第一篇：物業管理師資格考試實施辦法

物業管理師資格考試實施辦法

第一條人事部、建設部共同成立物業管理師資格考試辦公室（以下簡稱考試辦公室，設在建設部），負責考試相關政策的研究及管理工作。具體考務工作委托人事部考試中心負責。各省、自治區、直轄市的考試工作由當地人事行政部門會同房地產主管部門組織實施，并協商確定具體職責分工。

第二條物業管理師資格考試科目為《物業管理基本制度與政策》、《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》和《物業經營管理》。

第三條資格考試分4個半天進行?！段飿I管理基本制度與政策》、《物業經營管理》、《物業管理綜合能力》3個科目的考試均為2．5小時，《物業管理實務》科目考試時間為3個小時。

第四條符合《物業管理師制度暫行規定》（以下簡稱《暫行規定》）有關報名條件的人員，均可報名參加物業管理師資格考試。

第五條符合《暫行規定》有關報名條件，并于2004年12月31日前，評聘工程類或經濟類高級專業技術職務，且從事物業管理工作滿10年的人員，可免試《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》2個科目，只參加《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》2個科目的考試。

第六條考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續兩個考試年度內通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試年度內通過應試科目。

第七條參加考試由本人提出申請，攜帶所在單位出具的有關證明及相關材料到當地考試管理機構報名?？荚嚬芾頇C構按規定的程序和報名條件審查合格后，發給準考證。參加考試人員憑準考證在指定的時間、地點參加考試。

國務院各部門所屬單位和中央管理企業的專業管理人員按屬地原則報名參加考試。

第八條考試日期為每年第三季度。考點原則上設在省會城市和直轄市的大、中專院?；蚋呖级c學校，如確需在其他城市設置，須經建設部和人事部批準。

第九條物業管理師資格考試及有關項目的收費標準，須經當地價格行政部門批準，并公布于眾，接受群眾監督。

第十條堅持考試與培訓分開的原則。凡參與考試工作（包括命、審題與組織管理）的人員，不得參加考試和舉辦與考試內容有關的培訓工作。應考人員參加相關培訓堅持自愿的原則。第十一條考試考務工作應嚴格執行考試工作的有關規章制度，切實做好試卷命制、印刷、發送過程中的保密工作，嚴格遵守保密制度，嚴防泄密。

第十二條考試工作人員應嚴格遵守考試工作紀律，認真執行考試回避制度。對違反考試紀律和有關規定行為的，按照《專業技術人員資格考試違紀違規行為處理規定》（人事部令第3號）處理。

第二篇：物業管理師資格考試考前培訓班-李敏

關于舉辦“物業管理師資格考試考前培訓班”的通知

根據人社部、住建部《關于印發〈物業管理師制度暫行規定〉、〈物業管理師資格考試實施辦法〉（國人部發[2005]95號）精神和財政部、發改委關于物業管理師考試收費和收費標準的文件精神(財綜[2009]7號、發改價格[2009]767號)，物業管理師資格考試工作將于每年的9月份進行。經研究決定，青島懌誠企業管理咨詢有限公司將于近期在青島舉辦物業管理師資格考試考前培訓班，屆時組織持有“物業管理師師資培訓合格證”的教師進行授課和考前輔導。現將有關事項通知如下：

一、證書介紹

考試合格后，由住房和城鄉建設部與人力資源和社會保障部委托省、自治區、直轄市人民政府人事行政部門頒發人力資源和社會保障部統一印制，住房和城鄉建設部和人力資源和社會保障部共同用印的《資格證書》。該證書納入全國專業技術人員職業資格證書制度統一規劃，屬中級職稱，在全國范圍內有效。

二、考試制度

全國統一大綱、統一命題，原則上每年舉行一次。

報名條件：

凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規，恪守職業道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業管理師資格考試：（詳見國人部發[2005]95號）

（一）經濟學、管理科學與工程或土建類專業

1、中專學歷，工作滿10年，其中從事物業管理工作滿8年。

2、大專學歷，工作滿6年，其中從事物業管理工作滿4年。

3、本科學歷，工作滿4年，其中從事物業管理工作滿3年。

4、雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事物業管理工作滿2年。

5、碩士學位，從事物業管理工作滿2年。

6、博士學位，從事物業管理工作滿1年。

（二）取得其他專業相應學歷學位的，工作年限及從事物業管理工作年限均增加2年。

注：學歷須是教育部認可的學歷（全日制畢業生、自學考試畢業生、成人高等教育畢業生、函授或電大、遠程教育畢業生等）

三、培訓內容《物業管理基本制度與政策》、《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》《物業經營管理》共計四門課程。

四、培訓時間和地點

2012年4月22日膠南（每周日上課，共12天，具體見課程表）

2012年5月6日青島（每周日上課，共12天，具體見課程表）

五、培訓內容及方式

針對資格考試的科目重點進行培訓，由取得“物業管理師師資培訓合格證”的教師進行有針對性的考前輔導和答疑講解。

六、培訓費用

培訓費：2360元人（含培訓費、教材費、習題費、資料費。）

備注：請學員攜帶本人1寸免冠照片1張及身份證復印件1張前來學習。

七、報名方式

聯系電話：0532-***0報名傳真：0532-83978034聯 系 人：李 敏***

E-mail：yichengpeixun@163.com

聯系地址：青島膠南市珠海東路136號瑞麟商務廣場創業大廈1003室

全國城建培訓中心

青島懌誠企業管理咨詢有限公司

第三篇：物業管理師資格考試報考業務工作證明

附件：

物業管理師資格考試報考業務工作證明

我單位同志從事物業管理工作已滿（大寫）年，同意報名參加物業管理師資格考試。

特此證明。

（單位蓋章）

年月日

第四篇：2014全國物業管理師資格考試報考條件

附件1

2014全國物業管理師資格考試報考條件

（一）凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規，恪守職業道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業管理師資格考試：

1、取得經濟學、管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年（截止至2014年12月31日，下同），其中從事物業管理工作滿8年。

2、取得經濟學、管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其中從事物業管理工作滿4年。

3、取得經濟學、管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其中從事物業管理工作滿3年。

4、取得經濟學、管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事物業管理工作滿2年。

5、取得經濟學、管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業管理工作滿2年。

6、取得經濟學、管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業管理工作滿1年。

7、取得其他專業相應學歷、學位，工作年限及從事物業管理工作年限均增加2年。

（二）部分科目免試條件

符合上述有關報考條件，并于2004年12月31日前，評聘工程類或經濟類高級專業技術職務，且從事物業管理工作滿10年的人員，可免試《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》2個科目，只參加《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》2個科目的考試。

上述報考條件中有關學歷的要求是指經國家教育行政主管部門承認的正規學歷或學位。專業技術職務指人事行政主管部門用印的專業技術任職資格，從事相關專業工作年限的計算截止日期為2014年12月31日。

符合考試報名條件的香港、澳門居民，可以申請參加物業管理師資格考試。申請人在報名時應提交本人身份證、國務院教育行政部門認可的相應專業學歷或者學位證書、從事工作及物業管理相關實踐年限證明。

第五篇：物業管理師習題

2014年物業管理理論與實務練習題

一、單選題

1.入住的實質是（）交付物業的過程。A.建設單位向業主 B.物業服務企業向業主 C.施工單位向建設單位 D.施工單位向業主

2.下列物業類型和規模的組合中，符合一級物業服務企業資質對管理類型和規模的要求的是（A.高層80萬㎡，多層50萬㎡ B.高層80萬㎡，高層50萬㎡

C.高層100萬㎡，多層200萬㎡，寫字樓50萬㎡，別墅20萬㎡ D.多層50萬㎡，高層30萬㎡，別墅5萬㎡，寫字樓2萬㎡

3.下列各項目，必須通過招標投標方式選聘物業服務企業的是（）。A.工廠集體宿舍 B.新建寫字樓 C.新建商品住宅區 D.部隊營房

4.關于物業評標委員會的說法，正確的是（）。A.評標委員會由投標人的代表與物業管理專家組成 B.人數為5人

C.由招標人依法組建評標委員會 D.外請專家不得少于4/5

5.在房屋完損登記分類中，不正確的分類名稱是（）A.完好房 B.基本完好房 C.一般完好房 D.危險房

6.物業管理區域內，義務消防隊由（）組成。A.物業管理公司的全體員工 B.物業項目部的全體員工 C.全體秩序維護員 D.全體業主

7.員工的解聘包括（）三種情況。A.員工辭職、辭退和資遣 B.員工辭職、開除和資遣 C.員工辭退、終止合同和派遣 D.員工辭退、曠工和除名。）

8.物業服務企業接受與處理業主投訴的原則是（）。A.一定要滿足業主的合理要求 B.盡可能滿足業主的一切要求 C.要有償滿足業主的合理要求 D.盡可能地滿足業主的合理要求

9.一般情況下，不屬于物業服務企業職能機構的是（）。A.物業分公司 B.人力資源部 C.財務部

D.經營管理部

10.物業服務企業在早期介人階段服務的對象是（）單位。A.建設 B.施工 C.規劃設計 D.監理

11.物業服務企業與供電公司簽訂的代收電費協議屬于合同種類中的（）合同。A.特約服務 B.代辦 C.授權 D.委托

12.根據《中華人民共和國物權法》，建筑物區分所有權市業主對物業專有部分分享專有所有權，對共有部分享有共有和（）權利 A.共同受益 B.共同管理 C.共同使用 D.共同處分

13.某住宅小區采用公開招標的方式選聘物業服務企業，評標委員會中有招標人代表2人，則該評標委員會中物業管理方面的專家不得少于（）人。A.3 B.4 C.5 D.6

14.關于前期物業服務合同特點的說法，錯誤的是（）。A.前期物業服務合同由建設單位和物業服務企業簽訂 B.前期物業服務合同屬于書面合同

C.前期物業服務合同的有效期須為3至5年 D.前期物業服務合同屬于附終止條件的合同

15.物業裝飾裝修管理流程一般包括的內容有：①申報登記，②備齊資料，③辦理開工手續，④簽訂裝修管理協議，⑤施工，⑥驗收。上述流程正確順序是（）。A.①-②-④-③-⑤-⑥ B.①-④-②-③-⑤-⑥ C.②-①-④-③-⑤-⑥ D.②-④-①-③-⑤-⑥

16.下列消防管理措施中，不屬于物業管理措施的是（）。Ａ.配置消防中隊車輛 B.建立義務消防隊伍 C.開展消防安全檢查 D.加強消防設備保養

17.物業服務企業公司章程的主要內容中不包括（）。A.經營范圍 B.注冊資本 C.法定代表人 D.資質等級

18.某物業服務企業在企業內部以文件的形式下達對優秀員工的獎勵，應使用的物業管理行政公文文種是（）。A.決定 B.通知 C.批復 D.意見

19.某物業管理企業，多層住宅管理面積為120萬㎡，高層住宅面積78㎡，獨立式住地10萬㎡，辦公樓、廠房及其他物業管理面積累計25㎡，從以上數據看，該物業管理企業應屬于（）。A.一級資質 B.二級資質 C.三級資質 D.不清楚

20.不是裝飾裝修時間的是（）。A.一般的裝飾裝修時間 B.特殊裝飾裝修時間 C.裝飾裝修期 D.節假日

21.以下不是物業管理在招標的方式的是（）。A.公開招標 B.協議招標 C.定期招標 D.邀請招標

22.不是新建物業承接承驗的準備工作的是（）。A.人員準備 B.計劃準備 C.物業資料準備 D.設備、工具準備

23.下列不是修理類別的是（）。A.大修 B.中修 C.小修 D.搶修

24.新建物業移交方是（）。A.前期物業管理部門

B.建設單位 C.業主大會

D.房地產主管部門

25.業務業主自治管理組織的最高權力機構是（）。A.業主委員會 B.業主大會 C.物業公司

D.物業公司和業主委員會

26.如果企業員工集中且（），則宜建立一級物業服務企業培訓體系。A.項目機構數量較多 B.員工整體素質較高 C.培訓資源比較充裕 D.培訓資源較緊缺

27.下列屬于物業規劃設計階段，物業服務企業早期介入工作內容的是（）。A.將全部早期介入所形成的記錄，方案，圖紙等資料，整理后歸入物業管理檔案； B.就物業環境及配套設施的合理性，適應性提出意見或建議； C.記錄物業項目的隱蔽工程；

D.擬定物業管理的公共管理制度。

28.物業管理起源于（）。A.18世紀60年代的英國 B.19世紀60年代的英國 C.18世紀60年代的美國 D.19世紀60年代的美國

29.住宅小區業主大會選聘了新的物業服務企業，該物業服務企業對此住宅小區實施承接查驗的前提條件包括（）。

A.物業管理費收繳率達到95%以上

B.原物業管理機構書面同意一覺小區物業管理權 C.業務委員會同意新的物業服務企業接管小區

D.業主大會與原物業管理機構的物業服務合同已到期或完全解除

30.物業管理公司在內容轉發上級單位的公文，宣布實施某項制度時，應使用的行政公文文種是（）A.告示

B.通知

C.決定

D.通報。

31.業主大會經物業管理區域內全體業主所持投票權（）以上通過，決定選聘物業服務企業后，由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。A.1/2

B.2/3

C.3/4

D.1/3

32.在一定的物業范圍內，當大多數業主共同商定和共同遵守的道德規范和行為準則需要形成條文時應使用的物業管理制度文書文種是（）A.守則 B.制度 C.公約 D.辦法

33.在物業管理活動中，僅限在獨立的組織中傳達的文書被稱為（）A.前行文 B.內行文 C.平行文 D.上行文

34.物業服務企業薪酬體系設計的首要步驟是（）A.職位分析 B.薪酬定位 C.薪酬調查

D.薪酬結構設計

35.在投標過程中，投標人采取的報價技巧主要有（）A.不平衡報價法和多方案報價法 B.多方案報價法和保本報價法 C.增加建議方案法和無利潤競標法 D.突然降價法和保本報價法。

36.下列各項中（）負責一級物業服務企業資質證書的頒發和管理。A.市級以上人民政府建設主管部門 B.國務院建設主管部門

C.省人民政府房地產主管部門 D.國務院城鄉規劃主管部門

37.下列選項中（）是由業主大會制定，全體業主承諾，對全體業主具有約束力的，用以指導規范和約束所有業主物業使用人，業主大會和業主委員會權利義務的行為守則。A.服務標準 B.管理規約 C.臨時管理規約 D.物業服務合同

38.業主入住時，《住宅質量保證書》應當由（）提供。A.建設單位 B.工程施工單位 C.物業服務企業 D.工程監理單位

二、多選題

1.關于對員工獎勵的說法，正確的有（）。A.物質獎勵與精神獎勵結合

B.員工做出了成績，符合獎勵標準，應當立即予以獎勵 C.獎勵應采用公開透明的方式 D.獎勵成都要與員工的貢獻相符 E.獎勵的方式保持一致，不應變化

2.物業管理投訴處理的要求有（）。A.對投訴要“誰受理、誰跟進、領導回復”

B.接受和處理業主投訴要做詳細記錄，并及時總結經驗

C.盡快處理；暫時無法解決的，向業主說明，約時間處理、跟進 D.接受與處理業主的投訴，要盡可能滿足業主的合理要求 E.對業主的過多要求不予理會

3.物業綠化日常管理的內容有（）。A.澆水、施肥 B.修剪造型 C.翻新改造 D.花木種植 E.中耕除草 4.常規物業管理包括（）等。A.消防設備維護 B.房屋出租

C.配套商業的經營 D.道路停車位的管理 E.樹木的養護

5.下列資產中，其折舊可計入物業服務成本的有（）。A.生活水泵 B.清潔用掃地車 C.立體車庫停車架 D.客服人員用電腦 E.剪草機

6.物業環境管理與業主的生活和工作密切相關，其基本內容有（）。A.白蟻防治

B.建筑物外墻清洗 C.下水管道疏通 D.電梯機房清潔 E.垃圾收集與處理

7.物業服務企業在日常物業管理服務期間，應當收集和整理的物業管理檔案包括（Ａ.物業丈量報告

Ｂ.物業工程地質勘測報告 C.物業員工考勤和獎勵檔案 D.電梯維修投訴管理記錄 E.業主投訴管理記錄

8.物業綠化管理的主要工作包括（）。A.建立了綠化管理機構 B.制定管理規章制度 C.加強綠化宣傳教育

D.拓展了變化物業區綠化面積 E.加大資金投入

9.物業管理企業是（）企業。A.已發成立 B.具備專門資質 C.獨立法人地位 D.根據政府規定 E.出資人協商確定

10.治安防范應注意（）。

A.遇到有人在公共區域聚眾問事的應立刻向公安機關報告

B.遇有違法犯罪分子正在進行盜竊、搶劫等違法行為，應立即報警，且保護好現場。）C.管轄范圍內有瘋、傻、醉等特殊人員進入或問事時，應采取措施將其離開管轄區 D.轄區公共區域內出現可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問 E.管轄區域內發生墜樓等意外是事故，應立即通知急救單位及公安部門

11.早期介入的作用有（）。A.優化設計

B.有助于提高工程質量 C.有利于了解物業情況

D.為前期物業管理做充分準備 E.有助于提高建設單位的開發效益

12.物業服務費成本一般包括（）。A.管理人員的工資、社會保險、福利等

B.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用 C.物業管理區相關的維護費用 D.物業管理企業固定資產折舊

E.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

13.在早期介入階段，物業服務參與與竣工驗收的主要目的是（A.查找工程質量，功能配套存在的遺留問題 B.了解專家給施工單位或建設單位的意見和建議 C.掌握驗收的情況

D.為物業的承接查驗做準備 E.簽署竣工驗收意見

14.清潔工作日常管理的方法有（）A.日檢 B.月檢 C.專項檢查 D.互檢

15.白蟻的防治方法有（）A.挖巢法 B.藥殺法 C.誘殺法

D.生物防治法

三.簡答題

1.簡述商業物業管理的內容。2.簡述住宅小區物業的特點。3.簡述物業管理的基本原則。）四.論述題

論述智能建筑的優越性。

五.案例分析題

1.劉某居住在某小區，一天，劉某回家發現其居室被盜，丟失現金、手機和衣物，還有價值3000元的gps地球定位儀一部，經有關部門估價，劉某丟失錢物總價值折合人民幣6000余元。劉某認為，自己按照物業公司簽訂的《小區物業管理合同》約定，繳納了物業管理費。所以，物業公司應該賠償其經濟損失，而物業公司只愿意賠償2000元，在雙方協商未果的情況下，劉某將該房屋開發公司和物業公司同時告上法庭。被告物業公司辯稱，開發商將基礎設施不完善的住宅交付使用，應付重要責任，保安公司應負直接責任。物業公司應負管理責任，同時住戶也應負一定的責任。業主提出的被盜的物品gps地球定位儀系單位共有財產，不應該放在業主家中，故不應該列入賠償范圍。被告房屋開發公司則辯稱，原告被盜，本公司沒有 過錯。

問題：

（1）物業公司在此次事件中辯稱合適不？

（2）在物業承接查驗的過程中，物業公司有無過失？（3）房屋開發公司和保安公司應該承擔賠償責任嗎？

2.某住宅小區入住不足2年，前期物業管理由開發商委托的甲物業管理公司負責。該小區業主大會成立后決定選聘乙物業管理公司承擔該小區的物業管理工作。業主委員會書面通知甲乙公司辦理移交。

現場交接時，乙公司派項目經理1人，在甲公司人員陪同下觀察了小區內共用部位、共用設施設備及其附屬設施的運行狀況。觀察結果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應由開發商解決。于是，甲、乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發商提供的前期物業資料，甲稱入住資料屬短期保管，已銷毀。

費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業主以沒有接受服務為由，不繳納物業服務費，致使小區物業服務經營虧損，希望用小區樓內廣告收人沖抵。

上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續發現部分電梯存在故障，支出大量維修費用。

問題：

（1）本案例中物業承接查驗的做法是否正確?簡要說明理由。

（2）本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡要說明理由。

（3）物業資料的移交應包含哪些內容(請列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規定?簡要說明理由。

（4）本案例中部分業主拒繳物業服務費的理由是否成立?簡要說明理由。甲公司經營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當?請列出兩條你認為恰當的處理方法。

（5）你認為可以從本案例吸取哪些教訓來改進承接檢驗工作?簡要說明理由。

3.某小區物業收費面積是10萬平方米，經測算物業服務成本200萬元。該項目實行包干制管理，物業服務企業希望獲取的利潤為物業服務費的10%，營業稅及附加為物業服務費的5.65%。問題：

（1）請按照包干制測算出物業服務費單價（保留最后小數點兩位）？（2）物業服務收繳率達到多少，該物業服務企業才能保本經營（保留最后小數點兩位）？

（3）由于成本上漲了20%，該物業服務企業每年上漲多少物業服務費才能保持現有利潤不變（保留最后小數點兩位）？

4.某物業公司和開發建設單位達成如下協議：

（1）地下車位產權歸建設單位所有，委托給專業公司管理是否正確？請說明理由？（2）由物業服務企業負責主持成立業主大會，是否合理？請說明理由？（3）因車位緊張將小區部分消防通道改為臨時車位是否合理？請說明理由？（4）建設單位委托物業公司辦理入住手續，是否合理？請說明理由？

5.某辦公大樓，為單一業主，散戶出租。中央空調，每年5月-10月集中供冷，物業公司按面積收取定額能源費，包干經營，自負盈虧。有一設備節能公司提出一個節能方案（僅供實驗室論證成功）：如把現有的空調設備換成它們的空調，所有的安裝費用均由節能公司出，安裝期限為2個月 如有推遲提前給物業公司通知。安裝后節約能源大約在30%。節能公司與物業公司簽訂六年的合同，節能公司與物業公司按照8:2的比例分配能源節省的費用。問題：

（1）如果安裝以后物業公司和業主面臨的重大風險是什么?（2）舊設備拆下來以后 歸誰有?誰有處置權利?（3）如果六年合同到期后，業主要求將所有的節省節能費用歸全體業主所有，是否合理？ 為什么？

6.某小區11號樓2000年交付使用，物業公司已購買公眾責任險。到2010年時物業公司發現自來水主管道漏水，物業公司用管箍將管道緊固好。過了一段時間后自來水管道漏水嚴重，經物業公司檢查后確定需要全部換管道。但是由于維修方案沒有確定下來 此事擱置。到了2011年 張某發現自家天花板被泡，經物業公司檢查發現由于樓上王某家的自來水主管道破裂造成。需要將王某家的墻砸開換管道。經協商李王同意。問題：

（1）造成張、李兩家損失的責任主體是誰？為什么？（2）兩家的損失誰來賠付？為什么？（3）更換自來水主管道的費用由誰來付？

7.擬建的××花園項目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風景區?？偨ㄖ娣e20萬m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為、主力戶型。物業區域有基本商業配套及健身房、網球場、游泳池、圖書館等。某物業管理公司派出了由行政總監為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發商提供物業管理咨詢服務。在項目協調會上，開發商介紹，該項目正在施工建設中，預計還有12個月封頂，等等。會后，物業管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內容主要包括：X X花園周邊交通、商 圈情況調查；目標銷售群體確定；工程質量監理；確定設備安裝單位；項目銷售配合方案等。問題

（1）根據本案例提供的材料，物業管理公司早期介入工作有哪些不當和錯誤?（2）根據該項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內容。

（3）如果該公司取得該項目的物業管理權，結合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經營服務?(每個方面至少列舉一項具體項目)

8.某市某某家園高層塔樓業主A先生裝修房屋，在自家戶門外約2米的公共通道處安裝了防盜門，將大約4平方米的公共通道占為己有。物業服務企業發現 后多次勸阻，但A先生認為物業服務企業只能服務業主，無權管理業主，拒不恢復原狀。家住A先生對們的業主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，B女士以物業 服務企業沒有盡到職責、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業服務費用。A先生對B女士的要求置之不理。物業服務企業在A先生裝修前已向其告知 了裝修禁止行為與注意事項，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結構等，并與其簽署了裝修管理服務協議。依據該協議，物業服務企業對違反協議的裝修行為 有權進行勸阻，制止以及要求恢復原狀。在A先生安裝防盜門時，物業服務企業多次發函予以勸阻制止，并及時報告了業主委員會。問題：

（1）A先生雜公共通道安裝防盜門時否合法?為什么?（2）哪些主體可以起訴A先生要求其拆除防盜門，為什么?（3）假如你是物業服務企業經理，由你來解決A先生和B女士之間的……用哪種方式更有利于小區的長治久安?（4）B女士拒絕繳納物業服務費用的理由是否成立?為什么?

答案

一.單選題

1.A

2.C 3.C

4.C

5.C

6.B

7.A

8.D

9.A

10.A

11.D

12.C

13.C

14.C

15.C 16.A 17.D 18.B

19.B

20.D 21.C

22.C

23.D 24.B 25.A 26.D 27.B

28.A

29.B 30.B 31.B 32.C

33.B

34.A

35.B 36.B

37.B

38.A

二.多選題

1.ABD 2.BCD 3.ABE 4.ADE 5.BCDE 6.ABCDE 7.CDE

8.ABCD

9.ABCD

10.CDE 11.ABCDE，12.ABCDE，13.ABCD 14.ABC 15.ABC

三.簡答題

1.答：物業管理，是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。其基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。一是常規性的公共服務，主要有以下幾項： ①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督； ②房屋設備、設施的管理； ③環境衛生的管理； ④綠化管理； ⑤配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護和安全防范工作； ⑥車輛道路管理； ⑦公眾代辦性質的服務； 二是針對性的專項服務： ①日常生活類； ②商業服務類； ③文化、教育、衛生、體育類； ④金融服務類； ⑤經紀代理中介服務； ⑥社會福利類； 三是委托性的特約服務： 物業管理企業在實施物業管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為核心做好物業管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。

2.答：P245 3.答：P14

四.論述題

答:1.提供安全、舒適、能提高工作效率的辦公環境

2.節省能耗

3.提供現代化的通信和信息服務

4.建立先進與科學的綜合管理機制

5.能滿足多種用戶對不同環境功能的要求

五.案例分析題

1.（1）答：首先肯定，物業公司辯稱是不合適的。因為原告與物業公司之間的物業服務合同是有效的，根據《物業管理條例》第三十六條規定：“物業管理企業應該按照物業服務合同的約定，提供相應的服務物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”

（2）答：在物業承接查驗中，物業公司存在著問題，對功能不完善的小區交付使用，在查驗時為發現，這也是前期物業承接查驗對后期常規物業管理帶來風險的問題。

（3）答：不應該承擔責任。前期物業管理風險，與外包公司簽訂合同時應注意的事項。

2.（1）答：不正確。

理由：乙公司應組織力量成立物業承接查驗小組，了解物業的基本情況，并著手制定承接 查驗方案。查驗小組成員要求具有較強的工作經驗和業務能力，專業性強。小組成員人數可

根據接管物業的規模而定。物業查驗的內容包括：①物業資料情況；②物業共用部位、共用設施設備及管理現狀；③各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況；④其他內容，包括物業管理用房，產權屬全體業主所有的設備、工具、材料，與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電 的合同、協議等。

（2）答：甲公司的解釋恰當。

理由：物業管理公司承接管理的物業共用區域及共用設施設備等部分的保修事務都應由建設單位負責。甲、乙兩公司的處置方法不正確。

理由：如承接的部分物業項目還在保修期內，承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂

移交協議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯絡方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。

（3）答：物業資料的移交應包括：

A物業產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。B業主資料包括業主人住資料、房屋裝修資料。D財務資料。

E合同協議書，指對內對外簽訂的合同、協議原件。F人事檔案資料。

G其他需要移交的資料。

本案例中，甲公司處置入住資料的行為不符合檔案管理規定。理由：人住資料屬于無限期保存資料。

（4）答：部分業主拒繳物業服務費的理由不成立。

理由：物業服務企業的服務不會因為個別業主沒有實際居住就停止管理服務，因此無論業主是否實際居住，從辦理房屋通知手續之日起就應如期交付物業管理服務費。甲公司經營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法不恰當。恰當的處理方法：①企業可以不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現服務質量和經營效益的同步增長，既保障業主利益又促進企業發展；②通過有償服務、擴大多種經營。

（5）答：從本案例吸取以下教訓來改進承接檢驗工作：

A新的物業服務企業應組織力量成立物業承接查驗小組。理由：為了更好地查驗物業。

B物業管理機構更迭時的物業查驗的基本內容要全面。理由：為了使物業的移交能夠順利進行。C移交的資料要齊全。理由：為了新物業服務企業更好地了解物業情況，做好物業服務管理。D移交手續要齊全。理由：以免產生糾紛。

3.(1)答：

包干制條件下物業服務費的構成：成本+利潤+稅費。設年物業服務費為X, 則： X = 200 + 10%X + 5.65%X X－10%X－5.65%X = 200 X =237.11萬元

其中：利潤=237.11 ×10%=23.71萬元

稅費= 237.11×5.65%=13.43萬元

物業服務費月單價 = 237.11萬÷10萬÷12 ≈1.98元

(2)答：計算公式 =（年成本+年稅費）÷年物業服務費總額 =(200萬＋13.43萬)÷237.11元≈90%

(3)答：設總成本上漲20%,利潤不變條件下的年物業服務費總額為Y, 則： Y= 200萬×20%＋23.71萬 ＋ 5.65%Y Y = 279.5萬元

新增成本=X－Y = 279.5－237.11= 42.39萬元

4.(1)答：正確。由于該小區地下車位的權屬歸建設單位，另因地下車位的管理與經營不屬于公共性物業服務的內容。因此,建設單位既可以依法將其管理權委托給物業服務企業，也可以依法將其管理權委托給專業公司。

(2)答：不合理。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，是業主參與物業管理活動的組織形式。首次業主大會在物業所在地的區、縣人民政府房地產主管部門或街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，由業主代表、建設單位、辦事處、居委會組成業主大會籌備組，并由業主大會籌備組具體負責業主大會的籌備工作。物業服務企業只能協助，不能具體負責主持成立業主大會。

(3)答：不合理。如果將消防通道改為臨時停車位，往往會導致消防通道的堵塞，嚴重影響消防車通行、消防疏散及搶救，危及物業使用人的財產及生命安全。因此，在任何情況下都不能將消防通道改為停車位。(4)答：合理。入住的實質是建設單位向業主交付物業的行為。入住操作模式主要有兩種：一種是以建設單位為主體，物業服務企業相配合的模式；第二種是建設單位將入住工作委托給物業服務企業，由物業服務企業代為辦理入住手續。因此，建設單位委托物業服務企業辦理入住手續是合理的。

5.（1）答：更換空調設備帶來的風險。該節能方案僅在實驗室試驗成功，安裝使用后的具體效果難以確定。如果安裝后的節能效果達不到試驗效果，無論是勉強使用或是更換新的空調設備，都使物業公司和業主將面臨很大風險。

安裝工期風險。該案例可知，節能公司無法確保空調安裝按期完工。一旦進入供冷期無法完工，不能給該辦公樓的住用人供冷，物業公司和業主將面臨很大風險。

(2)答：舊空調設備歸該辦公樓業主所有。該辦公樓的全體業主具有處置權。(3)答：合理。因為物業公司與節能公司簽訂的合同如無特別約定，節能公司安裝的空調設備在合同到期后應歸全體業主所有。由此節省的節能費用也應歸全體業主所有。

6.(1)答：造成業主張、李兩家財產損失的責任主體是供水部門。該項目已交付使用10年，超出建設單位的質保期限。國家規定，分戶表以外的供水設施歸供水單位所有，并承擔維修養護任務。因此，造成上述兩家損失的責任主體是供水單位。

(2)答：主要應由供水單位承擔。但因物業服務企業發現主管道漏水后未告知供水單位及時進行維修，導致王、李兩戶業主室內財產損失，故應承擔一定的賠償責任責任。賠付費用可由承保公共責任險的保險公司承擔。

(3)答：由供水單位承擔。因為供水主管道的權屬歸供水單位，因此應承擔更換主管道的費用。

7.(1)答：物業管理公司早期介入工作的不當和錯誤：

派出了由行政總監為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發商提供物業管理咨詢服務不妥。物業管理的咨詢活動，主要指從物業管理的角度對開發建設

項目提出合理化的意見和建議，其可以由物業服務企業提供，也可以由物業管理專業人員 提供。

物業管理公司制定的早期介入工作方案包括的內容不當。由于物業管理公司是在工程施工建設階段介入的，主要涉及建設階段和銷售階段的管理咨詢服務。

(2)答：根據該項目具體情況，早期介人工作的主要內容包括以下內容。

建設階段：與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；配合設備安裝，確保安裝質量；對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。

銷售階段：完成物業管理方案及實施進度表；擬定物業管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續；對銷售人員提供必要的物業管理基本知識培訓；派出現場咨詢人員，在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業管理檔案。

(3)答：結合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經營服務。房屋中介服務：房屋的租賃經營。材料物資銷售服務：水暖配件的銷售。廢品回收服務：設立廢品回收站。

商業用房經營服務，開辦健身房、網球場、游泳池、圖書館等。

8.(1)答：不合法。理由是：占用公用部位侵害其他業主權益，該行為違反了《物權法》、《物業管理條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等法律法規。

(2)答：主體：A該棟全體業主B業主委員會(代表其他全體業主)C政府行政主管部門。理由：A侵害其他業主的權益B違反《物權法》、《物業管理條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等相關法規，政府行政主管部門是管理的責任主體。

(3)答：按照《民法通則》和《物權法》中相鄰權處理的16字原則，向A先生說明利害關系，進行溝通調解，爭取和解，利于改善鄰里關系。

(4)答：不成立。物業公司已經按法律規定盡到自己管理責任和義務。