第一篇：物業管理師考試重點

第一章 物業管理方案的制定

第一節 物業管理早期介入

一 物業管理早期介入的準備工作有哪些？ 1了解物業管理對物業的基本要求 2 組織技術力量 3 收集相關資料 4 確定工作方法 5 準備設備器材和資金 物業管理早期介入的實施：

二規劃設計階段的實施考慮物業管理規劃布局和配套設施的完善 2 考慮建筑及設備設施使用和維修養護的需要 3 考慮安全保衛系統的設置和環境保潔的需要 三施工安裝階段的實施監督工程質量掌握物業的全部情況 3 督促物業管理所需設施的落實

四接管準備階段的實施組織驗收小組 2 明確驗收標準 3 確定驗收方案 4 準備驗收資料 5 參與竣工驗收 五 物業管理早期介入的意義完善物業規劃設計方案提高物業建設工程質量為日后的物業管理工作打好基礎 4 有利于物業銷售

五 可行性研究報告的結第二節物業管理方構

案的制定總論

一 制定物業管理方案的2 物業項目分析

程序服務需求分析與預測

1、成立工作小組 4 物業管理企業自身條

2、培訓工作人員

件與服務能力分析

3、準備資料設備和經費 5 人力資源分析

4、調查分析標的物業項6 物業管理方案要點及目情況

方案實施進度分析

5、調查業主和使用人的7 物業管理服務費用測服務需求

算

6、了解同類物業管理狀8 項目的經濟、社會和環況

境效益評價

7、研究分析調查資料 9 結論及建議

8、初步確定物業管理方10 附件 案要點

9、進行可行性分析

10、草擬方案文本

11、討論修改

12、領導審閱

13、文本定稿

14、實施和完善二 物業管理方案文本的 編寫項目管理的整體設

想與策劃物業管理服務模式3 管理服務人力資源的管理管理制度建設物業管理服務的具

體內容和質量標準6 物業管理財務收支 測算

三 制定物業管理方案的 原則規范調研2 實事求是3 扎實細致4 科學適用

四 可行性研究的步驟1 接受委托2 調查研究方案選擇與優化4 財務評價編寫可行性研究報告

第三節 物業再開發利用方案的制定

一 制定物業再開發利用方案的工作流程

1、成立工作小組

2、培訓工作人員

3、準備資料、設備和經費

4、分析項目情況

5、調查業主需要

6、設計方案要點

7、進行可行性評價

8、草擬方案文件和圖件

9、上報領導審閱

10、修改方案文件和圖件

11、提交業主大會討論通過

12、行政報批

13、批準實施 二 綠地再開發

1、綠地景觀現狀分析

2、綠地景觀再開發的意義和目標

3、綠地景觀再開發內容的規劃設計

4綠化植物種類的選定

5、環境小品的設計

6、綠地景觀再開發可行性分析

7、綠地景觀再開發的環境影響評估

8、綠地景觀再開發的投資估算

9、綠地景觀再開發的效益分析

10、規劃設計圖件 三 停車場的擴建增建

1、停車場的現狀分析

2、擴建停車場的原則和目標

3、擴建停車場的位置和規模規劃

4、停車場的布局的規劃設計

5、停車場配套設施的規劃設計

6、擴建停車場的可行性

分析

7、擴建停車場的環境影響評價

8、擴建停車場的投資估算

9、擴建停車場的效益分析

10、規劃設計圖件

三、綜合經營服務場所的再開發

1、現有綜合經營服務場所的分析

2、綜合經營服務場所再開發的原則和目標

3、綜合經營服務場所再開發的可行性研究

4、綜合經營服務場所再開發內容和方式的規劃

5、綜合經營服務場所再開發具體方案的設計

6、綜合經營服務場所再開發的投資估算

7、綜合經營服務場所再開發的環境影響評價

8、綜合經營服務場所再開發效益分析

9、規劃設計圖件。

第二章 物業管理制度的制定

第一節制定物業管理制度的準備

一 物業管理公司制定物業管理制度準備工作的主要內容

1、成立工作小組

2、明確工作任務和目標

3、準備相關資料

4、了解物業現狀

5、了解業主和使用人情第三章 物業管理況

6、分析本企業情況 企業資金管理

7、學習有關文獻

8、擬定制度體系

9、擬定制定制度的方法第一節 物業管理費用預

和程序

算

10、上報領導審閱

一 擬定物業管理費用

二、業主大會制定物業管開支計劃 理制度的準備

1、確定物業服務成本

1、確定制度起草人員 的組成

2、了解物業情況

2、核算營業成本

3、了解業主和使用人情

3、核算管理費用 況

4、核算財務費用

4、了解物業管理企業情

5、核算所得稅

況

二、財務預算的控制

5、學習有關文件

1、編制財務預算

2、控制財務預算的具體第二節 物業管理制度的工作內容

制定

3、控制財務預算的步驟

三、控制財務預算的具體一物業管理公司制定工作內容

物業管理制度的程序

1、把財務計劃的各項預

算指標分配落實到企業

1、確定制度的內容要點 各部門

2、征求意見

2、通過會計核算反映和

3、匯總、調整制度要點 監督企業各部門有關指

4、草擬制度文本 標的落實情況。

5、討論修改

3、定期進行對比分析，6、領導審閱 找出偏差

7、文本定稿

4、對責任部門和責任人

8、批準實施

進行考評

5、根據考核結果和獎懲

二、業主大會制定物業管辦法進行獎懲

理制度的程序

6、如果出現不可預見情

1、草擬制度文本 況，及時進行調整。

2、提交業主大會討論

四、控制財務預算的步驟

3、修改文本

1、建立財務預算控制系

4、提交業主大會通過 統

5、生效執行

2、檢查監督

6、行政備案

3、分析原因

4、糾正偏差

5、獎懲兌現

第二節 物業管理收費糾

紛的處理

一、對欠繳和拒交

物業鼓舞費問題的處理

1、區別不同情況處理

2、對有能力交二不交的，首先進行溝通和協調；如果仍不繳納，可責令限期繳納，逾期不繳納的，可按日收取1‰-3‰的滯納金，連續三個月不交的可按合同催繳或向法院申請支付令。如果欠費情況十分嚴重，物業管理企業可以單方面停止服務、解除合同，并通過訴訟程序追索拖欠的物業服務費和其他損失。

第四章 房屋及附屬設備設施維修養護管理

第一節

房屋及附屬設備設施維修養護計劃的制定 一 房屋養護計劃的制定

1、掌握房屋建筑的完好情況

2、對不同類型的房屋制定不同的養護標準

3、落實費用

4、落實管理人員

5、確定養護工作的時間安排和工作方式 二 房屋維修計劃的制定

1、確定維修范圍

2、計算工程量和費用

3、確定工作時間安排

三、房屋附屬設備設施維修養護計劃的制定

1、確定維修養護責任人及其職責

2、制定維修養護管理制度

3、建立各類設備設施檔案

4、定期組織設備設施養護

5、確定維修工程啟動程序

四 房屋及附屬設備設施維修養護計劃的實施

1、做好房屋及附屬設備設施的安全檢查

2、審核維修養護方案和工程預算

3、籌措資金，保證物資供應

4、做好維修養護施工準備和管理工作

5、建立工作制度，落實崗位責任制、技術責任制

6、加強成本核算

7、監督工程質量

8、確定驗收標準

第五章 房屋及附五 房屋及附屬設備設施維修養護計劃實施的控屬設備設施維修制

1、計劃指標分解及措施預算

落實情況

第一節房屋維修預算的2、計劃指標完成情況 編制

3、原計劃正確程度 一 較大房屋修繕工程預

4、執行計劃過程中出現算的準備工作的問題和解決方法

1、調集專業預算人員組

5、對計劃執行過程中經成工程預算編制小組 驗教訓的總結

2、調查了解各種市場信第二節 房屋維修養護技息

術管理

3、收集施工圖紙、準備一 房屋維修養護技術管各種施工及驗收標準、施理的步驟

工圖集，做好資料準備

1、配備專業人員督促指

4、收集、準備相關的工導房屋的合理使用，防止程預算定額

房屋結構、設備的過早損

5、收集施工組織 耗和損壞

6、對施工現場進行勘察

2、定期對房屋進行查勘并確定施工方式 鑒定，制定維修養護技術

二、編制房屋維修預算的方案

步驟

3、建立房屋維修技術檔

1、熟悉施工圖紙 案，掌握房屋完損情況

2、了解施工現場的作業

4、制定技術管理制度，環境

確定責任人

3、計算工程量

5、監督房屋維修養護施

4、套用定額

工過程的技術規范執行

5、編制維修工程預算表 情況

6、編制主要材料用量表

6、監督施工過程中安全

7、計算各項費用 生產制度的執行情況 8編寫預算編制說明

二、房屋維修工程的驗收 三房屋修繕工程造價計應及時組織有關單位或算公式匯總

人員進行工程驗收，特別

1、直接工程費=直接費+是要搞好施工質量的檢其他直接費+現場經費 查驗收，堅持分項工程的2、直接費=∑直接費×工檢查，做好隱蔽工程的驗程量

收及工程質量的評定。工

3、其他直接費=∑直接費程檢驗合格，應評定質量×相應費率

等級，物業管理企業應簽

4、現場經費=∑(直接費+證。凡不符合質量標準間接費)×相關費率 的，應返工，返工合格后，5、間接費=直接工程費×給予簽證。相關費率

6、利潤=（直接工程費+

間接費）×相關費率

7、稅金=(直接工程費+間接費+利潤)×稅率

8、工程造價=直接工程費+間接費+利潤+稅金 第二節 房屋附屬設備設施維修預算的編制

一、編制房屋附屬設備設施非計劃性零修預算的準備

1、了解設備的數量、種類，根據設備的分布狀況和數量，為預算提供數量依據

2、合理安排設備設施維修人員，努力降低人工成本

3、充分收集和掌握設備運行記錄，為下一階段的預算編著提供經驗依據

二、編制房屋附屬設備設施非計劃性零修預算的步驟

1、調查了解現場設備情況

2、計算人工費用

3、記取分項費用和稅金

4、編制預算表

三、編制房屋附屬設備設施中修、大修或更新改造工程預算的步驟

1、熟悉施工圖紙

2、了解施工現場的作業環境

3、計算工程量

4、編制主要材料用表

5、依據定額子項計算直接費

6、確定其他費用與工程總造價

7、編制工程預算表說明

8、裝訂成冊

四、房屋附屬設備設施費用的計算公式

1、直接工程費=直接費+其他直接費+現場經費

2、直接費=∑預算價值×工程量

3、定額工資=∑人工費×工程量

4、其他直接費=∑定額工資×相應費率

5、現場經費= ∑定額工資×相應費率

6、間接費=定額工資×相應費率

7、利潤=定額工資×相應費率

8、稅金=(直接工程費+間接費+利潤)×稅率

9、工程造價=直接工程費+間接費+利潤+稅金

第六章綜合經營服務 第一節 綜合經營服務項目的策劃

一、綜合經營服務項目的市場調查與預測

1、做好準備工作

2、進行市場調查

3、進行市場預測

二 策劃書的主要內容包括：

1、目標市場現狀分析與預測

2、綜合經營服務項目組合設計

3、發展目標

4、市場營銷策略

5、開展該組綜合經營服務項目所需要的條件

第二節 綜合經營第七章物業管服務項目的運作

理市場開發

一、綜合經營服務項目的組織和管理

第一節 物業管理

1、選擇經營方式

2、對服務收費進行監督 市場營銷

3、監控服務質量和環境

一、物業管理企業市場營

4、服務效果考評

銷策略的制定流程 二 綜合經營服務項目設

1、建立營銷機構 計一（都市白領）

2、調查分析市場

1、各類家政服務

3、明確市場定位

2、VIP商務助理

4、確定經營戰略

3、愛車服務一條龍

5、設計營銷戰略

4、電腦電器上門維護維

6、制定和實施營銷方案：修及操作指引服務

二、物業管理項目市場營

5、提供裝修設計套餐服銷運作流程 務

1、選定物業項目

6、為每一個有需要的家

2、制定營銷計劃 庭制定個性化服務計劃

3、實施營銷計劃

7、小區內設有24小時便

4、參加投標競爭 利店

8、為不同年齡階段的人 群設計豐富多彩的社區

文化活動

三設計二（金融社區）第二節

1、業主可以以最快的速度獲得住房按揭貸款和物業管理招標與各項消費貸款

2、在小區智能化平臺上投標

實現存款、取款、轉賬、一 物業管理招標工作

電子商務、金融政策查程序

詢、投資理財等服務，并

1、選擇招標方式 為業主建立信用檔案，享

2、編制招標文件

受更全面具體的金融服

3、進行招標行政備案 務

4、發出招標信息

3、在居住期間，住戶可

5、提供招標文件 以通過小區的銀行理財

6、組織現場考察 中心獲得各種貸款

7、召開標前會議

8、收存標書

9、開標

10評標和定標11發出中標通知

12進行定標行政備案13簽訂委托服務合同

二、投標工作程序

1、成立工作小組

2、獲取招標文件

3、解讀招標文件

4、考察物業現場

5、參加標前會議

6、進行投標可行性分析

7、編制投標文件

8、封送標書

9、現場答辯

10、簽定委托服務合同

三、封送標書的格式 準備一份正本和若干份副本，各自分別包裝，密封后打下正本或副本印記，封套上寫明送交地址、收件人、投標編號、物業名稱等，投標企業法人代表簽字并加蓋投標企業公章

四、投標書的內容

1、投標函

2、投標報價一覽表

3、投標物業管理企業簡介

4、物業管理項目部設置

5、物業管理方案要點

6、投標書附件

第七章績效考核和論文撰寫

第一節 員工績效考核方案的制定和實施

一、績效考核方案的制定流程

1、確立考核目標

2、明確考核目的

3、設定考核時間

4、確定考核對象

5、確定考核內容

6、確定考核標準

7、選擇考核方法

8、確定考核人

9、確定考核實施方案、10、上報領導審批

第二篇：2015年安徽省物業管理師技能考試試題考試重點和考試技巧

1、《物業管理條例》自(C)起實施。

A、2003年5月28日

B、2003年6月8日

C、2003年9月1日

D、2003年10月1日

2、供水、供電等單位與業主以及業主委員會之間的關系是一種(A)

A、合同關系

B、法律關系

C、行政關系

D、平等關系

3、二級資質物業管理企業注冊資本人民幣(C)萬元以上。

A、1000

B、500

C、300

D、100 4、2003年6月8日，(B)正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《物業管理條例》

C、《全國優秀管理住宅小區標準》

D、《物業服務合同》

5、經業主委員會或者(B)%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

A、15

B、20

C、30

D、50

6、不屬于物業管理服務的是(D)

A、物業區域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務

B、代收代交各項公用事業費用

C、物業裝飾裝修管理服務

D、專項維修資金的代管服務

7、業主公約的效力范圍包括(B)。

A、全體業主

B、物業使用人

C、物業的繼受人

D、以上都是

8、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開(C)日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7

B、10

C、15

D、20

9、下列關于物業服務合同的表述中，不正確的是(C)

A、物業服務合同是業主和物業管理企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議

B、物業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎

C、物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被管理者和管理者的關系

D、物業服務合同明確了業主與物業管理企業是平等的民事法律關系

10、客戶滿意度調查的基本原則()。

A、目標明確

B、持續改進

C、員工重視

D、單槍匹馬

E、基于事實

11、物業服務企業間接費用包括()。

A、直接消耗材料費用

B、直接從事物業管理活動，人員工資、獎金和福利

C、固定資產折舊及修理費用

D、財產保險費

E、低值易耗品攤銷

12、物業服務計劃應當將合同規定的(B)，作為物業管理企業工作的出發點

A、服務權利

B、服務內容

C、服務義務

D、服務規定

13、《條例》為保護業主與物業管理企業的合法權益，維護市場交易原則和企業經營規則，對物業管理企業代收代交各項公用事業費用，作出明確規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向()收取有關費用。物業管理企業接受委托代收錢款費用的，不得向(A)收取手續費等額外費用。”

A、最終用戶業主

B、業主業主

C、最終用戶最終用戶

D、業主最終用戶

14、以下對通過招標投標方式選聘前期物業服務企業的優越性的表述，不正確的是(C)。

A、建設單位可以對各物業服務企業的競爭報價和其他條件進行綜合比較，從中選擇報價低、技術力量強、管理行為規范、信譽好、服務質量有保障的物業服務企業中標

B、前期物業管理招標投標活動，要求依照法定程序進行，有利于協議選聘物業服務企業的競爭行為

C、前期物業管理實行招標投標制度，有利于創造物業管理公平的市場競爭環境

D、促進物業服務企業提高物業服務質量，體現了機會均等的市場原則

15、物業管理一級服務標準規定：對重點區域、重點部位每(B)小時至少巡查1次;配有安全監控設施的，實施24小時監控。

A、1

B、2

C、3

D、4

16、供水、供電等單位與業主以及業主委員會之間的關系是一種(A)

A、合同關系

B、法律關系

C、行政關系

D、平等關系

17、包干制的物業服務成本或者酬金制的物業服務支出(物業管理服務成本構成)，不包括(D)。

A、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

B、辦公費用

C、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

D、物業共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用

18、物業服務合同的(D)是物業管理企業提供的公共性物業服務

A、標的B、條約

C、條例

D、內容

19、供水、供電等單位與業主以及業主委員會之間的關系是一種(A)

A、合同關系

B、法律關系

C、行政關系

D、平等關系

20、(A)成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準。

A、物業服務合同

B 物業管理合同

C 物業使用合同

D 物業維護合同

21、物業服務合同的(D)是物業管理企業提供的公共性物業服務

A、標的B、條約

C、條例

D、內容

22、物業服務合同的(D)是物業管理企業提供的公共性物業服務

A、標的B、條約

C、條例

D、內容

23、物業服務計劃應當將合同規定的(B)，作為物業管理企業工作的出發點

A、服務權利

B、服務內容

C、服務義務

D、服務規定

24、我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行(C)

A、市場定價

B、政府指導價

C、市場調節價

D、政府定價

25、按照《公司法》規定，物業管理企業為有限責任公司的，注冊資本不得低于(C)萬元。

A、2

B、5

C、10

D、15

第三篇：2011年物業管理師考試試題

2011年物業管理師考試《物業管理實務》提分試題及答案1 1．（）是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。

A．總登記

B．初始登記

C．變更登記

D．轉移登記

答案：A

2．業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額（）的，應當及時續交。

A．30%

B．60%

C．40%

D．50%

答案：A

3．住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位．共用設施設備保修期滿后的（），不得挪作他用。

A．維修

B．養護

C．裝修

D．維修和更新、改造

答案：D

4．業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院（）。

A．訴訟

B．予以撤銷

C．依法裁定

D．調解

答案：B

5．業主對建筑物專有部分享有（）的權利。

A．占有

B．使用

C．收益

D．占有、使用、收益和處分

答案：D 1．物業管理師資格注冊審批機構為（）

A．建設部

B．人事部

C．省、自治區、直轄市房地產行政管理部門

D．縣級以上房地產行政管理部門

答案：A

2．依據國家相關法律、法規制定的，是業主應當共同遵守的行為準則，對全體業主具有普遍約束力的是（）。

A．物業服務合同

B．《物業管理條例》

C．管理規約

D．臨時管理規約

答案：C

3．在物業管理區域內，業主大會．業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行（）職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

A．管理職權

B．自治管理

C．民主管理

D．監督指導

答案：B

4．違反《條例》規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處（）以下的處罰。

A．10萬元

B．20萬元

C．1萬元

D．5萬元

答案：A

5．物業管理用房的所有權依法屬于（）。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

A．業主

B．業主大會

C．物業服務企業

D．業主委員會

答案：A

1．鑒定機構接到鑒定申請后，應進行的程序不包括（）

A．受理申請

B．初始調查,摸清房屋的歷史和現狀

C．現場查勘、測試

D．立即做決定,簽發鑒定文書

答案：D

解析：除以上三個選項外還包括：檢測驗算，整理技術資料；全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議；簽發鑒定文書。一共包括6個程序。

2．下列不屬于轉移登記的是（）

A．繼承

B．劃撥

C．合并

D．境遷

答案：D

解析：房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并，以及以房地產作價入股、與他人成立企業法人，致使房地產權屬發生變更的屬于房屋所有權主體發生轉移的情況。

3．契證登記制度注重當事人訂立的和約,房地產權屬方面的合同一經生效,當事人之間（）

A．債權成立

B．債權先成立,物權后成立

C．物權先成立,債權后成立

D．債權和物權同時成立

答案：D

4．抵押人應當在房地產抵押合同自簽訂之日起（）,到房地產所在地辦理房地產抵押登記.A．20日內

B．30日內

C．28日內

D．半個月內

答案：B

5．（）是《擔保法》規定的擔保形式之一

A．質押

B．抵押

C．物押

D．約定

答案：B 1．下列關于設立房地產中介服務機構應具備的條件的敘述,錯誤的是（）

A．有自己名稱、組織機構

B．有固定的服務場所

C．無規定數量的財產和經費

D．具有房地產及相關專業中等以上學歷

答案：C

解析：應具備的條件包括（1）有自己的名稱．組織機構；（2）有固定的服務場所；（3）有規定數量的財產和經費；（4）從事房地產咨詢業務的，具有

房地產及相關專業中等以上學歷．初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50%以上；從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人。

2．下列關于房地產中介服務機構履行義務的說法，正確的是（）

A．可以不遵守自愿

B．可以不交納稅費

C．可自行規定收取費用

D．遵守有關法律、法規和政策

答案：D

解析：包括6個方面：（1）遵守有關的法律、法規和政策；（2）遵守自愿、公平、誠實守信的原則；（3）按照核準的業務范圍從事經營活動；（4）按規定標準收取費用；（5）依法交納稅費；（6）接受行業主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。

3．承租人如需繼續租用房屋的,應當在租賃期限屆滿前（）提出并經出租人同意,重新簽訂租賃合同.A．2個月

B．1個月

C．半個月

D．3個月

答案：D

4．下列說法正確的是（）

A．房屋所有權人是房屋出租人

B．房屋使用人是房屋出租人

C．房屋使用人是房屋承租人

D．房屋使用人是業主

答案：A

5．商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起（）,依法到房地產管理部門辦理權屬登記手續

A．90日

B．100日

C．50日

D．1個月內

答案：A 1．經審查,開發企業的申請符合法定條件的,房地產管理部門應當在受理之日起（）依法做出準予預售的行政許可書面決定

A．9日內

B．15日內

C．10日內

D．12日內

答案：C 2．房地產轉讓的內容包括（）

A．房屋轉讓

B．土地使用權轉讓

C．房屋轉讓和土地使用權轉讓

D．劃撥土地使用

答案：C

解析：由于房屋與土地物質相連，經濟屬性也密切相關，因此房屋轉讓與土地使用權轉讓必須保持一致。

3．取得建設用地批準文件以后（）,政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費

A．超過1年未動工開發的 B．超過半年未動工開發的 C．超過2年未動工開發的 D．超過3年未動工開發的 答案：A

解析：超過2年未動工開發的，政府可以無償收回土地使用權

4．關于房地產開發企業一級資質的要求,正確的是（）

A．注冊資本不高于5000萬元

B．從事房地產開發經營4年以上

C．連續3年建筑工程質量合格率達100%

D．注冊資本不低于5000萬元

答案：D

解析：一級資質房地產開發企業：一是注冊資本不低于5000萬元；二是從事房地產開發經營5年以上；三是近三年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成于此相當的房地產開發投資額；四是連續5年建筑工程質量合格率達100%；五是上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；六是有職稱的建筑．結構．財務．房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計不少于4人；七是工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；八是具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；九是未發生過重大工程質量事故。

5．根據《城市房地產開發經營管理條例》規定,達到房地產開發企業資格的條件是（）

A．有100萬元以上的注冊資本

B．有50元以上的注冊資本

C．有3名以上持有資格證書的房地產專業人員

D．有1名以上持有資格證書的專職會計人員

答案：A

解析：設立房地產開發企業應符合《城市房地產開發經營管理條例》的條件是：（1）有100萬元以上的注冊資本；（2）有4名以上持有資格證書的房地產專業．建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

1．住宅專項維修資金的使用,應遵循（）的原則

A．不公開

B．受益人和負擔人不一致

C．任何單位和個人不得挪作他用

D．方便但緩慢

答案：C

解析：住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷．公開透明．受益人和負擔人相一致的原則。2．業主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地房改成本價的（）

A．20%

B．8%

C．2%

D．30%

答案：C

解析：商品住宅的業主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。3．《物業管理條例》規定投標人少于（）的，由于缺乏足夠的競標，進行招投標的意義不大，可以采用協議的方式選聘物業服務企業。

A．1個

B．2個

C．3個

D．4個

答案：C

4．（）決定了應對物業管理人員實行職業資格制度

A．物業管理活動的特殊性

B．經營管理的專業性

C．學科多,管理復雜

D．以上說法都正確

答案：D 5．物業服務企業是一種（）的企業

A．以較多自有資本而管理企業

B．以較少自有資本而管理龐大資產企業

C．以較多自有資本而管理較小企業

D．以較少資本管理較小企業

答案：B 2011年物業管理師《管理與實務》預測模擬試題

1、《物業管理條例》設立的制度均是針對（）的物業管理活動而言

A、非住宅物業

B、居住物業

C、即包括居住物業也包括非住宅物業

D、以上答案都不對

標準答案： b 解

析：《物業管理條例》設立的制度均是針對居住物業的物業管理活動而言，因此《條例》應當更名為居住物業條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業的內容。

2、（）年，國家就開始逐步推行城鎮住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。

A、1978 B、1979 C、1980 D、1981

標準答案： b

解

析：早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。

3、（）是我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件，是推動我國全面開展物業管理活動的基石，對我國建立物業管理活動秩序產生了重大影響。A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《全國優秀管理住宅小區標準》

C、《關于修訂全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知》

D、《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》

標準答案： a

解

析：《城市新建住宅小區管理辦法》是我國

第一部系統規范物業管理制度的規范性文件，是推

動我國全面開展物業管理活動的基石，對我國建立物業管理活動秩序產生了重大影響。

4、（）年，國家計委和建設部聯合下發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區物業管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理，以及違反《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰，都做了明確規定。

A、1995 B、1996 C、1997

D、1998

標準答案： b

解

析：1996年，國家計委和建設部聯合下發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區物業管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理，以及違反《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰，都做了明確規定。

5、非市場性的房屋管理（）物業管理。

A、屬于

B、不屬于

C、包括

D、不包括

標準答案： b

解

析：非市場性的房屋管理不屬于物業管理。

1、從我國物業管理制度建設的歷史沿革來看，可以（）為分水嶺。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《條例》

C、《物業服務合同》

D、《關于深化城鎮住房制度改革的決定》

標準答案： b 解

析：從我國物業管理制度建設的歷史沿革來看，可以《條例》為分水嶺2、2003年6月8日，（）正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《物業管理條例》

C、《全國優秀管理住宅小區標準》

D、《物業服務合同》 標準答案： b

解

析：2003年6月28日，《物業管理條例》正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

3、供水、供電等單位與業主以及業主委員會之間的關系是一種（）

A、合同關系

B、法律關系

C、行政關系

D、平等關系

標準答案： a

解

析：供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業，它們向業主提供產品和服務，業主交納有關費用，因此，它們之間也是一種合同關系，各自承擔相應的權利義務。

4、下列關于物業服務合同的表述中，不正確的是（）

A、物業服務合同是業主和物業管理企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議

B、物業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎 C、物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被管理者和管理者的關系

D、物業服務合同明確了業主與物業管理企業是平等的民事法律關系

標準答案： c 解

析：物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被服務者和服務者的關系，所以C不正確。

5、建設部于（）年發布了《物業管理企業資質管理辦法》。

A、2001 B、2002 C、2003 D、2004 標準答案： d

解

析：建設部于2004年發布了《物業管理企業資質管理辦法》。

1、《物業管理條例》自（）起實施。

A、2003年5月28日

B、2003年6月8日

C、2003年9月1日

D、2003年10月1日

標準答案： c 解

析：《物業管理條例》自2003年9月1日起實施。

2、（）成為衡量物業管理企業是否正確履行義

務的檢驗標準。

A 物業服務合同

B 物業管理合同

C 物業使用合同

D 物業維護合同

標準答案： a 解

析：物業服務合同成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準。

3、物業服務收費形式包括（）

A 包干制收費形式和酬金制收費形式

B 包干制收費形式

C 酬金制收費形式

D 以上都不是

標準答案： a

解

析：物業服務收費形式：包干制收費形式；酬金制收費形式

4、《條例》為保護業主與物業管理企業的合法權益，維護市場交易原則和企業經營規則，對物業管理企業代收代交各項公用事業費用，作出明確規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向（）收取有關費用。物業管理企業接受委托代收錢款費用的，不得向（）收取手續費等額外費用。”

A 最終用戶 業主

B 業主 業主

C 最終用戶 最終用戶

D 業主 最終用戶

標準答案： a 解

析：《條例》為保護業主與物業管理企業的合法權益，維護市場交易原則和企業經營規則，對物業管理企業代收代交各項公用事業費用，作出明確規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收錢款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。”

5、（）是業主或業主大會選聘物業管理企業前所簽訂的物業服務合同。

A 物業服務合同

B 前期物業服務合同

C 后期物業服務合同

D 物業管理合同

標準答案： b

解

析：前期物業服務合同是業主或業主大會選

聘物業管理企業所簽訂的物業服務合同。

1、物業管理企業就業主受到的人身和財產損害承擔責任有一個前提條件就是（）。

A 物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，即物業管理企業存在違約行為

B 物業管理企業根本不履行物業服務合同的約定

C 物業管理企業不完全履行物業服務合同的約定

D 以上都不是

標準答案： a 解

析：物業管理企業就業主受到的人身和財產損害承擔責任有一個前提條件，就是物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，即物業管理企業存在違約行為。未能履行包括根本不履行和不完全履行兩種情形。

2、不屬于物業管理服務的是（）

A、物業區域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務

B、代收代交各項公用事業費用

C、物業裝飾裝修管理服務

D、專項維修資金的代管服務

標準答案： b 解

析：代收代交各項公用事業費用不屬于物業管理服務內容。

3、包干制的物業服務成本或者酬金制的物業服務支出（物業管理服務成本構成），不包括（）。

A、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

B、辦公費用

C、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

D、物業共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用

標準答案： d

解

析：物業共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用等項從維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本

4、只有通過（），才能改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

A、業主大會

B、業主委員會

C、物業管理企業

D、以上都不是

標準答案： d

解

析：無論業主大會、業主委員會、業主和物

業管理企業，都不得擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

5、物業服務合同的（）是物業管理企業提供的公共性物業服務

A、標的B、條約

C、條例

D、內容

標準答案： a 解

析：物業服務合同的標的是物業管理企業提供的公共性物業服務

1、物業管理一級服務標準規定：對重點區域、重點部位每（）小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。

A、1 B、2 C、3 D、4

標準答案： a

解

析：物業管理一級服務標準規定：對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。

2、我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行（）

A、市場定價

B、政府指導價

C、市場調節價

D、政府定價

標準答案： c

解

析：我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行市場調節價

3、已經出售并交付給業主的物業，物業服務費用由（）繳納

A、建設單位

B、物業管理企業

C、業主

D、物業買受人

標準答案： c

解

析：已經出售并交付給業主的物業，物業服務費用由業主繳納

4、我國對房地產實行（）管理方式。

A、合同 B、契約

C、租賃

D、權證

標準答案： d

解

析：我國對房地產實行權證管理方式。

5、業主大會由（）組成。

A、物業管理區域內的部分業主

B、物業管理區域內的全體業主

C、行政管理區域內的部分業主

D、行政管理區域內的全體業主

標準答案： b中華考試網 解

析：業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。

1、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開（）日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7 B、10 C、15 D、20

標準答案： c

解

析：業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

2、業主大會作出的一般決定，實行簡單多數表決原則，必須經與會業主所持投票權（）以上通過 A、1/2 B、2/3 C、3/4 D、4/5

標準答案： a

3、經業主委員會或者（）％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。A、15 B、20 C、30 D、50

標準答案： b

解

析：經業主委員會或者20％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

4、訂立業主公約是業主之間的共同行為，通常情

況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于（）。A、業主大會

B、業主委員會

C、業主管委會

D、業主公約

標準答案： a

解

析：訂立業主公約是業主之間的共同行為，通常情況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于業主大會。

5、物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為（）。

A、前期物業管理招標投標

B、物業管理招標投標

C、后期物業管理招標投標

標準答案： a 解

析：物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為前期物業管理招標投標。

1、按照《公司法》規定，物業管理企業為有限責任公司的，注冊資本不得低于（）萬元。

A、2 B、5 C、10 D、15

標準答案： c

解

析：按照《公司法》規定，物業管理企業為有限責任公司的，注冊資本不得低于10萬元。

2、物業管理師資格注冊有效期為（）年。

A、1 B、2 C、3 D、5

標準答案： c

解

析：物業管理師資格注冊有效期為3年。

3、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以（）在物業管理區域內公告

A、書面形式

B、口頭形式

C、通知形式

D、默認形式

標準答案： a

解

析：業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

4、業主公約的效力范圍包括（）。

A、全體業主

B、物業使用人

C、物業的繼受人

D、以上都是

標準答案： d

解

析：業主公約的效力范圍涉及全體業主、物業使用人、物業的繼受人。

5、《條例》中，有關前期物業管理招投標的強制性規定，下面表述不正確的是（）。

A、住宅物業的建設單位，應當以招投標的方式選聘物業管理企業

B、不強制性要求非住宅物業以招投標方式選聘物業管理企業

C、投標人少于5個的，也可以采用協議的方式選聘物業管理企業

D、對于規模較小的住宅物業，建設單位可以采用協議的方式選聘物業管理企業

標準答案： c

解

析：投標人少于3個的，也可以采用協議的方式選聘物業管理企業。-

1、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開（）日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7

B、10 C、15 D、20

標準答案： c

解

析：業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

2、業主大會作出的一般決定，實行簡單多數表決原則，必須經與會業主所持投票權（）以上通過 A、1/2 B、2/3

C、3/4 D、4/5

標準答案： a

解

析：業主大會作出的一般決定，實行簡單多數表決原則，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過

3、經業主委員會或者（）％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

A、15 B、20 C、30

D、50

標準答案： b

解

析：經業主委員會或者20％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

4、訂立業主公約是業主之間的共同行為，通常情況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于（）。A、業主大會

B、業主委員會

C、業主管委會

D、業主公約 標準答案： a

解

析：訂立業主公約是業主之間的共同行為，通常情況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于業主大會。

5、物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為（）。A、前期物業管理招標投標

B、物業管理招標投標

C、后期物業管理招標投標

標準答案： a 解

析：物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為前期物業管理招標投標。

第四篇：2014年物業管理師精品考試試題（推薦）

2014年物業管理師精品考試試題 設區的市級人民政府房地產主管部門負責()級物業服務企業資質的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。

A.一

B.四

C.三

D.二

參考答案: C 物業服務企業制訂物業管理方案時，對招標物業項目的基本情況進行分析并收集相關信息、資料的緊后工序是()。

A.測算物業管理服務費用

B.確定組織架構和人員配置

C.根據招標文件規定的需求內容進行分工、協作

D.根據招標文件規定的物業管理需求內容制訂詳細的操作方案

參考答案: C 有關物業服務企業常見模式的說法，錯誤的是()。

A.獨立的物業服務企業是常見模式之一

B.物業管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成

C.房地產建設單位的附屬子公司是指由房地產開發建設單位投資成立的法人或非法人物業服務企業

D.物業管理集團公司一般按地域或專業服務內容設置集團總公司

參考答案: D 物業服務費根據不同物業的性質和特點，分別實行()。

A.市場定價和政府指導價

B.政府指導價和市場調節價

C.市場調節價和政府定價

D.政府指導價和政府定價

參考答案: B 在物業裝飾裝修中，裝修人侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由()部門責令其改正，并依法承擔賠償責任。

A.建設行政主管部門

B.城市規劃行政主管部門

C.城市房地產行政主管

D.當地人民政府建設主管部門

參考答案: C 物業人住階段，物業檔案資料收集來源于()。

A.建設單位

B.物業服務企業

C.業主

D.監理單位

參考答案: C 物業入住時，首先應()。

A.房屋驗收，填寫業主入住房屋驗收表

B.領取提供給業主的相關文件資料

C.持購房合同、入住通知書等進行業主登記確認

D.提交辦理產權所需資料，簽訂委托協議并繳納相關費用

參考答案: C 前期物業管理的風險有很多，最主要的是()。

A.合同風險

B.專業服務咨詢的風險

C.項目接管的不確定性帶來的風險

D.物業管理日常運作過程中存在的風險

參考答案: A 物業服務企業可通過()了解應聘者的某一方面(如人際關系等)，考慮此人適合擔任哪些工作。

A.個性測驗

B.特殊能力測驗

C.智力測驗

D.知識測驗

參考答案: A 下列物業類型和規模的組合中，符合二級物業服務企業資質對管理類型和規模的要求的是()。

A.高層20萬㎡，多層50萬㎡

B.多層70萬㎡，高層10萬㎡

C.多層30萬㎡，高層20萬㎡，別墅5萬㎡

D.多層20萬㎡，高層10萬㎡，別墅4萬㎡

參考答案: C 企業薪酬管理的目標主要是()。

A.調整員工收入，防止企業人員流動頻繁

B.控制企業主營業主成本

C.使員工安心本職工作，并保持較高的工作業績和工作動力

D.努力實現組織目標和員工個人發展目標的協調

E.吸引高素質人才，穩定現有員工隊伍

參考答案: C,D,E 物業管理常用的檔案分類方法有()。

A.地區分類法

B.季度分類法

C.組織機構分類法

D.事件分類法

E.分類法

參考答案: C,D,E 常規物業管理要求提供的相關服務的主要內容包括()。

A.物業與業主的溝通

B.房屋出租

C.項目機構的設置

D.環境管理

E.精神文明建設

參考答案: C,D,E 對共用設施設備采用管理手段節能降耗的具體措施有()。

A.落實組織和管理體系

B.對耗能較大設備進行更換或局部改造

C.加強節能宣傳和培訓，樹立節能意識

D.建立能源消耗的計劃和考核制度

E.在運行管理上，盡量安排設備能夠連續、滿載開動使用

參考答案: A,C,D,E 物業管理禮儀文書常用的類型有()。

A.邀請書

B.請柬

C.感謝信

D.賀信

E.海報

參考答案: A,B,C,D 《公司法》規定，物業服務企業設立須向()行政管理部門注冊登記，在領取營業執照后，方可開業。

A.稅務

B.工商

C.市政

D.建設

參考答案: B

17白蟻防治方法中，()主要用于發現白蟻但又未能確定蟻巢地點的情況。

A.藥殺法

B.生物防治法

C.誘殺法

D.生物滅蟻法

參考答案: C

18物業區域清潔工作日常管理的方法中，()應覆蓋小區主要室內外公共區域。

A.專項抽檢

B.年檢

C.月檢

D.日檢

參考答案: D

19一般情況下，物業服務企業人力資源部的主要職責是()。

A.制訂物業項目考核體系、考核指標和標準

B.完成人員招募、任免、調配、考核、培訓等工作、C.完成企業日常行政管理、企業文化和社區文化建設等工作

D.編制實施行政管理、品牌管理和信息化建設的規劃和預算

參考答案: B

20既適用于政府機關、人民團體和事業單位，又適用于企業法人單位的物業管理應用文書類型是()。

A.制度公文

B.會議公文 C.事務公文 D.行政公文 參考答案: D 21房屋及設施設備維修養護計劃按照時間進度劃分類別，不包括()。

A.月維修保養計劃

B.季度維修保養計劃

C.周維修保養計劃

D.維修保養計劃

參考答案: C 22測量客戶滿意的方法不包括(A.建立受理系統

B.失去客戶分析

C.客戶滿意度調研

D.領導衡量

參考答案: D)。

第五篇：2011年注冊物業管理師考試經營管理重點知識總結 新整理

經營管理重點知識總結

明確物業管理定義 ：物業管理的定義明確是為全體業主和用戶提供服務的，在公共契約里都這樣一條條款：“物業管理的根本宗旨是為全體業主和用戶提供及保持良好的生活、工作環境，并盡可能地滿足他們的合理要求。”在實際操作中，物業管理服務按物業工程周期可分為兩部分，即交付使用前后兩種服務。

(一)物業交付使用前，管理公司的服務對象是大業主，即發展商或投資商。此階段的服務內容包括：

1、從物業管理角度，就樓宇的結構設計和功能配置提出建議

2、制定物業管理計劃包括計算管理份額

3、制定物業管理組織架構

4、制定物業管理工作程序并提供員工培訓計劃

5、制定第一物業管理財務預算

6、參與工程監理

7、參與設備購置

8、參與工程驗收

9、擬定物業管理文本

(二)交付使用后的物業管理服務對象是個體業主和用戶，基本內容通常包括以下幾方面：

1、樓字及設備維修保養

2、樓字保險事宜

3、保安服務

4、清潔服務

5、綠化環境保養

6、緊急事故處理

7、處理住戶投訴

8、財務管理根據住戶要求還可提供一些有償服務，如代理租售業務、戶內維修、清潔月i送督、郵遞復他商務服務等等。

組織物業管理的嚴密架構 ：一個嚴密的組織架構是物業管理公司維持高效動作的基本保證，管理公司的日常工作都是比較簡單的。因此，對于普通員工來說只要分工到位，職責明確就可以了，關鍵是協調和應變，這就需要高層管理人員具有相當的素質和經驗。管理公司的組織架構通常包含以下幾個部門：

1、行政部：總經理，副總經理，行政秘書，文員，電腦操作員。負責整個公司的統籌、協調工作;人事安排及處理投訴咨詢事務。

2、財務部：經理，會計師，出納，采購員。負責財務預結算;代收管理費;制作收支平衡報告;采購。

3、工程部：經理，電腦工程師，機電工程師，技術員。負責所有設備的日常操作及維護保養;處理突發事故。

4、保安部：經理，保安員。負責日常保安工作;處理突發事件

5、清潔部：經理，園藝師，清潔員。負責公共地方之清潔工作;垃圾處理;綠化維護。

6、業務部：經理，業務員，公關員。負責租售代理及其他有償服務;公共關系維系及拓展。

在實際運作時，可根據經營項目的規模大小適當調整部門設置，如規模小的可將財務部和業務部歸并到行政部，如同時管理幾個物業的，則可在行政部之上設總經理公室或將人事部獨立到總部去等等。各部門人員的配置是要根據物業規模的大小來定，通常保安部和清潔部需要人員最多。行政部，工程部和保安部應該有負責人24小時輪流值班以備不測。

進行物業管理定位(一)物業管理定位的考慮因素 物業管理既然成為營銷的一部分，那就同樣存在著定位的問題。在當今的房地產項目推廣中，物業管理已經占據了極其重要的位置，人們既買物業又買服務的認識在迅速提高。因此，物業管理對物業推廣的促進作用正與日俱增，尤其是寫字樓，物業管理服務的重要性更加突出。

物業管理定位要與項目定位以及目標客戶的身份、品味相協調，否則就會幫倒忙。比如，項目定位是高級別墅，而物業管理費每戶每月只收50元，這樣就牛頭不對馬嘴了。反之，低價位普通住宅又說是“酒店式”管理，那人家還敢買嗎?

體現物業管理定位的無外乎三個內容： 一是收費標準;二是服務內容;三是管理水平。

收費標準是直接體現檔次的，這是第一感覺。但光有收費沒有內容就叫人摸不找頭腦了，憑什么收這么貴要向人交代清楚才行。至于管理水平，客戶在入住前是體會不到的，但這并不意味著就說不清楚，看你怎么去說。比如指明物業管理是由某著名的物業管理公司來管理，該公司人員的素質、以往的業績，就基本上可以表示物業管理的水平。而像“酒店式管理”這樣說法雖然是大致地代表了高管理水平，但高到什么程度就說不清楚了，不如具體地說明管理人員經過了消防、急救和擒拿格斗等專業訓練這樣更加具體形象，或者干脆將員工守則和操作程序公之于眾，也可以大致反應管理水平。總而言之，只有將以上這三方面內容都交代清楚了，才算是完善的物業管理定位。

(二)物業管理品牌效應物業管理的品牌效應主要是體現在對銷售的促進作用上。物業管理不同于口香糖，它是一項實在的服務。因此，在品牌的創建上面沒有太大的想象空間。一間物業管理公司的良好信譽，也不是憑一兩個好創意就可以，它是經過多年的實際經營，日積月累起來的。在銷售當中，名聲響亮、口碑良好的餓物業管理公司是使人們對所售物業產生信任及對將來的服務感到安心的重要因素之一。

物業管理根據項目性質和目標客戶背景的不同，在創建品牌時，其側重點會有所不同。工薪階層對物業管理的檔次和服務項目要求并不高。除了維修保養、保安清潔這些最基本的服務外，其他的能免則免，關鍵是要收費低。而有錢人家則不同，交多些錢無所謂，關鍵是要舒服，還要讓人羨慕;高檔寫字樓因為設施先進，功能多，故而客戶可能會在技術方面對管理公司有更高的要求，因為他們知道技術不過關將會使管理成本大大增加。面對這些不同的客戶，用同樣的管理理念顯然很不恰當，因此創建品牌時就必須充分考慮到上述各種因素。

[重點知識]物業管理扭虧為盈秘訣

秘訣A：業主自治與專業化服務相結合的“共管式模式”1991年，該公司在惜鑒國外同行經驗的基礎上，率先在天景花園推行由業主參與小區物業管理，成立了國內首家業主社團法人組織一一“業主管理委員會”。

秘訣B：“寓管理于服務之中”的模式1994年公司率先在荔景大廈推出“酒店式服務”，安全員身著迎賓服裝，使出入大廈的業主(來賓)感受到一種和諧、溫馨、親善、愉悅的人文氣氛。

秘訣C：“無人化管理”模式公司率先在萬科城市花園營理處推行“無人化管理”。“無人化管理”可以簡單用一個公式概括為：“無人化管理”=“智能化”+專業化服務程序。“無人化管理”不僅可以節省人力成本開支，更重要的是可以避免許多由于人與人之間接觸所導致的矛盾。

秘訣D：“個性化管理服務”模式 在剛剛接手管理的萬科地產開發的樓高160多米，被公認為國內領先并達國際水準的深圳頂級超高層豪華住宅一一“萬科俊園”，首次推出“個性化管理服務”管理新模武。個性化管理服務是一種新型管理服務模式：是對原有模式的延伸。作為一種服務模式，其宗旨不僅在于針對業主的某些個性需求策劃一些特別的服務，重要的是改變一種管理服務與策劃的觀念與方法，開拓一種新的管理模式而不單單是提供一些服務項目，模式的建構是要建立一種個性化服務項目能動式的孵化機制，建立信息(包括業主需求信息)輸入或服務輸出的動態循環系統。

秘訣E：人才理念和顧客理念一一“以人為本”“以人為本”包括兩方面：對顧客，強調“尊重顧客，善待顧客，讓顧客滿競容是朋友”的原則，并明確提出“我們的使命是持續超越我們的顧客不斷增長的期望。”對員工，公司秉承萬科集團的人才理念一“人才是萬科的資本”，提倡“員工第一”、“先有微笑的員工，后有微笑的顧客”，“健康豐盛的人生”等等。

秘訣F：共管式(業主自治與專業化服務相結合)和“中國海外”同樣齊名的，是“中國海外”組建的物業管理公司——中海物業管理公司。在“中海物業”有這樣一個量化標準：凡是“中海物業”管理的小區，大廈標準層墻面瓷磚使用白色紙巾擦拭60厘米長后，紙巾無污染。了解多了發現，“中海物業”還有一堆的量化標準：小區內綠地草坪高度保持在4一8厘米;道口崗亭保安員對進出車輛換證時間不超過20秒鐘;維修組24小時上班，按聽電話鈴聲不超過3聲，并在25分鐘之內趕到現場一一“中海物業”作為香港著名上市公司的下屬物業管理公司，充分掌握了港式物業管理的特點，并且還吸收了物業管理設備上現代化高效率的特點、日本式物業管理理程序嚴謹一絲不茍的精神、新加坡“共管式”的物業管理模式，“中海物業”畢竟是中國人辦的公司，所以也十分準確地掌握中國國內物業管理法規及運作程序，能夠恰當地處理物業管理中的各種問題。

秘訣G：經營理念一一運用創造性思維公司理念體系中明確提出“爭足夠的利潤支持公司的成長，并且提供實現公司其他目標的資源;同時，作為公民，在我們有經營業務的任何地區，都要成為對當地經濟有貢獻的社會財富，以盡我們對社會的義務”這一發展目標。

秘訣H：管理理念一一規范化宮理 1996年，公司順利通過1S09002國際質量認證，是公司實施規范化宮理邁出的關鍵的一步。1999年，公司又率先在物業管理行業中執行“季度管理報告制度”，按季度公開管理處各項管理服務工作內容及費用，并在公司互聯網站上公布各小區的管理費標準，進一步提高管理服務的透明度。

[重點知識]締造物業管理新概念

概念A：零干擾服務汽車開到住宅區門口，門就自動開了，主人走到樓門口。樓道門也應聲而開，路口電子屏流動顯示著當天的天氣預報和社區內特別通知等需要讓住戶們了解的當天信息。抄表、收費、澆花這些也全是“無人化”的。1999年出現在景田城市花園的“零干擾服務”是物業管理的一種新突破。

概念B：氛圍管理在住宅區內用中華民族傳統美德營造出溫馨的服務氛圍，傳播文明、現代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業首先實踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區接受并加以弘揚，給深圳住宅區增添了傳統與現代相結合的文化魅力。

概念C：個性化服務在萬科俊園率先采用的“個性化服務”能根據不同的住戶提供不同的服務，體現了物業管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務告訴我們，我們身邊的物業管理服務能達到多么好的程度。

概念D：“管理報告”制我們繳的管理費都用在了什么地方?所花的錢值不值?當不當?1999年3月萬科物業推出“管理報告”制度，每季向業主細說管理費如何花銷、住宅區管理得好不好。

概念E：產學聯手1999年11月下旬，一群學主走上了金地物業管理的各個崗位;一批金地物業的管理骨干，則走進了深圳職業技術學院建工系的考場。學生們將在金地熟悉物業管理的基礎知識，完成理論與實踐相結合的第一步。金地物業的管理骨干在進行了系統的理論研修后通過嚴格的考試和考評走上了新的管理崗位。

概念F：“一拖N”管理中海物業在管理跨度上加大、規模優勢凸現的情況下創造出的“1拖N”的管理架構彌補了過去“小而全”的不足。“1拖N”即確定一個資深的小區管理處為區域管理中心，由它對周邊小區新管理處實行工作統一安排、分頭實施，人員統一調度、分點駐守，管理統一標準、分片服務，財務統一分支、分別核算這種“4統4分”的管理運作。“1拖N”使管理服務趨于規范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業設備的使用率，使新小區的開辦費平均減少了2成以上。

一、財務管理的目的 為加強財務管理，規范財務工作，促進公司經營業務的發展，提高公司經濟效益，充分發揮財務管理職能，根據《企業會計準則》、《企業會計制度》和《物業管理企業財務管理規定》以及國家有關財務收支管理法規，結合公司的發展規劃和經營特點及公司章程有關規定，特制定本制度。

二、財務管理的原則

1、執行行業財務制度，行國家有關法律、法規和財務規章制度，保證公司健康發展。

2、持勤儉辦公司的方針，強調增收節支和勤儉節約的原則，對不合理的支出要嚴格限制，使公司的財力發揮更大的作用。

3、確處理企業發展需要和資金供給的關系，社會效益和經濟效益的關系。

三、財務管理體制

1、財務專業以及財務規定接受集團公司財務部的領導，行政和日常業務屬利海物業領導。

2、原佳葉和利華的財務整合為利海物業財務部，統一運行和管理。

3、財務部設負責人全面負責利海物業財務部的工作，各會計出納履行崗位職責，按照各項財務規定進行工作。

4、利海物業下設二級單位即項目服務中心，服務中心為二級核算單位，統一收支核算。服務中心定期編制管理費的收費情況表，按時報財務部。

四、財務管理的基本任務

1、籌集資金和有效使用資金，監督資金正常運行，維護資金安全，努力提高公司經濟效益。

2、做好財務管理基礎工作，建立健全財務管理制度，認真做好財務收支的計劃、控制、核算、分析和考核工作。

3、加強財務核算的管理，以提高會計信息的及時性和準確性。

4、監督公司財產的購建、保管和使用，配合綜合管理部定期進行財產清查。

5、按期編制各類會計報表和財務說明書，做好分析、考核工作。

五、財務管理的基礎工作

1、加強原始憑證管理，做到制度化、規范化。原始憑證是公司發生的每項經營活動不可缺少的書面證明，是會計記錄的主要依據。

2、公司應根據審核無誤的原始憑證編制記帳憑證。記帳憑證的內容必須具備：填制憑證的日期、憑證編號、經濟業務摘要、會計科目、金額、所附原始憑證張數、填制憑證人員，復核人員、會計主管人員簽名或蓋章。收款和付款記帳憑證還應當由出納人員簽名或蓋章。

3、健全會計核算，按照國家統一會計制度的規定和會計業務的需要設置會計帳簿。會計核算應以實際發生的經濟業務為依據，按照規定的會計處理方法進行，保證會計指標的口徑一致，相互可比和會計處理方法前后相一致。

4、做好會計審核工作，經辦財會人員應認真審核每項業務的合法性、真實性、手續完整性和數據的準確性。編制會計憑證、報表時應經專人復核，重大事項應由財務負責人復核。

5、會計人員根據不同的帳務內容采用定期對會計帳簿記錄的有關數字與庫存實物、貨幣資金、有價證券、往來單位或個人等進行相互核對，保證帳證相符、帳實相符、帳表相符。

6、建立會計檔案，包括對會計憑證、會計帳簿、會計報表和其他會計資料都應建立檔案，妥善保管。按《會計檔案管理辦法》的規定進行保管和銷毀。

7、會計人員因工作變動或離職，必須將本人所經管的會計工作全部移交給接替人員。會計人員辦理交接手續，必須有監交人負責監交，交接人員及監交人員應分別在交接清單上簽字后，移交人員方可調離或離職。