征收土地增值稅也會在一定程度上加大開發商的現金流壓力，特別是對那些項目不大、實力不強的房地產開發企業，促進其加快銷售回籠資金。

不過，從房地產市場長遠發展來看，改革稅制、打破地方政府對土地財政的依賴，降低地方政府推高地價和房價的動力，才能使房地產調控政策得到更好的貫徹落實，從源頭上解決地價和房價居高不下的問題。

此外，專家建議，調整土地供應結構，加大土地市場調節的靈活性。如增加保障房建設用地供應，增加普通商品房用地供應，減少低密度高端住宅用地供應，適當提高商品住宅項目的容積率。同時，政府作為土地市場提供者，可根據土地市場行情，進行逆周期調節，保持土地價格平穩。同時，加快研究保障房的市場化運營體制，更好地引入民間資金進入保障房建設中來，提高保障房供應數量。

總之，房地產調控政策體系龐大而復雜，監管部門應適時研究完善市場和法制手段，減少行政調控帶來的負面效應，多管齊下促進樓市穩定健康發展。

環境因素對房地產價值造成影響的典型案例

我國在一些房地產方面的訴訟案中，已經涉及到了環境影響評估。只是由于我國沒有實質的操作規程和規范，使得環境因素對房地產價值的影響沒有定量的評估報告。例如，北京某開發公司開發的一宗房地產項目，由于冬季施工造成的居室內氨污染，使業主的身體健康造成損害。因此，業主到法院就污染問題進行起訴，法院受理了此案。經有關部門檢測，在住宅樓內數十戶業主的房間里，空氣中氨的濃度高出有關標準的十幾倍甚至幾十倍，其原因是冬季施工時在混凝土中加入含尿素的防凍劑造成的。事件發生后，開發商曾采取添置空氣凈化裝置、公開道歉等措施，并可無條件按原價退房并雙倍利息向業主進行賠償，但業主并不同意，因為業主以較低的期房價格購買，而現在房屋升值近20%.雙方對不動產的價值量存在爭議，那么這宗不動產的價值量到底是多少，需要公正的評估。這是一個典型的由于不動產受到污染，而使當事人對不動產價值量產生爭議的案例。

2003年《中國消費者報》登載了一宗消費者因住房受到無線電波污染而投訴的案例。北京市某區一個房地產住宅開發項目，由于其地處四環路的綠化隔離帶附近，又與東三環的燕莎商圈距離不遠，所以很多人都購買這里具有升值潛力的房產。但入住后不久，很多業主感覺失眠、頭疼，手機信號微弱。經有關無線電檢測部門檢測，發現該住宅小區內的無線電波嚴重超過正常人能承受的范圍，原因是距離該項目不遠的地方有一坐北京市某廣播電臺的發射塔。很多業主要求按照升值后的價格給予退房。

當前房地產估價中環境影響評估的現狀

對房地產價值進行環境影響評估，我國沒有特別明確的技術規定和操作規程。在國家質量技術監督局和中華人民共和國建設部聯合發布的《房地產估價規范》（1999年2月12日）的第四部分第五條規定：“估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣，……，對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。”從這條規定可以看出，估價規范對估價人員到現場查勘的內容進行了規定，但對“周圍環境”的內涵沒有進一步解釋，只是要求估價師對估價標的周圍環境進行拍照，親身感受估價對象的周圍環境和景觀的優劣，形成估價師對估價對象的主觀判斷。多數估價報告和估價師沒有對不動產標的物周圍污染物和污染源進行查勘，在估價報告中也不包括環境污染對不動產價值影響的測算和消除污染物的影響而應該花費的成本預測。

對于處于污染環境中已建成的不動產，估價部門和估價師還沒有相應的具體條款和程序進行環境影響分析，并根據污染程度對不動產的價值影響做出判斷。公眾對此也沒有意識到在不動產受到環境污染的危害時，應該請評估機構和估價師對不動產的價值進行評估，并向造成環境污染的責任人提出賠償請求。

樓市調控政策并未動搖

隨著各省經濟三季報的發布，京滬等一線城市樓市數據也呈現出一縷亮色。分析師認為，房地產市場整體上行趨勢已經確立。與此同時，多地調控仍將延續小幅收緊的趨勢。市場整體復蘇明顯

前三季度，廣東商品房銷售面積5066.48萬平方米，同比下降1.4%，但降幅比上半年收窄9.4%。

上海前三季度，上海市新建商品房銷售面積1229.94萬平方米，同比下降5.9%，降幅較上月收窄1.9個百分點。北京全市商品房銷售面積為1146.9萬平方米，比上年同期增長25.2%。

“整個市場確實是全面復蘇。”合富置業首席分析師龍斌稱，目前幾十個主要城市成交量回升得比較平穩，主要原因在于今年以來信貸微調、以剛性需求為主導的成交結構支撐了成交的增長。

中原地產市場研究部總監張大偉分析說，目前整體市場復蘇趨勢明顯，開發商積極儲備資金，購入土地，四季度也不太可能再出現有力的房地產政策，整體市場上行趨勢已經確立。

調控政策沒有動搖

9月來，盡管貴陽市房產政策出現了部分松動，但大多數樓市政策小幅收緊的趨勢仍在持續，其中一線城市尤為明顯：上海開展限購政策執行情況專項檢查，防止違規操作；北京進一步收緊了限購政策，規定北京戶籍居民購房須持第二代身份證；廣州將對中心城區個別異常高價的住宅項目暫時采取限售措施。陜西省更是祭出成本大刀，規定在開發成本基礎上，房屋最后售價只能加上10%左右“合理利潤率”。

國務院總理溫家寶17日主持召開國務院常務會議，部署四季度經濟工作時指出，要堅定不移地搞好房地產市場調控。

“總體看，調控政策沒有動搖，限購限貸的方向沒有改變，地方在沒有違反限購前提下根據自身特點做了一些微調，調控基本保持穩定。”龍斌說。

我校周邊房價分析

根據資料顯示，09年時萬年花城地區房價平均15000/平方米，而截止到2012年10月，萬年花城五期房屋均價達到了35000/平方米。整體上看，我校周邊的房屋價格呈上漲趨勢。我校周邊交通比較便利，尤其年底開通地鐵十號線二期，這在很大程度上方便了居民和學生的出行。故會使得更多住戶愿意在此地購買房屋作為居住地。加之我校周圍正在進行全面建設，拆遷等活動，相信在不久的將來，定會縮小城鄉差距，使得花鄉這片區域與大都市接壤，這樣更會促進居民購買房屋。預計房價在維持一定水平的同時小額增長。

第五篇：房地產分析

針對近期媒體關于一些城市以“穩增長”為名擬放松房地產市場調控政策的報道，住房和城鄉建設部新聞發言人日前就當前房地產市場形勢和下一步政策走向等問題強調，堅持房地產市場調控政策不動搖。（6月5日新華網）

5月，各地樓市成交活躍，當月30個重點城市的新建住宅成交量預計將刷新2011年1月調控后的新高。在房地產投資創新低、經濟增長下行壓力增大的背景下，被抑制的樓市剛需入市，部分城市放松房地產政策，開發商以價換量進行促銷，樓市初現“回暖”。但是“回暖”猶如曇花一現，預計下一個高潮是在金九銀十。

從長遠來看，中央房地產調控政策不會放松。5月18日至20日，溫家寶總理在武漢市就經濟運行情況進行調研并主持召開河北、遼寧、江蘇、湖北、廣東、陜西六省經濟形勢座談會，溫總理指出，要“穩定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策”。5月23日，溫家寶總理主持國務院常務會議，再次提出要“穩定和嚴格實施房地產市場調控政策”。

住房和城鄉建設部強調要繼續嚴格執行差別化住房信貸和稅收政策，只針對首套房的信貸支持和稅收優惠政策，表明遏制投機投資性購房需求等調控措施未變。

投資性需求如今不再是主導，與此同時，保障房壓市加大了市場供給，對遏制高房價也起到一定作用。住房和城鄉建設部的數據顯示，截至今年4月底，全國已開工城鎮保障性安居工程228萬套，基本建成150萬套，完成投資2470億元。

但我們不能盲目樂觀，樓市還處于一個相當不穩定的狀態，合理房價的目標尚未實現，房地產市場調控要維持現狀壓力很大。地方政府急需找到拉動投資增長與降低房價的最佳結合點，并杜絕信貸資金違規流入房地產市場。

穩定和嚴格實施房地產調控政策關系民生大計。在確保經濟穩增長的同時，各地應嚴格執行中央的差別化住房信貸、稅收政策和限購等措施不動搖，以引導房地產市場良好秩序的形成，鞏固房地產市場調控的成果。（陳宏）