第一篇：地稅局對財稅[2010]121文的解讀(房產稅)

浙江省地稅局對財稅[2010]121號的政策解讀近日，財政部、國家稅務總局下發了《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號，以下簡稱通知）。為使各地準確把握政策內涵，減少政策執行的偏差，現將通知中有關政策解讀如下：

一、關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅問題為促進殘疾人就業，國家稅務總局在1988年下發的《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字[1988]15號）中明確，對民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地，可由省級稅務機關確定征免城鎮土地使用稅。但隨著政府職能的轉變，實施政企分開，民政部門不再直接舉辦福利工廠。與此同時，隨著福利事業的社會化，殘疾人就業的單位逐步拓展到經濟、社會的各個領域，一些企事業單位承擔起了安置殘疾人就業的社會責任。

為繼續貫徹促進殘疾人就業的精神，保持政策的連續性，應對安置殘疾人就業單位的城鎮土地使用稅政策重新明確。為此，參照營業稅、企業所得稅、增值稅等稅種的現行優惠政策，結合城鎮土地使用稅自身特點，將減免稅條件設定為：在一個納稅年度內月平均實際安置殘疾人就業人數占單位在職職工總數的比例高于25%（含25%）且實際安置殘疾人人數高于10人（含10人）。考慮到此前福利工廠城鎮土地使用稅具體征免稅是授權各省（區）確定的，為保持政策及管理的適當銜接，通知還規定具體減免稅比例及管理辦法仍由各地確定。

二、關于出租房產免收租金期間房產稅問題現行房產稅政策規定，出租房產按租金收入征稅。在實際的房產租賃中，一些出租人往往采取給予一定期限免收租金的優惠來招攬承租人。而房產免收租金期間如何征收房產稅，各地做法也不盡一致。一些地方按實際租金收入征稅，免收租金期間納稅人對其房產按零租金申報，據此計算的應納稅款為零，造成了稅收流失。還有一些地方采取了核定租金收入的辦法，但按照征管法規定，核定收入的前提是申報收入偏低，而免租期間出租人又確無租金收入，核定征稅的前提也不成立。盡管免收租金期間沒有租金收入，但該房產用于出租，屬營業用房，應繳納房產稅。

為堵塞出租房產免收租金期間房產稅征收漏洞，規范執行，通知明確，出租房產免收租金期間計稅依據為房產原值。

三、關于將地價計入房產原值征收房產稅問題按現行房產稅政策規定，房產稅以房產原值為計稅依據，房產原值按國家會計制度規定核算。20世紀90年代實行土地有償使用后，會計制度明確要對土地進行價值核算：買地建房的，需要把有關地價結轉到固定資產；直接購買房地產的，按買價計入固定資產。因此，一般而言，房屋原值中是包含地價的。2007年開始實施的《企業會計準則》規定，企業可將土地單獨進行會計核算，據此，地價就不再計入

房產原值，這使得適用不同會計制度的企業，由于會計處理不同，有的要將地價計入房產原值，有的則不需計入，從而在納稅人之間產生了稅負不公。更為嚴重的是，近年來還出現了為少繳房產稅將已計入房產原值的地價剝離出來的情形。為維護稅收公平，堵塞稅收漏洞，有必要就此問題進行明確。

地隨房走，房依地建，土地和房屋不可分割，按照《物權法》、《城市房地產管理法》等規定的“房地一致”原則，應將房產用地的價值計入房產原值征收房產稅。這既在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促進節約集約用地，同時，也符合下一步房地產稅改革的方向。由于現行房產稅計稅依據為房產“原值”，為保持房、地價值計量口徑的一致，計入房產原值的土地也應是“原值”，為此，規定計入房產原值的地價是指為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

考慮到將地價計入房產原值后，部分單位如倉儲、物流企業等由于生產經營的特殊性，占地面積大，可能稅負增加較多，對這類“大地小房”的情況需給予一定照顧，允許其只將部分土地的地價計入房產原值征稅。關于大地小房的界定標準問題，經過實地調研部分企業，并參考了國土資源部《工業項目建設用地控制指標》（國土資發[2008]24號），最終將宗地容積率0.5（工業用地最低容積率）作為界定“大地小房”的標準。宗地容積率低于0.5的屬于“大地小房”，可僅將部分土地的地價計入房產原值，計入的土地面積按應稅房產建筑面積的2倍計算。

這里有兩個概念：宗地和容積率。宗地是土地權屬界址線圍成的地塊，是土地登記和地籍調查的基本單位，一般情況下，一宗土地為一個權屬單位。容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強度的指標。

例如，某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，通過計算可知該宗地容積率為0.4，因此，計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積×2×土地單價=8000平方米×2×1萬元/平方米=16000萬元。

再如，某企業以8000萬元購置了一宗建筑面積為5000平方米的房地產，其中，該宗土地面積1000平方米，地價2000萬元，通過計算可知宗地容積率為5，因此，應將全部地價2000萬元計入房產原值計征房產稅。

關于此項規定，還有幾個需要說明的問題：

一是與財稅[2008]152號文件第一條規定的關系。152號文件第一條規定，依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。但對地價應否計入房產原值以及如何計入問題，并未明確，為此，通知對此進行了明確，是152號文件第一條的補充規定。

二是劃撥土地如何處理。當前有部分企業（主要是老的國有企業）的土地仍是國家劃撥的，取得土地時沒有支付成本。近年來隨著國有企業改制，部分劃撥土地雖以國家授權經營、作價入股等方式對土地進行了價值評估，但這種評估價值不屬于取得土地使用權支付的價款，不需要計入房產原值。

三是將地價計入房產原值與征收城鎮土地使用稅的關系問題。對此，我們與國務院有關立法部門進行了溝通。他們認為，房產稅與城鎮土地使用稅在調節目的、稅種屬性等方面均不相同，將地價計入房產原值與征收城鎮土地使用稅并不矛盾。

第二篇：江蘇省地稅局解讀財稅(2010)121號(房產稅計稅原值的確認及政策銜接)

江蘇省地稅局解讀財稅[2010]121號：房產稅計稅原值的確認及新舊政策銜接

作者：江蘇省地方稅務局 來源：江蘇省地方稅務局

解讀時間：2011-4-15 10:09:54

一、計稅原值的確認

(一)稅收政策演變

《財政部 稅務總局關于檢發房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》([86]財稅地字第008號，已廢止)第十五條規定：“房產原值是指納稅人按照會計制定規定，在帳簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規定記載的，在計征房產稅時，應按規定調整房產原值，對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估。”由此可見，對于從價計征房產稅的房產計稅原值的確認，以企業會計制度的規定為依據，企業在會計處理時根據會計制度的規定調整房產原值的，在計征房產稅時應當相應予以調整。

《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)規定：“自2009年1月1日起，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。（86）財稅地字第008號第十五條規定同時廢止。”因為執行新《企業會計準則》的納稅人有可能將應稅房產確認為“投資性房地產”而不計入“固定資產”，所以財稅[2008]152號文件進一步明確規定，應稅房產無論在會計處理時是否計入“固定資產”，均應當按規定計征房產稅。房產計稅原值的確認仍然依照國家有關會計制度的規定執行。

《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。”自財稅[2010]121號文件下發之日起，從價計征房產稅的房產計稅原值有了獨立于會計核算之外的確認標準。由于稅法與會計已經產生了明顯的差異，因此，納稅人會計核算的房產原值與財稅〔2010〕121號文件規定不一致的，在申報繳納房產稅時應當根據財稅[2010]121號文件規定進行相應調整。

(二)房產計稅原值的計算

財稅[2010]121號文件規定：“宗地容積率(注：容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率)低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”《江蘇省財政廳江蘇省地方稅務局轉發<財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知>的通知》(蘇財稅[2011]3號)進一步明確：“對宗地容積率低于0.5的，其計入房產原值的地價按以下公式計算：計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積×2×土地單價。通地劃撥方式取得土地使用權的，計入房產原值的地價為零。”

根據上述規定，計入房產計稅原值的地價應當區分以下兩種情形確定：第一，宗地容積率大于等于0.5的，地價應當全部分攤計入房產計稅原值；第二，宗地容積率低于0.5的，按照房產建筑面積的2倍計算占地面積和地價并分攤計入房產計稅原值。

例1：A公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權支付的價款以及開發土地發生的成本費用(指平整土地等活動發生的成本費用，不包括房屋建造成本，下同)總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為1000平米。(假設不考慮其他影響因素，下同。)

容積率＝1000÷10000＝0.1土地單價＝600÷10000＝0.06(萬元／平方米)

計入房產計稅原值的地價＝1000×2×0.06＝120(萬元)

A公司在申報繳納房產稅時，計入房產計稅原值的地價款應為120萬元。

例2：B公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權支付的價款以及開發土地發生的成本費用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為6000平米。

容積率＝6000÷10000＝0.6

因為容積率大于0.5，所以B公司在申報繳納房產稅時，地價款600萬元應當全部計入房產計稅原值。

二、新舊政策的銜接

(一)執行《企業會計制度》和《小企業會計制度》的納稅人

《企業會計制度》規定：“企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。”《小企業會計制度》規定：“企業購入的土地使用權，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按照實際支付的價款作為實際成本，并作為無形資產核算；待該項土地開發時再將其賬面價值轉入相關在建工程。”

從上述規定可以看出，執行《企業會計制度》和《小企業會計制度》(以下合并簡稱“會計制度”)的納稅人，在會計核算時應當將地價計入房產原值。需要說明的是，對于土地面積大于房屋實際占地面積的部分，會計制度并未明確要求將這部分“空地”的價值計入房產原值，因此，納稅人在進行會計核算時具有一定的自由裁量權。財稅

[2010]121號文件下發后，執行會計制度的納稅人在申報繳納房產稅時，應當根據會計與稅法的差異，相應對房產計稅原值進行調增或調減。

例3：C公司是執行會計制度的企業。C 公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權支付的價款以及開發土地發生的成本費用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積和占地面積均為1000平米。C公司會計核算時

將房屋實際占地面積所對應的地價計入房產原值，即計入房產原值的地價為60萬元(1000÷10000×600)，其余540萬元(600－60)地價計入“無形資產”。

從例1的計算結果可知，C公司計入房產計稅原值的地價應為120萬元，因此，C公司在申報繳納房產稅時，應當相應調增房產計稅原值60萬元(120－60)。

例4：假設在例3中，C公司會計核算時將地價全部計入房產原值，即計入房產原值的地價為600萬元。

對于納稅人會計核算時計入房產原值的地價，超過財稅[2010]121號文件規定標準的部分，在申報繳納房產稅時應當準予調減。本例C公司在在申報繳納房產稅時，應當相應調減房產計稅原值480萬元(600－120)。

例5：D公司是執行會計制度的企業。D公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權支付的價款以及開發土地發生的成本費用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為6000平米，房屋總占地面積為3000平方米。D公司會計核算時將房屋實際占地面積所對應的地價計入房產原值，即計入房產原值的地價為180萬元

(3000÷10000×600)，其余420萬元(600－180)地價計入“無形資產”。

從例2的計算結果可知，D公司地價款600萬元應當全部計入房產計稅原值，因此，C公司在申報繳納房產稅時，應當相應調增房產計稅原值420萬元(600－180)。

例6：假設在例5中，D公司會計核算時將地價全部計入房產原值，即計入房產原值的地價為600萬元。

因為D公司會計核算時已經將地價全部計入房產原值，所以D公司在申報繳納房產稅時，不需要對房產計稅原值進行調整。

(二)執行新《企業會計準則》的納稅人

《企業會計準則第6號——無形資產》應用指南指出：“自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理；外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產；企業（房地產開發）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。”

《企業會計準則第38號——首次執行企業會計準則》應用指南指出：“首次執行日之前已計入在建工程和固定資產的土地使用權，符合《企業會計準則第6號——無形資產》的規定應當單獨確認為無形資產的，首次執行日應當進行重分類，將歸屬于土地使用權的部分從原資產賬面價值中分離，作為土地使用權的認定成本，按照《企業會計準則第6號——無形資產》的規定處理。”

從以上規定可以看出，除“房地產企業開發商品房”以及“外購不動產支付的價款難以在建筑物與土地使用權之間進行合理分配的”以外，執行新《企業會計準則》的納稅人應當將土地使用權單獨計價(注：單獨計入“無形

資產”或者“投資性房地產”)，而不計入房產原值。原來執行會計制度的企業將地價合并計入房產原值的，在首次執行新《企業會計準則》時，還應將歸屬于土地使用權的部分從原資產賬面價值中分離，并單獨計價。財稅〔2010〕121號文件下發后，執行新《企業會計準則》的納稅人未將地價款計入房產原值的，在申報繳納房產稅時，應當根據財稅〔2010〕121號文件的規定相應調增房產計稅原值。

例7：E公司是執行新《企業會計準則》的企業。E公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權支付的價款以及開發土地發生的成本費用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為1000平米。E公司會計核算時將地價款全部計入“無形資產”，即計入房產原值的地價為0。

從例1的計算結果可知，E公司計入房產計稅原值的地價應為120萬元，因此，E公司在申報繳納房產稅時，應當相應調增房產計稅原值120萬元。

例8：F公司是執行新《企業會計準則》的企業。F公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權支付的價款以及開發土地發生的成本費用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為6000平米。F公司會計核算時將地價款全部計入“無形資產”，即計入房產原值的地價為0。

從例2的計算結果可知，F公司地價款600萬元應當全部計入房產計稅原值，因此，F公司在申報繳納房產稅時，應當相應調增房產計稅原值600萬元。

三、常見問題解答

(一)問：納稅人發生的房產評估增值部分是否應當繳納房產稅？執行新《企業會計準則》的納稅人，因初始確認“投資性房地產”或者“投資性房地產”公允價值發生變化而調整房產賬面原價的，是否應當同時調整房產稅計稅原值？

答：《江蘇省地方稅務局關于地方稅有關業務問題的通知》(蘇地稅發[1999]087號)規定：“企業改組改制過程中，對資產進行重新評估并調整房產原值的，不論是否按新調整的房產原值提取折舊，均應按調整后的房產原值計征房產稅。”財稅〔2008〕152號文件規定：“房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。”因此，納稅人發生房產評估增值(或減值)以及初始確認“投資性房地產”或者持有“投資性房地產”期間公允價值發生變化，并按國家有關會計制度規定調增(或調減)房產原值的，應按調整后的房產原值計征房產稅。需要說明的是，根據國家有關會計制度的規定，納稅人除發生資產重組以及確認投資性房地產等少數情形外，房產的會計核算應當遵循歷史成本原則，納稅人不得因房產增值(或減值)而隨意調增(或調減)房產原值。

(二)問：財稅[2010]121號文件規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。”對于“地價”應當如何把握？是否應當考慮土地評估增值和攤銷等因素？納稅人支付的土地租金是否構成地價？

答：財稅[2010]121號文件規定的“地價”應為納稅人實際支付的地價，包括納稅人取得土地使用權實際支付的價款以及開發土地實際支出的成本費用。納稅人會計核算時將土地評估增值計入“無形資產”或“投資性房地產”等科目(土地價值單獨核算)而未計入房價的，在確定房產計稅原值時，不需要將土地評估增值部分加計入地價。納稅人會計核算時對土地進行攤銷的，在確定房產計稅原值時，攤銷額也不得從地價中扣減。納稅人通過劃撥等方式取得土地未支付地價的，計入房產計稅原值的地價應為零。

(三)財稅[2010]121號文件下發以前，納稅人在會計核算時未將地價計入房產原值，并且申報繳納房產稅時未將地價計入房產計稅原值的，是否應當補征2010以前的房產稅？

答：財稅[2008]152號文件規定：“房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。”根據會計制度的規定，納稅人在會計核算時應當將地價計入房產原值。因此，在財稅[2010]121號文件下發以前，執行會計制度的納稅人在申報繳納房產稅時，未將地價計入房產計稅原值造成少繳房產稅的行為屬于偷稅行為，應按規定補征稅款、加收滯納金并處以罰款。需要說明的是，在財稅[2010]121號文件下發以前，納稅人在申報繳納房產稅時，可只將房產實際占用土地所對應的地價計入房產計稅原值，房產未占用的土地所對應的地價，可不計入房產計稅原值。但是，納稅人在會計核算時已經將全部地價計入房產原值，或者計入房產原值的地價超過房產實際占用土地所對應的地價的，在2010年底以前，應當以會計核算的房產原值作為房產稅計稅依據。2011年以后，容積率在0.5以下且計入房產原值的地價超過財稅

[2010]121號文件規定標準的納稅人，在申報繳納房產稅時，可按照財稅[2010]121號文件的規定相應調減房產計稅原值。

根據新《企業會計準則》的規定，納稅人可將土地使用權單獨計價，而不計入房產原值。因此，在財稅[2010]121號文件下發以前，執行新《企業會計準則》的納稅人在申報繳納房產稅時未將地價計入房產計稅原值的，不必補征房產稅。

(四)財稅[2010]121號文件下發以后，納稅人的會計處理和所得稅處理是否應當進行相應的調整？

答：財稅[2010]121號文件規定僅適用于房產稅和城鎮土地使用稅，對納稅人的會計處理和所得稅處理不產生影響。財稅[2010]121號文件下發后，納稅人會計核算的房產原值與申報繳納房產稅的房產計稅原值可以存在差異。

第三篇：房產稅-上海地稅局公告

市地稅局關于本市個人住房房產稅

征收管理有關事項的公告

根據《上海市人民政府關于印發<上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法>的通知》（滬府發〔2011〕3號）的有關規定，現將個人住房房產稅征收管理有關事項公告如下:

一、從2011年1月28日起，凡在本市新購住房的購房人，均應在辦理房地產登記之前向房屋所在地地方稅務機關（以下簡稱主管稅務機關）申報辦理房產稅征免認定手續。

二、購房人向主管稅務機關申報減免房產稅認定時，應如實填寫房產稅認定申報表，并提交下列資料（原件和復印件）：

（一）房產交易合同，包括新建商品住房的房屋交接書；

（二）新購住房的契稅完稅憑證；

（三）購房人及其家庭成員的有效身份證明；

（四）購房人的戶籍（或居住）證明和婚姻狀況證明；

（五）無住房同住人及其家庭成員的有效身份證明、戶籍證明和婚姻狀況證明（申請計入無住房同住人的提供）；

（六）其他有關書面證明文件、資料。

三、購房人提交本公告第二條所列資料后，從主管稅務機關領取《原有住房信息查詢申請表》，向房屋狀況信息部門查詢原有住房情況，并將取得的原有住房書面查詢結果（原件）送主管稅務機關。主管稅務機關收到購房人提供的原有住房書面查詢結果后的10個工作日內，根據審核認定結果，向購房人簽發《上海市個人住房房產稅認定通知書》。

主管稅務機關可根據需要會同住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、公安、民政、人力資源社會保障等部門復核購房人提供的有關信息。

四、購房人向主管稅務機關申報全額繳納房產稅的，需提交本公告第二條

（一）、（二）、（三）、（六）所列資料（購房人家庭成員的有效身份證明除外）。主管稅務機關收齊購房人提供的申報資料后，根據審核認定結果，當場向購房人簽發《上海市個人住房房產稅認定通知書》。

五、房產稅征免認定手續應當由購房人本人辦理。購房人為二人及以上的，可以書面委托其他購房人代為辦理。委托購房人以外的其他人代為辦理的，應當提交經公證的委托書。

申請計入無住房同住人的，應當由同住人本人辦理。委托他人代為辦理的，應當提交經公證的委托書。

六、年應納房產稅稅額的計算公式：

年應納房產稅稅額（元）=新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70%×稅率

七、納稅人應當在每年的12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務機關申報繳納稅款，繳清當應納稅款。未按時足額繳納的，逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

八、應稅住房發生權屬轉移的，原產權人應在辦理房地產登記之前繳清截至辦理權屬轉移登記當月應當繳納的房產稅。

九、納稅人未按規定辦理房產稅征免認定手續，以及未繳、少繳、滯繳應納稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》和其他有關規定處理。

十、本公告自2011年1月28日起執行。特此公告。

上海市地方稅務局 二Ｏ一一年一月三十日

第四篇：解讀財稅-1-2018年財稅55號文

解讀財稅【2018】55號文《財政部國家稅務總局關于創業投資企業和天使投資個人有關稅收試點政策的通知 》

【編者按】

近日財政部和國家稅務總局頒布了財稅【2017】38號文，38號文對公司制創業投資企業、有限合伙制創業投資企業的法人及個人合伙人、天使投資個人的投資額如何從應納稅所得額抵扣進行了規定，相比于過往的類似稅收文件，38號文更體現了我國對初創科技型企業的扶持力度，其中，對有限合伙制創業投資企業個人合伙人、天使投資個人的投資額抵扣制度更是一個亮點。本期優穗律師予以解讀。

一、稅收試點政策

（一）公司制創業投資企業采取股權投資方式直接投資于種子期、初創期科技型企業（以下簡稱初創科技型企業）滿2年（24個月，下同）的，可以按照投資額的70%在股權持有滿2年的當年抵扣該公司制創業投資企業的應納稅所得額；當年不足抵扣的，可以在以后納稅結轉抵扣。【解讀】

1、國稅發[2009]87號 《國家稅務總局關于實施創業投資企業所得稅優惠問題的通知》規定，創業投資企業采取股權投資方式投資于未上市的中小高新技術企業2年（24個月）以上，凡符合以下條件的，可以按照其對中小高新技術企業投資額的70%，在股權持有滿2年的當年抵扣該創業投資企業的應納稅所得額；當年不足抵扣的，可以在以后納稅結轉抵扣。

創業投資企業投資的中小高新技術企業，除應按照科技部、財政部、國家稅務總局制定的相關規定，通過高新技術企業認定以外，還應符合職工人數不超過500人，年銷售（營業）額不超過2億元，資產總額不超過2億元的條件。

因此相較于國稅發[2009]87號，財稅【2017】38號文無須要求高新技術企業認定要件，因此適用的要求低，更體現我國對初創科技型企業的稅收扶持力度。

2、如何計算公司制創業投資企業退出時，其股權轉讓的保本價？不考慮資金的時間價值。【案例】

A為公司制創業投資企業，在2017年1月1日采取股權投資方式直接投資B初創科技型企業1000萬，在2019年1月1日A企業將其持有B企業的股權轉讓，則轉讓的保本價應為多少？在股權轉讓前，A企業有足夠的應納稅所得額以供抵扣。

【分析】

設保本價為X則，根據財稅【2017】38號文，A企業可以按1000×70%=700萬抵扣應納稅所得額，因此，A企業獲得的稅收利益=700×25%=175萬。

由于獲得了稅收利益，因此股權轉讓保本價應小于原始投資額1000萬，而股權轉讓保本價小于原始投資額1000萬，則股權轉讓發生損失，根據國稅（2010）第6號公告《國家稅務總局對企業股權投資損失所得稅處理問題的公告》規定，企業對外進行權益性（以下簡稱股權）投資所發生的損失，在經確認的損失發生，作為企業損失在計算企業應納稅所得額時一次性扣除。即股權投資損失所得稅稅前扣除額=1000-X，A企業獲得稅收利益為（1000-X）×25%。

綜上，A企業股權投資損失為1000-X，但獲得的稅收利益為175+（1000-X）×25% 如果股權投資損失=獲得的稅收利益，即1000-X=175+（1000-X）×25%，則X=766.66萬。換言之，股權轉讓的保本價為76.66%投資額。

（二）有限合伙制創業投資企業（以下簡稱合伙創投企業）采取股權投資方式直接投資于初創科技型企業滿2年的，該合伙創投企業的合伙人分別按以下方式處理：

1.法人合伙人可以按照對初創科技型企業投資額的70%抵扣法人合伙人從合伙創投企業分得的所得；當年不足抵扣的，可以在以后納稅結轉抵扣。【解讀】

（1）財稅【2015】116號文件規定，自2015年10月1日起，全國范圍內的有限合伙制創業投資企業采取股權投資方式投資于未上市的中小高新技術企業滿2年（24個月，下同）的，該合伙企業的法人合伙人可按照其對未上市中小高新技術企業投資額的70%抵扣該法人合伙人從該有限合伙制創業投資企業分得的應納稅所得額，當年不足抵扣的，可以在以后納稅結轉抵扣。

相較于財稅【2015】116號，財稅【2017】38號文無須要求高新技術企業認定要件。

（2）法人合伙人的70%投資額從合伙創投企業分得的所得中抵扣，而不能從其他來源的所得中抵扣。如果投資后，合伙創投企業應納稅所得額一直為負，則法人合伙人的70%投資額無法抵扣，如果法人合伙人隨后轉讓其合伙份額，即使轉讓價高于其投資成本，70%投資額也無法抵扣。

2.個人合伙人可以按照對初創科技型企業投資額的70%抵扣個人合伙人從合伙創投企業分得的經營所得；當年不足抵扣的，可以在以后納稅結轉抵扣。【解讀】 同樣，個人合伙人的70%投資額從合伙創投企業分得的所得中抵扣，也不能從其他來源的所得中抵扣。

（三）天使投資個人采取股權投資方式直接投資于初創科技型企業滿2年的，可以按照投資額的70%抵扣轉讓該初創科技型企業股權取得的應納稅所得額；當期不足抵扣的，可以在以后取得轉讓該初創科技型企業股權的應納稅所得額時結轉抵扣。

天使投資個人在試點地區投資多個初創科技型企業的，對其中辦理注銷清算的初創科技型企業，天使投資個人對其投資額的70%尚未抵扣完的，可自注銷清算之日起36個月內抵扣天使投資個人轉讓其他初創科技型企業股權取得的應納稅所得額。【解讀】

（1）天使投資個人的70%投資額可以從轉讓其初創科技型企業股權取得的應納稅所得額中抵扣，而合伙創投企業的個人合伙人則不能從轉讓其合伙份額取得的應納稅所得額中抵扣。

（2）對辦理注銷清算的初創科技型企業，天使投資人尚未抵扣的70%投資額，可結轉從轉讓其他初創科技型企業股權取得的應納稅所得額抵扣，即可以跨投資項目抵扣，但投資項目有限制。

二、相關政策條件

（一）本通知所稱初創科技型企業，應同時符合以下條件: 1.在中國境內（不包括港、澳、臺地區）注冊成立、實行查賬征收的居民企業；

2.接受投資時，從業人數不超過200人，其中具有大學本科以上學歷的從業人數不低于30%；資產總額和年銷售收入均不超過3000萬；

3.接受投資時設立時間不超過5年（60個月，下同）；

4.接受投資時以及接受投資后2年內未在境內外證券交易所上市；

5.接受投資當年及下一納稅，研發費用總額占成本費用支出的比例不低于20%。

【解讀】

初創科技型企業可從以下二個方面理解記憶：

1、初創：設立時間5年，上市2年后，人力資本中的從業人員200人，資產負債表的資產3000萬，利潤表中的收入3000萬。

2、科技型：研發費用（占成本費用20%，而不是占收入比例），本科以上學歷30%

（二）享受本通知規定稅收試點政策的創業投資企業，應同時符合以下條件: 1.在中國境內（不含港、澳、臺地區）注冊成立、實行查賬征收的居民企業或合伙創投企業，且不屬于被投資初創科技型企業的發起人；

2.符合《創業投資企業管理暫行辦法》（發展改革委等10部門令第39號）規定或者《私募投資基金監督管理暫行辦法》（證監會令第105號）關于創業投資基金的特別規定，按照上述規定完成備案且規范運作；

【解讀】 1、2006年規定施行的《創業投資企業管理暫行辦法》規定，第9條創業投資企業向管理部門備案應當具備下列條件：（1）已在工商行政管理部門辦理注冊登記。

（2）經營范圍符合本辦法第十二條規定。

（3）實收資本不低于3000萬元人民幣，或者首期實收資本不低于1000萬元人民幣且全體投資者承諾在注冊后的5年內補足不低于3000萬元人民幣實收資本。

（4）投資者不得超過200人。其中，以有限責任公司形式設立創業投資企業的，投資者人數不得超過50人。單個投資者對創業投資企業的投資不得低于100萬元人民幣。所有投資者應當以貨幣形式出資。

（5）有至少3名具備2年以上創業投資或相關業務經驗的高級管理人員承擔投資管理責任。委托其他創業投資企業、創業投資管理顧問企業作為管理顧問機構負責其投資管理業務的，管理顧問機構必須有至少3名具備2年以上創業投資或相關業務經驗的高級管理人員對其承擔投資管理責任。

前款所稱“高級管理人員”，系指擔任副經理及以上職務或相當職務的管理人員。2、2014年施行的《私募投資基金監督管理暫行辦法》第8章關于創業投資基金的特別規定：

第34條 本辦法所稱創業投資基金，是指主要投資于未上市創業企業普通股或者依法可轉換為普通股的優先股、可轉換債券等權益的股權投資基金。

第35條 鼓勵和引導創業投資基金投資創業早期的小微企業。

享受國家財政稅收扶持政策的創業投資基金，其投資范圍應當符合國家相關規定。

第36條 基金業協會在基金管理人登記、基金備案、投資情況報告要求和會員管理等環節，對創業投資基金采取區別于其他私募基金的差異化行業自律，并提供差異化會員服務。

第37條 中國證監會及其派出機構對創業投資基金在投資方向檢查等環節，采取區別于其他私募基金的差異化監督管理；在賬戶開立、發行交易和投資退出等方面，為創業投資基金提供便利服務。

3.投資后2年內，創業投資企業及其關聯方持有被投資初創科技型企業的股權比例合計應低于50%； 【解讀】

規定投資后2年內，股權比例合計低于50%。而一般創業投資企業投資時會簽訂對賭條款，因此對賭條款如涉及股權比例調整的需要做好相應的安排。

4.創業投資企業注冊地須位于本通知規定的試點地區。

（三）享受本通知規定的稅收試點政策的天使投資個人，應同時符合以下條件:

1.不屬于被投資初創科技型企業的發起人、雇員或其親屬（包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，下同），且與被投資初創科技型企業不存在勞務派遣等關系； 【解讀】

既然是天使，則在投資前與初創科技型企業本來就不應當存在特定關系。

2.投資后2年內，本人及其親屬持有被投資初創科技型企業股權比例合計應低于50%；

3.享受稅收試點政策的天使投資個人投資的初創科技型企業，其注冊地須位于本通知規定的試點地區。【解讀】

地域性稅收優惠。

（四）享受本通知規定的稅收試點政策的投資，僅限于通過向被投資初創科技型企業直接支付現金方式取得的股權投資，不包括受讓其他股東的存量股權。【解讀】

本條規定要以現金增資方式向初創科技型企業投資，而不能通過受讓股權的方式，因為現金增資方式可以增加初創科技型企業的流動資金，而初創科技型企業最缺的就是流動資金。在會計處理上，無論是增資方式還是受讓方式，一般創投企業都按長期股權投資進行核算。

三、管理事項及管理要求

（一）本通知所稱研發費用口徑，按照《財政部國家稅務總局科技部關于完善研究開發費用稅前加計扣除政策的通知》（財稅【2015】119號）的規定執行。

（二）本通知所稱從業人數，包括與企業建立勞動關系的職工人員及企業接受的勞務派遣人員。從業人數和資產總額指標，按照企業接受投資前連續12個月的平均數計算，不足12個月的，按實際月數平均計算。

本通知所稱銷售收入，包括主營業務收入與其他業務收入；年銷售收入指標，按照企業接受投資前連續12個月的累計數計算，不足12個月的，按實際月數累計計算。【解讀】

收入不包括營業外收入。

本通知所稱成本費用，包括主營業務成本、其他業務成本、銷售費用、管理費用、財務費用。

（三）本通知所稱投資額，按照創業投資企業或天使投資個人對初創科技型企業的實繳投資額確定。

合伙創投企業的合伙人對初創科技型企業的投資額，按照合伙創投企業對初創科技型企業的實繳投資額和合伙協議約定的合伙人占合伙創投企業的出資比例計算確定。合伙人從合伙創投企業分得的所得，按照《財政部國家稅務總局關于合伙企業合伙人所得稅問題的通知》（財稅【2008】159號）規定計算。【解讀】

本條規定的是實繳投資額才能在應納稅所得額中扣除，認繳的不行。

（四）天使投資個人、創業投資企業、合伙創投企業法人合伙人、被投資初創科技型企業應按規定向稅務機關履行備案手續。【解讀】

享受稅收優惠政策都需備案，備案便于稅務機關管理。

（五）初創科技型企業接受天使投資個人投資滿2年，在上海證券交易所、深圳證券交易所上市的，天使投資個人轉讓該企業股票時，按照現行限售股有關規定執行，其尚未抵扣的投資額，在稅款清算時一并計算抵扣。【解讀】

財稅【2009】167號《關于個人轉讓上市公司限售股所得征收個人所得稅有關問題的通知》規定，限售股包括：股改限售股、IPO限售股和3.財政部、稅務總局、法制辦和證監會共同確定的其他限售股。題干所述的限售股即為IPO限售股。

應納稅所得額=限售股轉讓收入一（限售股原值+合理稅費），應納稅額＝應納稅所得額×20%，如果納稅人未能提供完整、真實的限售股原值憑證的，不能準確計算限售股原值的，主管稅務機關一律按限售股轉讓收入的15%核定限售股原值及合理稅費。

（六）享受本通知規定的稅收試點政策的納稅人，其主管稅務機關對被投資企業是否符合初創科技型企業條件有異議的，可以轉請被投資企業主管稅務機關提供相關材料。對納稅人提供虛假資料，違規享受稅收試點政策的，應按稅收征管法相關規定處理，并將其列入失信納稅人名單，按規定實施聯合懲戒措施。

四、執行時間及試點地區

本通知規定的企業所得稅政策自2017年1月1日起試點執行，個人所得稅政策自2017年7月1日起試點執行。執行日期前2年內發生的投資，在執行日期后投資滿2年，且符合本通知規定的其他條件的，可以適用本通知規定的稅收試點政策。

本通知所稱試點地區包括京津冀、上海、廣東、安徽、四川、武漢、西安、沈陽8個全面創新改革試驗區域和蘇州工業園區。

第五篇：解讀財稅

解讀財稅[2010]42號：城市和國有工礦棚戶區改造項目稅收優惠政策

分析

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編輯時間：2010-09-14

城市和國有工礦棚戶區改造是保障性安居工程的重要組成部分，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部、國土資源部、中國人民銀行2009年聯合印發的《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》（建保[2009]295號），對推進城市和國有工礦棚戶區改造曾提出明確要求。國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發[2010]4號）也要求各地要通過城市棚戶區改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經濟適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。財政部2010年2月5日《關于切實落實相關財政政策積極推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的通知》（財綜[2010]8號）進一步從多渠道籌集和落實棚戶區改造資金，落實棚戶區改造稅費優惠政策等方面證明財政惠民政策的重要取向。在一系列政策中，財政稅收優惠可以至少歸納為三個層次：第一個層次是對城市和工礦棚戶區改造的安置住房免稅。一是免征土地使用稅，二是免征土地增值稅。三是免征印花稅。四是減征契稅，對個人購買經濟適用住房的減按1%征收契稅。這是第一個層次，稅收的免征優惠。第二個層次就是對城市和國有工礦棚戶區改造中的安置住房項目免收行政事業性收費和政府性基金，包括免收防空地下室易地建設費、白蟻防治費等行政事業性收費；包括免收城市基礎設施配套費、散裝水泥專項資金、新型墻體材料專項基金、城市教育附加費、地方教育附加、城鎮公用事業附加等政府性基金。第三個層次是作為政府對于棚戶區改造中的經濟適用住房和廉租住房用地實行劃撥供應，免收土地出讓金。這三個層次的財稅政策對促進城市和工礦棚戶區的改造作用力度是非常大的。

近日，財政部、國家稅務總局發布財稅[2010]42號文《關于城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠政策的通知》對于前述文件所述稅收政策優惠作出更為明確的規定。

一、對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料和拆遷安置補償協議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。

按照城鎮土地使用稅政策規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當繳納土地使用稅。按照城鎮土地使用稅暫行條例規定，由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地可以免繳土地使用稅。財稅[2010]42號規定的改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅即屬于財政部的另行規定。類同于財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）的第一條規定，開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發商應繳納的城鎮土地使用稅。

開發商取得土地使用權，按照《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

棚戶區改造項目是利用原土地拆舊返新，一般不需要另購土地，若全部改造均用做安置住房，按照財稅[2010]42號規定是免征城鎮土地使用稅的。但是通常情況下，城市和國有工礦棚戶區多是二層簡易樓房、筒子樓、平房，按照多層住宅、高層住宅開發，建筑面積會成倍增加。開發商為追求高額回報，不會將取得土地全部用于安置住房建設。因此，非安置住房是一定要繳納城鎮土地使用稅的。具體計算方式財稅[2010]42號規定，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例計算，但要提交政府部門出具的相關材料和拆遷安置補償協議。例如，土地面積50000平方米，建筑面積80000平方米，其中安置住房50000平方米，年稅額標準5元/平方米，則開發商應繳納土地使用稅50000×（80000-50000）/80000×5=93750元。

開發商取得土地使用權要按照產權轉移書據0.5‰繳納印花稅，簽訂工程施工合同要按照建筑安裝合同0.3‰繳納印花稅。同樣依據財稅[2010]42號規定，可以按照改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例計算免稅。該文規定同樣類同于財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）第一條規定，開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發商應繳納的印花稅。

至于開發商銷售住房以及業主購買住房，無論是否安置住房，此部分印花稅按照房價總額還是要繳納印花稅的。

二、企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例》第八條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。對于舊房轉讓并沒有此項規定，財稅[2010]42號突破了《土地增值稅暫行條例》的限制，且沒有再強調是否為普通住宅。

三、對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的，免征契稅。

經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源具有公益的性質，不是直接轉讓給個人使用。此安置房源可能用作廉租住房、周轉安置住房，但如果繼續轉讓，則購買人按照財稅[2010]42號文第四條規定還要繳納契稅。

四、個人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。

五、個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關規定享受個人所得稅和契稅減免。

這里的規定從《財政部、國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）可以找到依據，該文規定：

1、對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

2、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

六、財稅[2010]42號所稱棚戶區是指國有土地上集中連片建設的，簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域；棚戶區改造是指列入省級人民政府批準的城市和國有工礦棚戶區改造規劃的建設項目；改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區被拆遷人簽訂的拆遷安置協議中明確用于安置被拆遷人的住房。

最后兩點最重要。

七、本通知自2010年1月1日起執行，2010年1月1日至文到之日的已征稅款可在納稅人以后的應納相應稅款中抵扣，2010年內抵扣不完的，按有關規定予以退稅。