第一篇：物業(yè)管理師報名注意事項

物業(yè)管理師報名注意事項

一、報名條件：

考全部科目（報考級別為4）的條件：

凡中華人民共和國公民，遵紀守法并具備以下條件之一者，均可申報參加物業(yè)管理師資格考試：

1、取得經(jīng)濟學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。

2、取得經(jīng)濟學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。

3、取得經(jīng)濟學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。

4、取得經(jīng)濟學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。

5、取得經(jīng)濟學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿2年。

6、取得經(jīng)濟學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿1年。

7、取得其他專業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。參加全部科目考試的人員，必須在連續(xù)的2個考試年度內(nèi)通過全部科目的考試。

二、報名辦法：

各省市一般采用網(wǎng)上報名、網(wǎng)上繳費的辦法，報考人員使用各省人事考試網(wǎng)規(guī)定的銀行的網(wǎng)上支付卡進行網(wǎng)上支付。

1、登錄當?shù)毓俜綀罂季W(wǎng)站，按照2014年度物業(yè)管理師資格考試網(wǎng)上報名系統(tǒng)規(guī)定的程序和要求，注冊并填寫提交《______地區(qū)2014年度物業(yè)管理師資格考試資格審核表》（以下簡稱《資格審核表》）。

2、按照規(guī)定上傳本人近期二寸紅、藍或白色背景、免冠證件照片（300×215像素以上）,要求格式為jpg或jpeg，大小為30之間。

3、上傳成功后，使用A4紙打印《資格審核表》，在規(guī)定位置粘貼本人同上傳一致的近期二寸免冠證件照片（34mm×45mm）1張，經(jīng)本人所在單位的人事（干部）部門或檔案存放部門審核后蓋章。

4、持《資格審核表》、本人身份證明（身份證、軍官證、機動車駕駛證、護照，下同）、畢業(yè)證書、學(xué)位證書，符合免試部分科目條件的報考人員還須提供工程類或經(jīng)濟類高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)證書（上述證件均為原件）

三、資格審查：

接受資格審查時需提供以下材料：

①相應(yīng)的學(xué)歷證書原件及復(fù)印件;

②本人身份證(或軍官證)原件及復(fù)印件;

③有效的業(yè)務(wù)工作證明(報名表上填寫);

④網(wǎng)上下載打印的2014度報名表(請使用激光打印機打印，請勿改變條形碼大小，加蓋所在單位公章);⑤本人近期2寸同底(同上傳電子照片)免冠證件照1張(照片貼于報名表右下角，翻拍的照片或采用各種彩色打印機打印的照片不予受理);

⑥相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書及復(fù)印件(免試人員提供)。

第二篇：物業(yè)管理師習(xí)題

2014年物業(yè)管理理論與實務(wù)練習(xí)題

一、單選題

1.入住的實質(zhì)是（）交付物業(yè)的過程。A.建設(shè)單位向業(yè)主 B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主 C.施工單位向建設(shè)單位 D.施工單位向業(yè)主

2.下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對管理類型和規(guī)模的要求的是（A.高層80萬㎡，多層50萬㎡ B.高層80萬㎡，高層50萬㎡

C.高層100萬㎡，多層200萬㎡，寫字樓50萬㎡，別墅20萬㎡ D.多層50萬㎡，高層30萬㎡，別墅5萬㎡，寫字樓2萬㎡

3.下列各項目，必須通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是（）。A.工廠集體宿舍 B.新建寫字樓 C.新建商品住宅區(qū) D.部隊營房

4.關(guān)于物業(yè)評標委員會的說法，正確的是（）。A.評標委員會由投標人的代表與物業(yè)管理專家組成 B.人數(shù)為5人

C.由招標人依法組建評標委員會 D.外請專家不得少于4/5

5.在房屋完損登記分類中，不正確的分類名稱是（）A.完好房 B.基本完好房 C.一般完好房 D.危險房

6.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊由（）組成。A.物業(yè)管理公司的全體員工 B.物業(yè)項目部的全體員工 C.全體秩序維護員 D.全體業(yè)主

7.員工的解聘包括（）三種情況。A.員工辭職、辭退和資遣 B.員工辭職、開除和資遣 C.員工辭退、終止合同和派遣 D.員工辭退、曠工和除名。）

8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是（）。A.一定要滿足業(yè)主的合理要求 B.盡可能滿足業(yè)主的一切要求 C.要有償滿足業(yè)主的合理要求 D.盡可能地滿足業(yè)主的合理要求

9.一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機構(gòu)的是（）。A.物業(yè)分公司 B.人力資源部 C.財務(wù)部

D.經(jīng)營管理部

10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在早期介人階段服務(wù)的對象是（）單位。A.建設(shè) B.施工 C.規(guī)劃設(shè)計 D.監(jiān)理

11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與供電公司簽訂的代收電費協(xié)議屬于合同種類中的（）合同。A.特約服務(wù) B.代辦 C.授權(quán) D.委托

12.根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，建筑物區(qū)分所有權(quán)市業(yè)主對物業(yè)專有部分分享專有所有權(quán)，對共有部分享有共有和（）權(quán)利 A.共同受益 B.共同管理 C.共同使用 D.共同處分

13.某住宅小區(qū)采用公開招標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，評標委員會中有招標人代表2人，則該評標委員會中物業(yè)管理方面的專家不得少于（）人。A.3 B.4 C.5 D.6

14.關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點的說法，錯誤的是（）。A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂 B.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于書面合同

C.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期須為3至5年 D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同

15.物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報登記，②備齊資料，③辦理開工手續(xù)，④簽訂裝修管理協(xié)議，⑤施工，⑥驗收。上述流程正確順序是（）。A.①-②-④-③-⑤-⑥ B.①-④-②-③-⑤-⑥ C.②-①-④-③-⑤-⑥ D.②-④-①-③-⑤-⑥

16.下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是（）。Ａ.配置消防中隊車輛 B.建立義務(wù)消防隊伍 C.開展消防安全檢查 D.加強消防設(shè)備保養(yǎng)

17.物業(yè)服務(wù)企業(yè)公司章程的主要內(nèi)容中不包括（）。A.經(jīng)營范圍 B.注冊資本 C.法定代表人 D.資質(zhì)等級

18.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部以文件的形式下達對優(yōu)秀員工的獎勵，應(yīng)使用的物業(yè)管理行政公文文種是（）。A.決定 B.通知 C.批復(fù) D.意見

19.某物業(yè)管理企業(yè)，多層住宅管理面積為120萬㎡，高層住宅面積78㎡，獨立式住地10萬㎡，辦公樓、廠房及其他物業(yè)管理面積累計25㎡，從以上數(shù)據(jù)看，該物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)屬于（）。A.一級資質(zhì) B.二級資質(zhì) C.三級資質(zhì) D.不清楚

20.不是裝飾裝修時間的是（）。A.一般的裝飾裝修時間 B.特殊裝飾裝修時間 C.裝飾裝修期 D.節(jié)假日

21.以下不是物業(yè)管理在招標的方式的是（）。A.公開招標 B.協(xié)議招標 C.定期招標 D.邀請招標

22.不是新建物業(yè)承接承驗的準備工作的是（）。A.人員準備 B.計劃準備 C.物業(yè)資料準備 D.設(shè)備、工具準備

23.下列不是修理類別的是（）。A.大修 B.中修 C.小修 D.搶修

24.新建物業(yè)移交方是（）。A.前期物業(yè)管理部門

B.建設(shè)單位 C.業(yè)主大會

D.房地產(chǎn)主管部門

25.業(yè)務(wù)業(yè)主自治管理組織的最高權(quán)力機構(gòu)是（）。A.業(yè)主委員會 B.業(yè)主大會 C.物業(yè)公司

D.物業(yè)公司和業(yè)主委員會

26.如果企業(yè)員工集中且（），則宜建立一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)體系。A.項目機構(gòu)數(shù)量較多 B.員工整體素質(zhì)較高 C.培訓(xùn)資源比較充裕 D.培訓(xùn)資源較緊缺

27.下列屬于物業(yè)規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入工作內(nèi)容的是（）。A.將全部早期介入所形成的記錄，方案，圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案； B.就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性，適應(yīng)性提出意見或建議； C.記錄物業(yè)項目的隱蔽工程；

D.擬定物業(yè)管理的公共管理制度。

28.物業(yè)管理起源于（）。A.18世紀60年代的英國 B.19世紀60年代的英國 C.18世紀60年代的美國 D.19世紀60年代的美國

29.住宅小區(qū)業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)對此住宅小區(qū)實施承接查驗的前提條件包括（）。

A.物業(yè)管理費收繳率達到95%以上

B.原物業(yè)管理機構(gòu)書面同意一覺小區(qū)物業(yè)管理權(quán) C.業(yè)務(wù)委員會同意新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區(qū)

D.業(yè)主大會與原物業(yè)管理機構(gòu)的物業(yè)服務(wù)合同已到期或完全解除

30.物業(yè)管理公司在內(nèi)容轉(zhuǎn)發(fā)上級單位的公文，宣布實施某項制度時，應(yīng)使用的行政公文文種是（）A.告示

B.通知

C.決定

D.通報。

31.業(yè)主大會經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)（）以上通過，決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。A.1/2

B.2/3

C.3/4

D.1/3

32.在一定的物業(yè)范圍內(nèi)，當大多數(shù)業(yè)主共同商定和共同遵守的道德規(guī)范和行為準則需要形成條文時應(yīng)使用的物業(yè)管理制度文書文種是（）A.守則 B.制度 C.公約 D.辦法

33.在物業(yè)管理活動中，僅限在獨立的組織中傳達的文書被稱為（）A.前行文 B.內(nèi)行文 C.平行文 D.上行文

34.物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系設(shè)計的首要步驟是（）A.職位分析 B.薪酬定位 C.薪酬調(diào)查

D.薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計

35.在投標過程中，投標人采取的報價技巧主要有（）A.不平衡報價法和多方案報價法 B.多方案報價法和保本報價法 C.增加建議方案法和無利潤競標法 D.突然降價法和保本報價法。

36.下列各項中（）負責一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。A.市級以上人民政府建設(shè)主管部門 B.國務(wù)院建設(shè)主管部門

C.省人民政府房地產(chǎn)主管部門 D.國務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門

37.下列選項中（）是由業(yè)主大會制定，全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)規(guī)范和約束所有業(yè)主物業(yè)使用人，業(yè)主大會和業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)的行為守則。A.服務(wù)標準 B.管理規(guī)約 C.臨時管理規(guī)約 D.物業(yè)服務(wù)合同

38.業(yè)主入住時，《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當由（）提供。A.建設(shè)單位 B.工程施工單位 C.物業(yè)服務(wù)企業(yè) D.工程監(jiān)理單位

二、多選題

1.關(guān)于對員工獎勵的說法，正確的有（）。A.物質(zhì)獎勵與精神獎勵結(jié)合

B.員工做出了成績，符合獎勵標準，應(yīng)當立即予以獎勵 C.獎勵應(yīng)采用公開透明的方式 D.獎勵成都要與員工的貢獻相符 E.獎勵的方式保持一致，不應(yīng)變化

2.物業(yè)管理投訴處理的要求有（）。A.對投訴要“誰受理、誰跟進、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”

B.接受和處理業(yè)主投訴要做詳細記錄，并及時總結(jié)經(jīng)驗

C.盡快處理；暫時無法解決的，向業(yè)主說明，約時間處理、跟進 D.接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求 E.對業(yè)主的過多要求不予理會

3.物業(yè)綠化日常管理的內(nèi)容有（）。A.澆水、施肥 B.修剪造型 C.翻新改造 D.花木種植 E.中耕除草 4.常規(guī)物業(yè)管理包括（）等。A.消防設(shè)備維護 B.房屋出租

C.配套商業(yè)的經(jīng)營 D.道路停車位的管理 E.樹木的養(yǎng)護

5.下列資產(chǎn)中，其折舊可計入物業(yè)服務(wù)成本的有（）。A.生活水泵 B.清潔用掃地車 C.立體車庫停車架 D.客服人員用電腦 E.剪草機

6.物業(yè)環(huán)境管理與業(yè)主的生活和工作密切相關(guān)，其基本內(nèi)容有（）。A.白蟻防治

B.建筑物外墻清洗 C.下水管道疏通 D.電梯機房清潔 E.垃圾收集與處理

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理服務(wù)期間，應(yīng)當收集和整理的物業(yè)管理檔案包括（Ａ.物業(yè)丈量報告

Ｂ.物業(yè)工程地質(zhì)勘測報告 C.物業(yè)員工考勤和獎勵檔案 D.電梯維修投訴管理記錄 E.業(yè)主投訴管理記錄

8.物業(yè)綠化管理的主要工作包括（）。A.建立了綠化管理機構(gòu) B.制定管理規(guī)章制度 C.加強綠化宣傳教育

D.拓展了變化物業(yè)區(qū)綠化面積 E.加大資金投入

9.物業(yè)管理企業(yè)是（）企業(yè)。A.已發(fā)成立 B.具備專門資質(zhì) C.獨立法人地位 D.根據(jù)政府規(guī)定 E.出資人協(xié)商確定

10.治安防范應(yīng)注意（）。

A.遇到有人在公共區(qū)域聚眾問事的應(yīng)立刻向公安機關(guān)報告

B.遇有違法犯罪分子正在進行盜竊、搶劫等違法行為，應(yīng)立即報警，且保護好現(xiàn)場。）C.管轄范圍內(nèi)有瘋、傻、醉等特殊人員進入或問事時，應(yīng)采取措施將其離開管轄區(qū) D.轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問 E.管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外是事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門

11.早期介入的作用有（）。A.優(yōu)化設(shè)計

B.有助于提高工程質(zhì)量 C.有利于了解物業(yè)情況

D.為前期物業(yè)管理做充分準備 E.有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益

12.物業(yè)服務(wù)費成本一般包括（）。A.管理人員的工資、社會保險、福利等

B.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用 C.物業(yè)管理區(qū)相關(guān)的維護費用 D.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

E.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用

13.在早期介入階段，物業(yè)服務(wù)參與與竣工驗收的主要目的是（A.查找工程質(zhì)量，功能配套存在的遺留問題 B.了解專家給施工單位或建設(shè)單位的意見和建議 C.掌握驗收的情況

D.為物業(yè)的承接查驗做準備 E.簽署竣工驗收意見

14.清潔工作日常管理的方法有（）A.日檢 B.月檢 C.專項檢查 D.互檢

15.白蟻的防治方法有（）A.挖巢法 B.藥殺法 C.誘殺法

D.生物防治法

三.簡答題

1.簡述商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容。2.簡述住宅小區(qū)物業(yè)的特點。3.簡述物業(yè)管理的基本原則。）四.論述題

論述智能建筑的優(yōu)越性。

五.案例分析題

1.劉某居住在某小區(qū)，一天，劉某回家發(fā)現(xiàn)其居室被盜，丟失現(xiàn)金、手機和衣物，還有價值3000元的gps地球定位儀一部，經(jīng)有關(guān)部門估價，劉某丟失錢物總價值折合人民幣6000余元。劉某認為，自己按照物業(yè)公司簽訂的《小區(qū)物業(yè)管理合同》約定，繳納了物業(yè)管理費。所以，物業(yè)公司應(yīng)該賠償其經(jīng)濟損失，而物業(yè)公司只愿意賠償2000元，在雙方協(xié)商未果的情況下，劉某將該房屋開發(fā)公司和物業(yè)公司同時告上法庭。被告物業(yè)公司辯稱，開發(fā)商將基礎(chǔ)設(shè)施不完善的住宅交付使用，應(yīng)付重要責任，保安公司應(yīng)負直接責任。物業(yè)公司應(yīng)負管理責任，同時住戶也應(yīng)負一定的責任。業(yè)主提出的被盜的物品gps地球定位儀系單位共有財產(chǎn)，不應(yīng)該放在業(yè)主家中，故不應(yīng)該列入賠償范圍。被告房屋開發(fā)公司則辯稱，原告被盜，本公司沒有 過錯。

問題：

（1）物業(yè)公司在此次事件中辯稱合適不？

（2）在物業(yè)承接查驗的過程中，物業(yè)公司有無過失？（3）房屋開發(fā)公司和保安公司應(yīng)該承擔賠償責任嗎？

2.某住宅小區(qū)入住不足2年，前期物業(yè)管理由開發(fā)商委托的甲物業(yè)管理公司負責。該小區(qū)業(yè)主大會成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔該小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會書面通知甲乙公司辦理移交。

現(xiàn)場交接時，乙公司派項目經(jīng)理1人，在甲公司人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運行狀況。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)由開發(fā)商解決。于是，甲、乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料，甲稱入住資料屬短期保管，已銷毀。

費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業(yè)主以沒有接受服務(wù)為由，不繳納物業(yè)服務(wù)費，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收人沖抵。

上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費用。

問題：

（1）本案例中物業(yè)承接查驗的做法是否正確?簡要說明理由。

（2）本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡要說明理由。

（3）物業(yè)資料的移交應(yīng)包含哪些內(nèi)容(請列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規(guī)定?簡要說明理由。

（4）本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費的理由是否成立?簡要說明理由。甲公司經(jīng)營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當?請列出兩條你認為恰當?shù)奶幚矸椒ā?/p>

（5）你認為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來改進承接檢驗工作?簡要說明理由。

3.某小區(qū)物業(yè)收費面積是10萬平方米，經(jīng)測算物業(yè)服務(wù)成本200萬元。該項目實行包干制管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)希望獲取的利潤為物業(yè)服務(wù)費的10%，營業(yè)稅及附加為物業(yè)服務(wù)費的5.65%。問題：

（1）請按照包干制測算出物業(yè)服務(wù)費單價（保留最后小數(shù)點兩位）？（2）物業(yè)服務(wù)收繳率達到多少，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能保本經(jīng)營（保留最后小數(shù)點兩位）？

（3）由于成本上漲了20%，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年上漲多少物業(yè)服務(wù)費才能保持現(xiàn)有利潤不變（保留最后小數(shù)點兩位）？

4.某物業(yè)公司和開發(fā)建設(shè)單位達成如下協(xié)議：

（1）地下車位產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有，委托給專業(yè)公司管理是否正確？請說明理由？（2）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責主持成立業(yè)主大會，是否合理？請說明理由？（3）因車位緊張將小區(qū)部分消防通道改為臨時車位是否合理？請說明理由？（4）建設(shè)單位委托物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，是否合理？請說明理由？

5.某辦公大樓，為單一業(yè)主，散戶出租。中央空調(diào)，每年5月-10月集中供冷，物業(yè)公司按面積收取定額能源費，包干經(jīng)營，自負盈虧。有一設(shè)備節(jié)能公司提出一個節(jié)能方案（僅供實驗室論證成功）：如把現(xiàn)有的空調(diào)設(shè)備換成它們的空調(diào)，所有的安裝費用均由節(jié)能公司出，安裝期限為2個月 如有推遲提前給物業(yè)公司通知。安裝后節(jié)約能源大約在30%。節(jié)能公司與物業(yè)公司簽訂六年的合同，節(jié)能公司與物業(yè)公司按照8:2的比例分配能源節(jié)省的費用。問題：

（1）如果安裝以后物業(yè)公司和業(yè)主面臨的重大風險是什么?（2）舊設(shè)備拆下來以后 歸誰有?誰有處置權(quán)利?（3）如果六年合同到期后，業(yè)主要求將所有的節(jié)省節(jié)能費用歸全體業(yè)主所有，是否合理？ 為什么？

6.某小區(qū)11號樓2000年交付使用，物業(yè)公司已購買公眾責任險。到2010年時物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)自來水主管道漏水，物業(yè)公司用管箍將管道緊固好。過了一段時間后自來水管道漏水嚴重，經(jīng)物業(yè)公司檢查后確定需要全部換管道。但是由于維修方案沒有確定下來 此事擱置。到了2011年 張某發(fā)現(xiàn)自家天花板被泡，經(jīng)物業(yè)公司檢查發(fā)現(xiàn)由于樓上王某家的自來水主管道破裂造成。需要將王某家的墻砸開換管道。經(jīng)協(xié)商李王同意。問題：

（1）造成張、李兩家損失的責任主體是誰？為什么？（2）兩家的損失誰來賠付？為什么？（3）更換自來水主管道的費用由誰來付？

7.擬建的××花園項目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風景區(qū)?？偨ㄖ娣e20萬m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為、主力戶型。物業(yè)區(qū)域有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。某物業(yè)管理公司派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。在項目協(xié)調(diào)會上，開發(fā)商介紹，該項目正在施工建設(shè)中，預(yù)計還有12個月封頂，等等。會后，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：X X花園周邊交通、商 圈情況調(diào)查；目標銷售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設(shè)備安裝單位；項目銷售配合方案等。問題

（1）根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當和錯誤?（2）根據(jù)該項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。

（3）如果該公司取得該項目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經(jīng)營服務(wù)?(每個方面至少列舉一項具體項目)

8.某市某某家園高層塔樓業(yè)主A先生裝修房屋，在自家戶門外約2米的公共通道處安裝了防盜門，將大約4平方米的公共通道占為己有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn) 后多次勸阻，但A先生認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能服務(wù)業(yè)主，無權(quán)管理業(yè)主，拒不恢復(fù)原狀。家住A先生對們的業(yè)主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，B女士以物業(yè) 服務(wù)企業(yè)沒有盡到職責、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費用。A先生對B女士的要求置之不理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在A先生裝修前已向其告知 了裝修禁止行為與注意事項，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結(jié)構(gòu)等，并與其簽署了裝修管理服務(wù)協(xié)議。依據(jù)該協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反協(xié)議的裝修行為 有權(quán)進行勸阻，制止以及要求恢復(fù)原狀。在A先生安裝防盜門時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次發(fā)函予以勸阻制止，并及時報告了業(yè)主委員會。問題：

（1）A先生雜公共通道安裝防盜門時否合法?為什么?（2）哪些主體可以起訴A先生要求其拆除防盜門，為什么?（3）假如你是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理，由你來解決A先生和B女士之間的……用哪種方式更有利于小區(qū)的長治久安?（4）B女士拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費用的理由是否成立?為什么?

答案

一.單選題

1.A

2.C 3.C

4.C

5.C

6.B

7.A

8.D

9.A

10.A

11.D

12.C

13.C

14.C

15.C 16.A 17.D 18.B

19.B

20.D 21.C

22.C

23.D 24.B 25.A 26.D 27.B

28.A

29.B 30.B 31.B 32.C

33.B

34.A

35.B 36.B

37.B

38.A

二.多選題

1.ABD 2.BCD 3.ABE 4.ADE 5.BCDE 6.ABCDE 7.CDE

8.ABCD

9.ABCD

10.CDE 11.ABCDE，12.ABCDE，13.ABCD 14.ABC 15.ABC

三.簡答題

1.答：物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。一是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項： ①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督； ②房屋設(shè)備、設(shè)施的管理； ③環(huán)境衛(wèi)生的管理； ④綠化管理； ⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護和安全防范工作； ⑥車輛道路管理； ⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)； 二是針對性的專項服務(wù)： ①日常生活類； ②商業(yè)服務(wù)類； ③文化、教育、衛(wèi)生、體育類； ④金融服務(wù)類； ⑤經(jīng)紀代理中介服務(wù)； ⑥社會福利類； 三是委托性的特約服務(wù)： 物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

2.答：P245 3.答：P14

四.論述題

答:1.提供安全、舒適、能提高工作效率的辦公環(huán)境

2.節(jié)省能耗

3.提供現(xiàn)代化的通信和信息服務(wù)

4.建立先進與科學(xué)的綜合管理機制

5.能滿足多種用戶對不同環(huán)境功能的要求

五.案例分析題

1.（1）答：首先肯定，物業(yè)公司辯稱是不合適的。因為原告與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同是有效的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任?！?/p>

（2）答：在物業(yè)承接查驗中，物業(yè)公司存在著問題，對功能不完善的小區(qū)交付使用，在查驗時為發(fā)現(xiàn)，這也是前期物業(yè)承接查驗對后期常規(guī)物業(yè)管理帶來風險的問題。

（3）答：不應(yīng)該承擔責任。前期物業(yè)管理風險，與外包公司簽訂合同時應(yīng)注意的事項。

2.（1）答：不正確。

理由：乙公司應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制定承接 查驗方案。查驗小組成員要求具有較強的工作經(jīng)驗和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強。小組成員人數(shù)可

根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。物業(yè)查驗的內(nèi)容包括：①物業(yè)資料情況；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀；③各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況；④其他內(nèi)容，包括物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料，與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電 的合同、協(xié)議等。

（2）答：甲公司的解釋恰當。

理由：物業(yè)管理公司承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分的保修事務(wù)都應(yīng)由建設(shè)單位負責。甲、乙兩公司的處置方法不正確。

理由：如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂

移交協(xié)議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。

（3）答：物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：

A物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料等。B業(yè)主資料包括業(yè)主人住資料、房屋裝修資料。D財務(wù)資料。

E合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。F人事檔案資料。

G其他需要移交的資料。

本案例中，甲公司處置入住資料的行為不符合檔案管理規(guī)定。理由：人住資料屬于無限期保存資料。

（4）答：部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費的理由不成立。

理由：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不會因為個別業(yè)主沒有實際居住就停止管理服務(wù)，因此無論業(yè)主是否實際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費。甲公司經(jīng)營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法不恰當。恰當?shù)奶幚矸椒ǎ孩倨髽I(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學(xué)的管理運營實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展；②通過有償服務(wù)、擴大多種經(jīng)營。

（5）答：從本案例吸取以下教訓(xùn)來改進承接檢驗工作：

A新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗小組。理由：為了更好地查驗物業(yè)。

B物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)查驗的基本內(nèi)容要全面。理由：為了使物業(yè)的移交能夠順利進行。C移交的資料要齊全。理由：為了新物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地了解物業(yè)情況，做好物業(yè)服務(wù)管理。D移交手續(xù)要齊全。理由：以免產(chǎn)生糾紛。

3.(1)答：

包干制條件下物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成：成本+利潤+稅費。設(shè)年物業(yè)服務(wù)費為X, 則： X = 200 + 10%X + 5.65%X X－10%X－5.65%X = 200 X =237.11萬元

其中：利潤=237.11 ×10%=23.71萬元

稅費= 237.11×5.65%=13.43萬元

物業(yè)服務(wù)費月單價 = 237.11萬÷10萬÷12 ≈1.98元

(2)答：計算公式 =（年成本+年稅費）÷年物業(yè)服務(wù)費總額 =(200萬＋13.43萬)÷237.11元≈90%

(3)答：設(shè)總成本上漲20%,利潤不變條件下的年物業(yè)服務(wù)費總額為Y, 則： Y= 200萬×20%＋23.71萬 ＋ 5.65%Y Y = 279.5萬元

新增成本=X－Y = 279.5－237.11= 42.39萬元

4.(1)答：正確。由于該小區(qū)地下車位的權(quán)屬歸建設(shè)單位，另因地下車位的管理與經(jīng)營不屬于公共性物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。因此,建設(shè)單位既可以依法將其管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以依法將其管理權(quán)委托給專業(yè)公司。

(2)答：不合理。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式。首次業(yè)主大會在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位、辦事處、居委會組成業(yè)主大會籌備組，并由業(yè)主大會籌備組具體負責業(yè)主大會的籌備工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能協(xié)助，不能具體負責主持成立業(yè)主大會。

(3)答：不合理。如果將消防通道改為臨時停車位，往往會導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴重影響消防車通行、消防疏散及搶救，危及物業(yè)使用人的財產(chǎn)及生命安全。因此，在任何情況下都不能將消防通道改為停車位。(4)答：合理。入住的實質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為。入住操作模式主要有兩種：一種是以建設(shè)單位為主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相配合的模式；第二種是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為辦理入住手續(xù)。因此，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理入住手續(xù)是合理的。

5.（1）答：更換空調(diào)設(shè)備帶來的風險。該節(jié)能方案僅在實驗室試驗成功，安裝使用后的具體效果難以確定。如果安裝后的節(jié)能效果達不到試驗效果，無論是勉強使用或是更換新的空調(diào)設(shè)備，都使物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風險。

安裝工期風險。該案例可知，節(jié)能公司無法確?？照{(diào)安裝按期完工。一旦進入供冷期無法完工，不能給該辦公樓的住用人供冷，物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風險。

(2)答：舊空調(diào)設(shè)備歸該辦公樓業(yè)主所有。該辦公樓的全體業(yè)主具有處置權(quán)。(3)答：合理。因為物業(yè)公司與節(jié)能公司簽訂的合同如無特別約定，節(jié)能公司安裝的空調(diào)設(shè)備在合同到期后應(yīng)歸全體業(yè)主所有。由此節(jié)省的節(jié)能費用也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

6.(1)答：造成業(yè)主張、李兩家財產(chǎn)損失的責任主體是供水部門。該項目已交付使用10年，超出建設(shè)單位的質(zhì)保期限。國家規(guī)定，分戶表以外的供水設(shè)施歸供水單位所有，并承擔維修養(yǎng)護任務(wù)。因此，造成上述兩家損失的責任主體是供水單位。

(2)答：主要應(yīng)由供水單位承擔。但因物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)主管道漏水后未告知供水單位及時進行維修，導(dǎo)致王、李兩戶業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)損失，故應(yīng)承擔一定的賠償責任責任。賠付費用可由承保公共責任險的保險公司承擔。

(3)答：由供水單位承擔。因為供水主管道的權(quán)屬歸供水單位，因此應(yīng)承擔更換主管道的費用。

7.(1)答：物業(yè)管理公司早期介入工作的不當和錯誤：

派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)不妥。物業(yè)管理的咨詢活動，主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設(shè)

項目提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員 提供。

物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當。由于物業(yè)管理公司是在工程施工建設(shè)階段介入的，主要涉及建設(shè)階段和銷售階段的管理咨詢服務(wù)。

(2)答：根據(jù)該項目具體情況，早期介人工作的主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容。

建設(shè)階段：與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實施進度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)；派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。

(3)答：結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經(jīng)營服務(wù)。房屋中介服務(wù)：房屋的租賃經(jīng)營。材料物資銷售服務(wù)：水暖配件的銷售。廢品回收服務(wù)：設(shè)立廢品回收站。

商業(yè)用房經(jīng)營服務(wù)，開辦健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。

8.(1)答：不合法。理由是：占用公用部位侵害其他業(yè)主權(quán)益，該行為違反了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等法律法規(guī)。

(2)答：主體：A該棟全體業(yè)主B業(yè)主委員會(代表其他全體業(yè)主)C政府行政主管部門。理由：A侵害其他業(yè)主的權(quán)益B違反《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等相關(guān)法規(guī)，政府行政主管部門是管理的責任主體。

(3)答：按照《民法通則》和《物權(quán)法》中相鄰權(quán)處理的16字原則，向A先生說明利害關(guān)系，進行溝通調(diào)解，爭取和解，利于改善鄰里關(guān)系。

(4)答：不成立。物業(yè)公司已經(jīng)按法律規(guī)定盡到自己管理責任和義務(wù)。

第三篇：物業(yè)管理師考點

物業(yè)管理師能力考點

給水排水控制系統(tǒng)一、給水系統(tǒng)

智能樓宇中生活給水系統(tǒng)通常有三種形式：

(一)采用恒壓(或變壓)供水

(二)采用高位水箱、低位水池給水系統(tǒng)

(三)超高層建筑除設(shè)置高區(qū)水箱外，還要設(shè)置接力泵和中區(qū)水箱。

二、排水系統(tǒng)

生活排水系統(tǒng)分：集水坑排水、污水池排水，其監(jiān)控原理相同。排水系統(tǒng)是由污水池(集水坑)、污水泵(排水泵)、液位傳感器等構(gòu)成，主要功能是實現(xiàn)排水系統(tǒng)的自動控制。

熱交換系統(tǒng)

熱交換系統(tǒng)即冷、熱源系統(tǒng)，是暖通空調(diào)系統(tǒng)的主要部分之一。通過冷、熱源設(shè)備提供滿足要求的冷、熱水，并由水泵輸送到各個空調(diào)機組與空氣進行熱交換后，把處理后的空氣送到被調(diào)區(qū)域。

供熱系統(tǒng)的監(jiān)控

(一)鍋爐供熱系統(tǒng)的監(jiān)控

供熱鍋爐房的監(jiān)控對象可分為燃燒系統(tǒng)、水系統(tǒng)兩部分，采用直接數(shù)字控制器DDC進行監(jiān)控，并把數(shù)據(jù)實時地送入中央監(jiān)控站，根據(jù)供熱的實際狀況控制鍋爐及循環(huán)泵的開啟臺數(shù)，設(shè)定供水溫度及循環(huán)流量。

(二)熱交換系統(tǒng)監(jiān)控

熱交換系統(tǒng)是以熱交換器 為主要設(shè)備，由鍋爐供給蒸汽、加熱熱水，熱水供應(yīng)采暖空調(diào)或生活用。：

建筑材料

一、材料的基本性質(zhì)

(一)密度、表現(xiàn)密度和堆積密度

1.密度

密度：指材料在絕對密實狀態(tài)下，單位體積的質(zhì)量。

2.表觀密度

表觀密度：材料在自然狀態(tài)下，單位體積的質(zhì)量。

3.堆積密度

堆積密度：指粉狀或粒狀材料，在堆積狀態(tài)下，單位體積的質(zhì)量。

(二)材料的密實度與孔隙率

1.密實度

密實度：指材料體積被固體物質(zhì)充實的程度。

2.孔隙率

孔隙率：孔隙率的大小直接反映了材料的致密程度。

(三)材料與水有關(guān)的性質(zhì)

1、親水性與憎水性

親水性材料：潤濕邊角θ≤90度的材料;

憎水性材料：潤濕邊角θ>90度的材料。

2、含水率

材料的含水率：材料中所含水的質(zhì)量與干燥狀態(tài)下材料的質(zhì)量之比。

3、吸水性

材料的吸水性：材料與水接觸吸收水分的性質(zhì)。

4.吸濕性

吸濕性：材料在潮濕空氣中吸收水分的性質(zhì)。

5.耐水性

耐水性：材料抵抗水的破壞作用的能力。

6.抗?jié)B性(或不透水性)

抗?jié)B性：材料抵抗壓力水滲透的性質(zhì)。

7.抗凍性

抗凍性：材料在水飽和狀態(tài)下，能經(jīng)受多次凍融循環(huán)作用而不破壞，也不嚴重降低強度的性質(zhì)。

建筑智能化系統(tǒng)概述

一、智能建筑的概念

智能建筑：指運用現(xiàn)代計算機技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信技術(shù)、多媒體技術(shù)與現(xiàn)代建筑藝術(shù)相結(jié)合，通過對機電設(shè)備的自動控制，對信息資源的管理，向用戶提供信息服務(wù)及安全、舒適、便利的環(huán)境服務(wù)，投資回報合理，適合當今信息技術(shù)高速發(fā)展的需求特點的現(xiàn)代化建筑。

智能建筑：是以建筑環(huán)境為平臺，應(yīng)用現(xiàn)代4C技術(shù)，運用系統(tǒng)工程、系統(tǒng)集成等先進的科學(xué)原理，通過對建筑物的4個基本要素，即結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理，以及它們之間的內(nèi)在聯(lián)系，以最優(yōu)化的設(shè)計，提供一個投資合理又擁有高效率的幽雅舒適、便利快捷、高度安全的環(huán)境空間。

從管理學(xué)的角度看，智能建筑與傳統(tǒng)建筑有明顯差異，主要表現(xiàn)在：

(1)對管理人才要求有很大不同

智能建筑物業(yè)管理的實現(xiàn)需要一大批高素質(zhì)的復(fù)合型人才。

(2)物業(yè)管理的關(guān)系及功能有很大不同

智能建筑物業(yè)管理在傳統(tǒng)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容基礎(chǔ)上增加了：信息服務(wù)與管理、機電設(shè)備自動化監(jiān)控管理、三表數(shù)據(jù)遠程與收費管理等內(nèi)容，具有管理科學(xué)規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效的特點。

二、智能建筑的組成

智能建筑通常由樓宇自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、通信自動化系統(tǒng)、智能建筑集成系統(tǒng)四大基本要素組成。

三、智能住宅與智能小區(qū)

智能住宅：指通過家庭總線把家庭內(nèi)的各種與信息相關(guān)的通訊設(shè)備、家用電器和家庭保安裝置都并入到網(wǎng)絡(luò)之中，進行集中或異地的監(jiān)視控制和家庭事務(wù)性管理，并保持這些家庭設(shè)施與住宅環(huán)境的協(xié)調(diào)，提供工作、學(xué)習(xí)、娛樂等各項服務(wù)，營造出具有多功能的信息化居住空間。

智能小區(qū)：是對有一定智能程度的住宅小區(qū)的統(tǒng)稱。智能化小區(qū)的基本智能被定義為“居家生活信息化、小區(qū)物業(yè)管理智能化、IC卡通用化”。智能小區(qū)建筑物除滿足基本生活功能外，還要考慮安全、健康、節(jié)能、便利、舒適五大要素，以創(chuàng)造出各種環(huán)境(綠色環(huán)境、回歸自然的環(huán)境、多媒體信息共享環(huán)境、優(yōu)秀的人文環(huán)境等)，從而使小區(qū)智能化有著不同的等級。

保安監(jiān)控系統(tǒng)一、保安監(jiān)控系統(tǒng)概述

保安自動化系統(tǒng)主要包括：防盜報警與監(jiān)聽監(jiān)控系統(tǒng)、出/入口監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、緊急報警系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、周界防衛(wèi)系統(tǒng)等。

二、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

是在重要場所安裝攝像機向監(jiān)視中心提供實時現(xiàn)場信息，同時還可以錄像，錄下報警時的現(xiàn)場狀況，供分析研究使用，它的功能可分為：攝像、傳輸、控制、顯示記錄四個部分。

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)的規(guī)?？筛鶕?jù)監(jiān)視范圍的大小以及監(jiān)視目標的多少來確定，監(jiān)視系統(tǒng)的大小一般根據(jù)攝像機的數(shù)量劃分為：

(1)小于10個的為小型電視監(jiān)控系統(tǒng);

(2)10～100個之間的為中型電視監(jiān)控系統(tǒng);

(3)大于100個的為大型電視監(jiān)控系統(tǒng)。

隨著計算機技術(shù)、多媒體技術(shù)的發(fā)展，閉路電視監(jiān)控技術(shù)也從傳統(tǒng)的模擬視頻監(jiān)控系統(tǒng)向數(shù)字化多媒體網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)發(fā)展。

三、防盜報警系統(tǒng)

防盜報警系統(tǒng)是在探測到防范現(xiàn)場有入侵者時能發(fā)出報警信號的專用電子系統(tǒng)，一般由探測器(報警器)、傳輸系統(tǒng)、報警控制器組成。探測器檢測到意外情況就產(chǎn)生報警信號，通過傳輸系統(tǒng)送入報警控制器發(fā)出聲、光或以其他方式報警。

根據(jù)工作原理不同探測器可分為下列幾種類型：

(一)開關(guān)報警器

(二)玻璃破碎報警器

(三)周界報警器

四、出入口控制系統(tǒng)

出入口自動控制系統(tǒng)也叫門禁系統(tǒng)，一般由計算機、電子鎖、識別卡等組成。

該系統(tǒng)包括三個層次的設(shè)備：

(1)底層是直接與人員打交道的設(shè)備，有讀卡機、電子門鎖、出口按鈕、報警傳感器和報警喇叭等。

(2)控制器接收底層設(shè)備發(fā)來的信息，判斷后發(fā)出處理信息。單個控制器就可以組成一個簡單的門禁系統(tǒng)，用來管理一個或幾個門。多個控制器通過通信網(wǎng)絡(luò)同計算機連接起來就組成了整個建筑的門禁系統(tǒng)。

(3)計算機管理著系統(tǒng)中所有的控制器，完成系統(tǒng)中所有信息的分析與處理。

五、停車場管理系統(tǒng)

停車場管理系統(tǒng)具有自動/半自動收費、打印報表等功能。適用于：(1)短時間(計時)停車用戶;(2)月季票用戶;(3)儲值票卡的用戶。

停車場管理系統(tǒng)一般由三部分組成：

1.車輛出入的檢測與控制：通常采用環(huán)形感應(yīng)線圈方式或光電檢測方式。

2.車位和車滿的顯示與管理：有車輛計數(shù)方式和車位檢測方式等。

3.計時收費管理：無人的自動收費系統(tǒng)、有人管理系統(tǒng)等

第四篇：物業(yè)管理師-報考

報考條件

（一）考全部科目（報考級別為4）的條件：

凡中華人民共和國公民，遵紀守法并具備以下條件之一者，均可申報參加物業(yè)管理師資格考試：

1、取得經(jīng)濟學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。

2、取得經(jīng)濟學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。

3、取得經(jīng)濟學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。

4、取得經(jīng)濟學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。

5、取得經(jīng)濟學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿2年。

6、取得經(jīng)濟學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿1年。

7、取得其他專業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。參加全部科目考試的人員，必須在連續(xù)的2個考試內(nèi)通過全部科目的考試。

（二）免試3個科目（報考級別為“1”）的條件：

符合第（一）條，在2006年10月底前參加了《物業(yè)管理實務(wù)》科目的考試并合格的人員，且于2004年12月31日前，評聘工程類或經(jīng)濟類高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)，從事物業(yè)管理工作滿10年的人員，可免試《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》和《物業(yè)管理實務(wù)》科目，只參加《物業(yè)管理綜合能力》科目的考試。參加1個科目考試的人員必須一次通過。

（三）免試2個科目（報考級別為“2”）的條件：符合第（一）條，并于2004年12月31日前，評聘工程類或經(jīng)濟類高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)，且從事物業(yè)管理工作滿10年的人員，可免試《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》2個科目，只參加《物業(yè)管理實務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》2個科目的考試。參加2個科目考試的人員必須一次通過。

（四）免試1個科目（報考級別為“3”）的條件：

符合第（一）條，且在2006年10月底前，參加了《物業(yè)管理實務(wù)》科目的考試并合格的人員，可免試《物業(yè)管理實務(wù)》科目，只參加《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》和《物業(yè)管理綜合能力》3個科目的考試。參加3個科目考試的人員，必須在連續(xù)的2個考試內(nèi)通過全部科目的考試。

報考科目與時間

考試時間分為4個半天，采用閉卷、筆試的方式進行?！段飿I(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》、《物業(yè)管理綜合能力》3個科目的考試時間為2．5小時，《物業(yè)管理實務(wù)》考試時間為3個小時。其中《物業(yè)管理基本制度與政策》和《物業(yè)經(jīng)營管理》科目為客觀題試卷，使用2B鉛筆在答題卡上作答；《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)管理實務(wù)》科目為主客觀題混合試卷，考生答題前須仔細閱讀位于試卷封二的應(yīng)試人員注意事項和位于答題卡首頁的作答須知，使用規(guī)定的作答工具在專用答題卡劃定的區(qū)域內(nèi)作答

2011年考試時間：2011年9月17-18日

9月17日 上午9:00－11:30 物業(yè)管理基本制度與政策

下午2:00－4:30 物業(yè)經(jīng)營管理

9月18日 上午9:00－11:30 物業(yè)管理綜合能力

下午2:00－5:00 物業(yè)管理實務(wù)

考試費用

基礎(chǔ)考試每人每科75元，專業(yè)考試每人每科80元。具體費用標準要查看物價局、財政廳下發(fā)的通知 報名提交材料要求

（一）《______物業(yè)管理師資格考試報名發(fā)證登記表》（考生從網(wǎng)上自行下載，用A4紙雙面打印，經(jīng)單位審核蓋章）一份。

（二）本人有效身份證、學(xué)歷（位）證書原件和復(fù)印件各一份。

（三）近期大一寸彩色同版免冠證件照片2張，點貼在身份證復(fù)印件空白處，所交照片須與上傳照片一致。

（四）符合免試部分科目條件的考生還須提供相關(guān)資料的原件和復(fù)印件各一份。

（五）由所在工作單位出具報考人從事物業(yè)管理工作年限的資歷證明（單位負責人簽名并加蓋公章）；

第五篇：物業(yè)管理師試題

物業(yè)管理師理論知識模擬試題(單選一)

1.在前期工作階段，房地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得房地產(chǎn)開發(fā)必備的“五證”中，除()之外的其他四證。

A.國有土地使用權(quán)證

B.商品房銷售許可證或商品房預(yù)售許可證

C.建筑工程規(guī)劃許可證

D.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2.()是在業(yè)主業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

A.物業(yè)管理早期介入

B.前期物業(yè)管理

C.日常物業(yè)管理

D.后期物業(yè)管理

3.物業(yè)可行性研究，是指物業(yè)管理企業(yè)在()，擬定物業(yè)管理方案時，從政策、技術(shù)和經(jīng)濟上進行全面的分析。

A.作出投標決策前

B.立項前

C.接管理物業(yè)后

D.與業(yè)主發(fā)生矛盾時

4.()是項目決策的基礎(chǔ)，是分析項目在技術(shù)、財務(wù)、經(jīng)濟上的或行性以作出決策的關(guān)鍵步驟。

A.投資機會研究

B.初步可行性研究

C.詳細可行性研究

D.項目評論與決策

5.物業(yè)再開發(fā)利用的條件是()。

A.業(yè)主的愿望

B.物業(yè)本身的條件

C.物業(yè)管理的運作能力

D.房地產(chǎn)行政管理部門的意見

6.《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標的規(guī)定》中，要求新建居住區(qū)紀地占居住區(qū)總用地比率不低于()。

A.20%

B.30%

C.15%

D.35%

7.()是物業(yè)管理最基本的內(nèi)部管理制度。

A.企業(yè)綜合管理制度

B.員工管理制度

C.部門職責和職責

D.操作規(guī)程

8.()是指用于物業(yè)界定管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方當事人的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的規(guī)定。

A.物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度

B.業(yè)主內(nèi)部管理制度

C.物業(yè)管理的公共管理制度

D.業(yè)主公約

9.下列說法錯誤的是()。

A.物業(yè)管理規(guī)章制度建設(shè)是一項十分重要的基礎(chǔ)性工作

B.物業(yè)管理規(guī)章制度的制造、執(zhí)行、檢查等都必須規(guī)范。

C.物業(yè)管理規(guī)章制度要穩(wěn)定性，一經(jīng)制定就不能修改

D.物業(yè)管理要重視規(guī)章制度的執(zhí)行環(huán)節(jié)

10.投資機會研究，主要是分析()的可能性。

A.投資范圍

B.投資方向

C.投資對象

D.投資效益