第一篇：房地產開發融資特點及方式

山東財經大學

本科畢業論文(設計)

題目：我國房產稅制現狀及改革

學院管理科學與工程學院

專業管理管理

班級2010級項目管理二班

學號2010040545姓名胡凌曉

指導教師孫亞男

山東財經大學教務處制

二Ｏ一三年十二月

房地產開發融資特點及方式

目錄:

1.商業房地產開發融資的特點????????????1

2.項目融資的概念和特點????????????1

3.商業地產采取的融資方式????????????2

4.不同資金起點的開發商的不同融資對策??????????3

內容摘要： 目前我國房地產市場融資途徑比較單一，主要是自籌資金、定金及預收款和國內貸款的組合，此外還有利用外資、民間融資等方式，只是這些方式籌得的資金所占比重很小，不是房地產市場的主流融資渠道。這與發達國家相比不太一樣。就目前西方發達國家的房地產融資模式來講，已經形成了以房地產信托投資基金為核心，以傳統融資渠道為基礎的多元化融資模式。我國目前的房地產融資方式決定了房地產企業資金鏈受國家調控，特別是銀行利率政策的影響很大。多元化融資是國家宏觀調控背景下房地產業的必然選擇。商業房地產開發投資具有投資規模大、回收期長、高風險、高收益的特點，采用合適的融資方式是商業房地產開發投資成功的前提。項目融資是一種新的融資方式，具有非公司負債型融資和風險分擔的特點。二者的結合是商業房地產開發的一個全新課題。關鍵詞：商業房地產 項目融資融資結構

商業房地產開發融資的特點

投資規模大、投資回收期長是房地產開發投資的共性，但商業房地產對資金的要求尤為突出。商業房地產在我國飛速發展，其開發投資要求巨大的資金投入，需要有雄厚的資金準備。任何一家商業房地產開發公司，能否介入商業房地產市場，除了取決于其技術能力、管理經驗以及它在以往的房地產發展過程中贏得的信譽外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領。

商業房地產的收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業價值的上升。目前在我國的許多城市商業競爭已經趨于白熱化，商業經營的不確定性增大。商業房地產經營的風險相當大。同時在商業房地產很長的投資回收期內，周邊經濟環境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會對收益產生極大的影響。但是，與此同時，隨著我國經濟的飛速發展，而經濟結構處于轉型期，商業房地產開發投資中又蘊涵著巨大的商機。

項目融資的概念和特點

項目融資可以被定義為：項目融資即項目的承辦人為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

傳統的融資方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據是公司作為一個整體的資產負債、利潤及現金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初

考慮安排貸款時，以該項目的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。項目融資風險分擔，及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內容。

商業地產采取的融資方式

1.銀行貸款。

房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費等活動有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。銀行是房地產融資的主渠道。銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產資金鏈中的比例會逐漸減少。房地產市場快速發展，大量的資金自然而然會進入房地產市場，以銀行為主導的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業還是對個人。

2.通過項目子公司安排融資。

建立項目子公司，以該子公司的名義與其它投資者組成合資結構安排融資。由于項目子公司缺乏必要的信用記錄，可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。第一，容易劃清項目的債務責任；第二，項目融資有可能被安排成為非公司負債型的融資；第三，在稅務結構安排上靈活性可能會差一些。

3.通過合伙制項目安排融資。

通過項目公司安排項目融資的優點：法律關系較簡單，便于銀行就項目資產設定抵押擔保權益，融資結構上較易于被貸款銀行接受、投資者的債務責任清楚，項目融資的債務風險和經營風險大部分限制在項目公司中，易實現有限追索和非公司負債型融資、可利用大股東的資信優勢獲得優惠的貸款條件、項目資產的所有權集中在項目公司，管理上較靈活，項目公司可直接運作項目，也可僅在法律上擁有項目資產，而將項目運作委托給另外的管理公司。通過項目公司安排項目融資也有一些缺點：缺乏靈活性，很難滿足不同投資者對融資的各種要求，主要表現在：在稅務安排上缺乏靈活性；債務形式選擇上缺乏靈活性，雖然投資者可以選擇多種形式進行投資，但由于投資者難以直接控制項目現金流量，各個投資者難以單獨選擇債務形式。

4.通過項目公司安排融資。

由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經營項目和安排有限追索融資。項目建設期間，投資者為貸款銀行提供完工擔保。第一，項目投資者根據股東協議組建項目公司，并注入一定的股本資金；第二，項目公司作為獨立的生產經營者，簽署一切與項目建設、生產和市場有關的合同，安排項目融資，建設經營并擁有項目；第三，項目融資安排在對投資者有限追索的基礎上。在項目建設期間，投資者為貸款銀行提供完工擔保。

5.企業上市融資。

理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。

6.信托項目融資。

房地產信托是金融信托業與房地產業相互融合的產物，它為房地產業的發展提供了大最的資金和手段。房地產信托形式多種多樣，如通過貸款、股權融資和交易等方式為房地產開發商提供資金；或者階段性地購買房地產企業，然后再以賣出的方式融入資金。信托的宏觀環境相對其他融資工具而言要寬松得多，而且風險較小，收益較高。因此，信托將會成為國

內房地產金融創新的一大趨勢。

7.房地產債券融資。

房地產債券最先出現在1992年，由海南經濟特區的開發商推出房地產投資券屬于資產負債表內的房地產企業債券。但由于我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不采用該種融資方式。這與我國房地產業的發展階段是不適應的，應當大力拓展債券融資的空間。

8.私募融資。

私募信托基金可用于項目開發或房地產投資即物業收購，而私募發行股票可在一定程度上解決房地產開發商和股東籌集難題。當前由于我們對私募基金沒有法律規范，也缺乏對合格投資人的劃分標準，往往使一些缺乏風險識別能力和承受力的人參與集合信托計劃，蘊藏了較大的市場風險。

9.海外地產基金。

隨著金融市場全面開放，外資銀行、外來資金逐漸成為中國房地產新的力量。海外地產基金采取多種渠道陸續進入中國房地產市場，拓寬了國內房地產企業的融資渠道。但是，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。由于國情不同、政策存在不確定性、資金退出風險等原因，注入中國房地產業的海外資金似乎仍處于謹慎“試水”階段。

總結：

這些多元化的融資組合將成為未來商業地產的融資模式的主流，不同背景的開發商、項目質地的差異將會導致各個項目融資方式的各不相同，開發商應該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略。

商業地產具有開發周期長、資金占用數額大、回籠資金慢的特點，這就決定了商業地產項目的融資相對住宅開發要復雜得多、也難得多。商業地產的開發投入到回收資金的過程較長，不像住宅物業，還是一片空地就能預售，就能回籠資金。

不同資金起點的開發商的不同融資對策

正是由于現金流的缺點，對于不同資金起點的開發商來說，融資對策也有不同。

對于自有資金超強的開發商，可以主要依靠自有資金來為建設資金籌資，這些開發商不會為資金償還發愁，他們有足夠的時間和耐心來持有物業并長期投資回報。

對于自有資金實力不強，而又想去嘗試開發商業地產的開發商，那么他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多采用的融資方式。當政府提高開發貸款的門檻后，部分實力不夠的開發商會考慮利用信托資金，但由于信托資金的成本相對較高，更多的是利用信托資金作為過橋貸款，補充自有資金。

對于自有資金不足的開發商，可行的融資策略是與基金合作開發，雖然這些基金的要價比較高，但畢竟只是用力彌補自有資金不足的缺口，其金額不會太大，當自有資金達到標準，并且項目的資質不錯的情況下，建議向銀行申請開發貸款，畢竟銀行的資金成本是相對最低的。目前來看，這是建設期資金比較可行的融通方式，也是北京大型商業地產開發最常用到的前端融資方式。

第二篇：直接融資和間接融資方式的特點及利弊

一、綜合實際情況闡述直接融資和間接融資方式的特點及利弊

答：

1、直接融資

特點：流動性較高、直接性、分散性、信譽差異性較大、部分不可逆性、相對較強的自主性 利：（1）避開銀行等金融中介環節，由資金供求雙方直接進行交易，可以節約交易成本，使資金融入單位可節約一定的融資成本，資金融出單位可獲得較高的資金報酬；

（2）通過發行長期債券和發行股票，有利于籌集具有穩定性的、可以長期使用的投資資金；由此籌集的資金具有可以長期使用的特點。在存在較發達的證券市場條件下，短期性資金也進入市場參與交易，支持這類長期融資的發展；

（3）受公平原則的約束，有助于市場競爭，資源優化配置。

弊：(1)它要求投資者具有一定的金融投資專業知識和技能，才能夠在金融市場上尋找到較好的投資品種，把握好投資機會；；（2）投資者要承擔較大的風險；

(3)投資者為了尋找到較好的投資品種，把握好投資機會，需要花費大量的收集信息、分析信息的時間和成本；（4）一般逐次進行，缺乏管理的靈活性；

（5）公開性的要求，有時與企業保守商業秘密的需求相沖突；(6)進入證券市場進行直接融資的多為大企業,中小企業難以進入證券市場，倒是從銀行獲取信貸更具成本優勢。

2、間接投資

特點：間接性、相對集中性、融資的主動權主要掌握在金融中介手中、貸款條件高、融資風險大、融資成本剛性化、資金使用受限制

利：(1)銀行等金融機構網點多，吸收存款的起點低，能夠廣泛籌集社會各方面閑散資金，積少成多，形成巨額資金，容易實現資金供求期限和數量的匹配；

（2）有利于降低信息成本和合約成本；

（3）由于金融機構的資產、負債是多樣化的，融資風險便可由多樣化的資產和負債結構分散承擔，有利于通過分散化來降低金融風險；

(4)間接融資(銀行體系)具有貨幣創造功能，對經濟增長有切實的促進作用；

(5)授信額度可以使企業的流動資金需要及時方便地獲得解決；（6）保密性較強。弊：（1）社會資金運行和資源配置的效率較多地依賴于金融機構的素質；（2）監管和控制比較嚴格和保守，對新興產業、高風險項目的融資要求一般難以及時、足量滿足；

（3）由于資金供給者與需求者之間加入金融機構為中介，隔斷了資金供求雙方的直接聯系，在一定程度上減少了投資者對投資對象經營狀況的關注和籌資者在資金使用方面的壓力和約束。

二、試述金融創新對中國金融體系及宏觀經濟的影響

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答:(1)金融創新就是經濟發展過程中金融要素的重新組合，以滿足經濟發展的新的需要，同時獲取潛在的金融利潤；

(2)美國的次貸危機爆發和在全球市場的蔓延警示我們，盡管現在金融工具和金融產品有助于分散金融體系的風險，但金融市場的穩定運行的基礎之一，仍然是良好的信用體系；

(3)直接融資，特別是債券融資比重偏低是我國金融市場發展比較突出的問題，因此必須加快金融產品創新，不斷豐富金融市場的廣度和深度，完善多層次金融市場體系；

(4)近年來，存貸款利率變化幅度進一步擴大，金融機構在產品定價中有了更多的自主權。這標志著中國貨幣市場培育工作全面啟動，有利于進一步促進金融機構提高自主定價能力，完善貨幣政策傳導機制，推進市場化，增強了規避風險的意識和風險管理的能力；

（5）隨著金融創新的深化，金融創新的開發已經不單是一個金融企業或者金融部門的事情，它將涉及到多個部門或機構。例如，次貸產品被證券化以后進入到資本市場，使部分銀行的風險擴展到了整個金融體系；(6)促進資本市場穩定健康發展，推動金融結構轉型，對于提升我國經濟競爭力具有現實而重要的意義；

(7)金融創新的發展使得同一種經濟功能可通過不同的金融機構或金融工具來實現，例如金融創新使期權交易所有可能提供同保險公司一樣的保險金融服務，但保險監管部門卻無法監管期權交易所，按照機構類別進行金融監管的漏洞就暴露出來了；

（8）在經濟全球化日益加劇的情況下，金融創新有利于優化金融結構，完善金融體系，為資本市場的發展提供更為有力的后盾；與此同時，金融創新對于宏觀經濟的長遠發展是有利的，但金融創新的過程中，會伴隨著金融監管問題的出現，金融監管更不上的話，其后果是不堪設想的，猶如美國的次貸危機。

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第三篇：融資方式

八、其他方式

1、夾層融資。夾層融資(mezzanine financing)是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的投資形式。在結構上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金，因此，其靈活性非常適合于房地產業。“夾層融資”模式大致分為四種：第一種是股權回購式，就是募集資金投到房地產公司股權中，然后再回購；第二種是房地產公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信托公司，即“貸款+信托公司+股權質押”模式；第三種模式是貸款加認股期權，到期貸款作為優先債券償還；第四種模式是多層創新，即在債權、股權、收益權方面進行多種創新組合。夾層融資是一種準房地產信托投資基金，是一種非常靈活的融資方式，可以根據募集資金的特殊要求進行調整。夾層融資的提供者可以調整還款方式，使之符合借款者的現金流要求及其他特性。外來資金的投資加上自有資金的進入構成了夾層融資信托模式。

3、典當融資。房地產典當作為一種替補融資手段目前已進入開發商的視野。典當行可以利用其方便、快捷的業務特點，積極參與中小企業融資貸款業務。在短期小金額資金融通的過程中，典當融資發揮了它靈活的作用，但是相對于房地產企業巨額融資需求來說，典當金額規模太小了，融資成本也較高。因此典當融資可作為解決房地產企業短期資金困難的一種融資方式。

4、合作開發。隨著土地供應量減少，開發商取得土地的成本也就增加。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以巨額土地轉讓金在短期內支付為前提，開發商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力，手中有土地卻沒有進一步開發能力的開發商與有資金卻難于拿到土地的開發商的合作，成為該階段獨特的合作開發融資方式。

第四篇：融資方式

融資方式，即企業融資的渠道。它可以分為兩類：債務性融資和權益性融資。

債務性融資包括銀行貸款、發行債券和應付票據、應付賬款等，后者主要指股票融資。債務性融資構成負債，企業要按期償還約定的本息，債權人一般不參與企業的經營決策，對資金的運用也沒有決策權。

債務融資可分為營運資本融資與資本性支出融資，其優點是借入資金并在有還款能力的適當時候償還給債權人。債務融資的主要渠道有朋友、銀行及其他金融機構。營運資本負債融資（流動資產——流動負債），一般是借入短期負債，購買存貨支付應付賬款，如果特許人必須通過增加存貨和給員工加薪來實現更高的銷售和利潤，這種融資方式往往就十分合適和必要。

營運資本負債融資一般是從銀行貸款、商業信用社或信用合作社獲得，它是短期的。資本性支出融資（土地、建筑、設備及固定資產），是通過簽訂長期債務合同獲得。在特許企業啟動市場擴張或重組時，尤其要進行資本性支出融資。資本性支出融資的主要渠道有商業銀行、風險資本、制造商、壽險公司及其他商業貸款人。債務融資通常有銀行貸款、股票融資、債ā融資及融資租賃等方式。較適合目前國內特許企業進行債務融資的是銀行定期（質押）貸款和融資租賃。特許人可根據種類和要求的不同，來取得改善經營或拓展市場所需的資金。

1.銀行定期貸款

銀行是特許企業最主要的融資渠道。按資金性質，可分為流動資金貸款、固定資產貸款和專項貸款三類。專項貸款通常有特定的用途，其貸款利率一般比較優惠，貸款分為信用貸款、擔保貸款和票據貼現。其中，定期（質押）貸款是銀行與特許人簽定的一種正式合同，約定特許人在特定時期（貸款期限）內使用一定量的資本（本金）并支付既定比例的利息。這種貸款一般要求按月歸還部分本金和利息，或允許采用貸款償還方式付款，即貸款期間僅償還部分本金，到期時償還一筆金額較大的貸款。通常，這種貸款一般要求提供抵押物（土地、建筑不動產、設備或其它固定資產），如果特許人不能按規定還貸，銀行將沒收這些抵押物。

2.融資租賃

融資租賃又稱金融租賃，是一種新的產品營銷和資產管理的運作模式，也是一種資產性資金融通方式。它是所有權與使用權之間的一種借貸關系，即出租人（所有者）在一定期間內將租賃物租給承租人（使用者）使用，承租人則按租約規定分期付給一定的租賃費，到期取得該租賃物的所有權。融資租賃實際上是以融物的形式達到融資的目的。對于中小型特許經營企業來說，融資租賃是融資與融物的結合，集貿易、金融、租借為一體，運作比較靈活、簡單，對提高企業的籌資融資效益是十分有效的融資方式。常使用的有營業租賃、金融租賃或者分期付款、售后租回等方式。

權益融資是指向其他投資者出售公司的所有權，即用所有者的權益來交換資金。這將涉及到公司的合伙人、所有者和投資者間分派公司的經營和管理責任。權益融資可以讓企業創辦人不必用現金回報其它投資者，而是與它們分享企業利潤并承擔管理責任，投資者以紅利形式分得企業利潤。權益資本的主要渠道有自有資本、朋友和親人或風險投資公司。為了改善經營或進行擴張，特許人可以利用多種權益融資方式獲得需的所資本。

第五篇：房地產開發費用、流程圖、融資

房地產開發費用、流程圖、融資

房地產開發費用明細表

序號 收費單位 費用名稱 標準 備注 1 國土局 土地出讓費 財政局下屬農稅局(已改為地稅征收)土地契稅 出讓費的3% 3 國土局 土地登記費 建筑面積×0.086 4 規劃局 配套費 建筑面積×280 5 建設局 墻體建筑節能費 建筑面積×8 6 建設局開發辦 開發管理費 建筑面積×6 7 質監站 建筑工程質監費 工程造價的0.007% 8 建設局 價格調節基金 工程造價的0.006% 9 定額站 定額測定費 工程造價的0.1% 10 發改局 散裝水泥專項基金 建筑面積×2 城市規劃技術服務中心 用地規劃技術服務費 土地面積×1.8 12 有資質的環評公司 環評費 建筑面積×0.5 13 地震局 建設工程抗震審批 2元每平方米 建工局（或建設局代收 勞保費 工程造價的2.6% 人防辦 人防費 底層總面積×20 16 氣象局 防雷 建筑面積×1.2 17 規劃局 放線費 用地面積×3 招標交易中心 招投標管理費 工程造價的0.055% 工程招投標管理公司 建筑合同鑒證費 工程造價的0.0014% 20 建設局 圖審費 建筑面積×3 21 監理公司 建設監理費 建筑面積×8 設計單位 方案設計，單體設計費 建筑面積×20 23 設計單位 勘察測繪費 建筑面積×0.5 24 工程管理公司 可行性研究 建筑面積×0.5 25 市政排水管理部門 排污排洪 建筑面積×5 26 通訊工程公司 通訊 建筑面積×5 27 熱力公司 采暖 建筑面積×50 28 燃氣公司 管道煤氣 建筑面積×50 29 地稅局 稅金 營業稅及附加收5.55% 30 地稅局 土地增值稅 收入的1% 31 國稅局 所得稅 收入的3.75% 32 房管局 分丘測繪 土地面積×0.34 33 房管局 分戶測繪 建筑面積×1.36 34 房管局 交易手續費 3元每平方米

房管局 白蟻防治費 2元每平方米

房地產開發工作流程圖

招投標管理流程

房地產開發流程詳解（網絡整理）

1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段

土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。

簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。

新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調：不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。

房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什么專業資質任職什么公司。現在結構類的工程師難找啊，感慨一個。

3、總平面審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，聽得比較多的叫“修建性詳細規劃審查”。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建筑密度是多少，進出小區的道路怎么安排，是不是符合消防規范，等等等等。

在這里舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。這 3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。

再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。

其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環形消防車道。但是這么一搞，小區的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求的。

審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，現在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規范科學統籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區，然后怎么把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業人士，要判斷一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：

1、你就這么走進一個小區，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你就可以考慮放棄了。

為什么要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網絡整天出問題，小區網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來提供優質服務都不行，而現在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？現在告訴你們，無論開發商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引，引到多少電算多少電。

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。

再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。

5、單體審查、建筑工程規劃許可證

劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規劃，就比較容易通過一點。

單體設計是啥呢？就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢？個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數開發商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

那么，為什么開發商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是 35到45平方米。規劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規律。

當然這個是大概經驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規律。

審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說。

6、消防和人防專項審查

這兩樣東西搞死人。直接這么下兩個結論：沒有哪個小區的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區的消防和人防設備是合格。就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數。我國的消防審查，在很多時候都是官僚的。另外呢，我們的開發商要滿足消防規范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業主進進出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設計絕對不可能嚴格按規范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發展商都是委托消防施工企業代理報建。為什么呢？因為這些企業長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規范已經是鐵律。沒見過有開發商能繞得過這些強制性規范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。

人防工程是非常神經的一樣中國特色的東西。真要有空襲了絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經們。現在告訴你們，所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業主。

因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。

7、節能審查、施工圖審查

在領取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節能審查，在個人經驗里面，是怎么審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展，建筑節能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。

現在開始說施工圖審查。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。以前在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥在運輸過程中，很容易污染路面。余泥排放現在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規范的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。只要沒人管，開發商絕對用錘擊樁。此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在一些城市，這個夜間連續施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。

9、質量監督、安全監督

質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。看來，質量問題都是安全問題。

在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發現毛病的，就屬于安監的職責。由于質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監大多得靠這些收費項目養活自己。收人錢手軟，云云。安監基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續往上建。不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。

10、施工招投標、監理報建 首先，必須說明，按照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。在大多數城市，私營企業只要能提供私營企業證明，既可免除施工招投標手續。啥是私營企業證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。

監理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致。

監理報建是完成這個監理免招標或招標手續之后的事情，做一個監理規劃和監理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發一個監理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監理規劃和監理細則，從來沒看到建設部門真的做過審核。

11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個匯總。缺一不可。但在與同行的交流中，也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續，再來辦施工許可手續的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環節出了任何問題，直接就GAME OVER。

因此，我們經常可以看到，除了一些管理相對規范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然后再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協的結果。政府要是把企業都給玩死了，他們就沒得玩了。

13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發達城市也已經把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。

14、預售許可證

預售現在的管理已經比較嚴格了。現在房地產預售許可都要求在網上辦理，全程公示。現在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。

預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。但是在北方很多城市都是在沒有取得預售證之前就開始內部認購賣VIP卡了，預售證也是想法提前拿出來，發票都是在交房之后再開。

在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。現在為了避免面積方面的糾紛，各大開發商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。

15、關于預售中的土地解押

先從土地抵押說起。現在關于土地抵押的規則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現在基本上都是根據施工許可證載建筑規模來確定和發放的。在這方面，全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。

根據現在越來越嚴厲的銷售管理規則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。

現在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。

其中的兩個辦法。現在絕大多數的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。這兩個部門絕對不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個 1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。總之，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產，在房地產行業，那得算是真理啊。

16、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。

在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數一數層數，哦，是這個層數，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發商不敢得罪這三大專業的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。講個電的事情。在報裝的時候，說定了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業的工程款。這個企業也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了啊？業主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。

質量驗收現在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發商、監理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監站備案。這就完成了。現在監理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數的施工過程中，監理公司都沒人出現的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監理的活給干了。這是普遍現象。到時候就負責簽字蓋章。

質量驗收和各專業驗收都完成了，規劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。

竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業主可以拒絕收樓。

各項手續基本上到這里就結束了。

17、結束語

這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。

在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數次的臺底交易和私下勾結。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。規規矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產開發流程，已經結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。親眼見過一個年輕的民營企業家想搞房地產，從04年開始領取了規劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規劃要點，但是總規剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。親眼見過這個身家過億的民營企業家卑微著站在規劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。

無論你們在各自的領域內是多么的優秀。你們可能是電子行業的巨子，是網絡經濟的領頭人，引領了化工行業的風暴，只要你們試圖進入地產行業，你們就要遵循這個行業的行規。任何試圖改變現行房地產管理規則的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業里面，遵循規則比任何行業都要顯得重要。

房地產項目融資--材料

1、《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》

2、房地產開發二級資質(或者大股東有)

3、投入項目總額的30%以上

1、介入模式：信托通常通過兩種形式介入房地產項目，一種是房地產信托貸款的形式，此種形式需滿足四三二的標準，即四證齊全，二級資質，35%自有資金到位，四證包括土地證、用地規劃證、建設工程規劃證、施工證。第二種形式為股權合作的形式，即大信托模式，對于該種模式前提為融資公司已經與國土部門簽訂土地出讓協議，且自有資金與融資金額至少保證1：1，信托公司發起信托計劃，信托計劃持有項目公司90%以上股權，融資公司以自有資金認購信托計劃的次級部分，以此保證優先受益人的資金安全。

2、融資成本：融資人融資成本不得低于20％（含20％），且信托報酬不得低于5％。

3、公司團隊：公司有成熟的開發團隊、有著一定的開發經驗，所做投資計劃及銷售回款真實可信。

4、還款來源：公司有著穩定的回款來源，能夠到期歸還借款。

5、保證措施：公司有充足的抵押物，用作保證信托資金的安全，在對抵押物價值進行評估時，對于其作價往往不得高于評估價值的50%。

6、限制內容：不得介入各地“地王”項目，不得未經信托業務委員會審議在土地掛牌前與企業簽署融資意向協議，不得介入低密度（容積率低于0.6以下，含0.6）及別墅項目。

房地產名詞之一 一、五證一照 A、土地使用權證 B、預（出）售許可證 C、立項施工許可證 D、資質證書

E、建設工程規劃許可證 F、營業執照

二、容積率、建筑密度

建筑密度是指小區內建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區綠地面積和活動場地越大。

高容積率勢必配合低密度出現，同等情況下應選擇密度低的小區。容積率=總建筑面積/基地總面積 建筑密度=建筑物占地面積/基地總面積

三、建筑間距

指建筑平面外輪廓線之間的距離。

四、得房率

總套內建筑面積/總建筑面積

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。

五、綠化率、綠化覆蓋率

是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比 綠化率=綠化用地/基地總面積

綠化覆蓋率=綠化覆蓋面積/基地總面積 成片小區綠化率30%（市中心20%）獨棟綠化率10%

六、建設用地面積

建設用地面積:指城市規劃行政主管部門確定的建設用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。

七、規劃建設用地面積

規劃建設用地面積：是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建筑區內的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運動場地等等。

八、建筑覆蓋率

建筑覆蓋率:指建筑基底面積占建設用地面積的百分比。

九、商品房的使用率

是指房屋的使用面積與建筑面積的比例

十、建筑基底面積

建筑基底面積:指建筑物首層的建筑面積。

十一、土地使用權

是指土地使用者在法律允許范圍內對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權利。

十二、住宅所有權

住宅所有權是指住宅建筑本身和其附屬設備的所有權。不包括宅基地和院地。

十三、標高 標高分為絕對標高與相對標高。

絕對標高：將青島黃海的平均海平面為絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準。

相對標高：把首層室內主要地面標高為相對標高的零點。

標高數值以“米”為單位，一般標注至小數點后三位數（總平面中為兩位數）

十四、尺寸線 數值以“毫米”為單位

十五、建筑要素

建筑功能、物質技術條件、建筑形象

十六、生地、毛地、熟地

A、生地---純粹未開發的土地物質 B、毛地---經三通一平的生地 C、熟地---七通一平十七、三

（七）通一平

三通一平---水、電、交通、場地平整

七通一平---上、下水、污水、電力、電訊、煤氣、交通、場地平整

十八、紅線、建筑紅線 A、紅線：道路用地的界線

B、建筑紅線：建筑物外方面不能超越的界線 *在紅線內不允許有任何永久性建筑

十九、公寓式辦公建筑&一般辦公建筑

A、公寓式辦公建筑---單元式小空間劃分，每個單元之平均建面大于等于150M2，有愛貓撲.愛生活衛生設備，若每個單元建筑面積小于150M2，按居住建筑處理。

B、一般辦公建筑---非單元式小空間劃分，按層設置衛生設備。

二十、群房 與高層緊密相連，組成一整體的多、低層建筑，最大高度24M。二

十一、日照間距

指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。

二十二、住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。

二十三、住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：

凈高=層高-樓板厚度

即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。二

十四、建筑分類

按建筑結構使用的材料分：

磚混結構建筑：用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建 造的建筑

鋼筋混凝土結構建筑：建筑物的主要承重構件全部采用鋼筋混凝土 鋼結構：建筑物的主要承重構件全部采用型鋼（如鋼柱鋼梁建造的超高層建筑）

按施工方法分為：

裝配式建筑：建筑的主要承重構件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預制構件，在施工現場組裝而成。

現澆式建筑：建筑的主要承重構件均在施工現場澆筑，以滑模式為代表。裝配整體式建筑：混合施工方法，即部分結構現澆，部分結構預制。磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。二

十五、商品房“套內建筑面積” 它指的是商品房套內各部分建筑面積的總和。按照建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，套內建筑面積由以下三部分組成：

１、套（單元）內的使用面積，指房間實際能使用的面積。

２、套內墻體面積，指套內使用空間周圍的維護或承重墻體面積，有共用墻及非共用墻兩種；各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

３、陽臺建筑面積，指套內陽臺的建筑面積，按國家《建筑面積計算規則》，封閉式陽臺，按其水平投影面積計算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。套內建筑面積的計算公式為。

套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積 二

十六、住宅使用面積

是每套住宅戶內除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜、不吊柜、戶內樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。

二十七、復式住宅

復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內設多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2 米，上層直接作為臥室床面，人可坐起且無法直立。

二十八、房屋的組成

基礎、墻體、柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗六大部分 二

十九、室內動線

各房間的房門之間的互相最短連線。三

十、膠凝材料

能將散粒材料或塊狀材料粘結成整體并具有一定強度的材料 三

十一、膠凝材料 膠凝材料分氣硬性膠凝材料（石膏、石灰、水玻璃）和水硬性膠凝材料（硅酸鹽水泥和普通硅酸鹽水泥）

三

十二、石灰的生產

石灰以石灰石為原料，經高溫煅燒，使碳酸鈣分解，制得生石灰。（主要的成分為碳酸鈣，碳酸鈣的含量越高質量越高。）

三

十三、生石灰的熟化

生石灰加入70%左右的水得到石灰粉，生石灰加入過量的水得到石灰乳，沉淀后除去水得到石灰膏。