第一篇：按揭住房貸款流程

京山縣農村信用社個人住房（商用房）按揭貸款流程

一、咨詢：借款申請人可以到京山縣農村信用聯社雁門口信用社咨詢有關工作人員，也可到開發商售摟部對貸款的具體種類、期限、額度、利率水平、還款方式等進行咨詢，并索取有關資料。

二、申請：借款申請人可以在與開發商簽訂購房意向書，繳足定金后，書寫一份借款申請書，并到信用社“貸款中心”或售摟部領取貸款申請表，在填妥簽章后，連同要求備齊的身份證明、婚姻狀況證明、定金收據、收入證明等各種資料一起報送信用社。

三、調查：信貸員在收到客戶完備的申請資料后，在10日內對客戶的資信狀況、還款能力、收入情況等進行調查，并出具調查意見。

四、審查審批：對調查通過的貸款申請，逐級上報審批，審批通過后向申請人出具貸款意向通知書，通知書有效期為壹個月。從貸款申請到審批通過一般需10-15個工作日。

五、簽訂購房合同：借款申請人憑貸款意向通知書到銷售方簽訂正式購房合同、并繳足首付款。

六、簽訂借款合同：客戶（已婚的需夫妻雙方）憑購房合同正本、首付款繳款收據、和個人私章（已婚的需夫妻雙方）到信用社“貸款中心”簽訂借款合同、抵押合同等，同時繳付有關費用。

七、辦理保險、登記手續：借款合同經借貸雙方當事人簽章后，由客戶自行或委托信用社到保險公司辦理好保險手續。之后由信用社、銷售方及借款人一同到房管部門辦理房產抵押（預）登記。

八、發放貸款：在辦理好信用社要求的相關手續后，借款人與銷售方一起到信用社簽訂借款借據，信用社將資金劃轉到指定帳戶，并通知銷售方及借款人。

九、歸還貸款：貸款資金劃轉到指定帳戶的同時，借款人領取有關合同文本，并按還款計劃要求，從貸款當月開始還本付息。

十、辦理過戶登記手續：在房產項目竣工驗收合格后，由開發商協助借款人辦理好房產證及土地證，并由信貸員與借款人一同到房產、土地管理部門辦理房

產、土地他項權證，并將證件交由信用社保管。在辦理產權證明、過戶登記證明過程中，辦證過程中需要交納的契稅、評估費、過戶登記費等所有費用均由借款人承擔。

其他事項說明：

一、外地回鄉購房客戶有關要求。

（一）經濟收入證明。有固定工資收入的，需提供有效的工資收入證明（加蓋單位行政公章）及連續三個月的工資單、工資存折、銀行存折；自辦或參股開辦企業的，需提供企業營業證件（營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證）、驗資報告、上年度經審計的財務報表、公司分紅文件及明細、納稅證明等；依靠資產出租等作為還款來源的，需提供不動產產權證書、自有資產出租合同及租金收據；依靠股票或債券等投資收益作為還款來源的，需提供股票或債券的持有及收益證明。

（二）貸款準入方面。一是購房款首付比例住房不低于40%，商用房不低于50%。二是必須由一名以上（含）在京山縣范圍內有固定住所、穩定收入，具備擔保條件的自然人提供連帶責任擔保。

二、對購買“第二套房”客戶的有關要求。

（一）“第二套房”認定標準：在申請本次按揭貸款時，申請人本人及配偶在本社或他行（全國范圍內）有房屋按揭貸款余額的，可以認定為“第二套房”。如申請人或配偶曾經在銀行辦理過住房按揭貸款，但在本次提出申請之前已還清全部貸款本息的，不屬于“第二套房”認定范圍。申請人本人或配偶在之前已全款方式購買的房產，不論多少，均不作“第二套房”認定依據。

（二）購買“第二套房”的準入條件：一是購房款首付比例住房不低于40%，商用房不低于50%；二是貸款利率執行人民銀行規定的同檔次基準利率上浮10%的標準。

屬“第二套房”以外的“第三、四….套房”的，每增加一套，首付比例提高10%，貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。

第二篇：按揭流程

一、基本資料

1、身份證（申請人與配偶）、戶口本（原件與復印件）、結婚證（單身證明）、收入證明（申請人身份證，正反面復印在A4紙的同一面，戶口本主頁內頁復印，結婚證主面內頁復印，單身、離異、喪偶，提供證明材料，如有原件丟失請出具民政等相關部門提供的證明材料。）

二、收入證明

1、企事業單位的職工，提供固定格式的工資證明（包括工資單、單位開具的收入證明），加蓋單位公章，財務部門負責人簽字確認。

2、個體工商戶，需提供營業執照，稅務登記證，近三個月的完稅票據（免稅證明），經營規模較大，和營業收入較高的用戶，還需要提供不低于六個月的銀行對賬單，和商戶日常經營明細賬。

三、貸款申請

3、首先，請到銀行了解相關情況，并帶齊以上的資料申請個人住房貨款，然后接受銀行對您的審查（征信），并確定貸款額度。

4、審查通過后到開發商處簽署正式合同，簽署后在開發商處拿取(1)商品房買賣合同1份，(2)房款的首付款收據原件及復印件各1份。(3)樓房銷售許可證復印件和工程竣工驗收備案表各一份送到銀行等待審批。

5、銀行通知辦理房照，到開發商處領取剩余手續到房管所辦理房照。

6、接下來就是辦理借款合同，且由銀行辦理保險，辦理產權抵押和公證。

7、最后就是銀行發放貸款，貸款人每月還款和還清本息后的注銷登記。

第三篇：按揭流程

按揭（貸款）流程

1、申請貸款（同時簽定貸款合同，不給任何資料）

首先要告訴：

房屋名稱

地址

面積

樓層

建成年代

成交價格（可高報成交體格，能多貸款）

2、評估

要評估公司評估（1-2個工作日）

每評估一次評估公司收取500元

所需資料：

業主身份證復印件

房屋平面圖復印件

房產證復印件

3、簽貸款合同

（客戶）買方所需資料：

⑴、（境內客戶）要帶資料：身份證

戶口本

收入證明

資產證明（大額存單、房產）

學歷證明（大學以上學歷證明）

工資流水

婚姻證明

外地人需提供暫住證

30%的首付款收據

網簽合同原件（由我們準備網簽合同，并讓雙方簽字）

已婚：配偶的身份證

戶口本

工資流水

收入證明

未婚：單身證明

注意：世界五百強、央企、公務員、不需要收入證明，但必須要工資流水 ⑵、（境外客戶）要帶資料：居留狀況證明：就業證（學生證）

一寸藍底照片6張

護照（原）復印件

涉外審批單：居留狀況證明

中文公證譯本

房產證（原）復印件

買賣雙方身份證（原）復印件中文公證譯本：姓名證明

護照證明

（業主）賣方所需資料：身份證、戶口本

配偶的身份證、戶口本

房產證

劃款賬戶

婚姻證明（結婚證-照片面和內容頁、單身證明、離婚證或民事調解書）

離婚：財產分割書

死亡：遺囑、死亡證明（沒遺囑的先去房地局更改產權人）

贈予：要交1%土地增值稅、契稅、2%評估費（評估值的2%）

4、銀行審批（7-15個工作日）

5、產權交易過戶

6、辦理抵押（它項權利給銀行）

7、銀行放款

注銷抵押流程

1、申請提前還貸（1個月時間）

2、去銀行還貸（半個小時）

3、7個工作日，銀行給你的資料有：⑴、結清證明

⑵、解除抵押關系協議

⑶、買賣合同正副本（要房產證、土地證）

⑷、它項權利證明

拿以上資料去：房地產交易中心（產地局）解除抵押（1天時間）

辦一手房證所帶資料

1、買賣合同正副本

2、契稅發票

3、公共維修金的發票

4、身份證（原）副件

5、房屋平面圖2張（開發商給的2張，貼在房產證上面有個章的）

6、土地平面圖2張（開發商給的2張，有章）

開發商要給你：

開發商法人代表身份證副件

法人代表身份證（原）副件

開發商法人授權委托公證書

營業執照副件加公章

代理人身份證

開發商公司公章

買賣流程

1、了解

了解客戶的需求：預算面積朝向樓層裝修景觀傭金避稅配套誠意家俱家電付款方式交通設施

了解業主的需求：預算面積朝向樓層名稱景觀是否按揭

產權狀況付款方式特別要求賣房意圖是否有租約

2、促銷

⑴、要學會煽動客戶，讓他產生好奇心，再卡時間、卡條件、卡價格→促銷 ⑵、明確目的性，每天的工作重點是：議價、推盤

⑶、要做到產品比別人好，才能占到優勢

⑷、占勝別人：勤奮、產品格價底、專業知識強

⑸、靈活運用推房技術，要學會舉一反三，把順序倒過來推房

⑹、看完房后就要避客戶，要么避死，要么買。

3、約看、帶看

⑴、由遠到近

由次到主

通過以上二個重點來了解客戶的真正需求

⑵、二次看房（對第二次看房進行準備）

對客戶的問題必須一問一答，沒問就別打

⑶、多聽、多看、少說、多做

4、議價

⑴、誰先出價 誰先死勇于出價

⑵、堅持（堅持度越高，可信度越高）咬住你出的價，死不松口，業主就會相信你有真客戶

5、收意向金

⑴、體現客戶誠意度

⑵、有和業主談價的本錢（見錢眼開，便于我們談價）

⑶、穩定客戶（以防客戶反悔）

⑷、第一時間轉定金（第一時間簽合同，以防業主反悔）

⑸、確定傭金

6、堅持（什么時間都得長期堅持）

7、簽合同

時間、條件、價格、稅費、面積

8、房屋交驗

網簽資料：房產證身份證價格

交稅資料：納稅申請表身份證（原）復印件房產證（原）復印件

銀聯卡契稅購房發票（原）復印件 網簽合同

過戶資料：網簽合同房屋權屬轉移登記表存量房資金自行劃轉申明

房屋登記表房屋平面圖2份雙方身份證（原）復印件

家庭成員申報表戶口本（由于是以家庭的名義購）

租賃流程

1、了解

①、業主：名稱、位置、樓層、面積、朝向、景觀、會所、車位、傭金、價格租期、發票、產權人、家具家電、起租時間、對客戶的要求、付款方式 ②、客戶：名稱、位置、樓層、面積、朝向、景觀、會所、車位、傭金、價格租期、發票、產權人、家具家電、起租時間、對客戶的要求、付款方式

個人或公司簽約、家庭成員、幣種、戶型

民用住房稅：5%發票稅商業稅：8-25%發票稅

2、促銷

①、了解清楚客戶的需求后——卡條件，卡價格，卡時間

②、必須保證我們的利益最大化（要給客戶設定一個條件和時間）

3、帶看

①、什么話都不講，反復強調我們定的條件，價格，時間

②、跟業主確定擁金

4、議價

①、所有的東西要圍繞擁金做文章

②、國籍、租金、家具家電、附加條件（物業取暖）

③、再次明確擁金時，必須精確到金額

④、暗示：房子是公司給客戶租的，預算是10000元，多1500元，怎么拿出來呢?或直接說公司的行政要拿回扣。

5、簽約

6、租后服務：過年過節要給客戶打電話，發信息，送禮。

第四篇：按揭流程、

一．認購

① 簽定認購書，交兩萬的定金，開收款收據。

② 添寫確認單《把首付款及契稅算給客戶》。

③ 商業：夫妻雙方身份證

結婚證{如未婚需在當地居委會出據未婚證明} 戶口本{復印需首頁、戶主頁、及本人的那頁} 公積金：夫妻雙方身份證 結婚證 戶口本 公積金支取表和工資收入具結書每人兩份去單位財務蓋章。注：辦理按揭前到單位拿個人公積金手冊。

二．七天內簽合同。

①先在網上填寫合同信息及打印，客戶簽名蓋手印。開發商送往房管局備案。②客戶把辦理按揭需提供的相關材料交付置業顧問。

③交首付款，開發票。給客戶一份首付款發票復印件。{認購書及定金的收據由開發商收回，} ④交契稅，開發商開據代收費用收款收據給客戶。

三．房屋封頂辦按揭。

商業：

客戶夫妻雙方帶﹙身份證、結婚證、戶口本﹚原件到銀行。

置業顧問帶齊客戶提供的﹙身份證、結婚證、戶口本、首付款發票、進賬單復印件，填寫完整個人借款申請表，抵押鑒證及職業收入證明到銀行簽空白合同。﹚

注：如客戶不愿意簽空白合同。可先把相關材料送件至銀行。等批貸完銀行打印完合同再通知客戶過來辦理。

公積金：

支取：客戶先到開發商借取商品房買賣合同及首付款發票原件。到公積金提供{合同、身份證、結婚證原件及復印件，公積金手冊等。

批貸：本人帶著身份證原件和借款人申請表到建設銀行查詢個人資信。帶著銀行出具的資信證明、蓋完章的借款人申請書及工資收入具結書到公積金換取一份公積金管理部門意見。

到銀行簽人借款合同。{同商業一致}注：公積金所有材料提供兩份，商業只需一份。

第五篇：個人住房貸款按揭風險及防范

個人住房貸款按揭風險及防范（案例，四川分行推薦）

發布者: 魏寶 發布時間:2004-11-29

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個人住房貸款按揭風險及防范

近年來，國內商業銀行個人住房貸款業務一直呈快速發展的態勢，據資料顯示，1998年以來我國個人住房貸款年均增長速度成倍以上。但隨著個人住房貸款業務的不斷發展，其經營管理風險已日益顯現。我們在內部審計中發現，個人住房貸款業務中違規問題較為嚴重，不良貸款比例呈上升趨勢，且存在不同程度的虛假按揭，有的按揭項目已形成呆帳損失。因此，努力揭示個人住房貸款風險點，對于提高銀行資產質量，防范、規避和化解個人住房貸款風險，推進銀行房貸業務健康地發展，具有重要意義。

一、個人住房貸款風險的主要表現形式

（一）房地產開發商及項目風險

來自房地產開發商及項目的風險包括：一是開發商欺詐行為，串通購房人套取銀行現金，或取得按揭貸款后改作他用，或卷款而去，其中期房按揭發生的機率最大；二是房地產開發商資信能力較差，存在決策失誤，經營管理不善，導致樓盤“爛尾”，按揭協議無法正常履行，貸款連帶擔保責任落空；三是開發商所開發的樓盤建筑質量不合格、配套設施不完善、產權存在爭議等，導致購房人要求解除合同，或拒絕歸還銀行貸款。以上都可能給銀行帶來風險，甚至造成銀行資產巨大損失。

從近年來我們在內審中掌握的情況看，開發商采取虛假住房按揭方式套取銀行資金，是形成個人住房貸款風險的主要因素，“假按揭”在個人住房不良貸款總額中的占比已超過50%。開發商采取欺詐手段，形成“假按揭”貸款風險具體有以下方式：

1、開發商惡意詐騙。開發商以非法占有銀行資金為目的，隱瞞真相，采取虛構購房事實、騙取銀行貸款后挪作他用，造成銀行信貸資產損失。某支行于2000年10月開始向某酒店公寓發放的按揭貸款，經核實 “假按揭”戶數100戶占比達86%，貸款本金7,397萬元。該開發商采取虛增購房面積、價格、重復備案登記等以本公司及關聯公司員工名義向銀行申請按揭貸款，并將已辦理按揭的房屋再次對外銷售。當開發商詐騙行為暴露后，尚欠該支行前期開發流動資金貸款1,861萬元利息144萬元，雖然該支行采取了法律措施，但僅執行到酒店公寓部分房產，貸款損失明顯。另外，某分行分理處1998年9月至2000年9月向某基地商住樓項目提供按揭貸款286戶2,379萬元，開發商采取編造虛假房號、重復按揭、同一人多次貸款和借用他人身份證方式，惡意騙取銀行資金，其所辦理的按揭貸款全部為“假按揭”。現該房產開發公司已停業倒閉，假按揭貸款余額及利息無法收回。

2、重復按揭。開發商將同一房屋向兩個以上的自然人出售，并以重復出售的房屋到銀行辦理按揭。某支行在經辦一“雙塔”型電梯公寓按揭項目時，開發商將1、2號樓名稱變更為A、B號后虛擬了10個房號再次向銀行申請按揭貸款，這樣，通過變更房號重復售房方式共套取銀行“假按揭”貸款20筆1268萬元。

3、無購房事實按揭。即雖有真實的房屋、真實的價格、真實的面積，但購房者沒有真實的購房意愿和購房事實。房地產項目因選址失誤、住房套型結構設計不符合市場需要，造成商品房無法達到預期銷售目的，開發商為解決資金短缺矛盾以內部及關聯企業員工以及工程往來單位員工身份向銀行申請按揭貸款，按揭貸款的實際借款人和還款人均為開發商，當其經營狀況惡化時，導致銀行貸款風險。

我們在對某分行內控審計時發現，該分行向某商業城項目提供的商用房按揭貸款4800萬元共165戶，已出現全部逾期。經現場查實，按揭購房人均是開發商及其子公司內部員工。2001年以來該項目出現連續拖欠，其還款來源主要是開發商在銀行留存的保證金。目前，該開發商尚拖欠前期開發流動資金貸款3500萬元，信貸風險較大。2003年9月，審計人員在對某縣級支行壓縮不良貸款真實性核查中發現，該支行向某“服裝城花苑小區”提供按揭貸款723萬元共38戶，其中19戶按揭貸款屬“假按揭”，開發商偽造了銀行“現金交款單”（復印件）及其他相關資料，騙取銀行資金。目前，該開發商已被注銷房地產開發資格，其建造的商品房因市政規劃調整，至今仍難以銷售，營業房大部分處于閑置狀態。

4、返租按揭。開發商與購房者有真實的房屋交易事實，但以高出同地段房產成倍價格進行交易，通過購房者名義向銀行辦理按揭，為開發商套取現金。此后開發商以租金方式分期將貸款本金連同高息返還購房者的非法融資方式。審計人員在審計某商業廣場按揭項目時發現，1999年8月至2001年7月期間銀行先后向該項目提供商用房按揭貸款28,636萬元共569戶。開發商與其中的531戶商用房業主簽定了補充協議，將所出售商用房返租，交由其子公司統一經營，購房人再以租金來償還按揭貸款。2001年以來由于該開發商資金緊張，按揭貸款出現集體逾期，銀行則采取扣收貸款保證金方式來壓縮逾期貸款，其保證金帳戶資金最低余額僅有437.37元。

5、購房單位假借個人名義辦理按揭。隨著房地產業的迅猛發展，部分企事業單位特別是某些小公司或私營企業具有較強的購房需求，但是由于受到當前信貸政策的限制，無法通過正常渠道獲取按揭貸款，于是購房單位便與開發商串通，以單位領導及職工名義向銀行申請按揭貸款。這樣，雖有真實的房屋交易，但按揭貸款的實際借款人和還款人卻是購房單位。在實際操作中，開發商通常是采取虛增房屋面積和房屋價格的手段，達到零首付目的后向銀行申請等額按揭，進一步加大了銀行的信貸風險。2003年10月，審計人員在對某支行個人住房貸款風險審計調查時發現，該支行1999年至2001年向某綜合樓提供住房按揭貸款4083萬元共110戶，其購房合同編號屬開發商自編號，按揭總面積26,000平方米，購房用途為住房，借款人均未婚，月收入為8000元或9000元。而實際購房人為八家餐飲娛樂及建筑單位，購房面積僅為11,000余平方米，用途為商用房。

6、集資建房按揭。即無真實的個人集資建房事實，部分單位通過“假集資建房”以職工個人名義申請個人住房貸款，套取資金用于其他周轉。審計人員在對某花園小區集資建房按揭項目審計時發現，某廠職工集體購買該項目一期住房155套，所購住房中有149戶每戶貸款均為16萬元，貸款擔保方式全部以該廠法人房產作抵押。住房建筑面積每平方米單價均為1,758元，而同一地段房產對外實際售價僅為980元至1250元。按揭貸款資金進入開發商帳戶后，開發商再以“退房款”方式將貸款資金轉入該廠存款帳戶。

（二）借款人信用風險

銀行提供的住房按揭貸款由于具有借款人分布范圍廣、還款周期長等特點，因而面臨的不確定因素較多，但造成借款人不能按期償還的根本原因是貸款主體（購房人）償債能力發生變化或資信狀況惡化。

借款人（購房人）信用風險主要有以下方面：

1、借款人過高估計還款能力，當家庭收入不足以支付，或發生其它足以影響其償債能力的情況時，無力繼續供樓；

2、借款人死亡，繼承人不再供樓，或因意外事故造成傷殘、失業，失去還款能力，或借款人因家庭矛盾，如夫妻糾紛、離異等，銀行債務的承擔發生爭議，借款人不肯歸還銀行貸款；

3、購房人提供虛假主體資格或經濟狀況證明材料，主觀上有“賴帳”心理，其“收入證明”可信度低，實際還款能力不足。如我們在審計某分理處經辦的某廣場項目按揭貸款時發現，同一人以不同身份辦理兩筆以上貸款的有13戶，其中某借款人分別以個體戶、無業及公司職工身份累計取得按揭貸款4筆184萬元，其配偶再次辦理按揭貸款1筆40萬元。

4、購房人購買按揭房并非自住，而是出于投機目的，將按揭房出租或轉讓以獲取收益，當房地產業或整個宏觀經濟形勢變化時，如租金下降或不能順利轉讓，則必將導致貸款拖欠發生。

（三）銀行內部控制風險

銀行是按揭樓盤開發資金和個人按揭貸款的直接提供者，是按揭業務的主要操作者，因此，經辦人員違規操作，貸款審批及監督機制不健全等是造成個人住房貸款風險的又一重要因素。具體主要有以下方面：

1、銀行工作人員有章不循。一是貸前調查流于形式。銀行內部對按揭項目貸前調查雖有明確的規定，但在實際操作中較普遍存在深度不夠，質量不高現象。如某支行向某開發項目提供近一個億的按揭貸款，信貸人員撰寫的項目調查報告僅700余字。二是放寬個人住房貸款條件。由于個人住房按揭貸款具有收益穩定、風險相對較小等特征，各商業銀行均將該業務作為支柱業務來發展。但迫于市場競爭壓力，銀行對借款人資信能力和對象審查常常采取降低貸款標準的辦法來爭取客戶，擴大貸款規模，降低其因歷史原因而形成的不良貸款占比。如降低貸款保證金比例，個貸品種從支持購買普通住房延伸至高檔住房、商鋪、別墅等；三是貸時審查和貸后管理簡單粗放。由于個人房貸業務現階段處于買方市場，銀行對前來申請按揭貸款的人幾乎來者不拒，貸款申請遭到拒絕的現象很少發生。當借款人不能按期還款時，銀行往往采取扣收開發商保證金方式來壓縮不良貸款，從而掩蓋了貸款的實際風險，且喪失了化解貸款風險的最佳時機。

2、銀行工作人員存在道德風險。由于目前銀行在個人住房貸款發放與風險控制上尚存在漏洞，部分不法開發商惡意利用銀行按揭騙取資金，其主要方法是重金賄賂銀行工作人員，內外勾結，合力騙取銀行資金。

從目前已發現的“假按揭”貸款中，購房合同房號、面積、價格、備案登記等存在明顯漏洞，借款人身份與收入證明嚴重不符，但信貸人員均“未發現”或知道情況卻不反映、不阻止，反而積極推薦上報；借款人首付款證明齊全，但資金從未進入銀行結算帳戶，甚至開發商偽造銀行現金進帳單（復印件）數百萬元仍能逃過信貸審查關；按揭貸款在尚未辦妥房產抵押登記手續前提下，開發商能隨意動用貸款保證金。如某支行在經辦某酒店公寓期房按揭項目中，在工程完工交付前，開發商多次挪用保證金歸還項目開發貸款及其關聯公司流動資金貸款。當該開發商“假按揭”欺詐行為暴露后，其保證金帳戶余額僅為10,921.61元，貸款損失已無法避免。

3、銀行內控制度不健全。當前，個人住房貸款風險已在其經營和管理的多個環節顯現著或潛伏著，但一直未能引起有關管理部門和經辦行的足夠重視。一是個人住房貸款風險評估和控制機制不完善。經辦行較普遍存在辦理個貸業務的信貸人員力量不足、素質不高、結構不合理等情況，有的經辦行一個信貸員經辦業務量多達幾個億。同時，銀行現行個貸業務操作程序依然是客戶申請、上級行審批后，由經辦行負責發放貸款和進行貸后管理，帶有計劃體制色彩，而在市場經濟條件下，銀行應遵循尋找客戶—風險評估—發放貸款的信貸程序，但銀行至今尚無一套完整的對開發商和按揭項目的風險識別標準及辦法，也缺乏風險評估專業人士及相應的組織機構，風險識別和控制能力較差；

二是現行個人住房貸款操作辦法中對貸后管理方面的規定內容簡單，跟蹤檢查的范圍、頻率及考核標準不明確，貸款發放后銀行對按揭房屋入住情況、借款人經濟收入變化等情況不清，貸后管理制度形同虛設；

三是銀行內部在健全縱向與橫向監督制約機制方面存在不足，長期以來，銀行上級業務管理部門重點是對公司貸款業務進行監管，內審部門也由于個貸業務不良率低，貸款利息實收率高等原因而未把個人住房貸款作為審計重點；另外，個人住房不良貸款按“一逾雙呆”只統計分期還款額，五級分類不準確，這樣，個貸不良貸款統計額度與實際貸款風險數據相差較大，在一定程度上掩蓋了貸款的真實風險。

二、個人住房貸款風險的防范

房地產業既是我國國民經濟的支柱產業，又是一個高風險的特殊行業，因此，銀行要保證長時期較高的收益率，就必須高度重視對個人住房貸款風險的防范控制，以確保該項業務健康發展。

（一）針對開發商及項目的風險防范

重視并加強對開發商和開發項目的貸前調查，建立和完善對開發商及房地產項目的風險評估體系，是防范個人住房貸款風險，杜絕“假按揭”行為發生的首要舉措。銀行在選擇開發商和開發項目時應建立科學的準入機制，對風險相對較大的開發商和開發項目應適時采取有效的退出策略，以規避自身的經營風險。

首先，要對開發商的資信狀況等進行嚴格的審查。一是審查開發商的資信能力，如開發商是否具有房地產開發權，是否有較好的經營管理能力和經驗等。銀行應首選與實力雄厚、信譽良好的專業房地產公司進行合作，對資信能力較弱的開發商則應提高貸款標準或拒絕合作；二是除對開發商本身的財務狀況要有充分了解外，還要嚴格審查開發商法定代表人和重要關系人個人情況。如開發商的老總或大股東將個人資產移至國外，或個人負有巨額債務，或經營上喜好“投機冒險”等情況，那么開發商一旦出現經營決策失誤或資金周轉不靈等情況時，就可能通過假按揭貸款渠道套取銀行資金。

其次，要對開發項目進行深入審查。銀行應審查開發商項目設計及開發資金到位情況，是否取得合法的土地使用權及用途、期限，報批報建手續是否合法，是否取得預售許可證，項目資金流向是否合理等。同時，銀行經辦人員應有高度的風險責任意識，要進一步審查按揭房產項目的口岸、結構、地理環境、類似房產價格、銷售情況等，并綜合分析房產項目優劣后，擇優選擇房產項目進行合作。

第三，對風險較大的開發商和開發項目應擇機逐步退出。銀行在房地產市場競爭中應堅持審慎原則，調整經營理念和策略，正確識別個人住房貸款業務風險，對風險相對較大的開發商和開發項目應擇機退出，將房貸風險拒之門外。

（二）針對借款人本人的風險防范

一是強化對購房人資信能力的審查。銀行在選擇按揭借款人時，應在貸款受理和調查階段堅持與借款人見面和談話的制度，準確判斷其資信能力，嚴禁由開發商包辦貸款手續。談話內容包括：（1）主體資格，即完全民事行為能力和年滿18周歲以上；（2）現在住所、房籍情況，有無可靠穩定的聯絡方式，有無當地戶口等；（3）購房人經濟收入來源、數額是否充足，是否為真實穩定的收入；（4）購房目的是否為自用，現在住房情況，是否存在“炒樓”意圖等。