第一篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀案例集

《房地產(chǎn)經(jīng)紀》案例集

案例1 據(jù)調(diào)查，在美國的二手房交易中，約82%的買主利用了經(jīng)紀人提供的服務(wù)，85%的賣方通過經(jīng)紀人幫助他們實現(xiàn)銷售，只有15%的賣方?jīng)]有雇傭經(jīng)紀人。實際上，即使沒有雇用經(jīng)紀人，也有人在扮演著類似于經(jīng)紀人的角色。經(jīng)紀人成為美國人居家理財不可缺少的好幫手。舉例來說，如果委托人希望出售其房產(chǎn)，他的單方經(jīng)紀人就會憑借豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識、從業(yè)經(jīng)驗和市場信息，詳細地為委托人規(guī)劃一下，欲出售的房產(chǎn)有多少價值?有多少的投資回報?怎樣操作最劃算?需要交哪些費用?有什么具體手續(xù)?如果委托人下一步需要購置新房，應(yīng)該選哪兒的房子?多大的戶型適合?什么房屋適合委托人需要?怎樣從大量的供應(yīng)體系中選中最理想的房屋?選中的房屋合理價位是多少?需要考慮哪些實際問題?要交多少錢?怎樣辦理等。所有這些繁瑣又專業(yè)的環(huán)節(jié)都由經(jīng)紀人全權(quán)負責(zé)落實打理，委托人可以節(jié)省大量的時間和精力，并且避免了相當大的房產(chǎn)投資風(fēng)險。從某種角度上來看，經(jīng)紀人的定位實際上是類似于私人律師性質(zhì)的房地產(chǎn)私人顧問，擔(dān)負著真正的代理責(zé)任。經(jīng)紀人由于其高水平的執(zhí)業(yè)能力和專業(yè)水準，贏得了廣泛的社會尊重與信賴。

在當今的西方發(fā)達國家，經(jīng)紀業(yè)相當發(fā)達，經(jīng)紀機構(gòu)林立，業(yè)務(wù)范圍十分廣泛，他們涉足的領(lǐng)域包括商品和證券買賣、勞動雇傭、房地產(chǎn)交易、融資借款、保險，甚至體育比賽、文藝演出、圖書出版等各個領(lǐng)域。在西方相當多的國家，生產(chǎn)廠家的對外銷售都是通過經(jīng)紀人來完成的，經(jīng)紀人在制造商與消費者之間建立了買賣關(guān)系。這些國家的國際分銷系統(tǒng)機制發(fā)育完善，制造商可以通過委托代理方式與國際貿(mào)易中間人及他國進口中間人簽定銷售合同。這種業(yè)務(wù)一般都是通過本國出口商和他國進口商達成商品所有權(quán)交割協(xié)議的。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，經(jīng)紀業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了相當高的水平。

【思考與討論】

1、經(jīng)紀有哪些作用?你如何認識房地產(chǎn)經(jīng)紀的作用?

2、經(jīng)紀有哪些特點?

案例2 香港的房地產(chǎn)熱最早可以追溯到20世紀70年代。當時，李嘉誠、包玉剛等商界巨頭紛紛投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，香港十大房地產(chǎn)公司也先后公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而人。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房價最高的地區(qū)。1984，一1997年，香港房價年平均增長超過20。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房價高達十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。受房價飛漲的刺激，香港的房地產(chǎn)投機迅速盛行起來，出現(xiàn)了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。當時的香港，人們盲目地投資房地產(chǎn)。為了抓住機,許多人往往僅憑地產(chǎn)經(jīng)紀人電話中的描述，就草草決定購買豪宅。一些經(jīng)紀人甚至?xí)︻櫩驼f出這樣的話：“什么，你要考慮一兩天?當然不行!有很多人在等，你不買的話，過3分鐘就沒了!”1996年，香港竟出現(xiàn)買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。就在香港的房地產(chǎn)泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998-2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產(chǎn)階級居住社區(qū)“太古城”，樓價就從最高時的每平方英尺1.3萬港元下跌到四五千元。據(jù)專家計算，從1997-2002年的5年時間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。而對于普通香港市民而言，房地產(chǎn)泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。

【思考與討論】

1、房地產(chǎn)投資有哪些風(fēng)險?

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房屋交易中扮演了怎么的角色?

案例3 孫小姐，杭州市一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，從業(yè)兩年后，與朋友李某共同出資100萬，準備開一家的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。首先是辦理營業(yè)執(zhí)照，公司名稱要預(yù)先核準，為了避免重名，準備了3個公司名字，分別為杭州A房地產(chǎn)代理有限公司、杭州B房地產(chǎn)代理有限公司、杭州C房地產(chǎn)代理有限公司，最后核準的名字為杭州A房地產(chǎn)代理有限公司。后制訂了公司章程和組織機構(gòu)，申報各項村料后在銀行開戶打入100萬資金，并辦理了驗資證明，之前，兩人在杭州某街租下一商鋪作為經(jīng)營場所，簽了租期3年的租賃合同。兩人準備了相關(guān)村料，到所在區(qū)域的工商登記機關(guān)進行設(shè)立登記，領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照。領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照后，進行房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案初始登記。持有申請表、申請報告，企業(yè)營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件核對原件)、營業(yè)場所的自有房屋產(chǎn)權(quán)證或租賃證(復(fù)印件核對原件)、法定代表人任命書及身份證明(復(fù)印件核對原件)、公司章程(加蓋公章并核對原件)、公司管理制度原件(必須包括99和46號文件)、驗資報告副本原件、專職經(jīng)紀人《杭州市房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書》(原件及復(fù)印件，不少于3名人員)、經(jīng)紀人勞動合同原件、經(jīng)紀人“三金”繳納證明材料原件、原單位解聘證明(調(diào)令函)原件、經(jīng)紀人工作簡歷等所需要的有關(guān)資料和證件，進行了備案登記，完成了公司的設(shè)立。

【思考與討論】

1、杭州A房地產(chǎn)代理有限公司屬于哪種企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)?這類機構(gòu)設(shè)立要符合什么條件?

2、辦理營業(yè)執(zhí)照要準備那些材料?申請設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的程序是什么?

案例4 20世紀60年代是美國房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展的萌芽期，這一時期中介市場混亂，經(jīng)紀人素質(zhì)和服務(wù)水平參差不齊，公司沒有針對從業(yè)人員的職業(yè)培訓(xùn)，更沒有頗具影響力的品牌讓消費者選擇，盡快成業(yè)最重要的目標。那時中介單店數(shù)量高速擴張，但尚未形成特許經(jīng)營體系，仍以“各自為政、形式經(jīng)營。隨著整個房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展，行業(yè)內(nèi)競爭加劇以及買方市場的逐步形成，顧客對中介服務(wù)提出了更高的要求。在這種情況下，一些中介公司不得不開始考慮從降低經(jīng)營成本、提高服務(wù)質(zhì)量以及依靠可信賴的大品牌吸引顧客來增強自身的市場競爭力。20世紀70年代的美國以特許經(jīng)營的形式崛起了一大批房地產(chǎn)中介品牌。其中就有通過特許經(jīng)營模式發(fā)展至今已經(jīng)成為全球最大的房地產(chǎn)中介機構(gòu)一21世紀不動產(chǎn)，另外還有一些小規(guī)模的中介公司，也開始嘗試轉(zhuǎn)向特許經(jīng)營。中介交易模式開始進入系統(tǒng)化，擁有多家單店的中介公司開始發(fā)展起來。20世紀80年代，傳統(tǒng)的特許經(jīng)營持續(xù)成長，與此同時，由于一些金融服務(wù)公司如西爾斯、美林證券、大都會保險公司等介入房地產(chǎn)中介行業(yè)，促成了現(xiàn)代房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營模式的初步規(guī)模化和體系化。中介經(jīng)營模式面臨著深刻的變革。而特許經(jīng)營模式自身特點和雙贏的獨特魅力得以成為那些勵精圖治的中介公司的首要選擇，同時特許經(jīng)營模式的應(yīng)用也極大地推進了房地產(chǎn)中介業(yè)的迅速發(fā)展。進入20世紀90年代后，房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營模式迅猛發(fā)展并逐步走向成熟。此時行業(yè)內(nèi)邊際利潤降低、經(jīng)紀人數(shù)量減少、同時中介還要面臨科技手段的沖擊。

【思考與討論】

1、你了解當前國內(nèi)房地產(chǎn)中介經(jīng)營模式發(fā)展演變情況嗎?什么是特許經(jīng)營?特許經(jīng)營模式的優(yōu)勢是什么

2、結(jié)合你所在城市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的實際情況，舉特許經(jīng)營模式的實例? 3,目前經(jīng)紀行業(yè)面臨著什么樣的科技手段的沖擊?

案例5 21世紀不動產(chǎn)采取特許經(jīng)營模式，杭州區(qū)域分部成立于2002年9月2日，致力于21世紀不動產(chǎn)體系在杭州地區(qū)的推廣和發(fā)展，使全球最優(yōu)秀的房地產(chǎn)中介系統(tǒng)和服務(wù)理念順利進入杭州房地產(chǎn)市場。加盟條件:有志在不動產(chǎn)中介行業(yè)長遠發(fā)展，渴望獲得成功;接受特許經(jīng)營模式，理念和使命;加盟的目的是為了不斷地擴中介業(yè)務(wù)的不斷增長并獲利;有團隊合作加盟成員友好合作;有(希望有)專業(yè)的產(chǎn)中介服務(wù):一般要求50平方米以上的營經(jīng)紀人，具各專職管理人員(店長或店主);力;·持有中介商營業(yè)執(zhí)照和相關(guān)的資質(zhì)加盟利益:著名品牌，使用全球著名以為你創(chuàng)建更好的客戶識別和創(chuàng)造客戶線助你快速打造專業(yè)的銷售隊伍和管理團認可二十一世紀的大市場份額，促進精神，能夠與其他形象和優(yōu)質(zhì)的不動業(yè)面積，5名以上的具備一定的資金能證書。的品牌和商標，可索;止隊:們的管理顧問團隊將及時幫助你解決經(jīng)營中的問題;專業(yè)化的營銷工具，可以指導(dǎo)你更加有效地創(chuàng)建公司的形象，并幫助你及你的銷售團隊更為有效的開拓市場;聯(lián)合廣告，有效降低你的廣告成本，并獲得最佳的廣告效果;衍生服務(wù)，戰(zhàn)略聯(lián)盟，我們的戰(zhàn)略聯(lián)盟系統(tǒng)能為你的公司提供更多的服務(wù)產(chǎn)品以建立你的差異化競爭優(yōu)勢;通過總部建立的衍生服務(wù)，可以使你為客戶提供他人所不能提供的更多的服務(wù)，創(chuàng)造更大的客戶價值以吸引和保留你的客戶;VIP客戶推薦及異地安家，利用體系在全球和國內(nèi)的經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，你可以更好的服務(wù)你的企業(yè)客戶并創(chuàng)造更多的業(yè)務(wù)機會;經(jīng)授權(quán)的供應(yīng)商系統(tǒng)，集中采購可以有效降低你的經(jīng)營成本，提高利潤率;電子商務(wù)系統(tǒng)，基于網(wǎng)絡(luò)的電子商務(wù)系統(tǒng)可以使你的房源和客戶信息最大程度的進行流通并創(chuàng)造與他人的合作機會，加速交易，提高交易的成功率。目前已有93家加盟店。

【思考與討論】

1, 21世紀不動產(chǎn)經(jīng)紀有限公司采用的是哪種經(jīng)營模式?

2, 21世紀不動產(chǎn)經(jīng)紀有限公司采用的經(jīng)營模式有哪些優(yōu)缺點?

案例6 2001年2月，某房屋公司開發(fā)了一棟寫字樓，想賣出一部分。但由于該公司不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而且

該房產(chǎn)還沒有最后建成，甚至連建設(shè)施工許可證都還沒有一取得，所以擔(dān)心無人問津。于是房屋公司做廣告稱: 欲采用以租代售的方法銷售房地產(chǎn)，即買家先與之簽定所謂以租代售合同，付幾年租金后，即取得房屋所有

權(quán)。

一家貿(mào)易公司覺得房產(chǎn)不錯，就在2001年4月與房屋公司簽訂了合同，購買部分房間，并分幾次交付了

款項，房屋公司在發(fā)票上均明確注明“預(yù)付購房款”。2001年7月，房屋公司才取得建設(shè)施工許可證，到年

底，該房產(chǎn)建成，貿(mào)易公司搬入。2002年10月，房屋公司取得了房產(chǎn)權(quán)證。但上述情況，貿(mào)易公司完全不

知。房屋公司在廣告中宣傳其房產(chǎn)權(quán)證齊全。

貿(mào)易公司搬入該房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋狀況與廣告宣傳所稱完全不符，情況較差。后來還得知，房屋公司早

在簽約前，就將該房地產(chǎn)抵押給了銀行，抵押期限一直持續(xù)到以租代售合同中約定的貿(mào)易公司取得房產(chǎn)權(quán)證

之日止。

【思考與討論】

1,貿(mào)易會司購買房屋后，為什么會出現(xiàn)這么多的麻煩事，分析一下其主要原因出在哪里?

2、為了避免買房出現(xiàn)類似貿(mào)易公司碰到的這些事情，購房者應(yīng)該如何辦理購房手續(xù)?

3、為減少房屋買賣糾紛，可以從哪些方面和環(huán)節(jié)對房屋開發(fā)商的出售行為進行規(guī)范?

4、結(jié)合本案例談?wù)勅绾我?guī)范房屋買賣的操作程序。案例7

張挺，杭州市一家公司的普通職員，屬于工薪階層，尚無自己的住房。經(jīng)過多年的工作，自己積累了一

筆15萬元的購房存款，并能夠從家里親屬處借到5萬元。于是，打算2005年在這個城市買一套屬于自己的安家

房。

2005年8月，從沒有過買房經(jīng)歷的張挺，開始了他的購房行動。他估計，自己手頭總共能籌20萬元，可以

支付的最大貸款額是20萬元，所以他在自己最大承受的房屋總價范圍40萬元以內(nèi)進行了大量房源尋找。由于

新商品房都是期房，而且位置不佳，于是張挺將購房的目標放在了二手房上。通過報紙房源信息，他看中了

位于城西，面積56平米，環(huán)境及配套很好的房子，房東掛出的凈價為40萬元整。張挺想，該房屋在區(qū)位上、價位上比較符合自己的要求。于是與發(fā)布信息的中介公司進行了聯(lián)系。

經(jīng)過現(xiàn)場看房，張挺覺得該房很好，并與房東商談能否給予一定優(yōu)惠，結(jié)果房東沒有任何讓步，張挺還

是決定咬牙把這套房子買下。當場簽訂了購房意向，并支付了5000元締約保證金。

然而，明目很多，就在與中介公司簽訂委托代理協(xié)議的時候，張挺傻眼了，除了40萬元的房款之外，各種交易稅費

而且總額要達到5-6萬元，大大超出了自己的預(yù)算，己來說，目前是無力承受的。所以最終，因自己預(yù)算的不準確，多出來的上萬元的稅費錢，對于工薪收入的自 終止這套房子的交易。

【思考與討論】

1、你了解購房要繳哪些稅費嗎，談?wù)劚景咐o你的啟發(fā)?

2、聯(lián)系當前新的房地產(chǎn)稅收政策，談?wù)勂鋵嵤┑哪康摹⑵鹗裁醋饔煤蛯Ψ康禺a(chǎn)交易活動產(chǎn)生什么樣的

影響? 案例8

去年12月，鐘小姐在杭州江濱花園購買了一套120多平方米的二手房，總價為108萬元。她仔細算了算已

經(jīng)繳納的印花稅、契稅、個人所得稅、營業(yè)稅等稅費，“前前后后一共交了7.5萬元的稅。聽說很快又要征收保

有稅了，貸款還沒還清，如果每年又要征保有稅，真是有點吃不消。”

鐘小姐口中所說的“保有稅”并非空穴來風(fēng)。據(jù)建設(shè)部近日透露，為扭轉(zhuǎn)當前住宅建設(shè)和消費中的“貪大求

闊”現(xiàn)象，有關(guān)部門有意通過保有環(huán)節(jié)征稅等多項稅收、金融和土地政策等，提高大戶型住宅的購買使用成本。

此后又有消息稱，目前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提

上了議事日程，可能在今年4月以后出臺。

房產(chǎn)“保有稅”已經(jīng)不是這段時間我們聽到的新稅名了，營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅??大多數(shù)購

房者都是初次買房，他們中有多少人真正能把這些交易過程中的種種稅費搞得明明白白呢?記jx-,rf} }-} }n 場小調(diào)查。

七八種稅費，多數(shù)購房者兩眼一抹黑。

在我愛我家文暉店，記者看到了正與店員一起拿著地圖研究的滕先生。“請問您了解在二手房交易中需要

交多少稅嗎?”面對記者的提問，滕先生努力想了下，不好意思地笑了:“說實在的，一樣都說不全。’，滕先生

告訴記者，他是第一次買房，“我只知道稅很多，但到底是怎樣的，就不知道了。”當記者告訴他二手房交易

中所需繳納的稅種后，滕先生第一反應(yīng)是:“這么多啊，那我更搞不清楚了。”

店經(jīng)理吳榮花告訴記者，以她平時接觸到的客戶，像滕先生這樣一無所知的還真不少，幾乎占到了所有

顧客中的一半。

相比滕先生，王先生就非常“老道”。面對記者對于稅種的提問，王先生回答得頭頭是道，“我已經(jīng)是第三

次買房了，但說實話雖然說得出來，但還不太算得清。“21世紀不動產(chǎn)杭州華明加盟店店長姜繼紅表示，像王

先生這樣的客戶一般都有過幾次買房的經(jīng)驗，對稅率也有一定了解了。“不過，要計算清楚還是很難，因為計

算方法分普通住宅和非普通住宅，5年內(nèi)和5年以上又有區(qū)別，不是專業(yè)人員，很難算得清楚。’，張先生和老伴是到中介公司掛牌賣房的，對于二手房交易中所涉及的稅種，他只能說得上個所稅。旁邊 的老伴接過了話頭:“現(xiàn)在的稅種太多了，能簡化些就好了。像我們老年人記性本來就不好，這么多稅怎么記

得住!

記者算了算，包括去年新增的稅費在內(nèi)，房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)需要繳納的稅和費包括:契稅、評估費、產(chǎn)權(quán)登

記費、交易手續(xù)費、印花稅、營業(yè)稅、個人所得稅，如果是房改房還要交土地出讓金。算下來有一七八種，這

還不算沒有正式開征的土地增值稅和計劃開征的保有稅。這別說第一次買房的消費者搞不懂，就是業(yè)內(nèi)人也

難免被繞昏頭。

【思考與討論】

1、你或你的家人是否有過購房經(jīng)歷，若有話，購房時繳納了什么稅，繳納了多少稅?

2、本案例說明了什么，作為經(jīng)紀人你打算怎樣做? 案例9

客戶甲因為新購買位于天河區(qū)某花園的復(fù)式商品房住宅。為支付購房首付款和裝修費，于2005年3月委托 某房地產(chǎn)置換公司A店出售其位于東山區(qū)的物業(yè)，該物業(yè)為20世紀80年代末建造的多層住宅樓(共9層)的6 樓，房型為一室一廳，建筑面積為49平方米，朝向東南，三年前裝修，權(quán)屬為個人產(chǎn)權(quán)，該物業(yè)以22萬元在“xx 置換網(wǎng)”掛牌出售。

客戶乙因為工作調(diào)動和子女讀書的關(guān)系，于2005年5月委托該房地產(chǎn)置換公司B店為其置換房屋，欲將其

在海珠區(qū)的住宅置換到東山區(qū)或越秀區(qū)附近一房一廳或兩房一廳的產(chǎn)權(quán)房，價格在25萬元以下。其委托出售 的房屋位于天河區(qū)20世紀70年代末建造的G層新村住宅的一樓，戶型為一室戶，居住面積18平方米，朝向南，權(quán)屬為個人產(chǎn)權(quán)，上網(wǎng)出售價格為9萬元。

客戶丙是初來廣州工作的技術(shù)人員，他希望在天河區(qū)交通較為方便的區(qū)域購買一處面積不-限定在10萬元以下的房屋。

A店和B店的業(yè)務(wù)員接到上述委托后馬上在電腦上完成了初步配對，希望通過經(jīng)紀業(yè)務(wù)活動，使客戶丙購

買客戶乙的住宅，客戶乙購買客戶甲的住宅，以完成三筆委托。

業(yè)務(wù)員首先與客戶丙聯(lián)系，向其推薦了客戶乙的住宅，實地看房后客戶丙相當滿意，對價格也沒有太多

異議;業(yè)務(wù)員趁熱打鐵馬上告訴客戶乙，他的住房有下家看中，同時為其介紹了客戶甲位于東山區(qū)的一室一

廳，客戶乙前往看房也比較滿意，看來這個三連環(huán)馬上就可以解套。

然而進入實質(zhì)性談判階段時，三客戶都提出了特殊要求:客戶甲要求客戶乙補貼其房屋2萬一3萬元的裝修

費;客戶乙要求辦理抵押貸款來支付部分房款，同時希望房價再降一點;客戶丙要求簽約后延期一個月交款。

這些條件的提出使得談判陷入僵局。

有關(guān)業(yè)務(wù)員沒有氣餒，一起對三客戶的要求進行了認真的分析，分別找到了每位客戶需求的關(guān)鍵所在的

突破點，分別是:客戶丙肯定是要購買客戶乙的房屋了，突破點是房款付款時間;客戶乙愿意將住房賣給丙，但希望其盡快付清房款，因為他要用這筆房款支付購買客戶甲住房的首付款，另外他同意補貼一部分裝修費，但堅持只補貼1萬元;客戶甲對客戶乙的付款方式?jīng)]有意見，但對裝修費的要求比較高。

分析清楚上述事實后，業(yè)務(wù)員們準備對每位客戶實行各個擊破，業(yè)務(wù)員A負責(zé)做甲的工作，給他分析裝修

價格的補貼計算方法，并站在其立場上分析應(yīng)盡快出售房屋防止老房型再跌，說服他將裝修費再做一些讓步，盡快地促進交易;業(yè)務(wù)員B負責(zé)做丙的工作，經(jīng)過多次協(xié)商，丙答應(yīng)看到預(yù)定合同即付款;業(yè)務(wù)員C負責(zé)做乙 的工作，為其查詢公積金賬戶，審核其貸款資格，并也力圖說服他將裝修費再抬高一點。

通過業(yè)務(wù)員們分頭做工作，又經(jīng)過近一個月的談判，在三方分別讓步后終于在2005年6月初步達成協(xié)議，簽訂了有關(guān)交易合同，完成了這筆三連環(huán)業(yè)務(wù)，并為經(jīng)紀機構(gòu)獲得了可觀的傭金。

【思考與討論】

1、上述這筆三連環(huán)業(yè)務(wù)是屬于何種房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)?

2、上述經(jīng)紀業(yè)務(wù)的操作流程如何?

3、經(jīng)紀公司的傭金如何計算?

4、在業(yè)務(wù)員們促成交易過程中對你有哪些啟發(fā)? 案例10

針對大多數(shù)購房者來說，購房是一件消耗時間、精力和感情的事情，與其自己去消耗時間，不如花一平

方米的價錢請房地產(chǎn)經(jīng)紀人來幫忙完成購房計劃。北京正則律師事務(wù)所推出的“一平方米購房服務(wù)計劃”就是 針對購房者的這種需求而開辦的經(jīng)紀服務(wù)。這一計劃是指房地產(chǎn)專業(yè)律師為購房人提供從審查

房的全過程服務(wù)，而消費者只需支付它所買房子一平方米的價款作為服務(wù)費。律師提供的經(jīng)紀

在以下三個環(huán)節(jié):

1.替買房人選擇房源，簽訂認購書。在這一環(huán)節(jié)，律師要確保買房人所買房屋的合法性及認購定金的安

全，為買房人提供購房可行性分析，并出具法律意見書。

2.替買房人與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及補充條款進行談判。這個環(huán)節(jié)有兩部分服務(wù)，一是協(xié)助買

房人簽訂“主合同”，即標準樣式的購房合同;二是協(xié)助買房人簽訂補充協(xié)議。

3.替買房人進行入住驗收，“一平方米購房服務(wù)計劃”’旨在通過專業(yè)服務(wù)，解決買賣雙方在商品房買賣過程

中出現(xiàn)的各種問題，替購房者把好購房關(guān)，避免糾紛。

【思考與討論】

1.北京正則律師事務(wù)所的房地產(chǎn)專業(yè)律師在該購房服務(wù)中充當?shù)慕巧鞘裁? 2.房地產(chǎn)專業(yè)律師能為購房者提供哪些便捷? 案例n

位于順德市的一座物資大樓，由于產(chǎn)權(quán)所有人欠債，由債權(quán)人向廣州市中級人民法院起訴，勝訴后由法院

委托廣東某拍賣行對該幢大樓進行拍賣。

物資大樓占地面積四下多平方米，樓高7層，總建筑面積9600多平方米。拍賣時評估價20s3萬元，拍賣保

留價1643萬元，該樓前曾2次拍賣，均無人參加競買而元成交。

2000年s月19日上午10時正，某拍賣行對該幢大樓再行拍賣。參加競買有2家，分別持10號牌和36號牌，除

競買人外，參加拍賣會還有該幢大樓產(chǎn)權(quán)人、債權(quán)人、法官。拍賣會準時開始，拍賣師會前宣讀了拍賣規(guī)則 及注意事項，經(jīng)過詢問，確認在場競買人沒有異議和疑問后，拍賣開始。

由于前7項標的均采用增價拍賣方式，所以輪到第8項拍賣該幢大樓時，拍賣師向場上競買人宣布了另一

種競買方式:按委托方要求，本標的以20ss萬元起價，如有應(yīng)價則按增價拍賣:如無應(yīng)價則采用設(shè)有保留價 的減價方式拍賣，第一個舉牌應(yīng)價，且高于保留價者作標的成交。在場競買人無異議的情況下，叫價開始，20ss萬元起叫價無人應(yīng)價。

于是拍賣師開始以每次遞減so萬元逐次減價拍賣，當口}I價1700萬元時，10號舉起號牌，拍賣師即時見到，于是拍賣師敲褪成交。但就在此時，36號也舉起號牌，拍賣師指出舉牌晚了一步，標的由10號成交。拍賣會

后，36號競買人提出異議，要求以原成交價重新拍賣，產(chǎn)權(quán)代理律師更提出幾大疑點，一場糾紛由此而起。

二、產(chǎn)權(quán)人提出五大疑點

其一:標的產(chǎn)權(quán)所有人和房產(chǎn)地點都在順德，但拍賣公告只在廣州日報刊登，而不在順德媒介刊登。

其二:委托人曾告訴拍賣行拍賣時通知產(chǎn)權(quán)所有人，但產(chǎn)權(quán)所有人一直沒有收到任何書面或口頭通知，他們是通過其他途徑得知自己的房產(chǎn)被拍賣的。

其三:程序有問題。采用荷蘭拍賣法的前提是開價拍賣，沒有人競投后才宣布采用荷蘭拍三

宣布采用荷蘭拍賣法引起競買人消極等待。

其四:如何認定舉牌在先，沒有客觀依據(jù)。拍賣會場沒有錄像機，只憑拍賣師主觀臆斷。

其五:拍賣時，每次應(yīng)叫價三次，每次應(yīng)有停頓，而不應(yīng)“連珠炮“似往下叫，當減至1700萬元價格時，有-2人應(yīng)價，按規(guī)定應(yīng)采用開價方式繼續(xù)拍賣，拍賣師無視現(xiàn)實，判定10號牌所得，并宣布拍賣結(jié)束，侵犯了 其他競買人合法權(quán)益。

三、拍賣行釋疑

1、關(guān)于標的在順德，為何不在順德報刊登公告。《拍賣法》第四十七條規(guī)定，拍賣公告應(yīng)當通過報紙或

者其他新聞媒介公布。那么，在廣州日報刊登拍賣公告完全合法，拍賣人、委托人、債權(quán)申請人均在廣州，拍

賣行的潛在客戶在全省，廣州日報發(fā)行比順德報覆蓋面大得多。

2、關(guān)于拍賣行為何不通知執(zhí)行人。《拍賣法》第三章關(guān)于拍賣當事人共分四節(jié)，分別為拍賣人、委托人、競買人、買受人，產(chǎn)權(quán)所有人作為法院被執(zhí)行人，并不是其中任何一方，拍賣行未與其發(fā)生任何法律關(guān)系，拍賣行按時向委托方發(fā)了《拍賣通知》，并無通知被執(zhí)行人的義務(wù)。

3、關(guān)于為何提前宣布采用“荷蘭式”叫價方式。首先，減價拍賣的方式是應(yīng)委托人要求早就確定的，拍

賣人有權(quán)且必須在拍賣前向竟買人說明競價方式和竟買規(guī)則，其次，拍賣是在起叫價無人應(yīng)價的情況下轉(zhuǎn)入

減價拍賣方式的，這也是應(yīng)委托人的要求進行的。

4、對于認定誰先舉牌沒有客觀依據(jù)(指沒有錄像)，只是憑拍賣師主觀臆斷的說法。拍賣行認為，減價拍

賣中第一個舉牌成交者由拍賣師認定，現(xiàn)場還有場上記錄員協(xié)助，其記錄的《拍賣會筆錄》具有法律效力，另外，拍賣會場上還有60余人目睹，可以證明。《拍賣法》規(guī)定了拍賣師的權(quán)力和作用，但沒有規(guī)定必須錄像。

5、對“有兩個人對1700萬元的價位應(yīng)價，按規(guī)定應(yīng)采用增價方式繼續(xù)拍，但拍賣師卻判10號成交，有失

公允”的質(zhì)疑。拍賣行認為在減價拍賣的規(guī)則下，拍賣師不確認首先舉牌的競買人的權(quán)益，那才真是違約違

法，損害了10號競買人的應(yīng)有權(quán)益，而這次拍賣，拍賣師是以固定的降價幅度，逐次減價拍賣的，每次報價 之后均有停頓，有足夠的間隔時間給競買人決策舉牌應(yīng)價。【思考與討論】

1、你認為此宗房地產(chǎn)拍賣過程中，產(chǎn)生糾紛的原因是什么?應(yīng)該如何處理這樣的糾紛?

2、在代理房地產(chǎn)拍賣的過程中，作為房地產(chǎn)拍賣中介的經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)該做好哪些工作? 案例12

今年上半年房地產(chǎn)投資特點:(一)房地產(chǎn)投資總量和規(guī)模繼續(xù)增加，投資絕對量歷史最高。2005年上

半年我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和總量達到6153億元，投資總量相當于2004年1-7月份投資總量。其中一季度投資總

額為2324億元，二季度投資總額為3829億元，二季度比一季度投資增加1505億元，增長了64.76%，投資總量

和規(guī)模呈現(xiàn)擴大之勢。

(二)房地產(chǎn)投資同比增長幅度由高到低梯度回落。2004年房地產(chǎn)投資確實是過高、過快-觀調(diào)控措施及時出臺，那么，2005年我國經(jīng)濟將會是一種極其緊張的運行狀態(tài)。今年上半年，由于投資增長

慣性所致，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和總量穩(wěn)定持續(xù)增加和擴大，但房地產(chǎn)投資增長幅度卻呈現(xiàn)由高到低逐月回

落態(tài)勢，說明房地產(chǎn)投資過快增長勢頭出現(xiàn)了實質(zhì)性轉(zhuǎn)變。盡管如此，由于目前較低的增速是在原有較大基

數(shù)上的增幅，所以，房地產(chǎn)投資絕對量和絕對增量仍然是很大的。

(三)房地產(chǎn)投資增速高于同期全社會固定投資增速現(xiàn)象從5月份開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資

增速低于固定資產(chǎn)投資增長速度，原因之一是房地產(chǎn)投資商針對國家近一段時間實施的穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的政

策而采取了暫時性的投資調(diào)整策略，長期性戰(zhàn)略投資調(diào)整則取決于未來房地產(chǎn)市場價格變化和政策變化;另 外，也說明了固定資產(chǎn)投資增長進入逐步上升軌道。因此，擔(dān)心我國投資不足可能引起經(jīng)濟緊縮的顧慮是沒

有必要的。

(四)房地產(chǎn)投資占固定投資的比例呈現(xiàn)逐月下降趨勢。2005年以來，我國固定資產(chǎn)投資增長中，房地

產(chǎn)投資增長的帶動作用正逐步減弱，促進投資增長的因素已發(fā)生了新變化。

(五)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)繼續(xù)呈現(xiàn)回落態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)景氣指數(shù)，2005年以來，我國房地產(chǎn)投資景氣指數(shù)從年初的102.18，逐月下降到5月份的101.83 6月份進一步下降，已處于近幾年來最

低狀態(tài)。如果將2005年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)與2004年和2003年同期相比較，則可以看出，2005年是我國房地

產(chǎn)景氣指數(shù)下降最為猛烈的時期。

(六)房地產(chǎn)市場價格上漲速度減緩，但價格仍處高位。在經(jīng)歷了2004年抑制投資過快增長和2005年3 月份開始進行抑制房地產(chǎn)價格過快上漲的各項宏觀調(diào)控政策之后，人們期望著今年二季度房地產(chǎn)價格會有一

個明顯的回落。但與人們的期望不同，二季度房地產(chǎn)價格仍呈現(xiàn)繼續(xù)上漲之勢，漲幅仍達10.1%，僅比2005 年一季度12.5%的漲幅回落了2.4個百分點。雖說2005年以來，我國房地產(chǎn)價格增長速度有所回落，但價格回

落的幅度卻很小，回落的速度仍然很慢，房地產(chǎn)價格依然在高位上波動。在我國全方位加大各項宏觀調(diào)控力

度的情況下，房地產(chǎn)價格仍保持10.1%的漲幅，一方面說明我國控制房地產(chǎn)價格上漲的難度很大，遇到的阻力

很強，影響房地產(chǎn)價格的因素很復(fù)雜，另一方面說明當前我國實行的各項宏觀調(diào)控政策尚未起到抑制房地產(chǎn)

價格上漲的明顯效果。當前，上海、北京、廈門每平方米房價仍在8355元、7036元和6990元，深圳、寧波、杭州和廣州房屋銷售均價在6000元以上，說明抑制房地產(chǎn)價格上漲的任務(wù)依然很艱巨。

影響我國房地產(chǎn)投資及價格變化的因素分析:

縱觀2005年上半年我國房地產(chǎn)投資和價格變化新特征，可以看出，無論是房地產(chǎn)投資還是價格都呈現(xiàn)出

了與以前有所不同的新變化，首先是房地產(chǎn)投資增速在2004年下半年基本穩(wěn)定在28%左右，2005年一季度下

降到了26.7%-27%之間，二季度進一步下降到25%-23%之間，呈現(xiàn)梯度下降之態(tài)勢。這反映出我國房地產(chǎn)投

資已進入了正常的增長軌道，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重也處于較合理范圍。但不可忽視的是，投資總

量已經(jīng)很大，投資增長慣性依然在延續(xù);房地產(chǎn)價格上漲速度有所減慢，但上漲幅度還遠未降下來，房地產(chǎn)

價格依然在高位運行，影響房地產(chǎn)價格的各種因素還在進行著激烈的博弈。

(一)“雙穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟政策及抑制房地產(chǎn)投資增長的資金信貸稅收等政策共同作用，j 起的經(jīng)濟緊運行狀態(tài)基本得到改觀，房地產(chǎn)投資增速也因此而梯度回落。從2004開始，積極的財政政策開始

淡出，到2005年，我國全面實施“雙穩(wěn)健”的財政和信貸政策。“雙穩(wěn)健”實質(zhì)上就是不以拉動社會投資、刺激消費為核心，相反，是以協(xié)調(diào)經(jīng)濟發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，適當控制和調(diào)節(jié)投資與消費過快增長為中心，通過減少政府投資，影響全社會投資過快增長，使全社會投資增長保持在適度、合理和穩(wěn)定的范圍內(nèi)，防止

投資過快、過熱引起泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生。“雙穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟政策的實施使得房地產(chǎn)投資過快增長失去政策支撐，同時，加大了對銀行金融、稅收、土地市場等的監(jiān)管力度。這一系列措施都對房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象起到了抑

制作用。

(二)抑制房地產(chǎn)投資增長的資金信貸稅收等政策共同作用，使得推動房地產(chǎn)價格上漲的資金推動力有

所減弱，房地產(chǎn)價格漲幅有所回落。我國房地產(chǎn)投資高漲和價格上漲迅速的重要原因是近幾年大量資金涌入

房地產(chǎn)業(yè)。

其一，房地產(chǎn)超額利潤成為推動社會資金大量涌入房地產(chǎn)市場的巨大推動力。在2000年我國上市公司平

均毛利潤率只有27%的情況下，房地產(chǎn)上市公司的毛利潤率卻高達33%;在此后的2000年到2004年5年間，我

國上市公司毛利潤率下降了近4個百分點，房地產(chǎn)上市公司毛利潤率卻提升了1.3個百分點。

其二，房地產(chǎn)投資性需求資金的推動。近幾年，房地產(chǎn)投資性需求成為人們熱衷的最佳選擇。因為，股

票市場市值從2001年到 2005年縮水至少一半以上，投資股市，必然虧損;汽車和房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金需求

量過大，也不適合個人投資;而購買房地產(chǎn)作為投資最合適，且利潤率最高。這樣，社會上大量閑散資金涌

入房地產(chǎn)中，從而推動了住宅價格的快速上漲。但2005年以來，尤其是3月份以來，國家政策導(dǎo)向從抑制投資

轉(zhuǎn)向投資和消費雙重抑制，從金融信貸轉(zhuǎn)向金融信貸與稅收相結(jié)合，即在提高住房貸款利率的同時，還提高

了首付款比例。與此同時，從 2005年4月5月份開始，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，要求各

地方高度重視房價，實行政府負責(zé)制。5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、國土資源部等一七部委《關(guān)于做

好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。5月30日，國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合出臺了《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收

管理的通知》，明確了具體的稅收、土地、金融政策。這樣，抑制房地產(chǎn)價格就從單一的投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)向消費 領(lǐng)域和投資領(lǐng)域相結(jié)合的雙重抑制，從單純的金融手段轉(zhuǎn)向金融信貸和稅收、房地產(chǎn)管理等綜合治理軌道上

來。2005年5月、6月份以來，用于購買房地產(chǎn)的資金大幅度減少，房地產(chǎn)成交額減少了40%以上，房地產(chǎn)價

格上漲缺少了資金支撐，因此，今年二季度的房地產(chǎn)價格上漲幅度比一季度就有所降低。

(三)地方政府非主動性干預(yù)及政策執(zhí)行發(fā)生偏移，造成了實際執(zhí)行力度大大減弱，效果甚微，促使房

地產(chǎn)價格在增長通道上繼續(xù)延仲。房地產(chǎn)價格上漲，從表象上看，對地方政府是有好處的，價格上漲不僅可

以提高財政稅收、而且可以增加土地出讓金額。事實上，好多城市正是通過利用土地上漲獲得了政府開發(fā)啟

動資金，并因此建立起了地方經(jīng)濟發(fā)展資金循環(huán)體系，一旦房地產(chǎn)價格下降，那么，城市建設(shè)改造資金、稅

收、出讓金將會減少，甚至?xí)绊懙揭呀?jīng)制定的發(fā)展規(guī)劃。因此，在國家發(fā)出了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的

通知》之后，地方政府對房地產(chǎn)稅收征收范圍、時間界定、稅率等適度放寬，這就使得政策力)如此一來，房地產(chǎn)價格降幅也相應(yīng)就大打折扣。

(四)出于對未來經(jīng)濟增長的擔(dān)憂，中央和地方政府在執(zhí)行抑制房地產(chǎn)投資和價格上漲政策時有所放松，這也是房地產(chǎn)價格上漲幅度回落較小、下降速度較慢的重要原因之一。由于2005年以來推動我國宏觀經(jīng)濟發(fā)

展的出口貿(mào)易同比增長分別為42.2%, 30.8%, 32.8%, 31.9%, 30.3%和23.2%，逐月下降，2005年上半年比去

年同期減慢15.9個百分點。今年1-5月份新批設(shè)立外商投資企業(yè)數(shù)量同比下降4.75%;1-6月份實際使用外資金

額286億美元，同比下降3.2%.加上2005年以來影響世界經(jīng)濟增長的主要力量即美國經(jīng)濟增長速度減速，歐洲 經(jīng)濟增長遲緩，日本通貨緊縮壓力揮之不去，新興市場經(jīng)濟發(fā)展面臨的不確定性增強，從而使得未來世界經(jīng)

濟增長回落的預(yù)期增大。

【思考與討論】

1,案例當中主要討論了哪些因素對房地產(chǎn)價格走勢的影響?影響房地產(chǎn)價格的因素還有哪些?

2、作為一名房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T，如何才能準確地幫助顧客評估特定房地產(chǎn)的價格?進行房地產(chǎn)價格評估時

應(yīng)該注意哪些問題? 案例13

在上海房地產(chǎn)流通服務(wù)市場領(lǐng)域中，“上房置換”模式(連鎖經(jīng)營模式)和“21世紀不動產(chǎn)”(特許經(jīng)營

模式)模式都是具有代表性的、有較大影響的、發(fā)展前景廣闊的企業(yè)經(jīng)營模式。

從20世紀90年代以來，上海房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)從無到有一，從小到大，得到了快速的發(fā)展。從增量房

和存量房成交量上來看，1997年上海存量房交易量為162萬平方米，而在2003年達到2306.3萬平方米，增

加了十幾倍!房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)數(shù)量也發(fā)展到近萬家。這一方面為流通服務(wù)企業(yè)的發(fā)展提供了市場空間，但同時也意味著市場競爭加劇。在長期的市場競爭中，上海房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)了兩極分化，一方面，以“上房置換”股份有限公司和“智衡不動產(chǎn)”等為代表的連鎖企業(yè)嶄露頭角，以其規(guī)模化、連鎖化、先進 的管理、完善的網(wǎng)絡(luò)在市場上占據(jù)了先機。另一方面，為數(shù)更多的是小規(guī)模的、單打獨斗型的小流通服務(wù)企

業(yè)仍然是上海房地產(chǎn)流通服務(wù)市場的主體，由于管理和網(wǎng)絡(luò)方面的原因，其競爭力遠遠不如前者，而在中國

加入WTO后，外資行業(yè)巨頭的進入進一步壓縮了他們的生存空間和發(fā)展能力。在這樣的背景下，它們需要抱

成團，以集合的力量在市場上占據(jù)自己的一席之地，”21世紀不動產(chǎn)”特許經(jīng)營模式正是適合這一需求的企

業(yè)經(jīng)營模式。通過“21世紀不動產(chǎn)”中國總部和區(qū)域分布在品牌、培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等方面的支持，各個小的

流通企業(yè)實現(xiàn)了房產(chǎn)信息的共享，企業(yè)從業(yè)人員和管理人員經(jīng)過培訓(xùn)后專業(yè)素質(zhì)也進一步提高，有能力提供

更為專業(yè)、附加值更高的服務(wù)，企業(yè)的管理水平也因此更上一層樓。總之，眾多的小企業(yè)通過加入到“21世

紀不動產(chǎn)”體系中，企業(yè)競爭力得到了顯著提高。

【思考與討論】

1、連鎖經(jīng)營模式和特許經(jīng)營模式有哪些主要的差異?各有什么優(yōu)缺點?

2、為什么在我國加入WTO后，上海很多小規(guī)模企業(yè)選擇了“21世紀模式”?思考房地產(chǎn)

擇經(jīng)營模式時主要考慮哪些因素? 案例14

截至'?008年1月15號，原來擁有1600多家分公司、20000多名員工，中國規(guī)模最大、網(wǎng)點最多的中介

公司創(chuàng)輝租售在珠三角7個主要城市的門店紛紛關(guān)門:廣州、佛山、中山、東莞4個城市的分店全部關(guān)門，珠海絕大部分門店關(guān)門，惠州僅剩約20家門店，總部所在地深圳只剩1/3門店。

林鳳輝，作為創(chuàng)輝租售的創(chuàng)始人、集團董事長，在2008年1月17日接受一家網(wǎng)站采訪時公開承認，當

初過分高估資金實力和管理駕馭能力、擴張?zhí)焓菍?dǎo)致公司發(fā)生危機的根本原因。

林鳳輝表示，公司拓展速度、擴張規(guī)模去年(2007年)確實有點過快、過大，也導(dǎo)致在宏觀調(diào)控影響下

資金出現(xiàn)了周轉(zhuǎn)緊張。但他強調(diào)面對這個危機，在11月份時股東層已決定“瘦身”，將1800家門店砍到1000 家左右。截至目前，上海仍有一數(shù)十家門店在經(jīng)營，最早從上海開始“瘦身”時，由于當時有一不少員工對于200 家門店只保留50家的做法不滿，出現(xiàn)了抗拒裁員并在撤資過程中對營業(yè)網(wǎng)點搶奪公司資產(chǎn)的行為，于是在華

南其他城市如廣州，為了正常地運作及完成瘦身計劃，臨時對大部分網(wǎng)點進行暫停營業(yè)以保護資產(chǎn)。廣州仍

有部分網(wǎng)點在營業(yè)，深圳總部還有300家門店營業(yè)，實際上只關(guān)閉了200家門店，惠州、長沙、重慶、武漢、青島多個城市都在正常營業(yè)。

為解決目前創(chuàng)輝租售的資金鏈問題，林鳳輝表示，他個人已在不斷盤活個人固定資產(chǎn)為公司注入現(xiàn)金。

且創(chuàng)輝租售目前已確定產(chǎn)權(quán)的商鋪市場價格約 5000萬元，擔(dān)保公司還有1800萬元的保證金在賬上，現(xiàn)在公

司的短期應(yīng)付賬款為1000萬元左右，只要恢復(fù)正常營業(yè)將目前無法收回的應(yīng)收賬款收回，資金鏈將恢復(fù)正常。

至于解決方式，林鳳輝表示，首先將面對各方質(zhì)疑作出明確回應(yīng)并穩(wěn)定員工人心恢復(fù)正常工作;其次是

積極拓展融資渠道;其三是繼續(xù)進行內(nèi)部的瘦身及資源整合，包括股權(quán)由高度集中到部分城市的網(wǎng)點進行股

權(quán)出讓，引入新股東多頭監(jiān)控拓展進程等。“廣州、長沙等城市，都在進行股權(quán)獨立，品牌掛靠的嘗試。”未

來將有21個城市采用這樣的模式，而且將根據(jù)新股東注入資金的情況來決定“瘦身”規(guī)模的大小。對于應(yīng)付

賬款，將采用分批支付方式。而員工的工資則將在部分物業(yè)變現(xiàn)及傭金回收后再進行發(fā)放。

【思考與討論】

1、討論創(chuàng)輝關(guān)閉門店的原因，由此及其應(yīng)對危機的方式可以看出，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)在運營管理中哪些方 面非常重要?

2、從案例中也可以看出房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀人員是什么樣的關(guān)系? 案例15

在搜房網(wǎng)舉辦的一次經(jīng)驗交流論壇上，主持人提出企業(yè)的內(nèi)功是一個企業(yè)能夠應(yīng)對外部環(huán)境的變幻而穩(wěn)

坐釣魚臺的非常重要的因素。有關(guān)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)、人才培養(yǎng)還有培訓(xùn)幾個方面，北京信義房地產(chǎn)經(jīng)紀公司

老總王慶瑞表述了如下觀點: 王慶瑞:首先我剛剛表達過，人才的培養(yǎng)是一種創(chuàng)新，創(chuàng)造新的人才思維在我們公司創(chuàng)新

直都在一個重要的地位，不是說經(jīng)營的模式，服務(wù)的有型化的產(chǎn)品的創(chuàng)新，我們有沒有辦法讓進了我們公司，五年十年，我有一個學(xué)長進信義17年，他五年十年下來，他服務(wù)的方式有沒有不斷的創(chuàng)新，這樣可以帶來他

經(jīng)營上的一個成就，所以這種挑戰(zhàn)其實我認為是事業(yè)中最大的挑戰(zhàn)，大家都在定明年經(jīng)營策略的時候，很多

創(chuàng)新會被提出來，我們會強調(diào)原先就在職的員工，他們怎么樣總結(jié)經(jīng)驗，他們怎么樣對明年，我們提出來房

地產(chǎn)交易的安全，迅速、合理，這些都做得到，就講到更精致、更細致，更貼心，他自己有沒有準備創(chuàng)新的

想法，很多想法，他們在第一線，我相信我們跟他們的互動，把很多同行業(yè)很好的做法引導(dǎo)回來，所以我覺

得這個經(jīng)營模式在創(chuàng)新上的連接，他是可以提供創(chuàng)新的一個思維，我們接納了這些綜合的討論，我覺得這個

創(chuàng)新會很豐富，人才也創(chuàng)新了，腦袋也創(chuàng)新了，整個公司的經(jīng)營模式也創(chuàng)新了。

關(guān)于企業(yè)人才流動的問題，王慶瑞表達了如下觀點:

王慶瑞:任何一種模式經(jīng)營這個行業(yè)，我相信很少沒有碰到人才上的流動，這個行業(yè)有行業(yè)上的特質(zhì)，比如比較辛苦等等，有了這個啟動的念頭之后，如果這個時候適時的，剛好其他的同業(yè)也仲出手，他出去了，也不是不可能，我們總結(jié)經(jīng)驗，最后我們公司有什么，其實我們公司的人力結(jié)構(gòu)，我相信你真的用心，你會

很羨慕我們，我們有上百位優(yōu)秀的人才，我們把一下多人的員工劃一個三角形，我們十年以上的，五到八年

那是很強健的一個結(jié)構(gòu)，如果我們很用心的對待他們，真的也許沒有辦法避免一定程度的流失，可是我覺得

總結(jié)下來，我們現(xiàn)在擁有的還蠻富足的，這中間我們也因為人才的移動，他們提出一些想法，比如年度績效 的獎金，他們發(fā)展的方式，還有一三年教育的輔助支持上面，我們倒是有這個信心，我們提供給同仁薪獎等等

都是越來越多，沒有越來越少，我們公司薪水從而沒有遲延過，我們現(xiàn)在留下來的人組織結(jié)構(gòu)是很扎實的，我們不是說上面資深的都不見了，每年訓(xùn)練新兵，不是這樣的，所以從訓(xùn)練的結(jié)果還是很好的。

【思考與討論】

1、從案例中，可以看到一個房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)“內(nèi)功”的重要方面之一是什么?

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)人力資源管理的內(nèi)容包括哪些?

第二篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀范文

1、一房二賣：指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

2、交易日期調(diào)整的關(guān)鍵：交易日期調(diào)整實質(zhì)上是房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

3、等額本金和本息的內(nèi)涵和區(qū)別：等額本息法的特點是：每月的還款額相同，在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。所支出的總利息比等額本金法多，而且貸款期限越長，利息相差越大。但由于該方式還款額每月相同，適宜家庭的開支計劃，特別是年青人，可以采用用本息法，因為隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加。

等額本金法的特點是：每月的還款額不同，它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分（等額本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一個月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多，爾后逐月減少，越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。但該還款方式在貸款期的前段時間還款額較高，適合在前段時間還款能力強的貸款人，年齡大的可采用本金法，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

4、路線價估價法的內(nèi)涵：路線價估價法是依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。它與市場比較法類似，基本原理是替代原理和區(qū)位論（可及性）的具體運用。

5、建筑物在估價中的折舊基數(shù)：估價時點該建筑物的重置價格或者重建價格。

6、高開低走和低開高走的內(nèi)涵：在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)高，而市場狀況不好，競爭又較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項目往往采取突出房地產(chǎn)項目優(yōu)秀品質(zhì)，高報價樹立房地產(chǎn)項目形象和知名度，而實際以較低成交價格爭客戶和市場份額的“高開低走”的策略。

在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)較高，但初期優(yōu)勢不明顯，而市場狀況不好或市場發(fā)展趨向不明朗的情況下，為取得市場認同，房地產(chǎn)項目應(yīng)采取低價入市，根據(jù)銷售工作的開展，視具體情況適時調(diào)價的“低開高走”策略，根據(jù)銷售進展的好壞，決定價格的提升。當然，如果項目的確綜合素質(zhì)較低，市場認同感差，且市場狀況不好競爭較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項目一般只能采取低報價，低價成交，以價格取勝的“低開低走”策略。

7、房地產(chǎn)置業(yè)顧問的職業(yè)道德：以公司整體利益為重，不因個人目的而損害公司的利益和形象；遵守公司各項規(guī)章制。

8、施工許可證向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。

9、房地產(chǎn)供給曲線的內(nèi)涵：生產(chǎn)者在特定的時間內(nèi)，在各種可能的價格下對某種產(chǎn)品愿意并且能夠出售的數(shù)量，表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系的曲線。

10、房地產(chǎn)貸款信用保險是貸款人以借款人的信用向保險人投保，當借款人不為清償或不能清償債務(wù)時，由保險人代為補償。

11財產(chǎn)損失保險：

12、根據(jù)刑法···，如何處罰？嚴重不負責(zé)任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

13、喜封金頂：“喜封金頂”是時下一個熱門的說法,在建筑業(yè)界慶祝某一建筑總體結(jié)構(gòu)建造完成的儀式上常被人使用。

14、三通一平：指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求。

15、七通一平：指通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地。

16、小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵和區(qū)別：大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進入二級市場時，無需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的使用權(quán)，它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。

17、五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證、銷售（預(yù)售）許可證。兩書：是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。

18、建筑密度：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

19、樓間距：兩相鄰樓的外墻面距離，同一個小區(qū)兩棟相鄰的樓與樓之間的距離。房屋前后間距：普通小區(qū)居住用房可以用：樓高：樓間距=1：1.2比值計算。按照國家規(guī)定（設(shè)計規(guī)范）以冬至日照時間不低于1小時（房子最底層窗戶）為標準。間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)a-各地在冬至日正午時的太陽高度角。房屋左右間距：多層（4-6層及以下）與多層建筑間距為6米，多層與高層（12層及以上）為9米，高層與高層之間為13米。

20、房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。共有產(chǎn)權(quán)指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利主體，即共有人。

21、過戶：指通過轉(zhuǎn)讓、買賣、贈予、繼承遺產(chǎn)等方式獲得房產(chǎn)，去房屋權(quán)屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移從甲方轉(zhuǎn)移到乙方的全過程。

22、建筑面積指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。套內(nèi)使用面積指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積。

23、板樓一般指建筑層數(shù)不超過12層的“東西長、南北短”的建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物。優(yōu)點：南北通透，便于采光通風(fēng)；均好性強；管理成本不高；住戶使用率很高。缺點：建筑密度低，房價高；戶型格局不宜改造。

24、房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地價格或使用費；前期開發(fā)工程費；建筑安裝工程費；開發(fā)管理費；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤和稅金。影響因素：自身因素；環(huán)境因素；人口因素；經(jīng)濟因素；社會因素；行政因素；國際因素；心理因素；其他因素。

25、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的特點：

26、區(qū)位：區(qū)位一方面指該事物的位置，另一方面指該事物與其他事物的空間的聯(lián)系。

27、房地產(chǎn)住宅項目的開發(fā)特點：市場潛力巨大；開發(fā)投資風(fēng)險相對較小；多元化的市場需求；對開發(fā)商投資能力要求較低。

28、新房與二手房的交易流程：

29、買新房、買方承擔(dān)的稅費：交易手續(xù)費；合同印花稅；契稅；權(quán)證印花稅；轉(zhuǎn)移登記費；勘測費及工本費。

30、物業(yè)管理的內(nèi)涵及地位：是指對小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項目進行維護、修繕和整潔。

31、物業(yè)代理的作用：(1)通過市場調(diào)查，了解潛在的市場需求，準確地預(yù)測消費者行為、偏好、潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行準確的市場定位。(2)通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業(yè)人士進行有效的引導(dǎo)。(3)從房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃到項目租售完畢，物業(yè)代理參與整個開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實現(xiàn)投資收益目標。(4)按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求(位置、價格、面積大小、建筑特點等)，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購樓手續(xù)服務(wù)。(5)幫助買賣雙方進行有關(guān)融資安排(6)提高市場運行效率。因為很少有集中、固定的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)又是一種特殊的商品，常常需要代理人的服務(wù)來尋找買賣雙方，使?jié)撛诘馁I家和賣家均能迅速地完成交易，從而提高了房地產(chǎn)市場運行的效率。

32、房地產(chǎn)開發(fā)項目租售方案的基本內(nèi)容：(1)項目出租、出售，還是租售并舉，出租面積和出售面積比例；(2)可出租面積、可出售面積、可分攤建筑面積及各自在建筑物中的位置；

(3)出租和出售的時間進度安排及各時間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定；(4)租金和售價水平的確定。(5)收款計劃的確定。

33、案場布置設(shè)計需要注意：

34、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序：（1）選址：市場條件判斷、項目位置選擇（2）立項：確定開發(fā)方案、編制可行性研究報告（3）取得土地：辦理《建設(shè)用規(guī)劃許可證》、領(lǐng)取《國有土地使用證》（4）規(guī)劃設(shè)計：領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（5）開工建設(shè)：招標：尋找施工單位、領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》、開工建設(shè)（6）竣工驗收：領(lǐng)取《商品房銷售許可證》 36住宅產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的新增長點：

1.建筑業(yè)一般都是國家的支柱產(chǎn)業(yè),而住宅建筑又是建筑產(chǎn)業(yè)的主干,在國民經(jīng)濟中具有重要的地位和作用.2.住宅作為生活必須品,沒有任何家庭可以離開它.一國經(jīng)濟增長有許多拉動因素,住宅業(yè)以其使用的廣泛性和產(chǎn)品的普及性,從多方面拉動經(jīng)濟增長.3.住宅的質(zhì)量和新穎性是公民經(jīng)常追求的目標,而住宅業(yè)的發(fā)展對水泥鋼鐵玻璃家具等上百種產(chǎn)品的發(fā)展具有決定性的意義。

第三篇：經(jīng)紀案例

案例一：客戶董某通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司貸款購買朝陽區(qū)一套二手房。董某、趙某（售房人）、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司及貸款擔(dān)保公司四方簽訂了貸款購房的居間中保合同，合同中有一條明確約定“本合同自四方簽字或蓋章之日起生效”，但因該公司工作失誤，居間中保合同上貸款擔(dān)保公司未蓋章。合同簽訂后兩個月，董某貸款即將放款時，售房人趙某以四方合同中貸款擔(dān)保公司未蓋章、合同不生效為由拒絕過戶。后董某投訴至我局市場管理科，經(jīng)調(diào)解，該房地產(chǎn)經(jīng)紀公司與董某解除了購房合同，退還董某所有款項，并做出了相應(yīng)賠償。

????案例成因分析：造成投訴案例發(fā)生的原因，是由于該公司工作失誤所至，即居間中

保合同上貸款擔(dān)保公司一方?jīng)]有蓋章。

案例二：客戶李某通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司承租一套樓房。在簽訂租賃居間合同時，出租人未到場。簽約后，李某將合同放在該經(jīng)紀公司等待出租人簽字。出租人簽字后，經(jīng)紀公司將合同送達李某時發(fā)現(xiàn)，原合同中應(yīng)由出租方承擔(dān)的供暖費一欄，已被涂?改，“供暖費”三字已被用刀片涂掉，并有明顯涂改痕跡。李某無奈承擔(dān)了供暖費。后李某投訴至我局市場管理科，由于該經(jīng)紀公司無法證明合同的涂改是經(jīng)簽約人同意后修改的，經(jīng)調(diào)解，該經(jīng)紀公司退還了

李某所交的供暖費。

案例成因分析：造成投訴案例發(fā)生的主要原因，是該經(jīng)紀公司無法證明合同的涂改是經(jīng)簽約人同意后修改的，為該公司工作失誤造成。

案例三：客戶徐某通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司購買昌平區(qū)一套二手房。徐某、段某（售房人）、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司三方簽訂了房屋買賣居間合同，合同中特別標注了該套房產(chǎn)的成交價格及相關(guān)稅費。后在執(zhí)行過戶手續(xù)過程中發(fā)現(xiàn)，由于當初該公司計算有誤，合同中標注的價格少于稅務(wù)機關(guān)制定的最低計稅價格，致使稅費少計9000余元，所以無法按照合同約定的價格辦理過戶手續(xù)。后徐某投訴至我局市場管理科，現(xiàn)雙方正在協(xié)商解決過程中。

案例成因分析：造成投訴案例發(fā)生的主要原因，是該公司在工作程序中存在著脫節(jié)及缺少監(jiān)管。經(jīng)紀人負責(zé)簽訂房屋買賣居間合同，但經(jīng)紀人并不熟悉過戶的相關(guān)要求，因為過戶手續(xù)是由公司的其他部門負責(zé)，而且合同在生效之前缺少該公司相關(guān)部門的審核。

案例四：客戶馬某通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司出售一套二手房。與經(jīng)紀公司簽訂了委托代理合同，出售總價為37萬元，并做出公證委托書。后該經(jīng)紀公司將此房以39萬元出售。馬某得知后，以該公司違規(guī)賺取差價為由，投訴至我局市場管理科。經(jīng)調(diào)查，該公司在兩萬元的差價中包

2100萬，準備開一家的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。首先是辦理營業(yè)執(zhí)照，公司名稱要預(yù)先核準，為了避免重名，準備了3個公司名字，分別為杭州A房地產(chǎn)代理有限公司、杭州B房地產(chǎn)代理有限公司、杭州C房地產(chǎn)代理有限公司，最后核準的名字為杭州A房地產(chǎn)代理有限公司。后制訂了公司章程和組織機構(gòu)，申報各項材料后在銀行開戶打入100萬資金，并辦理了驗資證明，之前，兩人在杭州某街租下一商鋪作為經(jīng)營場所，簽了租期3年的租賃合同。兩人準備了相關(guān)材料，到所在區(qū)域的工商登記機關(guān)進行設(shè)立登記，領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照。領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照后，進行房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案初始登記。持有申請表、申請報告，企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件核對原件）、營業(yè)場所的自有房屋產(chǎn)權(quán)證或租賃證（復(fù)印件核對原件）、法定代表人任命書及身份證明（復(fù)印件核對原件）、公司章程（加蓋公章并核對原件）、公司管理制度原件（必須包括99和46號文件）、驗資報告副本原件、專職經(jīng)紀人《杭州市房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書》（原件及復(fù)印件，不少于3名人員）、經(jīng)紀人勞動合同原件、經(jīng)紀人“三金”繳納證明材料原件、原單位解聘證明（調(diào)令函）原件、經(jīng)紀人工作簡歷等所需要的有關(guān)資料和證件，進行了備案登記，完成了公司的設(shè)立。

【思考與討論】

1、杭州A房地產(chǎn)代理有限公司屬于哪種企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)？這類機構(gòu)設(shè)立要符合什么條件？

2、辦理營業(yè)執(zhí)照要準備那些材料？申請設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的程序是什么？

案例4 20世紀60年代是美國房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展的萌芽期，這一時期中介市場混亂，經(jīng)紀人素質(zhì)和服務(wù)水平參差不齊，公司沒有針對從業(yè)人員的職業(yè)培訓(xùn)，更沒有頗具影響力的品牌讓消費者選擇，盡快成交成為中介行業(yè)最重要的目標。那時中介單店數(shù)量高速擴張，但尚未形成特許經(jīng)營體系，仍以“各自為政、互不行來”的形式經(jīng)營。

隨著整個房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展，行業(yè)內(nèi)競爭加劇以及買方市場的逐步形成，顧客對中介服務(wù)提出了更高的要求。在這種情況下，一些中介公司不得不開

能夠與其他加盟成員友好合作；有（希望有）專業(yè)的形象和優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)中介服務(wù)；一般要求50平方米以上的營業(yè)面積，5名以上的經(jīng)紀人，具備專職管理人員（店長或店主）；具備一定的資金能力；·持有中介商營業(yè)執(zhí)照和相關(guān)的資質(zhì)證書。

加盟利益：著名品牌，使用全球著名的品牌和商標，可以為你創(chuàng)建更好的客戶識別和創(chuàng)造客戶線索；系統(tǒng)培訓(xùn)，幫助你快速打造專業(yè)的銷售隊伍和管理團隊；顧問支持，我們的管理顧問團隊將及時幫助你解決經(jīng)營中的問題；專業(yè)化的營銷工具，可以指導(dǎo)你更加有效地創(chuàng)建公司的形象，并幫助你及你的銷售團隊更為有效的開拓市場；聯(lián)合廣告，有效降低你的廣告成本，并獲得最佳的廣告效果；戰(zhàn)略聯(lián)盟，我們的戰(zhàn)略聯(lián)盟系統(tǒng)能為你的公司提供更多的服務(wù)產(chǎn)品以建立你的差異化競爭優(yōu)勢；衍生服務(wù)，通過總部建立的衍生服務(wù)，可以使你為客戶提供他人所不能提供的更多的服務(wù)，創(chuàng)造更大的客戶價值以吸引和保留你的客戶；VIP客戶推薦及異地安家，利用體系在全球和國內(nèi)的經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，你可以更好的服務(wù)你的企業(yè)客戶并創(chuàng)造更多的業(yè)務(wù)機會；經(jīng)授權(quán)的供應(yīng)商系統(tǒng)，集中采購可以有效降低你的經(jīng)營成本，提高利潤率；電子商務(wù)系統(tǒng)，基于網(wǎng)絡(luò)的電子商務(wù)系統(tǒng)可以使你的房源和客戶信息最大程度的進行流通并創(chuàng)造與他人的合作機會，加速交易，提高交易的成功率。目前已有93家加盟店。

【思考與討論】 1、21世紀不動產(chǎn)經(jīng)紀有限公司采用的是哪種經(jīng)營模式？ 2、21世紀不動產(chǎn)經(jīng)紀有限公司采用的經(jīng)營模式有哪些優(yōu)缺點？

案例6

2001年2月，某房屋公司開發(fā)了一棟寫字樓，想賣出一部分。但由于該公司不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而且該房產(chǎn)還沒有最后建成，甚至連建設(shè)施工許可證都還沒有取得，所以擔(dān)心無人問津。于是房屋公司做廣告稱：欲采用以租代售的方法銷售房地產(chǎn)，即買家先與之簽定所謂以租代售合同，付幾年租金后，即取得房屋所有權(quán)。

一家貿(mào)易公司覺得房產(chǎn)不錯，就在2001年4月與房屋公司簽訂了合同，購買部分房間，并分幾次交付了款項，房屋公司在發(fā)票上均明確注明“預(yù)付購房款”。

然而，就在與中介公司簽訂委托代理協(xié)議的時候，張挺傻眼了，除了40萬元的房款之外，各種交易稅費明目很多，而且總額要達到5-6萬元，大大超出了自己的預(yù)算，多出來的上萬元的稅費錢，對于工薪收入的自己來說，目前是無力承受的。所以最終，因自己預(yù)算的不準確，終止這套房子的交易。

【思考與討論】

1、你了解購房要繳哪些稅費嗎，談?wù)劚景咐o你的啟發(fā)？

2、聯(lián)系當前新的房地產(chǎn)稅收政策，談?wù)勂鋵嵤┑哪康摹⑵鹗裁醋饔煤蛯Ψ康禺a(chǎn)交易活動產(chǎn)生什么樣的影響？

案例8 去年12月，鐘小姐在杭州江濱花園購買了一套120多平方米的二手房，總價為108萬元。她仔細算了算已經(jīng)繳納的印花稅、契稅、個人所得稅、營業(yè)稅等稅費，“前前后后一共交了7.5萬元的稅。聽說很快又要征收保有稅了，貸款還沒還清，如果每年又要征保有稅，真是有點吃不消。”

鐘小姐口中所說的“保有稅”并非空穴來風(fēng)。據(jù)建設(shè)部近日透露，為扭轉(zhuǎn)當前住宅建設(shè)和消費中的“貪大求闊”現(xiàn)象，有關(guān)部門有意通過保有環(huán)節(jié)征稅等多項稅收、金融和土地政策等，提高大戶型住宅的購買使用成本。此后又有消息稱，目前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在今年4月以后出臺。

房產(chǎn)“保有稅”已經(jīng)不是這段時間我們聽到的新稅名了，營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅……大多數(shù)購房者都是初次買房，他們中有多少人真正能把這些交易過程中的種種稅費搞得明明白白呢？記者做了一個現(xiàn)場小調(diào)查。

七八種稅費，多數(shù)購房者兩眼一抹黑。

在我愛我家文暉店，記者看到了正與店員一起拿著地圖研究的滕先生。“請問您了解在二手房交易中需要交多少稅嗎？”面對記者的提問，滕先生努力想了下，不好意思地笑了：“說實在的，一樣都說不全。”滕先生告訴記者，他是第一次買房，“我只知道稅很多，但到底是怎樣的，就不知道了。”當記者告訴他二手房交易中所需繳納的稅種后，滕先生第一反應(yīng)是：“這么多啊，那我更搞不清楚了。”

廳或兩房一廳的產(chǎn)權(quán)房，價格在25萬元以下。其委托出售的房屋位于天河區(qū)20世紀70年代末建造的6層新村住宅的一樓，戶型為一室戶，居住面積18平方米，朝向南，權(quán)屬為個人產(chǎn)權(quán)，上網(wǎng)出售價格為9萬元。

客戶丙是初來廣州工作的技術(shù)人員，他希望在天河區(qū)交通較為方便的區(qū)域購買一處面積不一定大，價格限定在10萬元以下的房屋。

A店和B店的業(yè)務(wù)員接到上述委托后馬上在電腦上完成了初步配對，希望通過經(jīng)紀業(yè)務(wù)活動，使客戶丙購買客戶乙的住宅，客戶乙購買客戶甲的住宅，以完成三筆委托。

業(yè)務(wù)員首先與客戶丙聯(lián)系，向其推薦了客戶乙的住宅，實地看房后客戶丙相當滿意，對價格也沒有太多異議；業(yè)務(wù)員趁熱打鐵馬上告訴客戶乙，他的住房有下家看中，同時為其介紹了客戶甲位于東山區(qū)的一室一廳，客戶乙前往看房也比較滿意，看來這個三連環(huán)馬上就可以解套。

然而進入實質(zhì)性談判階段時，三客戶都提出了特殊要求：客戶甲要求客戶乙補貼其房屋2萬~3萬元的裝修費；客戶乙要求辦理抵押貸款來支付部分房款，同時希望房價再降一點；客戶丙要求簽約后延期一個月交款。這些條件的提出使得談判陷入僵局。

有關(guān)業(yè)務(wù)員沒有氣餒，一起對三客戶的要求進行了認真的分析，分別找到了每位客戶需求的關(guān)鍵所在的突破點，分別是：客戶丙肯定是要購買客戶乙的房屋了，突破點是房款付款時間；客戶乙愿意將住房賣給丙，但希望其盡快付清房款，因為他要用這筆房款支付購買客戶甲住房的首付款，另外他同意補貼一部分裝修費，但堅持只補貼1萬元；客戶甲對客戶乙的付款方式?jīng)]有意見，但對裝修費的要求比較高。

分析清楚上述事實后，業(yè)務(wù)員們準備對每位客戶實行各個擊破，業(yè)務(wù)員A負責(zé)做甲的工作，給他分析裝修價格的補貼計算方法，并站在其立場上分析應(yīng)盡快出售房屋防止老房型再跌，說服他將裝修費再做一些讓步，盡快地促進交易；業(yè)務(wù)員B負責(zé)做丙的工作，經(jīng)過多次協(xié)商，丙答應(yīng)看到預(yù)定合同即付款；業(yè)務(wù)員C負責(zé)做乙的工作，為其查詢公積金賬戶，審核其貸款資格，并也力圖說服他將裝修費再抬高一點。

通過業(yè)務(wù)員們分頭做工作，又經(jīng)過近一個月的談判，在三方分別讓步后終于在2005年6月初步達成協(xié)議，簽訂了有關(guān)交易合同，完成了這筆三連環(huán)業(yè)務(wù)，并為經(jīng)紀機構(gòu)獲得了可觀的傭金。

【思考與討論】

1、上述這筆三連環(huán)業(yè)務(wù)是屬于何種房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)？

2、上述經(jīng)紀業(yè)務(wù)的操作流程如何？

3、經(jīng)紀公司的傭金如何計算？

4、在業(yè)務(wù)員們促成交易過程中對你有哪些啟發(fā)？

案例10 針對大多數(shù)購房者來說，購房是一件消耗時間、精力和感情的事情，與其自己去消耗時間，不如花一平方米的價錢請房地產(chǎn)經(jīng)紀人來幫忙完成購房計劃。北京正則律師事務(wù)所推出的“一平方米購房服務(wù)計劃”就是針對購房者的這種需求而開辦的經(jīng)紀服務(wù)。這一計劃是指房地產(chǎn)專業(yè)律師為購房人提供從審查房源到入住購房的全過程服務(wù)，而消費者只需支付它所買房子一平方米的價款作為服務(wù)費。律師提供的經(jīng)紀業(yè)務(wù)主要體現(xiàn)在以下三個環(huán)節(jié)：

1.替買房人選擇房源，簽訂認購書。在這一環(huán)節(jié)，律師要確保買房人所買房屋的合法性及認購定金的安全，為買房人提供購房可行性分析，并出具法律意見書。

2.替買房人與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及補充條款進行談判。這個環(huán)節(jié)有兩部分服務(wù)，一是協(xié)助買房人簽訂“主合同”，即標準樣式的購房合同；二是協(xié)助買房人簽訂補充協(xié)議。

3.替買房人進行入住驗收，“一平方米購房服務(wù)計劃”旨在通過專業(yè)服務(wù)，解決買賣雙方在商品房買賣過程中出現(xiàn)的各種問題，替購房者把好購房關(guān)，避免糾紛。

【思考與討論】

1.北京正則律師事務(wù)所的房地產(chǎn)專業(yè)律師在該購房服務(wù)中充當?shù)慕巧鞘裁矗?/p>

2.房地產(chǎn)專業(yè)律師能為購房者提供哪些便捷？

1其五：拍賣時，每次應(yīng)叫價三次，每次應(yīng)有停頓，而不應(yīng)“連珠炮“似往下叫，當減至1700萬元價格時，有2人應(yīng)價，按規(guī)定應(yīng)采用開價方式繼續(xù)拍賣，拍賣師無視現(xiàn)實，判定10號牌所得，并宣布拍賣結(jié)束，侵犯了其他競買人合法權(quán)益。

三、拍賣行釋疑

1、關(guān)于標的在順德，為何不在順德報刊登公告。《拍賣法》第四十七條規(guī)定，拍賣公告應(yīng)當通過報紙或者其他新聞媒介公布。那么, 在廣州日報刊登拍賣公告完全合法，拍賣人、委托人、債權(quán)申請人均在廣州,拍賣行的潛在客戶在全省，廣州日報發(fā)行比順德報覆蓋面大得多。

2、關(guān)于拍賣行為何不通知執(zhí)行人。《拍賣法》第三章關(guān)于拍賣當事人共分四節(jié)，分別為拍賣人、委托人、競買人、買受人，產(chǎn)權(quán)所有人作為法院被執(zhí)行人，并不是其中任何一方，拍賣行未與其發(fā)生任何法律關(guān)系，拍賣行按時向委托方發(fā)了《拍賣通知》，并無通知被執(zhí)行人的義務(wù)。

3、關(guān)于為何提前宣布采用“荷蘭式”叫價方式。首先，減價拍賣的方式是應(yīng)委托人要求早就確定的，拍賣人有權(quán)且必須在拍賣前向競買人說明競價方式和競買規(guī)則，其次，拍賣是在起叫價無人應(yīng)價的情況下轉(zhuǎn)入減價拍賣方式的，這也是應(yīng)委托人的要求進行的。

4、對于認定誰先舉牌沒有客觀依據(jù)(指沒有錄像)，只是憑拍賣師主觀臆斷的說法。拍賣行認為，減價拍賣中第一個舉牌成交者由拍賣師認定，現(xiàn)場還有場上記錄員協(xié)助，其記錄的《拍賣會筆錄》具有法律效力，另外，拍賣會場上還有60余人目睹，可以證明。《拍賣法》規(guī)定了拍賣師的權(quán)力和作用,但沒有規(guī)定必須錄像。

5、對“有兩個人對1700萬元的價位應(yīng)價，按規(guī)定應(yīng)采用增價方式繼續(xù)拍，但拍賣師卻判10號成交，有失公允”的質(zhì)疑。拍賣行認為在減價拍賣的規(guī)則下，拍賣師不確認首先舉牌的競買人的權(quán)益，那才真是違約違法，損害了10號競買人的應(yīng)有權(quán)益，而這次拍賣，拍賣師是以固定的降價幅度，逐次減價拍賣的，每次報價之后均有停頓，有足夠的間隔時間給競買人決策舉牌應(yīng)價。

【思考與討論】

1、你認為此宗房地產(chǎn)拍賣過程中，產(chǎn)生糾紛的原因是什么？應(yīng)該如何處理這樣的糾紛？

（六）房地產(chǎn)市場價格上漲速度減緩，但價格仍處高位。在經(jīng)歷了2004年抑制投資過快增長和2005年3月份開始進行抑制房地產(chǎn)價格過快上漲的各項宏觀調(diào)控政策之后，人們期望著今年二季度房地產(chǎn)價格會有一個明顯的回落。但與人們的期望不同，二季度房地產(chǎn)價格仍呈現(xiàn)繼續(xù)上漲之勢，漲幅仍達10.1%，僅比2005年一季度12.5%的漲幅回落了2.4個百分點。雖說2005年以來，我國房地產(chǎn)價格增長速度有所回落，但價格回落的幅度卻很小，回落的速度仍然很慢，房地產(chǎn)價格依然在高位上波動。在我國全方位加大各項宏觀調(diào)控力度的情況下，房地產(chǎn)價格仍保持10.1%的漲幅，一方面說明我國控制房地產(chǎn)價格上漲的難度很大，遇到的阻力很強，影響房地產(chǎn)價格的因素很復(fù)雜，另一方面說明當前我國實行的各項宏觀調(diào)控政策尚未起到抑制房地產(chǎn)價格上漲的明顯效果。當前，上海、北京、廈門每平方米房價仍在8355元、7036元和6990元，深圳、寧波、杭州和廣州房屋銷售均價在6000元以上，說明抑制房地產(chǎn)價格上漲的任務(wù)依然很艱巨。

影響我國房地產(chǎn)投資及價格變化的因素分析：

縱觀2005年上半年我國房地產(chǎn)投資和價格變化新特征，可以看出，無論是房地產(chǎn)投資還是價格都呈現(xiàn)出了與以前有所不同的新變化，首先是房地產(chǎn)投資增速在2004年下半年基本穩(wěn)定在28%左右，2005年一季度下降到了26.7%-27%之間，二季度進一步下降到25%-23%之間，呈現(xiàn)梯度下降之態(tài)勢。這反映出我國房地產(chǎn)投資已進入了正常的增長軌道，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重也處于較合理范圍。但不可忽視的是，投資總量已經(jīng)很大，投資增長慣性依然在延續(xù)；房地產(chǎn)價格上漲速度有所減慢，但上漲幅度還遠未降下來，房地產(chǎn)價格依然在高位運行，影響房地產(chǎn)價格的各種因素還在進行著激烈的博弈。

（一）“雙穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟政策及抑制房地產(chǎn)投資增長的資金信貸稅收等政策共同作用，使投資過熱引起的經(jīng)濟緊運行狀態(tài)基本得到改觀，房地產(chǎn)投資增速也因此而梯度回落。從2004開始，積極的財政政策開始淡出，到2005年，我國全面實施“雙穩(wěn)健”的財政和信貸政策。“雙穩(wěn)健”實質(zhì)上就是不以拉動社會投資、刺激消費為核心，相反，是以協(xié)調(diào)經(jīng)濟發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，適當控制和調(diào)節(jié)投資與消費過快增長為中心，通過減少政府投資，影響全社會投資過快增長，使全社會投資增長保持在適度、合理和穩(wěn)定的范圍內(nèi)，防止投資過快、過熱引起泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生。“雙穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟政策的實施使得房地產(chǎn)投資過快增長失去政策支撐，同時，加大了對銀行金融、稅收、土地市場等的監(jiān)管力度。這一系列措施都

5展規(guī)劃。因此，在國家發(fā)出了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》之后，地方政府對房地產(chǎn)稅收征收范圍、時間界定、稅率等適度放寬，這就使得政策力度大大減弱。如此一來，房地產(chǎn)價格降幅也相應(yīng)就大打折扣。

（四）出于對未來經(jīng)濟增長的擔(dān)憂，中央和地方政府在執(zhí)行抑制房地產(chǎn)投資和價格上漲政策時有所放松，這也是房地產(chǎn)價格上漲幅度回落較小、下降速度較慢的重要原因之一。由于2005年以來推動我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展的出口貿(mào)易同比增長分別為42.2%、30.8%、32.8%、31.9%、30.3%和23.2%，逐月下降，2005年上半年比去年同期減慢15.9個百分點。今年1-5月份新批設(shè)立外商投資企業(yè)數(shù)量同比下降4.75%；1-6月份實際使用外資金額286億美元，同比下降3.2%.加上2005年以來影響世界經(jīng)濟增長的主要力量即美國經(jīng)濟增長速度減速，歐洲經(jīng)濟增長遲緩，日本通貨緊縮壓力揮之不去，新興市場經(jīng)濟發(fā)展面臨的不確定性增強，從而使得未來世界經(jīng)濟增長回落的預(yù)期增大。

【思考與討論】

1、案例當中主要討論了哪些因素對房地產(chǎn)價格走勢的影響？影響房地產(chǎn)價格的因素還有哪些？

2、作為一名房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T，如何才能準確地幫助顧客評估特定房地產(chǎn)的價格？進行房地產(chǎn)價格評估時應(yīng)該注意哪些問題？

案例13 在上海房地產(chǎn)流通服務(wù)市場領(lǐng)域中，“上房置換”模式（連鎖經(jīng)營模式）和“21世紀不動產(chǎn)”（特許經(jīng)營模式）模式都是具有代表性的、有較大影響的、發(fā)展前景廣闊的企業(yè)經(jīng)營模式。

從20世紀90年代以來，上海房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)從無到有，從小到大，得到了快速的發(fā)展。從增量房和存量房成交量上來看，1997年上海存量房交易量為162萬平方米，而在2003年達到2306.3萬平方米，增加了十幾倍！房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)數(shù)量也發(fā)展到近萬家。這一方面為流通服務(wù)企業(yè)的發(fā)展提供了市場空間，但同時也意味著市場競爭加劇。在長期的市場競爭中，上海房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)了兩極分化，一方面，以“上房置換”股份有限公司和“智衡不動產(chǎn)”等為代表的連鎖企業(yè)嶄露頭角，以其規(guī)模化、連鎖化、先進的管理、完善的網(wǎng)絡(luò)在市場上占據(jù)了先機。另一方面，為數(shù)更多的是小規(guī)模的、單打獨斗型的小流通

7重慶、武漢、青島多個城市都在正常營業(yè)。

為解決目前創(chuàng)輝租售的資金鏈問題，林鳳輝表示，他個人已在不斷盤活個人固定資產(chǎn)為公司注入現(xiàn)金。且創(chuàng)輝租售目前已確定產(chǎn)權(quán)的商鋪市場價格約5000萬元，擔(dān)保公司還有1800萬元的保證金在賬上，現(xiàn)在公司的短期應(yīng)付賬款為1000萬元左右，只要恢復(fù)正常營業(yè)將目前無法收回的應(yīng)收賬款收回，資金鏈將恢復(fù)正常。

至于解決方式，林鳳輝表示，首先將面對各方質(zhì)疑作出明確回應(yīng)并穩(wěn)定員工人心恢復(fù)正常工作；其次是積極拓展融資渠道；其三是繼續(xù)進行內(nèi)部的瘦身及資源整合，包括股權(quán)由高度集中到部分城市的網(wǎng)點進行股權(quán)出讓，引入新股東多頭監(jiān)控拓展進程等。“廣州、長沙等城市，都在進行股權(quán)獨立，品牌掛靠的嘗試。”未來將有21個城市采用這樣的模式，而且將根據(jù)新股東注入資金的情況來決定“瘦身”規(guī)模的大小。對于應(yīng)付賬款，將采用分批支付方式。而員工的工資則將在部分物業(yè)變現(xiàn)及傭金回收后再進行發(fā)放。

【思考與討論】

1、討論創(chuàng)輝關(guān)閉門店的原因，由此及其應(yīng)對危機的方式可以看出，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)在運營管理中哪些方面非常重要？

2、從案例中也可以看出房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀人員是什么樣的關(guān)系？

案例15 在搜房網(wǎng)舉辦的一次經(jīng)驗交流論壇上，主持人提出企業(yè)的內(nèi)功是一個企業(yè)能夠應(yīng)對外部環(huán)境的變幻而穩(wěn)坐釣魚臺的非常重要的因素。有關(guān)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)、人才培養(yǎng)還有培訓(xùn)幾個方面，北京信義房地產(chǎn)經(jīng)紀公司老總王慶瑞表述了如下觀點：

王慶瑞：首先我剛剛表達過，人才的培養(yǎng)是一種創(chuàng)新，創(chuàng)造新的人才思維在我們公司創(chuàng)新的研討里頭一直都在一個重要的地位，不是說經(jīng)營的模式，服務(wù)的有型化的產(chǎn)品的創(chuàng)新，我們有沒有辦法讓進了我們公司，五年十年，我有一個學(xué)長進信義17年，他五年十年下來，他服務(wù)的方式有沒有不斷的創(chuàng)新，這樣可以帶來他經(jīng)營上的一個成就，所以這種挑戰(zhàn)其實我認為是事業(yè)中最大的挑戰(zhàn)，大家都在定明年經(jīng)營策略的時候，很多創(chuàng)新會被提出來，我們會強調(diào)原先就在職的員

920-

第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀合同文本

房地產(chǎn)經(jīng)紀合同范本

合同編號：_________

賣方(以下簡稱甲方)：_________

身份證號碼：_________

賣方代理人：_________

身份證號碼：_________

買方(以下簡稱乙方)：_________

身份證號碼：_________

買方代理人：_________

身份證號碼：_________

中介服務(wù)方(以下簡稱丙方)：_________

工商注冊號：_________

備案證號碼：_________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、房地產(chǎn)交易有關(guān)法律法規(guī)及福州市有關(guān)規(guī)定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠實信用原則，經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條 本宗買賣房產(chǎn)狀況：

1、房屋座落：甲方房產(chǎn)座落于 市_________區(qū)_________。

2、建筑面積：_________平方米(其中：私有面積：_________平方米、共有面積_________平方米、附屬間面積_________平方米)。(詳見榕房權(quán)證_________字第_________號)(土地使用證_________字第_________號)

3、成交價格：甲、乙雙方議定該房產(chǎn)(含裝修及附屬配套設(shè)施)的買賣價格為

_________(幣種)(大寫)：_________元整(￥_________)。[其中：房產(chǎn)買賣價為_________(幣種)(大寫)：_________元整(￥_________);裝修及附屬配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓價為_________(幣種)(大寫)：_________元整(￥_________)]。

4、成交細目：

(1)配套：_________

(2)家電：_________

(3)家具： _________

(4)其他：_________

(5)固定裝修：甲方明確固定裝修指構(gòu)成該房屋裝修之固定部分包括但不限于地板面、墻體、壁櫥、鐵門、門、門把、門窗、防盜網(wǎng)、水龍頭、嵌入式排氣扇、燈具、發(fā)光體、廚衛(wèi)設(shè)施等，此等固定裝修經(jīng)拆除將破壞設(shè)施的完整性，所以，甲方應(yīng)保持其完整交付。

第二條 中介服務(wù)方承諾：

1、丙方的服務(wù)行為符合《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家工商行政管理局《經(jīng)紀人管理辦法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)及規(guī)章;

2、丙方已取得工商局營業(yè)執(zhí)照等合法的經(jīng)營資格;

3、保證誠信服務(wù)，不收取合同外的任何費用(不包含其他服務(wù))。

第三條 委托中介服務(wù)事項：

1、丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙雙方買賣房產(chǎn)一事，提供中介服務(wù);

2、丙方應(yīng)甲、乙雙方的要求，為其提供房產(chǎn)成交后代理服務(wù)。

第四條 中介服務(wù)范圍：選擇下列服務(wù)。

1、為甲、乙雙方提供房產(chǎn)政策及法律咨詢服務(wù);

2、向甲、乙雙方提供交易機會，協(xié)助雙方簽訂本合同及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并促成交易成功;

3、房產(chǎn)行銷推介;

4、為當事人代辦房產(chǎn)評估手續(xù);

5、代辦權(quán)屬過戶手續(xù);

6、為乙方辦理商業(yè)銀行按揭貸款手續(xù);

7、代辦房地產(chǎn)公證、見證手續(xù);

8、協(xié)助甲、乙雙方收集過戶資料和為其房地產(chǎn)買賣契約代書;

9、協(xié)助辦理相關(guān)配套事宜，如水、電、管道煤氣、有線電視、電話、寬帶及物業(yè)交接過戶手續(xù);

10、協(xié)助甲、乙雙方完成房屋及房產(chǎn)配套設(shè)施的移交;

第五條 中介服務(wù)段落：

1、丙方提供的中介服務(wù)自接受甲、乙雙方委托時起到甲、乙雙方達成本協(xié)議之日起結(jié)束;

2、丙方提供的相關(guān)房產(chǎn)成交后的代理服務(wù)至甲、乙雙方辦結(jié)各項交易、過戶、交房、放款之日止。第六條 中介服務(wù)費(包含中介服務(wù)傭金和相關(guān)代理服務(wù)費)：

1、中介服務(wù)傭金：自甲、乙雙方簽訂本合同后_________日內(nèi)，丙方按政府有關(guān)規(guī)定向甲、乙雙方收取中介服務(wù)傭金。

(1)丙方向甲方收取中介服務(wù)傭金為_________(幣種)(大寫)_________元

(￥_________)。

(2)丙方向乙方收取中介服務(wù)傭金為_________(幣種)(大寫)_________元

(￥_________)。

2、交易服務(wù)費：根據(jù)本合同第三條有關(guān)款項約定，本合同成立后，丙方為甲、乙雙方提供成交后代理服務(wù)手續(xù)。

(1)丙方收取甲方交易服務(wù)費_________(幣種)(大寫)_________元(￥_________)。

(2)丙方收取乙方交易服務(wù)費_________(幣種)(大寫)_________元(￥_________)。

3、按揭服務(wù)費：根據(jù)本合同第四條第六款約定，本合同成立后，丙方為乙方提供按揭服務(wù)。

丙方收取乙方按揭服務(wù)費_________(幣種)(大寫)_________元(￥_________)。

第七條 當事人配合與保密：

1、丙方承諾按交易程序(另定補充協(xié)議)規(guī)定的工作日為甲、乙雙方妥善辦理有關(guān)事項。甲、乙雙方須保證所提供的交易資料完整、真實、合法、有效，并按時向丙方交付有關(guān)資料，配合丙方共同完成有關(guān)事宜。若因甲、乙雙方提供的資料原因造成手續(xù)辦理的延誤或無法辦理，丙方無過錯的，由資料提供的延誤方承擔(dān)責(zé)任，丙方的工作日相應(yīng)順延;

2、對交易過程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事務(wù)承擔(dān)保密義務(wù)，未經(jīng)甲方或乙方的書面同意不得向第三人披露。同時，甲、乙雙方對丙方所提供的信息、成交機會等商業(yè)秘密也負有保密義務(wù)，未經(jīng)丙方書面同意不得擅自披露。

第八條 中介權(quán)益說明：

甲、乙一方或雙方違約，造成本合同無法履行的，且丙方無過錯，甲、乙雙方仍應(yīng)全額支付丙方的中介服務(wù)傭金。

第九條 丙方的權(quán)利義務(wù)：

1、丙方在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動時，應(yīng)出示工商局營業(yè)執(zhí)照、《備案證》等，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)出示《經(jīng)紀人資格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》;

2、丙方應(yīng)按照甲、乙雙方的委托，據(jù)實介紹房地產(chǎn)信息及房地產(chǎn)交易價格;

3、丙方對甲、乙雙方提交的文件資料進行核實并出具收件清單，對甲方提供的信息進行現(xiàn)場勘察

和積極配合乙方到相關(guān)部門查驗;

4、丙方應(yīng)配合乙方到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)狀況，并如實告知房屋以配套設(shè)施等存在的瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況;

5、丙方應(yīng)告知甲、乙雙方進行房地產(chǎn)交易涉及的稅費及其他當事人應(yīng)承擔(dān)的費用;

6、丙方應(yīng)配合甲、乙雙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù);

7、在合同履行期間，丙方應(yīng)當積極告知督促相關(guān)當事人履行合同并提醒應(yīng)注意的事項及瑕疵。

第十條 甲方的權(quán)利義務(wù)：

1、甲方提供真實、合法、準確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息;

2、甲方在簽訂合同時向丙方提供下列資料：

(1)身份證復(fù)印件;

(2)房屋權(quán)屬證書;

(3)土地使用權(quán)證;

(4)其它相關(guān)資料：_________。

3、甲方應(yīng)配合丙方到相關(guān)部門查驗有關(guān)資料和到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并告知房屋及其配套設(shè)施所存在的瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況;

4、甲方應(yīng)配合乙、丙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶的相關(guān)手續(xù)。第十一條 乙方的權(quán)利義務(wù)：

1、乙方有權(quán)與丙方到相關(guān)部門查驗有關(guān)資料和到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并對上述房產(chǎn)現(xiàn)狀作充分了解，愿意購買上述房產(chǎn);

2、乙方應(yīng)在簽訂本合同后_________日內(nèi)向丙方提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)材料;

3、乙方應(yīng)配合丙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶的相關(guān)手續(xù)。第十二條 定金：

簽訂本合同時，甲、乙雙方約定乙方支付定金_________(幣種)(大寫)：_________元整(￥_________)給甲方(定金可抵作購房款)。

如果甲、乙雙方同意，可以選擇下列[_________]種方式確保交易安全：

1、暫時將全部定金在交易過程中交丙方代管，丙方出具加蓋企業(yè)公章的收據(jù);

2、暫時將部分定金_________(幣種)(大寫)_________元整元在交易過程中交丙方代管，其余定金直接交與甲方，丙甲兩方分別按照收取定金數(shù)額出具收據(jù);

3、_________。

第十三條 費用承擔(dān)方式：

1、交易稅費由_________方承擔(dān);

2、土地證費：辦理甲方名下的土地證費用由_________承擔(dān);過戶至乙方名下的土地證費用由_________承擔(dān);

3、配套設(shè)施過戶費：配套設(shè)施的相關(guān)證件過戶費用由_________承擔(dān);

4、原始費用的結(jié)清：甲方應(yīng)結(jié)清移交前的水、電、物業(yè)管理、_________等的費用。乙方在接收該房產(chǎn)時須驗收上述約定的各項交付細目，交接確認后甲方不再負責(zé);

5、_________。

第十四條 購房款及其他費用支付方式：按交易程序(另訂補充協(xié)議)規(guī)定的方式支付。第十五條 違約責(zé)任

1、依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，本合同簽訂后，甲、乙、丙三方應(yīng)按照約定履行，否則屬違約行為，乙方違約的其定金不予返還，甲方違約的雙倍返還定金。丙方違約的應(yīng)當退還當事人已交的服務(wù)費用并支付違約金給甲、乙雙方違約金數(shù)額_________;

2、甲方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛由甲方負責(zé)，如果丙方有過錯的，由此而造成乙方經(jīng)濟損失由甲、丙承擔(dān)連帶賠償責(zé)任;

3、除甲、乙雙方另有約定外，甲方如未按本合同及房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議補充所約定的交易程序規(guī)定的期限將該房產(chǎn)交付乙方使用，乙方可以選擇本條第一款的定金罰則或要求甲方支付違約金(按日萬分之_________);乙方如未能按照交易程序(另訂補充協(xié)議)規(guī)定的時間付款，甲方可以選擇本條第1款的定金罰則或要求乙方支付違約金(按日萬分之_________);

4、丙方作為居間及代理服務(wù)方應(yīng)以國家法律法規(guī)政策及行業(yè)協(xié)會行規(guī)為準則為甲、乙雙方提供誠信服務(wù)的義務(wù)，若因丙方服務(wù)不當行為造成甲、乙雙方損失的，丙方退還全部服務(wù)費并承擔(dān)損害賠償責(zé)任;

5、丙方作為甲、乙雙方授權(quán)的代管方，對所代管的資金及權(quán)屬資料的安全負責(zé)，若因丙方責(zé)任造成資金損失或資料遺失、損毀的，丙方退還全部服務(wù)費并承擔(dān)損害賠償責(zé)任;

6、在甲、乙雙方未改變上述交易條件，交易程序正常執(zhí)行的情況下，丙方保證甲方如期收到上述全部房款，乙方如期接收該房產(chǎn)。因丙方工作不盡責(zé)，致使甲方不能如期收到房款或乙方不能如期接收房產(chǎn)過戶的丙方承擔(dān)違約責(zé)任。

第十六條 違約處理時限：

自發(fā)生違約行為之日起超過10日，丙方即向違約方發(fā)出掛號信促其履約，寄出郵戳即日起超過15日仍未回復(fù)并履約的，依本合同相關(guān)條款處理。

第十七條 本合同解除條件：

出現(xiàn)下列情況的，當事人可以單方依法解除合同，并書面告知相關(guān)當事人(本合同解除時，房屋轉(zhuǎn)讓補充協(xié)議同時解除)：

1、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

2、當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

3、當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;

4、_________。

第十八條 因不可抗力或國家政策的改變因素導(dǎo)致本合同無法履行的，甲、乙、丙三方免責(zé)。在三方具結(jié)后，丙方將監(jiān)管的房產(chǎn)權(quán)屬資料交還甲方，將監(jiān)管的定金及購房款交還乙方，交易過程中產(chǎn)生的費用由甲、乙雙方各自承擔(dān)。

第十九條 合同爭議解決方式：

本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙、丙三方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以選擇下列解決：

1、向_________仲裁委員會提請仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

第二十條 生效條款：

本合同及補充協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙三方簽字蓋章后生效。本合同未盡事宜當事人可以達成補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。本合同和補充協(xié)議未規(guī)定的事項，均遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策執(zhí)行。

本合同及補充協(xié)議共_________頁，一式_________，甲、乙雙方各執(zhí)一份，丙方_________份，具有同等法律效力。

甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________

聯(lián)系電話：_________聯(lián)系電話：_________

聯(lián)系地址：_________聯(lián)系地址：_________

_________年____月____日_________年____月____日

丙方(簽章)：_________

經(jīng)紀人資格證號碼：_________

房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證號碼：_________

_________年____月____日

第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀考試題

(1)下列關(guān)于經(jīng)紀的表述中，不正確的是（）。答案（）A.經(jīng)紀活動是社會經(jīng)濟活動中的一種中介服務(wù)行為 B.經(jīng)紀活動主要是通過提供信息和專業(yè)服務(wù)來促成交易 C.經(jīng)紀機構(gòu)提供中介服務(wù)是通過傭金方式取得其服務(wù)的報酬 D.經(jīng)紀機構(gòu)與委托人之間有長期固定的合作關(guān)系

(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀人或房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)向委托人提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取傭金的行為，稱為（）行為。答案（）A.代理B.行紀C.居間D.代辦 甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)在新城市中心區(qū)開辟了第一間門店，并舉行了隆重的開業(yè)儀式。在開業(yè)第一個月內(nèi)，甲公司集中精力在新門店所在區(qū)域拓展了500多條房源，雖然新門店的經(jīng)營業(yè)績(成交量)并不高，但卻為甲公司的其他門店帶來了大量成交。(1)門店選址需考慮的外部因素包括()。

A.業(yè)主狀況 B.客流量 C.繁華程度 D.商業(yè)氣氛

(2)門店開業(yè)是門店走向真正營業(yè)的第一步，其重要性體現(xiàn)在()。

A.可振奮士氣，提高凝聚力 B.可傳播開業(yè)信息，吸引客源和房源

C.可吸引競爭對手的關(guān)注 D.可充分展示企業(yè)形象 3.(1)在對房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查時，著重對購物條件、居民素質(zhì)、交通便捷程度、安全保障程度等的調(diào)查屬于（）的內(nèi)容。

A．政治法律環(huán)境調(diào)查 B．社區(qū)環(huán)境調(diào)查 C．社區(qū)文化環(huán)境調(diào)查 D．經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查

標準答案：b

(2)（）在很大程度上決定著人們的價值觀念和購買行為。

A．政治法律環(huán)境調(diào)查 B．社區(qū)環(huán)境調(diào)查 C．社會文化環(huán)境調(diào)查 D．經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查

標準答案：c

(3)房地產(chǎn)消費行為調(diào)查的內(nèi)容不包括（）。

A．消費者對房地產(chǎn)價格的要求 B．消費者對房地產(chǎn)設(shè)計的要求

C．消費者的數(shù)量及其構(gòu)成 D．購買行為主要決策者的情況

標準答案：c

(4)對于房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定應(yīng)屬于（）。

A．房地產(chǎn)價格調(diào)查 B．房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查 C．房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查

D．房地產(chǎn)促銷調(diào)查

標準答案：d

(5)隨機抽樣與非隨機抽樣的錯誤表述是（）。

A．非隨機抽樣中，可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況

B．隨機抽樣最主要的特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會

C．非隨機抽樣是指市場調(diào)查人員在選取樣本時先確定某個標準，然后再選取樣本數(shù)

D．非隨機抽樣中，每個樣本被選中的機會不是相等的 標準答案：a

(6)（）運用范圍較為廣泛，是研究因果關(guān)系的一種重要diaoyan方法。

A．觀察法 B．訪問法 C．實驗法 D．統(tǒng)計分析法

標準答案：c

(7)在房地產(chǎn)營銷中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人對（）分析是開展營銷計劃的基礎(chǔ)。

A．人文社會經(jīng)濟資料 B．商圈資料 C．交通流量資料 D．公共設(shè)施資料

標準答案：b

解析：在房地產(chǎn)營銷中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人對商圈的分析是開展營銷計劃的基礎(chǔ)。

(8)根據(jù)調(diào)查內(nèi)容的深入程度，可將商圈調(diào)查分為初步調(diào)查、深入調(diào)查和（）。

A．全面調(diào)查 B．抽樣調(diào)查 C．跟蹤調(diào)查 D．個案調(diào)查

標準答案：d

4、客戶信息管理 房源信息管理

(1)客戶信息管理的內(nèi)容有（）。

A．客戶基礎(chǔ)資料 B．物業(yè)需求狀況 C．交易記錄 D．業(yè)主概況 E．房屋狀況

標準答案：a, b, c

(2)一個有效的房源信息應(yīng)包括（）。

A．業(yè)主資料 B．物業(yè)狀況 C．市場行情 D．收購條件 E．放盤要求

標準答案：a, b, e

(3)房源信息公盤制的優(yōu)點主要有（）。

A．促進了機構(gòu)所有房源信息完全共享 B．不利于房地產(chǎn)經(jīng)紀人收集房源信息的積極性

C．促進了房地產(chǎn)經(jīng)紀人工作效率 D．會出現(xiàn)“留盤”行為 E．防止了房源信息外泄

標準答案：a, c

(4)房源的放盤要求基本要素是指業(yè)主所確定的（）。

A．出售或出租價格 B．交樓日期 C．稅費支付方式 D．物業(yè)管理費交費標準

E．物業(yè)地址

標準答案：a, b, c

(5)二手房銷售的特點有（）。

A．產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜 B．標的物相對集中 C．房源差異性小 D．價格浮動空間大

E．側(cè)重服務(wù)

標準答案：a, d, e

(6)對房源信息的更新要注意（）。

A．周期性訪問 B．訪問信息的累積 C．房源的循環(huán)利用 D．進一步挖掘新房源

E．保留成交信息

標準答案：a, b, c

(7)房源外部營銷通常采取的方式為（）。

A．在店門口的精品房源信息欄展示 B．通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)布 C．專業(yè)網(wǎng)絡(luò)渠道發(fā)布

D．戶外廣告 E．同業(yè)合作推薦

標準答案：b, c, d, e

(8)客源管理是從搜集信息、整理信息和（）開始的。

A．分析信息 B．應(yīng)用信息 C．反饋信息 D．存檔

標準答案：d

(9)下列關(guān)于客源必須具備的構(gòu)成要素中說法錯誤的是（）。

A．自然人包括姓名、性別、年齡、職業(yè)和聯(lián)系方式等

B．法人主體包括企業(yè)或其他單位、組織等，包括公司名稱、性質(zhì)、法定代表人、法人授權(quán)委托人及聯(lián)系方式等

C．需求意向，包括需求類型、物業(yè)地段、戶型、面積、朝向、價格、產(chǎn)權(quán)和購買方式等

D．供給意向包括供給類型、物業(yè)地段、戶型、面積、朝向、價格、產(chǎn)權(quán)等

標準答案：d

(10)（）是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人利用房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)沿街開設(shè)的店面，通過客戶上門咨詢而得到客戶的方式。

A．門店接待法 B．廣告法 C．人際關(guān)系法 D．會員攬客法 E．客戶介紹法

標準答案：a

(11)下列關(guān)于客源的說法中，正確的有（）。

A．客源是對買房或租房有現(xiàn)實需求的客戶

B．客源包括人及其需求意向或信息

C．是已經(jīng)成交的或已經(jīng)承租的群體

D．客戶的需求是有時間要求的 E．客戶的需求意向是清晰的 標準答案：a, b, d, e

(1)如果客戶來電話要找的人不在，最合適的禮貌應(yīng)答是（）。答案（）A.請問上次是哪位業(yè)務(wù)員接待您的

B.您好！××公司，請問有什么需要我為您服務(wù) C.對不起！他（她）出去了，您需要留言嗎

D.對不起！他（她）出去了，請您打他（她）手機(2)6.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員與客戶交談時，應(yīng)注意（）。答案（）A.自我感受B.自我發(fā)揮C.與客戶目光交流D.自我評價 6 下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押

(1)下列說法中，不正確的是（）。答案（）

A.預(yù)購商品房抵押，抵押人提供的商品房預(yù)售合同必須是經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的 B.現(xiàn)房抵押，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)他項權(quán)證書，登記機關(guān)保管房地產(chǎn)權(quán)利證書 C.處分抵押物可選擇拍賣。變賣或者折價方式 D.房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效

(2)下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的表述中，正確的是（）。答案（）

A.抵押權(quán)人只能是房地產(chǎn)所有權(quán)人B.抵押權(quán)人不一定是債權(quán)人 C.預(yù)售商品房合同登記備案后，該房地產(chǎn)可以抵押貸款D.抵押登記不能由房地產(chǎn)經(jīng)紀人代辦 7.房地產(chǎn)代理合同

(1)在房地產(chǎn)代理合同中，當事人未明確選擇解決合同糾紛的具體途徑，合同產(chǎn)生糾紛后又未達成一致意見的，則應(yīng)通過（）解決合同糾紛。答案（）A.協(xié)商 B.調(diào)解C.仲裁D.訴訟

(2)下列關(guān)于房地產(chǎn)代理合同的說法中，不正確的是（）。答案（）

A.無民事行為能力的房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)經(jīng)其法定監(jiān)護人或法定代理人代理才能與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)代 代理合同

B.在房地產(chǎn)代理合同中要明示勞務(wù)報酬或酬金 C.在房地產(chǎn)代理合同中不用明示合同當事人與標的的關(guān)系

D.違約方未依法被免除責(zé)任的，守約方仍然可以依法追究其違約責(zé)任(3)房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的內(nèi)容由（）。答案（）A.合同當事人約定B.房地產(chǎn)經(jīng)紀人獨自確定

C.工商行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定D.房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定(4)房屋買賣代理收費，應(yīng)（）答案（）

A.按成交價格總額的35%收費B.按成交價格總額的4.0%收費 C.嚴格按照國家規(guī)定的標準收費D.采用差額定率累進計費 8 商品房買賣 房屋轉(zhuǎn)租

(1)房屋轉(zhuǎn)租的基本流程包括：①原承租人與新承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同;②到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案;③領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的房屋轉(zhuǎn)租合同，繳納有關(guān)稅費;④原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部出租。其合理順序是（）。答案（）A.②④③①B.④②①③C.④①②③D.④③②①(2)《商品房買賣合同示范文本》中未列出的附件是（）。答案（）A.房屋平面圖B.裝飾。設(shè)備標準C.合同補充協(xié)議D.產(chǎn)權(quán)登記的約定(3)目前個人住房貸款的形式主要有（）。答案（）

A.住房公積金貸款B.抵押貸款C.商業(yè)貸款D.組合貸款E.質(zhì)押貸款(4)商品房買賣合同示范文本的主要條款包括（）。答案（）A.計價方式及價款B.面積差異處理辦法C.規(guī)劃。設(shè)計變更的約定 D.商品房價格鑒定E.爭議處理辦法

(5)下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程中，屬于商品房銷售基本流程的有（）。答案（）A.購房人查詢樓盤的基本情況B.購房人與商品房開發(fā)商訂立商品房買賣合同 C.辦理預(yù)售合同文本登記備案D.商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記交付房屋 E.辦理交易過戶登記手續(xù)