第一篇：房地產項目可行性研究

房地產項目可行性研究

張世超

關鍵詞：房地產 可行性 步驟 內容 影響因素

摘要：決定房地產投資之前有很多因素要注意，這就體現了房地產項目可行性研究的必要性，首先要明確房地產投資可行性研究的意義，再就是可行性研究的步驟包括組織準備，現場調查與資料收集，開發方案的設計、評價和選擇等。明確要研究的內容還有要周全的考慮到影響房地產投資的各種因素以及對投資商自身條件的考察都是決定一次投資成功還是失敗的關鍵?？尚行匝芯康母拍詈妥饔?/p>

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行，在經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法?？尚行匝芯康哪康氖鞘箾Q策科學化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據或參考。

我國房地產開發實踐表明，開發項目的關鍵是決策，而決策的依據是可行性研究報告。隨著房地產市場的逐步規范，只有靠合法的房地產經營，不斷提高決策水平，才能保證獲取開發收益的可靠性。因此，項目可行性非常重要，其作用如下：

1.1 可行性研究是投資決策的重要依據。

項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學性，是以可行性研究報告中的詳細可靠的市場預測、成本分析、效益估算和準確的項目評價分析為重要依據的。

1.2 可行性研究是項目審批的依據。

在我國，房地產項目要經過政府相關職能部門立項、審批，而立項審批的依據之一就是可行性研究報告。

1.3 可行性研究是項目資金籌措的依據。

根據項目可行性研究報告的有關數據，不僅開發商可以了解項目所需資金的種類和數量，而且金融機構可以了解項目的清償能力和盈利能力，并結合貸款的收益性和安全性原則，確定項目的貸款額度。因此，項目可行性研究報告可作為企業籌集資金和金融機構提供信貸的依據。

1.4 可行性研究是編制設計任務書的依據。

可行性研究對開發項目的建設規模、建設標準等都作出了安排，而這些都是項目設計任務書需要明確的內容。

1.5 可行性研究是開發商與項目參與各方簽訂合同的依據。開發商在可行性研究確定的項目實施方案框架內，落實項目的各項工作，并與設計、監理、施工、供應、資金融通等單位簽訂有關合同。因此，可行性研究也是開發商與項目參與各方簽訂合同的依據?？尚行匝芯康牟襟E。

2.1 組織準備。

進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員應包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，并由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善于協調工作的專業人員來主持。

2.2 現場調查與資料收集。

現場實際調查主要包括投資現場的目然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非居民產生產經營狀況調查等。收集的資料

主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。

2.3 開發方案的設計、評價和選擇。

這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。

2.4 詳細研究。

采用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。

2.5 編寫研究報告書。

可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同，且全面、翔實。房地產可行性研究的內容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可劃分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：

3.1 項目概況。

項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。

3.2 市場分析和需求預測。

在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。

3.3 規劃方案的優選。

在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。

3.4 開發進度安排。

對開發進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。

3.5 項目投資估算。

項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費；用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎設施費用、公共配套設施費用、期間費用及各種稅費等。估算的精度要求不高，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。

3.6 資金的籌集方案和籌資成本估算。

根據項目的投資估算和投。資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。

3.7 財務評價。

財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法。其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。

3.8 風險分析。

風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。

3.9 國民經濟評價。

國民經濟評價是按照資源合理配臵的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配臵的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配臵的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。房地產投資需要注意的影響因素

4.1 社會經濟環免對房地產市場的影響

房地產業不是個孤立的行業，本書多處強調，將房地產業當作國民經濟的‘噴頭產業”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產業帶動國民經濟的發展還是國民經濟的成長帶動房地產業的發展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現根本性的失誤。無論政府還是企業都會導致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現房地產業畸形膨脹，大起大落，都是無視當地國民經濟發展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業的位臵所帶來的后果。

4.2 當地政府行政行為對市場的影響

一些地方政府的城市規劃及規劃控制水平對當地房地產開發有著直接的影響。眾所周知，在城市規劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產開發一直處于比較平穩的狀態。超前而科學的規劃、有效的規?？刂?、嚴格的規劃管理，使這兩個城市的房地產開發避免7盲目的、一窩蜂的現象，本著配套一片、開發一片、管理一片的原則，這里的小區住宅市場基本上沒有出現供大于求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規劃管理不妥，給發展商們帶來了很大的風險。

4.3 街區環境對房地產營銷的影響

古北新區并非上海鬧市區，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發的第一個上海外貿區—一虹橋開發區，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區。這使古北新區享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區，區內樓宇質素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩步上揚。進入1996 年以后，該小區房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。從古北新區的例子可以看出，房地產的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區環境有關。正因為有虹橋開發區的發展，才產生了對古北新區高尚住宅的需求，虹橋開發區與古北新區之間明顯存在著功能上的互補關系。街區功能是使房地產實現其市場價值的外在動因。投資商自身條件考察

5.1 考察你的經驗

隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業內有一定資歷的企業，如果該公司以前是開發市內寫字樓的，如今目標投資對象是郊區別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經理層里是否有具備別墅開發經驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情并不是絕對的，當你認為“經驗”這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。

5.2 考察你的投資方式

由于企業背景和實力不同，各房地產投資企業的項目投資方式也不一樣。也許你的企業從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發，那么對那些適合于長線開發的項目和適于長錢投資的地區，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產企業手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

5.3 考察你的融資能力

每一個房地產項目的開發都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續資金而停工兩三年，前期成本已經上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發，也不可能什么樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合于那個地區去投資，適不適合于投資那樣的項目。從全局出發進行可行性研究

事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優秀的房地產公司應從機構內外來縱觀其業務，監視變化中的環境并抓住最佳的機會。公司營銷人員的主要職責是辨別外界環境中的主要變化，通過設立早期預警系統，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環境中的新挑戰和新機會。消費者市場分析與營銷環境分析同等重要。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態及興趣等方面差異極大，營銷者區分不同消費者群體和細小的市場，并按照他們的需要來開發產品和服務是非常有用處的。我們應在分析消費者行為的基礎上，從消費者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？結論。

運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。

參考文獻：

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[3] 梁云芳，高鐵梅，賀書平。房地產市場與國民經濟協調發展的實證分析[J].中國社會科學。2006

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[6] 曲波，謝經榮，王瑋。中國房地產周期波動的評介與探析[J].中國房地產金融。2003

第二篇：房地產項目可行性研究

房地產項目可行性研究

1.可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行，在經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法?？尚行匝芯康哪康氖鞘箾Q策科學化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據或參考。

我國房地產開發實踐表明，開發項目的關鍵是決策，而決策的依據是可行性研究報告。但是，在改革開放初期，我國房地產業剛剛起步，開發商并沒有重視可行性研究的作用，這是因為在當時的環境條件下，開發商沒有意識到房地產的風險，靠“投機”獲取收益。隨著房地產市場的逐步規范，只有靠合法的房地產經營，不斷提高決策水平，才能保證獲取開發收益的可靠性。因此，項目可行性非常重要，其作用如下：

(1)可行性研究是投資決策的重要依據。項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學性，是以可行性研究報告中的詳細可靠的市場預測、成本分析、效益估算和準確的項目評價分析為重要依據的。

(2)可行性研究是項目審批的依據。在我國，房地產項目要經過政府相關職能部門立項、審批，而立項審批的依據之一就是可行性研究報告。

(3)可行性研究是項目資金籌措的依據。根據項目可行性研究報告的有關數據，不僅開發商可以了解項目所需資金的種類和數量，而且金融機構可以了解項目的清償能力和盈利能力，并結合貸款的收益性和安全性原則，確定項目的貸款額度。因此，項目可行性研究報告可作為企業籌集資金和金融機構提供信貸的依據。

(4)可行性研究是編制設計任務書的依據。可行性研究對開發項目的建設規模、建設標準等都作出了安排，而這些都是項目設計任務書需要明確的內容。

(5)可行性研究是開發商與項目參與各方簽訂合同的依據。開發商在可行性研究確定的項目實施方案框架內，落實項目的各項工作，并與設計、監理、施工、供應、資金融通等單位簽訂有關合同。因此，可行性研究也是開發商與項目參與各方簽訂合同的依據。2．可行性研究的步驟和內容

(1)可行性研究的步驟。1)組織準備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員應包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，并由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善于協調工作的專業人員來主持。

2)現場調查與資料收集?，F場實際調查主要包括投資現場的目然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非居民產生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。

3)開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。

4)詳細研究。采用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。

5)編寫研究報告書?？尚行匝芯繄蟾鏁菍尚行匝芯咳^程的描述，其內容要與研究內容相同，且全面、翔實。

(2)房地產可行性研究的內容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可劃分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：

1)項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。

2)市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。

3)規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。4)開發進度安排。對開發進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。

5)項目投資估算。項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費；用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎設施費用、公共配套設施費用、期間費用及各種稅費等。估算的精度要求不高，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。

6)資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投。資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。

7)財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法。其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。

8)風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。

9)國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。

財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。10)結論。運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。2.4.2房地產項目開發方案的選擇

房地產市場狀況不僅與國民經濟發展狀況、人口規模與結構、居民收入、社會政治穩定性、政策法規完善性和連續性、產業結構、通貨膨脹率和國家金融政策等方面存在較強的關聯性，而且對城市的經濟、社會、資源、環境等方面有巨大的影響。因此，在房地產項目開發方案選擇時，應按一定的操作程序，對房地產市場進行詳細的調研和分析。

1.項目開發方案的操作程序

房地產項目開發方案是指在城市總體規劃和控制性詳細規劃的指導下，開發商為滿足居民或廠商的需要所做的開發地塊的詳細布置和規劃以及建設總體安排。在進行開發方案選擇時，要按照如下程序：

(1)市場調研。市場調研的目的是要發現市場機會，尋找投資空間，預測市場需求和分析判斷投資成本等，為進行投資可行性研究提供基礎信息。

(2)開發方案的設計。由專業人員設計開發方案，包括開發規劃、開發步驟、項目投資融資方案、開發進度安排等。

(3)技術經濟指標的計算。根據專業人員設計的不同開發方案，計算其對應的技術經濟指標，包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標，若是住宅區開發，還應包括住宅建筑密度、平均層數、住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標。

(4)技術經濟指標的比較、評價。根據計算得到的技術經濟指標，采用適宜的科學方法，對項目方案進行評價比較，分析不同方案的優缺點，提出改進意見建議。

(5)最優開發方案的選擇。在對方案的技術經濟指標進行評價的基礎上，針對存在的問題進行改進，形成最終實施的開發方案。

2．居住區開發方案技術經濟指標的選擇與確定

城市居民點的規劃一般分為居住區、居住小區和住宅組團三級。對居住區規劃方案進行技術經濟分析的目的是在保證居住區的交通、消防、日照、綠化、通風等必備功能條件下能滿足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投資的經濟效果。

(1)用地平衡表。用地平衡表是用地面積指標分析表，它既可以用于對土地利用現狀進行分析，作為調整用地和制定規劃的依據，也可以進行方案比較，分析方案的經濟性和合理性，還可以作為居住區規劃方案的審批依據。用地平衡表的形式見表2-1。(2)技術經濟指標。技術經濟指標主要包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、平均層數等。

(3)工程造價指標。工程造價指標主要包括開發總投資、單方造價、每公頃居住用地造價等。

3．開發方案的綜合評價

房地產開發項目內容繁雜，涉及因素多，僅依靠個別指標來衡量

第三篇：房地產項目可行性研究

第1章 房地產項目概況分析 1.1 房地產項目基本情況介紹 1.2 房地產項目開發企業介紹

1.3 房地產項目的產生背景和建設必要性 第2章 房地產項目市場調查分析 2.1 房地產項目市場調查總論 2.2 房地產項目投資環境分析

政策環境分析 經濟環境分析

社會文化分析 宗地現狀分析

配套設施分析

城市規劃分析

基礎設施分析

2.3 房地產項目市場狀況分析

房地產市場分析 板塊競爭對手分析 樓盤競爭對手分析

2.4 房地產項目客戶群分析 2.5 房地產項目swot分析 房地產項目優勢分析

房地產項目劣勢分析

房地產項目機會分析

房地產項目威脅分析 房地產項目swot分析表 2.6 房地產項目定位

房地產項目客戶定位 房地產項目產品定位

房地產項目價格定位

第3章 房地產項目規劃設計建議與進度安排 3.1 房地產項目規劃設計建議 3.2 房地產項目技術方案說明 3.3 房地產項目開發進度安排 第4章 房地產項目費用估算

4.1 房地產項目費用估算的范圍和依據 4.2 房地產項目開發成本估算 4.3 房地產項目開發費用估算 4.4 投資成本費用估算匯總 4.5 開發期經營稅費的估算 第5章 房地產項目資金籌措 5.1 資金來源與運用分析 5.2 借款償還計劃 5.3 資金使用的管理

第6章 房地產項目財務評價 6.1 房地產項目財務評價概述 6.2 盈利能力分析與相關報表 6.3 清償能力分析與資產負債表 6.4 資金平衡分析和資金來源與運用表 第7章 房地產項目風險分析 7.1 房地產項目不確定性分析

敏感性分析

臨界點分析 概率分析

7.2 房地產項目法律及政策性風險分析

房地產項目法律風險分析

房地產項目政策性風險分析 7.3 房地產項目其他風險分析

房地產項目市場風險分析 房地產項目經營風險分析

房地產項目金融風險分析

房地產項目技術和自然環境風險分析 7.4 房地產項目風險控制對策 第8章 房地產項目社會評價 8.1 房地產項目社會評價概述 8.2 房地產項目社會影響分析

第9章 房地產項目可行性研究結論與建議

第四篇：荔灣區房地產項目可行性研究范本（推薦）

第三段：房地產項目可行性研究范本

商住項目可行性研究報告目錄

1.0項目的基本情況

1.1項目背景

1.2項目主辦單位簡介

1.3主辦單位之合作意向

1.4可行性研究的主要技術經濟指標

2.0項目投資環境和市場研究

2.1廣州市概況及經濟發展基本情況

2.2廣州市房地產發展及市場的基本概況

2.2.1房地產開發企業發展較快

2.2.2房地產開發工作量迅速增加

2.2.3商品房的銷售量不斷提高

2.2.4房地產開發企業經營效益顯著

2.2.5對廣州房地產市場的展望

2.3利用外資開發的法律依據

2.4荔灣區一帶高層、多層住宅、商場的開發、出售、出租經營情況

2.4.1供應情況

2.4.2需求情況

2.4.3物業出租情況

2.4.4對荔灣區房地產開發的總體評價分析

2.5對本項目開發的功能、規模、標準及營銷的建議

3.0項目開發及技術設計方案的分析

3.1地塊及周圍環境、建設開發條件

3.1.1地理位置及道路交通

3.1.2地形、地質

3.1.3附近商業及生活配套，市政基礎及公建配套設施

3.1.4綜合評述

3.2地塊拆遷安置情況

3.3場地三通一平的安排

4.0項目開發建設及經營的組織與實施計劃

5.0項目投資構成、總投資估算、資金籌措計劃

5.1基本參數

5.2土地成本（以下均為人民幣計算）

5.3建安工程成本

5.4前期費用

5.5紅線內外工程技工建配套費

5.6不可預見費

5.7開發期稅費

5.8資金籌措計劃及財務費用

5.8.1資金籌措

5.8.2財務費用

6.0可行性研究財務數據的選定和預測

6.1售樓收入的測定

6.1.1住宅銷售單價的測定

6.1.2商鋪銷售單價的測定

6.1.3單位銷售單價的測定

6.1.4建議銷售價

6.1.5實際銷售總收入

6.2大廈經營管理費用收入與支出

6.3經營稅費及所得稅的繳交

6.4土地增值稅

6.5所得稅

7.0項目經濟效益分析

7.1項目盈利能力分析

7.1.1內部收益率（IRR）

7.1.2凈現值（NPV）

7.1.3凈現值率（NPVR）

7.1.4投資回報率

7.2項目的不確定性分析

7.2.1項目盈虧平衡分析

7.2.2項目敏感性分析

7.2.3概率分析

8.0可行性研究結論與建議

8.1項目綜合經濟評價

8.2有關說明及建議

8.3項目主要技術經濟數據、指標綜合表

附表、附圖

附表一項目綜合收益表

附表二項目動態綜合表

附表三項目投資利息估算表

附表四土地增值稅計算表

附表五項目敏分析

附圖一項感性分析表

附表六概率目盈虧平衡分析曲線

附圖二項目敏感性分析圖

附錄

1.0—2.3（略）

2.4荔灣區一帶高層、多層住宅、商場的開發、出售、出租經營情況

2.4.1供應情況1993、1994年荔灣區商品房供應量統計表

單位：平方米

住宅商場寫字樓合計

93年推出面積***6899

占當年推出比例72.5%27.5%0%100%

94年推出面積7967***173560

占當年推出比例46%18.3%35.7%100%

95年總供應量***9760459

所占比例66.4%25.4%8.2%100%

由此可見，荔灣區商品房的開發以住宅開發為主，原因在于受特定的地理環境影響（該區多橫巷窄路，民宅多為2、3層的舊式建筑物），城區規劃的整體性及商業發展的環境與潛質不如東山、越秀、天河等區，目前推出的大型高級商務樓宇亦只有廣州及舊商店的改造，大大促進了該區的商業物業的開發。

以上供應量的統計是根據政府以發預售許可證的數據所得，故正待開發而未領預售證的項目或地鐵上蓋物業等潛在供應量不在統計范圍內。據目前所知，舊項目所在地四周有三個地塊正待拆遷開發，東有置業公司，北有廣州市工程承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區房管物業。房管局負責開發一棟9層住宅，總建筑面積達9000平方米。另外，鄰近項目所在地的地鐵沿線上蓋物業共4個，總建筑面積達461922平方米（地鐵上蓋物業具體情況見表），但以上項目（荔灣區房管局開發的9層物業除外）受舊城區拆遷困難和地鐵的影響，正式動工日期目前仍無法估計，預計還有很長一段時間，故在本項目的建設銷售期間，其供應量對項目的影響不會太大，對于潛在供應量的開發情況有待日后進一步跟蹤。

地鐵首期工程部分上蓋發展物業情況一覽表

序號地塊編號所在區地理位置用地功能總建筑面積（平方米）

1HR-2荔灣區華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北公寓、商業107874

2HR-3荔灣區華貴路以東，長壽西路以南公寓、商業76508

3HR-4荔灣區華貴路兩側，龍津中路以南，長壽西路以北公寓、商業、寫字樓233656 4HR-5荔灣區華貴路以西，寶源路以北公寓、商業、寫字樓43884

現時荔灣區推出的多層物業一般規模不大，總建筑面積約6000—7000平方米左右，多以內銷形式為主，占該區居住物業推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%，總建筑面積一般在2—4萬平方米左右（荔灣廣場除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復路等路段。至1994年8月，該區推出的居住物業中，內銷占17.4%，外銷占82.6%。

2.4.2需求情況

2.4.2.1樓宇成交總體情況及分析

從廣州市有關部門資料可見，1993年至1994年8月荔灣區商品房總供應量為760459平方米，但據已有登記成交記錄表明，至1994年8月止，該區已推出銷售的樓盤總面積實際為441256平方米，故本報告將以實際推出的面積總數作供應量統計數據。據資料顯示，至1994年8月，該區商品房總成交量為212356平方米，占該區實際推出可供銷售面積的48.1%。其中內銷成交量占13%，外銷占87%。與廣州市其他舊城區相比（即東山、越秀、海珠區三區），荔灣區的總成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，比例為70.2%。由此可見，未來幾年內，住宅仍是該區最大的需求。

1993年—1994年荔灣區商品房銷售情況

單位：平方米

住宅商場寫字樓合計

93年成交面積***

占該年總成交97.3%2.7%0%100%

94年成交面積614***122258

占該年總成交量比例50.2%25.4%24.4%100%

95年總成交量***29777212356

所占比例70.2%15.8%14%100%

由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實際成交率往往高于政府的登記數，通過對典型樓盤的調查可對商品房的需求情況有更深入和較準確的了解。

2.4.2.2樓盤調查范圍

本報告調查該區內8個高層及3個多層居住物業，以其為代表分析荔灣區居住物業的銷售情況。其中8個高層居住物業總建筑面積為50萬平方米，占荔灣區全部高層居住物業的83.3%。

2.4.2.3樓盤銷售情況分析

在調查的8個高層居住物業中，成交情況較理想的當數西關大廈、荔灣廣場和安富花園。（見后表）

西關大廈是荔灣區首座推出的高層居住物業，由于當時僅此一家，市場供少于求，所以1992年5月剛推出時盡管均價已高達每平方米7000港元，但僅一年時間已全部售完，現時二手市場住宅價位每平方米在港元8500—10000元之間，比1992年推出時價位上升了約25%左右。

至于荔灣廣場，占盡天時、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤所不能相比，其一：該物業地處下九路商業中心區，西面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場是荔灣區規模最大的大型高層居住物業，總建筑面積達24萬平方米，同時也是廣州市舊城改造的典范，受到政府有關部門的高度重視和廣大市民的關注、配合，發展商耗資逾5億港元，僅以一年時間就完成了所有拆遷工作；其三：發展商非常注重對樓盤的宣傳，每期推出均在各大報刊（包括香港地區）刊登。

2.4.3物業出租情況（略）

2.4.4對荔灣區房地產開發的總體評價分析

（1）供應方面，商品房的開發以居住物業的開發為主并向高層發展。

（2）需求方面，住宅需求大于商業用房需求。買家香港、國內人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。

（3）建議本地區之開發項目宜選擇面向大眾的市場策略。通過對附近樓宇的售價及銷售情況進行比較分析，建議樓宇現時售價不宜過高，均價為每平方米8500—9000港元左右。商場首層均價宜在每平方米21000—25000港元左右（指整個商場已有基本裝修和間隔）。

2.5對本項目開發的功能、規模、標準及營銷的建議

1.文昌廣場位于廣州舊城區人口稠密的地段，生活配套設施較為完善，鄰近商業中心區或主要商業繁華街道，至廣州首期地鐵長壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發地點。從市場調查可知其附近區域住宅以及商業物業的發展與廣州其他地區相比，是有較大市場潛力的。但在實際開發中仍需要根據具體條件加以分析，以確定合適的市場目標及開發營銷方式。

2.根據市場調查報告顯示以及項目所在地點環境條件等因素，文昌廣場地段是以居住為主的地區，商業環境不佳。由于商業物業的發展在廣州受傳統商業消費地段、市民消費習慣，以及市區整體規劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業環境是難以形成城市商業中心的，過大規模的以及過高標準建設商業用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。建議商業用房在3層以下，標準則以居住區配套商業中心較適宜。

3.目前廣州市區及鄰近供應的高層住宅大部分以高檔外銷為主，荔灣區的出售樓宇更為突出，從成交情況分析，該區的外銷住宅成交好于其它老城區。但由于該區是廣州市舊城改造的重點地區，鑒于拆遷成本和城市規劃的要求，今后該區發展主要是高層住宅為主，隨著供應量的增長，目前較高的外銷率將會逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區域的擴大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場將會增加，因此文昌廣場住宅的市場定位可考慮1/3外銷，2/3內銷，在確定建設標準與售價時應充分考慮到這一因素。內銷房平均售價不宜超過港幣8500元，外銷房不宜超過港幣9200元，商場（僅首層）平均價應為港幣23000元左右?？紤]到銷售對象的變化，以及國內用家承受能力，設計住宅單元以40—50平方米為主，并具有較高的實用率。

4.由于近年供應量增大，把握好銷售的時機和制定好相應的銷售策略是十分重要的。首期銷售應在結構出地面，或完成裙樓時推出，鑒于現時樓花一次性付款的客戶甚少，分期付款以及銀行按揭對于內外銷來說都是十分必要的。隨著競爭的加劇，投資者對物業認識的設計合理與否、質量的高低、企業信譽以及售樓前后服務的好壞是十分重要的，發展商在開發過程中應注意好以上的工作。

5.隨著國內房地產大規模的開發，市場已趨平衡，樓價升幅將相應減緩。因此，開發與營銷過程中密切注重市場的變化，嚴格控制成本在今后將顯得尤其重要，對營銷的影響甚大。序號樓盤名稱裝修標準設備停車位內部間隔（平方米）現時工程進度銷售面積（平方米）銷售率推出日期交樓日期最高價HKD/M2最低價HKD/M2現時平均價HKD/M2一次性付款折后均價

1荔灣廣場玻璃幕墻，裙樓高級花園巖地臺，住宅內柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂進口電梯3臺/座，電腦監控報案系統，商場中央空調，進口自動扶手梯48部，住宅配潔具地下層底部共500多個車位，租金待定住宅：80-89挖椿井12萬71.6%93.195.121***008800

商場：22-17012萬30.8%93.995.128***57545260

2惠城花園玻璃幕墻，花崗巖地臺，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級潔具全套，商場采光頂地下一層停車場100個車位租售待定住宅：78-157挖椿井4164760%93.996.6125758*** 商場：11-20301360080%94.196.647201***7700

3安富花園外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級瓷磚到頂?。好孔麖S電梯，配進口衛生潔具，抽油煙機，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協助辦理開IDD手續-1，-2層為地下停車場全部出售，價位待定住宅：70-100地面5層3900082%93.196.***550 商場：12-53（2,3層）578165%93.996.***120857

4金信大廈外墻彩色玻璃馬賽克住宅內洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場大理石地臺?。好麖S電梯2部，配高級潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機-1到-3層停車場全部用作出租，租價待定住宅：70-100地面3層2200038.7%93.1296.***00

商場：12-53（2,3層）4000未推出

5西關大廈外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇有停車場，租金待定住宅：71-118現樓可交付使用22169100%92.594.***500

商場：共四上一大客包租商場：共四層由一大客包租850092.594.12

6荔灣城玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花?。焊呒夒娞?部，住宅配抽油煙機、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆-1，-2層為停車場只3000平方米，約300個單位，租金待定住宅：98-120現已封頂正在裝修1300093%93.194.***8100

商場：13-73450075%93.194.1228972206***0

7荔怡中心外墻高級配色陶瓷磚住宅內墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級防滑地磚，高級瓷磚至天花住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機，煮食爐，IDD線路連電話機，進口潔具，熱氣機等地下車庫1層，租售未定，個數未定住宅：64-165復式：186挖椿井1380039.2%94.795.***9170

商場：13-170（首層）277094.795.***8032172

8逢源大廈外墻錦磚及高級紙皮石住宅內乳膠漆，廚廁顏色高級，瓷磚個人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石每座住宅名廠電梯2部，配廚柜一臺，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個，潔具

全套及儲物柜，浴室鏡一個地下車庫1層，租售未定，個數未定住宅：88-110復式：151地面2層1700063.2%93年95.***650

沒有商場

9西灣路商業住宅樓外墻高級玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機，坐廁。排氣扇，洗面盆有停車場，租金待定住宅：53-110地面8層380060%94年95.***05

商場：不賣314095.1

10中山八路商住樓外墻玻璃馬賽克住宅內墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗沒有沒有住宅：72-98地面1層345027.8%94.895.***264

商場：不賣98795.12

11寶源大廈外墻白色條磚，住宅內鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗一部國產電梯，廁所裝坐廁沒有停車位住宅：32-68開始做三通一平442021.5%94.995.***968

商場：未推出126794.1195.1222000

3.0項目開發及技術設計方案的分析（略）

3.1地塊及周圍環境、建設開發條件

3.1.1地利位置及道路交通

本項目位于廣州市荔灣區，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。其中文昌北可通運輸車輛，能滿足項目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規劃路貫穿，項目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從項目地點至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會十分便利。但南面規劃路將小區分割，影響了項目的整體性，并會為將來的管理帶來不便。

標的影響，項目各項評價指標對這兩種風險因素的變化較為敏感，尤其是銷售價格因素。

3.1.2地形、地質（略）

3.1.3附近商業及生活配套，市政基礎及公建配套設施（略）

3.1.4綜合評述（略）

3.2—7.1（略）

7.2項目的不確定性分析

7.2.1項目盈虧平衡分析（略）

7.2.2項目敏感性分析（略）

7.2.3概率分析

根據市場調查結果及形勢預測，項目將來售價較基準方案高的機會較小，而投資增加的機會較大。由此判斷，銷售價格、建設投資（兩者之間相互獨立）等不確定因素可能發生的變化及其發生的概率值見下表。

較基準方案變化+10%0-10%

銷售價格30%50%20%

建設投資40%50%10%

不確定性因素變化的概率值

貼取現率為15%，對本項目自有資金的凈現值進行計算，可得凈現值得期望值為379萬港元，有機會出現赤字，故本項目有一定風險，但虧本可能性較小。

8.0可行性研究結論與建議（略）

8.1項目綜合經理評價

上述市場、投資和財務效益評估的結果說明，本項目作為住宅為主的項目是有較好市場前景的。項目所在地點交通、市政及綜合生活配套設施完善，尤其是處于老城區中心、地鐵出口

鄰近區域，地點上有較大的優勢，并且本項目發展商能獲取所得稅15%的優惠，地價有償使用的支付金額較低，利用外資開發可有效地減少資金的成本。在實際測算中采取較穩妥的銷售收入方式，測算結果仍能達到較理想的投資效益率（動態與靜態），且有較強的抗風險能力。初步評估結果表明，該項目可行；與廣州市目前一般房地產發展項目相比，具有較大的優勢。

8.2有關說明及建議

1.本報告是在未有具體確定合作方式與條件的前提下進行投資測算的，僅反映項目本身的效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實際投資效益情況。

2.本報告的投資估算是按照廣州市目前同類型項目的投資水平及初步考察當地基礎設施條件后估算的，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法還需進一步落實研究，搬遷的準備與計劃還有待完善，實際投資成本將根據設計的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實作相應的調整。

3.由于拆遷工作在前期開展，以及投入的啟動資金很大，其拆遷周期的長短、成本控制的好壞，對項目投資的整體效益影響是很大的，目前，開發區房產公司已作了大量的工作，今后還需給予充分的重視，與后期的開發必須緊密銜接。

4.本項目位于地鐵長壽路站鄰近，地鐵的優勢與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應抓緊有利時機，在地鐵沿線物業尚未大規模建設推出時，盡快開發投入市場，地鐵概念在廣州市物業中將是一個最重要的市場影響，本項目應先入一步，充分利用。

5.鑒于廣州市目前及今后相當一段時間內市場的變化，以及以內銷為主的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業的質量與開發管理水平對在較大的市場競爭中能保持較好的售價水平是至關重要的，發展商除密切注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質、高水平的開發管理隊伍。從設計、工程、營銷到物業管理均能達到較高的水準，以抓住機會，減少風險，實現項目的盈利目標。

8.3項目主要技術經濟數據、指標綜合表（略）

附圖、附表、附錄部分（略）

第五篇：房地產項目可行性研究

房地產項目可行性研究

收益情況：開封東區汴京大道東延段，土地105畝，臨一類大街寬度300米，預計摘牌價格50萬/畝，地價5250萬，該地段可規劃商場酒店寫字樓住宅，低密度狀況容積率為3，建筑面積21萬，均價5000（含寫字樓臨街房），預計收入10億。（以上保守估算）

土地獲得方法：政府設定摘牌資格，然后該公司摘牌。

投入一：地上苗木賠付100萬，開發成本：目前高檔小區（部分洋房、部分高層）建筑成本（含規劃設計綠化）1600元，此項投入3.36億。

投入二：代建新農村社區投入5000萬（該資金已經進場，新農村改造項目已經封頂）

投入三：掛牌拿地前期工作費、開發費用以及其他零星支出。

招商意向：股權整體收購、或者投資方控股經營。項目背景：置業公司幾位股東是南方人，該投資不符合當初”快進快出”的投資意向，目前資金鏈緊張，繼續投入能力不足。

區位展望：周邊配套成熟，周邊地塊已經售出，此地塊屬于稀缺資源，未來將是東核心區。