第一篇：目前農村信貸需求新變化存在的問題及政策建議

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2004年12月中央經濟工作會議上強調2005年將要繼續把解決好“三農”問題作為全黨

工作的重中之重，今年1月，中央新的“一號”文件進一步明確了“三農”工作的重要性，農業的可持續發展，農村經濟的繁榮和農民生活的富裕小康，關系到整個社會經濟的穩定和全面建設小康社會目標的順利實現。解決“三農”問題，其中一項重要內容就是農村金融改革及農村資金的供給問題，“三農”經濟的發展，歸根到底取決于對“三農”資金的投入的投量和投向。近年來，國家出臺了一系列支持“三農”發展的措施，有效地促進了“三農”經濟的發展，特別是實行行戶小額信用貸款、支農再貸款等措施，有力地推動了農民增收，為農民走上富裕奠定了良好的基礎，并促進農村經濟的全面發展。

一、農村信貸投入對“三農”經濟的影響

當前農村資金的投入除國家的減稅政策、扶貧資金、和部分糧棉油補貼政策的配套資金外，主要是農村信用社近幾年開展的農戶小額信用貸款、農戶聯保貸款、質押貸款和中央銀行的支農再貸款(目前采用的是由當地信用聯社向央行的借款，專項用于支農資金不足的信用社發放貸款需求)。農戶小額信用貸款在支持農村經濟發展方面起到了積極的促進作用，使“三農”經濟得到了全面快速的發展，成為農民由貧窮轉向富裕的重要資金支柱。主要表現在。

(一)小額農貸在發展農村經濟中發揮了一定作用。神池縣是個純農業縣，農業經濟在國民經濟中占主導地位。近年來，神池縣農村信用社認真貫徹落實黨的富民政策，以農戶小額貸款為突破口，加大支農貸款的力度，通過開展信用等級評定、信用工程建設，用信貸杠桿引導農民誠實守信，支持農民發家致富，推動產業結構和經濟結構的調整，在農村經濟發展中的確發揮了很好的作用。主要表現在：一是產業結構得到了調整。通過農戶小額信用貸款，根據轄內農業生產條件，分類扶持，宜林則林、宜牧則牧、宜商則商，突出重點，擇優扶持。幾年來，形成了以特色農業、綠色農業、生態農業為主體；種草養畜，舍飼養殖為支撐；農村特色產品經紀人為輔的農業生產新格局。先后扶持建起了以賀職鄉為主的萬畝南瓜基地、以東湖鄉為主的十萬畝萬鈴署基地，建起和培育了養殖示范小區20個、百頭養殖重點戶80戶、發展養殖大戶120個，建設規模養殖場7個，起到了種植損失養殖補，糧食減產牧增收的效果；二是農民實現了增收。截止2004年未，神池縣農村信用社貸款余額達15897萬元，全部用于“一農”，較2000年增加9066萬元，增幅達130。農村資金的大量投入，農業經濟出現了前所未有的發展，農民收入逐年產加，2004年，農民人均種植收入增加700多元，養殖收入增加320多元，有效地解決了農民生產生活的子女上學等問題。三是農村信用環境得到改善。神池縣至2001年實施農戶小額信貸以來，經過一年來的風風雨雨，全縣已評出信用戶15007戶，占全縣農戶的64.9據，發放貸款證12000戶，占全縣農戶的54.6。通過信用社與農民的感情距離，也贏得了農民的信任，社會信用環境得到改善。四是農村新型經濟組織初步形成。信用社在小額農貸的基礎上，為支持其它農村經濟組織的發展，實行農戶聯保貸款，加大了對農村專業市場、農村中小企業的支持力度，從而促進了農民增收，可以說農村信用社在支持農業、農村經濟發展中起到了至關重要的作用。

(二)人民銀行的支農貸款發揮了積極作用。截止到2004年12月底，神池支行支農再貸款余額為1300萬元。特別是近幾年業，黨和國家對“三農”問題愈加重視，農村信用社在資金方面已不能完全滿足農村經濟發展的需要，為了真正把農村經濟搞好，神池支行在大量調查研究的基礎上，及時向上級行申請支農再貸款，按照“四掛鉤”的要求，建立三級臺賬，及是監測支農再貸款的管理、使用情況，集中支持了轄內6家因資金不足而支農乏力的基層農村信用社，占到全縣法人機構的45，支農同貸款全部用于農業生產的化肥、籽種、地膜、農藥和農機具，為農村經濟發展流入了新的活力，使農村信貸投入遍及全縣各個村莊、農戶，使縣委、政府的調產戰略得以順利實施，農民及時得到生產生活的急需資金支持，通過央行支農資金的投入帶動了農民增收。幾年來，神池支行支農再貸款累放金額達到4000多萬元，在一定程度上滿足了農村經濟發展的資金需求，彌補了“三農”資金長期供需不足的局面。

(三)初步探索出了我縣信貸支持“三農”的有效途徑。一是堅持分類指導，區別扶持。幾年來，神池縣農村信用社在政府、人行縣支行大力支持和窗口指導下，逐步摸索出了一條農村信用社的經營管

理方式，努力把農村信用社辦成“農民自己的銀行”，把服務“三農”作為農村信用社的經營方向，堅持因地制宜、區別對待、擇優扶持，對以種植業為主的鄉鎮，加大對優種、農機具、化肥、地膜等農業生產資料的投入；對一些山區鄉鎮，通過信貸引導，推行退耕還林還草，鼓勵農民進行舍飼養殖；對一些交通便利，商品集散地有重點地扶持農產品加工業、商貿流通業，使

全縣的農業生產各具特色，顯出勃勃生機。二是加快推廣聯保貸款。隨著農村經濟的不斷發展，農村信用社的經營范圍也在擴大，主要是近些年農村中出現了一些新的經濟組織和農村民營企業，比如近一些年出現的農村綠色農業基地、奶牛養殖業、肉牛養殖業、農副產品經紀人等。這些新的農村經濟組織和農村企業的發展，為農村信用社打開了新的贏利和發展空間。

二、當前農村信貸存在的問題

當前農村信貸主要表現在小額信用貸款的推廣，還有少部分聯保貸款和質押貸款，小額貸款占比較高。小額貸款在額度小、期限短、方便靈活方面，使農民確確實實得到了實惠，受到了農民的極大歡迎，促進了“三農”經濟的發展。為解決農民貸款難起到了積極的作用，但目前在農村經濟迅速發展的情況下，一方面由于農村產業結構的調整、農村經濟的不斷發展，農村居民生活逐步走富裕，農民維持簡單再生產所需的化肥、農藥、種籽等小額貸款已基本得到滿足，農民的生產規模逐步擴大，農村的信貸需求也開始發生很大變化，已向高層次、多元化發展，有一部分先富起來的農民在生產上走向集約化、規?；?、多樣化，對貸款的品種、需求也不斷增加；另一方面，農民不僅僅單純依靠種地、養殖為主，逐步向種、養、加一體化發展，而且貸款的周期也要求越來越長，小額貸款的方式和額度已不適應新時期農民對貸款的需求。表現在：

(一)農村信貸投入方式與農村經濟發展不相適應的問題突顯。個體私營企業和農村其它經濟組織貸款需求呈旺盛態勢，資金的需求量與期限都有不同程度的提高。隨著農村產業結構調整，農村經濟條件的改善，農村出現了新的變化，農產品加工業、個體運輸業等新型農工商結合的經濟組織逐步開成，其對貸款的需求十分旺盛，小額貸款的額度與期限已不能滿足生產需求。如神池縣實施退耕還林，舍飼養殖以來，在交通較發達的農村都興起了運輸業，僅去年下半年以來，農村通過各種渠道籌資養車的就這近千戶，需資金近4000余萬元，而小額貸款每戶最高僅能解決2萬元，有些戶幾戶合起來還買不到一部車，小額貸款難以滿足，只能通過高利解決資金不足的問題。

(二)農村信貸供給總量與高附加值農業生產信貸需求差距較大。小額農戶信用貸款只能解決了農民簡單再生產的問題，而沒有解決從根本上脫貧致富的問題。小額信貸通過其額小、分散、靈活的方式，對一些純種植戶、小規模養殖戶的資金需求可以滿足。但對一些高附加值農業生產因資金需求量大，生產周期長而難以滿足需求。如近年來興起的奶牛養殖業，盡管前景看好，但國資金需求量大，涉及面廣，資金周轉時間長，信用社一方面無能為力，另一方面覺的風險較大，不敢大膽進行支持，致使生產形不成規模，在一家程度上限制了農村產業結構的調整和農民脫貧致富的步伐。

(三)農業與農產品深加工資金需求與供給矛盾突出。目前由于近幾年自然災害頻繁，小水庫、渠道多年失修，急需進行維修；另外農副產品加工業俏然興起，各種機器設備及基礎設施投資大，資金回收周期長，這些小額貸款無法滿足。

(四)農村信貸供給結構與農村是益增長的消費貸款需求不相適應。當前信貸支農主要靠農村信用社，而農村信用社信貸支農的主要品種仍以農戶小額信用貸款和聯保貸款為主，服務對象也主要是種植戶和養殖戶。農村居民近年來生活消費水平普遍提高，對住房消費、子女上學、交通和通訊設備、家庭設備等方面投入較多，資金需求量也較大，則小額農貸對貸款用途雖規定5大類，但消費貨款、住房貸款、助學貸款、汽車貸款優惠政策等都與農民無緣。

(五)農村信貸渠道單一，農村信用社支農步履維艱。除了農村信用社以外，其他國有商業銀行大部分只吸存、收貸，而很少放款。唯一的農定發展銀行也只專職于發放糧、棉、油收購專向貸款，對提升農村產業結構、增加農民收入的其他方面資金支持力度微乎其微。因而重任就落到農村信用社身上。2004年新增的農業貸款中，絕大部分來自于農村信用社?！耙晦r支三農”的重任，使原本就經營艱難的農村信用社更顯得力不從心。少數地方的農民貸款難問題仍然存在。

(六)農村金融服務網點明顯減少，農村資金“農轉非”嚴重。一方面國有商業銀行自實施商業化和集約化經營以來，大量撤并基層營業網點，以神池縣為例，國有商業銀行網點基層全部撤并，而信用社由于撤并鄉鎮在2年間撤消了3個基層社。另一方面是“農轉達非”嚴重，近年來，國有商業銀行除發放小額質押貸款外，其它類型的貸款全部上收，而在當地所吸收的存款，全部上存其上級行。除此以外，郵政儲蓄的快速增長也加劇了農村資金的外流。如神池縣郵政儲蓄存款達1億元，全部上存上級郵政部門，如果這部分資金用于“三農”的投入，將會給“三農”經濟的影響是可想而知的。

(七)信貸期限與農業生產周期不配套。目前農村信用社貸款仍然沿襲傳統的“春放秋收冬不貸”的做法。就神池來說，農忙季節主要集中于3-9月之間，而剩余的半年時間，特別是在糧食還沒有出售之前，農民從事一些其它的生產經營活動，如搞一些小的糧油販運、小型農產品加工等需要的資金，信用社在農民沒有還清貸款前，而且確定的信用額度已足，就不能對其發放新的貸款；另外，從事養殖業、發展特色農業以及購置大中型農機具的需求，要么期限太短，要么不能跨年度，不符合生產發展的要求，農民感覺委不方便。如奶牛養殖業，養小牛投資小，但到產奶期至少也得一年半以后，而農民貸款期限最長為一年，無法滿足農民的需要。

(八)農民難以承受過高的利率負擔?，F行農村信用社利率在中央銀行基準利率基礎上最高可以上浮2.3倍，達到12.83。再加上物價上漲，農業生產資料價格的上漲，農民實際純收入漲幅不大，貸款得率雖然在執行中，信用社對農戶的貸款并不是執行的最高限，但能享受到優惠的，也只限于頒發有信用證的農戶，而且金額較少。缺口部分，有時不得不靠親朋好友借或借高利貸。

三、提高農村信貸投入的政策建議

由于農業經濟效益的逐步提高，資金需求的不斷增加，央行應加強窗口指導，引導金融機構進一步拓寬業務，主動占領農村市場，滿足農業經濟發展的需求。

(一)提高小額貸款的額度和貸款范圍。針對當前農村和農民的貸款需求變化，信用社應定制合理的支農貸款辦法，適當提高小額信用貸款的額度，對不同的產業資金需求行業，采取不同的貸款最高限額，拓寬貸款的用途和范圍，加大中長期貸款的比例，滿足農民的大額貸款需求。

(二)堅持農村資金投入于農村，解決農村信貸需求問題。一要加大支農再貸款的投入額度和期限，緩解信用社資金不足；二要調整農業發展銀行的職能定位，發揮信貸支農作用，可試辦定單農業貸款、農產品開發、扶貧貸款、農業設施貸款等業務；三要將農業銀行、郵政儲蓄資金通過多種渠道再投入農村，規定從農村吸收的資金，除繳足準備金、留足備付金外，設定上存資金的比例，其余部分全部通過有關渠道回流農村，增加農村資金來源；四要規范民間借貸，對民間借貸進行合理引導和監管，使民間借貸成為民間融資的一種補充形式。

(三)對信用社開辦農村消費信貸給予支持。鼓勵信用社開辦住房貸款、助學貸款等業務，不斷擴大信用社的業務范圍，在改革中不斷擴大業務范圍。提高資金實力，使信用社真正發揮起“三農”主力軍作用。

(四)加快深化農村信用社改革步伐。通過人民銀行資金支持，消化農村信用社歷史包袱，促進農村信用社轉換經營機制，建立法人治理結構，實現國家“花錢買機制”的目的。從而解決近年來農村信用社在支農服務中，不堪負重的“一農支三農”的困難局面，提高其支農的實力和能力。

(五)成立農業貸款擔保機構。通過成立農業貸款擔保機構，解決農民貸款難、特別是大額貸款難的問題，可有效解決涉及農民營企業、個體私營經濟的貸款難問題。對于一些額度大、期限長的貸款，以其有效資產作抵押，由政府出面擔?；蛘哌M行適當扶持，輔之以安排下崗職工、特困職工就業問題，達到經濟效益和社會效益雙盈的效果。

(六)建立政策性農業保險制度。農業是個投入大、抗風險能力差的產業，受自然災害等影響因素較大，一旦有個天災人禍，信貸投入后形成的風險將是大范圍的，這也是金融機構懼怕對農業投入的主要原因之一。如果建立農業風險補償機制，可以將災害風險、市場風險等造成的信貸資金損失減少到最低程度，使風險由銀行承擔轉移為由保險機構承擔。

(七)各級政府應出臺對支農金融機構進行傾斜的政策。要重視全國農村信用社改革試點的各項工作，有政策傾斜、資金保證、宣傳到位等方面拿出實際行動支持農村信用社，對農村信用社，由于體制、歷史等原因形成的大量不良資產，應給予撥離、核銷或收購。要降低營業稅率，免征所得稅。對辦理政策性支農業務的金融機構，財政提供貼息資金和呆帳損失彌補。

第二篇：當前農村信貸供求存在的問題及建議

為使國內經濟受金融危機影響降至最低，2008年11月中央出臺了擴大內需促進經濟增長的十條措施，中國人民銀行出臺五項措施落實積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。在這新形勢下，如何利用農村信用社這一“農村金融的助推器”更好的服務于縣域經濟，如何才能適應新的信貸需求，筆者作如下簡單分析：

一、當前農村經濟發展的新特點

1、農民收入有所增長，生活水平穩步提高。據筆者調查，自2005年以來，**縣縣農民人均收入年平均增幅達12.86%，到2008年末預計達到5128元，且從近幾年的縣域經濟增長趨勢來看，農民人均收入穩步增長，農民手中的可支配現金收入越來越多，農民收入有較大幅度的提高。

2、農村市場逐步細分，農業產品商品率逐步提高，專業大戶和龍頭企業帶頭示范作用明顯增強。一是農民適應市場的能力逐步增強，形成了各具特色的種、養基地；二是專業大戶、龍頭企業規模逐步擴大，帶動示范作用明顯增強；三是農村中各種專業協會如雨后春筍般蓬勃發展，組織協調能力逐步增強，農產品的市場營銷渠道暢通。

3、城市化進程快速發展，城鄉一體化步伐加快。一是城區、鄉鎮規模不斷擴大，覆蓋面不斷延升至農村；二是縣域人口準入條件放寬，外來戶不斷增多，資金、物資投入也隨之向城區轉移，規模和覆蓋面不斷擴大；三是鄉鎮發展迅速，進一步推動了城鄉一體化進程。

4、新農村建設方興未艾。2009年，伴隨中央十項舉措之一的“加快建設保障性安居工程”，全縣農民住房改造和新居建設將逐步開展，農村基礎設施建設步伐加快。

5、縣域附近休閑觀光農業發展迅速，前途廣闊。近年來，在縣域附近的各鄉鎮非常重視休閑、觀光農業項目的開發，形成了一批具有特色的休閑、旅游、觀光基地。

二、當前農村信貸供求中存在的主要問題

（一）內部問題

1、農村信貸結構不適應農村資金需求結構

近年來，信用社個人貸款逐步轉向以小額農戶信用貸款為主，小額農戶信用貸款雖然能解決部分農民生產生活小額資金的需求，但隨著農村經濟規?；凸I化，從農村資金需求總量上講，小額農戶信用貸款并不是主要需求，往往忽視農村非農產業的信貸發展戰略，這對農村經濟的發展是很不利的。

2、農村信用社信貸方式不適應農村信貸市場

目前的農村信用社信貸中，貸款方面主要以信用貸款、擔保貸款為主。擔保貸款中又以質押貸款為主，并且質押貸款額不能高于存單面額80%，抵押貸款是抵押房產的，又要求借款人必須擁有兩套以上房產，這對于居住地在農村的借款人來說，由于沒有信用社所認可的相關房產權利證明，自然不能得到貸款。抵押信貸方式顯然不能適應農村信貸需求市場。

3、農村信貸投入方向不適應農村經濟的要求

在客戶選擇上，迫于不良資產的壓力，形成了向企業放貸不如向個人放貸的傾向，壓制了企業進行風險投資的意愿，妨礙了企業的成長；在投入方向的選擇上，重農業輕非農產業，農業中信貸投入集中在生產領域，對消費領域的投入明顯不足，生產領域又集中在周轉領域，對基礎設施投入明顯不足。

（二）外部問題

1、農村資金流動呈多渠道、加速化趨勢，外流問題非常突出。一是轉移式外流，主要表現在郵政儲蓄和其他金融機構的轉存款。二是投資性外流，表現為在外經商辦企業。

2、農村勞動力有效供給不足，傳統農業呈逐步萎縮趨勢。一是農業效益仍然較低，致使農村勞動力大量外出打工，造成農村勞動力供給不足。二是傳統農業，特別是糧油種植業逐步萎縮，發展態勢走弱。

3、縣域范圍內中小企業管理缺位，缺乏拳頭產品和尖端技術，市場占有率低，難于做大做強。主要表現在財務管理不規范，數據信息傳遞失真造成風險；產品科技含量不高，市場占有率低。

4、農村民間借貸活躍，利率逐年攀高。據調查，由于農村資金增長較快，加之農村信用社小額貸款額度較小，難于滿足農村較大規模的產業發展需要，農村民間借貸進一步活躍，利率逐年攀高。

三、擬采取的主要措施

（一）大力組織資金，努力提高信用社在市場的占有份額

通過加大宣傳力度，全面提升農村信用社的社會形象和地位。繼續開展優質服務活動，改善服務質量，維護、發展核心客戶和優質客戶群。

（二）大力支持社會主義新農村建設，切實把握信貸支農的切入點

1、積極支持農業規模化、產業化經營，全面提高農產品的商品轉化率和市場占有率；積極支持農業產業化龍頭企業；重點支持具有地方特色和一定品牌優勢的農產品生產基地；大力支持和培育農業產業化經營業主和專業大戶，支持農村土地流轉過程形成的農業生產項目。

2、著力支持農業產業結構調整。重點支持品牌農業、生態農業的發展，大力支持糧食優化、品種改良和推廣適用先進技術等，支持規?；B殖。

3、大力支持農村基礎設施建設。積極支持改善農業生產和農民生活條件的農村基礎設施建設，加大對節水灌溉、鄉村道路、農村沼氣、農村水電的支持力度。

（三）積極拓展信貸業務，提高信用社綜合競爭能力

1、堅持以支持縣域經濟發展為重點，抓好信貸資金的營銷工作，搶占業務發展先機，拓展縣域市場，做大做強“蛋糕”規模。

2、突出重點，實施信貸傾斜。要重點瞄準服務區域內的尖端客戶，增強對重點區域、重點市場、重點客戶的市場營銷。

3、創新服務方式和業務品種，壯大核心客戶群。將信用商戶做大做活，擴大全縣的個人信貸市場。并積極拓展消費貸款，對居民購房、購車等高檔、耐用消費品貸款，采取按揭貸款方式予以支持。

（四）穩步推進利率市場化

繼續實行科學的貸款利率定價機制，充分考慮和涵蓋客戶對信用等級、入股情況、資金歸社率、開戶情況、經營規模等對信用社的綜合貢獻情況，對不同客戶執行不同的浮動指標和浮動幅度，在遵循資金的安全性、效益性、流動性的基礎上對貸款利率進行科學測定，以實現風險與收益對稱、培養客戶的資金成本意識，使客戶和信用社真正實現“雙贏”。

第三篇：目前招商引資存在的問題及建議

招商引資是社會主義市場經濟條件下促進資本流動，提高資本使用效率，促進地區經濟均衡發展的重要措施。當前，許多地方招商引資卓有成效，但也存在一些不可忽視的問題。筆者以行政法學的眼光審視這些問題，并提出建議，供行政機關參考。

一、問題

（一）引資方存在的問題

1、作為招商引資條件的部分投資物缺乏必備的法律條件，如以房屋等固定資產出資，在引資承諾前還未取得合法所有權，造成承諾后無法兌現、引發糾紛、賠償損失的后果。

2、以土地投資，與《國土法》等相關法律法規關于無償劃撥國有土地的范圍不一致，給出資方事后故意違約造成借口，使招商方處于被動地位。

3、招商優惠環境缺乏有效制約機制。一是對招商各方相關的管理部門缺乏制約，在管理上失之過嚴或失之過寬，造成招商信譽下降或留下投機之隙。二是對投資方缺乏有效監督，使個別投機者的投機陰謀得逞。

4、急于求成，輔助工作不扎實。如城市招商中，房屋拆遷不規范仍值得重視。

（二）出資方存在的問題

1、投機、詐騙現象存在。個別投資者缺乏投資誠意，為了投機、詐騙而進入招商市場，往往以將招商方的財產作抵押騙取貸款或轉賣財產，然后卷款逃走。

2、轉嫁危機，故意毀約。有的投資商事前未進行市場調查，投資后覺得無利可圖，或根本無資可投、無空可鉆的時候，就找借口毀合約，轉嫁危機，擾亂投資市場。

二、建議

1、在現行法律、法規規定的框架內，穩妥擬定招商方案，合法運作招商活動。在提供優惠招商條件方面，要取得投資財產的合法所有權，對國有土地的劃撥要與國土法律保持一致。如為了提高招商優勢，可實行對價制度，切忌不顧法律規定進行無償劃撥。

2、建立現代招商引資管理體系，招得進、管得好、管得住，既注意提高投資誠信，又防止投資商的巧取、詐騙。

3、以人為本，兼顧各方，保護弱勢群體利益。

第四篇：目前物資供應存在的問題及解決建議

陜煤建司物資供應管理 存在的問題及解決建議

各位領導、同事們，大家好！

煤礦物資供應管理直接影響企業的生產成本、經濟效益和安全生產。以前，陜煤建司物資供應管理由下屬二級單位物資管理中心負責，2012年5月，依據陜煤集團物資重組整合方案，陜煤建物資供應中心歸并物資集團，重組命名為物資集團陜煤建分公司，主要職能是負責陜煤建司物資的集中采購和供應。兩年多以來，通過集團物資供應模式的轉變，實行的物資集中采購方式極大的發揮了規模優勢，不僅形成了采購批量，增強了議價能力，獲得了價格折扣，減少了儲備資金占用，而且為逐步實現專業化采購、規范化管理奠定了良好的基礎。

一、目前物資供應管理存在的主要問題：

1、原物資供應中心歸并物資集團并成立陜煤建分公司以后，根據物資集團業務主導，主要以物資采購和供應為主，沒有完全盡到管理職責，供管脫節，導致重復設置物資管理部門，增加了企業管理成本。

2、由于物資管理部門業務指導不到位，使用單位提報的物資計劃缺乏科學性和準確性。錯采、超采現象時有發生，容易造成庫存積壓或報廢損失。

3、使用單位的物資計劃上報到物資分公司以后，物資

分公司需按業務流程報經物資集團審批后方能按類別分級采購，計劃審批手續繁瑣，采購周期長。加之物資信息化上線后，無編碼物資計劃不得上報，而物資編碼申請時間過長，影響計劃報送和采購周期。

4、供管分離后，分公司物資采購周期相對較長，使用單位怕影響生產，提報計劃量或儲備量勢必加大，容易造成庫存積壓。

5、部分零星、量少、非常用物資到貨不及時。

6、供應商素質參差不齊，在物資規格、型號、性能、用途等方面缺少專業知足，影響供貨質量和時間；供應商選擇上供需雙方溝通少，導致部分供應商供貨質量差，錯供、退貨現象時有發生。

7、物資招標、議標采購時，有時 “一物一招”或“一次一招”，造成同類物資多家生產，通用性互換性差，使用管理難度大。

8、近期可能由于資金或其他原因，部分集采物資不能及時到貨（如：雙龍礦工業潤滑油脂一月未交貨），影響了礦井的正常生產。

9、由于集團內部物資平衡、調劑平臺不暢，導致積壓待報廢物資越聚越多，增大了庫存。

10、陜煤建各礦均是老礦井，由于破產、改制等歷史原因，加之近年兩年來對礦井進行技術改造，生產工藝及裝備

水平不斷提升，淘汰了大部分老、舊設備，多年連續積壓的報廢物資得不到及時處理，完成集團公司下半年庫存定額控制指標難度較大。

二、對存在問題的解決建議：

1、物資集團系統內部供應分公司應與對外物流公司分離，物資分公司應供管結合，便于管理和更好的服務使用單位。

2、物資集團應盡快完善區域儲備總庫或物流基地建設，保障及時配送和滿足集團各區域的聯儲共備，減少各使用單位的庫存。

3、物資集團應加強供應商管理，嚴格執行審入、評價、考核、淘汰制度，供應商選擇應堅持“先廠后商”的原則，建立供應商信息共享共同評審機制，便于使用單位監督和溝通。

4、物資分公司在計劃采購時，應積極與使用單位溝通，參考使用單位在選型、選廠等方面的意見，避免采購物資性能不適或因計劃變更而造成錯采、多采和漏采。

5、簡化計劃審批程序，縮短審批時間，提高物資編碼的通用性，方便暫時無編碼物資計劃提報和應急物資采購計劃的執行。

6、加大代儲代銷力度，在集團審批通過的供應商注冊目錄內，無論生產廠或代理商，只要在互惠互利和誠信合作 的基礎上，為滿足安全生產和緩解當前資金壓力，物資分公司和使用單位共同合作，創造條件讓更多供應商參與寄售模式，緩解資金壓力，降低庫存儲備。

以上是我對目前陜煤建司物資供應方面存在問題和解決建議的個人見解，不妥之處請批評指正。

謝謝！

2014年7月29日4

第五篇：當前住房信貸存在的問題及建議

關于拓展住房信貸的思考

向秋芳

（中國人民銀行恩施州中心支行，湖北恩施 445000）

作者簡介：向秋芳，（1966.08－），男，湖北省恩施市人，大學本科，經濟師，曾在省及省以上刊物發表金融理論文章十余篇，并于1996年獲湖北省金融科研成果三等獎。摘要：

關 健 詞：信貸；住房信貸；思考 中圖分類號：

住房信貸是目前我國消費信貸的主要形式，它對于啟動消費，擴大內需，推動經濟增長，具有重要的意義。但目前由于諸多因素的制約，我國住房信貸發展緩慢,還存在著許多問題，需要進一步完善。

一、我國住房信貸發展現狀

我國住房信貸起步較晚，國外在40年代住房信貸就有了較大的發展，二戰以后，美國居民依靠信貸來支持消費已經成了普遍現象，而我國直到1996－1998年，住房信貸才開始真正起步。1996年，中央銀行開始允許國有商業銀行辦理個人住房貸款，個人住房貸款業務在我國才開始起步。1998年以來，為了擴大消費需求，中央決定加快發展消費信貸，人民銀行先后出臺了一系列促進住房信貸業務開展的政策，發布了《住房貸款管理辦法》，允許所有的商業銀行開辦個人住房貸款業務；發布了《關于加大信貸投入，支持信宅建設和消費的通知》；1999年3月，發布了《關于開展個人消費信貸指導意見》，提出把消費信貸作為新的增長點，要求各商業銀行積極開辦住房信貸業務，并將住房貸款的最高限額由消費品價值的70%提高到80%；1999年9月，又將個人住房貸款的最長期限由20年延長到30年，并將貸款利率降低到同期法定貸款利率以下。這些政策的出臺，大大地推動了我國住房信貸業務的發展。以我國住房信貸業務發展最快的建設銀行為例，1998年末，建設銀行個人住房貸款余額僅為450億元，到2000年3月末累計發放個人住房貸款1460億元，貸款余額已達993億元，占全行貸款的比重由1998年末的2.11%增長到5.9%。可以說，我國住房信貸有一個良好的開端。然而，和許多西方國家相比，盡管各商業銀行加大了住房貸款的發展力度，但我國住房貸款的發展目前還是初步的，在存在著許多問題的同時也還存在著巨大的潛力。在我國消費總額中，住房貸款所占比例1998年末不到1%，1999年末也不到3%。而西方發達國家這一比例都高于20%，越是優良的銀行這一比例越高。1999年我國住房貸款占GDP的１０%，而美國幾乎占到現有DGP的60%。由此可見，我國住房信貸目前還處于起步探索階段，還有待于進一步開拓和發展。

二、住房信貸落后的種種表現

1、住房抵押融資機制尚未形成，個人住房抵押貸款難以推行。我國自1986年開展個人住房抵押貸款以來，開展面積小、量不大，只有100多億元，在整個房地產貸款中占不到10%，而發達國家一般占25%以上，從這一點看，住房信貸的發展離經濟發展的要求還差得很遠，遠未發揮其應有的作用。其中的原因十分復雜，既有其它方面的原因，也有金融部門自身的原因。主要表現在：一是由于住房商品化遠未實現，真正購買商品房的居民不多，因而對住房抵押融資的現實需求未普遍化。二是由于目前的商品房價格相對于居民的收入而言顯得太高，因而即使抵押融資，普遍居民家庭也缺乏定期還本付息的能力。三是住房抵押貸款成數都有在七成以下，期限多為10年以下，10年期的月利率近10%。這種貸款條件顯然為一般家庭無法接受。四是抵押貸款資金來源有限，規模受到控制。五是二級市場即抵押債權的轉讓市場遠未形成，致使抵押貸款缺乏流動性，阻礙了資金的周轉。六是與房地產抵押相關的法律法規還很不健全，致使這個過程多不規范。此外，還存在對抵押物評估困難、擔保不規范、房屋拍賣市場不成熟導致銀行抵押的房地產很難通過市場拍賣收回資金等問題。

2、住房金融機構不健全，現有的金融機構對住房金融業務的關系尚未理順。表現在：一是沒有一個全國性的專業住房金融機構（煙臺、蚌埠兩個住房儲蓄銀行只是作用有限的地方地方機構）；二是各專業銀行對房改金融業務和政策性資金惡性竟爭；三是現有商業銀行的房地產信貸都普遍存在與行內其它業務部門在業務和人員分工上的不明確，容易引發業務糾紛，造成內耗。

3、住房融資工具不多，創新不足。目前我國住房融資工具主要是住房存貸款，還有少量的住房債券及股票，遠不足滿足多元化的住房融資需求。由于缺乏大量的速效工具可供選擇，這在很大程度上制約了住房融資市場的拓展。

4、公積金制度推行不理想，尚未成為重要的住房資金來源。建立公積金的主要作用是為建房和購房提供一個穩定的低成本資金來源，我國自90年代初推行公積金制度以來，到目前存在以下問題：一是公積金歸集量小，到1996年底，全國歸集的公積金為393億元，公相當于當年全國住房總投資的8%；二是地區之間很不平衡，沿海地區的公積金歸集率高達90%左右，其中上海120億元，而其它內地省份只有40%左右，其中上海120億元，；三是公積金繳存比例較低，僅為職工工資的10%（職工及其單位各繳5%）；四是一些地方對公積金的管理比較混亂，出現亂用、濫用或挪用現象。

三、住房信貸難以拓展的原因

1、居民收入在量的分配上相對落后，在結構上的嚴重分化，造成了在住房信貸需求上的弱化和異化。收入是決定社會消費的中心因素，消費是收入的函數。改革開放20年來，我國國民收入一直保持著較快的增長速度，然而近幾年來居民（尤其是農村居民）收入增長速度明顯下降，大大低于國民生產總值的增長速度，在1986－1998年間，城鄉居民的收入水平的年均增長率比GDP年均增長率少4個百分點，比同期人均GDP年均增長率少2.6個百分點。從結構上分析，這部分增加的收入大部分歸少數高收入者尤其是暴富群體所有。據測算，1998年占城鎮居民20%的最高收入戶的年收入是20%最低收入戶年收入的4.5倍；最高收入戶收入水平比上年增長6.9%，最低收入戶僅比上年增長1.9%，前者的增幅比后者高出5個百分點。農村的情況是，最高收入戶人均收入達到5925.51元，是最低收入戶733.15元的8.1倍。最近國家統計局組織的調查表明，我國高收入階層年總收入一般在20萬元以上，人數不到總人數的1%；占20%的高收入被調查者擁有著相當于42.4%的全部調查者財富。在農村，占農村20%的的高收入人群擁有50%的收入和購買能力。在任何時候，中低收入的人群永遠是相對的大多數，也是住房信貸需求的主力軍。所以說，城鄉居民這種在量的分配上相對落后和在結構上的嚴重分化，造成了在住房信貸需求上的需求量的弱化和需求結構的異化，進而制約了住房信貸需求的擴大。

2、未來預期的影響，至使邊際消費傾向下降，住房信貸需求減少。1994年以來，我國經濟體制改革力度加大，使人們對未來收入的預期下降，提高了儲蓄傾向，減少了即期消費需求。在深化國有企業改革的過程中，一方面現有的企業要實現減員增效，這就造成了大量的國有企業職工“下崗”，1997年國有企業職工下崗總數達1275萬人，其中只有少部分人重新就業，1998年和1999年繼續有大量的國有企業職工下崗；與此同時盡管國家實施了國有企業限期“解困”，但國有企業虧損面擴大、虧損額增加的狀況仍然未從根本上改變。另一方面，國有企業結構性調整又壓縮和淘汰了一部分多余的、落后的生產能力，這在一些傳統的產業如紡織業、煤炭業當中表現得尤為明顯。再加上國家行政體制的改革，這些都會引發失業的增加，需求減少。舊的福利制度被打破，新的保障體制尚不完善，未來收入的不確定性增強，養老、醫療、教育等福利制度的改革又造成人們預期支出的增加，居民不得不以壓縮消費而增加儲蓄的方式來自我保障。

3、傳統消費觀念的影響。開展個人住房信貸最大的障礙來自人們的消費觀念。在中華民族的傳統文化中，以勤儉持家、量入為出、不可“寅吃卯糧”為美德。這與我國生產力一直比較低、社會物質財富不豐富有關。但目前物質財富豐富了，人們的消費觀念卻沒有改變，仍沒有邁出負債消費的第一步。中國經濟景氣監測中心對北京和上海兩地居民的抽樣調查顯示，對消費信貸感興趣的居民僅占31%，不愿接受或表示擔憂的居民所占的比重達69%，其中25%的居民明確表示不接受消費信貸。17%的居民對消費信貸慧疑慮，15%的居民認為其經濟狀況無力進行信用消費。

4、相關法規不健全，缺乏必要的住房信貸擔保制度。我國關于信貸方面的法律、法規有《擔保法》、《票據法》和《貸款通則》等，這些法律法規都是針對生產性貸款而立的，針對消費性貸款的法律法規尚屬空白。我國現行的擔保法中缺乏對消費信貸的規定，并且由于房地產二級市場發育滯后等原因，作為貸款抵押的住房產權變現能力較差，不能為銀行提供有效的風險保障。所以在住房信貸回收過程中，一旦出現貸款本息回收困難、涉及到擔保保證的履行、抵押物的處理、質押品的拍賣等，缺乏強制性的法律保障。根據我國目前的法律和社會環境，住房按揭申請一旦違約，處理抵押物將成為銀行非常棘手的事情。如果違約人與銀行合作，可以通過在房地產中介機構掛牌銷售和轉按揭形式解決，但目前違約人往往不愿意采取以上方式處理，只有通過法院裁定后進行拍賣，以此種方式處理，進間長、拍賣費昂貴、透明度低，銀行費時費力，還可能達不到保全資產的目的。

5、個人信用制度欠缺，消費者資信度難把握。住房信貸一般金額較大，為確保住房信貸資金的安全，銀行在承貸時對消費者個人的資信情況進行了解至關重要。我國目前尚未建立個人信用制度，即沒有對自然人進行身份證明；個人帳戶、收入來源、個人可支配收入、用于抵押的資產以及信用狀況記錄，也沒有實行家庭財產登記制、個人財產破產制沒有相應的評信制度，更沒有個人資信狀況適用等級的專業信用認定機構對個人客戶的資信狀況進行認定。目前我國雖然實行了存款實名制，但是由于缺乏全社會、全范圍的個人信用制度，單個銀行內部個人客戶的信息民尚不完善，共享性差，要了解個人客戶在本行以外其它經濟活動中的信用，銀行花大量的時間也難掌握消費者的信用狀況，對此銀行貸款時往往采取繁瑣的手續以保證貸款的安全，這也就必然影響到住房信貸的開展。

6、短期資金長期使用，住房信貸的期限結構錯位。個人住房貸款期限較長，而銀行負債的期限相對較短，這往往造成銀行資產負債期限結構的不對稱。發達國家一般采用資產證券化來解決資產的流動性問題，對住房信貸普遍采用的是抵押資產的證券化。我國目前在允許銀行參與的資本市場發育尚不健全的情況下，銀行無法通過資產的證券化等方式建立融通長期資金的渠道，從而出現“短存長貸”的格局，不能實現資產負債期限結構的合理對稱，經營的流動性風險增大。

7、住房金融工具創新不足。我國住房抵押貸款的信貸資金主要來自住房基金存款，包括政府和企業住房基金存款、公積金及住房儲蓄存款，其中，政府和企業住房基金在大部分城市還未建立，而且這兩項基金主要用于困難戶建房和單位購房貸款，很少用于個人住房抵押貸款；在公積金方面，歸結的數額較小，北京市自1992年建成立公積金至今，實際建立住房公積金的人數占應建成人數的比重不足20%，歸集住房公積金公3.5億元；住房儲蓄也很小，截止1993年未，建成設銀行儲蓄存款余額公32億元，而同期住房抵押貸款余額為42億元，缺口10億元。因此，單純地把住房基金存款作為住房信貸資金來源在一定程度上也制約了住房信貸業務的拓展。在國外商業銀行的貸款中，抵押貸款占有1/4—1/3，其中住宅抵押貸款占90%以上，美國1984年住房抵押貸款總額占金融機構全部凈貸款的47。2%，其它發達國家也大都在25%以上。

7、住房信貸利率較低，影響銀行的積極性。目前國家對住房貸款的利率作出了嚴格的規定，要求個人住房貸款利率低于同期法定存款利率，由于住房貸款業務繁瑣，牽制了信貸人員的時間和精力，辦理成本相對于企業貸款而方言，成本較高。又不允許收取合理的費用，所以許多行出地自身利益的考慮，開辦此項業務的積極性不高。

四、拓展住房信貸業務的建議

(一)、建立完善的個人信用制度，構建住房信貸的支撐平臺。市場經濟歸根到底是信用經濟，所以，建立和健全適合于市場經濟支行要求的個人信用制度，是順應客觀世界發展的必然結果。由于種種原因，目前我國相對來講仍處于跨系統跨行業相互封閉的狀態，其各自所擁有的信息，也基本上處于相對保密狀態，很難予以溝通。從而使得個人的信用透明度不高、信用信息無法共享、評估標準互不相同，缺乏權威性和統一性。所以，要想建立健全能覆蓋全社會的信用網絡查詢系統，還需要作許多的協調工作。而且個人信用制度的基本內容是由自然人的身份證明和個人社會檔案、個人社會保險、個人銀行帳戶和收入來源個人可支配的并被金融機構認可的可用于進行抵押的資產等組成。所以，建立一個全社會共享的公正的個人資信咨詢網絡，就成了開展個人住房信貸業務至關重要的一環。從目前我國的實際出發，建立完善的個人信用制度可以分步實施。首先，各商業銀行應在目前信用卡客戶資料的基礎上，建立個人客戶信用信息系統和個人客戶信用等級評定體系。在此基礎上，由人民銀行牽頭，通過同業公約的形式，實現各銀行之間個人客戶信用信息的交流，并發展與稅務、法院等機構的信息交流。其次，在住房信貸業務發展到一定程度，形成一定規模后，可借鑒國外經驗，組建地區性、全國性的個人信用咨詢公司，從社會各方面搜集個人信用信息，并有償向社會各方提供服務。在我國建立個人信用咨詢公司，必須從我國國情出發，體現中國特色。一是為了保證該機構的高效運轉，促使其不斷提高經營管理水平，個人信用咨詢公司應定位于商業性質的公司；為保障充分競爭，避免獨家經營帶來的種種弊端，在同一地應允許設立幾家同類機構。政府登記、稅收等方面應給予優惠政策，銀行給予大力支持，促使其早日發展狀大，發揮應有的作用。二是個人信用咨詢公司信息的采集，在采集個人信用資料時，除銀行之外應向社會各部門廣泛收集，要充分體現廣泛性、全面性、即時性、真實性。在個人信用資料的處理上，要充分利現代網絡技術，實行個人信用實碼制和計算機聯網查詢，以求形成一個覆蓋面廣、實用性強的個人信用網絡。三是個人信用咨詢公司的動作模式。對于沿海發達地區，因其經濟基礎雄厚，民間資金富裕，應鼓勵民間投資興辦；對于西部地區，可以按行政區劃，由政府牽頭控股，組建股份制的個人信用咨詢公司。四是依法規范征信行為，保證良好的信用收集與運用秩序。信用法應對個人信用收集辦法、保管方式、使用方法和征信公司應承擔的保密義務，以及對違反規定動作的處罰辦法等做出規定。以維護信用資源正常的按挖掘、加工和使用，充分發揮個人信用資源在銀行消費貸款及經濟往來等方面的重要作用。

（二）、健全住房信貸法規制度，完善各種配套措施。

1、建立完善的住房金融法律法規體系。一些國家和地區中央銀行對商業銀行發放個人住房貸款進行監管，確定了一些指導性原則，這保證了住房金融的有序健康發展。如香港金融管理局規定，按揭貸款與抵押貸款的比例必須維持在70%的謹慎水平，并要求商業銀行將房地產貸款維持在其貸款組合的左右；新加坡金融管理局要求銀行和金融公司發放貸款時，不能超過房地產價格的80%；1990年4月，日本大藏省發布政令，要求商業銀行房地產貸款增長率不得超過其貸款增長率，如不遵守，則要受到“提醒”。1991年大藏省進一步規定，如果商業銀行房地產貸款超過其貸款增長率的3%，必須加以注意，如果超過5%，音樂會受到懲罰。為了保證我國住房信貸的有序發展，必須盡快建立一套適合于我國國情的住房金融法規。目前應加緊制定諸如《住宅金融法》、《住房抵押法》等法律及《住房公積金管理辦法》。

1、建立健全信用法律制度，夯實住房信貸的信用基礎。目前，依據道德的力量已無法規范混亂的社會信用行為，亟待制定一部信用法，統一對失信行為的處罰標準，并加大打擊力度，強力規范社會信用行為，培養踐諾守信的良好風氣，為消費信貸業務提供社會信用保障。信用法應對以下幾點做出規定：一是允許對失信者進行名譽處罰。債權人可請求法院將債務人的失信行為在新聞媒體上曝光，并記入個人信用檔案。二是對失信者在經濟上從重處罰，使之付出的代價遠遠大于所得到的好處。對因失信危害社會或給他人造成較大經濟損失的，應當追究當事人的刑事責任。四是信用狀況不同者所得到的待遇也不同。對信用狀況良好者，可提供一定的信用消費優惠，并給予諸多好處和便利；對信用不良者，應提出苛刻的條件，使他感到沒有信用寸步難行。只有建立獎懲分明的法律制度，才能形成信用至上的社會風氣，住房信貸才能健康、快速的發展起來。

2、建立初級市場的政府擔保機構,減少金融機構貸款風險。目前我國居民收入水平不高，中低收入階層所占比重較大，而且居民收入較不穩定，導致金融機構的貸款風險增大，對個人的住房押貸款發展緩慢。因此，可考慮由政府設立住房貸款擔保機構，對中低收入家庭的住房貸款提供擔保。金融機構對經擔保的購房者可降低首付款比例（如美國為５％），延長貸款歸還時間，以增強購房者的購買 力。同時，政府住房擔保機構可按擔保金額的一百分比收取手續費。完善擔保制度。

（1）、完善擔保法。增加有關住房等消費信貸的規定。

（2）、培育規范住房的二級市場，使抵押的房地產能夠方便的變現。

（3）、建立初級市場的政府擔保機構，減少金融機構貸款風險。目前我國居民收入水平不高，中低收入階層所占比重較大，而且收入較不穩定，導致金融機構貸款風險增大，對個人的住房住房抵押貸款發展緩慢。因此可考慮由政府設立住房貸款擔保機構，對中低收入家庭的住房貸款提供擔保。金融機構對經擔保的購房者可降低首次付款比例（如美國為5%），延長貸款歸還時間，以增強購房者的購買力。同時政府住房擔保機構可按擔保金額的一定百分比收取手續費。

（4）、可研究由政府出面組建住房信貸擔保公司，為住房信貸提供擔保。這是西方發達國家發展消費信貸的成功經驗。如美國有四家政府性質的按揭擔保機構，主要為符合規定條件的個人提供住房貸款擔保，并向銀行收購部分個人住房貸款，發行住房按揭擔保債券，從而在很大程度上解決了部分居民難以提供擔保和銀行的資金流動性問題，促進個人住房貸款的發展。

3、開展保險保障消費信貸業務的開展。1998年出臺的住房保險業務推出幾個月后因種種原因停止，它是保險公司為解決購房者申請貸款業務的保險制度，但要注意的是，在盡可能減少銀行銀行信貸風險和增加保險企業收入的同時，不能過高的收取保費，增大貸戶的支出。保險引入消費的信貸業務可考慮開辦：消費貸款履約保證保險，為借款的消費者履行貸款合同作擔保；財產保險及責任保險的推出，使消費者通過投保財產保險及責任保險，在財產遭受損失或要向他人承擔民事賠償責任時，從保險公司獲得補償，從而不致于降低還款能力；人身保險的引入，可以使消費者在死亡、傷殘、疾病的情況下，從保險公司獲得保險金，以保證自己式繼承人有能力償還貸款。

4、健全住宅抵押貸款保險機制。住宅抵押貸款保險具有特殊的運行機制，從事住宅抵押貸款保險的金融機構必須依照一國的擔保法和住宅法等法律法規設立，具有獨特的官方半官方性質，以國家權利為后盾，具有無限清償能力，絕不能由一般的商業保險機構承辦?，F階段，我國可以先利用中國人民保險公司開展住宅貸款保險業務，然后建立符合法律規范的專門的保險機制?？梢岳眉幽么蠓课莸盅嘿J款與住宅公司（CMHC）依據加拿大的《國家住房法》開展的房屋抵押貸款保險，對其規模和作用加以分析。CMHC規定：凡是借款與房價之比超過75%的房屋抵押貸款必須向其投保，保費比例一律不低于2.5%。由于全額違約的情形很少發生，實際可承擔的違約率在3%以上。從目前各地發放個人住房貸款的情況，實際逾期率均在2%以下，采用住宅抵押貸款保險以后，上述的逾期水平上限可提高1個百分點，這意味著貸款具有更高的安全性，使金融機構預期收入水平顯著提高。

5、中國人民銀行應盡快制定住房信貸業務相關的法規政策，對個人住房貸款的對象、條件、金額、期限、利率、風險預期等作出全面科學的規定，使商業銀行在具體的操作中有障可循。

（三）、引導廣大消費者轉變傳統的消費觀念。發展住房信貸不公是銀行增加的一個信貸業務品種，要把它提高到促進國民經常發展，提高人民生活水平的高度來認識。勤儉持家是中國老百姓的傳統習慣，在社會主義市場經濟條件下，這并不與創造財富去享受生活相矛盾。目前在很多家庭住房消費觀念中，還是依賴自身幾十年的積累，先積累、后消費，這種消費觀念落后于現代經濟生活。現在的問題是要引導廣大居民摒棄傳統的消費觀念，以適應現代生活的需要。要克服“無債一身輕”的定勢，使廣大居民能夠享受生活，在條件允許的范圍內要敢于負債消費。對那些高收入者要引導他們趨于起到消費的示范作用，從而形成新的消費熱潮。要增強人們的金融意識和信用觀念，合理確定人們收入與消費信貸的組合方式，建立起社會主義市場經濟條件下的消費觀念、消費方式和消費行為，使人們運用消費信貸等多種手段享受更好的生活安排和生活質量。

（四）、完善住房信貸政策體系，加快利率市場化進程。一是對貸款期限長、利率風險大的住房貸款盡快實行固定利率和浮動利率并行的利率制度。固定利率是指按照事先確定的利率計算全部貸款期內的全部利息，該利率并不再做任何調整和改變。浮動利率是指在貸款合同有效期內，只規定最初一段時間的利率，在規定的時間到期后，就要根據合同中事先規定的新利率計算方法，按照當時的市場利率重新確定下一階段的利率，并按照新的貸款利率計息，浮動利率包括一年期、三年期、五年期等不同期限的浮動利率。通過消費者對兩種利率的自由選擇，增加消費者的風險和收益意識，規范消費者和銀行之間的關系。二是在利率浮動比例和期限安排上，給商業銀行以最大的余地，以便更好的為客戶服務，更好地防范風險。三是允許商業銀行在辦理業務中收取必要的手續費、服務費，以補償商業銀行在辦理住房信貸業務中額外付出的成本。四是靈活還本付息方式，銀行在貸戶因經濟條件的改變而無力還貸時，可以重新提供貸款服務，如延長貸款期限，以減少每月支付數額。五是擴大住房貸款發放品種。目前住房貸款公是固定利率、固定期限的貸款，品種單一，難以滿足住房信信貸市場發展的需要，因此商業銀行有必要推出更符合市場需求的新品種，如浮動利率、分級還款等。六是著手完善住房抵押貸款的證券化，建立住房金融的二級市場。七是銀行要和與消費信貸有關的法律、評估、保險、公證等機構緊密合作，簡化手續，為消費者提供高效快捷的“一條龍”服務。

（五）、增加居民收入。當前制約住房信貸的業務發展的一個重要因素就是居民收入水平低，經濟承受能力差，因此，要改革分配體制，增加廣大居民的收入。要調整現有的工資結構，使現有的主要保證居民“吃、穿、用”等基本生存需要的工資結構，逐步過度到包括住房、醫療、教育等福利性消費在內工資結構。要解決分配不公的問題，重點解決知識分子收入偏少的問題。掌握知識、現代化意識強的人，有了錢才能敢于和勇于消費。同時，要提高社會福利程度，對下崗失業人員給予必要的生活保證，讓他們有起碼的生存了需要。

（六）、降低住房價格。政府有關部門要大力支持房地產開發商的商品房建設，給予優惠政策，降低房源價格，縮小房屋售價與個人收入的比差，使住房貸款面向中等偏低收入的社會群體，使其成為個人住房貸款的主要需求者，只有這樣住房貸款業務才能大規模發展，才會有廣闊的市場。

（七）、建立開放型的住房二級市場和住房金融二級市場。開辟與發展住房二級市場，是當前呼聲較高的建議，一方面它可以使已擁有住房的消費者在二級市場上實現賣舊購新，住房升級，同時低收入居民可以購買這些轉讓房，實現新的消費增長點。另一方面，消費者對住房的需求打破計劃分配的約束，居民的消費結構將更加合理。應該盡快建立和完善住房管理和交易系統，規范動作機制，促進住房市場的發展和良性循環。建立善的住房二級金融市場包括住房信貸市場、住房抵押市場、住房保險市場等，以保證金融業全方位的介入房產業，規避轉移一級市場中可能發生的各種風險。

（八）、增加農民收入，激活農村住房信貸市場。農村住房信貸市場潛力巨大，農村人口占全國的70%左右，而在住房信貸市場中農村的份額不足40%，即使把自給部分的消費考慮進去，農村居民在全國居民住房消費中所占的比例也不到50%。所以整個住房信貸市場環境要創造好，必須激活農村的住房信貸市場。而要激活農村住房信貸市場必須增加農民的收入，減輕農民的負擔。據國家統計局近日公布的調查結果顯示，今年上半年近八成（78.9%）的農戶的年均生活費支出不足2000元，在我國消費品市場強勁回升的背景下，農村消費品市場相對萎縮。雖然農村人口是城市人口的3倍，但是消費總量公為城市居民的91%，其消費對國民經濟增長的貢獻率公為4.64%，只相當于城市居民的1/8。所以提高農民的消費水平，既是當前啟動消費的現實選擇，又是農村金融機構大力開拓住房信貸市場的極好契機。擴大農村住房信貸市場，就必須千方百計地增加農民收入，增強其消費能力，提升消費水平，縮小城鄉差距。為此我們要做好以下工作：一是加快鄉政府機構改革的步伐，精簡人員，堅決殺住“三亂”之風，切實減輕農民負擔。埂整頓農村市場秩序，嚴肅查處坑農害農行為，提供價廉物美的商品，讓農民放心消費。農村金融機構要大力支持農村經濟的調整、農業產業化建設和培育特色農業等方面的工作，促進農村經濟上臺階，努力增加農民收入。四是中央銀行應加大對農村金融機構的貸款力度，保證農村金融機構有充裕的支農資金。

（九）、開放住房二級市場。美國住宅金融主要采取住房抵押貸款模式，住房抵押銀行在資本市場上發行以住房作擔保的住房抵押貸款，形成一級抵押貸款市場，又通過抵押貸款證券化轉讓貸款債權，形成抵押貸款的二級市場。這一模式能有效運行必須具備下列條件：

1、要有發達的資本市場，這樣才能保證住宅抵押證券具有銷售市場，保持高度的流動性。

2、要有眾多的機構投資者，美國住房抵押證券的主要持有者是投資體貼構，眾多的投資機構保證了住房抵押銀行獲得充足的資金。

3、要有眾多的擔保、抵押、保險、估價、信用評級等機構，這樣才能防御和化解住宅金融機構的風險。

4、要有標準化的金融工具。住宅抵押貸款證券化的實施，要求住宅抵押貸款和住宅抵押證券在利率、償還方式、期限等方面匹配，這對金融工具標準化提出了很高的要求。90年代以來，我國增量住房交易市場即一級市場發展迅速，但存量住房交易市場即二級市場發育緩慢。培育和規范住房交易關健是開放住房二級市場。通過住房貸款二級市場轉讓貸款債權，一方面使非銷售性的銀行資產轉變為可上市交易的債券，從而實現資產證券化；另一方面，銀行可解決現存資金來源的短期性與資本運用長期性之間的矛盾。目前有兩種方案可供選擇：

第一種方案是當金融機構掌握的抵押債權達到一定的規模后，可由保險機構進行抵押債權的保險，然后發行經抵押后的抵押債權證券，通過證券交易所向廣大投資者出售。金融機構籌集到資金后，再到抵押一級市場上發行各種不同類型的抵押貸款，從而形成金融機構的資金來源和運用。投資者的投資收益可從金融機構的投資收益中分離一部分，按債券利率的大小分期支付。

第二種方式是當金融機構掌握的抵押債權達到一定規模后，可申請由政府提供擔保，政府審核通過后，金融機構委托信托投資公司或證券交易所發行證券，通過投資者購買而為金融機構籌集資金。投資者的證券收益目前可由我國融資中的政策性資金予以償不。第二種方案更適合我國的現實條件。

（十）、建立以住房消費性融資為重心的消費信貸新體系。住房消費信貸行為，從根要上說是在消費者對購買住房有強大的需求及助記詞價格與消費者收入的差距較大時才產生的，房地產開發商進行住房生產的最終目的也是把住房商品順利銷售出去，實現其價值并最終保證盈利。因此，以住房消費性融資為重心來構筑消費信貸新體系，能很好地解決我國的住房有效消費需求不足的問題：一是可以使住宅的生產結構與需求結構相一致；二是可使住宅的建設投資實現回流和進行再投資；三是可改變過去由職工單位作為住房支出主體的現象；四是能有效地動員居民儲蓄，通過抵押貸款業務把居民未來收的相當大部分預先固定在儲蓄形式上。

（十一）、大力推廣個人住房抵押貸款，開拓和完善抵押貸款市場。抵押貸款是解決住房價值與職工購買力之間巨大差距的最重機制，也是拓展住房消費信貸的重要手段。為大力推廣個人住房抵押貸款，開拓和完善抵押貸款市場，必須做好以下工作：一是迅速制定有關政策。對開拓這一領域進行明確的政策導向，盡快在更大范圍內推行這一融資機制。二是拓展抵押貸款資金來源。加大公積金的歸集力度和其它政策性資金來源；延長抵押貸款期限、降低貸款利率和首次付款成數。建立和健全抵押貸款的擔保制度。推動二級抵押市場的形成。二級抵押市場實際上就是抵押債權的轉讓市場，抵押債權證券化是這一市場動作的核心。因此要在證券發行和流通上予以政策支持；同時要實現抵押債權組合的標準化，即使其成為標準化的可供交易的組合；另外要建立和完善抵押債權的買賣機構，從國外經驗來看，投資銀行是從事這一業務的適當機構，因此要建立和完善我國的投資銀行。三是加快住房融資工具和融資方式的創新。除繼續發展和規范現有的各類存貸款工具外，要充分利用股票、債券等工具融通長期資金，允許各種存單和商業票據在房地產金融市場上轉讓流通；在融資方式上，一方面，根據國民收入等具體情況開發新的住房儲蓄方式，同時設立金融機構間的相互融資方式；另一方面根據貸款對象的不同要求，在貸款期、償還、利率、成數等方面作出合理的安排，個人住房貸款應進一步豐富貸款品種，如固定償額抵押貸款、分享增值抵押貸款，對中青年可實現還貸付款遞增抵押貸款，對老年人推行養老住房抵押貸款，還可開發人壽保險住房抵押貸款等等。此外要充分重視住房抵押貸款資產的證券化，實現現代住房金融市場與資本市場的有機結合。主要參考文獻（美）保羅.A.薩繆爾森，威廉..D.諾德豪斯，1992：《經濟學》，中國發展出版社。2 3 4 5 6 7 李爽，1998：《消費的陷阱》，珠海出版社 厲以寧，1984：《消費經濟學》，人民出版社 李轉良，1999：《全球經濟一體化》，天津人民出版社

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