第一篇：土地估價師實踐總結一

專業實踐總結報告

周**** 湖南眾聯評估有限公司 425000

摘要：估價師是一個較為新興的行業，是一個對理論和實踐要求較高的行業。在掌握了扎實的理論知識的同時，也要求估價師擁有一定的實踐經驗，本報告從實踐角度出發，簡單闡述了土地評估的具體工作事務、工作流程、估價方法的現實應用、估價行業存在的風險等問題。

關鍵詞：估價依據 估價方法 估價風險

正文：

“知之愈明，則行之愈篤；行之愈篤，則知之益明。”這句名言出自朱熹《朱子語類》，大意是理解得越清楚，實踐就越扎實；實踐越扎實，認識就會更加清晰。土地評估行業也是一個對理論和實踐要求較高的行業，要想成為一名出色的土地估價師，最重要的是要積累估價案例經驗，這一經驗需要在工作過程中進行積累，而不僅僅是通過估價師考試的那些實例題目。同時還需要對國家出臺的土地相關法律法規比較了解，政治嗅覺比較敏銳，還有經濟金融的相關知識的經驗。

總之，估價師是一個較為新興的行業，無論房屋估價還是土地估價，前人的經驗都不太充分或可參考性并不大，需要自己在前行中摸索。在通過全國土地估價師考試之后的專業實踐過程中，我學到了許多考試中無法深刻體會到的知識和經驗，下面現就專業實踐過程中的主要工作、感受和認識分三部分做簡要總結陳述。

第一部分 專業實踐的單位基本情況

湖南眾聯評估有限公司是成立于2001年，注冊資金100萬元，現有國家注冊土地估價師11人，為省注一級資質，是湖南省具備全省范圍內從業能力的13家土地評估機構之一。

公司經營范圍：土地評估、土地經營中介服務、土地有關法律、法規知識咨詢服務等。

第二部分 專業實踐期間完成的主要工作及流程

一、主要工作：

（1）土地一級市場出讓地價評估工作。涉及土地招拍掛過程中出讓底價的確定工作，主要由土地行政主管部門委托評估。

（2）土地抵押貸款評估。涉及取得土地后進行融資需要進行的抵押貸款評估，以估價值確定貸款金額，主要由當事人或銀行委托。

（3）土地二、三級市場產權過戶評估工作。涉及土地產權過戶繳納契稅的工作，主要由交易者委托。

（4）市縣城區基準地價更新工作。涉及各市縣中存在基準地價成果使用超過3-4年的更新工作，一般由土地行政主管部門委托。

二、工作流程：

工作流程分為前期工作、實地查勘、市場調查、報告撰寫、報告審核、出具報告、提交收費、沉淀存檔八個階段。

第三部分 專業實踐的感受及認識

一、對土地評估行業的了解

1、土地評估行業產生的時代背景：

隨著土地使用制度改革的不斷深化,土地評估行業得到了快速發展,已成為我國經濟社會發展中不可或缺的重要中介行業,在積極配合土地使用制度改革、推進土地市場建設、促進土地資源的集約合理利用等方面發揮了重要作用。

2、土地評估行業的法律基礎：

（1）由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議于2007年8月30日通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》中的第三十四條規定“國家實行房地產價格評估制度”，房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

（2）1992年4月27日國家物價局、建設部發出《關于解決在房地產交易中國有土地收益流失問題的通知》。

（3）1995年3月23日建設部、中國人民銀行聯合發出《關于加強與銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》（建房[1995]152號）。

（4）《國有資產評估管理辦法》1991年11月16日 中華人民共和國國務院令第9l號發布

3、評估行業的現狀

（1）屬于朝陽產業，具有一定的發展空間。

（2）業務來源上存在競爭，部分地區存在幾個評估公司，各評估公司在業務來源上競爭非常激烈。

二、對估價方法的實踐認識

理論考試，會給出評估人員相應的數據，要求利用公式來計算地價，但實際工作中，所有的數據都要自己的收集，下面就專業實踐過程中估價方法運用所涉及到的相關工作做簡要總結：

（1）基準地價系數修正法。其計算基本公式為：基準地價系數修正法評估的宗地地價（基準地價設定開發程度下的宗地地價）＝[基準地價×（1±∑K）×K1×Ｋ2×Ｋ3±開發程度修正幅度]×K4（其中式中： K1──期日修正系數 K2──容積率修正系數 K3──其它因素修正系數 K4──土地使用年期修正系數∑K──影響地價區域因素及個別因素修正系數之和）。該估價方法主要適合在城市規劃范圍內的商業、住宅、工業、綜合土地的評估。在實踐過程中，首先要收集當地最新的基準地價成果，包括基準地價圖表及修正體系，一般地區的基準地價技術報告中涵蓋了這些內容。其次在實地踏勘過程中，一定要仔細填寫現場調查表，主要包括區域和個別因素的調查、區域地價水平的調查，這個在實踐過程中顯得特別重要。本方法存在的不確定因素主要有：期日修正系數中涉及的地價指數和還原利率的確定。

（2）假設開發法。其計算基本公式為：總地價=售樓總價-開發總費用-專業費-不可預見費-利息-利潤-稅費。該估價方法主要適用于待開發建設土地、有明確規劃依據的土地及建成區房地產市場較繁榮的區段土地。該估價方法首先要求

用市場比較法求取宗地預計開發完成后或現行狀態的價格水平，主要涉及在現實調查中，對宗地所在區域的房地產市場價格的調查和分析，其次開發費用的確定，也要求評估人員對區域相關工程承包價有很熟悉的了解和把握。相關費用的項目和標準，需要評估人員到規劃、房產、土地、財政、稅務等部門收集相關的法律法規和收費標準，以次作為評估取值的依據。

（3）成本逼近法。其計算基本公式為：土地價格＝（土地取得費＋相關稅費＋土地開發費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）×修正系數。該方法主要適合鄉鎮、郊區等市場不活躍區域的土地估價，要求宗地所在周邊區域有征地拆遷案例，有明確的征地補償文件。該方法在運用過程中，首先要取得當地征地拆遷補償文件，因為土地取得費主要依據當地征地拆遷補償文件相關條款規定，土地開發費用需要調查才能確定（部分參照城區基準地價技術報告中涉及的土地開發程度修正中涉及的土地開發費用）。

（4）市場比較法。該方法主要適合于房地產市場較發達的區域，周邊有很多可以參照的市場案例。該方法運用過程中的難點在于收集市場比較案例，但大多數時候，要求收集有文字依據的市場案例存在一定的難度，有時候比較案例的確定只是依據市場調查，缺乏一定的文字依據。

（5）收益還原法。該方法由于其特殊性，日常用的較少，因為如果用企業收入來還原，要求提供財務報表，由于委托方考慮自身原因，一般不會提供經過審計后的財務報表。如果用租金來進行計算，租金水平雖然可以調查得到，但在實踐過程中發現，一般用收益還原法來測算的地價和市場價值存在很大的差異，這也許是還原利率的確定上存在一些問題所導致的結果。

由于各種方法都存在一定的局限性和不足，這就要求評估人員在現實估價工作中要多調查多分析，做到心中有價，那樣在估價過程中才能更好地處理好理論計算與實際地價之間的差異問題。

三、對土地評估風險的實踐認識

原來認為評估行業是個低風險行業，所謂估價，有些偏差總是難免的，但經過專業實踐過程中，發現評估行業其實存在著很多風險，下面就個人理解風險主要體現在：

（1）政治干預帶來的風險。雖然說目前多數評估機構都要求脫鉤改制，遵從“公平、公正、公開”原則進行執業，但實際上政治干預廣泛存在，比如領導“打招呼”、“開條子”甚至下紅頭文件要求刻意壓低地價。土地評估機構作為中介機構，在業務上和相關單位來往密切，政府等相關部門的政治干預對于評估機構而言壓力巨大，在我看來，這是評估行業面臨的最大風險。

（2）有關法律法規依據不足帶來的風險。在評估日常業務中，有時候會碰到特別敏感的估價業務，比如在涉案評估和處理糾紛過程中，評估的每一個參數的取值都要求有法律依據。就目前我國的小城市評估市場而言，這種條件尚不完全成熟，比如基準地價系數修正法中的地價指數及還原利率的確定、假設開發法中樓盤的售價、成本法中的土地開發費用等都很難找到相關明確量化的可以引用的數據，由此帶來相應的業務風險。

（3）估價從業人員職業素質帶來的風險。目前估價機構普遍存在估價師掛靠、另低薪聘請如一些應屆畢業生等理論和實踐經驗都不很豐富的估價員來處理日常事務，由此帶來的風險主要體現在：現場踏勘較粗糙、估價報告存在文字錯誤、計算過程存在邏輯錯誤、相關取值很大主觀性等。

（4）高額業務收入誘惑帶來的風險。俗話說“有錢能使鬼推磨”，估價機構作為一個企業，盈利是其主要目的，有時候在委托方高額評估費的誘惑下，比如在做抵押貸款評估過程中，易造成虛高地價，給企業運行帶來隱患。

綜上所述，在專業實踐過程中，對不同估價目的的評估流程、估價方法的現實應用以及評估行業存在的行業風險有了較深刻的認識和理解，而這些認識和感受是書本上沒有的，只有在實踐過程中不斷積累和加深的。作為取得了估價師資格證書的估價人員，就是要在現實生活中不斷積累各種經驗，把實踐和理論很好地結合在一起，只有這樣，才能稱得上是一名真正意義上合格的土地估價師。

參考文獻：《房地產估價典型案例分析》 吳翔華 梁國慶編 江蘇科學技術出版社2005年1月出版

附錄：

作者聯系方式：

周****湖南眾聯評估有限公司0746-8328410zyr2013@126.com

第二篇：土地估價師實踐考核案例分析一

嘉魚縣環保局旁收儲地塊土地使用權

掛牌出讓底價評估案例分析報告

摘要：如何科學合理地確定掛牌出讓底價，是土地使用權掛牌出讓活動中極為重要的環節，同時也是土地估價機構的主要業務。本文就嘉魚城區一宗政府收儲地塊在評估掛牌出讓底價的過程碰到的技術問題展開分析和探討，并就難點進行了分析并提出來了相應的解決方法。關鍵詞：出讓底價 市場比較法假設開發法

正文：

第一部分評估項目的背景

一、估價目的本次估價的目的是為委托方確定估價對象的掛牌底價提供客觀、公正、合理的土地使用權價格參考依據。

二、宗地概況

委托評估對象位于嘉魚縣魚岳鎮麒麟路北、縣環保局旁，宗地面積82319.72平方米，根據委托方提供的資料及現場勘查情況，估價對象大至呈四邊形，規定確定的用途為商業、住宅用地，容積率不大于2.5。估價對象場地平整、地勢力平坦，地質條件良好。宗地東臨規劃中的嘉魚大道，南臨縣四大家辦公樓，交通便利，區位條件優越，估價人員經實地查勘確定宗地所在區域基礎設施條件已達到“五通”（通路、通電、通上下水、及通訊）。

三、地價定義

本報告所評估的待估宗地地價是指在估價基準日二〇一〇年七月八-1-

日，評估設定宗地已達到“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）和宗地紅線內場地基本平整的開發程度，容積率為2.5，設定土地使用年限為商業40年、住宅70年的商住用地使用權出讓價格。

第二部分評估項目估價方法的技術難點及解決方案

一、估價方法的確定

根據《城鎮土地估價規程》（GB/T18358-2001），通行的宗地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準地價系數修正法、假設開發法、成本逼近法等。土地使用權掛牌出讓是政府壟斷下自主出讓，其出讓時機、底價都由出讓方根據市場情況、政府的產業政策、開發商的利益、地價政策綜合確定，如果未達到底價，出讓方將另行掛牌，所以掛牌出讓底價可以完全采用公開市場價值標準。基于這一特性，掛牌出讓底價評估宜重點選用市場比較法和假設開發法，前者充分考慮了市場行情及承受能力，后者實際是市場比較原理和成本逼近原理的綜合運用，它既充分考慮了市場行情，又考慮了宗地使用情況、將來可能帶來的收益。當然，運用上述兩種評估方法，相對而言也需要一定的前提條件，如果擬出讓地塊在缺乏交易案例，但存在潛在性收益的情況下，除可選取假設開發法等方法外，也可以側重選取收益還原法。鑒于評估對象年在區域市場交易頻繁，與之類似的交易實例豐富，所以采取市場比較法和假設開發法進行評估。

二、估價過程中的難點及解決方案

（一）估價基準日的確定。在實際估價工作中，通常將實地查勘估價期間的某一個日期定為估價基準日，但估價基準日并非總是在估價日期的期間，也可能因特殊需要，將過去或未來的某個日期定為估價基準日。考慮到此宗國有土地用地使用權掛牌出讓，出讓人需提前一段時間在新聞媒體上刊登出讓公告，為真正體現出估價對象是在出讓日正常、公開市場條件下的價格水平，其估價基準日應與出讓時間相一致，即將估價基準日定為擬公告的掛牌起始日。

（二）市場比較法中因素比較體系的建立。在估價的實踐過程中為了建立土地估價的市場比較法修正體系，參照了嘉魚縣人民政府公布的基準地價修正體系，以此為模板并根據以往經驗進行了適當的優化，使因素修正體系更貼切地反映修正因素對土地價格的影響。

（三）假設開發法中所選用預測數據的可靠性。剩余法計算中有大量數據是建立在預測的基礎上，在估價過程中通過三個方面來把握其可靠性，一是根據委托人提供的規劃控制性指標，按最有效使用和合法原則，推測出土地最佳利用方式；二是通過實地調查委托宗地周邊房地產開發銷售情況，把握該區域內房地產市場行情及供求關系，并參考嘉魚縣房產局公布的房地產價格信息指數，判斷地塊開發完成后的房地產售價；三是依據嘉魚縣財政局、咸寧市（嘉魚縣隸屬咸寧市）建設工程造價管理站公布的有關數據標準，確定土地開發費用、建造成本和正常利潤等評估參數。

第三部分評估項目的啟示

通過參與本項目案例的評估工作，受益匪淺，感受頗深。在類似的土地出讓價格評估過程中，應重點把握以下幾點：

一、要根據估價對象的用途和同一供求區域的房地產市場狀況明確估價的技術路線，選取最合適的兩種估價方法進行評估。

二、在估價過程中必須實地查看、親臨現場感受，運用資料和數據必須仔細斟酌和推敲，只有這樣才能保證估價結果的客觀和準確。

三、運用當地基準地價的修正體系作為市場比較法中比較案例與委估對象因素比較的基礎指標，既有權威性，又具操作性。

四、假設開發法的運用涉及較多的可變因素，估價中盡可能選用政府有關部門公布的數據和資料，遇到某些無法確定的取值，可以依據市場調查和估價經驗綜合確定，但要其作為估價的假設和限制條件，并在估價報告中作特別的提示。

第三篇：土地估價師2011年個人專業實踐總結

土地估價專業實踐總結

*****石家莊**房地產評估有限公司郵編：050011

檔案號：資格證書號：

摘要：估價師是一個較為新興的行業，是一個對理論和實踐要求較高的行業。在掌握了扎實的理論知識的同時，也要求估價師擁有一定的實踐經驗，本報告從本人實踐角度出發，簡單闡述了土地評估的具體工作內容、評估程序、估價方法的現實應用、估價行業存在的風險等問題。

關鍵詞：土地估價、估價方法、行業風險

土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下及某一時點的價格的過程。所以土地估價是一項系統工作，不僅要合理選用估價依據、熟練運用估價方法、撰寫完整的土地估價報告，更要關注土地和房地產市場行情與走勢、了解宏觀經濟狀況、分析區域發展潛力、并能將金融、會計、統計、建筑、法律等相關知識充實到整個土地估價工作中來，使得土地估價結果更具有說服力。

下面就本人在石家莊萬匯土地評估有限公司進行土地估價實踐的工作和心得作一總結，主要分兩部分來闡述。

第一部分 專業實踐期間的工作內容

石家莊**土地評估有限公司成立于2006年，注冊資金300萬元，2009年5月21日由河北省土地估價師協會批準升級為可在全省范圍內從事土地評估業務的土地估價機構，注冊土地估價師6名。

我于2002年7月畢業于****大學****專業，一直從事房地產領域的相關工作——房地產開發、房地產經紀、房地產評估、土地評估等，積累了較為豐富的理論知識和實踐經驗，并先后取得了建筑經濟師（2006年）、房地產估價師（2006年）、土地估價師（2009年）等執業資格。

我在石家莊**土地土地評估有限公司實踐期間的主要工作為：

1、收集土地交易案例，對各類評估方法所需用數據進行收集。

2、由土地行政主管部門委托的為委托方確定土地招拍掛出讓底價的評估工作。

3、土地使用權抵押貸款涉及的土地抵押價值評估。

4、土地產權過戶繳納契稅的土地市場價格評估。

經過兩年的實踐總結我認為土地評估的基本程序是這樣的：首先接受估價任務，同時確定估價的基本項目（包括估價對象、估價目的、估價時點），其次要擬定作業計劃（包括確定估價項目、內容、資料類型、來源、調查方法、人員安排、時間進度等），然后要進行資料的收集和實地踏勘（包括社會、經濟、政治、環境等一般資料及宗地所處區域因素和個別因素，及宗地自身條件、權利狀況、利用狀況等），緊接著要進行相關資料分析，分析完后要選適合估價對象的估價

方法和試算宗地價格確定最后估價額，最后撰寫估價報告、交付土地估價報告并收取估價費用。

第二部分 專業實踐的認識與心得

一、土地估價概述

土地價格實際上是土地經濟價值的反應，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價。在我國，土地價格是以土地使用權出讓、轉讓為前提、一次性支付的多年地租的現值總和。由于土地位置的固定性，在地區性市場之間，地價很難形成統一的市場價格，所以地價具有明顯的地區性。

影響土地價格的因素主要有一般因素、區域因素、和個別因素，我個人認為區域因素和個別因素在我們做土地價格評估時是要特別注意的，因為在同一地區內一般因素都相同，而區域因素和個別因素就成為影響地價的主要因素，只要能認真分析這兩個因素，對正確把握土地價格就能起到很大作用。

同時，土地估價還要掌握一些估價的基本原則，如合法原則、替代原則、預期收益原則、最有效使用原則、變動原則、協調原則、需求與供給原則等。在實踐中我認識到在撰寫土地估價報告時，寫入本次評估所運用估價原則時不要簡單的把所有基本原則都羅列上來，而要有針對性，要根據所選用的估價方法來寫入本次評估所遵循的原則。

土地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、假設開發法和成本逼近法。我們應根據估價對象、估價目的和所收集的資料情況，正確選用適宜的評估方法，這樣才能對土地做出準確合理的估價。

綜上所述，要想做出正確的土地估價，估價人員必須細致分析并正確判斷影響土地價格的因素的變動趨向，綜合運用估價的基本原則，靈活使用各種土地估價方法。

二、對土地估價方法的解析

土地估價的基本方法有：收益還原法、市場比較法、成本逼近法、假設開發法、基準地價系數修正法，不同的估價方法有不同的特點和適用范圍，也有相應的限制條件。所以在估價時應根據估價目的、估價對象的特點以及所收集到的資料狀況，考慮各估價方法的特點、限制和適用范圍，選擇適宜的評估方法。另外評估土地價格，一般應采用不少于兩種方法。

（1）收益還原法。該方法計算的基本公式共有7個，要根據純收益的變化狀況來選擇合適的公式。本方法只適用于有收益或潛在收益的土地。該方法由于其特殊性，日常用的較少，因為在該方法中兩個主要的數據，穩定的純收益和適當的還原利率的求取，要受一般的經濟行情和工商企業以及房地產市場的發展、變化的影響，實踐過程中發現確定具體數值是一件很困難的事，這也是收益還原法的一個缺點。

（2）市場比較法。該方法主要適合于地產市場發達、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區，在我國選用此方法經行評估，至少要選取3個比較案例，而且3個比較案例的成交時間與估價時點相比應在2年內。該方法運用過程中的重點在于收集、確定合適的市場比較案例和期日修正系數的確定。實踐過程中發現，對于地產市場較發達的地區來說，比較案例的收集、確定較簡單，期日修正采用地價指數變動率來計算；對于地產市場不發達地區來說，采用此方法評估地價要慎重。

（3）成本逼近法。該方法一般適用于新開發土地的估價，特別適用于土地市場不發育，土地成交案例不多，無法利用市場比較法等方法進行估價時采用，同時要求待估宗地所在周邊區域有征收土地的案例，有明確的征收土地補償文件。

其計算基本公式為：土地價格＝（土地取得費＋相關稅費＋土地開發費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）×修正系數。

實踐過程中發現，該方法在運用過程中的重點是求取土地取得費、土地開發費用和求取還原利率。土地取得費主要依據當地行政部門公布的征地區片價來確定，土地開發費用根據宗地開發程度參照城區基準地價技術報告中涉及的土地開發程度修正中涉及的土地開發費用來確定，還原利率由安全利率加風險調整值來確定。

（4）假設開發法。該估價方法主要適用于待開發建設土地、有明確規劃依據的土地及建成區房地產市場較繁榮的區段土地。

其計算基本公式為：總地價=售樓總價-開發總費用-專業費-不可預見費-利息-利潤-稅費。

該估價方法要求根據規劃設計條件預測開發完成后的不動產總價，這個總價對于用于出售的不動產一般要用市場比較法和求取，對于出租的不動產，一般要先運用市場比較法求取租金，再運用收益法求取不動產的總價，再者就是開發費用的確定，這就要求評估人員對區域相關工程造價有很熟悉的了解和把握。另外，相關費用的項目和標準，需要評估人員到規劃、房產、土地、財政、稅務等部門收集相關的法律法規和收費標準，以此作為評估取值的依據。

（5）基準地價系數修正法。該估價方法主要適合在城市規劃范圍內的商業、住宅、工業、綜合土地的評估。

其計算基本公式為：基準地價系數修正法評估的宗地地價（基準地價設定開發程度下的宗地地價）＝[基準地價×（1±∑K）×K1×Ｋ2×Ｋ3±開發程度修正幅度]×K4（其中式中： K1──期日修正系數 K2──容積率修正系數 K3──其它因素修正系數 K4──土地使用年期修正系數∑K──影響地價區域因素及個別因素修正系數之和）。

在實踐過程中，要運用此方法首先要收集當地最新的基準地價成果，包括基準地價圖表及修正體系，一般地區的基準地價技術報告中涵蓋了這些內容。其次在實地踏勘過程中，一定要仔細填寫現場調查表，主要包括區域和個別因素的調查、區域地價水平的調查，調查資料對評估結果特別重要。本方法存在的難點主要是期日修正系數中涉及的地價指數和還原利率的確定。

由于各種方法都有自己的特點、限制和適用范圍，這就要求評估人員在現實估價工作中要多調查多分析，靈活運用各種估價方法，做到心中有價，那樣在估價過程中才能更好地處理好理論計算與實際地價之間的差異問題。

三、土地評估存在的風險

經過兩年的專業實踐，發現土地評估行業存在著諸多風險，以下是本人對地土地估價存在風險的認識：

（1）政策風險。中國的房地產市場是一個政策性市場，政策上稍有調整，房地產市場都會有變化。與房地產市場相關的政策主要有金融政策、土地供給政策、產業政策等。所以我們平時要加強政策的研究與學習

（2）委托方的某種要求造成對估價對象價格高估或低估的風險。對于抵押業務估值過高的項目，估價機構承擔著若抵押權人不按規定還款，銀行要求處置

資產時，這時土地市場正處與低迷時期，致使抵押物變現值不足與償還貸款，估價機構就有可能承擔相應的經濟賠償責任；而對于涉稅項目的評估，過低的評估值會給國家造成稅收的流失，而估價機構就應當承擔相應的法律風險。

（3）估價從業人員執業能力的低下帶來的風險。土地估價過程主要是憑借估價師的主觀意識來形成土地價格的模板，從而來反映客觀存在的土地價值的行為，所以土地估價有賴于估價師的主觀判斷。同時估價師執業能力又受個人知識結構、工作結構等因素的影響。再有目前有一些估價估價機構低薪聘請如一些應屆畢業生等理論和實踐經驗都不很豐富的估價員來處理日常事務，撰寫估價報告，致使估價報告存在文字錯誤、計算過程存在邏輯錯誤以及相關數據的取值依據不強等，導致估價機構出具一些不符合規范的估價報告。

（4）所謂“領導關系” 干預帶來風險。隨著估價機構業務來源的不斷擴大，估價機構在業務上要跟很多相關單位來往密切。比如相關“領導關系打招呼、開條子”刻意要求抬高或壓低評估價格，這些干預在我看來對估價機構壓力很大，相對來說面臨很大風險。

綜上所述，土地估價存在的風險有的是可控的，有的是不可控的。政策風險不可控，這就要求我們只有通過不斷學習，認真的判斷來降低不可控風險來臨的可能性；對于可控風險，可以通過估價人員的努力和估價機構加強各項管理制度的完善和管理，對可控風險加以有效控制和防范。

四、行業發展及對土地估價人員的要求

我國的土地估價行業的發展與西方發達國家和地區相比，雖然起步較晚，但是發展較快。由于發展較快，使得土地估價領域的法律、法規和制度都不是很完善，再加上我國現存的估價理論和方法都是在國外經驗的基礎上結合我國的實際情況而形成的，這都導致我國的土地估價存在好多特點。所以我認為要想實現行業的健康有序的發展，這就需要我們行業的大量專家要全面總結經驗，要根據我國的土地制度和狀況進行土地估價技術方面的創新，要再深入研究土地估價技術，拓展土地估價技術方法，來滿足不斷增加和變化的土地估價業務需要。

基于以上觀點，要做一名合格的、有發展的土地估價師不是一件容易的事情。這就要求我們土地估價人員平時在做估價項目時，不能一貫的套用規范格式，要根據項目的特點與復雜情況，靈活運用已有的估價理論與方法，注意培養自己掌握與土地估價相關的知識，使自己具備有解決問題的一定能力；再者,估價人員在專注于具體業務的學習的同時，為了適應行業及公司的發展,還要培養服務意識、創新意識、風險意識、誠信服務的綜合執業能力，只有這樣我們才能做一名合格的、有發展的土地估價師。

第四篇：土地估價師專業實踐總結報告

專業實踐總結報告

Xx市xxxx評估有限公司

摘要：實踐是檢驗真理的唯一標準，估價行業更是如此。要正確評估土地價格，必須遵循房地產價格形成和運動的客觀規律，在理論與實踐活動中，總結出土地估價應遵循的法則、準則、估價原則、并建立一套嚴謹的作業流程，即估價程序。本報告從工作實踐出發，簡單說明了實踐與估價理論、估價方法以及估價風險的控制等問題

關鍵詞：實踐、土地估價、估價理論、估價方法

實踐是檢驗真理的唯一標準，估價行業更是如此。理論再完善，也是從實踐中產生的，并依靠實踐不斷的完善。沒有實踐，理論只能空談。做為剛通過考試取得土地估價師資格證書的我們，最缺乏的就是專業實踐，考試也只是考察應試者書面的專業知識、相關知識、理論方法等，而不能判斷其實踐操作技能的水平。

通過在xxxxx評估有限公司的工作實踐，本人充分認識到房地產是一種特殊的商品，尤其是土地，不是人類勞動的產品，不能以社會必要勞動時間來衡量其價值。因此，要正確評估土地價格，必須遵循房地產價格形成和運動的客觀規律，在理論與實踐活動中，總結出土地估價應遵循的法則、準則、估價原則、并建立一套嚴謹的作業流程，即估價程序。以下是本人對土地估價實踐的總結。

一、實踐與估價理論的關系

1、土地估價的概念

土地估價是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及七仔現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。

2、實踐與估價理論

（1）市場對地產估價的影響

近幾年xxx的大宗土地交易頻繁。除了270萬平米的xxxx湖、2200畝的xxx城、市中心xxxx85萬平米的xxx城等等，xxxx開發還將給市場提供了近30塊土地，拍賣總值預計160億。以及大規模的城市改造工程必然對市場供需關系帶來巨大影響，沒有土地就沒有了地產，如此大量的土地供應，必然造成價格方面的巨大變化，這就要求估價人員緊跟市場步伐，多實踐，多交流。

市場變化表明，不同的市場類型和程度，其供需雙方的市場行為講有所不同，從而直接影響房地產價格。因此，要正確評估地產價格，首先要了解地產市場的變化和基本特征，分析地產市場的供給和需求機器動態關系，把握地產市場的趨勢，只有這樣，才能正確評估地產價格。

（2）產權對地產估價的影響

目前，我國房地產產權主要有土地所有權分為國有土地所有權和集體土地所有權，土地使用權分為國有土地使用權和集體土地使用權，土地他項權主要有轉讓權、抵押權和租賃權。不同的權利將給產權人帶來不同的收益，從而會產生不同的價格。

在實際的土地估價中，估價人員經常會遇到一些新問題新情況，這時候我們

一般是集體討論解決。下面就是一個典型的案例。

Xxxx市由于近年來的城市建設開發，xxxx縣的土地交易越來越多，由于產權的不同也就增加了估價的復雜性，市郊區有一宗集體建設用地，該宗地所有權人為某村農民集體（以下簡稱甲集體），使用權人為某建材公司（以下簡稱乙公司）。1995年雙方簽訂租賃協議，乙公司租用該宗地30年，租金于簽訂合同時一次性付清，實際用途為工業。合同同時規定，如遇國家征用該土地，甲集體對乙公司進行適當補償。

2007年，由于該區大面積土地整合，乙公司不能再繼續使用該宗土地，雙方協商補償問題。由于協議中沒有明確寫明補償的具體辦法，所以在具體補償金額上產生了分歧。于是雙方決定共同委托評估公司對該宗土地剩余年期的價值進行評估。

集體建設用地與國有土地產權類型不同，雖然國有土地的交易案例很多，但無法直接選用，集體建設用地根本找不到交易案例，無論采用何種估價方法對該土地進行評估，資料的采集上都比較困難。經過大家商議，同意用如下的估價技術路線：通過對該地區國有土地進行評估，了解集體建設用地轉化為國有土地所需的各項費用進行減價修正，再進行年期修正得出估價對象的正常市場價格。

有些經驗是在課本上無法學習到的，實踐的過程也是課本無法代替的，合格的估價師需要實踐經驗的累積，充實自己，從而讓自己不斷的進步。

（3）區位對地價的影響

Xxxx市這幾年的建設發展比較迅速從而產生了不少熱門的板塊，如xx、xxxx、地鐵及xxx這樣的工程等，聚焦了市場上多數的優質樓盤，這些板塊的形成與政府的總體規劃密切相關。這些建設項目的展開使其原有的區位概念產生了很大的變化，也就帶動了其價格的變化。

如何能客觀的進行地產估價就要求估價人員要從宏觀上把握房地產市場狀況和其空間結構，運用正確的估價方法對待估地產價格進行判斷。

二、估價方法在實踐中的認識與應用

土地估價的方法主要有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價法、基準地價修正法。

估價師要根據估價對象、估價目的和用途等情況選擇不同估價方法，估價方法的適宜性與地產的類型和市場狀況息息相關。估價方法的選擇和估價的準確性對估價師的專業知識、實踐經驗與判斷要求很高。這就要求我們估價人員在實踐中不斷的學習研究，找到最適合的途徑，準確的進行估價。

Xxx市的土地市場建立較早也比較發達，市場機制比較完善，各種交易案例較多，城鎮基準地價成果和基準地價修正體系成果資料較完整，從而提高了估價的準確性。在實踐中我們采用市場比較法、成本逼近法和基準地價修正法的情況較多。下面簡單說明這幾種方法實踐中會遇到的問題及難點。

1、市場比較法在實踐中如能采用此方法是為最好，因為其估價結果具有現實性，說服力強，容易讓他人接受。此法需要估價人員具有較高的業務素養和實踐經驗。適用于有著發達的土地市場及大量交易案例且與待估地塊應有相關性和替代性。難點在于可比因素及因子的選取以及修正幅度的取值。這些方面還需要向經驗豐富的估價師前輩學習，以及自己點點滴滴的實踐積累。

2、成本逼近法經常用在新開發土地、工業用地、無交易案例的地區等。難點是土地取得費用的構成。書本中對有些地方具體規定是介紹不到的，例如：配

套費一般分為大配套費和小配套費。Xxx價房地字[1996]第312號關于印發《xxxx市政公用基礎設施大配套工程管理辦法》的通知及建計[1996]第618號關于印發《xxx市建設項目市政公用配套工程內容、范圍界定》的通知中，對大配套費的內容、范圍及收費標準均作了嚴格的界定，這部分費用一般包含在土地使用權價值中，如果在開發成本中再度考慮，則造成重復計算，加大了開發成本，使估價結果偏高。小配套設施費指規劃紅線內水、電、供熱、通訊及非營業性公建配套費等，應計入開發成本。這部分費用各專業部門均有明確的收費文件及收費標準，估價作業中應根據估價時點時各專業部門的最新收費文件及收費標準計算各項費用。

這就要求我們估價人員要經常要關注各種有關估價相關文件的出臺及變化。

3、基準地價修正法主要適合在城市規劃范圍內的商業、住宅、工業、綜合土地的評估。在實踐過程中，首先要收集整理當地最新的基準地價成果，包括土地級別圖，土地級別表，基準地價圖表及修正體系等，在實地踏勘過程中，要認真仔細填寫現場調查表，主要包括區域和個別因素的區域地價水平的調查，在與待估地塊因素進行修正。難點主要有：修正因素及幅度和還原利率的確定。

三、土地估價的風險控制

土地估價活動和其他經濟活動一樣具有風險性。但是，土地估價又和其他經濟活動有不一樣，土地估價風險具有其特殊性。本人從實際的工作感受到土地估價的風險性主要體現在下面幾個方面：

1、職業道德風險

土地估價師在土地估價業務活動中應實事求是，執行國家有關的地價政策，堅持獨立、客觀、公正的原則。

土地估價提供評估中介服務，其估價關系到多方面的直接利益，所以估價人員不能為了一些私利，把法律及職業道德放一片，而作出不公正的估價，這既喪失了我們作為估價師的良心也違反了法律，從長遠來看，整個估價行業都會失去誠信，到時我們的估價工作都有失去的可能。

2、抵押估價風險

在本人實際工作中抵押估價是遇到最多的一種案例情況，在這方面估價人員要認真學習研究《房地產抵押估價指導意見》，其對我們估價師的工作有著重要的指導作用。

（1）變現風險

我們評估業務有很多都是工業廠房，其變現能力比普通住房、商鋪都要差，這就更要求估價人員對其變現能力的分析。抵押估價中主要對其通用性、獨立使用性、可分割轉讓性進行分析，進而合理、準確的確定其抵押價值。

（2）證載用途與實踐用途不符

這我們經常會遇到的就是住宅、工業用于商業或辦公使用等的情況，這些情況要求估價人員對風險的控制和規避要更為嚴格，仔細檢查土地使用證原件，明確土地的用途以及權利的設置情況，如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈，并在出具報告時予以說明。

（3）抵押物優先受償

估價人員要對估價時點時假定未設立法定優先受償權利下的市場價值、估價師知悉的法定優先受償款、抵押價值有準確的理解和判定。如拖欠的工程款、人員工資以及處置抵押物的費用等，都需要估價人員在確定估價結果是要充分考慮的因素。

3、估價過程中的風險

在估價過程中，估價原則、估價方法使用不恰當以及估價對象各種因素的描述不準確、比較實例的選擇、可比因素的確定、計算的錯誤等都會產生估價風險。所以，應充分重視對風險的控制。就像我們公司一樣，建立了報告逐級審核制度，遇到新問題、新情況大家協商制度，從而最大限度的控制了風險的發生。

總而言之，土地估價在我國是一個新興而又特殊的行業，我作為一名估價人員應不斷的學習實踐積累，努力提高自己的職業水平，增強社會責任感，肩負起應有的社會責任，共創估價行業的美好明天。

僅在此感謝xxxx有限公司的所有領導和同事的無私幫助！

參考文獻

1．薛紅霞、謝戈力，《廣東省土地估價實用技術指引》，廣東經濟出版社，2006年5月第一版，2．胡存智，《土地估價理論與方法》，地質出版社，2004年6月第二版，3．洪亞敏、馮長春，《土地估價相關經濟理論與方法》，地質出版社，2004年6月第二版，4．胡存智，《土地估價法律法規實用手冊》，地質出版社，2004年6月第二版，5.周寅康、《房地產估價》，東南大學出版設，2006年1月第一版

第五篇：土地估價師實踐日志2

實踐日志1

2012 年 5 月，我公司受委托對常州市強力鋼結構工程有限公司位于運河路 202 號宗地國有土地使用權抵押價格進行評估，作為該項業務小組的一員，我全程參與該項業務的操作過程，體會較多，現介紹如下：

一、背景介紹：

常州市強力鋼結構工程有限公司系民營企業，是 ISO9001-2000 質量體系認證企業，公司占地面積28800平方余平方米，建筑面積1100平方米，企業現有注冊資本400 萬元，員工120 多人，各類技術管理人員20 多人，其中高級技術人員2 名，中級技術人員16 名，項目經理3 名，安全員8 名。企業現有資質證書：鋼結構工程專業承包叁級，建筑企業安全許可證叁級；公司有全套設計，制作，安裝一條龍服務，技術力量雄厚，鋼結構年制作能力 3000 噸，安裝工程面積年 60000 萬平方米/年。企業因擴大生產需要，擬以企業新取得的一宗工業用地國有土地使用權向銀行抵押貸款，特委托江蘇鑫洋土地房地產評估有限公司對抵押對象國有土地使用權價值進行評估。

二、委估資產概況：

接受委托后，公司組織專業人員對估價對象的土地使用權進行了清查，并進行現場踏勘。待估宗地位于運河路202 號，常州市強力鋼結構工程有限公司經常州市人民政府批準獲得該宗地的國有土地使用權，并于2009 年12 月21 日進行了國有土地使用權登記，國有土地使用證號為常國用（2009）第0354497 號，地號為02150715070。土地使用權總面積為6680.0平方米，土地用途為工業用地。待估宗地在估價基準日2012 年5 月11 日的土地剩余使用年期為47.5 年。

三、難點：

本次土地使用權抵押價格評估業務中最大的難點有二： 一是東至本公司廠房，南至本公司廠房，西至常州市萬象彩板鋼結構有限公司，北至農田，地上建筑物主要為車間。在確定土地評估方法時需要確定是否適用收益還原法或市場比較法或其他評估方法。二是近幾年常州土地價格增長迅速，再加上常州市鐘樓區人民政府近幾年連續加大對工業和基礎設施的投入，在一定程度上也帶動工業用地的需求，因此了工業用地具有一定的增值空間，土地增值率的確定比較困難。

四、解決方法：

1.在估價方法的選定上，經估價師通過數輪討論最終形成一致意見：根據委估方提供的資料，結合待估宗地的實際情況，待估宗地作為工業用地難以測算客觀收益，故不適應運用收益還原法評估。另外，由于常武地區與待估宗地類似的交易案例不多，難以采用市場比較法和剩余法。本次評估采用成本逼近法和基準地價系數修正法對待估宗地進行評估。

2.本次評估中的土地增值包括土地資源和土地資本的雙重增值，所考慮的土地增值的形式主要為二種：（1）土地用途轉換型增值；（2）外部投資作用型增值。由于常州市鐘樓區人民政府近幾年連續加大對工業和基礎設施的投入，良好的基礎設施條件為常州市武進區經濟發展奠定了基礎。根據常州市國土資源局鐘樓分局提供的資料，工業用地無限年期的市場價格與成本價格的差額一般為 10～ 20%，即工業用地土地增值率一般在10～20%之間。待估宗地位于運河路202 號，交通條件和基礎設施條件較優，土地增值效應較明顯，根據調查分析，考慮到鐘樓區工業用地的現狀，綜合分析上述兩種形式對土地增值的影響，確定本次土地 估價過程中土地增值率取20%。

五、啟示：

1、嚴格遵守職業道德，認真對待每一項業務。土地估價活動是由土地估價人員具體實施的，土地估價人員的職業道德直接影響土地估價活動的公正性。近年來，我們單位將職業道德建設作為重頭事項，平時不斷組織學習上級法規文件，組織單位內部估價人員對職業道德建設開展討論，做到相互促進，共同進步。我們每個人均以講誠信為榮，以不講誠信為辱。在本案中，土地估價人員堅持到實地勘查等均體現了估價人員良好的職業道德素質。

2、規范操作程序，確保估價結果的公正性。估價業務的質量是估價機構和估價師的生命線。這就要求在估價工作中，估價人員一定要把估價質量放在首位，把避免技術質量風險放在首位，確保估價報告的質量。從土地估價業務的受理到確定土地估價事項、土地估價資料收集、土地估價分析和估價方法選擇直至土地估價報告的撰寫、審核均要嚴格按照土地估價的相關操作規程進行。在本案例中，估價人員多次到相關部門查閱資料、到地塊所在地實地勘查，待所有條件完備后順利完成土地估價工作。

3、熱情服務，積極為委托單位提供相關附加增值業務。土地估價作為提供

服務的中介行業，服務作為主線應該貫徹在估價活動的全過程。估價人員最終任務是完成估價活動，出具公開、公平、公正的土地估價報告交付委托方使用。但估價人員又不能僅僅局限于提供土地估價報告，圍繞業務的相關經濟活動，估價人員應發揮專業技術優勢，提供相關關聯服務。