第一篇：近郊房地產開發項目可行性研究的特點

近郊房地產開發項目可行性研究的特點

近郊房地產開發項目可行性研究的特點

文 蘇世功

近年來，城郊結合處的房地產開發項目呈現出逐年翻番的增長態勢。這些近郊的開發項目在受到消費者青睞的同時，也不同程度出現了開盤熱鬧和交房難交的現象。除開發商對近郊房產開發的特點和難度認識不足外，其前期工作中的項目可行性研究雷同于市區項目也是重要原因之一。重視和強化近郊項目的開發特點已成為開發商們不可回避的問題。近郊開發不僅要對政策面、市場面進行分析，也必須在技術面上做進一步地可行性特殊研究。

一、可行性特殊研究的內容

我國目前城市化水平為36%，至2020年將達到64%。近郊項目在完成這一目標的任務中將起到重要作用。

近郊項目可行性研究是在工程項目投資決策前，對與項目有關的社會、經濟和技術等方面進行深入研究，對擬定的各種可能建設方案或技術方案進行認真的技術經濟分析、比較和論證，對項目的經濟、社會、環境效益進行科學的預測和評價，并綜合研究建設項目的技術先進性、市場適用性、經濟合理性和建設可能性。

近郊房地產開發項目可行性的特殊研究是在常規可行性研究的基礎上，根據新城區的城市規劃要點，從研究近郊市場供需現狀及預測開始，經過項目的周邊環境各要素分析，提出與近郊特點相適應的規劃設計方案，充分注意環境再開發和環境保護，充分注意小區配套和新城市政配套的關聯性，充分注意近郊新盤的創新性、文化性和賣點設計，并制定出相適應的建設方式和建設進度。

報告中還需提出可行的項目經濟及社會效益分析：包括項目的投資預算和資金籌措，項目評估基礎數據的預測和選定、項目的財務評價、項目的風險分析和結論。

二、近郊項目可研報告的特殊點

在近郊市場分析中，特別要注意區域性因素分析。要把握住區域經濟發展受

宏觀經濟影響的時差性。近郊往往是主城擴張延伸地，比遠郊項目有著不可比擬的眾多城市消費群，政府的政策傾向和各近郊片的開發順序會引導市場的成熟速度。

在近郊市場預測中，同質產品和同業對手的競爭分析是主要的供給預測，要關注近郊空白市場在數年內出現的無壟斷競爭格局。還要注意在各大城市每年近郊開發量上數百萬平方米的今天，房產的總供給與總需求在近效一定區域內，會出現階段性的供大于求狀況。

房地產的異質性表明不存在任何相同的房地產，任何一宗房地產都是惟一的。可行研究分析中，要充分利用近郊湖、山、島、林的優勢，創新制定具有強烈異質性的和需求收入彈性較高的有發展前途房產。同時，對同質同規模產品和企業的競爭影響要提出對策。

目前，近郊盤的可行性研究報告大多內容雷同。某片地段內幾個項目的可研報告近似一致，缺乏個案研究，缺乏近郊盤的可研特點研究。近郊盤的可研特點較復雜，其特點呈多樣性，雖然每一特點對可研結論影響并非巨大，但系統綜合各特點后，將會得出對市場定位和項目成本、效益有重大影響的結論。

在近郊項目投資概算時，直接費用中的各土地開發費用和前期工程費將按國家有關規定列支，沒有大的變化。但在工程開發費用中，除房屋建設工程費外，附屬工程、室外工程、公共建筑配套工程和小區內配套的各種公共福利設施需重點分析并列支概算中。間接費用中的管理費、財務費用、其他費用、稅費等變數不大，但銷售費用和不可預見費用比成熟的市區項目要高出許多，也應重點關注和分析。

近郊項目有著低容積率、低密度和高綠化率的共同特性。近效小區的退紅綠化帶這一強制性規劃措施將縮小可用建設和設施占地面積。有的退紅要求已經從5米擴大到了15米，規劃方案中要面對規劃的現實要求做好調整。中、高檔景觀和綠化的投入，其從設計費、原料費用到施工費之大，也是市區項目所不可攀比的。景觀和綠化的費用在近郊盤建筑面積中每平方米達數拾元、上百元已不足為奇。甚至在高檔別墅項目中，此類費用數百元至上千元也為常見。如南京利源集團打造的品牌樓盤百家湖花園印象威尼斯別墅區的景觀綠化投入已達每平方米1200元。

在20萬平方米至上百萬平方米的近郊大盤開發中，園區配套費用可占整個項目開發費用的3%－10%。近郊小區因沒有市區項目的市政配套和公建配套的全面支持，必須規劃相適應的公建配套系統，以或自營或招商的方式來解決居民的各種生活服務需要。百貨店、餐飲店等日常生活服務系統和銀行、幼兒園甚至醫院和學校的規劃和投資都不應忽視。活動廣場以及不同規模地健身場館在獨立小區都應做獨立配套并列支概算，同時對各營業性的服務設施要提出投入產出經營綱要。如南京百家湖花園已建的十六種健身場館與項目也都相應制定了運營收支方案。有條件的小區還需考慮除公交外的業主交通專車及其長年收支平衡的問題。

根據國家物業管理有關規定，小區內物業管理用房應占小區總建筑面積的3‰－4‰，既100萬平方米的小區要有3000平方米以上的物管用房，這在城區舊盤中很難實現，但在近郊新盤中要按規概算。

近郊盤在車庫、車位的考慮中要盡量到位，應長遠規劃出至少一戶一位的指標。如南京百家湖公寓花園規劃了近5000個車位。車庫、車位的銷售還是出租應做經營收益的現值和將來值收益比較分析。同樣，小區周邊的門面房和區內的小門面房系列也應做銷或租的收益分析。

近郊小區，以生地已轉為熟地既七通一平到位來分析，園區內仍有眾多和市區盤的不同配套要考慮。因近郊多為大盤，園區內變壓配電系統由開發商投入的各環網柜和各變壓器、園區內各主支干道的雨污分流等管道和道路系統、環保需要的污水處理系統、生活用水、消防用水和煤氣的加壓泵房位置和投資都不可忽視。當大盤所需電、水、煤氣等接口需大量增容費時，其超額費用消化方案也應一并提出。

新建小區，一張白紙，再也不是建筑單體加圍墻的規劃設計，除景觀綠化、公建配套外，中、高檔智能化和網絡化以及四表遠傳的投入概算和費用消化方案應同時研究。

根據近年的國家有關法規，新建小區的防空設施所占建筑面積或補償政府提供防空設施的費用應計入概算。

近郊大盤因離市區有一段距離，在銷售費用中的廣告費概算時，要取比市區盤廣告費高出2－3倍的取值比例，必須以稍大的廣告投入吸引市區市民前往近

郊實地看盤。同時，耗資較大的現場售樓部和樣板房的設計風格和概算在前期籌劃中也不應忽視。

近郊小區因規模大，制定適銷的房產產品結構及其年度調整方案尤為重要。要根據市場需求和預測競爭產品變化，提出各年度推出的產品結構要點，提出推盤和價格走勢綱要，以保證現金流量表中收入的相對穩定性和可信性，為制定全盤全程投入產出效益分析奠定基礎。

三、可行性特殊研究的技術方法

近郊房產項目的經濟評價不可否認開發商的經驗定性至關重要，但在此基礎上采用現代經濟分析方法，運用系統工程和價值工程基本原理，對項目投入產出進行定量的分析和論證是可行性研究的核心內容，也是投資決策的重要依據。

在制定項目各階段資金平衡表和預測能力時，當成本費用基本不變時，銷售收入的預測是非常重要的。一般可研報告是采用經驗法或簡單平均法來定量，但根據近郊銷售每年遞增（減）的變化量之間的關系，可以更趨近地預測出未來各年度或各階段的銷售值。常用的方法是采用一元線性回歸法，其計算方程式為Y=a+bx。其中x代表年度或時間段，Y代表預測銷售值。a、b二個未知常數用最小二乘法求得。所得各年銷售收入后，再根據政策和競爭情況，采用經驗法予以修正。

在確定項目各套型面積所占比例分析時，可采用需求收入彈性指數來分析。即市民收入水平

△QD△M 每變化1%，所引起各面積套型需求的百分比。其公式為EM＝── / ──。QDM 式中，EM表示收入彈性，△M為增加的收入，M為原收入，△QD為需求的變化量，QD為原需求量。各套型比較后，需求收入彈性EM較大者有著暢銷的前景，應列為待選的近郊盤主力套型。然后用定性的數據交叉分析法和時間序列分析法，通過調研客戶問卷的形式，修正好各年將推出的套型結構。

在項目的財務評價中，經過預算分析和財務分析后，需要提出財務現金流量表、銷售利潤表、財務平衡表這些基本財務評價報表，還要列出投資回收期、借

款償還期、凈現金流量、投資利潤率、投資利稅率這些靜態財務評價指標。

在財務評價的動態指標中，財務凈現值FNPV是指計算期內的凈現金流量，按預先確定的折現率，折算到基準年的數值。即FNPV>0表示項目達到基準收益率后，還能獲得超額利潤，項目可行，否則項目不可行。

財務內部收益率FIRR是指項目各凈現金流量的累計折現率等于零時的折現率。它表明在整個計算時內以每年的凈收益恰好將投資全部收回。對近郊大盤承受銀行貸款較大時，財務內部收益率的研究既能分析項目對初始投資的償還能力，也能表達連續貸款與籌資的可接受條件。

近郊大盤投入資金大，開發周期長，不確定因素多。因此，在財務評價基礎上，更應做好敏感性分析，選擇好最能反映投資效益的主要產品經濟指標，如投資回收期和開發商利潤，并從眾多影響其效益的各干擾因素中，列出主要不確定因素在一定范圍內變化時對效益目標的影響程度，為決策和提出對策提供依據。近郊盤因其為市場新寵，變化因素多，最好不采用單變量敏感分析法，以此輔助開發商減少決策的失誤和風險。

概率分析用以補充敏感性分析不能定量提出盈利能力和抗風險能力的不足。在概率分析中，解析法因需要精確的足夠的歷史數據，從而無法實際運用。蒙特卡洛模擬法雖然進行多次模擬試驗，考慮了各種隨機變化因素，但因其耗時耗資，現階段也只能作為可行性研究技術的一個發展方向。

南京利源集團

南京百家湖房地產開發公司

二〇〇三年五月十四日

第二篇：房地產開發項目可行性研究

房地產開發項目可行性研究

一、房地產開發項目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地產開發項目可行性研究是指在房地產開發項目投資開發決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設帶來的損失和不良后果，以期實現房地產開發的效益最大化，必須通過對擬開發項目有關的工程、技術、經濟、社會和環境等方面進行深入細致的調查、研究和分析；對可能擬定的規劃設計方案、技術方案和建設方案等進行認真的技術經濟分析和綜合比較論證；對擬開發項目建成后的經濟、社會和環境生態效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，全面研究考察該開發項目在技術上的先進性和適用性，在經濟上的合理性和有效性以及規劃建設上的可能性和可行性。依此就是否應該投資開發該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續投資開發等給出結論性意見，為投資決策提供科學依據，并作為進一步開展工作的基礎。

可行性研究是在投資決策前必不可少的工作階段，主要對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證。其基本內容包括市場預測和研究、技術方案研究、項目經濟評價三個部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表現在如下幾個方面：

1.作為確定項目建設的必要依據。投資者根據可行性研究報告對某一方案的評估結論，決定是否投資開發該項目。

2.作為向銀行和其他金融機構融資的依據。對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎上，判斷借出資金在項目建設后有無償還能力，貸款的風險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

3.可行性研究報告是向當地政府及其所屬城市規劃、土地管理部門、建設管理部門申請立項和建設執照的依據，同時也是環保部門審查項目對環境影響的依據。

4.作為開展項目工程設計、設備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設前期工作的基礎，可行性研究為進行后續工作進行鋪墊。

5.根據可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業組織管理、制定機構設置、設定勞動定員和職工培訓計劃。

6.作為國家各級計劃部門編制固定資產投資計劃和編制下階段規劃設計的依據。

二、房地產開發項目可行性研究的階段、基本內容和步驟

（一）可行性研究的階段

一般而言，房地產開發項目可行性研究工作分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評估決策四個階段。

1.投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找有利的投資機會。

投資機會研究分為一般投資機會研究和特定項目的投資機會研究。與市場分析和預測相銜接，一般投資機會研究又分三種：地區研究、行業或部門研究和資源機會研究。一般機會研究是由國家機構、公共機構或由企業進行，作為指定經濟發展計劃的基礎。在對一般投資機會作出最初鑒別之后，再進行項目的機會研究，即將項目設想轉變為概略的項目投資建議，以指明具體的投資方向。

投資機會研究的主要內容有：地區情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。

投資機會研究較粗略，該階段投資估算的精確度為總投資的±30％。如果機會研究認為

是可行的，就可以進行下一階段的工作。

2.初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”，在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決以下問題：

（1）在機會研究結論的基礎上，在詳細資料的基礎上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進行下一步的詳細可行性研究。

（2）確定對某些關鍵性問題需要進行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術方案進行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節省時間和費用。

（3）根據項目的選擇依據和標準，確定項目的初步可行性。依據初步可行性研究結果編制初步可行性研究報告。

在初步可行性研究階段需對以下內容進行粗略的審查：市場需求與供給、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。

初步可行性研究階段投資估算的精度應達到±20％以內。

3.詳細可行性研究，即通常意義上的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，它為項目決策提供技術、經濟社會和財務方面的評價依據，為項目的具體事實提供科學依據。在這一階段內進行詳細深入的技術經濟分析論證，是在分析項目的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

這一階段對建設投資估算的精度在±10％。

4.項目的評估和決策。按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

項目評估是由決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、咨詢公司或有關專家，代表國家對上報的建設項目可行性研究報告進行全面的審核和再評估階段。其內容包括：（1）全面審核可行性研究報告中反映的各項情況是否確實；（2）分析項目可行性研究中各項指標計算是否都正確，包括各種參數、基礎數據及定額費率的選擇；（3）從企業、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經濟效益和社會效益；（4）分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策；（5）最后寫出項目評估報告。

（二）可行性研究的基本內容

由于開發項目的性質、規模和復雜程度不同，其可行性研究的內容不盡相同，各有側重。一般房地產開發項目可行性研究的內容應主要包括以下幾個方面：

1.總論。包括綜述開發項目概況，項目提出的背景，投資的必要性和意義；可行性研究工作的依據和范圍；研究的主要結論以及存在問題和建議。

2.市場需求與供給預測——租售價格變化趨勢預測。

3.開發項目基本情況，分析其潛在優勢與問題、機遇與挑戰。

4.明確資源、原材料基礎設施和公用設施條件。

5.根據慣常條件，確定開發項目的實施計劃和進度要求。

6.資金來源及融資方式。

7.項目投資成本、銷售費用的估算及投入時間。

8.項目租售收入預測。

9.國民經濟評價和項目財務評價。

10.項目評價總結，得出評價結論。

（三）可行性研究的步驟

房地產開發項目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進行：

1.接受委托，明確研究目標。在項目建議被批準之后，開發商即可委托有關咨詢評估公

司或投資顧問公司對擬開發項目進行可行性研究。承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內容，制定工作計劃。

2.收集資料，調查研究。主要從市場調查和資源調查兩方面進行。市場調查應查明并預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經濟規模和項目的競爭能力。資源調查包括建設地點調查、開發項目用地現狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、環境保護、水文地質、氣象等方面的調查，為下步規劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。

3.設計方案。根據項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數據的基礎上，建立若干可供選擇的開發方案。

4.財務評價和國民經濟評價。對經上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細財務評價和國民經濟評價。研究論證項目在經濟上的合理性和潛在盈利能力。

5.方案比較與選擇。根據以上分析，進行反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優選標準，采用技術經濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規模、構成、開發進度。

6.制定實施計劃。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。

7.編制可行性研究報告。經過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據。

三、房地產開發項目投資成本費用估算

（一）房地產開發項目投資成本估算的主要內容

房地產開發項目從可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的資金。在項目的可行性研究階段，為了對項目進行經濟評價并作出投資決策，必須對項目的投資成本費用進行準確的估算。房地產開發投資成本估算的主要內容包括：

1.土地取得費和拆遷費用、市政工程建設費。

2.前期工程費。

3.建筑安裝工程費。

4.管理費。

5.銷售費用。

6.利息支出。

7.其他費用。

8.不可預見費。

9.各種稅費。

（二）各項成本費用估算的方法

1.土地費用估算。土地費用是指為取得項目用地使用權而發生的費用。由于目前存在著有償出讓轉讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權的方式，所以對土地費用有有償和無償兩種。對土地使用權的有償取得，包含征用集體土地或批租和租賃國有土地兩種形式，計算時要針對實際情況而定。

（1）土地使用權出讓金。土地使用權出讓金是國家土地所有者權力的體現，在我國的現行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用權的取得必須由國家以土地所有者身份加以確認，在這個過程中土地使用者要向國家支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數額，按相關因素的市場比較修正得到；也可以依據城市人民政府頒布的城市基準地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地使用權出讓金一般在項目啟動時一次性支付。

（2）市政建設配套費用。市政建設配套費是因政府投資進行的城市基礎設施建設而由

受益者分攤的費用。該項費用還包括非營業性的配套設施如居委會、派出所、幼兒園、中小學等的建設費分攤，稱配套設施建設費。這些費用的測算可根據各地的具體規定或標準進行。

（3）土地征用費。對選取集體土地進行開發的房地產項目而言，必須支付土地征用費用。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，國家建設征用集體土地發生的費用主要有土地補償費、土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費）、人員安置補助費、新菜地開發基金、土地管理費、耕地占用稅和拆遷費等。在《中華人民共和國土地管理法》的指導下，各級地方政府對各項費用的征收標準均有具體的規定，因此對集體土地征用費的估算可參照國家和地方有關標準和具體地塊的協商條件進行。

（4）拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家或地方政府可以依照法定程序，將國有儲備土地或已經由企事業單位或個人使用的土地劃撥給房地產開發項目或其他建設項目使用。因劃撥土地給原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給予合理補償。拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人，依據有關規定給予安置所需的費用。拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所有權人，按照有關規定給予補償所需的費用。關于拆遷安置補償，各地都有相關的地方性法規和執行條例，計算時可按規定進行。

（5）土地轉讓費。如果開發企業是選擇土地二、三級市場而取得土地使用權，則在開發過程中必須支付土地轉讓費。土地轉讓費的確定一般在市場條件下進行調節，但最終的轉讓價格可能與市場測評價格有較大出入。

如上條目的土地費用并不同時發生。對征用集體土地進行開發的項目而言，要發生土地費用（1）、（2）、（3）、（4）；對在城市內部一級市場取得土地使用權的項目而言，要發生土地費用（1）、（2）、（4）；對于在城市內部二、三級市場取得土地使用權的項目而言，發生土地費用（5）。

2.前期工程費估算。前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及土地開發工程費支出。一般情況下，規劃設計費為建安工程費的3％左右，可行性研究費占項目總投資的1％～3％。水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0.5％左右（在平原地區，這項指標多直接與規劃設計費合并，統一按照3％左右的標準收取）。土地開發費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用，場地平整費用和通水、電、路等基礎設施費用。可根據實際工作量，參照有關計費標準估算。

3.房屋開發費。房屋開發費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費等。

（1）建安工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費、必要的室內裝飾家具費、智能化設備安裝及預安裝費用等。

（2）附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調壓站、停車場、自行車棚、信報箱、小區物業管理用房等建設費用。

（3）室外工程費包括場內的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環衛、室外照明等的建設費用。主要體現在電貼、水貼和綠化工程費。

4.管理費。管理費是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各種費用，可按項目投資或前述三項直接費用的一個百分比計算，這個百分數一般為2％～3％。

5.銷售費用。銷售費用是指開發建設項目在銷售其產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、銷售機構包裝費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費及銷售許可證申領費等。

6.財務費用。財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續費、融資代理費等企業籌資發生的其他財務費用。利息的計算可參照金融市場的貸款利率和資金分期投入的情況按復利計算，其計息基礎為包括自有資金的所

有投資。

7.其他費用。其他費用主要包括工程監理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當地有關部門規定的費率估算。

8.不可預見費。不可預見費根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3％～10％估算。

9.稅費。開發建設項目投資估算中應考慮項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中型城市，這部分稅費已經成為開發建設項目投資費用中占最大比重的費用。各項稅費應根據當地有關法規標準估算。

四、房地產開發項目經濟評價

有關內容見本書第五章。

第三篇：房地產開發可行性研究

可行性研究：籌資第一步

□ 作者：Harrison, Bill J 譯者：李昂日期：2003-9-9

終于到了要建一個新博物館的時候了。一開始由于管子生銹而導致漏水，使得天花板和房頂都受到了損害，然后陳舊的供熱系統在隆冬時節無法工作了。為維護這個古舊的建筑物而花的錢多過舉辦展覽所獲得的收入。參觀的人數縮水，贊助商也在抱怨建筑物的老化。這個有40年壽命的屋頂真是必須更換了。

經過長時間激烈的辯論，董事會決定批準2500萬美元資金來重新建造一個博物館。董事會在很多問題上做了斗爭，但是其中一個卻令他們寢食難安：公眾會同意這個項目嗎？為了減少他們的顧慮，在商業活動之前應當進行可行性研究。但董事會中，只有三分之一贊成在建造活動之前應當進行研究，三分之一認為研究僅僅是對金錢和時間的巨大浪費，而另外三分之一的人則根本不知道什么是可行性研究。

什么是可行性研究？

“這是一項市場研究，” George A.Brakeley, III解釋到，他是Brakeley, John, Price, Jones of Stamford, CT——一個資金籌措咨詢公司的主席，“如果你從事消費品制造的話，不對一種新剃刀進行市場測試，就把它投放市場的事情是不可想象的。我們在測試某個企業的資金籌措吸引力方面做著同樣的工作。這種測試可能是本地的，區域性的或者全國的，而且通常包括三部分：基金會、公司和個人捐助者。”

可行性研究通常在商業活動之前，而且通常是由外部的咨詢公司主導的。研究一般包括一個對資金籌措活動的外部審計，以及隨后與相關人士的一系列會見。審計和會見的結果將呈現給企業董事會。“事先沒有任何評估活動就確定進行商業活動的情況很少見，” Brakeley談到，“同樣非常少見的是，一個企業自行進行可行性研究。這主要是因為，人們在會見客觀、專業的外部人員比會見內部人員的時候更傾向于坦白，尤其是他們與企業有著很大關聯的時候。”

Susan B.Franklin是MSW，Camp Ronald McDonald for Good Times在洛杉磯的執行主管，她非常有興趣在700萬美元的建造活動之前進行一項研究。“我們進行可行性研究的原因很多。第一，因為我們的企業有很長的歷史，人們對我們的感覺很多樣。我們感覺一個外部人員能夠幫助我們明確這種感覺。第二，我們希望確認我們所投資的數字是正確的。我們選擇700萬是因為我們的建筑師和規劃師認為這個建筑會花費這么多。或許一個可行性研究將表明我們有能力進行1000萬美元的商業活動。我想，如果確實存在這樣的機會卻被我們錯過了的話，將會是一件很可笑的事情。同時，我希望確定我們將會成功。如果一個可行性研究告訴我們這個項目只能支持400萬的投資，那么我們最好做一個400萬的項目，縮減開支，以后再做完余下的部分。”

商業活動能夠在沒有可行性研究的情況下獲得成功

并不是所有人都同意可行性研究是投資之前所必須的步驟。“我們的商業活動籌措到750萬美元，但我們并沒有經過研究，而且也沒有雇用顧問。我們僅僅是挽起袖子自己干。” Mack McKinzie這樣解釋到，他是印第安納波利斯藝術博物館的主管。“70年代我們在一個小型，而且很不成功的商業活動中使用了顧問。我并不清楚那到底是顧問，還是董事會或是兩者的結合，但是沒有人對結果滿意。”

“我們長期以來都擁有不錯的資金籌措方案。我們擁有強有力的董事會，我們了解我們的客戶，而且我們很好地集中精力做我們的事情。我們感到機會不錯。在一個企業的生命期里，有那么一段時間，所有的事情看起來都處于良好的狀態中。”

McGrath & Company of Westmont, IL 的主席Kevin McGrath已經從事直接郵寄的資金籌措項目16年以上了。他目睹了這些年可行性研究需求的衰退。“可行性研究曾經十分流行。研究是一個必經的程序。這種研究一度更像是一些顧問公司的銷售工具，而不是更好的審視企業的圖景。所有的可行性研究都是好的可行性研究。我想這一點現在不同了。”

可行性研究的費用

可行性研究是很貴的。當使用顧問的時候，所支付的費用肯定要比使用內部職員進行研究要高得多。但是，咨詢費會根據企業的性質和復雜程度的不同而有很大差別。Brakeley解釋了他公司對于費用的哲學。“一個可行性研究可能從15000美元到75000美元不等。我們相信少數高質量的訪談比大量膚淺的訪談有效得多。費用也會受地理因素的影響。如果目標是一個社區醫院的話，其影響范圍僅僅是周邊20英里以內的地方。這種訪談的效率會比一所自由主義藝術學院的效率高多了。因為這種學院的董事會托管人和優秀畢業生可能會散布在整個國家里，或許乘飛機去西雅圖僅僅是為了做一個訪談。另一個影響費用的因素是進行訪談的人的資歷。我們并不習慣于讓新手做這樣的研究。”

可行性研究的費用可能會讓一個企業退縮。Susan Franklin解釋到：“一些董事會成員無疑會說：?天那，做一個可行性研究需要25000美元。想想看，25000美元可以讓多少孩子去夏令營！?幸運的是，我們的董事會覺得可行性研究是通向成功的必備條件。他們同樣理解必須為正確的建議投資。不管是會計之于貿易或是律師之于法律條文，建議是必須聽的。一項可行性研究保護你不犯錯誤。”

McGrath同意很多企業不進行可行性研究是因為費用過高的緣故。他同樣相信另外還有原因。“很多項目沒有做可行性研究，費用當然是一個因素。但是，我相信也有相當一部分原因是開發商的自信所致。他們說，我能做這事，就像XYZ一樣簡單，為什么還要在咨詢公司身上花錢呢，我能做好！”

研究是耗費時間的可行性研究最令人感到灰心的方面在于時間。董事會決定要進行研究，他們已經雇傭了一個能夠勝任的資金籌措公司，然后卻被同一家公司告知研究開始之前需要數月時間進行準備。董事會叫嚷到：“這算是什么買賣！”

“有一次咨詢公司說他們需要三個月時間進行研究”，Brakeley解釋到。“但研究將在兩個方面陷入困境。一是企業并不總是處于可以供研究的狀態中。二是你想見的人并不是隨時就可以見到的。因為這個原因，有些研究將耗費4到6個月才能完成。”

如果研究的結果是負面的會怎樣？

沒有一個企業是完美的。經常會有一些人或其他企業，由于某種原因不喜歡你的商業運作方式。進行研究的一個原因是確定你的項目會對社區帶來多大的利益，并且確定項目運作成功的機會。但是如果兩個月的研究之后，你的顧問為你帶來壞消息——你的項目存在較大的外部問題，你能做什么？接下來會發生什么？

Brakeley描述了他的公司將是如何應對這一情況的。“如果我們進行了訪談計劃中的三分之一或是四分之一，而且訪談是令人驚訝且絕對負面的話，我們將會停止研究進程，然后回去對他們說，伙計們，你們有大麻煩了。我們最好完全停止這項研究并且改正這些問題，因為這不是對資源的有效運用。負面的結果并不完全意味著你們不應當運作這個項目，而是意味著項目的目標經過檢驗是不夠有競爭力的，應當另立目標。有些時候我們不得不說，我們認為這個項目目前是不值得建議的，這是原因，這是你們需要為這個項目所做的準備。”

McGrath對客戶采用相似的方針。“我將告訴他們改正問題，尋找其他途徑獲得他們所尋找的資金。但是，我從沒有看到過一個完全負面的研究，因為肯定有人是支持這個機構的，因此也總會有希望和樂觀估計。”

如果選擇不做可行性研究的話應當做好準備

如果你的企業選擇在建設項目運作之前不做可行性研究的話，你應當做到如下：

1、高度的自信；

2、對你的市場和客戶的廣泛認知；

3、以往商業運作的成功經歷；

4、主要的成功因素是可以預期的；

5、確定有一個自發的領導機構；

6、董事會和項目員工的承諾，7、完成整個工作的能力。

McGrath也認為如果不經過可行性研究的話，一個項目必須進行充分的準備。“你必須擁有一個詳細的計劃書，并且必須相對非專業人士和多數公眾來說簡單、易懂。你必須爭取到與企業有關人的支持：董事會成員，支持者和朋友。你能夠從參與項目的人身上學到很多。最重要的是你的企業必須完全為你的項目成功而努力。”

你應當為可行性研究投資么？

可行性研究成功地進行了很多年。有其缺點，也有優點，就像任何其他開發程序一樣。對于非營利組織的任何重要的金融投資，研究都是應當被謹慎考慮的，如果使用的話，必須小心監控，并且得到董事會和員工的熱情支持。

George Brakeley已經完成過很多可行性研究，而且很清楚這些研究的價值。“大多數企業和組織意識到他們最好請外部的、客觀的人來看看他們想做的事情，并確定這是否可行。有時這個步驟就像保險一樣，顧問會告訴你，你做的不錯，繼續下去，所有的事情都如你所預期的那樣。但是另一個極端是，顧問十分誠懇地告訴你，你做的事情是錯的。你應該干點其他的事情。”

Susan Franklin也深信研究對于項目的成功是非常重要的。“盡管你認為你很了解你的社區，但是你仍然會發現一些令你驚奇的現象。因此，最好事前做好準備。我經常會聽到企業發現他們能夠籌措到比他們預想得多得多的資金。如果一個可行性研究告訴你不要進行這個項目的話，不要尋找托辭。更多的時候，報告會告訴你，按你預先設想的去做，而且可能會做所有你能想到的事情。即使研究最終告訴你的結果和你一開始設想的是一樣的，這只能說明你很全面地考慮了這個問題，而并不說明你浪費了你的金錢。

第四篇：房地產開發項目投資可行性研究及融資方案編制

房地產開發項目投資可行性研究及融資方案編制

一種編制房地產項目可行性研究報告、融資方案、項目建議書的方法與技術，這種方法集方便、快速、速成、安全等優點的房地產可行性研究或融資軟件：房地產經濟評價可行性研究及概預決算管理系統：房地產投資分析軟件（房地產投資估算軟件、房地產投資專家系統、房地產項目評估軟件、房地產投資項目可行性研究與分析決策軟件）可實現房地產項目投資成本分析、房地產投資收益分析、房地產投資經營分析、房地產經濟分析與評價、房地產項目投資決策分析與評價、房地產投資可行性分析與評價、房地產項目投資風險分析與決策，包含投資成本測算、經營成本測算、經營收入測算（銷售收入、租賃收入）、投資計劃（含分期投資計劃、投資分類計劃）、資金籌措計劃（融資分析）、房地產項目財務分析和房地產項目財務評價（銷售收入與經營稅金及附加表、租賃收入與經營稅金及附加表、還款付息表、損益表、現金流量表、資本來源與應用表、資產負債表、投資分類損益表）、非土地拍賣和土地拍賣多方案經濟分析、臨界點分析（含盈虧平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速電算化，并可撰寫房地產項目可行性研究報告、房地產項目建議書和房地產商業計劃書，為房地產開發或固定資產置業投資企業（單位）的項目投資決策，房地產預可行性研究、預項目實施過程中成本核算、成本控制和項目竣工后的財務決算、房地產項目后評價提供依據，是實現房地產項目管理中的投資分析、房地產項目投資決策分析、房地產投資項目評估，編制房地產項目策劃書（報告）、房地產項目投資可行性分析研究報告、房地產項目建議書（報告）、房地產項目評估書（報告）、房地產項目貸款評估書（報告）及土地拍賣土地報價研究報告的好助手，也是房地產市場分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投資領域的房地產行業分析。是房地產項目投資咨詢師、房地產策劃師的助手。目前該系統已形成三大版本（標準版、專業版、企業版），為了合適大眾化需要開發的標準版并以幾百元/套超低價格入市，并附送正版光盤及成功的操作方案并包教會初學者編制房地產可行性研究報告。

聯系方式QQ：45885787電子郵箱：xj138@sina.com

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項目名稱 合計 第一階段 第二階段 第三階段

一 土地成本土地市價土地使用權出讓金征地補償費

二 前期開發費三通一平工程鉆探費工程設計費工程監理費質量安全監督費臨水臨電費

三 建筑安裝工程費土建費內水暖電工程費

四 公建配套設施費區內排水、道路建設費區內綠化建設費區內配套零星工程費

五 房地產各項稅費報建費土地使用權出讓金契稅交易管理費建筑工程拋投標活動資金土地增值稅

六 管理、銷售和財務費用開辦和管理費前期物業管理費樣板房、售樓部裝修費

七 不可預見費

八 營業稅及附加

這個問題最好討論一下，房地產開發項目成本費用估算表

單位:萬元

費用項目 計費標準與依據 總價 單價

一．土地費用

１．土地出讓地價款

２．征地費

３．拆遷安置補償費

４．土地轉讓費

５．土地投資折價

６．土地租用費

二．前期工程費

１．地質勘測測繪費 設計概算的０．５％左右 1.32元２．規劃設計費 建安工程費的３％左右

３．可行性研究費 占總投資的１％－３％

４．道路費

５．供水費

６．供電費

７．土地平整費

三．基礎設施建設費

１．供電工程

２．供水工程

３．供氣工程

４．排污工程

５．小區道路工程

６．路燈工程

７．小區綠化工程

８．環衛設施

四．建安工程費

１．單項工程 多層800

２．單項工程 小高層1300

３．單項工程 高層1800

五．公共配套設施建設費

１．居委會

２．派出所

３．托兒所

４．幼兒園

５．公共廁所

６．停車場

六．開發間接費

七．管理費用 約為前五項的３％左右

八．銷售費用 銷售收入的４％－６％

九．財務費用 年貸款40%,貸款利率6.12%

十．開發期間稅費

１．固定資產投資方向調節稅

２．土地使用稅

３．市政支管線分攤費

４．供電貼費

５．用電權費

６．分散建設市政公用設施建設費７．綠化建設費

８．電話初裝費

十一．其他費用

１．臨時用地

２．臨建圖

３．施工圖預算或標底編制費

４．工程合同預算或標底審查費

５．招標管理費

６．總承包管理費

７．合同公證費

８．施工執照費

９．工程質量監督費

１０．工程監理費

１１．竣工圖編制費

１２．工程保險費

十二．不可預見費 前十項之和的３％－７％合計 上述十二項之和

第五篇：房地產開發項目的可行性研究概述

房地產開發項目的可行性研究概述

項目策劃也就是房地產開發項目的可行性研究。

一、可行性研究的內容

可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。可行性研究的主要內容有：

(1)項目概況；

(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；

(3)市場分析和建設規模的確定;

(4)規劃設計影響和環境保護;

(5)資源供給；

(6)環境影響和環境保護；

(7)項目開發組織機構、管理費用的研究；

(8)開發建設計劃；

(9)項目經濟及社會效益分析;

(10)結論及建議。

二、可行性研究的工作階段

投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。

投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～

1.5%。

詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%～1.0%.項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

三、可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進行：

(1)接受委托；

(2)調查研究;

(3)方案選擇與優化；

(4)財務評價和國民經濟評價;

(5)編制可行性研究報告。