第一篇：房地產案例4

山 東 省 青 島 市 中 級 人 民 法 院

民 事 判 決 書

(2009)青民一終字第1883號

上訴人(原審被告)膠南市大地房地產有限公司，住所地膠南市東風路25號。

法定代表人王軍，董事長。

委托代理人逄為民，男，1972年11月24日生，漢族，住膠南市東風路25號。

委托代理人黃海波，山東仁通律師事務所律師。

上訴人(原審被告)青島大世界國貿集團公司，住所地膠南市人民路230號。

法定代表人董同軍，經理。

委托代理人張考森，男，1957年7月5日出生，漢族，住膠南市濱河小區。

委托代理人黃海波，山東仁通律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)周勝虎，男，1974年12月17日生，漢族，住膠南市東風路39號大世界公寓1號樓1單元3樓東戶。

上訴人膠南市大地房地產有限公司、青島大世界國貿集團公司因商品房銷售合同糾紛一案，不服膠南市人民法院(2009)膠南民初字第2303號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人膠南市大地房地產有限公司的委托代理人逄為民、黃海波，上訴人青島大世界國貿集團公司的委托代理人張考森、黃海波，被上訴人周勝虎到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原審查明，2006年1月5日，原告周勝虎與被告膠南市大地房地產有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定被告膠南市大地房地產有限公司將其開發的膠南市大世界公寓1號樓一單元三樓東戶的房屋一處出賣給原告周勝虎。合同約定出賣人應當于2006年5月31日將驗收合格的商品房交付給買受人。同時合同第十五條約定：出賣人應當在商品房交付使用后360日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下例第2項處理：

1、……，2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.01向買受人支付違約金。

3、……。合同簽訂后，原告周勝虎按照雙方約定交納了購房款286216元，被告青島大世界商貿集團公司給原告出具了收款收據。被告亦按照合同約定于2006年5月31日將涉案房屋交付原告使用。但由于被告至今未將辦理房產證所需要的相關手續提供給產權登記機關備案，導致原告至今尚未取得涉案房屋的產權證。另查明，兩被告在庭審中稱，對涉案大世界公寓，兩被告之間系合作開發關系。

原審認為，原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、法規的強制性規定，合法有效，原審予以確認。合同簽訂后，原告依約向被告交納了房款，被告亦將房屋交付給原告，但被告沒有按照雙方約定將辦理房產證相關的手續報送房產登記管理部門，以協助原告辦理房產證，導致原告至今未能取得涉案房屋的產權證書，故被告的行為已經構成違約，對原告要求辦理房產證的請求，原審應予支持。對違約金的數額，根據雙方約定，逾期取得房產證的違約責任按已付房價款的0.01計算，對此原審認為，雖然雙方對違約責任進行了約定，但該約定對被告違約的程度及期限約束不明確，亦不能起到彌補原告經濟損失的作用，故從交易習慣及公平原則看，該條約定應作對原告有利的解釋，即被告應按照已付房價款的每日0.01向原告承擔逾期辦理房產證的違約責任。對被告實際逾期天數，根據雙方約定，被告應在房屋交付使用后360日內協助辦理產權證，涉案房屋于2006年5月31日交付使用，因此，被告應于2007年5月27日前協助原告辦理房產證，至判決之日，被告實際逾期天數為745天。故違

約金數額為286216元×0.01×745天21323.09元。對原告要求的超出該部分的違約金，不符合法律規定，原審不予支持。對于兩被告之間的責任，因其系合作開發關系，對因該開發原因產生的責任應相互承擔連帶責任。綜上，據此判決：

一、被告膠南市大地房地產有限公司、青島大世界國貿集團公司于本判決生效之日起一個月內協助原告周勝虎辦理位于膠南市東風路39號大世界公寓1號樓一單元3樓東戶房屋的房產證(所辦手續以房產管理部門規定的內容為準)。

二、兩被告于本判決生效之日起10日內支付原告違約金21323.09元。

三、兩被告之間相互承擔連帶責任。如果兩被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

四、駁回原告的其他訴訟請求。本案案件受理費675元，減半收取337.5元。由原告負擔172.5元，由兩被告負擔165元。由兩被告于本判決生效之日起10日內付給原告165元。

宣判后，原審被告膠南市大地房地產有限公司、青島大世界國貿集團公司不服一審判決，向本院提起上訴，其主要上訴理由是：

1、一審判決上訴人支付違約金21323.09元，無事實及法律依據，按已付房款的0.01％支付違約金是雙方在合同中明確約定的；

2、上訴人已按合同約定如期交房，未按時辦理房產證并未給被上訴人造成經濟損失。綜上，請求二審查明事實，依法改判。

被上訴人周勝虎辯稱，一審認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。

經審理查明，原審查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，上訴人與被上訴人簽訂的商品房買賣合同，合法有效，雙方均應嚴格履行。上訴人未按約履行協助辦理房產證的義務，構成違約，應承擔相應的違約責任。關于違約金的數額，雙方當事人在合同中對違約責任的約定并不明確，若按字面理解，則上訴人在違約時僅需按已付房價款的0.01％向被上訴人支付數十元作為賠償，無需考慮上訴人的逾期天數，本院認為，違約責任制度的設立是保障債權實現及債務履行的重要措施，本案商品房買賣合同中約定的違約條款并不能起到督促債務人履行債務的目的，且不符交易習慣及公平原則，故原審對該條款的適用作有利于被上訴人的解釋并據此判令上訴人根據違約天數向被上訴人支付違約金21323.09元并無不當，應予維持。綜上，上訴人的上訴理由不成立，原審判決應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費675元，由二上訴人共同負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長 呂良臣

代理審判員 蘇 勇

代理審判員 侯 娜

二00九年九月二十八日

書 記 員 胡浩東

書 記 員 趙媛媛

第二篇：房地產合同案例

案情：A系北京人，由于長期在珠海工作，對北京快速上漲的房價不了解，由于欲在美國投資房地產，遂與B簽訂房屋買賣合同，以200萬價格將自己的一套面積100平方米的軍產權房屋（已超過5年）賣給B，并約定按揭貸款。在按揭貸款合同中雙方約定房價230萬，由B先向A首付30萬，其余200萬按揭，但私下里B實際向A只支付了10萬元，A表示同意。后A發現此房屋市場價格值350萬，欲解除合同，但B不同意并要求A繼續履行合同。

A欲解除合同的理由是：一是此房屋為軍產權房屋，其出售受到軍隊的限制，此售房合同應是無效的。二是按揭貸款合同是雙方合謀對銀行進行欺詐，所以房屋買賣合同應是無效合同。三是房屋的合同售價是200萬，但實際市場價值350萬，顯失公平。顯失公平的合同應該是無效合同。

問題1：A認為此房屋買賣合同應該是無效合同，要求法院判決解除合同，法院會否支持，為什么？

問題2： A想用支付違約金而拒絕履行合同，法院會否支持？

問題3：房屋所有權應歸誰所有？為什么？

第三篇：房地產經典促銷案例

房地產經典促銷案例

房地產業競爭越來越激烈的今天，房產促銷的形式也五花八門，大有百花齊放的勢頭。在房地產營銷過程中，房地產促銷方法的正確運用關系到房產項目的成敗關鍵。不過，房產促銷的花樣再多，也有它的基本形式。那么，房產促銷有幾種基本方法？它們的具體內容是什么？

在多年的工作中，總結了房地產促銷的十七種基本形式，便于策劃人在實際工作中靈活地借鑒和運用：

一、“無風險投資” 促銷法；

二、購房俱樂部法；

三、“購房安全卡”促銷法；

四、“精裝修房”促銷法；

五、周末購房直通車促銷法；

六、優惠價格促銷法；

七、名人效應完美形象促銷法；

八、環保賣點促銷法；

九、保健賣點促銷法；

十、展銷會促銷法；

十一、贈獎促銷法；

十二、抽獎促銷法；

十三、先租后賣法；

十四、聯合推廣樓盤法；

十五、公益贊助促銷法；

十六、節慶、典禮促銷法；

十七、新聞、公關促銷法。這些促銷基本形式可以為房產策劃人制訂正確的促銷戰略時提供基本指導和啟發方向。但同時需要予以重視的是，如果對銷售促進沒有適當的控制與監測，它在帶來整體銷售業績提高的同時，也會產生一些負面影響，比如降低樓盤的品牌形象，增加買房者對樓盤價格的敏感性，導致房產商注重短期的經濟效益等。所以，作為一個合格的房產策劃人就必須在制訂促銷戰略的同時考慮到因地制宜因時制宜的對銷售促進進行適當的控制與監測。如今隨著購房者的理性決策意識不斷加強和推廣競爭激烈程度的持續加劇，在很大程度上讓樓盤的推廣銷售難度增加，一個樓盤銷售周期長達2-3年在許多房產商的眼中已經習以為常。但是，對于一個新開樓盤而言，由于銷售周期的過長，在后續的2-3年時間中，其所面對的營銷風險就不斷加大。因此，房地產策劃人必須拿出詳實可行的銷售進程控制計劃，其中影響銷售進程的重要因素之一就是銷售促進。銷售促進（Sales Promotion簡稱SP），是企業行銷活動的一種促銷藝術與科學。是西方營銷手段中運用最為廣泛的、用以爭奪市場和提升銷售量的利劍。狹義而言，是指支援銷售的各種活動。廣義而言，凡是以創造消費者需要或欲望為目的，企業所從事的所有活動，均屬促銷的范疇。銷售促進作為促銷組合的四大工具之一，在營銷管理中相當重要。在以前樓市處于賣方市場，許多房產商都忽略了銷售促進，那時房產商最注重的莫過于公共關系；隨著市場從賣方市場轉向買方市場，房產商在市場競爭的要求下，開始注重并研究有關市場推廣策略。在樓市，當我們遇到市場銷售不暢或競爭加劇的時候，就應該適當地引入并運用已經在營銷市場中久經考驗的推廣工具——銷售促進。在房地產業競爭相當激烈的今天，房產促銷的多元化使其呈現出多種多樣的形式。但是“萬變不離其宗”，方法再多，也離不開其最基本的形式。我在多年房地產策劃工作中，以個人經驗總結了房產促銷的一些基本形式：

一、“無風險投資”促銷法 “無風險投資”促銷法以降低風險為目的的促銷法，目前已受到人們的普遍歡迎，它常常表現為如下四種形式：

1、自由退房法 購房者只要一次性付清房款，那么，在房子交付使用時，購房者如果要求退房，可以不說明任何理由退房，“立馬”一次性退還房款，而且給予20%的風險補償金！這樣做，對于開發商來說，可以很早就收回投資，有利于資金周轉。盡管在房子造好后，對于那些退房者要付給比銀行利息高的補償金，但是總的來說，還是劃算的。因為許多高檔商品房一直到建成，還賣不出一半，大量空置的商品房，會使開發商的資金陷于泥潭。

2、試住促銷法 該法讓欲購房者可以先試住一小段時間后再買房。這種方法把握消費者心態的是：因為只有想買房的人，才會去“試住”。如果一旦住進去了，買房的可能性會變得很大。

3、換房促銷法 該法的特征是客戶入住后仍可以自由換房。買了這家房地產公司的商品房，住進去以后，覺得不如意，可以隨便換住別的商品房——先決條件是這些商品房必須是這家公司建造，而且還空著。換住時，原來買房的錢，可以折算，多退少補。對于房地產公司來說，換來換去，都是他們公司的商品房，沒有換出“如來佛”的手掌，所以于他們無損。但此法容易造成銷售失控，不便于對成交客戶的管理，建議少用。

4、以新換舊促銷法 該法的特征是以舊房換新房。由于將舊房出賣之后的資金可以作為購新房的“資本”，一下子使付出的房款大為減少，購房者只需負擔其中的差價，這樣，使得普通百姓在經濟上能夠承受。除此之外，房地產營銷還可以采取下面兩種方法，一是“以地段換面積”，就是說，想換大一點的房子，就好地段的小房子，換差一點地段的大房子；二是“以面積換地段”，就是說，想換好一點的地段，就以差一點地段的大房子，換好一點地段的小房子。

二、購房俱樂部法 長期以來，許多購房者由于對房地產業比較陌生，對樓市行情不了解以及缺乏必要的購房知識，對怎樣才能買到稱心如意的房子感到困惑。成立購房俱樂部，目的就是為消費者營造一個良好的購房環境，以確保消費者的合法權益。復地集團的“復地會”、萬科集團的“萬科會”均屬于購房俱樂部這一類。這種購房俱樂部的目的是為人們提供購買的選擇，事實上組織購房俱樂部的房產商常常近水樓臺先獲得大量購房訂單。據我了解，目前房產市場上的購房俱樂部大多是由發展商牽頭組織，其規模屬于中小型的較多。而由房地產交易中心牽頭組織，由消協、房地產主營部門、開發商、消費者以及房地產專家等多方面參與介入、規模龐大的購房組織，在全國尚不多見。

三、“購房安全卡”促銷法 商品房是一種特殊商品，其價值較高，購房對一個普通消費者來說，是一筆巨額開支，所以購房者的購房行為慎之又慎。但由于房屋的購買不同于其他商品房的買賣，購房的過程涉及到國家各種法律、法規、政策以及有關房地產、建筑、金融等方面的知識，專業性和政策性較強，再加上我國存在著有關法律、法規不夠健全，房地產商的開發方式各不相同，物業產權形式多種多樣，交易合同及手續不規范等情況，消費者的購房行為承擔著較大的風險，購房者稍有不慎，就有可能陷入不法房產商設置的“陷阱”，產生大量糾紛和爭議，給消費者帶來極大的經濟損失和時間的浪費。目前有關購房投訴已成為消費投訴的熱點，法院受理的購房糾紛案件急劇上升。為了保護消費者權益，使消費者的購房風險降到最低點，個別房地產商推出了“購房安全卡”這一服務項目，以幫助購房者安全購房?！百彿堪踩ā边@一服務項目，由全面了解有關房地產各項政策、法規、熟悉房地產開發交易市場的各方面情況的房地產評估事務所的專家來主持，可以幫助購房者對選中的物業情況進行綜合的鑒定評判，在購房者發生交易之前就杜絕各種可能對購房者合法權益的損害，這種方法應該說是保護購房者合法權益的有效途徑之一。但此種“購房安全卡”也常常是由相關的房地產商贊助的，他們與律師事務所一起合作，在提供消費者一定保障的同時，也促進了該項目房產的銷售。

四、“精裝修房”促銷法 “精裝修房”，顧名思義，就是經過裝修、裝飾，甚至配有基礎家電、家具的住宅商品房?？旃澴嗟默F代社會，使人們無暇顧及到裝修過程的每一個環節，即使這樣，一場裝修下來，累瘦幾圈也是常有的事。這種“精裝修”的商品房，交房時即可入住，省去了客戶因購買“毛坯房”后還要花大量人力、物力進行裝修的麻煩而受到歡迎。在房地產開發市場逐步由賣方市場向買方市場轉變過程中，實施“精裝修房”建設，其意義在于：能夠加快實現商品住宅的價值和使用價值。“毛坯房”交房后還要經過一段時間的裝修、裝飾，并購置家具家電，這就需要購房者投入大量時間和精力。通過實施“精裝修房”建設，減少了消費者購房后投入的大量精力，交房時即可直接投入使用。避免了購房者陷入裝修的陷阱。并非每個購房者都懂得專業裝修知識，也就是說，在裝修過程中，購房者難免會因為缺乏專修知識和經驗而掉入裝修公司的陷阱，造成不必要的損失?！熬b修房”一般有發展商與裝修公司的質量承諾書，保障了購房者的房屋質量。當然，“精裝修房”存在著一定的缺陷。同樣的居住空間，由于使用者的社會地位、工作性質、文化程度以及個人氣質等因素的不同，對室內設計的要求和表現出來的個性也不盡相同。購房者常按照自己的喜好和習慣，選擇適合于自己風格、體現個人審美觀念的個性化居室裝飾。無法滿足購房客戶對裝飾、裝修的個性追求，就是“精裝修房”所存在的缺陷。不過，現在許多房產商提供的“菜單式裝修”這一方法彌補了這個缺陷。因此，“精裝修房”在市場上已經越來越受歡迎了。例如，由我主持策劃的「徐匯37度2」（百第宜山大樓）就是以地段優勢、小戶型優勢和精裝修房優勢為主要賣點，它推出市場后，其“精裝修房”的賣點受到購房者的普遍看好。

五、周末購房直通車促銷法 為方便市民購房，一些房地產銷售營銷公司與房地產管理機構和新聞媒體聯合起來推出了一種“周末購房直通車”項目，目的是為了促進房地產銷售。隨著市民購房意識的日益成熟，看圖后馬上下手購房的人已越來越少，他們越來越重視對樓盤的現場考察，他們不再只聽信廣告，更相信親眼所見。常常為了解售樓情況到處奔波以致勞累不堪。“周末購房直通車”的推出極大的方便了市民，免除了購房者四處奔波的勞累。又為項目挖掘了潛在購房戶，開拓了市場。這項活動是讓想要購房的市民利用雙休或節假日，免費乘坐購房直通車，到各處出售樓盤的現場去考察和挑選所需的房屋。購房直通車分成幾條路線，從不同的地方登車出發，沿不同的線路到不同的目的地。參與活動的消費者可享受一系列的優惠條件和服務。為了使活動能收到更理想的效果，新聞媒體著力宣傳，大造聲勢，擴大影響；加盟的開發商不但推出了自己的精品樓盤，還邀請了一批政府部門的管理人員、房地產顧問進行義務咨詢、釋難答疑和購房指導。在上海，由《解放日報》和各加盟開發商聯合推出的周末看房直通車十分受歡迎，此舉既方便了想要購房的市民，也使加盟的開發商積累了潛在客源，也擴大了報社的社會影響，達到了三贏的結果。

六、優惠價格促銷法 隨著房產銷售市場的變化，供求形式發生了巨大轉變，在這種情況下，為了進一步擴大營銷業績，迫使開發商不得不利用價格和品質的變動調整，使自己在市場中立于不敗之地。天第置業有限公司開發的「星期五公社」就是以優惠價格促銷法的優勢在競爭市場上取得了勝利。必須注意的是優惠促銷法是促銷之最有效手段之一。

七、名人效應完美形象促銷法 該法主要是指房地商應用一些名人效應來迅速培植項目的知名度和美譽度，塑造一些“形象完美”的房地產項目，借名人效應代言項目來打開市場通路，以達到促銷的目的。上海浦東「世茂濱江花園」就是借著名影星梁朝偉作為其形象代言人來進行樓盤促銷，以梁朝偉的身價和氣質襯托出樓盤的高檔。名人效應完美形象促銷法多半在大型的或者是高檔的項目上多見。

八、環保賣點促銷法 隨著天氣預報中每日空氣質量指數的公布，購房者也越來越關心所購住房上空空氣的質量。這是購房者成熟的一種表現，也對開發商提出了更高的要求。于是，房地產市場新推出的項目力求在社區環境及配套設施上挖“賣點”。傳統的建筑有一個重要標志，就是完全依賴采暖制冷設備維持室內舒適溫度。這樣的建筑不僅嚴重污染環境，導致城市“熱島效應”，而且危害人體健康。這些年空調病日益盛行便是例證。北京「鋒尚國際公寓」的概念就是“高舒適度低能耗”，將其進行通俗化的創意表現，廣告口號就是“告別空調暖氣時代”?！镐h尚國際公寓」主要依靠先進的、不受外界惡劣氣候影響的建筑“外圍護系統”，輔以“混凝土低溫輻射系統”調控室溫，并配合24小時的“健康新風系統”使得整幢建筑物的各個角落保持一年四季如春，同時建筑總能耗僅相當于北京節能標準建筑的五分之一。這個賣點使得「鋒尚國際公寓」一上市就受到消費者的關注。還有些房地產商推出了“綠色住宅”的概念，大力提倡純凈水入戶、保暖供冷系統的新工藝、垃圾分類處理等環保賣點，但是，這些方式對購房者來說，只能是錦上添花，如果空氣、陽光、水這些根本的問題沒有解決好，而只是一味在營造賣點上做文章，最終會與購房者的要求越來越遠。概念是產品所作的可以解決消費者未滿足需求的一種承諾，是產品定位的一種差異化表現。概念的開發過程就是對市場和消費的再認識過程，發掘消費者尚未被滿足的需要，并與競爭品牌區別開來。

九、保健賣點促銷法 對一個現代人來說，他可以不知道某某歌星或影星，但他不可以不知道綠色、環保所代表的意義。換句話說，對自身生存環境的關注、對健康生活觀念的崇尚，已經成為新派現代人的一個重要“標識”。因此，當房地產界一些住宅項目嘗試把綠色、健康、環保的概念引入居住領域時，很快便得到消費群體中一些年輕人的熱烈響應。

十、展銷會促銷法 通過房產展銷會促進房產項目的銷售是銷售商的一貫作法。房產展銷會免去了消費者來回奔波的勞累，集中了大量的房產項目，擴大了消費者購房的選擇余地。因此，它還是很受購房者歡迎的。一般情況下，為了向社會及時報道展會的情況，展會主辦單位會定時了解各參展商當日的銷售情況，加以統計后向媒體發布，由于這種統計一般都采取參展商“自報家門”的形式，當事者出于自身形象的考慮，其成交量、銷售面積、成交金額中不時帶著某種“水分”。另外，也有的發展商會在現場簽約以營造一種熱銷氣氛?，F在，每逢節假日或雙休日期間，有關單位都會舉辦房展會，而且頗受消費者和發展商的歡迎。值得指出的是，參加房展需要有賣點，好的項目創意、切實的區位、環境、價位、戶型的優勢可以通過房展會引起房產消費者的關注，從而取得成功。

十一、贈獎促銷法 贈獎活動是以贈品或獎金作為促銷誘因所進行的活動，這種活動一般以消費者為對象，以贈品作魅力，來刺激消費者采取購買行為。有的房產商會采用贈送購房者基本家具和家電的促銷方法。對消費者而言，如果購買房產的同時還有家具或者家電贈送，那么無疑讓他省掉了親自去購買的麻煩，當然是樂意接受的。對房產商而言，能夠以此吸引更多購房者并刺激他們進行購買活動，使資金早日回籠，何樂而不為呢？ 北京房產界就出現了買房送廚衛裝修或買房送汽車等促銷法，此促銷法的實施也確實對樓盤的銷售起到了一定的推動作用。房地產界的贈獎范圍從贈送廚衛精裝修、家用電器到家具，現在又上升了到汽車，相比價格明降，這種溫和的暗降方式既達到了促銷的目的、使樓盤銷售進退自如，又不傷害已購業主的忠誠度。

十二、抽獎促銷法 抽獎活動是以高額的獎品或贈品，一人或數人獨占形式的附獎銷售。例如“購買某樓盤，可或免費歐洲旅游”等，都屬于這種形式的促銷活動。這種促銷方法具有一定的投機性，雖然對有些消費者而言，它不如送裝修、送家電等實在，但因為此法兼顧了人們的搏弈心理，反而會使消費者產生刺激的感受，因而還是有一定的誘惑力的。

十三、先租后賣法 所謂先出租，后賣樓，是指房產商在正式銷售之前，將具體房屋單元先出租給固定客戶，然后以此作為賣點，進行房屋銷售推廣。此種促銷策略的核心是，充分考慮客戶購買不動產后所存在的變現風險，使客戶在買樓之后即可享受到即時、現實的現金回報。由于客戶在決定買樓時，能通過具體的考察知曉其決定購買的房屋所存在的投資價值與發展潛力，并且由于具有現實可行的資金回報，從一定程度上講，能在很大程度上刺激客戶的購買行為，最終產生很好的促銷效果。先出租，后賣樓策略將使房產商面臨兩個市場：租賃市場和銷售市場。表面來看，房產商由于所面臨市場范圍的擴大和不確定性，將加大推廣難度。實則，盡管目前許多房產商開發的新盤沒有直接面對租賃市場，但在租賃市場上卻能常?？吹叫卤P房屋的影子。由此可見，該策略實際上是直接面對租賃市場與銷售市場并舉，通過租賃市場的較底風險進入，實現樓盤價值的初步實現，從而為銷售市場減輕壓力，促進銷售。這種策略運用時需注意的是，只有部分樓盤適用，并非適合所有類型的房屋，筆者認為此種策略的應用范圍較側重于商業鋪面、辦公寫字樓類物業，只要的策略計劃得當的情況下，完全可以作為一種主要的營銷策略。此種策略在住宅類房屋的適用，可以局部、小范圍地適用，運用得當，會對整個樓盤的銷售起到很好的促進作用。之所以需要局部、小范圍地適用。完全在于許多住宅由于購買者為自用，并且由于其用途價值的影響，往往買房者“喜新厭舊”，因此，本策略適用于住宅需謹慎行事。

十四、聯合推廣樓盤法 在信息大爆炸、廣告滿天飛、樓盤團團轉的樓市推廣市場中，許多項目的推廣努力往往付諸東流，對于樓盤的銷售促進作用不大。但不說樓盤的策劃推廣能力如何，隨便翻開一張本地的報紙，房地產廣告或信息總是浩浩瀚瀚地充斥其中，面對競爭激烈的眼球爭奪戰，房產商開始琢磨起新鮮的促銷樣式，比如熱熱鬧鬧地在當地幾家主要商場舉辦大型的巡展活動，這種把房展辦進商場的做法不但吸引了眾多市民的眼光，更為有關傳媒增添了報道的材料……而且，這種集欣賞、娛樂、參與和利益于一體的巡展項目組合，對于活躍現場氣氛、傳播樓盤印象并增加銷售機會是十分有益的。把房展辦進商場，房產商需要事先提出一整套的翔實可行的推廣計劃，為自己的樓盤進入商場定位：是舉辦獨家房展還是進行聯合促銷或是兩者兼而有之，是短期的促銷推廣行為還是伴隨著銷售周期的長期推廣……同時，房產商還需要就具體情形對于促銷資源與促銷利益的合理利用有充分的描述，以利于在計劃實行時控制。據分析，把房展辦進商場的做法有以下好處：

一、觀念上的主動性有助于增加銷售機會。

二、項目推廣的單一性有助于減少競爭威脅，提高效益。

三、推廣費用較低，有助于節省企業營銷資源。

四、樓盤推廣對象與商場客戶對象的有機結合能使房產商的推廣定位更加明確。

五、選擇公眾所經常面對的商場，對于刺激客戶的信心極為有利。但是，我們在把房展辦進商場時也存在一些需要著力考慮的問題：比如在商場內部舉行房展，往往會由于空間的限制而使展示效益不能發揮到極至，而且在與商場合作時，可能會受到商場方面出于顧客安全與購物舒適的角度而所做的或多或少的限制；商場購物人流的影響；目標群體更為細致劃分的影響；在現場如何促成交易以及如何讓目標客戶到售樓現場的控制手段等等。從更精確的意義上講，把房展辦進商場，如果從促進售樓交易的角度出發，適合于短期的促銷推廣，如果從溝通樓盤及企業與市場關系的角度出發，較為適合于中長期的展示推廣。在適應的樓盤方面，普通住宅、公寓別墅、辦公樓、商場商鋪等都適合運用，關鍵在于樓盤定位與商場定位的吻合程度因素。

十五、公益贊助促銷法 主要是應用一些有社會效應的公益行為來提升和擴大項目和企業知名度。它的醞釀條件是必須是有政府行為而避免老百姓感覺功利性不強的行為。例如，希望工程、體育大賽、夏令營……等，可能都可以作為房地產策劃尋找的契機。

十六、節慶、典禮促銷法 該法是充分利用節假、雙休、或慶典的機會進行促銷，當然策劃人也可以建議開發商創造一些節慶或是慶典的事宜開進行促銷，比如，社區文化節、藝術節、開盤典禮、開工典禮等，這些都是屬于節慶或是典禮促銷法的應用。

十七、新聞、公關促銷法 為了讓自己的項目產生媒體或公眾效應，造成人們常說的耳語效應，策劃人可以建議發展商去制造一些新聞事件或是政府公關行為來引起媒體或是公眾的注意。從而達到促銷的目的。這種方法是典型的事件行銷的方法。上海的「徐匯37゜2」就是抓住了后SARS時期，人們對于溫度的敏感度比任何時候都敏銳這一特點，直接把溫度作為樓盤的推廣名，來吸引新聞媒體和公眾的注意，從而達到促銷的目的。所謂：“成也蕭何，敗也蕭何”，策劃人在運用此促銷法進行事件行銷時，一定要想清楚自己所制造的新聞話題是否會不利于樓盤行銷。要知道有些話題是不利于樓盤行銷的，相反還有可能使項目銷售陷入僵局。以上關于房產促銷的一些基本形式，房產策劃人在實際工作中可以加以借鑒和運用。策劃人在運用銷售促進策略時，需要從整體設計和適應房產特性的角度出發，將銷售促進與廣告、公關、人員推銷有機地結合起來，單純地運用銷售促進策略，常常會使其效果大打折扣。銷售促進同廣告一樣，需要銷售力的支持，需要有規范、系統、科學的設計。它的切入點是消費者的心理，它的設計重點是目標群體的參與性，它的基礎是客觀市場具有相應的消費能力。同時，盡管它能在短期內產生較好的經濟收益，但不能指望銷售促進來建立品牌的忠誠度和挽回潰敗的銷售形勢。目前許多房產商所運用的促銷手段還缺乏系統性和科學的設計，我們很難從有關報章上找到一個成系統的促銷廣告。盡管有些房產商已經開始重視并有意地應用銷售促進策略，比如我們常從報章上見到的內部認購大優惠，一次性付款優惠、贈送露臺或私家花園等，但仍需強調其依賴于充分的消費信息和科學統計的設計的重要性。策劃人在運用銷售促進策略時，應注意把握銷售促進的適應房產商品的特征：

一、銷售促進一般在限定的時間和范圍內進行，通常時間較短；

二、是銷售促進活動設計時要充分地考慮買房者的消費心理，要著力設計能吸引買房者和其他市場關系人員參與的活動方案；

三、注意掌握銷售促進工具的靈活運用。目前在許多行業適用的促銷工具在房地產行業并非適用；

四、銷售促進必須提供給買房者一個購房的激勵，或現金、或折扣、或贈禮、或心理的高額消費、或附加服務，這種激勵必須適應于房產商品高額消費的特性；

五、銷售促進要求開發商注重自身銷售能力的訓練與培養。這里需要指出的是，在實際運用的過程中，這十七種基本形式可以聯合應用，也可以獨立應用，還可以派生出更多的促銷形式。這就需要策劃人根據項目的自身氣質和實際情況，舉一反三，靈活地借鑒和運用這些促銷基本形式，從而制訂出符合房地產項目實際情況的促銷策略。

第四篇：房地產真實經典案例

女子198萬買房被出租20年 昨日法院開庭審理兩個小年輕要結婚，雙方父母拿出幾乎一生的積蓄，為他們購買了杭州濱江一套二手房。等他們付完房款及各種稅費216萬元，拿到房產三證后，卻遭遇晴天霹靂：房子里租客，且租約長達20年。

錢拿不回來，房子也住不進去地。本欲籌備婚禮的孫家幾近崩潰。

當時，女方媽媽孫女士曾求助媒體。此事經廣泛報道，在社會上引起巨大反響，有法律界人士甚至評價：此事的解決方式將影響房地產交易秩序。

昨天，案件終于在杭州濱江法院開庭：買房的小年輕告了原房東、中介公司，租客作為第三人。

案子從下午2點半一直審到晚上10點多，筆錄就記了50多項。長達8小時的“抽絲剝繭”，讓這個離奇的房屋買賣糾紛，一點點清晰起來，而當時輿論普遍譴責的原房東老王老天在法庭上的表現也非常“出挑”

在中介授意下先支付尾款，“2個多小時后出了大事”

昨天，孫女士坐在原告席上，時不時摘下眼鏡，抹一把眼淚。這3個月來發生的遭遇，對她而言就像做夢。

7月8日，孫女士找到中介卓家房產。幾次看房后，敲定一套濱江區錦繡江南的二手房。115平方米，三房二廳。

7月14日，房東老王的買賣代理人阿寶出面。雙方簽訂轉讓協議書，確定房子總價190萬元，內部裝飾8萬元，總共198萬元。孫女士支付定金5萬元。

7月26日，孫女士支付100萬元。7月31日，簽訂房屋轉讓合同，支付3萬元裝飾款。8月1日，支付房款18萬元，尾款90萬元，以及各類稅費、中介費，共計216萬元。這個過程，孫女士都是和代理人阿寶接觸，所有的錢都打入了中介的監管賬號。8月6日下午4點，中介通知孫女士拿三證。同時告訴她，要簽一份承諾書，同意交房前中介把尾款支付。

這份承諾意味著，還未收房，尾款已全部轉入阿寶賬戶。而孫女士以為拿到三證就是完成了所有程序。

僅僅2個多小時后，中介來電。大事不秒。

從未露面的房東老王這時候現身了。他說，房子已被劉某占有，門鎖被換，無法交房。原來，老王向劉某借了高利貸，還沒還清，并將高利貸關系變相轉換成了租賃關系，當天下午中介在中間調解無果。

孫女士完全懵了，他們7月14日最后一次看房時，還是空置房，怎么無緣無故跳出個租客？而最氣憤的是，“中介明知房子已有糾紛，還要我們簽承諾書，支付尾款，這是設置圈套，欺詐。

當天晚上，中介叫來開鎖人員，重新換鎖。孫女士進到房子一看徹底傻眼，房子增添了部分設施，有人住進去了。

更大的打擊還在后面。租客劉某不肯騰房，拿出的租賃合同上，赫然寫著“租賃期20年，總租金40萬元?！?/p>

那一刻，孫女士覺得天都塌下來了。

格局急轉：庭上，原房東侃侃而談“這對年輕人很無辜，急著結婚，我們就算審到天亮也愿意?！弊蛱欤繓|老王到庭，沒有請代理律師。他的態度很明確，希望孫女士這邊盡快拿到房子。昨天的庭辯

格局，發生了戲劇性變化。原房東老王儼然和孫女士成了同一戰線，他們的矛頭都直指租客劉某。

劉某手上的這份租賃合同是否合法有效，也成了法庭辯論焦點。

“外面人都說我詐騙，這里我要說出真相，我不是‘一女嫁二夫’，這個房子租給劉某并沒有實際發生，那是我向他借高利貸的逼迫無奈?！?/p>

老王說，他在杭州城北開廠，急需錢。3月份開始，通過中間人，陸續向劉某借了90多萬元。

“5月份，我向他借了40萬元，他就讓我簽了租賃合同，租期是從5月算起?！?6月17日，老王工廠倒閉。

老王強調，這份租約并非他的真實意思表示，“況且我沒收到過一分租金，這算什么租賃？”

但劉某的律師不這么認為。這是一種以租金來抵債的方式，從租約日期來看，早于孫女士 的買賣合同。“6月份我們就交了裝修的物管費給物業，并實際居住，孫女士買的是一套帶有租約的房子。”

原告的代理律師當庭反駁，這份租約本身根本不合法，“它只是個形式，實質是維護非法的高利貸利益，這是不受法律保護的，是不能對抗買賣合同

事件中還扯上一個“神秘關系人物”阿寶

昨天庭審，還扯出另一個神秘人物，阿寶。他是房東老王經過公證的房屋買賣代理人。簽合同和收房款的都是他。那么，他到底是誰？

劉某的代理律師道出了阿寶的“淵源”：房東老王還欠阿寶的錢。

早在5月，老王就把這套房子抵押給了阿寶。這個房子當時協商價格198萬元，剛好抵老王向阿寶借的192萬元。所以房東老王為了借錢，一房二吃，一邊把房子所有權抵押給阿寶，一邊把房子使用權抵押給劉某。

而老王昨天在庭上也攬下了所有“責任”，“阿寶不知道我把房子租掉了”，所以，“阿寶是在不知情的情況下把房子拿去賣的，阿寶沒有違反誠信原則”，所以，“房屋轉讓協議有效”。

由于阿寶昨天沒有到庭，所以賣房前他到底是否知情，目前還不得而知。

原告再次“肯定”老王的說法，孫女士的買賣合同是受法律保護的。原告支付了所有的房款，現由于第三人發放高利貸引起了糾紛，并非真正的“買賣不破租賃”，是不能對抗合法買賣的。

庭審一直持續到晚上10點，沒有宣判。

關于這個案子的幾個疑問

資深房產律師還是認為：租賃有效買賣亦有效

昨天庭上發生的一切，包括原房東老王的說辭，讓事情似乎越來越復雜。此事所涉及的法律關系和責任承擔，我們有必要來重新梳理一下。

浙江省直律協建筑與房地產專業委員會副主任、浙江騰飛金鷹律師事務所合伙人陳鐘律師一直關注此案。記者理了幾個問題與他探討。

1.為還高利貸而建立的租賃是否有效？

開庭前，原房東老王放話，上庭要把所有“真相”都說出來。所謂的“真相”就是租客其實是放高利貸的，租賃20年就是為了還高利貸。老王的意思是高利貸是違法的，所以租賃合同是無效的。

陳鐘律師說，國家對不高于銀行利息4倍的借款是保護的。超過4倍利息以外的那部分才不受保護。但這不影響以租金抵債這個租賃協議本身的有效性。也就是說，租賃協議還是

有效的。

2.買賣代理人阿寶不知道租賃，買賣協議是否有效？

原房東老王還有一個觀點：買賣代理人阿寶不知道房子已被出租掉，阿寶沒有惡意隱瞞違反誠信，所以，由阿寶簽署的房屋轉讓協議還是有效的。

陳鐘律師說，原房東也欠了阿寶錢，所以把房子抵押給阿寶，且授權阿寶全權處理。阿寶和老王之間是委托代理關系，阿寶有權通過買賣來獲得優先受償權。所以，阿寶的買賣確實也是合法有效的。

3.租賃有效，買賣亦有效，該怎么辦？

陳鐘律師認為，從現在他了解的信息來分析，此案買賣有效，租賃亦有效。

那么事情仍然陷入僵局，買了的房子卻被別人住著。

陳鐘認為，問題的癥結還在原房東老王身上。他先把房子出租，又把房子抵押，把一套20年使用價值掌握在承租人手中的房子出售，涉嫌“欺詐”。根據合同法52條，這樣的合同一年內可以撤銷。

若往撤銷買賣合同這個方面來設想事情進展：買賣撤銷，老王顯然已無法把房款退給孫女士，那么孫女士可以申請法院將這套房子拍賣。20年租賃肯定會影響房屋的售價，這部分差價再向老王追償。

所以，陳鐘認為，這個官司的打法，不是要求確認房屋買賣有效，恰恰相反，應該背水一戰，確認房屋買賣無效。

4.中介有沒有責任？

昨天的官司，房產中介“卓家”是第三被告。孫女士方面指出中介在僅僅交付三證給孫家后，就催促她承諾將尾款從第三方賬戶交給房東。而僅僅2個多小時后，中介就告知她“房子有問題”。

中介的這個做法讓陳鐘律師大感意外，因為按照目前杭州市二手房交易的慣例，中介通常都是在房屋完全交付(包括鑰匙交付，水電管煤等統統結清)后，才會將尾款支付給房屋出售人。

在這個事件中，中介有很大過錯。

從法律角度上來說，中介要為它的過錯承擔的責任不僅僅是退還中介費，而且應該做出賠償。賠償范圍基本上是在40萬元租金的范圍內(因為中介沒有發現租賃問題)由法官酌情判決。

但記者發現，孫女士只訴請要求退還3萬元中介費，沒有要求中介賠償。對未提出的訴請，法院當然不會主動去判。

5.原房東打的是什么算盤？

原房東老王一方面說租賃是為還高利貸，租賃合同無效；另一方面又說阿寶不知租賃，買賣合同有效。

實際上，老王欠了雙方的錢，他的算盤是確認買賣有效，那么他跟阿寶之間的債就可以拿房款清了；而租賃無效，那么他和租客之間的債就可以免了。

第五篇：房地產評估案例

通過預售收入對房地產企業進行納稅評估的案例 2009-07-08 14:09 來源: 中國稅網

一、評估企業基本情況

湖北省鄖西縣某建材市場開發有限公司是從事商業用房市場開發的房地產開發企業，成立于2005年5月，實行獨立核算，注冊資本300萬元，從業人數14人，企業所得稅由國稅部門征收，預售收入計稅毛利率為15%。

2007年5月，鄖西縣國稅局稅源管理部門按照上級要求，對企業所得稅匯算清繳后的房地產開發企業開展納稅評估工作。稅收管理員在巡查、分析過程中，看到某建材市場開發有限公司正在開發的商業用房工程項目進度很快，而企業所得稅分文不見入庫，隨即該公司被列入納稅評估對象。

二、數據采集

1、內部資料。通過征管信息系統提取該企業的納稅申報數據：2006，總收入1035.1萬元，銷售成本1711.91萬元，銷售稅金及附加55.26萬元，期間費用553.14萬元，利潤總額－1285.21萬元，預繳企業所得稅額38.51萬元。其中，2006年9月以前申報的收入數和預繳企業所得稅額均為0.年末貨幣資金余額為：－1308.5元。

2007年第一季度，總收入為0，銷售成本894.85萬元，經營費用7.82萬元，管理費用8.61萬元，財務費用36.2萬元，利潤總額－947.48萬元，季末貨幣資金余額為：－985.84萬元。

2、外查資料。評估人員通過實地查看和對該企業工程技術員的詢問了解，截至2007年5月，該項目開發完工進度已達90%，商鋪門面248間，進入了預售階段，公布預售價：非營業用房每平方米2500元，門面房每平方米5000元。

三、案頭分析

上述提取的納稅申報數據，如果用同比分析和計算評估指標率比照預警值分析，則無法找出疑點，原因是同期數據為空。對此，評估人員另辟蹊徑，分析疑點。

疑點一：2006總收入1036.48萬元，而銷售成本1711.59萬元，收入與成本明顯不匹配，并且經過終了4個月的企業所得稅匯算清繳申報期之后，企業對收入與成本未作任何自行調整。企業有可能存在少計收入或多轉銷售成本問題。2007年第一季度，企業報表顯示其銷售收入為0，銷售成本高達894.85萬元，企業有延壓銷售收入或編造虛假計稅依據的嫌疑。

疑點二：2006年末和2007年第一季度末企業貨幣資金余額均出現了負數，這種情況說明，企業大量存在現金交易行為，這使納稅人編造虛假計稅依據、人為調劑收入實現的時間有了可能；企業還可能存在挪用未及時入賬的開發產品銷（預）售收入的嫌疑。

疑點三：企業可能存在售房收入不通過“預收賬款”科目核算或雖已實現銷售但企業銷售部門未及時向財務部門報賬進行核算，減少當期利潤的行為。

疑點四：從工程完工進度分析，開發產品完工進度已達到了90%，所開發的項目是鄖西縣專業建材市場，按照慣例，購房戶為了搶占經營“碼頭”，必然存在爭先恐后的預購行為。有預購行為，企業就有收入發生。懷疑該企業存在使用白條收據收取售房款不入賬，或轉移銷售收入行為。

四、約談核查

針對上述疑點，評估人員向企業下達了評估約談通知書，與企業法定代表人和財務人員進行了約談。

約談中，企業財務人員對貨幣資金出現負數的情況進行了如下解釋：因當期縣某主管部門未從十堰領回房地產業統一收款收據，收入無發票無法入賬，而當期支付的工程款及費用列入了成本。企業法定代表人對工程進度與銷售收入同步匡算予以解釋：“完工進度達到90%不假，由于老建材市場經營業主怕遷到新點經營丟了自己的客戶，都顧慮重重。買我這兒的房子都是生意人，為生意都不愿動用經營資金，大多數客戶都是象征性交的定金，不可能房子蓋起來了，錢都到手了。”針對1035.1萬元的收入應預繳企業所得稅51.24萬元，只預繳了38.51萬元，還相差1273萬元的問題，財務人員解釋為：“我認為預繳‘二字’是個不確定數，可多可少，加上對所得稅毛利率和計算方法不夠清楚，才導致少繳。”并表示事后及時補繳。

同時，財務人員提供了一份關于該企業財務業務核算情況的說明材料，材料顯示：該公司是新辦房地產開發企業，在經營管理和財務管理方面，有很多地方不完善，加上會計人員核算業務不熟，出現了數據上的誤差，即申報銷售收入采取的是收付實現制核算，成本、費用是按權責發生制核算入賬，出現了成本大于收入的情況。作為舉證的該說明材料，沒有針對約談的疑點問題作出合理解釋。

五、核實調查

由于約談的舉證說明材料和口頭陳述的內容表述不夠清楚，疑點沒有被排除。評估人員采取兩種方法進行調查核實。

一是采集相關證件的方法核實。由于任何房地產開發企業要想在該市場中正常從事房地產開發活動，都必須受到相關職能部門核發證件、合同管理的制約，評估人員緊緊抓住其主管部門多這一特征，分別到國土資源局、房地產管理局、建設局等部門采集相關信息，取得了建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、建筑工程竣工驗收備案證、建設項目選址意見書等6種證件的復印件，以及公司與國土資源局簽訂的國有土地使用權出讓合同，與當地村民委員會簽訂的小區合作開發合同，與鄖西縣人民政府簽訂的開發建材市場合同的復印件。其中，建筑工程竣工驗收備案證顯示：該建材市場工程于2007年4月6日驗收備案，這與90%的工程完工進度基本一致。

二是通過獲取該企業使用發票信息的方法核實。評估人員前往地稅部門，調出該企業自施工以來所有使用的發票信息和營業稅申報信息進行比對。經計算：2006該公司實現預售收入1035.1萬元，應預繳企業所得稅51.24萬元。本項可以排除編造虛假計稅依據的疑點。2007年1月~4月實現預售收入1159.4萬元，應預繳企業所得稅額57.36萬元。5月份實現了預售收入468.27萬元，應預繳企業所得稅23.1萬元。這與案頭分析時懷疑的收入未及時入賬問題完全相吻合。

六、評估結果

根據調查結果，評估人員按照《納稅評估管理辦法》的有關規定，再次與該企業法定代表人和財務人員約談，并向企業下達了納稅評估有關問題改正建議書建議其申報補正。

企業自查結果顯示，原來企業將2006的258.59萬元的預售收入一直掛在“其他應付款”上，將1159.4萬元和468.27萬元的預售收入全部積壓在銷售部門，一直沒有送財務部門作銷售收入處理。于是，企業補繳了93.31萬元的企業所得稅。

對某房地產企業的納稅評估

一、確定對象

2005年6月，分局選擇了2004年經營收入超過1000萬元的房地產企業開展專項納稅評估工作。某房地產企業由于2004年經營收入達27234萬元，被確認為該批納稅評估對象之一。

二、評估分析

評估人員首先在稅收征管信息系統中查詢得知，該企業為

2001年11月注冊成立的有限責任公司，主營房地產開發，兼營租賃、其他服務等項目。2004年，該企業涉及兩個房地產項目，其中一個在2004年2月就進入銷售狀態，開具房地產銷售發票，并結轉經營成本和銷售收入。

針對上述情況，評估人員認為應將此次評估重點放在04年企業成本結轉的正確性及核實企業是否據實申報營業稅上（即企業所得稅和營業稅繳納的正確性），因此，在評估中采用了下述幾種方法：

（一）選擇與該企業已轉銷售狀態項目的同等地段、同

等售價、同等進度、同時間開發項目的開發成本進行對比分析：

2004年某房地產企業開發成本與其他企業開發成本對比表

單位：每平方

單位名稱

截止至

2004年已發生 的開發成本項目 某房地產

（總面積65552.13平方）A房地產

（總面積4332.18平方）B房地產

（總面積76892.55平方）

土地征用拆遷補償費 1976 1800 1900

前期工程費用 549.61 626.77 603.99

基礎設施費用 63.04 120 100

建筑安裝工程費 1039.14 829.02 756.88

利息支出 262.21 321.21 356.98

其他 310 103 132.15

合計 4200 3800 3850

房屋每平方售價 4500 4300 4400

從上表我們可以看出，該房地產企業每平方米售價為4500

元，但其成本確達到每平方米4200元，與其他同類項目的售價與成本之比存在差異。從企業發生的各項成本來看，其建筑安裝工程費為1039.14元/平方，占到總成本的24.74％，并遠遠高于其他同類項目。就此，我們產生疑問，該企業的建筑安裝成本是否屬實？

（二）企業截止2004年共發生開發成本275318946元，至

2004年，企業已銷售面積為42946.02平方米，按規定，企業2004年可結轉的經營成本應為180373284元，而企業2004年報表反映經營成本為190033976.15元。企業究竟是按何法結轉成本的呢？

（三）對征管信息系統中企業的開票金額與申報稅收情況

進行對比分析

企業開票額與繳稅額對比表

單位：元

2004年開票金額 2004年繳納營業稅金額 2004年繳納土地增值稅金額

2004年繳納印花稅金額

預售房款發票 150056879.66 7502843.98 2115903.46

45017.06

租賃發票 150000 7500 0 7.5

我們從上表發現，企業2004年按照預售房款發票開票額的0.03％繳納印花稅，計算正確。但是企業未按開票數以1.5％的預征率預繳土地增值稅。按規定，企業2004年應預繳土地增值稅2250853.19元（150056879.66×1.5％），而企業實際繳納土地增值稅2115903.46元，存在疑點。

另外企業繳納的營業稅雖然在上表中符合邏輯對比關系，但評估人員認為還需要企業提供現金、銀行存款、預收帳款、銷售收入等明細帳及各類往來明細帳作進一步的核實。

三、詢問核實

根據上述情況，評估人員向該房地產企業發出約談通知，要求企業就以下問題作出合理解釋：

1、建筑安裝成本是否屬實；

2、按合法進行經營成本的結轉；

3、土地增值稅是否按實申報；

4、要求企業提供現金、銀行存款、預收帳款、銷售收入等明細帳及各類往來明細帳

2日后，企業負責人和財務負責人如期進行約談。在約談

中解釋說，由于項目在2004年年初就全部竣工，并進行決算。在與各施工企業簽訂的建筑合同中，原簽訂的合同價總計確為4200元/平方，后實際操作下來，由于不可控制因素，實際成本價為4050元/平方，且全部有合法憑證入帳。另外150元/平方企業未收到票據，是按照合同價估價入帳的。目前企業正與施工企業為工程款陷于拉鋸戰中，此部分未實際發生的工程款是否能收回屬不確定因素。評估人員對此將有關政策對其解釋：企業在收到合法票據后才能列支開發成本，多列的不實成本企業不應入帳。

其后，企業又解釋說，由于2004年換了一個新會計，該會計缺乏做房地產企業財務的經驗，因此在2004年經營成本的結轉未按照稅務部門的規定執行。

對第三個疑點，企業解釋是2003土地增值稅按1％預繳，2004調整后按1.5％預繳。2004企業開具的150056879.66元預售發票金額中有8996648.76元為原應在2003年到帳的按揭款，在實際操作中企業已作為2003的開票額按1％申報土地增值稅。后由于銀行方面的原因，企業未在規定的2003年底前收到該筆款項，而是之后到2004年1月才到帳，造成了申報的差異。

核實了前三點疑問，評估人員對企業所帶資料對企業申報的營業稅的正確性進行進一步審核，發現企業在2004年12月26日“銀行存款”借方發生1000萬元的收入，其所對應科目是“應付帳款”，明細為所收某中介售房機構。對此，評估人員要求企業作出合理解釋。企業解釋說：由于項目銷售采用的是“包銷”形式，在與中介售房機構簽訂的合同中約定，如果在2004年11月前。中介售房機構未完成預定的20000套房屋銷量，那么由中介機構先墊資繳納相應的房款，待以后售出后再逐步退還。對此，評估人員宣傳了有關稅收政策：根據國稅發【2003】83號文的規定，企業采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。因此企業2004.12.26收取的1000萬元應作為收入納稅。

四、評定處理

經過評估分析和詢問核實，評估人員確認了疑點一至疑點

三，并發現企業繳納營業稅不實。鑒于企業涉嫌偷稅，且所涉稅款金額較大，評估人員制作了納稅評估工作報告，作出異常惡意性結論，并填制納稅評估選案移送建議書，經分局領導批準后，移送稽查局查處。

經稽查人員進一步核實，該企業虛列開發成本9832819.5元，2004年可結轉經營成本為173931381元，多列支經營成本16102595.15元，少預繳土地增值稅44983.24元，另有1000萬元未做收入。要求企業補繳了相應的企業所得稅、土地增值稅及營業稅和滯納金，稽查部門將有關情況反饋至評估部門。

五、管理建議

評估人員通過該戶評估，向征管部門提出如下建議：

1、平時應加強財務人員業務培訓，并要求企業聘請有一定

資質和經驗的財務人員上崗，以防造成不必要的麻煩。

2、稅務人員應平時加強對企業在稅收征管信息系統中的各類數據信息對比，及時發現問題，防止稅收的漏征。

沛縣某房地產開發企業所得稅納稅評估案例分析

2009年08月05日

根據省局蘇國稅函〔2005〕269號文件精神，沛縣國稅局采取相關措施，成立納稅評估工作小組，剖析了一個房地產企業，建立了一個模型，切實完善和規范了房地產行業的稅收管理。

一、成立納稅評估小組

抽調4名同志，組成房地產行業稅收納稅評估小組，并分工成外通和內核崗位，實施集體調研和攻關。外通崗位主要加強與房管、規劃、設計、工商、發改、建設、土管、金融等部門的溝通協調，收集相關涉稅資料和信息，為摸清企業情況、進行案頭分析提供基本情況；內核崗位主要對照外通崗收集到的涉稅信息和相關稅收資料，從收入、成本、費用、損益等方面分析關聯度，找尋疑點，為開展實地核查和約談提供依據。

二、企業基本情況

該公司于2004年9月10日開業，注冊資本1080萬元，由五個浙江人投資入股，公司類型為有限責任公司。企業稅務登記證經營范圍：房地產開發、商品房銷售、物業管理服務、商鋪租賃。

該企業開發建設的溫州商貿小商品市場一期工程總規劃占地面積97畝，土地面積64602平方米，建筑面積86618.5平方米，已經預售面積69898.91平方米。動工時間2005年7月，竣工時間2007年11月。由31棟樓房組成。2004?2007年主營業務收入119400075.89元，主營業務成本88310726.33元，毛利率26.04%，利潤總額69613710.88元，利潤率19.3%。

三、收集信息

外通按照分工，首先加強與相關部門的溝通協作，從八個部門進一步采集涉稅信息。

一是與發改部門協調，采集開發項目批準文號、建設單位、批復項目、投資概算、建設地址、項目備案號等立項批復信

息。

二是與規劃部門協調，采集開發項目名稱性質、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設施情況等信息。

三是與建設部門協調，采集發放的建筑工程施工許可證書編號、建設單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監理單位、開工日期等。

四是與土地部門協調，采集土地使用權出讓和轉讓信息，轉（出）讓方、轉（出）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉讓金額等。

五是與房產管理部門協調，采集房地產開發企業名稱、房產位置、建筑面積、產權證號、發證時間等房產交易信息，預售許可證發放的情況，以及涉及拆遷戶數、面積、補償款等開發成本情況。

六是與地稅部門協調，采集開發企業營業稅計稅收入信息和施工企業的納稅信息。

七是與銀行和金融機構協調，采集開發企業收取的個人銀行按揭貸款和公積金貸款購房情況、開發企業銀行資金等信息。

八是與媒體協調，采集開發企業發布的樓市開盤廣告和房屋價格等信息。

四、案頭分析

內核崗位依據外通采集的涉稅信息，結合相關財務、稅收指標，結合指標預警值進行趨勢、比率和比較、對比分析，認真細致地實施案頭分析，初步確定企業在收入、成本、費用方面的相關稅收疑點：

1、收入方面：

一是審核該戶歷年納稅評估數據信息采集表，發現該公司個別房產售價低。

疑點一：是否存在關聯交易銷售款不結轉或少結轉收入的問題

二是審核該戶歷年財務會計報表發現該戶預收賬款金額較大。

疑點二：是否存在預收款項未按規定結轉收入的問題

三是審核該戶歷年財務會計報表發現預繳企業所得稅與預計利潤差別大。

疑點三：是否存在未按規定預計利潤率結轉的問題。

2、成本方面：

一是根據外通提供的房地產企業開發的共性特點（即40%的成本，20%的灰色支出，40%的利潤）而20%的灰色支出往往通過加大建安成本的做法。

疑點四：是否存在建安成本重復入賬，甲供材重復進入開發成本的問題

二是根據外通提供的招商引資企業存在財政補貼的現象。

疑點五：是否存在政府返還款未計入收入的問題

三是審核該戶歷年財務會計報表發現預繳的營業稅金較多。

疑點六：是否存在收入費用配比方面的問題。

3、費用方面：

一是審核該戶歷年財務會計報表和納稅評估采集表發現工資、業務招待費數額較大。

疑點七：是否存在工資、業務宣傳費超標準列支費用的問題

二是審核納稅申報表發現2006年、2007年營業外支出數額較大。

疑點八：是否存在稅法不允許列支的項目

五、疑點約談

針對案頭分析階段發現可能存在的三大類八個涉稅疑點問題，制作約談通知書，就其真實性在加強所得稅政策宣傳的基礎上與納稅人實施約談，提醒納稅人按照疑點認真開展自查，在保證國家稅收應收盡收的同時，避免其遭受損失。企業通過自查，發現補報了如下問題：

1、工資超標準列支56029元。

2、福利費超標準列支2365.01元。

3、業務招待費超標準列支298990.07元。

六、實地核查

在與企業財務人員約談的基礎上，對企業自查補報的問題進行了實地評估，在實地核查過程中，還確認存在以下幾個方面的問題：

調增事項：

1、實際毛利額與預計毛利額的差異在本應調整增加應納稅所得額的差異數3740873.74元。

2、在營業外支出列支贊助費等支出125900元。

3、在營業外支出列支罰款、滯納金103885.92元。

4、在管理費用中列支關聯企業物業管理公司電費323452.38元。

5、在管理費用中列支支付其他管理費29700元。

6、在管理費用中列支個人土地登記證費用839.55元。

調減事項：

1、本期預繳的營業稅金及附加、一期應繳土地增值稅累計發生8649484.66元，2004-2007已配比7766377.77元，少列配比883106.89元。

2、在開發成本列支開辦費586836元（已調出）。

3、在開發成本列支期間費用293261.93元（已調出）。

七、進行稅收調整

依據實地核查的問題，加上企業自查補報情況，合計應調增應納稅所得額3171982.85元，補稅6067748.69元。

八、房地產企業偷逃所得稅的成因分析

（一）房地產行業客觀上為企業偷避所得稅提供了便利。房產開發往往周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，企業法人、財務人員變更頻繁，容易造成對工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文以及各項資料保管不善，形成資料缺失，給稅務機關審核檢查帶來困難。

（二）現行征管水平較低。房地產行業是一個業務涉及面廣、專業知識強、財務處理復雜的行業，稅務人員不僅要精通稅收業務，還要掌握相關的法律知識和房地產開發業務知識。目前，稅務人員的業務素質相對不高且征管時間不長，同時，基層國稅機關人員較為緊張，征管工作任務繁重，對企業信息掌握不及時，使房地產企業所得稅的征管質量得不到充分的保證。

（三）部門之間不夠協調。房地產企業所得稅之所以難管，主要是稅基構成要素多元化、復雜化所致。掌握房地產企業的收入、成本、費用單靠稅務部門是不夠的，在房地產企業監督管理的鏈條中，稅務部門管理處于監管的最末端，而前期的立項、審批、征地、開工、預售等信息分別有建委、土地、規劃、房管等多個部門掌握。而且，房地產銷售收入由地稅部門負責征收營業稅，房地產開發企業所使用的發票和開發成本列支中取得的建筑安裝工程發票由地稅部門負責管理，地稅部門在建筑業、房地產營業稅等稅收征管中掌握了大量的稅源信息和其他信息。但是，目前國稅與地稅、城建、房管、銀行等部門的信息交流不暢，直接影響了國稅部門房地產企業所得稅征管工作水平的提高。

（四）對房地產開發企業偷稅行為打擊力度不夠。在涉稅違法案件的查處過程中，往往受到各種因素的干擾，對涉嫌犯罪的房地產開發商很少有追究刑事責任的，多數是以補代罰、以罰代罪，造成偷稅成本較低，從而給房地產開發商偷稅帶來僥幸心理。

（五）稅收政策不夠健全。目前對房地產企業管理主要是依據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）文件，該文件存在一定的不完善之處。一是預計毛利率標準偏低，開發項目位于省會城市及郊區的不得低于20%；地級市城區及郊區的不得低于15%；其他地區的不得低于10%。目前，各地為了促進地方經濟發展，一般都將預計毛利率規定在下限，計算的當期毛利額還要扣除相關的期間費用、營業稅金及附加，其中：營業稅5%、土地增值稅1-3%、城建稅教育費附加一般為0.45%，再扣除期間費用，對于其他地區10%的預計毛利率來說，預征所得稅趨向為“0”。二是開發企業需出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。執行中，中介機構的稅務鑒定報告不準確、不夠嚴肅，沒有統一標準的格式，缺乏有效的約束。三是房地產企業普遍存在工程款結算不及時的問題，滯后取得的以往的工程款憑證，是否準予扣除，在哪個稅前扣除，沒有明確規定。

九、加強房地產企業所得稅征收管理的建議

1、強化對房地產行業稅收的一體化管理。房地產企業橫向上牽涉部門較多，需要建立涉稅信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料，立足于對其開發項目的全程跟蹤管理。

一是建立與房管、規劃、建設、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。

二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現和解決漏征漏管問題。在開發初期，稅務機關可要求房地產開發公司上報項目立項書、項目規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額等，總體掌握工程的開發情況，為后期的監管打下基礎。項目竣工后，要求企業及時上報成本費用分攤辦法，防止企業私自轉移利潤，逃避納稅。同時，要求企業按季度上報季度存量房產盤點表，以便稅務機關對其銷售情況實施過程監控。

2、建立房地產稅收管理臺賬，加強實地巡查監控。建立企業日常監控管理動態臺賬，逐戶分季度反映與有關部門的聯系情況、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況及稅務機關調整情況。對存在問題的企業進行檢查調整，對應繳未繳的稅款進行補征。

通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業關聯方進行走訪調查，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。

3、加大對稅收違法行為的打擊力度。稅源管理部門利用納稅評估等管理手段，加強對房地產企業稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監控，季度申報特別是匯算清繳期發現有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重的移送司法部門追究相關法律責任。

4、執行新的企業所得稅法，進一步完善房地產管理的稅收政策。提高預計稅毛利率，增加稅收成本，促使企業盡快結算工程成本款項、取得合法憑證，及時竣工決算，提高稅收征管效率；按項目匯算清繳、多退少補。鑒于房地產企業每個項目都不可能在一個完成的實際，允許跨、按項目結束作匯算清繳，使計稅成本一次性準確結轉，匯繳結束后不再準予補充申報抵扣項目工程的計稅成本；嚴肅稅務鑒定報告制度，明確對不附送稅務鑒定報告的房地產開發企業處罰依據，嚴肅查處虛假或錯誤鑒定報告造成的偷稅行為；明確滯后取得的以往的工程款是否可以做稅前扣除，如何進行稅前扣除。

5、實施分類管理，有針對性地加強房地產稅收業務培訓。房地產行業是一個業務涉及面較廣、綜合性較強的行業，稅務人員不僅要精通稅收業務，還要掌握相關的法律知識和房地產開發業務知識。在重點調研解剖取得經驗的基礎上，成立專業化房地產行業納稅評估隊伍，按照開發規模、經營周期、開發產品等要素對房地產行業進行科學分類，有針對性地對管理員進行房地產所得稅業務培訓，突出講解案例，點評調研思路和方法，以點帶面提高房地產稅源管理水平。

文章來源：江蘇國稅網