第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

1.可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。可行性研究的目的是使決策科學(xué)化、程序化，保證決策的可靠性，為項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供依據(jù)或參考。

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐表明，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性研究報(bào)告。但是，在改革開(kāi)放初期，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有重視可行性研究的作用，這是因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)的環(huán)境條件下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，靠“投機(jī)”獲取收益。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不斷提高決策水平，才能保證獲取開(kāi)發(fā)收益的可靠性。因此，項(xiàng)目可行性非常重要，其作用如下：

(1)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。項(xiàng)目投資決策，尤其是大型項(xiàng)目的投資決策的科學(xué)性，是以可行性研究報(bào)告中的詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析、效益估算和準(zhǔn)確的項(xiàng)目評(píng)價(jià)分析為重要依據(jù)的。

(2)可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。在我國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)立項(xiàng)、審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。

(3)可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的有關(guān)數(shù)據(jù)，不僅開(kāi)發(fā)商可以了解項(xiàng)目所需資金的種類(lèi)和數(shù)量，而且金融機(jī)構(gòu)可以了解項(xiàng)目的清償能力和盈利能力，并結(jié)合貸款的收益性和安全性原則，確定項(xiàng)目的貸款額度。因此，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可作為企業(yè)籌集資金和金融機(jī)構(gòu)提供信貸的依據(jù)。

(4)可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。可行性研究對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，而這些都是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)需要明確的內(nèi)容。

(5)可行性研究是開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。開(kāi)發(fā)商在可行性研究確定的項(xiàng)目實(shí)施方案框架內(nèi)，落實(shí)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，并與設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、資金融通等單位簽訂有關(guān)合同。因此，可行性研究也是開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。2．可行性研究的步驟和內(nèi)容

(1)可行性研究的步驟。1)組織準(zhǔn)備。進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究首先要組建研究班子，負(fù)責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費(fèi)籌集、制定研究計(jì)劃方案等。其中，項(xiàng)目研究班子的成員應(yīng)包括了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)家、熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程技術(shù)人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專(zhuān)家，并由熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)營(yíng)、善于協(xié)調(diào)工作的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)主持。

2)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與資料收集。現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場(chǎng)的目然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶(hù)數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非居民產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類(lèi)資源資料，有關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的資料等。

3)開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)和選擇。這一階段的工作主要是根據(jù)項(xiàng)目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國(guó)家政策等，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)、對(duì)比優(yōu)選，確定具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案。當(dāng)然，選擇不同的開(kāi)發(fā)方案，會(huì)出現(xiàn)不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

4)詳細(xì)研究。采用先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對(duì)優(yōu)選出的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，從而分析項(xiàng)目的可行性。

5)編寫(xiě)研究報(bào)告書(shū)。可行性研究報(bào)告書(shū)是對(duì)可行性研究全過(guò)程的描述，其內(nèi)容要與研究?jī)?nèi)容相同，且全面、翔實(shí)。

(2)房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。

按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可劃分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。其具體內(nèi)容如下：

1)項(xiàng)目概況。項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、背景、宗旨的基本情況，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

2)市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。在深入調(diào)查和充分掌握各類(lèi)資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售期等。

3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。4)開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排。對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，這就需要對(duì)各期開(kāi)發(fā)的內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。

5)項(xiàng)目投資估算。項(xiàng)目投資估算即對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)；用進(jìn)行分析估計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭(zhēng)與未來(lái)事實(shí)相符。

6)資金的籌集方案和籌資成本估算。根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投。資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開(kāi)發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過(guò)不同方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

7)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和成本預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。

8)風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來(lái)源提供參考。

9)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國(guó)家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要綜合考慮項(xiàng)目對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)都屬于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，但兩者的評(píng)價(jià)角度不同。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配置的原則，從國(guó)家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)又叫費(fèi)用效益分析。10)結(jié)論。運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。2.4.2房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案的選擇

房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不僅與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、社會(huì)政治穩(wěn)定性、政策法規(guī)完善性和連續(xù)性、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、通貨膨脹率和國(guó)家金融政策等方面存在較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，而且對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源、環(huán)境等方面有巨大的影響。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案選擇時(shí)，應(yīng)按一定的操作程序，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研和分析。

1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案的操作程序

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案是指在城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的指導(dǎo)下，開(kāi)發(fā)商為滿(mǎn)足居民或廠商的需要所做的開(kāi)發(fā)地塊的詳細(xì)布置和規(guī)劃以及建設(shè)總體安排。在進(jìn)行開(kāi)發(fā)方案選擇時(shí)，要按照如下程序：

(1)市場(chǎng)調(diào)研。市場(chǎng)調(diào)研的目的是要發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，尋找投資空間，預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求和分析判斷投資成本等，為進(jìn)行投資可行性研究提供基礎(chǔ)信息。

(2)開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)。由專(zhuān)業(yè)人員設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)方案，包括開(kāi)發(fā)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)步驟、項(xiàng)目投資融資方案、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排等。

(3)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算。根據(jù)專(zhuān)業(yè)人員設(shè)計(jì)的不同開(kāi)發(fā)方案，計(jì)算其對(duì)應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價(jià)指標(biāo)，若是住宅區(qū)開(kāi)發(fā)，還應(yīng)包括住宅建筑密度、平均層數(shù)、住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標(biāo)。

(4)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較、評(píng)價(jià)。根據(jù)計(jì)算得到的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用適宜的科學(xué)方法，對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行評(píng)價(jià)比較，分析不同方案的優(yōu)缺點(diǎn)，提出改進(jìn)意見(jiàn)建議。

(5)最優(yōu)開(kāi)發(fā)方案的選擇。在對(duì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，針對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行改進(jìn)，形成最終實(shí)施的開(kāi)發(fā)方案。

2．居住區(qū)開(kāi)發(fā)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的選擇與確定

城市居民點(diǎn)的規(guī)劃一般分為居住區(qū)、居住小區(qū)和住宅組團(tuán)三級(jí)。對(duì)居住區(qū)規(guī)劃方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的目的是在保證居住區(qū)的交通、消防、日照、綠化、通風(fēng)等必備功能條件下能滿(mǎn)足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投資的經(jīng)濟(jì)效果。

(1)用地平衡表。用地平衡表是用地面積指標(biāo)分析表，它既可以用于對(duì)土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行分析，作為調(diào)整用地和制定規(guī)劃的依據(jù)，也可以進(jìn)行方案比較，分析方案的經(jīng)濟(jì)性和合理性，還可以作為居住區(qū)規(guī)劃方案的審批依據(jù)。用地平衡表的形式見(jiàn)表2-1。(2)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、平均層數(shù)等。

(3)工程造價(jià)指標(biāo)。工程造價(jià)指標(biāo)主要包括開(kāi)發(fā)總投資、單方造價(jià)、每公頃居住用地造價(jià)等。

3．開(kāi)發(fā)方案的綜合評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)容繁雜，涉及因素多，僅依靠個(gè)別指標(biāo)來(lái)衡量

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

張世超

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 可行性 步驟 內(nèi)容 影響因素

摘要：決定房地產(chǎn)投資之前有很多因素要注意，這就體現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的必要性，首先要明確房地產(chǎn)投資可行性研究的意義，再就是可行性研究的步驟包括組織準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與資料收集，開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)和選擇等。明確要研究的內(nèi)容還有要周全的考慮到影響房地產(chǎn)投資的各種因素以及對(duì)投資商自身?xiàng)l件的考察都是決定一次投資成功還是失敗的關(guān)鍵。可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。可行性研究的目的是使決策科學(xué)化、程序化，保證決策的可靠性，為項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供依據(jù)或參考。

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐表明，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性研究報(bào)告。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不斷提高決策水平，才能保證獲取開(kāi)發(fā)收益的可靠性。因此，項(xiàng)目可行性非常重要，其作用如下：

1.1 可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。

項(xiàng)目投資決策，尤其是大型項(xiàng)目的投資決策的科學(xué)性，是以可行性研究報(bào)告中的詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析、效益估算和準(zhǔn)確的項(xiàng)目評(píng)價(jià)分析為重要依據(jù)的。

1.2 可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。

在我國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)立項(xiàng)、審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。

1.3 可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。

根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的有關(guān)數(shù)據(jù)，不僅開(kāi)發(fā)商可以了解項(xiàng)目所需資金的種類(lèi)和數(shù)量，而且金融機(jī)構(gòu)可以了解項(xiàng)目的清償能力和盈利能力，并結(jié)合貸款的收益性和安全性原則，確定項(xiàng)目的貸款額度。因此，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可作為企業(yè)籌集資金和金融機(jī)構(gòu)提供信貸的依據(jù)。

1.4 可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。

可行性研究對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，而這些都是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)需要明確的內(nèi)容。

1.5 可行性研究是開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。開(kāi)發(fā)商在可行性研究確定的項(xiàng)目實(shí)施方案框架內(nèi)，落實(shí)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，并與設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、資金融通等單位簽訂有關(guān)合同。因此，可行性研究也是開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。可行性研究的步驟。

2.1 組織準(zhǔn)備。

進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究首先要組建研究班子，負(fù)責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費(fèi)籌集、制定研究計(jì)劃方案等。其中，項(xiàng)目研究班子的成員應(yīng)包括了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)家、熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程技術(shù)人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專(zhuān)家，并由熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)營(yíng)、善于協(xié)調(diào)工作的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)主持。

2.2 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與資料收集。

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場(chǎng)的目然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶(hù)數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非居民產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查等。收集的資料

主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類(lèi)資源資料，有關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的資料等。

2.3 開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)和選擇。

這一階段的工作主要是根據(jù)項(xiàng)目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國(guó)家政策等，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)、對(duì)比優(yōu)選，確定具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案。當(dāng)然，選擇不同的開(kāi)發(fā)方案，會(huì)出現(xiàn)不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

2.4 詳細(xì)研究。

采用先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對(duì)優(yōu)選出的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，從而分析項(xiàng)目的可行性。

2.5 編寫(xiě)研究報(bào)告書(shū)。

可行性研究報(bào)告書(shū)是對(duì)可行性研究全過(guò)程的描述，其內(nèi)容要與研究?jī)?nèi)容相同，且全面、翔實(shí)。房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。

按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可劃分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。其具體內(nèi)容如下：

3.1 項(xiàng)目概況。

項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、背景、宗旨的基本情況，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

3.2 市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。

在深入調(diào)查和充分掌握各類(lèi)資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售期等。

3.3 規(guī)劃方案的優(yōu)選。

在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

3.4 開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排。

對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，這就需要對(duì)各期開(kāi)發(fā)的內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。

3.5 項(xiàng)目投資估算。

項(xiàng)目投資估算即對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)；用進(jìn)行分析估計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭(zhēng)與未來(lái)事實(shí)相符。

3.6 資金的籌集方案和籌資成本估算。

根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投。資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開(kāi)發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過(guò)不同方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

3.7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和成本預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。

3.8 風(fēng)險(xiǎn)分析。

風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來(lái)源提供參考。

3.9 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照資源合理配臵的原則，從國(guó)家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要綜合考慮項(xiàng)目對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配臵的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)都屬于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，但兩者的評(píng)價(jià)角度不同。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配臵的原則，從國(guó)家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)又叫費(fèi)用效益分析。房地產(chǎn)投資需要注意的影響因素

4.1 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，本書(shū)多處強(qiáng)調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國(guó)民經(jīng)濟(jì)的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來(lái)看待是錯(cuò)誤的，這并不僅僅是個(gè)說(shuō)法問(wèn)題，而是一個(gè)最基本的認(rèn)識(shí)問(wèn)題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如果把這個(gè)問(wèn)題搞顛倒了，在形勢(shì)的判斷上就會(huì)出現(xiàn)根本性的失誤。無(wú)論政府還是企業(yè)都會(huì)導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無(wú)視當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒(méi)有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位臵所帶來(lái)的后果。

4.2 當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的影響

一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)模控制、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開(kāi)發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場(chǎng)基本上沒(méi)有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤(pán)的預(yù)售成績(jī)都很好。與此形成對(duì)比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂，造成地皮炒賣(mài)現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)價(jià)格起落過(guò)劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 街區(qū)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的影響

古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價(jià)何以如此昂貴？原來(lái)，由80年代起率先開(kāi)發(fā)的第一個(gè)上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)，隨著愈來(lái)愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購(gòu)買(mǎi)或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿(mǎn)是豪華住宅，住戶(hù)大部分是港、臺(tái)同胞及外國(guó)人，所以成為上海唯—一個(gè)名副其實(shí)的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個(gè)獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴(lài)，需求者多而且舍得花大價(jià)錢(qián)，故此售價(jià)及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。進(jìn)入1996 年以后，該小區(qū)房?jī)r(jià)雖有所下跌，但仍是國(guó)內(nèi)最貴的地方。從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤(pán)自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因?yàn)橛泻鐦蜷_(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對(duì)古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因。投資商自身?xiàng)l件考察

5.1 考察你的經(jīng)驗(yàn)

隔行如隔山，隔山買(mǎi)牛難。任何一家公司都不可能對(duì)自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開(kāi)發(fā)市內(nèi)寫(xiě)字樓的，如今目標(biāo)投資對(duì)象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對(duì)的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗(yàn)”這一風(fēng)險(xiǎn)也值得冒的時(shí)候，就不必在這個(gè)問(wèn)題上多思量了。

5.2 考察你的投資方式

由于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項(xiàng)目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來(lái)不會(huì)在建一幢樓后靠出租來(lái)獲取長(zhǎng)期回報(bào)，而是建一部分賣(mài)一部分，甚至靠預(yù)售樓盤(pán)來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，那么對(duì)那些適合于長(zhǎng)線開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和適于長(zhǎng)錢(qián)投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

5.3 考察你的融資能力

每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都會(huì)遇到借貸和融資問(wèn)題。問(wèn)題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項(xiàng)目建到一半而你的后續(xù)資金又無(wú)人提供，那可要人命了。筆者見(jiàn)到不少這樣的事情：一個(gè)建了一半的項(xiàng)目因?yàn)闆](méi)有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無(wú)利潤(rùn)可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身?xiàng)l件對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的影響俗語(yǔ)說(shuō)“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)是不可能不對(duì)自身的條件進(jìn)行分析的。一家公司不可能什么樣的項(xiàng)目都能開(kāi)發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險(xiǎn)都敢去冒，所以在考察一個(gè)地區(qū)、一個(gè)項(xiàng)目值不值得去投資時(shí)，還必須有針對(duì)性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目。從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究

事實(shí)上，一個(gè)好的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)者才是一個(gè)最好的利潤(rùn)創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)的利潤(rùn)潛力，捕捉贏利機(jī)會(huì)。這樣的房屋是有目的、有針對(duì)性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來(lái)縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機(jī)會(huì)。公司營(yíng)銷(xiāo)人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過(guò)設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營(yíng)銷(xiāo)策略，去迎接營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機(jī)會(huì)。消費(fèi)者市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析同等重要。消費(fèi)者市場(chǎng)包括個(gè)人和家庭、消費(fèi)者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營(yíng)銷(xiāo)者區(qū)分不同消費(fèi)者群體和細(xì)小的市場(chǎng)，并按照他們的需要來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)心理入手，分析營(yíng)銷(xiāo)策劃人員如何制定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。具體來(lái)講就是要研究如下問(wèn)題：購(gòu)買(mǎi)什么？為什么購(gòu)買(mǎi)？購(gòu)買(mǎi)者是誰(shuí)？如何購(gòu)買(mǎi)？何地購(gòu)買(mǎi)？何處購(gòu)買(mǎi)？結(jié)論。

運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。

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第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

第1章 房地產(chǎn)項(xiàng)目概況分析 1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目基本情況介紹 1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)介紹

1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)生背景和建設(shè)必要性 第2章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查總論 2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析

政策環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

社會(huì)文化分析 宗地現(xiàn)狀分析

配套設(shè)施分析

城市規(guī)劃分析

基礎(chǔ)設(shè)施分析

2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)狀況分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目客戶(hù)群分析 2.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目swot分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目劣勢(shì)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目威脅分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目swot分析表 2.6 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目客戶(hù)定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

第3章 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議與進(jìn)度安排 3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)方案說(shuō)明 3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 第4章 房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用估算

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用估算的范圍和依據(jù) 4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算 4.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算 4.4 投資成本費(fèi)用估算匯總 4.5 開(kāi)發(fā)期經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)的估算 第5章 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措 5.1 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 5.2 借款償還計(jì)劃 5.3 資金使用的管理

第6章 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 6.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述 6.2 盈利能力分析與相關(guān)報(bào)表 6.3 清償能力分析與資產(chǎn)負(fù)債表 6.4 資金平衡分析和資金來(lái)源與運(yùn)用表 第7章 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 7.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析

敏感性分析

臨界點(diǎn)分析 概率分析

7.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 7.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目其他風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目金融風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)和自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析 7.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策 第8章 房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià) 8.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)概述 8.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)影響分析

第9章 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

第四篇：荔灣區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范本（推薦）

第三段：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范本

商住項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄

1.0項(xiàng)目的基本情況

1.1項(xiàng)目背景

1.2項(xiàng)目主辦單位簡(jiǎn)介

1.3主辦單位之合作意向

1.4可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

2.0項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究

2.1廣州市概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況

2.2廣州市房地產(chǎn)發(fā)展及市場(chǎng)的基本概況

2.2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展較快

2.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作量迅速增加

2.2.3商品房的銷(xiāo)售量不斷提高

2.2.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益顯著

2.2.5對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望

2.3利用外資開(kāi)發(fā)的法律依據(jù)

2.4荔灣區(qū)一帶高層、多層住宅、商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況

2.4.1供應(yīng)情況

2.4.2需求情況

2.4.3物業(yè)出租情況

2.4.4對(duì)荔灣區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體評(píng)價(jià)分析

2.5對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷(xiāo)的建議

3.0項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析

3.1地塊及周?chē)h(huán)境、建設(shè)開(kāi)發(fā)條件

3.1.1地理位置及道路交通

3.1.2地形、地質(zhì)

3.1.3附近商業(yè)及生活配套，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施

3.1.4綜合評(píng)述

3.2地塊拆遷安置情況

3.3場(chǎng)地三通一平的安排

4.0項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃

5.0項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計(jì)劃

5.1基本參數(shù)

5.2土地成本（以下均為人民幣計(jì)算）

5.3建安工程成本

5.4前期費(fèi)用

5.5紅線內(nèi)外工程技工建配套費(fèi)

5.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

5.7開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

5.8資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用

5.8.1資金籌措

5.8.2財(cái)務(wù)費(fèi)用

6.0可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè)

6.1售樓收入的測(cè)定

6.1.1住宅銷(xiāo)售單價(jià)的測(cè)定

6.1.2商鋪銷(xiāo)售單價(jià)的測(cè)定

6.1.3單位銷(xiāo)售單價(jià)的測(cè)定

6.1.4建議銷(xiāo)售價(jià)

6.1.5實(shí)際銷(xiāo)售總收入

6.2大廈經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用收入與支出

6.3經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅的繳交

6.4土地增值稅

6.5所得稅

7.0項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

7.1項(xiàng)目盈利能力分析

7.1.1內(nèi)部收益率（IRR）

7.1.2凈現(xiàn)值（NPV）

7.1.3凈現(xiàn)值率（NPVR）

7.1.4投資回報(bào)率

7.2項(xiàng)目的不確定性分析

7.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析

7.2.2項(xiàng)目敏感性分析

7.2.3概率分析

8.0可行性研究結(jié)論與建議

8.1項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

8.2有關(guān)說(shuō)明及建議

8.3項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合表

附表、附圖

附表一項(xiàng)目綜合收益表

附表二項(xiàng)目動(dòng)態(tài)綜合表

附表三項(xiàng)目投資利息估算表

附表四土地增值稅計(jì)算表

附表五項(xiàng)目敏分析

附圖一項(xiàng)感性分析表

附表六概率目盈虧平衡分析曲線

附圖二項(xiàng)目敏感性分析圖

附錄

1.0—2.3（略）

2.4荔灣區(qū)一帶高層、多層住宅、商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況

2.4.1供應(yīng)情況1993、1994年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表

單位：平方米

住宅商場(chǎng)寫(xiě)字樓合計(jì)

93年推出面積***6899

占當(dāng)年推出比例72.5%27.5%0%100%

94年推出面積7967***173560

占當(dāng)年推出比例46%18.3%35.7%100%

95年總供應(yīng)量***9760459

所占比例66.4%25.4%8.2%100%

由此可見(jiàn)，荔灣區(qū)商品房的開(kāi)發(fā)以住宅開(kāi)發(fā)為主，原因在于受特定的地理環(huán)境影響（該區(qū)多橫巷窄路，民宅多為2、3層的舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前推出的大型高級(jí)商務(wù)樓宇亦只有廣州及舊商店的改造，大大促進(jìn)了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)。

以上供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)是根據(jù)政府以發(fā)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)所得，故正待開(kāi)發(fā)而未領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應(yīng)量不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。據(jù)目前所知，舊項(xiàng)目所在地四周有三個(gè)地塊正待拆遷開(kāi)發(fā)，東有置業(yè)公司，北有廣州市工程承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。房管局負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)一棟9層住宅，總建筑面積達(dá)9000平方米。另外，鄰近項(xiàng)目所在地的地鐵沿線上蓋物業(yè)共4個(gè)，總建筑面積達(dá)461922平方米（地鐵上蓋物業(yè)具體情況見(jiàn)表），但以上項(xiàng)目（荔灣區(qū)房管局開(kāi)發(fā)的9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響，正式動(dòng)工日期目前仍無(wú)法估計(jì)，預(yù)計(jì)還有很長(zhǎng)一段時(shí)間，故在本項(xiàng)目的建設(shè)銷(xiāo)售期間，其供應(yīng)量對(duì)項(xiàng)目的影響不會(huì)太大，對(duì)于潛在供應(yīng)量的開(kāi)發(fā)情況有待日后進(jìn)一步跟蹤。

地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表

序號(hào)地塊編號(hào)所在區(qū)地理位置用地功能總建筑面積（平方米）

1HR-2荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北公寓、商業(yè)107874

2HR-3荔灣區(qū)華貴路以東，長(zhǎng)壽西路以南公寓、商業(yè)76508

3HR-4荔灣區(qū)華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長(zhǎng)壽西路以北公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓233656 4HR-5荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以北公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓43884

現(xiàn)時(shí)荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約6000—7000平方米左右，多以?xún)?nèi)銷(xiāo)形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%，總建筑面積一般在2—4萬(wàn)平方米左右（荔灣廣場(chǎng)除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。至1994年8月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，內(nèi)銷(xiāo)占17.4%，外銷(xiāo)占82.6%。

2.4.2需求情況

2.4.2.1樓宇成交總體情況及分析

從廣州市有關(guān)部門(mén)資料可見(jiàn)，1993年至1994年8月荔灣區(qū)商品房總供應(yīng)量為760459平方米，但據(jù)已有登記成交記錄表明，至1994年8月止，該區(qū)已推出銷(xiāo)售的樓盤(pán)總面積實(shí)際為441256平方米，故本報(bào)告將以實(shí)際推出的面積總數(shù)作供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。據(jù)資料顯示，至1994年8月，該區(qū)商品房總成交量為212356平方米，占該區(qū)實(shí)際推出可供銷(xiāo)售面積的48.1%。其中內(nèi)銷(xiāo)成交量占13%，外銷(xiāo)占87%。與廣州市其他舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠區(qū)三區(qū)），荔灣區(qū)的總成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，比例為70.2%。由此可見(jiàn)，未來(lái)幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大的需求。

1993年—1994年荔灣區(qū)商品房銷(xiāo)售情況

單位：平方米

住宅商場(chǎng)寫(xiě)字樓合計(jì)

93年成交面積***

占該年總成交97.3%2.7%0%100%

94年成交面積614***122258

占該年總成交量比例50.2%25.4%24.4%100%

95年總成交量***29777212356

所占比例70.2%15.8%14%100%

由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實(shí)際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過(guò)對(duì)典型樓盤(pán)的調(diào)查可對(duì)商品房的需求情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。

2.4.2.2樓盤(pán)調(diào)查范圍

本報(bào)告調(diào)查該區(qū)內(nèi)8個(gè)高層及3個(gè)多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷(xiāo)售情況。其中8個(gè)高層居住物業(yè)總建筑面積為50萬(wàn)平方米，占荔灣區(qū)全部高層居住物業(yè)的83.3%。

2.4.2.3樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析

在調(diào)查的8個(gè)高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場(chǎng)和安富花園。（見(jiàn)后表）

西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時(shí)僅此一家，市場(chǎng)供少于求，所以1992年5月剛推出時(shí)盡管均價(jià)已高達(dá)每平方米7000港元，但僅一年時(shí)間已全部售完，現(xiàn)時(shí)二手市場(chǎng)住宅價(jià)位每平方米在港元8500—10000元之間，比1992年推出時(shí)價(jià)位上升了約25%左右。

至于荔灣廣場(chǎng)，占盡天時(shí)、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤(pán)所不能相比，其一：該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū)，西面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長(zhǎng)壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場(chǎng)是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達(dá)24萬(wàn)平方米，同時(shí)也是廣州市舊城改造的典范，受到政府有關(guān)部門(mén)的高度重視和廣大市民的關(guān)注、配合，發(fā)展商耗資逾5億港元，僅以一年時(shí)間就完成了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商非常注重對(duì)樓盤(pán)的宣傳，每期推出均在各大報(bào)刊（包括香港地區(qū)）刊登。

2.4.3物業(yè)出租情況（略）

2.4.4對(duì)荔灣區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體評(píng)價(jià)分析

（1）供應(yīng)方面，商品房的開(kāi)發(fā)以居住物業(yè)的開(kāi)發(fā)為主并向高層發(fā)展。

（2）需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。買(mǎi)家香港、國(guó)內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷(xiāo)路較大。

（3）建議本地區(qū)之開(kāi)發(fā)項(xiàng)目宜選擇面向大眾的市場(chǎng)策略。通過(guò)對(duì)附近樓宇的售價(jià)及銷(xiāo)售情況進(jìn)行比較分析，建議樓宇現(xiàn)時(shí)售價(jià)不宜過(guò)高，均價(jià)為每平方米8500—9000港元左右。商場(chǎng)首層均價(jià)宜在每平方米21000—25000港元左右（指整個(gè)商場(chǎng)已有基本裝修和間隔）。

2.5對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷(xiāo)的建議

1.文昌廣場(chǎng)位于廣州舊城區(qū)人口稠密的地段，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長(zhǎng)壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開(kāi)發(fā)地點(diǎn)。從市場(chǎng)調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其他地區(qū)相比，是有較大市場(chǎng)潛力的。但在實(shí)際開(kāi)發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析，以確定合適的市場(chǎng)目標(biāo)及開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)方式。

2.根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示以及項(xiàng)目所在地點(diǎn)環(huán)境條件等因素，文昌廣場(chǎng)地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)地段、市民消費(fèi)習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場(chǎng)改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過(guò)大規(guī)模的以及過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。建議商業(yè)用房在3層以下，標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。

3.目前廣州市區(qū)及鄰近供應(yīng)的高層住宅大部分以高檔外銷(xiāo)為主，荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出，從成交情況分析，該區(qū)的外銷(xiāo)住宅成交好于其它老城區(qū)。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點(diǎn)地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長(zhǎng)，目前較高的外銷(xiāo)率將會(huì)逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴(kuò)大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場(chǎng)將會(huì)增加，因此文昌廣場(chǎng)住宅的市場(chǎng)定位可考慮1/3外銷(xiāo)，2/3內(nèi)銷(xiāo)，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮到這一因素。內(nèi)銷(xiāo)房平均售價(jià)不宜超過(guò)港幣8500元，外銷(xiāo)房不宜超過(guò)港幣9200元，商場(chǎng)（僅首層）平均價(jià)應(yīng)為港幣23000元左右。考慮到銷(xiāo)售對(duì)象的變化，以及國(guó)內(nèi)用家承受能力，設(shè)計(jì)住宅單元以40—50平方米為主，并具有較高的實(shí)用率。

4.由于近年供應(yīng)量增大，把握好銷(xiāo)售的時(shí)機(jī)和制定好相應(yīng)的銷(xiāo)售策略是十分重要的。首期銷(xiāo)售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時(shí)推出，鑒于現(xiàn)時(shí)樓花一次性付款的客戶(hù)甚少，分期付款以及銀行按揭對(duì)于內(nèi)外銷(xiāo)來(lái)說(shuō)都是十分必要的。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，投資者對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)的設(shè)計(jì)合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)注意好以上的工作。

5.隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)已趨平衡，樓價(jià)升幅將相應(yīng)減緩。因此，開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中密切注重市場(chǎng)的變化，嚴(yán)格控制成本在今后將顯得尤其重要，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的影響甚大。序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備停車(chē)位內(nèi)部間隔（平方米）現(xiàn)時(shí)工程進(jìn)度銷(xiāo)售面積（平方米）銷(xiāo)售率推出日期交樓日期最高價(jià)HKD/M2最低價(jià)HKD/M2現(xiàn)時(shí)平均價(jià)HKD/M2一次性付款折后均價(jià)

1荔灣廣場(chǎng)玻璃幕墻，裙樓高級(jí)花園巖地臺(tái)，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂進(jìn)口電梯3臺(tái)/座，電腦監(jiān)控報(bào)案系統(tǒng)，商場(chǎng)中央空調(diào)，進(jìn)口自動(dòng)扶手梯48部，住宅配潔具地下層底部共500多個(gè)車(chē)位，租金待定住宅：80-89挖椿井12萬(wàn)71.6%93.195.121***008800

商場(chǎng)：22-17012萬(wàn)30.8%93.995.128***57545260

2惠城花園玻璃幕墻，花崗巖地臺(tái)，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級(jí)潔具全套，商場(chǎng)采光頂?shù)叵乱粚油＼?chē)場(chǎng)100個(gè)車(chē)位租售待定住宅：78-157挖椿井4164760%93.996.6125758*** 商場(chǎng)：11-20301360080%94.196.647201***7700

3安富花園外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級(jí)瓷磚到頂住：每座名廠電梯，配進(jìn)口衛(wèi)生潔具，抽油煙機(jī)，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開(kāi)IDD手續(xù)-1，-2層為地下停車(chē)場(chǎng)全部出售，價(jià)位待定住宅：70-100地面5層3900082%93.196.***550 商場(chǎng)：12-53（2,3層）578165%93.996.***120857

4金信大廈外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場(chǎng)大理石地臺(tái)住：名廠電梯2部，配高級(jí)潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機(jī)-1到-3層停車(chē)場(chǎng)全部用作出租，租價(jià)待定住宅：70-100地面3層2200038.7%93.1296.***00

商場(chǎng)：12-53（2,3層）4000未推出

5西關(guān)大廈外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂住：名廠電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇住：名廠電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇有停車(chē)場(chǎng)，租金待定住宅：71-118現(xiàn)樓可交付使用22169100%92.594.***500

商場(chǎng)：共四上一大客包租商場(chǎng)：共四層由一大客包租850092.594.12

6荔灣城玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花住：高級(jí)電梯2部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆-1，-2層為停車(chē)場(chǎng)只3000平方米，約300個(gè)單位，租金待定住宅：98-120現(xiàn)已封頂正在裝修1300093%93.194.***8100

商場(chǎng)：13-73450075%93.194.1228972206***0

7荔怡中心外墻高級(jí)配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級(jí)防滑地磚，高級(jí)瓷磚至天花住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機(jī)，煮食爐，IDD線路連電話機(jī)，進(jìn)口潔具，熱氣機(jī)等地下車(chē)庫(kù)1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定住宅：64-165復(fù)式：186挖椿井1380039.2%94.795.***9170

商場(chǎng)：13-170（首層）277094.795.***8032172

8逢源大廈外墻錦磚及高級(jí)紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級(jí)，瓷磚個(gè)人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石每座住宅名廠電梯2部，配廚柜一臺(tái)，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個(gè)，潔具

全套及儲(chǔ)物柜，浴室鏡一個(gè)地下車(chē)庫(kù)1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定住宅：88-110復(fù)式：151地面2層1700063.2%93年95.***650

沒(méi)有商場(chǎng)

9西灣路商業(yè)住宅樓外墻高級(jí)玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機(jī)，坐廁。排氣扇，洗面盆有停車(chē)場(chǎng)，租金待定住宅：53-110地面8層380060%94年95.***05

商場(chǎng)：不賣(mài)314095.1

10中山八路商住樓外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門(mén)為鋼門(mén)窗沒(méi)有沒(méi)有住宅：72-98地面1層345027.8%94.895.***264

商場(chǎng)：不賣(mài)98795.12

11寶源大廈外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗一部國(guó)產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁沒(méi)有停車(chē)位住宅：32-68開(kāi)始做三通一平442021.5%94.995.***968

商場(chǎng)：未推出126794.1195.1222000

3.0項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析（略）

3.1地塊及周?chē)h(huán)境、建設(shè)開(kāi)發(fā)條件

3.1.1地利位置及道路交通

本項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。其中文昌北可通運(yùn)輸車(chē)輛，能滿(mǎn)足項(xiàng)目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項(xiàng)目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長(zhǎng)壽西出口近在咫尺（從項(xiàng)目地點(diǎn)至前述地鐵出口，步行不超過(guò)五分鐘），將來(lái)交通會(huì)十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項(xiàng)目的整體性，并會(huì)為將來(lái)的管理帶來(lái)不便。

標(biāo)的影響，項(xiàng)目各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)這兩種風(fēng)險(xiǎn)因素的變化較為敏感，尤其是銷(xiāo)售價(jià)格因素。

3.1.2地形、地質(zhì)（略）

3.1.3附近商業(yè)及生活配套，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施（略）

3.1.4綜合評(píng)述（略）

3.2—7.1（略）

7.2項(xiàng)目的不確定性分析

7.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析（略）

7.2.2項(xiàng)目敏感性分析（略）

7.2.3概率分析

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及形勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目將來(lái)售價(jià)較基準(zhǔn)方案高的機(jī)會(huì)較小，而投資增加的機(jī)會(huì)較大。由此判斷，銷(xiāo)售價(jià)格、建設(shè)投資（兩者之間相互獨(dú)立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見(jiàn)下表。

較基準(zhǔn)方案變化+10%0-10%

銷(xiāo)售價(jià)格30%50%20%

建設(shè)投資40%50%10%

不確定性因素變化的概率值

貼取現(xiàn)率為15%，對(duì)本項(xiàng)目自有資金的凈現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算，可得凈現(xiàn)值得期望值為379萬(wàn)港元，有機(jī)會(huì)出現(xiàn)赤字，故本項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)，但虧本可能性較小。

8.0可行性研究結(jié)論與建議（略）

8.1項(xiàng)目綜合經(jīng)理評(píng)價(jià)

上述市場(chǎng)、投資和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說(shuō)明，本項(xiàng)目作為住宅為主的項(xiàng)目是有較好市場(chǎng)前景的。項(xiàng)目所在地點(diǎn)交通、市政及綜合生活配套設(shè)施完善，尤其是處于老城區(qū)中心、地鐵出口

鄰近區(qū)域，地點(diǎn)上有較大的優(yōu)勢(shì)，并且本項(xiàng)目發(fā)展商能獲取所得稅15%的優(yōu)惠，地價(jià)有償使用的支付金額較低，利用外資開(kāi)發(fā)可有效地減少資金的成本。在實(shí)際測(cè)算中采取較穩(wěn)妥的銷(xiāo)售收入方式，測(cè)算結(jié)果仍能達(dá)到較理想的投資效益率（動(dòng)態(tài)與靜態(tài)），且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。初步評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目可行；與廣州市目前一般房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目相比，具有較大的優(yōu)勢(shì)。

8.2有關(guān)說(shuō)明及建議

1.本報(bào)告是在未有具體確定合作方式與條件的前提下進(jìn)行投資測(cè)算的，僅反映項(xiàng)目本身的效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測(cè)算出合作各方的實(shí)際投資效益情況。

2.本報(bào)告的投資估算是按照廣州市目前同類(lèi)型項(xiàng)目的投資水平及初步考察當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算的，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法還需進(jìn)一步落實(shí)研究，搬遷的準(zhǔn)備與計(jì)劃還有待完善，實(shí)際投資成本將根據(jù)設(shè)計(jì)的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實(shí)作相應(yīng)的調(diào)整。

3.由于拆遷工作在前期開(kāi)展，以及投入的啟動(dòng)資金很大，其拆遷周期的長(zhǎng)短、成本控制的好壞，對(duì)項(xiàng)目投資的整體效益影響是很大的，目前，開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)公司已作了大量的工作，今后還需給予充分的重視，與后期的開(kāi)發(fā)必須緊密銜接。

4.本項(xiàng)目位于地鐵長(zhǎng)壽路站鄰近，地鐵的優(yōu)勢(shì)與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應(yīng)抓緊有利時(shí)機(jī)，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設(shè)推出時(shí)，盡快開(kāi)發(fā)投入市場(chǎng)，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個(gè)最重要的市場(chǎng)影響，本項(xiàng)目應(yīng)先入一步，充分利用。

5.鑒于廣州市目前及今后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的變化，以及以?xún)?nèi)銷(xiāo)為主的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開(kāi)發(fā)管理水平對(duì)在較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平是至關(guān)重要的，發(fā)展商除密切注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還要求合營(yíng)公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍。從設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)到物業(yè)管理均能達(dá)到較高的水準(zhǔn)，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盈利目標(biāo)。

8.3項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合表（略）

附圖、附表、附錄部分（略）

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

收益情況：開(kāi)封東區(qū)汴京大道東延段，土地105畝，臨一類(lèi)大街寬度300米，預(yù)計(jì)摘牌價(jià)格50萬(wàn)/畝，地價(jià)5250萬(wàn)，該地段可規(guī)劃商場(chǎng)酒店寫(xiě)字樓住宅，低密度狀況容積率為3，建筑面積21萬(wàn)，均價(jià)5000（含寫(xiě)字樓臨街房），預(yù)計(jì)收入10億。（以上保守估算）

土地獲得方法：政府設(shè)定摘牌資格，然后該公司摘牌。

投入一：地上苗木賠付100萬(wàn)，開(kāi)發(fā)成本：目前高檔小區(qū)（部分洋房、部分高層）建筑成本（含規(guī)劃設(shè)計(jì)綠化）1600元，此項(xiàng)投入3.36億。

投入二：代建新農(nóng)村社區(qū)投入5000萬(wàn)（該資金已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)，新農(nóng)村改造項(xiàng)目已經(jīng)封頂）

投入三：掛牌拿地前期工作費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用以及其他零星支出。

招商意向：股權(quán)整體收購(gòu)、或者投資方控股經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目背景：置業(yè)公司幾位股東是南方人，該投資不符合當(dāng)初”快進(jìn)快出”的投資意向，目前資金鏈緊張，繼續(xù)投入能力不足。

區(qū)位展望：周邊配套成熟，周邊地塊已經(jīng)售出，此地塊屬于稀缺資源，未來(lái)將是東核心區(qū)。