第一篇：融資與風(fēng)險(xiǎn)管理：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)的重要使命

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融資與風(fēng)險(xiǎn)管理：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)的重要使命

作者：顏潔樺

來源：《財(cái)會(huì)通訊》2003年第10期

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資管理論文

摘要：目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提出國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長(zhǎng)期看好國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機(jī)，積極與海外資金合作；同時(shí)不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。

2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。

（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望.中國房地產(chǎn)金融, 2006, 06

[2] 潘愛青:房地產(chǎn)融資問題研究.科技創(chuàng)業(yè)月刊,2006,07

[3]劉晴:我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題及對(duì)策研究.黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào), 2006,07

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，大多數(shù)小型房地產(chǎn)商的主要管理活動(dòng)是圍繞著融資進(jìn)行的。總體來說，有以下幾種融資模式：

1.自有資金+銀行貸款

?傳統(tǒng)融資方式，被普遍采用，但中小型企業(yè)很難得到銀行貸款。

?融資成本最低，應(yīng)優(yōu)先使用。

?2.自有資金+信托計(jì)劃

?新興融資方式，目前限于短期融資，對(duì)長(zhǎng)期的、大規(guī)模的項(xiàng)目作用有限。

?融資成本比銀行貸款高。

?3.自有資金+股權(quán)融資

?傳統(tǒng)融資方式，目前引進(jìn)外企的比例較高。

?融資成本比銀行貸款高。

?4.自有資金+投資基金

?新興融資方式，規(guī)模很小，而且相關(guān)法律不健全。

?融資成本最高。

來自房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng),地址：http:///viewthread.php?tid=6290

融資流程介紹

一、貸款種類：信用貸款、擔(dān)保貸款和票據(jù)貼現(xiàn)

1、信用貸款：系指以借款人的信譽(yù)發(fā)放的貸款。

2、擔(dān)保貸款：系指保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款。

保證貸款，系指按《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定的保證方式以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí)．按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任或者連帶責(zé)任而發(fā)放的貸款。

抵押貸款，系指按《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定的抵押方式以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。－主要指不動(dòng)產(chǎn)（房屋、設(shè)備、土地等）和特別動(dòng)產(chǎn)（車）

質(zhì)押貸款，系指按《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。－動(dòng)產(chǎn)（比如存貨）

3、票據(jù)貼現(xiàn)：系指貸款人以購買借款人未到期商業(yè)票據(jù)的方式發(fā)放的貸款。

另外：按照期限可分為：短期貸款（1年以內(nèi)，含1年）、中期貸款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和長(zhǎng)期貸款（5年以上）

目前企業(yè)尤其是民營企業(yè)融資主要集中在擔(dān)保貸款和票據(jù)貼現(xiàn)，擔(dān)保貸款期限多為1年以下，又多以抵押和質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)最小，也是銀行最最喜歡操作方式。票據(jù)貼現(xiàn)由于存在大量非真實(shí)經(jīng)營活動(dòng)，國家對(duì)此要求非常嚴(yán)格，要求提供的發(fā)票原件。

（抵押，就是債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移法律規(guī)定的可做抵押的財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法就抵押物賣得價(jià)金優(yōu)先受償。

質(zhì)押，就是債務(wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法就該動(dòng)產(chǎn)賣得價(jià)金優(yōu)先受償。

抵押與質(zhì)押的區(qū)別在于：1.抵押的標(biāo)的物通常為不動(dòng)產(chǎn)、特別動(dòng)產(chǎn)（車、船等）；質(zhì)押則多以動(dòng)產(chǎn)為主或者股權(quán)。2.抵押和股權(quán)質(zhì)押要登記才生效，質(zhì)押則只需占有就可以（指動(dòng)產(chǎn)）。

3.抵押只有單純的擔(dān)保效力，而質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人既支配質(zhì)物，又能體現(xiàn)留置效力。4.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)主要通過向法院申請(qǐng)拍賣，而質(zhì)押則多直接變賣。）

二、貸款流程

1、辦理貸款卡：

（1）、貸款卡是中國人民銀行發(fā)給注冊(cè)地借款人的磁卡條，是借款人憑以向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理信貸業(yè)務(wù)的資格證明。貸款卡記錄了貸款卡編碼及密碼，是商業(yè)銀行登錄“銀行信貸登記咨詢系統(tǒng)”查詢客戶資信信息的憑證，取得貸款卡并不意味客戶能馬上獲得銀行貸款，關(guān)鍵看企業(yè)的資信狀況是否滿足貸款銀行的要求。

（2）、辦卡對(duì)象：具有主管工商行政管理局核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)（單位）法人及個(gè)體經(jīng)營者；以個(gè)人名義申請(qǐng)貸款卡不須辦理貸款卡，但個(gè)人為企業(yè)（單位）法人或個(gè)體經(jīng)營者擔(dān)保貸款的情況除外。

（3）、貸款卡辦理處于每年3月至6月15日對(duì)貸款卡年審，當(dāng)年辦理的貸款卡不用年審。企業(yè)申請(qǐng)所需材料:

①《貸款卡申請(qǐng)書》；

②《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（非法人企業(yè)為《營業(yè)執(zhí)照》，事業(yè)單位為《事業(yè)法人登記證》正本復(fù)印件及副本原件（其他借款人為上級(jí)批文復(fù)印件）；

③《中華人民共和國組織機(jī)構(gòu)代碼證》原件及復(fù)印件；

④企業(yè)的《注冊(cè)資產(chǎn)驗(yàn)資報(bào)告》原件和復(fù)印件；領(lǐng)卡前一個(gè)月的資產(chǎn)負(fù)債表和上決算報(bào)表；

⑤法定代表人（或法定代表人授權(quán)的代理人、負(fù)責(zé)人）證及有效證件（身份證）原件及復(fù)印件；

審

核

①提交資料真實(shí)、完整性；②證、照、表相符；

③主要財(cái)務(wù)指標(biāo)平衡關(guān)系表

發(fā)

卡

上機(jī)登錄企業(yè)概況后發(fā)卡；

年

審

所需材料：

①《貸款卡年審報(bào)告書》；

②經(jīng)工商部門年檢后的《營業(yè)執(zhí)照》原件及復(fù)印件；

③《中華人民共和國組織機(jī)構(gòu)代碼證》復(fù)印件；

④上會(huì)計(jì)決算報(bào)表；

⑤需變更企業(yè)要素的請(qǐng)攜帶變更后的相關(guān)資料原件及復(fù)印件；

⑥法定代表人身份證及法人代表證復(fù)印件。

2、貸款申請(qǐng)：

借款人需要貸款，應(yīng)當(dāng)向主辦銀行或者其他銀行的經(jīng)辦機(jī)構(gòu)直接申請(qǐng)。借款人應(yīng)當(dāng)填寫包括借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等主要內(nèi)容的《借款申請(qǐng)書》。同時(shí)須按要求提供借款人相關(guān)資料。

3、對(duì)借款人的信用等級(jí)評(píng)估：

應(yīng)當(dāng)根據(jù)借款人的領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資金結(jié)構(gòu)、履約情況、經(jīng)營效益和發(fā)展前景等因素，評(píng)定借款人的信用等級(jí)。評(píng)級(jí)可由貸款人獨(dú)立進(jìn)行，內(nèi)部掌握，也可由有權(quán)部門批準(zhǔn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。信用等級(jí)的評(píng)定涉及到授信和貸款的額度，所以非常重要。財(cái)務(wù)報(bào)表要求經(jīng)審計(jì)的。每個(gè)銀行對(duì)評(píng)級(jí)的等級(jí)所達(dá)到的額度要求并不一樣。

4、授信：

銀行授信額度即為簡(jiǎn)化銀行信貸審批流程，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)，銀行審核后給予企業(yè)的一定金額及期限內(nèi)，向借款人發(fā)放的可循環(huán)使用的授信。簡(jiǎn)單地說,就是銀行能貸給你最高多少的錢。是和信用評(píng)級(jí)聯(lián)系在一起的。其特點(diǎn)是：

（1）、一次授信，循環(huán)使用，隨用隨還。一次授信后，在約定的時(shí)間和額度內(nèi)隨借隨用隨還；

（2）、憑證貸款，手續(xù)簡(jiǎn)便。借款人依據(jù)授信合同辦理授信業(yè)務(wù)，銀行不再重新進(jìn)行授信調(diào)查、審批；

（3）、如果為綜合授信額度，借款人除了可以獲得貸款外，還可辦理授信合同規(guī)定的開立承兌匯票、國際結(jié)算融資等業(yè)務(wù)。

所須提供資料：借款人和擔(dān)保人的基本資料（營業(yè)執(zhí)照、組織代碼證書、稅務(wù)登記證、法人證明及身份證等）；三年的財(cái)務(wù)報(bào)表（最好經(jīng)審計(jì)的），未滿三年的提供自開業(yè)至今的財(cái)務(wù)報(bào)表；抵押和質(zhì)押相關(guān)材料；借款人和擔(dān)保人企業(yè)經(jīng)營狀況介紹；章程以及根據(jù)企業(yè)章程需要提供的董事會(huì)或股東會(huì)決議；銀行需要的其他材料。

5、部門審批流程

首先由業(yè)務(wù)部門或客戶部門進(jìn)行資料收集，并編寫評(píng)審報(bào)告，通過后報(bào)到貸審部門進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審，最后上貸審會(huì)進(jìn)行最終確定。每個(gè)銀行根據(jù)權(quán)限不同，報(bào)到省行審批或總行備案。貸審會(huì)主要由行長(zhǎng)、副行長(zhǎng)和部門負(fù)責(zé)人參加，并實(shí)行投票表決，具體票數(shù)通過率每家銀行規(guī)定不一樣。貸審會(huì)集中舉行，同時(shí)審理多家借款企業(yè)授信。

6、簽定借款合同或授信合同，簽定保證合同。

三、簽發(fā)銀行承兌匯票和貼現(xiàn)

1、簽發(fā)銀行承兌匯票

定義：銀行承兌匯票是指由承兌申請(qǐng)人簽發(fā)的，并由承兌申請(qǐng)人向開戶銀行申請(qǐng)，經(jīng)銀行審查同意承兌，持票人在匯票到期日或到期日前幾天向委托付款人提示付款的票據(jù)。付款期限最長(zhǎng)可達(dá)6個(gè)月；提示付款期自匯票到期日起10日。

功能：

用于真實(shí)商品交易后的債權(quán)債務(wù)結(jié)算；票據(jù)持有人在匯票到期日前若急需資金可以向開戶銀行或票據(jù)中心申請(qǐng)貼現(xiàn)；銀行承兌匯票在到期日前可以背書轉(zhuǎn)讓。

如何辦理：

（1）、提交書面申請(qǐng)，包括提交《開具銀行承兌匯票申請(qǐng)表》、《開具銀行承兌匯票申請(qǐng)書》、經(jīng)濟(jì)合同及企業(yè)近期的財(cái)務(wù)報(bào)表；

（2）、銀行與申請(qǐng)人及擔(dān)保人簽訂擔(dān)保合同；

（3）、申請(qǐng)人向銀行繳存保證金（20%以上）；

（4）、銀行向申請(qǐng)人簽發(fā)銀行承兌匯票，并由申請(qǐng)人簽章。

常見問題解答：

（1）．開立銀行承兌匯票需要繳存多少比例的保證金？

申請(qǐng)人需要繳存不低于銀行承兌匯票金額20％的保證金。

（2）．對(duì)銀行承兌匯票單筆金額有何限制？

銀行承兌匯票單筆最高金額不能超過1000萬元。

（3）．開立銀行承兌匯票時(shí)，不同的擔(dān)保方式需要簽訂哪些相關(guān)擔(dān)保合同？

開立銀行承兌匯票時(shí)，申請(qǐng)人要與銀行及擔(dān)保人簽訂《銀行承兌匯票契約》，若承兌采取保證方式的，還要簽訂《銀行承兌匯票保證擔(dān)保合同》，若承兌采取抵（質(zhì)）押擔(dān)保方式的，則要簽訂《銀行承兌匯票抵（質(zhì)）押擔(dān)保合同》。

2、貼現(xiàn)

定義：

銀行承兌匯票貼現(xiàn)是指銀行承兌匯票的持票人在票據(jù)到期日前，貼付一定利息將票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給金融機(jī)構(gòu)而取得資金的票據(jù)行為,是金融機(jī)構(gòu)向持票人融通資金的一種方式。產(chǎn)品特點(diǎn)：

能滿足客戶持有的商業(yè)匯票快速變現(xiàn)的需求；手續(xù)方便，融資成本低。

如何辦理：

1．提交書面申請(qǐng)書，即《匯票貼現(xiàn)申請(qǐng)書》

2．提供以下資料：

（1）經(jīng)年檢的營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書、組織機(jī)構(gòu)代碼證、貸款卡原件

（2）尚未到期且要式完整的銀行承兌匯票

（3）交易雙方簽訂的真實(shí)、合法的商品或勞務(wù)交易合同原件，或其他能夠證實(shí)商品或勞務(wù)交易關(guān)系真實(shí)性的書面證明

（4）與出票人（或直接前手）之間的增值稅發(fā)票原件或復(fù)印件

（5）貼現(xiàn)行要求提交的其他資料

常見問題解答：

1．對(duì)貼現(xiàn)的票據(jù)有何要求？

要求貼現(xiàn)的銀行承兌匯票的交易合同必須是合法且要素齊全，即貼現(xiàn)的銀行承兌匯票必須符合《票據(jù)法》，符合制度規(guī)定的銀行承兌匯票的出票、背書、承兌的條款要求。

2．對(duì)貼現(xiàn)的期限有何規(guī)定？

貼現(xiàn)的期限從貼現(xiàn)之日起至匯票到期日止，最長(zhǎng)不超過6個(gè)月。

四、銀行貸款關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)

企業(yè)還要把握好以下12個(gè)指標(biāo)：

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)：

1、凈資產(chǎn)與年未貸款余額比率。必須大于100%（房地產(chǎn)企業(yè)可大于80%）。

2、資產(chǎn)負(fù)債率。必須小于70%，最好低于55%。

償債能力：

3、流動(dòng)比率。一般情況下，該指標(biāo)越大，表明企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，通常該指標(biāo)在150%~200%較好。

4、速動(dòng)比率。一般情況下，該指標(biāo)越大，表明企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，通常該指標(biāo)在100%左右較好，對(duì)中小企業(yè)適當(dāng)放寬，也應(yīng)大于80%。

5、擔(dān)保比例。企業(yè)應(yīng)該把有損失的風(fēng)險(xiǎn)下降到最低點(diǎn)。一般講，比例小于0.5為好。現(xiàn)金流量：

6、企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流應(yīng)為正值，其銷售收入現(xiàn)金回籠應(yīng)在85~95%以上。

7、企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)中支付采購商品，勞務(wù)的現(xiàn)金支付率應(yīng)在85~95%以上。經(jīng)營能力：

8、主營業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率。一般講，如果主營業(yè)務(wù)收入每年增長(zhǎng)率不小于8%，說明該企業(yè)的主業(yè)正處于成長(zhǎng)期。如果該比率低于-5%，說明該產(chǎn)品將進(jìn)入生命末期了。

9、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度。一般企業(yè)應(yīng)大于六次。一般講企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度越高，企業(yè)應(yīng)收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。

10、存貸周轉(zhuǎn)速度，一般中小企業(yè)應(yīng)大于五次。存貨周轉(zhuǎn)速度越快，存貨占用水平越低，流動(dòng)性越強(qiáng)。

經(jīng)營效益：

11、營業(yè)利潤(rùn)率，該指標(biāo)表示全年?duì)I業(yè)收入的盈利水平，反映企業(yè)的綜合獲利能力。一般來講，該指標(biāo)應(yīng)大于8%，當(dāng)然指標(biāo)值越大，表明企業(yè)綜合獲利能力越強(qiáng)。

12、凈資產(chǎn)收益率，目前對(duì)中小企業(yè)來講應(yīng)大于 5%。一般情況下，該指標(biāo)值越高說明投資帶來的回報(bào)越高，股東們收益水平也就越高。

附董事會(huì)決議樣本

來自房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng),地址：http:///viewthread.php?tid=8165

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃書

貸款計(jì)劃書

一、公司介紹

1、說明

年月日“公司” 已在工商局注冊(cè)為“公司”。以下內(nèi)容公司名稱公司。

2、公司簡(jiǎn)介公司成立于年，公司經(jīng)營地址，注冊(cè)資本金為萬元，主營項(xiàng)目：。

二、貸款計(jì)劃

1、貸款用途：本公司欲將地塊作為房地產(chǎn)開發(fā)，向已經(jīng)向當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門申請(qǐng)通過并審批取得（五證）：。

2、實(shí)物抵押：本公司（或本人）欲將XXXX宗地塊，及等實(shí)物作為抵押進(jìn)行貸款，以上實(shí)物市場(chǎng)預(yù)估價(jià)值人民幣元，預(yù)申請(qǐng)貸款人民幣元。

三、貸款投資項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目的基本情況（介紹）

2、項(xiàng)目來歷

本項(xiàng)目是在年月日以的方式獲得土地的開發(fā)使用權(quán)。土地現(xiàn)狀已平整，沒有遺留問題。

3、證件狀況文件

目前本項(xiàng)目已有證書為：土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證，具體見附件。

4、資金投入

項(xiàng)目總投資人民幣款萬元。本項(xiàng)目計(jì)劃在年月日開始銷售，預(yù)計(jì)第一期銷售住

宅均價(jià)在元/㎡，投入銷售在平方米，一期在個(gè)月銷售回款在萬元左右；整個(gè)項(xiàng)目的銷售在個(gè)月之內(nèi)，預(yù)計(jì)總銷售收入在億元左右。

5、建造的過程和保證

本項(xiàng)目由建設(shè)有限公司總承包，按市優(yōu)標(biāo)化工程進(jìn)行施工，主要做到確保工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全文明三個(gè)方面。

四、財(cái)務(wù)計(jì)劃

1、銷售收入估算：根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目附近目前房地產(chǎn)銷售價(jià)格的調(diào)查，我們對(duì)項(xiàng)目的銷售進(jìn)行估算。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及目前預(yù)售情況，住宅按元/平方米進(jìn)行測(cè)算；商業(yè)用房按元/平方米，地下停車位按元/個(gè)。

計(jì)算后項(xiàng)目的總銷售收入約為人民幣億元，其售價(jià)情況如下表：

銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

輔助報(bào)表

1單位：萬元

2、成本費(fèi)用

項(xiàng)目成本費(fèi)用主要包括經(jīng)營成本、運(yùn)營費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營稅金及附加等構(gòu)成：

⑴、經(jīng)營成本：經(jīng)營成本為開發(fā)建設(shè)投資按銷售比例（竣工進(jìn)度比例）進(jìn)行

結(jié)轉(zhuǎn)，總成本為萬元，各期分別為萬元、萬元、萬元；

經(jīng)營成本估算表

⑵、運(yùn)營費(fèi)用：運(yùn)營費(fèi)用為建設(shè)及運(yùn)營過程中的管理費(fèi)用等開支，按銷售收入的10%計(jì)提，各期分別為：

⑶、修理費(fèi)用：修理費(fèi)用為日常工器具的修理開支，按每期10萬元估算； ⑷、經(jīng)營稅金及附加：經(jīng)營稅金及附加按各期銷售收入計(jì)提5%的營業(yè)稅，按營業(yè)稅的5%及3%的比例計(jì)提城建稅及教育費(fèi)附加，各期分別為萬元、萬元、萬元；

⑸、土地增值稅：土地增值稅（住宅）1%--預(yù)征率，（店面）

5%--預(yù)征率。各期分別為萬元、萬元、萬元。

3、利潤(rùn)估算

根據(jù)測(cè)算的銷售收入和成本費(fèi)用，項(xiàng)目稅前總利潤(rùn)為人民幣4528.41萬元，稅后總利潤(rùn)為人民幣萬元，詳見下表：

損益表

單位：萬元

損益表

本項(xiàng)目投資收益率為%、投資利稅率為%，經(jīng)濟(jì)效益較好；項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率%，超過社會(huì)平均利潤(rùn)率%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)；項(xiàng)目年交所得稅萬元，經(jīng)營稅金及附加萬元，土地增值稅萬元。由于均為地方稅。因此項(xiàng)目可為地方創(chuàng)造萬元的財(cái)政收入。

通過以上經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果的相關(guān)指標(biāo)分析，本項(xiàng)目從社會(huì)資源優(yōu)化配置的角度來看是合理、可行的。

五、還款計(jì)劃

1、用款期限：

2、還款計(jì)劃：

有限公司年月日

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃

藍(lán)草咨詢：http://免費(fèi)咨詢電話：

400-820-592

3房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃

全面講解房地產(chǎn)企業(yè)融資的各種實(shí)踐方法和渠道，包括36種主要融資渠道，200種主要融資方法。

一、企業(yè)內(nèi)部融資

第一種渠道 內(nèi)部管理融資

1、留存利潤(rùn)融資

2、盤活存量融資 ……

案例:萬樂電器1億

案例:產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán) 融資節(jié)稅800萬

第三種渠道 商品購銷融資

預(yù)收貨款融資……

案例:順馳快速制勝之道

第四種渠道 商業(yè)票據(jù)融資

商業(yè)承兌匯票

第五種渠道 經(jīng)營融資

會(huì)員卡融資

促銷融資

二、民間融資

第六種渠道 直接融資

個(gè)人借貸融資

企業(yè)拆借融資 ……

案例:粵東自來水廠項(xiàng)目

三、典當(dāng)

第八種渠道 典當(dāng)融資

（二）動(dòng)產(chǎn)典當(dāng)

金銀首飾典當(dāng)融資

機(jī)動(dòng)車輛典當(dāng)融資 ……

（三）財(cái)產(chǎn)權(quán)典當(dāng)融資

資料：典當(dāng)行情

四、國內(nèi)銀行

第九種渠道 信用貸款

信用貸款

第十種渠道 保證貸款

資料：銀行手續(xù)及評(píng)估指標(biāo)解密

第十一種渠道 不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款

房地產(chǎn)抵押貸款

土地使用權(quán)抵押貸款

第十二種渠道 動(dòng)產(chǎn)抵質(zhì)押貸款

設(shè)備抵押融資

動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資 ……

第十三種渠道 權(quán)利質(zhì)押貸款

案例:物流銀行七步法

第十四種渠道 票據(jù)貼現(xiàn)貸款

商業(yè)票據(jù)貼現(xiàn)貸款

買方或協(xié)議付息票據(jù)貼現(xiàn)貸款 ……

案例:思路決定出路

案例:猛龍過江震京津

案例:產(chǎn)權(quán)式公寓模式

五、國外銀行

第十六種渠道 國外銀行融資

外資在華銀行貸款

國際商業(yè)銀行貸款 ……

六、國際貿(mào)易

第十七種渠道 國際貿(mào)易融資

（一）出口商短期融資

進(jìn)口商預(yù)付款

無抵押品貸款 ……

（二）進(jìn)口商短期融資

公司信貸 銀行直接融資 ……

（四）離岸銀行

境外資產(chǎn)為境內(nèi)融資擔(dān)保

境內(nèi)資產(chǎn)為境外融資擔(dān)保

第十八種渠道 補(bǔ)償貿(mào)易融資

直接補(bǔ)償

間接補(bǔ)償 ……

案例:空手套白狼

七、租賃融資

第二十種渠道 融資租賃

簡(jiǎn)單融資租賃……

案例:廣華出租車項(xiàng)目

BOT(BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT)ABS ……

案例:歐洲迪斯尼樂園項(xiàng)目

八、投資銀行

第二十二種渠道 投資銀行融資

投資銀行 ……

案例:蒙牛騰飛

九、風(fēng)險(xiǎn)投資

第二十三種渠道 風(fēng)險(xiǎn)投資

風(fēng)險(xiǎn)投資公司

科技風(fēng)險(xiǎn)投資基金

資料:風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)

第二十四種渠道 投資基金

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金……

證券投資基金

第二十五種 資產(chǎn)證券化融資

（房地產(chǎn)）資產(chǎn)證券化

抵押貸款證券化 ……

案例:奧運(yùn)3000億融資

第二十六種渠道 資金信托

貸款信托

股權(quán)投資信托 ……

案例:……

可轉(zhuǎn)換債券 ……

第二十九種渠道 國外債券

外國債券

歐洲債券 ……

十、非上市股權(quán)融資

第三十種渠道 股權(quán)融資

（一）股權(quán)經(jīng)營合作融資

合作經(jīng)營融資

表外合資經(jīng)營 ……

（二）內(nèi)部股權(quán)融資

股東增資擴(kuò)股融資

股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資

案例:……

十一、國內(nèi)股票市場(chǎng)

第三十一種渠道 國內(nèi)股票市場(chǎng)

國內(nèi)主板市場(chǎng)

國內(nèi)中小企業(yè)板 ……

國內(nèi)三板市場(chǎng) ……

第三十二種渠道 香港股票市場(chǎng)

香港主板市場(chǎng)

香港創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng) ……

十二、國外股票市場(chǎng)

第三十三種渠道 美國股票市場(chǎng)

AMEX

NASDAQ ……

第三十四種渠道 其他國家股票市場(chǎng)

新加坡股票市場(chǎng)

德國新市場(chǎng) ……

十三、政府渠道

案例:出口信用保險(xiǎn)

第三十六種渠道 創(chuàng)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)基（資）金

技術(shù)創(chuàng)新基金

國際市場(chǎng)開拓資金

案例:粵府11大資金助民企

案例:為理想 蛇吞象

——如何收購發(fā)展銀行

注: 更多創(chuàng)新渠道方法內(nèi)容見課堂講義.策劃決定思路，有思路就必有出路！