第一篇：房地產融資的16種途徑

房地產融資的16種途徑

房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為后盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求，因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構。

1．自有資金：開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。

2．預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家；而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。

3．建設單位墊資：一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建筑施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。

4．銀行貸款：在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出臺的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，房地產企業資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸對于我國的房地產企業而言依舊是首選，它便捷、實際經濟成本較低、財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由于銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。

5．房地產信托：現階段信托產品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信托計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，爾后再與銀行貸款充分結合起來，就形成了一種新的組合融資模式即信托+銀行。

6．上市融資：上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此對于一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大、投資期限較長，上市可以為其提供穩定的資金流，保證開發期間的資金需求。從企業規模上看，由于上市的門檻比較高，能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業，一些急于擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買(借)殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。

7．房地產資產證券化：房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠

迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目；它還有助于房地產投資與消費兩方面的實現，依托有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域；同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助于集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》正式施行，為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定，為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。

8．聯合開發：聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流，有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定，即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在35%及以上。因此對于中型開發企業來說，選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障，避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的，對商業特性和商業規律的把握存在著偏差。套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來，這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位，并且地產商與經營商強強聯合，可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況，使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。

9．開發商貼息貸款：開發商貼息委托貸款是指由房地產開發商提供資金，委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”。對商業銀行來講，通過委托貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險，也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對于房地產開發商來講，委托貸款業務有利于解決在銷售階段的資金回籠問題，實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金，也可直接投入工程建設，還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題，使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今后固定每期可收回的購房按揭

貸款抵押給銀行，獲得一定比例的現實貸款，來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金并在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。

10.售后回買及回租：售后回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，用于再投資；同時，在今后較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信托公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售后回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用于連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業后還能得到產權，再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對于盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售后回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售后回租指開發商將自己開發的物業出售以后，再租回來自營或委托他人經營。在售后回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的；同時，又保留了對該物業的使用權，以在今后的租賃中長期獲得經營收益。整個操作的關鍵在于后期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委托經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建筑的房地產企業融資，如酒店、商場等。

11.海外融資：海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產市場的持續發展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目后在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。

12.融資租賃：根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋并交給承租人使用，承租人交付租金，出租人通過收取租金獲得收益。在存款利率不斷下降的情況下，出租人更愿意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單、快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利于房地產企業的健康、持續的發展。

13.非上市增資擴股——私募股權融資：受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恒大地產在香港全球公開發售（IPO）未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恒大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。

14.夾層融資：夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產品，在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合，處于公司資本結構的中層，具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄，房地產開發商融資的15%至30%是靠夾層融資來補足的。對于房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整，股權進去后還可以向銀行申請貸款，資金回報的要求適中；對于項目要求較低，不要求“四證”齊全；投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言，還款方式靈活，投資風險比股權小，退出的確定性較大，比傳統的私有股權投資更具流動性。

15.債券融資：由于地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點，再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善，屢屢出現企業債券無法按期償還的案例，因此國家對房地產債券的發行始終控制得比較嚴格。監管部門為規范債券市場，采取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入，且發行成本較高，對于一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。

16.項目融資：所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種

方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點。因此，對于大型的商業房地產項目，可以考慮采用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

第二篇：融資途徑-銀行貸款

對投資創業者來說，很多人都曾有過“找錢”的痛苦經歷。

很少人相信，但事實上，中國社會并不缺錢。據經濟學家茅于軾分析，我國財富的分配已經發生了根本性的變化。以前是幾乎全部財富集中在政府手中，現在財富的分配大量傾向于家庭，而家庭的財富又大量地進入了銀行。以2005年為例，我國家庭除投資股票、房地產以及耐用消費品之外，僅僅在銀行增加的存款數量，就超過了15萬億元人民幣，幾乎相當于我國當年的國民生產總值。這是一個十分驚人的信息，強烈地說明在國人之中缺乏的并不是真金白銀，而是財富的公平分配和資金的有效流通。

因為資金缺乏有效的流通渠道，所以，一方面大量資金在銀行和部分人手中閑置，睡懶覺，同時，又有大量的創業者，手中握著上佳的項目，因為找不到啟動資金，而徒呼奈何。對于創業者、對于手中握著資金卻找不到出路的朋友、對于國家財富的增長和人民福利的增加，這都是一個巨大的損失。為此，我們需要破解這個困局。

從創業者融資的角度來講，途徑多種多樣，可以用私人儲蓄、向親戚朋友求助、同業拆借；可以利用融資機構籌資，向銀行貸款，發行企業債券；還可以尋求風險投資、政府或國際金融組織信貸支持，以及融資租賃、商業信用融資。為給有融資需要的朋友提供一些切實有益的參考，我們總結了一些融資途徑，相信聰明的朋友不難從中發現融資的一些辦法，并據以解決自己的資金困局。融資途徑一：銀行貸款

通過銀行借貸來解決創業資金短缺，是許多朋友開頭就會想到的辦法。但是，一方面由于成本問題，對于銀行來說，一筆10萬元的小額貸款和一筆1億元的企業貸款所要走的程序幾乎是完全相同的，所花費的成本幾乎一模一樣，而產出的效益卻不可相提并論，因為這個原因，銀行不愿意做小企業貸款，不愿意做小額貸款，畢竟銀行也是企業，要講究投入產出；另一方面，是風險控制問題。目前國內銀行的壞賬普遍居高不下，令人們詬病，銀行管理者承受著巨大的壓力。而小企業因為風險控制系統不健全，同時從業者缺乏商業經驗，貸款缺少抵押物，這些都大大增加了銀行對小企業放貸的風險性。風險難以規避，也是銀行不愿意對創業者和中小企業放發貸款的一大原因。

盡管如此，據統計，2005年國內幾大商業銀行對中小企業貸款仍舊達到了

800多億元人民幣。這就是說，在大多數中小企業都認為銀行貸款不現實的情況下，仍舊有不少中小企業從銀行貸到了款。那么，這些成功的貸款者是如何辦理的呢？這些幸運兒在銀行貸款的辦理過程中都遭遇了些什么？他們是如何解決銀行的信任問題和信心問題的？換句話說，這些幸運兒是如何“擺平”難纏的銀行的？這是大家都關心的問題。我們曾經陪伴我們的朋友秦先生走完了銀行貸款的全過程。我們的感覺，用兩個字來形容，就是“艱難！”

秦先生的公司成立于1999年，是秦先生和幾個朋友一起創辦的一家科技型公司，注冊資本50萬元。因為缺乏資金，公司發展比較緩慢，為了加快企業發展，秦先生和朋友們商量，想方設法也要“搞到”銀行貸款。因為秦先生負責公司財務，是公司決策層中唯一一個經常與銀行打交道的人，大家公推由秦先生負責這次融資工作。

秦先生從接了任務起，就開始緊鑼密鼓地忙活，同時請求我們幫助。秦先生告訴我們，自己雖然因為工作關系，沒少與銀行打交道，但是向銀行申請貸款卻正兒八經算是頭一遭。

秦先生知道從銀行獲得貸款不容易，但他認為只要解決了企業的信譽問題，讓銀行相信他們的企業是一家有信用的企業，其他的事情就會非常好辦。這樣，秦先生就選擇了自己公司寫字樓下面的一家工商銀行作為主攻目標。秦先生認為這家銀行與自己公司同處一個寫字樓，離得近，監督起來容易，對方應該對自己更加容易產生信任，再加上一些公關手段，秦先生相信應該不會有大問題。秦先生先來到了工商銀行的這家分行，提出自己的企業準備貸款，不知道該準備哪些手續。信貸員是個30歲出頭的小伙子，他一臉抱歉地對秦先生說：“很對不起，雖然在我們的業務種類中，包括了對國營工商企業、集體企業、科研單位、外商投資企業和私營工商企業等的本外幣流動資金貸款、固定資產貸款和科技開發貸款等，但近兩年，我們的業務活動主要集中支持大中型國有企業。”這樣秦先生的貸款被拒絕了。

秦先生對此有充足的心理準備，更何況人家的話這么中肯。只好再找別的銀行。找之前，我們為秦先生找了一位銀行貸款方面的專家，就申請銀行貸款中需要注意的內容對秦先生進行“特別輔導”。這位專家很直接地對秦先生說：“對于中小企業和私企來說，尋求貸款應該找地域性比較強的銀行。這兩年，民生銀

行對私企的貸款進展的比較好。

操作要訣：專家談申貸

另外，要想比較容易獲得銀行的貸款，第一，在貸款品種方面，一般宜從小到大逐步升級，可先通過有效的質押、抵押或第三方保證擔保等手續向銀行申請流動資金貸款，等有了一定實力再申請項目貸款。

第二，在貸款金額方面，由于個私經營者一般經濟不太富裕，貸款時應量力而行，盡量避免搞大投入。

第三，在貸款利率方面，根據人民銀行有關規定，各商業銀行和城鄉信用社對個私經營者的貸款利率可實行上浮，上浮幅度為30%以內。但各家銀行、信用社的上浮幅度并不一致，所以在申請貸款時，可‘貨比三家’，盡量選擇利率上浮幅度小的金融機構去貸款。

第四，在貸款期限方面，現行短期貸款分為6個月以內(含6個月)、6~12個月(含1年)兩個利率檔次，對1年期以下的短期貸款，執行合同利率，不分段計息；中長期貸款分為1~3年、3~5年及5年以上3個檔次，對中長期貸款實行分段計息，遇貸款利率調整時，于下一1月1日開始執行同期同檔貸款新利率。

總之期限越長，利率越高，因此應把握貸款利率在兩個時間段的‘利差’，在確定貸款期限時盡量不要跨過一個時間段。”

聽了專家的介紹后，秦先生覺得找民生銀行貸款比較好一點。可是過去一問才知道，在民生銀行申請貸款有一大前提，即企業必須在民生銀行有固定賬戶，而且必須達到13個月以上，這一條難住了秦先生，而且即刻辦理賬戶也來不及了。秦先生只好又選擇了另外一家股份制商業銀行。

一天下午，我們陪同秦先生來到了這家商業銀行的信貸科。信貸員要他拿出申請貸款的資料，秦先生馬上將一大包包括企業執照復印件、資產核算表之類足足有20多頁的資料遞了上去。信貸員接過后，眼光在材料上一掃，起身走到自己的座位上，抽出一張紙遞交到秦先生的手中，隨后說：“你們是第一次申請貸款吧？”不容秦先生有任何反應又說：“這是辦理貸款手續需要準備的資料，拿回去看看，將資料全部準備齊全后，再約時間談談。”第一次的申請就在秦先生

遞出自己名片的一瞬間結束了。

回到公司后，秦先生認真地學習了一番信貸員交給他的那張紙，上面寫的是獲得貸款的主要條件也就是借款單位必須具備的幾項基本條件：

(1)需經國家工商行政管理部門批準設立，登記注冊，持有營業執照；

(2)實行獨立經濟核算，自主經營、自負盈虧，即企業有獨立從事生產、商品流通和其他經營活動的權力；

(3)有獨立的經營資金、獨立的財務計劃與會計報表，依靠本身的收入來補償支出，獨立地計劃盈虧，獨立對外簽訂購銷合同；

(4)有一定的自有資金。此外還有貸款企業需在銀行開立基本賬戶和一般存款賬戶、產品有市場、生產經營要有效益、不擠占挪用信貸資金、恪守信用等，一共十多項內容。

除此之外，還規定申請貸款企業還應符合下列條件：有按期還本付息的能力，即原應付貸款本金及利息已償還，沒有償還的已經做了銀行認可的償還計劃；經工商行政管理部門辦理了年檢手續；資產負債率符合銀行的要求等等。銀行方面聲明，只有在上述條件都具備的情況下，企業才可以向銀行正式提出借款申請。秦先生將整整兩個月的時間和全部精力投入到準備各種資料和往返于銀行與公司之間。為了這50萬元貸款，兩個月內他究竟跑了這家銀行多少次，他都數不過來了，也懶的去數了。信貸員告訴秦先生：“我們對于你們企業了解不多，又是第一次打交道，是繁瑣一些。而且你們要貸50萬元，對于我們來說其實貸50萬和500萬的成本與手續是差不多的，這就是為什么銀行都愿意給國有企業貸500萬元。互相諒解吧！”

又堅持不懈地跑了兩個多月后，終于有一天信貸員通知秦先生到銀行去一趟。我們再次陪同秦先生前往。秦先生告訴我們，走到這一步，前前后后公司已經花去了將近3萬多元的成本。

這一次，信貸員給了他一份借款申請表。秦先生看到申請表后，終于松了口氣。將近半年下來，秦先生已快變成這方面的專家了，他悄悄告訴我們，填過這個表就意味著貸款已經八九不離十了，我們聽了，也為秦先生感到高興。信貸員對秦先生說：“填好這個表格，然后，按照所需提交書面文件的細目，一樣樣將書面文件準備好，一起交過來。”

這以后，秦先生又忙乎了一個星期。那一天，秦先生第N次一份份仔細檢查了銀行所需資料，唯恐有所遺漏。秦先生笑著告訴我們，為了跑下這50萬元的貸款，自己都快落下病來了，聽到銀行的電話就緊張，渾身哆嗦。我們看了一下，秦先生準備的資料包括：

(1)法定發證機關辦理的年審合格的本企業貸款證；

(2)貸款申請報告。報告載明了下列內容：企業的基本情況，包括注冊資金、企業性質、隸屬關系、辦公地點、聯系電話、聯系人、主營業務及企業介紹；企業法人概況，包括姓名、性別、文化程度、專業職稱、曾經從事的職業及職務、有何業績等；詳細寫清借款金額、用途、期限、還款途徑及擔保形式，以及附上項目可行性報告、購銷合同等；企業財務情況，包括貨幣資金、存貨量、負債總額、所有者權益合計、總資產、本期凈利潤以及最近一年累計利潤總額；

(3)財務報表。包括兩方面內容：上的資產負債表、損益表和財務狀況變動表；本期的資產負債表和損益表；

(4)有關證件、證明(借款人、擔保人均須提交)。這些證明包括：營業執照的副本及其復印件；法人身份證及其復印件；如有其他人代替法人簽字，還需提交本人身份證復印件及法人授權委托書(授權書需有法人親筆簽字并加蓋公章)；

(5)保證貸款需提交的資料。即保證單位的營業執照副本及復印件；保證單位的財務報表，包括上的資產負債表、損益表和財務狀況變動表，本期的資產負債表和損益表；保證單位同意保證的證明書，需加蓋公章；

(6)抵、質押擔保貸款需提交的資料。如：抵、質押物的詳細目錄和產權或所有權證明；抵押物和動產質押物價值證明；抵押物和動產質押物經銀行指定中介機構出具的評估報告；權利質押物鑒定書；登記機關辦理登記的證明文件和證書，等等。

當秦先生將厚達87頁的所有證明資料及借款申請書交到銀行時，對方告訴他，貸款準備階段的工作已經告一段落，接下來的就是等待銀行受理、審批。銀行方面告訴秦先生，一般情況下，銀行自受理之日起，會按照法定的答復期限(短期貸款20個工作日，中、長期貸款130個工作日)為銀行信貸部門審議貸款時間。秦先生聽了，偷偷對我們做出一個很夸張的表情，我們知道他肯定松了一大口氣。后來秦先生順利地為自己的企業貸到了50萬元，時間花費了半年多。秦先

生對我們談到自己的貸款經歷時感慨頗多：第一，累。“從開始準備申請貸款起，就一直有一種累的感覺。實際上，我們的企業由于對此貸款的需求還不是特別強烈，因此在手續的準備工作中，準備時間比其他企業要長2個多月，即使是這樣，依然會感覺很累，主要原因是，申請貸款并非與銀行一家打交道。從工商管理部門、稅務部門、中介機構等等，要一個門坎一個門坎地過，少了一家的報告都無法申請貸款，因此哪一家都不能忽視，哪一家都需要至少用去三四個工作日的時間。”

第二，成本高。“申請銀行貸款的成本，原先并沒有過多的考慮在內，然而經過這幾個月下來，才發現銀行貸款的成本實際上是其他融資方式的兩倍。各種證明資料的報告書、評估書、鑒定書等等，已經用去了數萬元。當然，這其中還不包括一些公關的費用。”

第三，手續繁瑣。“申請初期，對于貸款的一些細節了解不太明了，走了一些彎路，特別是一些資料的證明書中，該蓋哪些章，不能蓋哪些章。一時沒有搞明白，就需要從頭再來。大概數過一次，申請資料中的各種證明章不下15個。手續實在是太復雜了。”

不管如何，秦先生算是貸款成功，成為能夠從銀行貸到款的少數幸運兒之一。據我們了解，近來年，私營企業的貸款成功率差不多占到全國商業貸款的20%，20%中大中型私營企業又占去了其中的95%以上。也就是說，小型私營企業從銀行貸款的成功率不高，雖然成功率不高，但至少說明問題小型私營企業從銀行貸款還是有一些成功案例的。

對于創業者和中小企業來說，在沒有其他融資渠道的時候，銀行貸款仍不失為一個有效途徑。在決定申請貸款前首先要考慮成本問題。如果只是想從銀行獲得十萬八萬的貸款，不但成本高，需要花去至少1萬元左右的各種費用，而且時間漫長，需要申貸者具有足夠的耐心。

通常來說，中小投資者為了更快、更順利地獲得銀行貸款，可以有以下一些捷徑可走。

第一，為銀行提供抵押，如房地產等實物抵押；用含有現金值的保單抵押；用股票、債券尤其是信用度較高的國庫券抵押；用擁有知識產權的專利、發明等無形資產抵押，對于短期融資來說，還可以利用存折抵押。

第二，尋求擔保，包括自然人擔保，如尋求家人、朋友、生意伙伴為你的貸款提供擔保；擔保公司擔保，目前市場上有一些政策性的擔保公司專門在為中小投資者提供貸款擔保，還有一些社會性的公司也可為此類貸款提供擔保，中小投資者應該注意利用；托管擔保，如一些朋友的機器、車房都是租來的，產權屬于別人，以往是不能用此類資產來向銀行提供貸款擔保的，銀行也不會接受，但現在，在上海當地出現了一種這樣的公司，允許投資者經過中介公司對相關租賃性資產價值的評估，將這些租賃性資產托付第三方公司管理，由第三方公司為投資者的銀行貸款提供擔保。目前這種做法尚不普及，但也不失為有需要的朋友可以考慮的一條途徑。

第三篇：中小企業融資途徑

對投資創業者來說，很多人都曾有過“找錢”的痛苦經歷。

很少人相信，但事實上，中國社會并不缺錢。據經濟學家茅于軾分析，我國財富的分配已經發生了根本性的變化。以前是幾乎全部財富集中在政府手中，現在財富的分配大量傾向于家庭，而家庭的財富又大量地進入了銀行。以2005年為例，我國家庭除投資股票、房地產以及耐用消費品之外，僅僅在銀行增加的存款數量，就超過了15萬億元人民幣，幾乎相當于我國當年的國民生產總值。這是一個十分驚人的信息，強烈地說明在國人之中缺乏的并不是真金白銀，而是財富的公平分配和資金的有效流通。

因為資金缺乏有效的流通渠道，所以，一方面大量資金在銀行和部分人手中閑置，睡懶覺，同時，又有大量的創業者，手中握著上佳的項目，因為找不到啟動資金，而徒呼奈何。對于創業者、對于手中握著資金卻找不到出路的朋友、對于國家財富的增長和人民福利的增加，這都是一個巨大的損失。為此，我們需要破解這個困局。

從創業者中小企業融資的角度來講，途徑多種多樣，可以用私人儲蓄、向親戚朋友求助、同業拆借；可以利用中小企業融資機構籌資，向銀行貸款，發行企業債券；還可以尋求風險投資、政府或國際金融組織信貸支持，以及中小企業融資租賃、商業信用中小企業融資。為給有中小企業融資需要的朋友提供一些切實有益的參考，我們總結了一些中小企業融資途徑，相信聰明的朋友不難從中發現中小企業融資的一些辦法，并據以解決自己的資金困局。

中小企業融資途徑一：銀行貸款

通過銀行借貸來解決創業資金短缺，是許多朋友開頭就會想到的辦法。但是，一方面由于成本問題，對于銀行來說，一筆10萬元的小額貸款和一筆1億元的企業貸款所要走的程序幾乎是完全相同的，所花費的成本幾乎一模一樣，而產出的效益卻不可相提并論，因為這個原因，銀行不愿意做小企業貸款，不愿意做小額貸款，畢竟銀行也是企業，要講究投入產出；另一方面，是風險控制問題。目前國內銀行的壞賬普遍居高不下，令人們詬病，銀行管理者承受著巨大的壓力。而小企業因為風險控制系統不健全，同時從業者缺乏商業經驗，貸款缺少抵押物，這些都大大增加了銀行對小企業放貸的風險性。風險難以規避，也是銀行不愿意對創業者和中小企業放發貸款的一大原因。

盡管如此，據統計，2005年國內幾大商業銀行對中小企業貸款仍舊達到了800多億元人民幣。這就是說，在大多數中小企業都認為銀行貸款不現實的情況下，仍舊有不少中小企業從銀行貸到了款。那么，這些成功的貸款者是如何辦理的呢？這些幸運兒在銀行貸款的辦理過程中都遭遇了些什么？他們是如何解決銀行的信任問題和信心問題的？換句話說，這些幸運兒是如何“擺平”難纏的銀行的？這是大家都關心的問題。我們曾經陪伴我們的朋友秦先生走完了銀行貸款的全過程。我們的感覺，用兩個字來形容，就是“艱難！”

秦先生的公司成立于1999年，是秦先生和幾個朋友一起創辦的一家科技型公司，注冊資本50萬元。因為缺乏資金，公司發展比較緩慢，為了加快企業發展，秦先生和朋友們商量，想方設法也要“搞到”銀行貸款。因為秦先生負責公司財務，是公司決策層中唯一一個經常與銀行打交道的人，大家公推由秦先生負責這次中小企業融資工作。

秦先生從接了任務起，就開始緊鑼密鼓地忙活，同時請求我們幫助。秦先生告訴我們，自己雖然因為工作關系，沒少與銀行打交道，但是向銀行申請貸款卻正兒八經算是頭一遭。

秦先生知道從銀行獲得貸款不容易，但他認為只要解決了企業的信譽問題，讓銀行相信他們的企業是一家有信用的企業，其他的事情就會非常好辦。這樣，秦先生就選擇了自己公司寫字樓下面的一家工商銀行作為主攻目標。秦先生認為這家銀行與自己公司同處一個寫字樓，離得近，監督起來容易，對方應該對自己更加容易產生信任，再加上一些公關手段，秦先生相信應該不會有大問題。

秦先生先來到了工商銀行的這家分行，提出自己的企業準備貸款，不知道該準備哪些手續。信貸員是個30歲出頭的小伙子，他一臉抱歉地對秦先生說：“很對不起，雖然在我們的業務種類中，包括了對國營工商企業、集體企業、科研單位、外商投資企業和私營工商企業等的本外幣流動資金貸款、固定資產貸款和科技開發貸款等，但近兩年，我們的業務活動主要集中支持大中型國有企業。”這樣秦先生的貸款被拒絕了。

秦先生對此有充足的心理準備，更何況人家的話這么中肯。只好再找別的銀行。找之前，我們為秦先生找了一位銀行貸款方面的專家，就申請銀行貸款中需要注意的內容對秦先生進行“特別輔導”。這位專家很直接地對秦先生說：“對于中小企業和私企來說，尋求貸款應該找地域性比較強的銀行。這兩年，民生銀行對私企的貸款進展的比較好。

另外，要想比較容易獲得銀行的貸款，第一，在貸款品種方面，一般宜從小到大逐步升級，可先通過有效的質押、抵押或第三方保證擔保等手續向銀行申請流動資金貸款，等有了一定實力再申請項目貸款。

第二，在貸款金額方面，由于個私經營者一般經濟不太富裕，貸款時應量力而行，盡量避免搞大投入。第三，在貸款利率方面，根據人民銀行有關規定，各商業銀行和城鄉信用社對個私經營者的貸款利率可實行上浮，上浮幅度為30%以內。但各家銀行、信用社的上浮幅度并不一致，所以在申請貸款時，可‘貨比三家’，盡量選擇利率上浮幅度小的金融機構去貸款。

第四，在貸款期限方面，現行短期貸款分為6個月以內(含6個月)、6~12個月(含1年)兩個利率檔次，對1年期以下的短期貸款，執行合同利率，不分段計息；中長期貸款分為1~3年、3~5年及5年以上3個檔次，對中長期貸款實行分段計息，遇貸款利率調整時，于下一1月1日開始執行同期同檔貸款新利率。

總之期限越長，利率越高，因此應把握貸款利率在兩個時間段的‘利差’，在確定貸款期限時盡量不要跨過一個時間段。”

聽了專家的介紹后，秦先生覺得找民生銀行貸款比較好一點。可是過去一問才知道，在民生銀行申請貸款有一大前提，即企業必須在民生銀行有固定賬戶，而且必須達到13個月以上，這一條難住了秦先生，而且即刻辦理賬戶也來不及了。秦先生只好又選擇了另外一家股份制商業銀行。

一天下午，我們陪同秦先生來到了這家商業銀行的信貸科。信貸員要他拿出申請貸款的資料，秦先生馬上將一大包包括企業執照復印件、資產核算表之類足足有20多頁的資料遞了上去。信貸員接過后，眼光在材料上一掃，起身走到自己的座位上，抽出一張紙遞交到秦先生的手中，隨后說：“你們是第一次申請貸款吧？”不容秦先生有任何反應又說：“這是辦理貸款手續需要準備的資料，拿回去看看，將資料全部準備齊全后，再約時間談談。”第一次的申請就在秦先生遞出自己名片的一瞬間結束了。

回到公司后，秦先生認真地學習了一番信貸員交給他的那張紙，上面寫的是獲得貸款的主要條件也就是借款單位必須具備的幾項基本條件：

(1)需經國家工商行政管理部門批準設立，登記注冊，持有營業執照；

(2)實行獨立經濟核算，自主經營、自負盈虧，即企業有獨立從事生產、商品流通和其他經營活動的權力；

(3)有獨立的經營資金、獨立的財務計劃與會計報表，依靠本身的收入來補償支出，獨立地計劃盈虧，獨立對外簽訂購銷合同；

(4)有一定的自有資金。此外還有貸款企業需在銀行開立基本賬戶和一般存款賬戶、產品有市場、生產經營要有效益、不擠占挪用信貸資金、恪守信用等，一共十多項內容。

除此之外，還規定申請貸款企業還應符合下列條件：有按期還本付息的能力，即原應付貸款本金及利息已償還，沒有償還的已經做了銀行認可的償還計劃；經工商行政管理部門辦理了年檢手續；資產負債率符合銀行的要求等等。銀行方面聲明，只有在上述條件都具備的情況下，企業才可以向銀行正式提出借款申請。

秦先生將整整兩個月的時間和全部精力投入到準備各種資料和往返于銀行與公司之間。為了這50萬元貸款，兩個月內他究竟跑了這家銀行多少次，他都數不過來了，也懶的去數了。信貸員告訴秦先生：“我們對于你們企業了解不多，又是第一次打交道，是繁瑣一些。而且你們要貸50萬元，對于我們來說其實貸50萬和500萬的成本與手續是差不多的，這就是為什么銀行都愿意給國有企業貸500萬元。互相諒解吧！”

又堅持不懈地跑了兩個多月后，終于有一天信貸員通知秦先生到銀行去一趟。我們再次陪同秦先生前往。秦先生告訴我們，走到這一步，前前后后公司已經花去了將近3萬多元的成本。

這一次，信貸員給了他一份借款申請表。秦先生看到申請表后，終于松了口氣。將近半年下來，秦先生已快變成這方面的專家了，他悄悄告訴我們，填過這個表就意味著貸款已經八九不離十了，我們聽了，也為秦先生感到高興。信貸員對秦先生說：“填好這個表格，然后，按照所需提交書面文件的細目，一樣樣將書面文件準備好，一起交過來。”

這以后，秦先生又忙乎了一個星期。那一天，秦先生第N次一份份仔細檢查了銀行所需資料，唯恐有所遺漏。秦先生笑著告訴我們，為了跑下這50萬元的貸款，自己都快落下病來了，聽到銀行的電話就緊張，渾身哆嗦。我們看了一下，秦先生準備的資料包括：

(1)法定發證機關辦理的年審合格的本企業貸款證；

(2)貸款申請報告。報告載明了下列內容：企業的基本情況，包括注冊資金、企業性質、隸屬關系、辦公地點、聯系電話、聯系人、主營業務及企業介紹；企業法人概況，包括姓名、性別、文化程度、專業職稱、曾經從事的職業及職務、有何業績等；詳細寫清借款金額、用途、期限、還款途徑及擔保形式，以及附上項目可行性報告、購銷合同等；企業財務情況，包括貨幣資金、存貨量、負債總額、所有者權益合計、總資產、本期凈利潤以及最近一年累計利潤總額；

(3)財務報表。包括兩方面內容：上的資產負債表、損益表和財務狀況變動表；本期的資產負債表和損益表；(4)有關證件、證明(借款人、擔保人均須提交)。這些證明包括：營業執照的副本及其復印件；法人身份證及其復印件；如有其他人代替法人簽字，還需提交本人身份證復印件及法人授權委托書(授權書需有法人親筆簽字并加蓋公章)；

(5)保證貸款需提交的資料。即保證單位的營業執照副本及復印件；保證單位的財務報表，包括上的資產負債表、損益表和財務狀況變動表，本期的資產負債表和損益表；保證單位同意保證的證明書，需加蓋公章；

(6)抵、質押擔保貸款需提交的資料。如：抵、質押物的詳細目錄和產權或所有權證明；抵押物和動產質押物價值證明；抵押物和動產質押物經銀行指定中介機構出具的評估報告；權利質押物鑒定書；登記機關辦理登記的證明文件和證書，等等。

當秦先生將厚達87頁的所有證明資料及借款申請書交到銀行時，對方告訴他，貸款準備階段的工作已經告一段落，接下來的就是等待銀行受理、審批。銀行方面告訴秦先生，一般情況下，銀行自受理之日起，會按照法定的答復期限(短期貸款20個工作日，中、長期貸款130個工作日)為銀行信貸部門審議貸款時間。秦先生聽了，偷偷對我們做出一個很夸張的表情，我們知道他肯定松了一大口氣。后來秦先生順利地為自己的企業貸到了50萬元，時間花費了半年多。秦先生對我們談到自己的貸款經歷時感慨頗多：第一，累。“從開始準備申請貸款起，就一直有一種累的感覺。實際上，我們的企業由于對此貸款的需求還不是特別強烈，因此在手續的準備工作中，準備時間比其他企業要長2個多月，即使是這樣，依然會感覺很累，主要原因是，申請貸款并非與銀行一家打交道。從工商管理部門、稅務部門、中介機構等等，要一個門坎一個門坎地過，少了一家的報告都無法申請貸款，因此哪一家都不能忽視，哪一家都需要至少用去三四個工作日的時間。”

第二，成本高。“申請銀行貸款的成本，原先并沒有過多的考慮在內，然而經過這幾個月下來，才發現銀行貸款的成本實際上是其他中小企業融資方式的兩倍。各種證明資料的報告書、評估書、鑒定書等等，已經用去了數萬元。當然，這其中還不包括一些公關的費用。”

第三，手續繁瑣。“申請初期，對于貸款的一些細節了解不太明了，走了一些彎路，特別是一些資料的證明書中，該蓋哪些章，不能蓋哪些章。一時沒有搞明白，就需要從頭再來。大概數過一次，申請資料中的各種證明章不下15個。手續實在是太復雜了。”

不管如何，秦先生算是貸款成功，成為能夠從銀行貸到款的少數幸運兒之一。據我們了解，近來年，私營企業的貸款成功率差不多占到全國商業貸款的20%，20%中大中型私營企業又占去了其中的95%以上。也就是說，小型私營企業從銀行貸款的成功率不高，雖然成功率不高，但至少說明問題小型私營企業從銀行貸款還是有一些成功案例的。

對于創業者和中小企業來說，在沒有其他中小企業融資渠道的時候，銀行貸款仍不失為一個有效途徑。在決定申請貸款前首先要考慮成本問題。如果只是想從銀行獲得十萬八萬的貸款，不但成本高，需要花去至少1萬元左右的各種費用，而且時間漫長，需要申貸者具有足夠的耐心。

通常來說，中小投資者為了更快、更順利地獲得銀行貸款，可以有以下一些捷徑可走。第一，為銀行提供抵押，如房地產等實物抵押；用含有現金值的保單抵押；用股票、債券尤其是信用度較高的國庫券抵押；用擁有知識產權的專利、發明等無形資產抵押，對于短期中小企業融資來說，還可以利用存折抵押。第二，尋求擔保，包括自然人擔保，如尋求家人、朋友、生意伙伴為你的貸款提供擔保；擔保公司擔保，目前市場上有一些政策性的擔保公司專門在為中小投資者提供貸款擔保，還有一些社會性的公司也可為此類貸款提供擔保，中小投資者應該注意利用；托管擔保，如一些朋友的機器、車房都是租來的，產權屬于別人，以往是不能用此類資產來向銀行提供貸款擔保的，銀行也不會接受，但現在，在上海當地出現了一種這樣的公司，允許投資者經過中介公司對相關租賃性資產價值的評估，將這些租賃性資產托付第三方公司管理，由第三方公司為投資者的銀行貸款提供擔保。目前這種做法尚不普及，但也不失為有需要的朋友可以考慮的一條途徑。

陳杰是一家外資銀行浙江總部的信貸部經理，在總結剛剛過去的10月，他覺得自己是做了一場“噩夢”。

?整個十月我沒有放出去一分錢，相反我在不斷收錢回來，”陳杰說。更讓他沮喪的是，國慶節后他以前做的業務有幾筆大單成了“壞賬”———借款企業的老板跑了，欠下一屁股債，指望以資抵債拿回貸款希望渺茫，“國慶節后我們行里出現的壞賬比例比我們前十年加起來的還多。”

陳杰講述了10月份因放貸需前往企業考察的兩件事，讓人印象深刻。在大宗原材料期貨價格出現四個跌停板后，一家銅冶煉加工出口企業找到陳杰希望獲得150萬美元的貸款，據說這家企業每年的出口額都在幾億元。

到了這家企業以后，該企業董事長、總經理、財務總監等高層一行悉數陪同接待，陳杰剛開始受寵若驚。“太有面子了”，陳杰事后回憶說，以前從來沒有被這么重視過，一個小小信貸員，企業能如此看重，實在不容易。

飯桌上，這企業董事長邊給陳杰倒酒，邊介紹那些山珍海味，然后切入正題，介紹自己的企業去年營收超5億元，利潤也有1個多億。陳杰說，“好企業啊，下午去生產車間看看。”三杯酒下肚，陳杰有點迷糊，上洗手間，用水洗個臉，一照鏡子，尋思不太對勁，“按理說一個這么大規模的企業不至于為了一百多萬美元的貸款來討好一個信貸員，以前這種事情就沒有董事長、總經理兩人同時親自接待的，這說明這筆錢對該企業很重要，非常重要。”

再往下想，陳杰明白了，這家企業肯定是資金出問題了。從信貸員角度而言，風險控制比什么都重要，加上近一段時間老聽到企業破產、老板逃跑的事情，“有錢也不能放，等等再說。”

果不其然，10天后，這家企業資金鏈斷裂，老板潛逃。

還有一事跟上述案例有點相似，由于價格出現暴跌，銷售急速萎縮，客戶違約增加，企業資金周轉不靈。一家塑料生產企業找到陳杰，希望貸款幾十萬美元，會談在該企業的辦公室舉行。

陳杰說，這家企業不是很大，可能每年只有幾千萬人民幣的營收，上半年的經營情況非常不錯，建了兩個新的廠房準備擴大生產，當時談的時候企業給出的財務數據都是非常優異的，但是考慮到塑料價格近期出現暴跌，他比較猶豫，這家企業老總就說，“我們存貨很少的，采取很先進的零庫存管理方法，客戶也都非常穩定，這次價格下跌并沒有帶來什么影響。”

這讓陳杰很為難，畢竟現在這個環境能夠找到一個好客戶很不容易，有好的項目它也愿意放出去。正當他在琢磨時，這家企業老總接到一個客戶電話，在電話里，這老總很兇、又很急地要這客戶把貨款趕緊匯過來。陳杰一聽，這老總語氣不對，恐怕又是一個資金出問題的企業，沒敢貸。

陳杰說，這波大宗原材料價格的暴跌讓很多企業的資金都出問題，而且從報表上來看，因為10月份一個月的大幅波動，很多企業的報表又是截至9月底的，光存貨損失就夠企業受的了，更別說銷售下滑。從風險控制的角度來說，在看不到價格回升前景時，只能謹慎、謹慎、再謹慎。

第四篇：房地產融資（模版）

10余房企借殼擱淺 700億再融資年內泡湯

房地產門戶-搜房網2010年11月10日08:45來源：中國證券報樓市調控背景下，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產企業一轉身成為了拖累。*ST鈦白（002145）10月30日的一紙公告宣告公司轉型房地產企業的計劃就此泡湯，而重組終止的最根本原因便是受到房地產調控政策的影響。

10余房企借殼擱淺

樓市調控背景下，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產企業一轉身成為了拖累。*ST鈦白（002145）10月30日的一紙公告宣告公司轉型房地產企業的計劃就此泡湯，而重組終止的最根本原因便是受到房地產調控政策的影響。

配合房地產二次調控，中國證監會10月15日在其官方網站上宣布，為貫徹國家對房地產行業的調控政策精神，已經暫緩受理房地產開發企業重組申請，并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。

而*ST鈦白本次重組發行股份購買的部分資產為南京金浦房地產開發有限責任公司100%股權，該公司主營業務為房地產開發。根據相關要求，目前不適宜將房地產企業作為擬購入資產進行上市公司的重大資產重組。因此，公司此次資產重組難以繼續。*ST鈦白重組的終止也直接宣告南京金浦房地產借殼上市的失敗。

同*ST鈦白和南京金浦房地產公司的命運類似，國內A股市場眾多等待借助重組從而實現借殼上市的房地產企業也都遭遇到了“政策關”。

自從2009年7月宣布將通過重組ST東源從而實現整體上市的重慶金科地產，至今仍未獲得證監會的核準文件，而新華聯地產借殼S*ST圣方也同樣在苦等批復。

根據不完全統計，包括*ST德棉、ST國祥、ST百科、ST東源、*ST遠東、ST瓊花、ST二紡、*ST嘉瑞、*ST商務、*ST白貓等十余家欲轉身房地產的公司均在監管層面卡殼。

對此，業內人士也指出，2010年以來，由于持續不斷的地產調控政策，無論是房地產公司借殼上市還是地產公司的再融資基本都處于停滯狀態，在調控政策不斷深化的背景下，房企借殼近期獲得監管部門放行的可能性非常小。

現在年底臨近，短期內難以實現重組，不僅使得多家*ST公司游離在退市邊緣，相應的，欲借殼房地產企業通過這些公司曲線融資的計劃也因此擱淺，從而在融資困難的大環境里再失一枚籌碼。

“先是反復跟證監會溝通，現在還必須跟國土資源部溝通，重組預案公布已經一年多了，但何時才能夠獲準真的很難說。”一家欲借殼上市的房地產企業董事會秘書無奈表示。

第五篇：房地產融資分析

房地產融資分析

1.定義：

房地產融資是指房地產企業為滿足項目資金的需求，以項目為依托，獲取資金，完成項目開發建設。

2.分類：

主要的分類方式為二大類：

（1）內部融資和外部融資

內部融資包括：企業預付房款和應收賬款，員工集資等

外部融資包括：企業上市，房地產信托，房地產企業債，銀行貸款等

（2.）直接和間接融資

直接融資是指從資本市場募集資金，間接融資是指從金融類機構募集資金。

銀行貸款：

銀行融資需要注意的三要素：

1.融資額 2.下貸款時間 3.貸款資金使用效率

銀行融資流程：

1.融資額度匡算 2.融資方式確定 3.落實授信額度 4.銀行受理

5.調查審批6.銀行審批 7.發放貸款 8.貸后監管

政府監管：因為央行212號文件要求房地產開發企業必須具備“四證一金”和35%的自有資金方可獲貸款。

目前，公司跟各大商業銀行（中農工建和民生）都按照這個融資流程來運行。

房地產信托

房地產信托又分：房地產股權類信托，房地產債券類信托，房地產收益信托。其中，房地產股權類信托最常用，其優勢在于可以墊付土地出讓金，而銀行貸款不可以。房地產債券類信托由于融資成本比銀行貸款要高，一般不常用。

目前，公司和平安信托的合作好像就屬于股權類信托模式。平安信托設立融資方案，購買部分項目公司股權，公司承諾到期溢價回購，并以抵押物和信用做擔保。

融資項目提供的主要材料：

從重慶和西安各項目提交的材料中，可以看到。除了對集團的的財務狀況，信用評級和開發資質審核外，最主要的還是項目情況。而在項目材料中，最主要的是可研究性報告。通常的可研究性報告包括：項目概況，市場研究，項目規劃方案，項目進度設計，項目財務測算，項目財務評價，項目不確定性分析，項目社會影響和總結。

其中，對于我們融資來說，項目進度設計，項目財務測算，項目財務評價，項目不確定性分析是主要了解和掌握的。

項目進度設計每個項目公司根據實際情況，具體制定。財務測算主要是對項目的土地價款，開發成本和開發費用做個預算，并計算總投資，來確定融資額度。具體根據項目公司和拓展部中心的材料為準。財務評價主要是通過財務模型，根據一些動態經濟指標如內部收益率（IRR），動態回收期，凈現金流值來評價項目收益。項目不確定分析，主要通過盈虧平衡分析和敏感度分析來對判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，以及相關指標對這些不確定因素的敏感程度，對項目的最終決策提供參考依據。