第一篇：房地產(chǎn)可行性研究畢業(yè)論文1

大 連 理 工 大 學(xué) 本 科 畢 業(yè) 設(shè) 計（論 文）

學(xué) 院（系）： 專 業(yè)： 學(xué) 生 姓 名： 學(xué) 號：

指 導(dǎo) 教 師： 評 閱 教 師： 完 成 日 期：

大連理工大學(xué)

Dalian University of Technology City Institute

大連理工大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計（論文）題目名稱

房地產(chǎn)項目的可行性研究報告

——幸福里

總計 畢業(yè)設(shè)計（論文）52 頁

表格 16 表

插圖 15 幅

小區(qū)房地產(chǎn)項目的可行性研究報告——幸福里

摘 要

幸福里位于東航區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域。西傍中央商圈，南鄰東航老城旅游街區(qū)。東航首家坡地景觀社區(qū)，獨享人文情懷文脈庭院。一流的物業(yè)管理模式，齊全的周邊配套設(shè)施為您提供安全舒適、現(xiàn)代溫馨的家園。本文通過對輸次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域125.59畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)東航區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積11.72萬平方米，項目總投資15594.85萬元。經(jīng)測算項目財務(wù)凈現(xiàn)值3620.11萬元，項目財務(wù)內(nèi)部收益率27.1%，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。

太原市與東航區(qū)的一體化發(fā)展，實施“雙贏”策略，創(chuàng)新管理體制，盡快實現(xiàn)各領(lǐng)域的“同城化”。一個全新的經(jīng)濟體即將誕生！大太原的概念已形成！依托各級城鎮(zhèn)發(fā)展軸，構(gòu)建成以太原—東航為核心經(jīng)濟圈層，介孝汾、陽泉、忻原、離柳中四個城鎮(zhèn)密集區(qū)為外圈層的空間布局結(jié)構(gòu)。加強城市功能的分工與協(xié)作，強化陽泉、介休、忻州、呂梁四個城市的區(qū)域次中心地位，明確各類城市產(chǎn)業(yè)定位和職能定位。

——摘自《山西省城鎮(zhèn)化發(fā)展綱要》

關(guān)鍵字：幸福里；項目投資；開發(fā)經(jīng)營

I 小區(qū)房地產(chǎn)項目的可行性研究報告——幸福里

Abstract Happiness in human ecology in the Eastern District Southeast region.Near the West central business district, south China Eastern Old City tourism district.China Eastern's first sloping landscape community, human feelings context exclusive courtyard.First-class property management, complete surrounding facilities for you to provide a safe comfortable, modern and warm homes.Based on the input sub-region southeast of human ecology auction 125.59 acres of a state-owned land development business environment, market research analysis, and surrounding the main comparison of competing properties, according to human ecological regions of Southeast China Eastern District of current market conditions and local predict the future, the project development and management planning feasibility and preliminary views, and advantages of combining the characteristics of the project, the project investment analysis, financial evaluation and risk analysis to explore the land for residential development and operation of the possibility of.This article based on programs, projects, total construction area of 117,200 square meters, total investment is 155.9485 million yuan.The calculated net present value of 36.2011 million yuan project finance, project financial internal rate of return 27.1%, the project has strong economic feasibility.Eastern District of Taiyuan City and the integration of development, the implementation of “win-win” strategy, innovation management system, as soon as possible in all areas “of the same city.” A new economy will be born!The concept of large Taiyuan Formation!Relying axis of urban development at all levels, constructed to Taiyuan-China Eastern Airlines as the core economic circle, referred Xiao Fen, Yangquan, Xin Yuan, from the willow in the four towns outside the circle concentrated area of space for the layout structure.Enhance urban functions of the division of labor and cooperation, strengthen Yangquan, Jiexiu, Xinzhou, Luliang four regional sub-center of

II 小區(qū)房地產(chǎn)項目的可行性研究報告——幸福里

the city, clear positioning and functions of various types of urban industry positioning.Excerpt from “Outline the development of urbanization in Shanxi Province”

Key words: Happiness Lane;project investment;Development and Management

III 小區(qū)房地產(chǎn)項目的可行性研究報告——幸福里

目錄

摘 要............................................................................................................I Abstract........................................................................................................II 1 前言..............................................................................................................1

1.1報告編制目的....................................................................................1 1.2報告編制依據(jù)....................................................................................1 2 項目概況......................................................................................................2

2.1建設(shè)地址及項目規(guī)模........................................................................2 2.2總體規(guī)劃設(shè)計理念............................................................................2 2.3總體規(guī)劃構(gòu)思....................................................................................3 3 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析與預(yù)測..................................................................4

3.1 2009年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸..............................................4 3.2 2010年房地產(chǎn)市場運行狀況預(yù)測..................................................9 3.3山西省東航市房地產(chǎn)市場分析......................................................10 4 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點................................................................................22 4.1房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式......................................22 4.2項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點......................................................................22 5 項目定位....................................................................................................24 5.1目標(biāo)市場定位..................................................................................24 5.2產(chǎn)品定位..........................................................................................24 6 項目規(guī)劃、建筑建設(shè)建議........................................................................25 6.1項目總體規(guī)劃建議..........................................................................25 6.2住宅建筑設(shè)計建議..........................................................................25 6.3小區(qū)配套設(shè)施建議..........................................................................26 7 項目開發(fā)經(jīng)營策略....................................................................................28 7.1項目開發(fā)經(jīng)營策略..........................................................................28 7.2營銷方案..........................................................................................29 7.3 項目投資估算.................................................................................31

IV 小區(qū)房地產(chǎn)項目的可行性研究報告——幸福里

7.4第一套方案.......................................................................................31 7.4.1總投資估價表.......................................................................31 7.4.2項目實施進度安排...............................................................32 7.4.3項目投資與籌資計劃...........................................................33 7.4.4項目的價格定位...................................................................34 7.4.5項目銷售計劃.......................................................................34 7.4.6項目銷售收入估算...............................................................35 7.4.7項目經(jīng)營成本估算...............................................................35 7.4.8項目利潤估算.......................................................................36 7.4.9財務(wù)評價...............................................................................36 7.5第二套方案......................................................................................38 7.5.1總投資估價表.......................................................................38 7.5.2項目實施進度安排...............................................................39 7.5.3項目投資與籌資計劃...........................................................40 7.5.4項目的價格定位...................................................................41 7.5.5項目銷售計劃.......................................................................41 7.5.6項目銷售收入估算...............................................................41 7.5.7項目經(jīng)營成本估算...............................................................42 7.5.8項目利潤估算.......................................................................42 7.5.9財務(wù)評價...............................................................................43 7.6 盈利能力及清償能分析.................................................................44 8 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析............................................................................45 8.1項目盈虧平衡分析..........................................................................45 8.2項目敏感性分析..............................................................................45 8.3項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析..............................................47 結(jié) 論..............................................................................................................49 參考文獻........................................................................................................50 附 錄..............................................................................................................51

V 小區(qū)房地產(chǎn)項目的可行性研究報告——幸福里

前言

1.1報告編制目的

1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。

5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。

1.2報告編制依據(jù)

1、東航市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

2、億房網(wǎng)站（http://www.tmdps.cn）；

3、國家建設(shè)部及東航市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

4、山西省2009房地產(chǎn)年鑒；

5、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料；

6、東航市洪泰中介代理公司提供的資料。

第二篇：房地產(chǎn)項目可行性研究

房地產(chǎn)項目可行性研究

張世超

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 可行性 步驟 內(nèi)容 影響因素

摘要：決定房地產(chǎn)投資之前有很多因素要注意，這就體現(xiàn)了房地產(chǎn)項目可行性研究的必要性，首先要明確房地產(chǎn)投資可行性研究的意義，再就是可行性研究的步驟包括組織準(zhǔn)備，現(xiàn)場調(diào)查與資料收集，開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇等。明確要研究的內(nèi)容還有要周全的考慮到影響房地產(chǎn)投資的各種因素以及對投資商自身條件的考察都是決定一次投資成功還是失敗的關(guān)鍵。可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學(xué)方法。可行性研究的目的是使決策科學(xué)化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據(jù)或參考。

我國房地產(chǎn)開發(fā)實踐表明，開發(fā)項目的關(guān)鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性研究報告。隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營，不斷提高決策水平，才能保證獲取開發(fā)收益的可靠性。因此，項目可行性非常重要，其作用如下：

1.1 可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。

項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學(xué)性，是以可行性研究報告中的詳細可靠的市場預(yù)測、成本分析、效益估算和準(zhǔn)確的項目評價分析為重要依據(jù)的。

1.2 可行性研究是項目審批的依據(jù)。

在我國，房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項、審批，而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究報告。

1.3 可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。

根據(jù)項目可行性研究報告的有關(guān)數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商可以了解項目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機構(gòu)可以了解項目的清償能力和盈利能力，并結(jié)合貸款的收益性和安全性原則，確定項目的貸款額度。因此，項目可行性研究報告可作為企業(yè)籌集資金和金融機構(gòu)提供信貸的依據(jù)。

1.4 可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。

可行性研究對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，而這些都是項目設(shè)計任務(wù)書需要明確的內(nèi)容。

1.5 可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。開發(fā)商在可行性研究確定的項目實施方案框架內(nèi)，落實項目的各項工作，并與設(shè)計、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、資金融通等單位簽訂有關(guān)合同。因此，可行性研究也是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。可行性研究的步驟。

2.1 組織準(zhǔn)備。

進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員應(yīng)包括了解房地產(chǎn)市場的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的工程技術(shù)人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產(chǎn)市場、工程技術(shù)、經(jīng)濟管理和經(jīng)營、善于協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來主持。

2.2 現(xiàn)場調(diào)查與資料收集。

現(xiàn)場實際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場的目然、經(jīng)濟、社會、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非居民產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營狀況調(diào)查等。收集的資料

主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會經(jīng)濟發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場分析的資料等。

2.3 開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇。

這一階段的工作主要是根據(jù)項目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國家政策等，對項目開發(fā)方案進行設(shè)計、評價、對比優(yōu)選，確定具體的項目開發(fā)方案。當(dāng)然，選擇不同的開發(fā)方案，會出現(xiàn)不同的社會經(jīng)濟效益。

2.4 詳細研究。

采用先進的技術(shù)經(jīng)濟分析方法，對優(yōu)選出的項目開發(fā)方案進行財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價，從而分析項目的可行性。

2.5 編寫研究報告書。

可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內(nèi)容要與研究內(nèi)容相同，且全面、翔實。房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可劃分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟評價。其具體內(nèi)容如下：

3.1 項目概況。

項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。

3.2 市場分析和需求預(yù)測。

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。

3.3 規(guī)劃方案的優(yōu)選。

在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

3.4 開發(fā)進度安排。

對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。

3.5 項目投資估算。

項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費；用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套設(shè)施費用、期間費用及各種稅費等。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項費用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符。

3.6 資金的籌集方案和籌資成本估算。

根據(jù)項目的投資估算和投。資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。

3.7 財務(wù)評價。

財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務(wù)狀況進行分析，借以考察項目財務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負債表、財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等。

3.8 風(fēng)險分析。

風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供參考。

3.9 國民經(jīng)濟評價。

國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配臵的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配臵的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價都屬于項目的經(jīng)濟評價，但兩者的評價角度不同。財務(wù)評價側(cè)重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價側(cè)重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配臵的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。所以國民經(jīng)濟評價又叫費用效益分析。房地產(chǎn)投資需要注意的影響因素

4.1 社會經(jīng)濟環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響

房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，本書多處強調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國民經(jīng)濟的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展還是國民經(jīng)濟的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位臵所帶來的后果。

4.2 當(dāng)?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?/p>

一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)模控制、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險。

4.3 街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響

古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發(fā)的第一個上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。進入1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。投資商自身條件考察

5.1 考察你的經(jīng)驗

隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標(biāo)投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對的，當(dāng)你認為“經(jīng)驗”這一風(fēng)險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。

5.2 考察你的投資方式

由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

5.3 考察你的融資能力

每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。從全局出發(fā)進行可行性研究

事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機會。公司營銷人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機會。消費者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費者群體和細小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。我們應(yīng)在分析消費者行為的基礎(chǔ)上，從消費者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？結(jié)論。

運用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟和財務(wù)各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設(shè)建議。

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第三篇：房地產(chǎn)項目可行性研究

第1章 房地產(chǎn)項目概況分析 1.1 房地產(chǎn)項目基本情況介紹 1.2 房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)介紹

1.3 房地產(chǎn)項目的產(chǎn)生背景和建設(shè)必要性 第2章 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析 2.1 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查總論 2.2 房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析

政策環(huán)境分析 經(jīng)濟環(huán)境分析

社會文化分析 宗地現(xiàn)狀分析

配套設(shè)施分析

城市規(guī)劃分析

基礎(chǔ)設(shè)施分析

2.3 房地產(chǎn)項目市場狀況分析

房地產(chǎn)市場分析 板塊競爭對手分析 樓盤競爭對手分析

2.4 房地產(chǎn)項目客戶群分析 2.5 房地產(chǎn)項目swot分析 房地產(chǎn)項目優(yōu)勢分析

房地產(chǎn)項目劣勢分析

房地產(chǎn)項目機會分析

房地產(chǎn)項目威脅分析 房地產(chǎn)項目swot分析表 2.6 房地產(chǎn)項目定位

房地產(chǎn)項目客戶定位 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位

房地產(chǎn)項目價格定位

第3章 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計建議與進度安排 3.1 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計建議 3.2 房地產(chǎn)項目技術(shù)方案說明 3.3 房地產(chǎn)項目開發(fā)進度安排 第4章 房地產(chǎn)項目費用估算

4.1 房地產(chǎn)項目費用估算的范圍和依據(jù) 4.2 房地產(chǎn)項目開發(fā)成本估算 4.3 房地產(chǎn)項目開發(fā)費用估算 4.4 投資成本費用估算匯總 4.5 開發(fā)期經(jīng)營稅費的估算 第5章 房地產(chǎn)項目資金籌措 5.1 資金來源與運用分析 5.2 借款償還計劃 5.3 資金使用的管理

第6章 房地產(chǎn)項目財務(wù)評價 6.1 房地產(chǎn)項目財務(wù)評價概述 6.2 盈利能力分析與相關(guān)報表 6.3 清償能力分析與資產(chǎn)負債表 6.4 資金平衡分析和資金來源與運用表 第7章 房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析 7.1 房地產(chǎn)項目不確定性分析

敏感性分析

臨界點分析 概率分析

7.2 房地產(chǎn)項目法律及政策性風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項目法律風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項目政策性風(fēng)險分析 7.3 房地產(chǎn)項目其他風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項目市場風(fēng)險分析 房地產(chǎn)項目經(jīng)營風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項目金融風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項目技術(shù)和自然環(huán)境風(fēng)險分析 7.4 房地產(chǎn)項目風(fēng)險控制對策 第8章 房地產(chǎn)項目社會評價 8.1 房地產(chǎn)項目社會評價概述 8.2 房地產(chǎn)項目社會影響分析

第9章 房地產(chǎn)項目可行性研究結(jié)論與建議

第四篇：房地產(chǎn)項目可行性研究

房地產(chǎn)項目可行性研究

1.可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學(xué)方法。可行性研究的目的是使決策科學(xué)化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據(jù)或參考。

我國房地產(chǎn)開發(fā)實踐表明，開發(fā)項目的關(guān)鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性研究報告。但是，在改革開放初期，我國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，開發(fā)商并沒有重視可行性研究的作用，這是因為在當(dāng)時的環(huán)境條件下，開發(fā)商沒有意識到房地產(chǎn)的風(fēng)險，靠“投機”獲取收益。隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營，不斷提高決策水平，才能保證獲取開發(fā)收益的可靠性。因此，項目可行性非常重要，其作用如下：

(1)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學(xué)性，是以可行性研究報告中的詳細可靠的市場預(yù)測、成本分析、效益估算和準(zhǔn)確的項目評價分析為重要依據(jù)的。

(2)可行性研究是項目審批的依據(jù)。在我國，房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項、審批，而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究報告。

(3)可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。根據(jù)項目可行性研究報告的有關(guān)數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商可以了解項目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機構(gòu)可以了解項目的清償能力和盈利能力，并結(jié)合貸款的收益性和安全性原則，確定項目的貸款額度。因此，項目可行性研究報告可作為企業(yè)籌集資金和金融機構(gòu)提供信貸的依據(jù)。

(4)可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。可行性研究對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，而這些都是項目設(shè)計任務(wù)書需要明確的內(nèi)容。

(5)可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。開發(fā)商在可行性研究確定的項目實施方案框架內(nèi)，落實項目的各項工作，并與設(shè)計、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、資金融通等單位簽訂有關(guān)合同。因此，可行性研究也是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。2．可行性研究的步驟和內(nèi)容

(1)可行性研究的步驟。1)組織準(zhǔn)備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員應(yīng)包括了解房地產(chǎn)市場的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的工程技術(shù)人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產(chǎn)市場、工程技術(shù)、經(jīng)濟管理和經(jīng)營、善于協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來主持。

2)現(xiàn)場調(diào)查與資料收集。現(xiàn)場實際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場的目然、經(jīng)濟、社會、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非居民產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營狀況調(diào)查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會經(jīng)濟發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場分析的資料等。

3)開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據(jù)項目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國家政策等，對項目開發(fā)方案進行設(shè)計、評價、對比優(yōu)選，確定具體的項目開發(fā)方案。當(dāng)然，選擇不同的開發(fā)方案，會出現(xiàn)不同的社會經(jīng)濟效益。

4)詳細研究。采用先進的技術(shù)經(jīng)濟分析方法，對優(yōu)選出的項目開發(fā)方案進行財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價，從而分析項目的可行性。

5)編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內(nèi)容要與研究內(nèi)容相同，且全面、翔實。

(2)房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可劃分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟評價。其具體內(nèi)容如下：

1)項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。

2)市場分析和需求預(yù)測。在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。

3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。4)開發(fā)進度安排。對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。

5)項目投資估算。項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費；用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套設(shè)施費用、期間費用及各種稅費等。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項費用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符。

6)資金的籌集方案和籌資成本估算。根據(jù)項目的投資估算和投。資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。

7)財務(wù)評價。財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務(wù)狀況進行分析，借以考察項目財務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負債表、財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等。

8)風(fēng)險分析。風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供參考。

9)國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。

財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價都屬于項目的經(jīng)濟評價，但兩者的評價角度不同。財務(wù)評價側(cè)重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價側(cè)重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。所以國民經(jīng)濟評價又叫費用效益分析。10)結(jié)論。運用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟和財務(wù)各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設(shè)建議。2.4.2房地產(chǎn)項目開發(fā)方案的選擇

房地產(chǎn)市場狀況不僅與國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、社會政治穩(wěn)定性、政策法規(guī)完善性和連續(xù)性、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、通貨膨脹率和國家金融政策等方面存在較強的關(guān)聯(lián)性，而且對城市的經(jīng)濟、社會、資源、環(huán)境等方面有巨大的影響。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)方案選擇時，應(yīng)按一定的操作程序，對房地產(chǎn)市場進行詳細的調(diào)研和分析。

1.項目開發(fā)方案的操作程序

房地產(chǎn)項目開發(fā)方案是指在城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的指導(dǎo)下，開發(fā)商為滿足居民或廠商的需要所做的開發(fā)地塊的詳細布置和規(guī)劃以及建設(shè)總體安排。在進行開發(fā)方案選擇時，要按照如下程序：

(1)市場調(diào)研。市場調(diào)研的目的是要發(fā)現(xiàn)市場機會，尋找投資空間，預(yù)測市場需求和分析判斷投資成本等，為進行投資可行性研究提供基礎(chǔ)信息。

(2)開發(fā)方案的設(shè)計。由專業(yè)人員設(shè)計開發(fā)方案，包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項目投資融資方案、開發(fā)進度安排等。

(3)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的計算。根據(jù)專業(yè)人員設(shè)計的不同開發(fā)方案，計算其對應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標(biāo)，若是住宅區(qū)開發(fā)，還應(yīng)包括住宅建筑密度、平均層數(shù)、住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標(biāo)。

(4)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的比較、評價。根據(jù)計算得到的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，采用適宜的科學(xué)方法，對項目方案進行評價比較，分析不同方案的優(yōu)缺點，提出改進意見建議。

(5)最優(yōu)開發(fā)方案的選擇。在對方案的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進行評價的基礎(chǔ)上，針對存在的問題進行改進，形成最終實施的開發(fā)方案。

2．居住區(qū)開發(fā)方案技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的選擇與確定

城市居民點的規(guī)劃一般分為居住區(qū)、居住小區(qū)和住宅組團三級。對居住區(qū)規(guī)劃方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析的目的是在保證居住區(qū)的交通、消防、日照、綠化、通風(fēng)等必備功能條件下能滿足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投資的經(jīng)濟效果。

(1)用地平衡表。用地平衡表是用地面積指標(biāo)分析表，它既可以用于對土地利用現(xiàn)狀進行分析，作為調(diào)整用地和制定規(guī)劃的依據(jù)，也可以進行方案比較，分析方案的經(jīng)濟性和合理性，還可以作為居住區(qū)規(guī)劃方案的審批依據(jù)。用地平衡表的形式見表2-1。(2)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、平均層數(shù)等。

(3)工程造價指標(biāo)。工程造價指標(biāo)主要包括開發(fā)總投資、單方造價、每公頃居住用地造價等。

3．開發(fā)方案的綜合評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)容繁雜，涉及因素多，僅依靠個別指標(biāo)來衡量

第五篇：可行性研究畢業(yè)論文參考文獻格式

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