第一篇：城市新區規劃與商業網點規劃的一體化理論與實證研究

城市新區規劃與商業網點規劃的一體化理論與實證

研究

來源： 作者： 日期：09-12-17

摘要 “中國的城市化與美國的高科技發展將是深刻影響21世紀人類發展的兩大主題” ——2001年諾貝爾經濟學獎獲得者斯蒂格利茨教授深刻剖析出我國城市化進程對世界的革命性影響。我國城市建設的巨大挑戰，表現在對城市新區規劃的設計水平和規劃實施中對復雜資源的配置能力上。作者提出了城市設計與商業規劃和旅游規劃三結合的方法論，通過沈陽、蘇州和葫蘆島數個相關案例分析證明了這一方法論。任何方法論離不開對其實施背景的深度認識。07年下半年，我國嚴重失衡的產業危機爆發，房市泡沫開始破滅，政府用于強勁拉動內需的房地產出現萎縮，08年下半年，其本質是美國預期消費(未來消費提前)泡沫破滅對世界經濟體系虛假平衡的打破的國際金融危機爆發，我國在“一體化”的全球經濟體系內自然不可豁免其災，尤其是外匯資產的巨大縮水和外向經濟的急速潰敗;未來幾年我國的金融產業和外向型經濟產業必經重創。眼下，中國房地產的低迷，資金短缺導致全國各地的新城建設大多數處于停頓狀態。深圳新摩爾商業管理公司在完成上海、杭州、廣州、大慶、泉州、徐州、金華等城市商業網點規劃論證過程中，總結了新城開發的經驗教訓。作者認為新城建設的動力不僅來自房地產建設，更重要的是產業拉動，應該將產業規劃和產業發展與城市新區規劃和商業網點規劃的一體化理論結合，依靠產業升級和發展新產業拉動新區建設，新區房地產開發要建立在產業發展的基礎之上，有計劃分階段推進。一.城市新區規劃的前瞻性-以蘇州新城規劃為例新區開發項目在區域空間中的定位通常都是初始性的，構成區域結構的基因雛形;同時房地產開發對資源配置具有不可逆性;因此這一初始性的特征對綜合項目定位的準確性要求非常高。城市規劃不合理是目前城市建設方面最大的浪費，不僅影響項目本身收益，而且影響到區域系統的發展。蘇州工業園區的發展構建了蘇州東部新城的基礎，從園區建設角度看蘇州工業園是全國的領先;從城市發展的實踐來看，將工業園區納入蘇州新城規劃，形成了具前瞻性的新城規劃。圖1 蘇州工業園規劃重點之一―――金雞湖規劃 蘇州科技學院時匡教授說：蘇州工業園區實際上就是一個新城，規劃之初就確定了要與蘇州古城相協調的基準。因此工業園區規劃并不是單純的工業區，而是通過城市設計打造一個有序、優美的環境。區內規劃有商業區、生活區、服務區、公園，甚至連高壓線都統一建成一條“高壓線走廊”;同時精細地規劃到每一地塊的具體功能，甚至這一地塊上將來建筑物能建多高，外立面有什么統一要求，從而確保整個區域建筑的輪廓線與環境相協調，城市空間有序而豐富。蘇州的城市規劃實踐說明，要在新城規劃中將教育、居住、商業、工業園區等科學布局，分段開發，并避免工廠圍繞居住區和商貿區等現象。二.城市新區規劃與商業網點規劃脫節――葫蘆島龍灣新區的問題葫蘆島是遼寧省極為重要的城市，葫蘆島市區和下屬興城市區從長遠角度可以形成一體化城市，具有發展成為第二個大連的潛力，葫蘆島制造業比較發達，形成了造船、石油化工、機械制造等產業，葫蘆島現代服務業落后于工業發展步伐。葫蘆島的經濟體量已經超出內地某些省級城市，但是地級城市的管理體制和規劃限制了葫蘆島的發展，應該按照副省級城市對葫蘆島城市發展進行長遠規劃。今

后要形成東有大連，西有葫蘆島的局面。我們對葫蘆島現代服務業初步分析如下：S優勢 遼寧海運、鐵路與公路交通樞紐，航空用空軍機場，今后應該發展民用航空，葫蘆島具有遼寧制造業基地優勢，以石油化工冶煉等聞名，商貿業已經在遼西經濟區占有優勢，以313及興城海濱等為代表具有一定基礎。W劣勢 1.葫蘆島缺乏一流大學，缺乏吸引國內現代服務業高端人才發展的環境，需要為他們提供更大事業舞臺和更好的生活環境，包括子女教育和醫療等服務;2.葫蘆島沒有民航機場，目前只有空軍機場;3.缺乏向大商集團這樣的零售商業龍頭企業;4.缺乏類似廣州白馬這樣的批發龍頭企業。和美國芝加哥等一流城市相比，我們在金融、物流商貿方面都有較大差距O機會 1.葫蘆島具有葫蘆島港口設施，鐵路與高速公路發達,物流產業優勢有充分發揮機會;2.葫蘆島成為遼寧振興老工業基地的政策扶持城市。適當時機規劃民用機場，發展空運業，目前可以考慮利用空軍現有機場T威脅 周邊錦州、營口等港口城市都在雄心勃勃發展，南側有天津港口在跨越式發展，天津濱海新區成為國家重大發展區域 葫蘆島的城市規劃和產業發展需要有長遠打算，首先做好環境保護和產業協調發展，特別是注意河流與渤海環境保護，治理水質污染，追求高質量的經濟發展，其次是，注重制造業和服務業協調發展。現代服務業的大發展需要發達的教育產業支持，葫蘆島在高等教育發展方面可以借鑒美國芝加哥創辦一流大學的經驗，在未來發展中，集中全市的力量，包括發揮民營企業的積極性，創辦類似芝加哥大學一樣的遼西大學，為城市長遠發展奠定教育基礎，增加人文氣息。葫蘆島沿著濱海發展新區是富有遠見的成功規劃，在具體的城市設計中需要反思商業和城市設計脫節的問題。一般在城市新城的中心部位設置城市廣場，廣場的周邊要預留較大商業區域，設置環形轉盤時候地下交通應該全部連通，為十字路口周邊商業聚集創造方便條件，但這里以葫蘆島龍灣新區規劃與商業網點規劃脫節而導致招商困境為例來說明，在開發過程中，不要急于開發商貿區。我們建議開發居住區和行政辦公區，后開發商貿區，避免低水平開發浪費土地資源。圖2 葫蘆島飛天廣場三.城市設計與商業網點規劃一體化設計的理論基礎我國城市規劃和城市設計脫節，主要表現在簡單粗放，短視隨意，并缺乏有機的系統整合，功能模塊缺乏空間和時間上的延續性，不能對城市發展形成驅動。多數城市規劃僅限于滿足城市生活的基本需要，商業布局70%左右不合理，居民生活不夠便利，缺乏舒適性的考慮，對生活空間缺乏美學的思考，其結局是誕生大量沒有個性的水泥建筑空間城市，城市歷史文脈斷裂。城市設計主要目標是改進人們的生存空間和環境質量和生活質量。城市設計對特定區域進行系統的區域性設計，避免了各個單體項目的互不聯系，形成良好的城市形態。我們在亞洲的鄰居之一――新加坡是典型的花園城市，城市居民的生活品質高，犯罪率低，非常值得我國城市建設和管理者學習。新加坡很早就開始了城市設計和商業規劃的一體化實踐，不僅規劃有核心商業區，而且新加坡的居民區建設與鄰里中心建設結合，這種規劃思想引進到蘇州工業園區，得到了較好效果。圖3 蘇州工業園區鄰里中心城市商業網點規劃是城市規劃的一個重要組成部分，一方面是政府宏觀調控第三產業發展和具體管理商貿流通活動的重要手段;二方面城市規劃需要考慮居民的生活質量，商業設施與居民生活密切;三方面城市商業網點對能否提升城市形象和提高城市品位至關重要。從城市商業網點對城市供電、供水、交通、防災等諸多方面的影響看，隨著我國城市商業網點規劃條例的頒布實施，城市規劃部門必須征求商業部門意見，只有做好城市商業網點規劃，并與城市其他基礎設施規劃統籌安排，才能保證城市正常運轉，保證整個城市功

能的正常發揮。四.城市規劃與商業網點規劃的實踐案例――沈陽長白島新城規劃及其實施 2007年5月16日，歷時三年，百易其稿，凝結了眾多專家、領導心血的《沈陽長白島控制性詳細規劃》在沈陽市城市規劃委員會第六次會議上獲得原則通過。確定了“和諧島城”的基本規劃理念和“一島、兩帶、兩心、多點”的空間構架。明確了長白島“人居、科技、商貿、生態、休閑、旅游”的六大功能定位和“自然、生態、和諧、現代”的四大開發主題。《沈陽長白島控制性詳細規劃》是由國內規劃設計界享有盛譽的上海同濟城市規劃設計院主持設計的，其規劃設計是依照“科學性、先進性、前瞻性和可操作性” 四大原則進行的。《規劃》按照高于全市城市規劃標準，結合詳細的水系、綠化、基礎設施、公共建筑等專項規劃和分區規劃，明確了主要的控制指標，形成了周密的控制指標體系，用于指導長白島的招商引資和開發建設，以確保“高起點、高水平、大手筆”的新城建設風貌。《規劃》的通過，意味著沈陽人翹首祈盼多年的水鄉島城之夢終于變成了觸手可及的現實，未來3-5年，一個以水為魂魄，以樹木為骨骼，以生態為特征，以和諧為理念，經濟發達、功能齊全、文化繁榮、保障健全、環境優雅、百姓共享的現代化濱水島城必將以其迷人的身姿驕傲地展現在世人面前!下面結合長白島規劃圖，具體說明商業網點規劃在整體規劃中的作用。《沈陽長白島控制性詳細規劃》的設計原點： ●長白島門戶，未來發展熱點 ●交通便捷，臨近商業中心 ●以渾河景觀帶為依托，傾力打造適宜人居區域。城區內河的作用 ：城市內河在城市生態建設、拓展城市發展空間方面顯示出不可替代的意義;對周邊小氣候的積極作用、對市民健康的積極影響日趨得到廣泛的認同;所以對自然資源的發掘、利用就成為我們規劃設計的起點。圖4 沈陽長白島CBD土地利用規劃截至2007年末，長白島已投入拆遷資金39億元，騰遷土地6350畝。已修建總長26公里的主次干道13條，路網面積86萬平方米，島內島外路橋暢通，出島進島方便快捷。自來水廠、變電所、污水泵站、雨水泵站、燃氣、熱源、電信等配套設施也已同步完成。總面積42萬平方米的長白島森林公園和占地74萬平方米的沈水灣高爾夫球場已交付使用。全長5公里的內河水系、10座景觀橋和兩岸綠地公園08年也將投入使用。在實施規劃過程中，各大發展商提出了自己的建議，將十字路口商業作為一個重點，由于目前入住率不夠，因此在短期商業以生活超市等為主，從長期角度看應該建設成為以超市和百貨作為主力店的區域性購物中心。圖5 沈陽長白島規劃設計效果圖酒吧區是整個區域的亮點之一，我們建議將五星級酒店建設在沿河地帶與CEO會所的高級商業設施結合，形成沈陽最漂亮的水景酒吧和美食街區。五.如何解決新區建設停頓的重大問題最后，筆者在這里針對目前宏觀經濟不景氣帶來的大量新區建設停頓中的重大問題，結合筆者國內外大量案例的研究，和多年區域規劃以及招商策劃的實踐經驗，提出以下思路，拋磚引玉探討城市新區建設難題的解決方案。1.以新的方法論審查和完善整個新區的規劃方案，運用城市設計與商業規劃及旅游規劃的三結合的方法論。作者于2005年在千畝大盤研究中首先提出了建筑規劃設計和城市商業規劃和旅游規劃相互結合的思想，在此基礎上，考察數個城市新區，與國外城市新區進行比較研究，從大盤到城市需要更深入地思考城市設計與商業規劃的結合，日本橫濱的城市設計對我們有很大啟發。橫濱在70年代就確定了城市設計的七個目標：

(1)通過保證安全創造令人愉悅的開放空間的數量，保證步行者的權力。(2)尊重地形學和綠化的地域自然特點。(3)尊重地方的文化和歷史遺產。(4)豐富綠化和開放空間。(5)維護沿河和濱海開放空間。(6)增加人們相互交流和接觸的公共場所。(7)既要有形式的美，又要有內容的善。通過七十年代開始的城市設計和良好的實施，橫濱成為亞洲最美的城市。據說，橫濱擁有的大公園占地就達600多公頃，其中既有古典式園林，也有現代化公園，街心花園更是數不勝數。此外，橫濱市郊區還有5400多公頃林地。難怪這里被稱為“亞洲綠化最好的城市”、“東京的后花園”。在不少日本人看來，東京是大展宏圖的職場，橫濱則是讓人安靜休息的家。有人曾經這樣評價：“這座城市擁有一種能讓人安靜下來想想心事的魅力。” 橫濱港區是最能夠認識橫濱的地方。在這里，有大樓林立的“未來港口21”建筑群(簡稱MM21)。MM21是在1989年層舉辦橫濱博覽會的舊址上興起的一座近未來都市。摩天樓群、酒店、會議中心、購物中心、游樂園、帆船“日本丸”等周圍各種各樣的現代化辦公商業設施鱗次櫛比，是代表橫濱的新開發區。圖6 日本橫濱港口城市夜景通過總結國內外城市設計實踐，我提煉出來城市設計與城市商業網點規劃和旅游規劃相結合的方法論。運用新的方法論，我們需要重新研究限于停頓的新區建設，在建設思想上是否存在偏差，新區發展的真正動力是否清晰。2.精心規劃城市主導產業，依靠新城區實現產業升級，占領產業鏈上端事實證明，單純依靠房地產開發推動新區建設的思路過于單一，一旦遇到房地產低潮就不可避免限于停頓。世界經濟危機告訴我們，中國的簡單出口加工業，缺乏技術含量，處于產業鏈條下端，是經濟危機時候最容易受到沖擊的。我們需要了解產業鏈條分工，警惕西方發達國家的產業鏈陰謀，他們習慣于引導中國安于在產業鏈條低端，破壞中國的生態環境，依靠廉價勞動力取得不穩定的低收入。只有占領產業鏈條上端，生產具有技術含量的符合市場需求的產品，產業升級的目標才能實現。主導產業蓬勃發展，必然帶動辦公、居住等房地產產業發展。產業升級需要增加研發經費，創造更多自主知識產權成果，需要吸引研發人才，因此，新區建設要首先立足滿足研發和高級管理人才的生活要求和學習要求，營造良好環境。形成主導產業與房地產協調發展的局面，進而帶動商業發展，促進新區的可持續發展。3.新區建設的步驟與次序 目前國內大多數新區開發都是以政府大樓和居住區為主，實際上新區建設還應該考慮產業園區和城市綜合體和商業街區建設，新城的核心區需要進行專門的城市設計，涵蓋城市廣場、城市綜合體和商業街區、重點寫字樓，一般要將主要商業設置在新城廣場位置，廣場地下設置充足的公共停車位，為新區后續開發提供平臺，為新區建設提供重要的活動舞臺。在規劃規劃多個新區的時候，要分輕重緩急，集中力量建設一個新區，并形成法定文件由人民代表大會批準，避免因為行政領導更迭而隨意改變戰略決策，人大常委會應該發揮監督作用，避免政府領導的隨意性主觀決策，浪費納稅人的錢。

第二篇：城市商業網點規劃

城市商業網點規劃

1、城市商業網點規劃的定義：是指根據城市總體規劃和商業發展的內在要求，在充分反映城市商業發展規律的基礎上，對城市未來商業網點的商業功能、結構、空間布局和建設規模所做的統籌設計。

2、城市商業網點規劃的原則：（a）以人為本，遠近結合，協調發展的原則；（b）結構調整、布局優化、改造與新建相統籌的原則；（c）大型商業設施建設與中小商店生存發展相結合的原則；（d）堅持可持續發展的原則；（e）規劃的調控功能與市場機制的基礎作用相結合的原則；（f）技術進步的原則。

3、城市商業網點規劃的主要內容:

3.1城市商業中心的規劃布局（a）名稱、區位；（b）在城市商業中的地位和功能；（c）消費服務定位、主力業態與特色要求；（d）總規模和大型零售網點的數量；（e）業態結構調整的重點。3.2 區域商業中心的規劃布局。3.3社區商業的規劃布局（a）優先發展的零售與服務網點的業態、類型、組織形式、千人擁有的零售與生活服務網點面積；（b）主要零售與生活服務業網點的商圈半徑。3.4 商業街的規劃布局（a）名稱、區位（含長度）；（b）商業歷史與人文環境特征；（c）消費服務定位的特點；（d）主力業態與配套的商業設施；（e）打造特色商業街品牌的重點。3.5 農產品批發市場的規劃布局（a）相對均衡的布局要求；（b）主要農產品批發市場名稱、區位、規模與輻射半徑；（c）主要農產品批發市場改造的重點；（d）主要農產品批發市場與城郊農產品流通體系的關聯。3.6 生產資料批發市場的規劃布局（a）主要生產資料批發市場對城市優勢產業或支柱產業的服務功能；（b）主要生產資料批發市場相對集中的布局要求和優先發展的地域；（c）主要生產資料批發市場的經營特色、規模與輻射地區；（d）主要生產資料批發市場改造的重點。3.7 其他商品交易市場的規劃布局（a）商品交易市場在城市商品流通中的地位與作用；（b）主要商品交易市場名稱、區位、規模與經營特色；（c）主要商品交易市場改造的重點。3.8 物流基地的規劃布局（a）城市物流基地的分類與統籌建設的原則要求；（b）主要物流基地的名稱、區位、服務特色與設施特點；（c）主要物流基地之間的互補與配套；（d）主要物流基地的技術改造與信息系統的整合方向；（e）城市物流體系與區域性物流體系的關聯。3.9城郊商業的規劃布局（a）重點發展的商業網點；（b）發展現代流通方式的主要任務；（c）利用城郊地租優勢轉移市區商業網點的類型。3.10 其他類型商業網點的規劃布局舊貨、汽車交易市場等類型商業網點的規劃參照上述要求編制。

4、城市商業網點規劃的主管部門：國家商務部、地方商務主管部門

5、目前國內城市商業網點規劃的進展情況根據國務院商務主管部門的要求，目前已經完成了所有36個大中城市的商業網點規劃，249個地級城市已基本編制完成，369個縣級市的商業網點規劃工作從2008年起，已在全國正式啟動。

6、城市商業網點規劃的主要專業機構目前國內經國家商務部推薦的城市商業網點規劃的專業機構有4家：中商商業發展規劃院、上海同濟大學城市規劃設計院、中國人民大學商學院、國家發改委咨詢中心。附：我國城市商業網點規劃、建設及其管理實踐本文為作者2008年10月在國家商務部組織的對40多個亞非發展中國家援助計劃的講課內容，內容全面、準確、科學地反映了我國城市商業網點規劃的背景、內容及其實施原則。

一、我國城市商業網點規劃的背景我國非常重視規劃的編制工作，據統計,我國經法律授權編制的規劃至少有83種。根據編制主體、核心內容、調整與規范的對象及實施主體，可分為兩類，屬于綜合性規劃有6種（包含國民經濟和社會發展規劃、人口發展規劃、城鎮體系規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃、國防建設發展規劃），屬于部門（專項）規劃的有77種。由于城市規劃是有關人居環境發展、建設的綜合性規劃，其函蓋的范圍較廣，因此，相當一部分專項規劃都納入城市規劃系列。從城市規劃編制體系來看，主要包括城鎮體系規劃、城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃、修建性詳細規劃。城市總體規劃中明確的主要專項規劃包括：交通規劃、市政公用工程規劃、工程管線綜合規劃、綠化景觀規劃、歷史文化保護規劃等。目前，大部分專項規劃都是由各業務主管部門牽頭負責編制。如商業網點規劃（商務主管部門）、環境保護規劃（環

保管理部門）、旅游發展規劃（旅游管理部門）、道路交通規劃（交通管理部門）等。進入21世紀以來，我國高度重視商業網點建設的規劃和宏觀調控，國務院總理和分管商務工作的副總理都多次批示，要抓緊制定商業網點規劃。按照要求，國家商務主管部門已分批推進了大中城市、地級城市、縣級市的商業網點規劃工作，目前，全國360多個縣級市的商業網點規劃編制工作正在有條不紊地開展。

二、我國城市商業網點規劃編制的內容與方法

（一）基本原則

1、商業網點規劃要與城鄉規劃相結合用地布局、交通分布

2、商業網點規劃要與當地經濟發展水平相結合數量、規模、檔次和業態，為將來發展留有余地

3、商業網點規劃要與結構調整和布局優化相結合新型零售業態，傳統零售業態老城區、新城區、居住區

4、大型商業設施建設與中小商店的生存發展相結合多層次和多樣化的需求，創造更多的就業崗位

5、規劃的調控功能與市場機制的基礎作用

相結合業態與形態、適度競爭與過渡競爭

（二）規劃的范圍、對象與期限

1、規劃范圍：城市規劃區

2、規劃對象：大中型零售網點、商品交易市場、生活服務設施及由各類商業網點組成的商業功能區（商業中心區、商業街等）

3、規劃期限一般與城鄉總體規劃期限一致。近期 5 年，遠期20年。

（三）規劃目標

1、形成2x3的目標體系

2、確定目標的原則和方法目標的確定要考慮城市定位、產業特點、經濟狀況、歷史人文資源等要素，進行綜合分析。指標的確定一般有直接獲取法、經驗借鑒法、計量經濟學法三種基本方法。

（四）編制規劃的核心任務

1、抓重點——重點規劃城鎮商業體系，實現城鄉協

調發展；——重點扶持龍頭企業，發揮商貿業在城市經濟發展中的先導作用；——重點建設城市商業核心區，帶動城市發展，展現城市風貌

2、突特色——突出研究消費特征與商業發展的關系——突出研究支柱產業與商業發展的關系——突出研究地方文化與商業發展的關系

3、引方向——引導傳統商業向現代商業轉變；——引導商業網點區域合理分布；——引導商業網點合理建設規模；——引導社區商業符合相關標準規范

（五）規劃文件的組成一般分為規劃文本、規劃圖則、附件（規劃說明和基礎資料）三大部分。規劃文本和規劃圖則具有同等法律效力，附件是對文本的解釋和補充。

（六）規劃的基本流程（一般是委托專業的編制機構）

1、基礎調查（1）調查目的研究商業發展現狀，為編制規劃過程中目標的確定、戰略的選擇以及布局的優化提供基礎支撐。（2）調查的范圍與內容主要調查城市建成區內各類商業網點的位置、規模、經營情況等，以及由這些網點所組成的商業功能區（如

商業街、商業中心區）。（3）調查類型和方式調查類型：重點抽樣或普查調查方式：現場踏勘、調查問卷、座談會（4）資料收集規劃類——城市總體規劃及必要的專項規劃、最近的五年發展規劃、第三產業/服務業規劃統計類——城市統計年鑒、商業普查數據、商業在建擬建項目資料類——政府工作

報告、商業發展歷史資料、當地民俗特點與文化景觀類資料、有關商業發展的設想等

2、分析研究分析研究是規劃說明的重要組成，是探尋商業發展出路確定商業發展目標和商業定位的重要依據。主要包括商業發展環境分析、商業發展現狀與趨勢分析（1）商業發展環境分析——區位分析地理區位：自然條件、區域位置、交通環境等情況分析經濟區位：通過區域城市的對比分析，確定城市在區域中的地位，制定發展目標與發展戰略——交通分析內部交通：城市用地與內部交通的關聯外部交通：對外經濟聯系——經濟分析對人口

結構、地區生產總值、產業結構、社會消費品零售總額、城鎮居民生活指標分析——產業分析產業發展特點，研究主要產業（特色）產業與商業網點建設的關聯性（2）商業發展現狀與趨勢分析——總量分析網點總量、面積總量（已建、在建、擬建）、就業總量——結構分析行業結構（購物、餐飲、娛樂等）、業態結構、規模結構——布局分析網點分布、功能區分布——經濟表現分析人均銷售額、地均銷售額、經濟貢獻——發展趨勢分析通過問卷對居民收入情況、消費結構、消費傾向等進行分析，作為確定商業網點規模、布局的重要支撐。

（七）規劃編制的內容要點

1、商業中心區城市商業網點規劃界定的商業中心區主要包括三級，即城市商業中心、區域商業中心、社區

商業中心。在城市外圍形成城鎮商業中心，作為城市商業體系的重要補充。

（1）商業中心區規劃影響因素城市的商業中心規劃大致有兩種情況：一是歷史形成的商業集聚地，加以改造和優化提升；另一種是新培育的商業中心。商業中心形成與規劃主要有以下影響因素：?城市形態（同心圓、帶形、扇形、組團式）?人口分布（人口密度、居民點分布、外流人口情況）?交通可達性（傳統交通、現代交通）?城市規劃（城市布局、交通規劃、商業用地規劃）?城市景觀（人文景觀、自然景觀）（2）商業中心區規劃要素?功能定位?區位?規模?發展與控制導引A、大型商業網點布局B、配套公共設施C、發展方式引導

2、商業街商業街就是由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例規律排列的商業繁華街道，是城市商業的縮影和精

華，是一種多功能、多業種、多業態的商業集合體。分為綜合性和專業性商業街兩類。規劃要點：?長度：一般情況下應在500米-800米，最長在1000米-1500米，步行街更應該注意考慮長度問題，最好不超過1000米?寬度：宜在20米-30米?營業面積：不宜過大。一條商業街有20萬平米的商業營業面積可能是人們體力、心理所能接受的最高值?商業建筑不宜過高

3、商品交易市場規劃商品交易市場是指有固定場所、設施，有若干經營者入場經營、分別納稅，由市場經營管理者負責經營管理，實行集中、公開商品交易的場所。按營業面積與營業額劃分可分為大型批發市場、中型批發市場、小型批發市場；按集聚形態劃分可分為單體批發市場、批發市場群、批發市場園區；按經營商品劃分可分為農產品市場、生產資料批發市場、工業消費品市場、旅游商品市場、特種商品交易市場。商品交易市

場規劃要點:A、影響因素分析——對產業、交通、物流、城市規劃建設等分析。

B、市場現狀分析——對市場空間分布、形成原因、市場規模、交易額、行業結構、建設水平等分析。C、區域分析——分析其在區域經濟中的地位和作用，以及與周邊城市商品市場體系的互補與互動分析。D、商品流向分析——確定商品流向特點，為地產地銷、外產地銷、地產外銷、外產外銷或過境貿易等。專業的批發市場要按照市場集聚、布局集中、功能集成、經營集約的原則規劃建設。

4、社區商業規劃社區商業在城市商業網點體系中處于基礎地位，以滿足社區居民日常生活消費為主，社區商業規劃要充分體現以人為本、便民利民原則。社區商業要具備以下基本服務功能：一是購物功能；二是餐飲服務功能；三是綜合服務功能；四是家政服務功能；五是維修服務功能；六是現代服務功能。（1）社區商業規模表 社區商業服務設施規模控制指標單位：M2/千人大型社區（3-5萬人）中型社區（1.0-1.5萬人）小型社區（1000-3000人）建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積總指標 1668-3293(2228-4213)2172-5559(2762-6329)968-2397(1338-2977)1091-3835(1491-4585)362-856(703-1356)488-1058(868-1578)商業服務 700-910 600-940 450-570 100-600 150-370 100-400注：該資料根據《城市居住區規劃設計規范》（GB50180-93）(2002修改版)整理。表 社區商業網點配置要求人口規模 商業網點配置要求2000人 設置便利店、生鮮食品超市、書報亭、醫藥店、餐飲店等網點5000人 增設綜合超市、服務類店鋪2萬人 增設中型超市、生鮮食品超市、各類專業店（服裝、醫藥、家電、書店等）、餐飲店5萬人 增設社區型綜合超市、生鮮食品超市、各類專業店（服裝、醫藥、家電、書店、維修店、家

政服務店、洗衣店等）、餐飲、旅店、文體場所10萬人 增設大型綜合超市等。

（2）規劃要點根據居民的消費水平和生活需要，合理配置社區商業必備性業態和選擇性業態。必備性業態——指滿足基本生活消費需求的業態，基本實現社區居民購物、餐飲、維修、美容美發、洗衣、家庭服務和再生資源回收等基本生活需求。選擇性業態——指滿足居民多樣化、個性化生活的時尚消費的業態。主要

包括社區購物（鄰里）中心、品牌專賣店、咖啡館、酒吧、花店、健身房、面包房等。

（3）規劃布局社區商業應盡可能使商業設施與居住區分離。按照建設社區商業的空間形態，社區商業布局可分為沿街式、組團式、多點式等建設形式。

三、我國城市商業網點規劃的實施

（一）實施的主體城市商務主管部門和城市規劃建設部門。

（二）實施措施

1、建立規劃管理體系制定商業網點規劃實施管理辦法和商業網點規劃定期修編制度。通過建立基礎信息庫和管理信息系統，完善商業網點建設管理的行政方式，強化政府的公共服務職能。

2、建立聽證會制度對大中型商業網點（主要為營業面積5000平方米及以上的大中型零售網點和商品交易市場）的建設，由商務主管部門及相關職能部門組織召開聽證會，對其設立的可行性進行論證，使大中型商業網點開設符合城市規劃和商業網點規劃。大

型商業網點建設完成后，不得隨意改變其使用性質。

3、定期發布建設指南根據城市發展重點和規劃要求，提出商業網點建設的階段性目標，定期發布建設指南，向社會公布階段性的鼓勵、允許發展及限制、禁止的設施項目的類別，引導社會投資。如北京每年都發布商業建設指南。

4、制定商貿業發展支持政策財政上每年安排一定資金，用于現代流通業態培育、專業市場整合改造、重點流通項目建設的貸款貼息和補助；稅收上實行一定的免稅、返還、獎勵政策，鼓勵商貿服務業的發展；管理上簡化流通企業審批手續，放寬經營限制，理順跨區經營的直營連鎖企業公司工商登記及財稅關系。

5、重視人才培養和先進管理技術應用鼓勵商業企業運用現代信息技術建立和完善供應鏈管理，提高企業的組織化和規模化程度。支持開展流通領域職業培訓和繼續教育活動，引導和鼓勵企業加快培育中高級經營管理人才，培養多層次、多樣化的人才梯隊

第三篇：城市商業網點布局規劃問題研究.doc

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城市商業網點布局規劃問題研究

作者：王文成來源：《北方經貿》2012年第08期

摘要：城市商業網點布局與規劃目的是從政府層面對提升城市交易功能和促進經濟發展進行指導、管理；城市商業網點規劃應與經濟發展、產業發展、持續發展、城市發展緊密結合。哈爾濱市松北區自身網點規劃建議是：加強政府調控及服務能力；加快商業法制建設步伐；擴大對外開放。

關鍵詞：商業網點；規劃；布局；城市

中圖分類號：F712.9 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2012）08-0073-02

一、引言

城市商業網點規劃，是指根據城市總體規劃和商業發展的內在要求，在充分反映城市商業發展規律的基礎上，對城市未來商業網點的商業功能、結構、空間布局和建設規模所做的統籌設計。[1]

城市是經濟活動的核心載體，因而自然成為商業活動的中心。全社會都在討論城市經營目的在于如何提高城市自身整體價值，為城市可持續發展提供長久動力。[2]城市經營一項核心內容就是城市總體規劃與建設，它包括城市商業網點規劃，而商業網點規劃布局會形成各具特色的商業區，它們會在不同層面上推動著城市二三產業發展。

制定和實施城市商業網點布局規劃，是構建一個地區商業發展框架主要手段，也是促進商業可持續發展重要舉措。近年來，我國商務部積極推動中心城市商業網點規劃的編制工作，科學合理的城市商業網點規劃布局，對保障公平市場競爭秩序，創建網點布局合理、業態豐富的購物和消費環境，提高居民生活質量，將發揮有效作用，勢必對城市和諧發展起到積極促進作用。[3]

哈爾濱市松北區是哈爾濱市委市政府提出的 “北躍、南拓、中興、強縣”城市發展目標中的重要一環，松北區的商業網點布局規劃效果不僅影響哈爾濱市的發展戰略，同時因其所處地理位置重要性，對黑龍江省西部哈大齊工業走廊和黑龍江北部大興安嶺、黑河、伊春等地區發展也將產生重要影響，因此哈爾濱市松北區商業網點規劃既要考慮自身發展需要同時又要做到立足哈爾濱，服務黑龍江，扮演好帶動全省經濟橋頭堡的角色，為全省經濟發展做出相應貢獻。

二、規劃相關因素

城市商業網點布局規劃不是孤立的專項規劃，不能“就商業論商業”，而是處理好商業網點布局與經濟發展、產業發展、持續發展、城市發展等方面關系，做到統籌考慮、科學規劃。

（一）經濟發展

通過對哈爾濱經濟發展狀況、消費群體分布和購買力水平分析，應認真確定商業網點數量、規模、檔次，避免結構失衡、布局失控等現象，充分發揮商貿服務業的導向作用，更好地促進一二三產業協調發展。哈爾濱市作為國家老工業基地改造重要城市，松北區利用此發展契機及地緣優勢配合國家經濟政策需要，更快更好地規劃其二三產業布局。

（二）產業發展

堅持與旅游、文化、會展、制造等產業的互相配合，聯動發展，以創造新的市場需求，開發新的商業空間，提供新的商業服務，吸引更多的外來消費。通過與其他產業的結合，實現傳統商業文化與現代商業潮流的有機組合，提升城市形象，促進商貿業和相關產業的共同發展。“北國水城”理念的提出也為處于水城松花江北岸核心區域的松北區帶來以生態休閑旅游發展的新商機。

（三）持續發展

商業網點布局規劃應符合城市環境綜合治理、環境保護和交通通暢的要求，從而切實維護市民的合法權益，充分體現“以人為本”，在不斷提高市民的生活質量的同時走可持續發展的道路，促進社會、經濟、生態的協調發展。

（四）城市發展

規劃應納入哈爾濱市總體規劃、國民經濟和社會發展規劃。根據城市功能定位、發展方向、步驟及實施政策等來確定商業規劃布局、業態、規模、政策。任何商業網點的布局以及業態的設置應與社會經濟發展相匹配，并具有前瞻性，起到超前引導的作用。

三、規劃理論創新

城市商業網點布局規劃內容涵蓋城市規劃、產業經濟學、旅游學、市場營銷、交通工程學等各個學科，因此必須在規劃理念上博采眾長、與時俱進，形成現代商業、休閑生態商業、交通樞紐商業“三位一體”的全新規劃理念。[4]

（一）樹立現代商業理念

城市經濟發展，需要現代商業發展需求相適應。除傳統的已規劃建成的盛恒基自助購物廣場、紅星美凱龍公司擬投資興建的大型家具建材廣場等商業網點項目外。松北區內有哈大、哈綏、哈黑等高速出口、輻射黑龍江西部和北部城市，路網四通八達，為現代物流體系建立打下

基礎。得天獨厚的地緣條件對價值流通增長方式、優化產業結構、提高流通質量起到關鍵推進的作用。應在此基礎上大力規劃已建和在建的物流、倉儲、批發等項目，諸如位于松北區松浦鎮三環路北側，集家具、小商品、機電、鞋帽、服裝等占地面積80萬平米批發物流配送中心；松北區濱洲鐵路線與哈大高速公路之間的三角地塊內，用地面積近四十萬平米現代化倉儲物流集中區；匯集東北稀缺資源（山珍、土產、果蔬、乳品）的潤恒國際特色食品集散地、大型冷庫群等。因此松北區商業網點規劃應著力發展連鎖經營為主導經營方式，推動業態創新。按照國際商業發展規律，各種商業業態出現具有一定規律性，松北區商業應隨著哈爾濱市經濟的發展、消費水平提高，積極引進新業態，積極探索和實踐業態專業化和細分化，促進業態結構合理化。松北區規劃中的金融商務中心，依江而建緊鄰松花江北岸，在松北區域總用地面積達13平方公里。該金融中心必將是松北區未來重要商業區域中心之一。另松北區規劃的科技創新城，經過近兩年的發展，隨著創新創業大廈和黑龍江國際農業科技創新中心兩座地標性建筑建成，也已形成相當規模，科技商業發展后勁勢必為松北區帶來新的發展動力。

（二）增強休閑生態商業理念

哈爾濱被稱為“北國冰城”，是因為哈爾濱的冰雪旅游。自2011年6月哈爾濱市政府大力推廣發展生態旅游這一主題，提出打造“萬頃松江濕地，百里生態長廊”的城市新景觀，“北國水城”這一城市新名片把哈爾濱夏季松花江濕地旅游再一次推向全國。松北區恰好處于這一核心區域。隨著人們生活水平提高和體閑游憩時間增加，已不再滿足單純物質消費，而是去尋找新的價值和人生體驗。松北區利用原有的太陽島月亮灣休閑度假村、黑天鵝度假村及各類休閑度假中心，再加上歷史原因形成的漁村品三江名魚等休閑度假方式。這種需求的多樣化給集購物、娛樂、餐飲、交際、游憩等多種功能于一體的商業網點提供發展空間，也促使商貿業向體閑化方向發展。位于松北區萬寶鎮葡萄園園區——綠色蔬菜水果大市場，是發展特色瓜果、蔬菜市場和生態觀光旅游購物市場。因此松北區應在未來幾年逐步規范和引導這一新商業網點規劃布局建設，構建網絡化的旅游服務載體，推進旅游服務向景點的滲透，增強旅游服務的功能，帶動休閑、生態商業網點布局。

（三）重樹交通樞紐商業理念

城市地面公交線路較為集中的區域、長途汽車站點、地鐵站點、輕軌站點、火車站、機場、港口碼頭、高速公路體息區域等城市交通樞紐站點和區域，是城市人流密集高地，應隨著這類交通設施的建設、發展，充分挖掘商業價值，配置便捷性的商貿服務業網點，適應乘客購物、餐飲、體閑、娛樂、服務等多種需要。商品交易市場的規劃布局應充分發揮城市道口交通便利的特點，在謀求自身更好發展的同時提升城市景觀水平、美化城市形象。

隨著松浦大橋、陽明灘大橋相繼建成通車，包括預計2013年10月底正式投入使用哈爾濱火車北站及已經在規劃中的過江隧道、地鐵4號線等逐步建成投入使用，圍繞以上交通節點適當規劃，積極引導必將為商業網點規劃帶來新契機。

站在哈爾濱市政府“北躍”戰略規劃前沿，實現哈爾濱人“一江居中，兩岸繁榮”的宏大夢想。松北區樹立“以水定城、科技興城、金融繁城、生態新城、交通捷城”的發展理念，對松北區未來城市商業網點發展規劃起著監督和指導作用。

四、規劃實施建議

落實城市商業網點規劃是一項涉及區域經濟和社會發展各個方面的系統工程，綜合運用經濟、法律和行政手段，加大調控和管理力度，優化市場資源的合理配置，保障規劃的有效實施。

（一）加強政府調控能力及服務能力

1.依法實施規劃，保證權威性和穩定性。將商業網點布局規劃納入城市總體規劃之中，經法定程序批準實施，使之具備法律、法規效力。依據本規劃，進一步做好網點規劃以保證規劃配套性、可操作性，促進企業參與投資、開展經營，才能更好地引導企業按規劃進行選址布點，避免商業網點的開發建設雜亂無序。

2.加強部門間協作，發揮行業協會作用。商業網點規劃實施涉及到各部門、各行業，是一個跨部門、跨行業系統工程，因此要求政府各職能部門密切配合，切實有效地解決實際問題，提高宏觀管理效率，保障規劃實施。充分認識、發揮行業協會等中介組織作用。

（二）加快商業法制建設步伐，保障商業有序發展

1.健全和完善商業法制。針對哈爾濱市商業領域存在主要問題，松北區應重點加強商業發展規劃、網點建設和管理、市場規范等方面的法制法規建設，完善有關商貿服務業的地方性法規，如鼓勵連鎖經營、商業信息化、規范市場主體、維護合法經營、促進公平競爭，依法強化市場監督管理，規范市場經濟秩序。

2.規范市場準入秩序。在規劃區域內，松北區新建、改建和擴建大中型商業網點，在建設用地、規劃選址、建筑設計和開發建設等方面須按照《哈爾濱市商業網點布局規劃》和國家的相關規范執行新建大型零售商業設施項目應形成聯席會議制，由政府相關部門參加，按照規定批準建設。

（三）繼續擴大對外開放，做好招商引資各項工作

1.突出重點項目招商引資。將重點商業網點項目納人招商引資工作重點，要廣泛吸收國外資本、國有資本、民營資本共同推進重點商業網點項目的發展。采取主動上門招商、適時舉辦招商推介會等方式，有針對性地推介重點商業項目，擴大對投資商的影響力。

2.創新招商引資方式。一是對重點商業項目進行包裝、策劃和宣傳工作，樹立項目品牌，實施品牌戰略，推動品牌招商；二是每年根據重點商業項目的特點，策劃招商主題，實行主題

招商；三是健全招商網絡，采取代理招商、委托招商、以商引商、上門招商、網上招商等多種方式招商；四是搞好軟硬環境建設，實行環境招商和形象招商。

3.實施“商業開發商”制度。在商業功能服務區、商業街、商品交易市場、購物中心等重點商業項目中，實施發達國家近十年來普遍實行的“商業開發商”制度，即商業設施建設由具有商業開發能力和資質的專業機構承接。商業開發商應該具有商業開發的經歷和業績，有物業管理的經驗和業績，有與商業經營相關業務的知識和能力，有國際視野和商業設施設計能力。參考文獻：

[1] 陳志誠，侯 雷.探索有效的規劃控制與引導模式——淺議城市商業網點規劃新的范型[J].城市規劃，2011（4）：26-29.[2] 劉曉峰.關于北京、上海商業網點規劃的綜述[J].商場現代化，2010（32）：21-22.[3] 孫欽毅.徐 鍵.半城市化地區商業網點規劃思路初探——以廣州市蘿崗區為例[J].華南師范大學學報（自然科學版），2010（12）：23-24.[4] 鈕衛東.徐克明.城市商業網點布局規劃與建設研究——以蘇州市為例[J].城市建設，2010（28）：91-92.

第四篇：城市商業網點規劃編制規范

城市商業網點規劃編制規范總則

1.1 為提高城市商業網點規劃編制的質量和水平，根據國家關于規劃編制工作的有關規定，特制定本規范。

1.2 城市商業網點規劃是指根據城市總體規劃和商業發展的內在要求，在充分反映城市商業發展規律的基礎上，對城市未來商業網點的商業功能、結構、空間布局和建設規模所做的統籌設計。

1.3 編制規劃必須廣泛征求各方面意見，提高透明度和社會公眾參與度。

1.4 各地城市商業網點規劃要根據本城市的商業定位，體現本城市商業特色。

1.5 城市商業網點規劃要與城市總體規劃相銜接，服從城市總體規劃。

1.6 編制規劃除應符合本規范要求外，還應符合國家、行業和地方有關標準的要求。

1.7 城市商務主管部門為城市商業網點規劃的編制單位，會同有關部門負責城市商業網點規劃的制訂工作。

1.8 本規范適用于全國地級以上城市（含縣級市）商業網點規劃的編制。2 規劃程序

編制規劃按照調查研究、規劃文件編寫以及規劃論證的程序進行。

2.1 調查研究

編制規劃必須深入實際，搞好商業網點調查，并充分調查研究城市經濟與社會發展、交通、人口分布等情況，取得準確的基礎資料，并進行深入研究。

2.2 規劃文件編寫

在對基礎資料進行分析研究的基礎上，進行規劃文件的編寫工作。規劃文件的編寫應符合本規范條款3的規定。

2.3 規劃論證

規劃編制單位向論證會議提交全套的規劃材料，并解釋規劃的具體內容，聽取專家和公眾代表的意見。

2.4 規劃修改、完善

論證結束后，要根據論證意見進行修改和完善，對未采納的意見，應作出書面說明。

2.5 規劃上報

規劃編制完成后，應當按法定程序上報市政府批準，發布施行。規劃文件

規劃文件包括規劃文本、規劃說明、基礎資料研究、規劃圖則四個部分。

3.1 規劃文本

規劃文本是對規劃的各項目標和內容提出規定性要求的文件。要點包括：

3.1.1 總則

（a）規劃的作用；

（b）規劃的依據；

（c）規劃的對象、范圍；

（d）規劃的期限。

3.1.2 規劃的指導思想

（a）貫徹落實科學發展觀，體現建設“統一、開放、競爭、有序”商品市場體系的總方針；

（b）反映優化市場布局，調整市場結構，發展現代流通方式，提高資源配置效率的主導思想；

（c）體現滿足市場需求，提高人民生活水平，創新消費服務方式，改善產業服務功能，提升商業競爭力，服務城市建設的基本要求。

3.1.3 規劃的原則

（a）以人為本，遠近結合，協調發展的原則；

（b）結構調整、布局優化、改造與新建相統籌的原則；

（c）大型商業設施建設與中小商店生存發展相結合的原則；

（d）堅持可持續發展的原則；

（e）規劃的調控功能與市場機制的基礎作用相結合的原則；

（f）技術進步的原則。

3.1.4 發展目標

結合城市實際情況，分別按照近期與遠期提出。

3.1.4.1 總體目標

（a）城市商業網點的總規模、結構與布局方面的目標；

（b）城市社會消費品零售總額、人均營業面積、連鎖企業銷售額或零售額占全社會消費品零售總額的比重等綜合性指標；

（c）城市商業對當地經濟的貢獻指標；*

（d）城市商業在區域商貿發展中的地位與功能目標。*

3.1.4.2 具體目標

（a）城市商業中心、區域商業中心、社區商業的總規模、商業街、結構與布局方面的目標；

（b）農產品批發市場總規模、結構與布局方面的目標；

（c）生產資料批發市場建設、調整與改造的目標；

（d）其他商品交易市場建設、調整與改造的目標；

（e）物流基地布局、特色與產業服務功能的目標；*

（f）城郊商業發展的目標；

（g）商業網點建設管理制度建設的目標。*

3.1.5 規劃布局

3.1.5.1 規劃布局的總體概括

3.1.5.2 城市商業中心的規劃布局

（a）名稱、區位；

（b）在城市商業中的地位和功能；

（c）消費服務定位、主力業態與特色要求；

（d）總規模和大型零售網點的數量；

（e）業態結構調整的重點。

3.1.5.3 區域商業中心的規劃布局。其要點參考3.1.5.2。

3.1.5.4 社區商業的規劃布局

（a）優先發展的零售與生活服務網點的業態、類型、組織形式、千人擁有的零售與生活服務網點面積；

（b）主要零售與生活服務業網點的商圈半徑。

3.1.5.5 商業街的規劃布局

（a）名稱、區位（含長度）；

（b）商業歷史與人文環境特征；

（c）消費服務定位的特點；

（d）主力業態與配套的商業設施；

（e）打造特色商業街品牌的重點。

3.1.5.6 農產品批發市場的規劃布局

（a）相對均衡的布局要求；

（b）主要農產品批發市場名稱、區位、規模與輻射半徑；

（c）主要農產品批發市場改造的重點；

（d）主要農產品批發市場與城郊農產品流通體系的關聯。

3.1.5.7 生產資料批發市場的規劃布局

（a）主要生產資料批發市場對城市優勢產業或支柱產業的服務功能；（b）主要生產資料批發市場相對集中的布局要求和優先發展的地域；（c）主要生產資料批發市場的經營特色、規模與輻射地區；

（d）主要生產資料批發市場改造的重點。

3.1.5.8 其他商品交易市場的規劃布局

（a）商品交易市場在城市商品流通中的地位與作用；

（b）主要商品交易市場名稱、區位、規模與經營特色；

（c）主要商品交易市場改造的重點。

3.1.5.9 物流基地的規劃布局*

（a）城市物流基地的分類與統籌建設的原則要求；

（b）主要物流基地的名稱、區位、服務特色與設施特點；

（c）主要物流基地之間的互補與配套；

（d）主要物流基地的技術改造與信息系統的整合方向；

（e）城市物流體系與區域性物流體系的關聯。

3.1.5.10 城郊商業的規劃布局

（a）重點發展的商業網點；

（b）發展現代流通方式的主要任務；

（c）利用城郊地租優勢轉移市區商業網點的類型。

3.1.5.11 其他類型商業網點的規劃布局

舊貨、汽車交易市場等類型商業網點的規劃參照上述要求編制。

3.1.6 附則

（a）規劃成果的構成；

（b）規劃解釋權的規定；

（c）其它需要說明的事項。

3.2 規劃說明

規劃說明是對規劃文本的具體解釋和對規劃工作的補充敘述。要點包括：

3.2.1 規劃文本的詳細說明；

3.2.2 規劃的過程說明；

3.2.3 商業網點的現狀分析

3.2.4 術語和若干問題的說明

3.3 基礎資料研究

基礎資料研究是對引用資料的歸納性說明。要點包括：

3.3.1 調查資料匯編；

3.3.2 參考資料的說明。

3.4 規劃圖則

3.4.1 主要規劃圖則包括：

（a）商業網點現狀分布圖；

（b）城市商業中心、區域商業中心規劃圖；

（c）商業街規劃圖；

（d）農產品批發市場規劃圖；

（e）生產資料批發市場規劃圖；

（f）其他大型商品交易市場規劃圖；

（g）物流基地規劃圖；*

（h）營業面積5000平方米以上零售網點規劃圖；

（i）其它需要的規劃圖紙。

3.4.2 規劃圖應在城市規劃圖基礎上繪制，條件不具備時，也可在其他形式底圖基礎上繪制，圖幅一般為A4(297mm×210mm)。術語說明

4.1 商業網點

指根據網點建設規劃管理需要所界定的從事商品流通、為生產經營和生活服務的單體商業經營場所或在同一區域內統一開發、統一經營或統一管理的綜合商業經營場所，包括零售商店、商品交易市場、舊貨市場、汽車交易市場、物流基地、餐飲店及其他生活服務業設施等。

4.2 零售商店

指GB/T18106-2000中規定的業態類型，其中大型零售商店一般指營業面積在5000平方米以上的百貨店、超級市場、大型綜合超市、倉儲商店、專業店、家居中心和購物中心。

4.3 商品交易市場

指有固定場所、設施，有若干經營者入場經營、分別納稅，由市場經營管理者負責經營管理，實行集中、公開商品交易的場所。主要包括消費品綜合市場、農產品市場、工業消費品市場、生產資料綜合市場、工業生產資料市場、農業生產資料市場等類型。

4.4 物流基地

指多種物流設施和不同類型的物流企業在空間上集中布局，具有一定規模和綜合服務功能的場所。它面向社會提供專業物流配送服務，對城市或區域商業流通具有骨干作用。

4.5 現代流通方式

指連鎖經營、特許經營、現代物流、統一配送、電子商務及其它具有全局性技術進步意義的商業活動方式與組織形式。

4.6 業態結構

指在一定范圍內的業態組合比例情況。

4.7 優化市場布局

指根據城市總體規劃對商業網點空間布局的合理化引導，重點是對城市商業中心、區域商業中心、社區商業、城郊商業和專業特色街布局的統籌調整；對商品交易市場、物流基地布局和其他商業服務設施的統籌調整。

4.8 調整市場結構

指以滿足居民消費需求變化和服務于城市產業發展為主要目的，兼顧市場資源存量改造和增量建設，注重投入產出效率，對商業網點分類比例與功能結構的優化調控。附則

5.1 本規范從發布之日起施行。

5.2 本規范由商務部負責解釋。

注：帶“*”部分為可選內容。

第五篇：商業網點規劃認識

商業網點規劃認識

現代社會，隨著經濟的進一步發展，人們生活水平逐步提高，基礎設施建設也進一步發展，然而社會生產力及購買力之間的制約關系導致商業發展相對過剩、城市商業網點重復建設，城市商業設施建設與城市發展的長遠戰略相矛盾，城市商業設施建設與城市的整體文化特色相矛盾，城市商業設施建設與城市的整體建設規劃相矛盾等等問題進一步凸顯，因此商業網點規劃成為亟待解決的問題。

城市依存的核心是城市的文化和城市的經濟。城市商業網點規劃對于城市文化和商業的健康發展起到十分關鍵的協調和控制作用。同時，健康有序的商業環境對于城市的可持續發展起到至關重要的作用。

城市商業網點規劃是以建立統一的商業發展體系為目標，以城市商業發展需求和提高人民生活水平為出發點，以優化市場布局和調整市場結構為主線，注重發揮市場資源優化配置的基礎性作用，避免低水平重復建設和無序競爭，促進城市文化與經濟的協調發展而進行的規劃。

一、原則

商業網點規劃以國民經濟及社會發展計劃為指導，以求得整個國民經濟結構合理、進一步優化，促進城鄉經濟、社會協調、快速、穩步發展。

（一）以人為本、遠近結合、協調發展

對商業網點進行合理布局，為人民群眾創造良好和便利的生活環境。準確把握現有網點發展情況，分析新建網點可能對當地交通、環境、就業及現有網點的影響；結合當地經濟、人文、歷史、環境、環境未來發展前景，以及居民數量、階層、購買習慣和消費水平，合理劃定商圈，科學確定市中心商務區、區域商業中心和社區商業中心，指導經營者搞好業態定位和錯位經營，加強對商圈內業態結構的分析研究，使各種業態搭配合理，做到功能互補、優勢互補，避免和防止業態單

一、結構雷同。

（二）結構調整、布局優化、改造與新建相統籌

堅持規劃的調控功能與市場機制的基礎作用相結合，促進市場公平競爭和保護投資者利益相結合，充分考慮一定區域范圍內的同業競爭狀況。對于商業競爭不夠充分的地區適當增加網點，引入競爭機制；對于競爭相對充分的地區，新增大型商業網點應采取慎重的態度；對于同業競爭激烈、經營難以維持的地區，新增大型商業網點應嚴格控制；注重大中型與小型、新建與改造、集中與分散、綜合經營與專業經營相結合；堅持商業布局的層次性，不同層次的商業網點有不同的經營組合和服務對象，在總體上適應社會多層次、不同空間領域消費活動的需要。

（三）可持續發展、技術進步

由于商業網點體系布局是一個城市商業網點建設的主要框架，對城市的商業網點建設起著重要的引導、控制作用，因此商業網點規劃要充分結合城市的招商引資情況統一考慮，要

為招商引資做好服務。結合城市的具體情況，在發展傳統工業的同時，引進先進科學技術，與城市環境整治和提高居民生活質量相結合。

二、商業網點規劃基本流程

（一）基礎調查

1．調查目的研究商業發展現狀，為編制規劃過程中目標的確定、戰略的選擇以及布局的優化提供基礎支撐。

2．調查的范圍與內容

主要調查城市建成區內各類商業網點的位置、規模、經營情況等，以及由這些網點所組成的商業功能區（如商業街、商業中心區）。

3．調查類型和方式

調查類型：重點抽樣或普查

調查方式：現場踏勘、調查問卷、座談會

4．資料收集

規劃類——城市總體規劃及必要的專項規劃、最近的五年發展規劃、第三產業/服務業規劃

統計類——城市統計年鑒、商業普查數據、商業在建擬建項目

資料類——政府工作報告、商業發展歷史資料、當地民俗特點與文化景觀類資料、有關商業發展的設想等

（二）分析研究

分析研究是規劃說明的重要組成，是探尋商業發展出路確定商業發展目標和商業定位的重要依據。主要包括商業發展環境分析、商業發展現狀與趨勢分析

1．商業發展環境分析

——區位分析

地理區位：自然條件、區域位置、交通環境等情況分析

經濟區位：通過區域城市的對比分析，確定城市在區域中的地位，制定發展目標與發展戰略

——交通分析

內部交通：城市用地與內部交通的關聯

外部交通：對外經濟聯系

——經濟分析

對人口結構、地區生產總值、產業結構、社會消費品零售總額、城鎮居民生活指標分析

——產業分析

產業發展特點，研究主要產業（特色）產業與商業網點建設的關聯性

2．商業發展現狀與趨勢分析

——總量分析

網點總量、面積總量（已建、在建、擬建）、就業總量

——結構分析

行業結構（購物、餐飲、娛樂等）、業態結構、規模結構

——布局分析

網點分布、功能區分布

——經濟表現分析

人均銷售額、地均銷售額、經濟貢獻

——發展趨勢分析

通過問卷對居民收入情況、消費結構、消費傾向等進行分析，作為確定商業網點規模、布局的重要支撐。

三、商業網點規劃的重點

1.重點規劃城鎮商業體系，實現城鄉協調發；

2.重點扶持龍頭企業，發揮商貿業在城市經濟發展中的先導作用；

3.重點建設城市商業核心區，帶動城市發展，展現城市風貌

4.突出研究消費特征與商業發展的關系

5.突出研究支柱產業與商業發展的關系

6.突出研究地方文化與商業發展的關系

7.引導傳統商業向現代商業轉變；

8.引導商業網點區域合理分布；

9.引導商業網點合理建設規模；

10.引導社區商業符合相關標準規范