第一篇：物業管理師考試原題實務

2012年物業管理實務考試試卷

（完整）

一、單項選擇題（共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）

1．入住的實質是（）交付物業的過程。

A．建設單位向業主 B．物業服務企業向業主 C．施工單位向建設單位 D．施工單位向業主

2．下列物業類型和規模的組合中，符合一級物業服務企業資質對管理類型和規模的要求是（）。

A．高層80萬平方米，多層50萬平方米B．多層80萬平方米，高層50萬平方米

C．高層50萬平方米，多層30萬平方米，寫字樓5萬平方米，別墅2萬平方米

D．多層50萬平方米，高層30萬平方米，別墅5萬平方米，寫字樓2萬平方米

3．下列各項目，必須通過招投標方式選聘物業服務企業的是（）。

A．工廠集體宿舍B。新建寫字樓C、新建商業住宅區D。部隊營房

4．關于物業評標委員會的說法正確的是（）。

A．評標委員會由投標人的代表與物業管理專家組成B．人數為5人

C．專家由物業企業指定抽取D．聘請專家不得少于4/5

5．在房屋完損等級分類中，不正確的分類名稱是（）。

A．完好房B．基本完好房C．一般完好房D．危險房

6．物業管理區域義務消防隊由（）組成。

A．物業管理公司的全體員工 B．物業項目部的全部員工 C．全體秩序維護員 D．全體業主

7．員工的解聘包括（）三種情況。

A．員工辭職、辭退和資遣B．員工辭職、開除和資遣

C．員工辭退、終止合同和派遣D．員工辭退、礦工和除名

8．物業服務企業接受與處理業主投訴的原則是（）。

A．一定要滿足業主的合理要求B．盡可能地滿足業主的一切要求

C．要有償滿足業主的合理要求D．盡可能地滿足業主的合理要求

9．一般情況下，不屬于物業服務企業職能機構的是（）。

A．物業分公司B．人力資源部C．財務部D．經營管理部

10．物業服務企業在早期介入階段服務的對象時（）單位。

A．建設B．施工C．計劃設計D．監理

二、多項選擇題（共5題，每題2分，每題的備選項中，有2 個或2個以上符合題意，至少 1

有1個錯項。錯選，本題不得分，少選，所選的每個選項的0.5分）

11．關于對員工獎勵的說法，正確的有（）。

A．物質獎勵與精神獎勵結合B．員工做出的成績符合獎勵標準，應當立即予以獎勵

C．獎勵應采用公開透明的方式D．對于不同的員工采用不同的獎勵方式

E．獎勵的方式保持一致，不應變化

12．物業管理投訴處理的要求有（）。

A．對投訴要“誰受理，誰跟進，領導回復”

B．接受和處理業住投訴要做詳細記錄，并及時總結經驗

C．盡快處理；暫時無法解決的，向業主說明，約時間處理，跟進

D．接受與處理業主的投訴，要盡可能滿足業主的合理要求

E．對業主的過多要求不予理會

13．物業綠化日常管理的內容有（）。

A．澆水，施肥B．修剪造型C．翻新改造D．花木種植E．中耕除草

14．常規物業管理包括（）。

A．消費設備維護B．房屋出租C．配套商業的經營

D．道路停車位的管理E．樹木的養護

15．下列資產中，其折舊可計入物業服務成本的有（）。

A．生活水泵B．清潔用掃地車C．立體車庫停車架

D．客服人員用電腦E．

三、案例題（共14題，第16題至第29題，共80分）

案例一

某住宅小區入住不足兩年，前期物業管理有開發商委托的甲物業管理公司負責。該小區業主大會成立后決定選聘乙物業管理公司承擔該小區的物業管理工作。業主委員會書面通知甲乙公司辦理移交。

現場交接時，乙公司派項目經理一人，在甲公司人員陪同下觀察了小區內公用部位、共用設施設備及其附屬設施的運行狀況。觀察結果是除了部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應由開發商解決。于是，甲乙公司未將該問題列入移交工作范圍。

資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發商提供的前期物業資料，并稱入住資料屬短期保管，已銷毀。

費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業主以沒有接受服務為由，不繳納物業

服務費，致使小區物業服務經營虧損，希望用小區樓內廣告收入沖抵。

上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續發現部分電梯存在故障，支出大量維修費用。

問題：

16．本案例中物業承接查驗的作法是否正確？簡要說明理由。（3分）

17．本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當？甲乙公司的處置方法是否正確？簡要說明理由。（4分）

18．物業資料的移交應包含哪些內容（請列舉）？本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規定？簡要說明理由。（6分）

19．本案例中部分業主拒繳物業服務費的理由是否成立？簡要說明理由。甲公司提出的欠費以公告收入沖抵的處理方法是否恰當？請列出兩條你認為恰當的處理方法。（4分）

20．你認為可以從本案例吸取哪些教訓來改進承接查驗工作？簡要說明理由。（8分）

案例二

某住宅小區，2010年10月組織業主入住。入住工作由開發商辦理，物業服務企業協助。

小區有15套房屋為銷售，另有3套房屋因建筑質量問題業主拒絕辦理入住手續，開發商也認可質量問題，表示維修后再交付。

業主張某在10月8日辦理入住手續，領取了相關資料和鑰匙后發現房屋門窗有質量問

題，遂于開發商約定限期修改。由于開發商未在約定期限內完成房屋門窗修改，張某以此為由拒繳物業服務費用。

物業服務企業在10月20日巡視過程中發現業主王某裝修前未辦理續修手續，并私自拆改天然氣管道設施。王某自提出自愿簽署一份《承諾書》。內容包括：“承諾因拆改天然氣管道導致出現的安全事故，均有本人負責等，并自愿交納天然氣改造押金3000元。

問題一：

21．15套未出售房屋和3套存在質量問題房屋的物業服務費分別應當由承擔？簡要說明理由。（4分）

22．張某拒繳物業服務費的理由是否成立？簡要說明理由。（4分）

23．你認為王某拆改天燃氣管道的說法是否正確？簡要說明理由。（4分）

24．針對王某未辦理裝修手續即開始裝修的情況，物業服務企業應該采取哪些管理措施？（3分）

25．王某自愿簽署的《承諾書》是否有效？為什么？（4分）

26．請說明物業裝修管理人員在巡視過程中應注意哪些問題？（6分）

案例三

擬建的XX花園項目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山景區。總建筑面積20萬平方米，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為主力戶型。物業區域內有基本商業配套及健身房、網球場、游泳池、圖書館等。某物業管理公司派出了由公司行政總監為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發商提供物業管理咨詢服務。在項目協調會上，開發商介紹，該項目正在施工建設中，預計還有12個月封頂，等到。

會后，物業管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內容主要包括：XX花園周邊交通、商圈情況調查；目標銷售群體確定；工程質量監理；確定設備安裝單位；項目銷售配合方案等。

問題：

27．根據本案例提供的材料，物業管理公司早期介入工作有哪些不當錯誤？（10分）

28．根據項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內容。（10分）

29．如果你公司去的該項目地物業管理權，結合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經營服務（每個方面最少列舉一項具體項目）？（10分）

第二篇：2014物業管理師考試原題管理實務

管理實務設區的市級人民政府房地產主管部門負責()級物業服務企業資質的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。

A.一B.四C.三D.二參考答案: C物業服務企業制訂物業管理方案時，對招標物業項目的基本情況進行分析并收集相關信息、資料的緊后工序是()。

A.測算物業管理服務費用B.確定組織架構和人員配置

C.根據招標文件規定的需求內容進行分工、協作

D.根據招標文件規定的物業管理需求內容制訂詳細的操作方案參考答案: C有關物業服務企業常見模式的說法，錯誤的是()。

A.獨立的物業服務企業是常見模式之一B.物業管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成C.房地產建設單位的附屬子公司是指由房地產開發建設單位投資成立的法人或非法人物業服務企業

D.物業管理集團公司一般按地域或專業服務內容設置集團總公司參考答案: D物業服務費根據不同物業的性質和特點，分別實行()。

A.市場定價和政府指導價B.政府指導價和市場調節價C.市場調節價和政府定價D.政府指導價和政府定價參考答案: B 5 在物業裝飾裝修中，裝修人侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由()部門責令其改正，并依法承擔賠償責任。

A.建設行政主管部門B.城市規劃行政主管部門C.城市房地產行政主管D.當地人民政府建設主管部門參考答案: C 6 物業人住階段，物業檔案資料收集來源于()。

A.建設單位B.物業服務企業C.業主D.監理單位參考答案: C物業入住時，首先應()。

A.房屋驗收，填寫業主入住房屋驗收表B.領取提供給業主的相關文件資料

C.持購房合同、入住通知書等進行業主登記確認D.提交辦理產權所需資料，簽訂委托協議并繳納相關費用參考答案: C 8 前期物業管理的風險有很多，最主要的是()。

A.合同風險B.專業服務咨詢的風險C.項目接管的不確定性帶來的風險D.物業管理日常運作過程中存在的風險

參考答案: A物業服務企業可通過()了解應聘者的某一方面(如人際關系等)，考慮此人適合擔任哪些工作。

A.個性測驗B.特殊能力測驗C.智力測驗D.知識測驗參考答案: A下列物業類型和規模的組合中，符合二級物業服務企業資質對管理類型和規模的要求的是()。

A.高層20萬㎡，多層50萬㎡B.多層70萬㎡，高層10萬㎡

C.多層30萬㎡，高層20萬㎡，別墅5萬㎡D.多層20萬㎡，高層10萬㎡，別墅4萬㎡參考答案: C企業薪酬管理的目標主要是()。

A.調整員工收入，防止企業人員流動頻繁B.控制企業主營業主成本

C.使員工安心本職工作，并保持較高的工作業績和工作動力D.努力實現組織目標和員工個人發展目標的協調

E.吸引高素質人才，穩定現有員工隊伍參考答案: C,D,E物業管理常用的檔案分類方法有()。

A.地區分類法B.季度分類法C.組織機構分類法D.事件分類法E.分類法參考答案: C,D,E常規物業管理要求提供的相關服務的主要內容包括()。

A.物業與業主的溝通B.房屋出租C.項目機構的設置D.環境管理E.精神文明建設參考答案: C,D,E對共用設施設備采用管理手段節能降耗的具體措施有()。

A.落實組織和管理體系B.對耗能較大設備進行更換或局部改造C.加強節能宣傳和培訓，樹立節能意識

D.建立能源消耗的計劃和考核制度E.在運行管理上，盡量安排設備能夠連續、滿載開動使用參考答案: A,C,D,E 5 物業管理禮儀文書常用的類型有()。

A.邀請書B.請柬C.感謝信D.賀信E.海報參考答案: A,B,C,D《公司法》規定，物業服務企業設立須向()行政管理部門注冊登記，在領取營業執照后，方可開業。

A.稅務B.工商C.市政D.建設參考答案: B

7白蟻防治方法中，()主要用于發現白蟻但又未能確定蟻巢地點的情況。

A.藥殺法B.生物防治法C.誘殺法D.生物滅蟻法參考答案: C

8物業區域清潔工作日常管理的方法中，()應覆蓋小區主要室內外公共區域。

A.專項抽檢B.年檢C.月檢D.日檢參考答案: D

9一般情況下，物業服務企業人力資源部的主要職責是()。參考答案: B

A.制訂物業項目考核體系、考核指標和標準B.完成人員招募、任免、調配、考核、培訓等工作、C.完成企業日常行政管理、企業文化和社區文化建設等工作D.編制實施行政管理、品牌管理和信息化建設的規劃和預算 10既適用于政府機關、人民團體和事業單位，又適用于企業法人單位的物業管理應用文書類型是()。

A.制度公文B.會議公文C.事務公文D.行政公文參考答案: D1、一定時期內，物業服務企業為受托物業提供管理服務而發生的直接物業管理成本，稱為物業服務企業的()。

A.管理費用 B.咨詢費用 C.財務費用 D.營業成本

2、某辦公單位以每月2000元的價格租了一間100平方米的辦公室，年底結算時，其交通費3500元/年，通信費5000元/年，辦公用品費1000元/年，書報費1300元/年，宣傳廣告和市場推廣費15000元/年，法律費用8000元/年，節日裝飾費2500元/年。參加測算的物業面積為10000平方米，其辦公費估算為()元/月·平方米。

A.0.67 B.0.50 C.0.57 D.0.603、在做物業管理服務的主要成本估算時，保安人員的人身保險費計入()中。

A.保安費 B.不可預見費 C.保險費 D.人工費

4、在預算期內，物業服務企業為籌措資金所發生費用的預算是()。

A.營業成本預算 B.管理費用預算 C.經營費用預算 D.財務費用預算

5、關于物業管理運營預算的說法，正確的是()。

A.預算不包括費用支出發生的時間B.預算不包括能源費用支出安排

C.預算不包括員工的養老保險D.預算中要為不可預見費用的支出預留空間

6、下列自然人中，不能成為房屋租賃主體的是()。

A.肢體殘疾的人 B.沒有民事行為能力的人

C.未滿十四周歲公民的法定監護人 D.企業的法定代表

7、城市房屋租賃實行()制度。

A.審批 B.審核 C.登記備案 D.報告

8、甲、乙雙方簽訂了廠房租賃合同，合同規定，甲于合同簽訂之日起將其擁有的廠房租賃給乙，乙應于合同簽訂之日起承擔支付租金的義務，合同簽訂后，乙因自身原因遲滯1個月后入住該廠房，關于合同第1個月租金的說法，正確的是()。

A.乙方不應該支付第一個月租金B.乙方應支付第一個月租金

C.乙方應該減半支付第一個月租金D.乙方應該加倍支付第一個月租金

9、下列情形中，屬于房屋租賃合同自然終止的是()。

A.無正當理由，拖欠房租6個月以上的B.公有住宅無正當理由閑置6個月以上的C.將承租的房屋擅自轉租的D.因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續履行的10、明確物業管理師的責任，通常企業物業資產管理涉及以下領域()的活動。

A、財務、管理人員職能、管理方法B、購置或剝離物業資產、財務、管理方法

C、購置或剝離物業資產、財務、管理人員職能D、購置或剝離物業資產、管理人員職能、管理方法

1-10：DBADD BCBDC1、房屋租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續租用的，應在租賃期限屆滿前()個月提出，并經出租人同意，重新簽訂房屋租賃合同。

A.1 B.2 C.3 D.42、年名義利率為12%，如果按季度計息，則實際利率為()。

A、12% B、12.51% C、12.68% D、12.73%

3、某宗物業交易總價為30萬，其中首付20%，余款半年后支付，假設月利率為0.5%，則該物業在其成交日期一次付清的價格

為()。A、28.28萬 B、29.29萬 C、27.27萬 D、26.26萬

4、速動資產是指扣除了()后流動資產的數額。

A、不良資產 B、應收帳款 C、存貨 D、應付帳款

5、以下適合采用成本法評估的物業是()。

A、商場 B、教學樓 C、標準廠房 D、寫字樓

6、以下不屬于風險應對策略的是()。

A、風險回避、風險轉移 B、風險減輕、風險承擔C、風險分擔 D、搶救措施

7、按照管理層面的不同，零售商業物業的經營管理可以分為()這兩個層次。

A、策略與運行管理、現場管理 B、市場管理、現場管理C、零售管理、現場管理 D、戰略管理、現場管理

8、對于一般的房地產投資項目，償債備付率應()。

A、大于1.2 B、大于1.5 C、小于1.2 D、小于1.59、某公司有舊電腦機組，使用壽命還有4年，年電費等開支50萬，如果采購新電腦機組，可使用12年，初始購置費用為180萬，年電費等開支為20萬，用靜態分析法分析，正確的是()。

A、舊電腦比新電腦年費用多15萬元B、舊電腦比新電腦年費用少15萬元

C、舊電腦比新電腦年費用多30萬元D、舊電腦比新電腦年費用少30萬元

10、以下不屬于組合投資管理要素的是()。

A、管理對象 B、管理者 C、管理制度 D、管理方法

1-10： CBBCB DAAAC前期物業管理的風險有很多，最主要的是()。

A.合同風險B.專業服務咨詢的風險C.項目接管的不確定性帶來的風險D.物業管理日常運作過程中存在的風險參考答案: A 7 物業服務企業可通過()了解應聘者的某一方面(如人際關系等)，考慮此人適合擔任哪些工作。

A.個性測驗B.特殊能力測驗C.智力測驗D.知識測參考答案: A適用于大型的綜合型、經營型物業服務企業的物業管理項目承接方式是()。

A.合資合作型管理方式B.全方位服務型管理方式C.階段服務型管理方式D.顧問服務型管理方式 參考答案: A

2《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，在出售公房時，售房單位按照一定比 例從售房款中提取專項維修資金，高層住宅不低于售房款的()。

A.30%B.10%C.20%D.40%參考答案: A

3物業管理投標過程中，來自于投標人的風險主要是()。

A.因物業延遲交付而造成項目無法正常進行B.竊取他人的投標資料和商業秘密C.采取低成本、行賄等不正當的競爭手段

D.項目負責人現場答辯出現失誤參考答案: D

4當發生火警時，屬于正確處理措施的有()。

A.清理通道，準備迎接消防車入場B.事后檢查，并通過多種宣傳方式，使業主自覺遵守社會公德

C.及時封鎖現場，直到有關方面到達為止D.立即組織現場人員疏散E.確認起火位置、范圍和程度 參考答案: A,C,D,E 5一般而言，客戶有四種需要，即()。

A.需要迅速反應B.需要服務人員專業化C.需要被關心D.需要利益最大化E.需要被傾聽參考答案: A,B,C,E

6客戶滿意度調查的基本原則包括()。

A.目標明確B.持續改進C.基于事實D.協同運作E.減少投訴參考答案: A,B,C,D

7常規物業管理要求提供的相關服務的主要內容有()。

A.清潔衛生B.制訂安全防范管理制度C.物業的租賃經營D.房屋出租E.對物業服務費的使用和管理參考答案: A,B,C,E 8下列物業管理檔案資料中，屬于長期保存的有()。

A.業主及業主大會的基礎資料B.有關物業管理工作中的季度計劃和總結報告

C.物業本體及大型或重要附屬設施設備的維護記錄D.小型設施設備的更新和維修記錄

E.物業及重要的附屬設施設備的基礎性文件資料參考答案: B,C物業服務企業薪酬結構設計需考慮的因素不包括()。

A.個人績效B.市場的變化情況C.職位等級D.個人的技能和資歷參考答案: B物業服務企業在領取營業執照之日起()日內，應持相關資料向當地的房地產主管部門申請資質。

A.10B.20C.30D.45參考答案: C在物業管理招標的類型中，將物業管理招標分為住宅項目招標和非住宅項目招標的依據

是()。

A.物業管理項目的服務內容B.物業類型C.物業管理招標主體D.物業管理服務方式參考答案: B物業的供電種類按供電方式的不同分為()。

A.高壓供電和低壓供電B.無自備電源供電和有自備電源供電

C.單回路供電和多回路供電D.長期供電和臨時供電參考答案: A關于房屋共用設施設備管理工作內容的說法，正確的是()。參考答案: D

A.電梯每隔2年要由政府技術監督部門進行檢查

B.供配電運行應建立12小時值班制度，發生故障時應能及時組織力量搶修，盡快恢復電力供應

C.每周檢測煙感、溫感探測器是否正常工作D.定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性物業管理單位發現裝修人有違反相關法規規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費()倍的罰款。

A.2～3 B.2～4C.1～2D.1～3參考答案: A根據房屋完損等級分類，下列屬于基本完好房屋特征的是()。

A.結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好B.結構構件完好，裝修和設備完好、完整

C.結構一般性損壞，裝修局部有破損，但不影響居住安全和正常使用

D.結構基本完好，雖個別分項有輕微損壞，一般經過小修就能修復好參考答案: A物業服務企業的培訓方法中，()主要適用于操作性較強崗位的員工培訓。

A.現場教學法B.師徒式培訓法C.課堂教學法D.網絡課件培訓法參考答案: B物業入住期收集的物業管理檔案中，屬于權屬資料的是()。

A.房屋產權證B.購房合同原件C.戶口本復印件D.業主有效證件復印件 參考答案: A

3影響企業薪酬政策的微觀因素是()。

A.企業的經營策略B.國家經濟運行狀況C.當地生活指數D.勞動力市場的供求狀況參考答案: A

4在物業可行性研究階段，物業服務企業早期介入的主要工作內容是()。

A.設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業管理框架性方案B.根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容

C.根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準D.根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式 E.就物業環境的適應性提出建議參考答案: A,B,C,D

5物業綠化管理的工作內容包括()。

A.綠化翻新改造B.道路清潔C.花木種植D.污水管道疏通E.綠化有償服務參考答案: A,C,E

6物業服務企業組織機構設置的要求是()。參考答案: B,C,D,E

A.借鑒國外，汲取經驗教訓B.精干、高效、靈活C.按照規模、任務設置D.統一領導、分層管理E.分工協作

7在早期介入和前期物業管理階段，要求提供相應物業管理服務的主要招標內容有()。

A.對業主人住、裝修實施管理和服務B.提出投標物業的其他管理建議

C.對物業服務費和專項維修資金的使用和管理D.參與物業的竣工驗收，并提出相應整改意見

E.建立服務系統和服務網絡，制訂物業管理方案參考答案: A,B,D,E

8合同承諾的構成要件是()。參考答案: B,C,D,E

A.承諾是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖B.承諾必須由受要約人或其代理人作出

C.承諾必須在要約的有效時間內作出D.承諾必須與要約的內容一致E.承諾必須傳達給要約人適用于大型的綜合型、經營型物業服務企業的物業管理項目承接方式是()。

A.合資合作型管理方式B.全方位服務型管理方式C.階段服務型管理方式D.顧問服務型管理方式參考答案: A

2《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，在出售公房時，售房單位按照一定比 例從售房款中提取專項維修資金，高層住宅不低于售房款的()。

A.30%B.10%C.20%D.40%參考答案: A

3物業管理投標過程中，來自于投標人的風險主要是()。

A.因物業延遲交付而造成項目無法正常進行B.竊取他人的投標資料和商業秘密

C.采取低成本、行賄等不正當的競爭手段D.項目負責人現場答辯出現失誤參考答案: D

4當發生火警時，屬于正確處理措施的有()。

A.清理通道，準備迎接消防車入場B.事后檢查，并通過多種宣傳方式，使業主自覺遵守社會公德

C.及時封鎖現場，直到有關方面到達為止D.立即組織現場人員疏散E.確認起火位置、范圍和程度

參考答案: A,C,D,E

5一般而言，客戶有四種需要，即()。

A.需要迅速反應B.需要服務人員專業化C.需要被關心D.需要利益最大化E.需要被傾聽

參考答案: A,B,C,E

6客戶滿意度調查的基本原則包括()。

A.目標明確B.持續改進C.基于事實D.協同運作E.減少投訴

參考答案: A,B,C,D

7常規物業管理要求提供的相關服務的主要內容有()。參考答案: A,B,C,E

A.清潔衛生B.制訂安全防范管理制度C.物業的租賃經營D.房屋出租E.對物業服務費的使用和管理

8下列物業管理檔案資料中，屬于長期保存的有()。

A.業主及業主大會的基礎資料B.有關物業管理工作中的季度計劃和總結報告

C.物業本體及大型或重要附屬設施設備的維護記錄D.小型設施設備的更新和維修記錄

E.物業及重要的附屬設施設備的基礎性文件資料參考答案: B,C物業服務企業薪酬結構設計需考慮的因素不包括()。

A.個人績效B.市場的變化情況C.職位等級D.個人的技能和資歷參考答案: B物業服務企業在領取營業執照之日起()日內，應持相關資料向當地的房地產主管部門申請資質。

A.10 B.20 C.30 D.45參考答案: C在物業管理招標的類型中，將物業管理招標分為住宅項目招標和非住宅項目招標的依據是()。

A.物業管理項目的服務內容B.物業類型C.物業管理招標主體D.物業管理服務方式 參考答案: B物業的供電種類按供電方式的不同分為()。

A.高壓供電和低壓供電B.無自備電源供電和有自備電源供電

C.單回路供電和多回路供電D.長期供電和臨時供電參考答案: A關于房屋共用設施設備管理工作內容的說法，正確的是()。參考答案: D

A.電梯每隔2年要由政府技術監督部門進行檢查

B.供配電運行應建立12小時值班制度，發生故障時應能及時組織力量搶修，盡快恢復電力供應

C.每周檢測煙感、溫感探測器是否正常工作 D.定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性物業管理單位發現裝修人有違反相關法規規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費()倍的罰款。

A.2～3B.2～4C.1～2D.1～3參考答案: A根據房屋完損等級分類，下列屬于基本完好房屋特征的是()。

A.結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好B.結構構件完好，裝修和設備完好、完整

C.結構一般性損壞，裝修局部有破損，但不影響居住安全和正常使用

D.結構基本完好，雖個別分項有輕微損壞，一般經過小修就能修復好參考答案: A物業服務企業的培訓方法中，()主要適用于操作性較強崗位的員工培訓。

A.現場教學法B.師徒式培訓法C.課堂教學法D.網絡課件培訓法參考答案: B物業入住期收集的物業管理檔案中，屬于權屬資料的是()。

A.房屋產權證B.購房合同原件C.戶口本復印件D.業主有效證件復印件 參考答案: A

3影響企業薪酬政策的微觀因素是()。

A.企業的經營策略B.國家經濟運行狀況C.當地生活指數D.勞動力市場的供求狀況參考答案: A

4在物業可行性研究階段，物業服務企業早期介入的主要工作內容是()。

A.設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業管理框架性方案B.根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容

C.根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準D.根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式 E.就物業環境的適應性提出建議參考答案: A,B,C,D

5物業綠化管理的工作內容包括()。

A.綠化翻新改造B.道路清潔C.花木種植D.污水管道疏通E.綠化有償服務參考答案: A,C,E

6物業服務企業組織機構設置的要求是()。

B.A.借鑒國外，汲取經驗教訓B.精干、高效、靈活C.按照規模、任務設置D.統一領導、分層管理E.分工協作 參考答案: B,C,D,E

7在早期介入和前期物業管理階段，要求提供相應物業管理服務的主要招標內容有()。

A.對業主人住、裝修實施管理和服務B.提出投標物業的其他管理建議

C.對物業服務費和專項維修資金的使用和管理D.參與物業的竣工驗收，并提出相應整改意見

E.建立服務系統和服務網絡，制訂物業管理方案 參考答案: A,B,D,E

8合同承諾的構成要件是()。

A.承諾是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖B.承諾必須由受要約人或其代理人作出

C.承諾必須在要約的有效時間內作出D.承諾必須與要約的內容一致E.承諾必須傳達給要約人

參考答案: B,C,D,E物業承接查驗期的檔案收集的索取對象主要是()。

A.物業服務企業B.全體業主C.監理單位D.建設單位參考答案: D對已在使用的設施設備來說，修理周期是指()。

A.兩次相鄰中修之間的間隔時間B.從開始使用到第一次大修理之間的間隔時間

C.兩次相鄰大修之間的間隔時間D.從開始使用到第一次小修理之間的間隔時間參考答案: C《物業管理條例》規定，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的()。

A.管理規約B.物業服務合同C.臨時管理規約D.前期物業服務合同參考答案: D物業裝飾裝修過程中，辦理開工的一般手續應在()工序之后緊跟進行。

A.物業裝飾裝修登記B.簽訂物業裝飾裝修管理服務協議C.物業裝飾裝修申報D.施工參考答案: B在業主、業主大會選聘物業服務企業之前的前期物業管理活動中，應由()負責物業管理服務的招標組織工作。

A.物業產權人B.業主大會C.政府采購中心D.物業建設單位 參考答案: D裝修期是指裝飾裝修過程的完結時間，一般情況下不超過()個月。

A.9 B.6C.12D.3 參考答案: D在物業管理機構發生更迭時，新的物業服務企業實施承接查驗的前提條件是()。參考答案: D

A.物業產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業服務合同

B.物業產權單位或業主大會同新的物業服務企業簽訂了物業服務合同

C.新的物業服務企業成立了物業承接查驗小組

D.物業產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業服務合同，并同新的物業服務企業簽訂了物業服務合同自行組織物業管理招標活動的招標人應具備的條件包括()。

A.擁有與招標項目相適應的技術、經濟、管理人員B.必須經相關產權部門批準、授權

C.具有編制招標文件的能力D.具備雄厚的資源、資金

E.具有組織開標、評標及定標的能力參考答案: A,C,E鼠害防治的主要方法有()。

A.挖巢法B.環境治理C.器械滅鼠D.化學滅鼠E.生物滅鼠參考答案: B,C,D,E物業服務企業早期介人的階段包括()。

A.規劃設計階段B.物業承接查驗階段C.建設階段D.業主大會選聘物業服務企業階段E.立項階段 參考答案: A,C,E 4 《合同法》規定的合同簽訂應遵循的基本原則包括()。

A.權利義務公平對等B.合同自由C.主體平等D.誠實信用E.禁止濫用權利參考答案: A,B,C,D物業服務企業的特征是()。

A.以盈利為主要目的B.資產屬全體業主所有C.獨立的企業法人D.具有一定的公共管理性質的職能E.屬于服務性企業 參考答案: C,D,E如果企業員工集中，且()，則宜建立一級物業服務企業培訓體系。

A.項目機構數量較多B.員工整體素質較高C.培訓資源比較充裕D.培訓資源較緊缺參考答案: D下列選項中，()是由業主大會制定，全體業主承諾，對全體業主具有約束力的，用以指導、規范和約束所有業主、物業使用人、業主大會和業主委員會權利義務的行為守則。

A.服務標準B.管理規約C.臨時管理規約D.物業服務合同參考答案: B

8下列各項中，()負責一級物業服務企業資質證書的頒發和管理。

A.市級以上人民政府建設主管部門B.國務院建設主管部門C.省人民政府房地產主管部D.國務院城鄉規劃主管部門 參考答案: B適用于大型的綜合型、經營型物業服務企業的物業管理項目承接方式是()。

A.合資合作型管理方式B.全方位服務型管理方式C.階段服務型管理方式D.顧問服務型管理方式 參考答案: A

2《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，在出售公房時，售房單位按照一定比 例從售房款中提取專項維修資金，高層住宅不低于售房款的()。

A.30%B.10%C.20%D.40%參考答案: A

3物業管理投標過程中，來自于投標人的風險主要是()。

A.因物業延遲交付而造成項目無法正常進行B.竊取他人的投標資料和商業秘密

C.采取低成本、行賄等不正當的競爭手段D.項目負責人現場答辯出現失誤參考答案: D

4當發生火警時，屬于正確處理措施的有()。

A.清理通道，準備迎接消防車入場B.事后檢查，并通過多種宣傳方式，使業主自覺遵守社會公德

C.及時封鎖現場，直到有關方面到達為止D.立即組織現場人員疏散E.確認起火位置、范圍和程度參考答案: A,C,D,E 5一般而言，客戶有四種需要，即()。

A.需要迅速反應B.需要服務人員專業化C.需要被關心D.需要利益最大化E.需要被傾聽參考答案: A,B,C,E

6客戶滿意度調查的基本原則包括()。

A.目標明確B.持續改進C.基于事實D.協同運作E.減少投訴參考答案: A,B,C,D

7常規物業管理要求提供的相關服務的主要內容有()。

A.清潔衛生B.制訂安全防范管理制度C.物業的租賃經營D.房屋出租E.對物業服務費的使用和管理 參考答案: A,B,C,E 8下列物業管理檔案資料中，屬于長期保存的有()。

A.業主及業主大會的基礎資料B.有關物業管理工作中的季度計劃和總結報告

C.物業本體及大型或重要附屬設施設備的維護記錄D.小型設施設備的更新和維修記錄E.物業及重要的附屬設施設備的基礎性文件資料參考答案: B,C

第三篇：2014物業管理師考試原題經營管理

經營管理

1.判斷寫字樓等級時，不考慮的因素是(C)。

A.建筑形式B.建筑裝潢C.建設單位 D.建筑質量

2.房地產資產管理和房地產投資組合管理以(.B)管理為主。

A.運行B.策略性 C.日常D.設施

3.關于房地產置業投資的說法，錯誤的是(B)。

A.房地產置業投資屬于直接投資B.房地產置業投資的對象只能是舊房地產

C.房地產置業投資的目的是自用或獲取經常性收入 D.房地產出租屬于房地產置業投資

4.關于房地產投資利弊的說法，錯誤的是(B)。

A.房地產投資能夠抵消通貨膨脹B.房地產投資會降低投資者的資信等級

C.房地產投資能夠得到稅收方面的好處D.房地產投資收益通常高于社會平均利潤

5.房地產投資需要估價師、會計師、律師等提供專業服務，這反映了房地產投資特性中的(D)。

A.適應性B.相互影響性C.政策影響性 D.專業管理依賴性

6.下列風險中，屬于房地產投資的系統風險是(C)風險。

A.收益現金流B.未來經營費用C.利率D.資本價值

7.關于凈運營收益的說法，正確的是(D)。

A.凈運營收益等于有效毛收入的稅后收益B.凈運營收益等于潛在毛收入的稅后收益

C.凈運營收益等于潛在毛收入與運營費用之差D.凈運營收益等于有效毛收入與運營費用之差

8.下列費用中，不屬于運營費用的是(C)。

A.房產稅B.城鎮土地使用稅C.抵押貸款還本付息D.保險費

9.當每年計息周期大于1時，實際利率(C)。

A.小于名義利率B.等于名義利率C.大于名義利率D.不存在10.下列財務評價指標中，不屬于房地產投資項目財務評價指標體系中靜態指標的是(C)。A.稅前現金回報率B.稅后現金回報率C.財務凈現值D.投資回報率C.2.B 3.B 4.B 5.D6.C 7.D 8.C 9.C 10.C

11.關于物業價格特征的說法，正確的是(B)。

A.物業價格受區位影響小B.物業價格實質上是物業權益的價格

C.物業價格不容易受交易者的個別因素影響D.物業價格形成的時間較短

12.關于拍賣底價的說法，錯誤的是(A)。

A.拍賣底價是拍賣前公布的拍賣標的物的評估價 B.拍賣底價又稱為保留價

C.競買人的最高應價未達到拍賣底價的，拍賣無效 D.拍賣底價是拍賣前確定的拍賣標的最低售價

13.房屋租賃成本租金中不包括(D)。

A.房產稅B.投資利息C.折舊費D.利潤

14.房地產評估價值所對應的時間是(A)。

A.估價時點B.開始估價日期C.完成估價日期D.出具估價報告日期

15.下列房地產市場環境調研內容中，屬于經濟環境調研內容的是(A)。

A.一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率B.家庭人口規模及構成C.居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向D.Ⅸ域地質條件

16.按照交易形式細分，可以將房地產市場劃分為(B)。

A.居住物業市場、商業物業市場、工業物業市場、特殊物業市場、土地市場等

B.房地產買賣市場、房地產租賃市場、房地產抵押市場

C.低檔物業市場、中低檔物業市場、中檔物業市場、中高檔物業市場和高檔物業市場

D.一級市場、二級市場、三級市場

17.某城市2010年可供住房銷售量為260萬m2，吸納量為236萬m2，2011年竣工量為242萬m2，吸

納量為228 m2，則2011年該城市住房可銷售面積為D)萬m2。

A.138B.202C.242D.266

18.對城市風貌起直接指導作用的手段是(D)。

A.土地供應政策 B.金融政策 C.地價政策D.城市規劃

19.國有企事業單位管理自管公房，應持有(B)。

A.“房地產權證”或“房屋使用權證”B.“房地產權證”或“房屋所有權證”

C.“房地產權證”或“房屋租賃證”D.“房屋占有權證”或“房屋租賃證”

20.將房屋租賃分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃，是按(D)劃分的。A.房屋所有權的性質B.物業租金的內涵C.房屋租賃期限的長短D.房屋租賃期限約定模式的不同

11.B 12.A 13.D 14.A 15.A 16.B 17.D 18.D 19.B 20.D

21.出租共有房屋應提交(B)同意出租的證明。

A.共有人的證明人B.其他共有權人C.共有人的委托人D.其他承租人

22.下列導致房屋租賃合同終止的原因中，屬于自然終止的是(D)。

A.公有住宅無正當理由閑置6個月以上的B.故意損壞房屋的C.承租人利用承租的房屋進行違法活動的D.因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續履行的23.承租人無正當理由拖欠房屋租金達(B)個月以上的，出租人有權終止房屋租賃合同。

A.3B.6C.9D.12

24.客戶關系管理(CRM)是辨識、獲取、保持和增加“能夠帶來利潤的客戶”的理論、實踐和技術手段的總稱。它是一種以客戶(A)為中心的企業管理理論。

A.價值B.忠誠C.創利D.滿意度

25.下列費用中，屬于物業管理營業成本的是(C)。

A.咨詢費B.酬金 C.固定資產折舊費 D.業務招待費

26.下列支出中，按現行財務制度應列入物業管理成本支出的是(C)的支出。

A.購置固定資產B.購置無形資產C.職工勞動保險費D.贊助、捐贈

27.在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算是(A)預算。

A.固定B.彈性C.零基D.概率

28.物業管理成本控制的中心環節是(C)控制。

A.事前B.事先C.事中D.事后

29.制約不必要或不合理開支的物業管理成本控制機制是(B)控制。

A.前饋性B.防護性C.反饋性D.應急性

30.下列部門中，最有可能成為成本中心的是(D)。

A.總經理辦公室B.公共關系部C.客戶接待部D.工程維修部

21.B 22.D 23.B 24.A 25.C 26.C 27.A 28.C 29.B 30.D

31.下列業績考核指標中，屬于成本控制中心經濟效益指標的是(C)。

A.物業增值率B.房屋完好率C.成本降低率D.事故發生率

32.前期物業服務合同的甲方應為(B)。

A.物業服務企業B.建設單位C.社區居委會D.業主委員會

33.與邀請招標相比，公開招標的優點是(B)。

A.節約招標費用B.在較廣泛的范圍內選擇承包商C.節省招標時間D.減少工作量

34.風險管理內容不包括(A)。

A.風險制造B.風險識別C.風險評估D.風險控制

35.固定資產的保險價值，是指出險時的(A)。

A.重置價值B.抵押價值C.賬面價值D.交易價格

36.某公司購買公眾責任保險20萬元，每次事故賠付的混合限額為10萬元，免賠額為1萬元。在保險有效

期內該公司發生出險事故一次，對第三者賠償了20萬元，則保險公司賠付的保險金為(B)萬元。

A.9B.10C.19D.20

37.下列情況下，屬于雇主責任保險范圍內的是(D)。

A.被雇人員由于疾病所致死亡B.被雇人員自殘導致的傷殘

C.投保人的重大過失行為造成被雇人員的傷殘D.被雇人員違反操作規程出現的傷殘

38.保險合同的受益人是(C)。

A.保險人B.保險代理人C.投保人D.被保險人

39.物業服務企業持續經營的前提條件是(C)。

A.資金運用B.資金消耗C.資金收回D.資金分配

40.資本利潤率又稱為(C)。

A.資產收益率B.資產利潤率C.凈資產收益率D.資金回報率

31.C 32.B 33.B 34.A 35.A 36.B 37.D 38.C 39.C 40.C

41.現代財務管理的最基本內容是(A)決策。

A.籌資B.投資C.利潤分配D.資產管理

42.關于物業管理績效評價結果作用的說法，錯誤的是(C)。

A.績效評價結果是選聘物業服務企業的重要依據B.績效評價結果是評價物業服務企業的重要依據

C.績效評價結果是政府直接管理物業服務企業的依據

D.績效評價結果是社會投資者進行投資決策的前提和基礎

43.實施物業管理績效評價的參照系數稱為(C)。

A.評價措施B.評價方法C.評價標準D.評價時點

44.下列指標中，不屬于物業管理績效評價基本指標的是(D)狀況指標。

A.財務效益B.資產營運C.償債能力D.經營發展

45.依據評價指標的實際對照相應的標準值，運用功效系數法計算各項指標實際得分的績效評價方法是(B)。

A.隸屬度賦值法B.基本指標計分法C.修正指標計分法D.評價指標計分法

46.從物業管理的角度看，確保物業資產保值率和升值率最大化的關鍵措施是做好(C)工作。

A.物業經營管理的績效評價B.物業安全管理C.房屋與設備維護D.物業風險管理

47.租售型寫字樓內，屬于非收益部分的區域是(A)。

A.門廳B.會議窒C.出租辦公區D.租賃倉庫

48.某租售型寫字樓，總建筑面積10萬m2，共10層(地上八層，地下二層)，其中地下停車場面積2萬m2，標準層每層面積為1萬m2，標準層業主專用面積為7 000 m2，則該寫字樓整體有效使用率為(B)。

A.56%B.70%C.80%D.i00%

49.寫字樓物業的市場營銷，不宜采取的操作方式是(D)。

A.圍繞物業的交通便利性展開市場宣傳B.圍繞物業的設施設備的先進性展開市場宣傳

C.將擬出租房間對外開放，以供參觀D.以租金遞減的方法吸引租戶

50.寫字樓的租賃工作中，選擇租戶通常不考慮的因素是(C)。

A.可能面積的組合B.尋租者將來擴展辦公室面積的計劃 C.尋租者現在的辦公面積D.尋租者經營業務的性質

41.A 42.C 43.C 44.D 45.B 46.C 47.A 48.B 49.D 50.C

51.市場經濟條件下，寫字樓的租金水平主要取決于(D)。

A.經營成本B.物業檔次C.業主目標收益要求D.同類物業的市場供求關系

52.業主出租寫字樓時，其測算最低租金水平的依據為能夠抵償(C)之和。

A.抵押貸款還本付息、建造費用和空置損失B.人工費用、建造費用和空置損失

C.抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失D.經營費用、建造費用和空置損失

53.在大型零售商業物業經營管理中，通常采取“門里門外”的管理組織形式開展現場管理，這種形式的優

點是(C)。

A.可以促進銷售B.管理難度減小C.各療責任明確D.物業使用率提高

54.制定零售商業物業的租賃方案和租賃策略的根本目的是實現(B)的最大化。

A.物業收入B.物業收益C.物業使用率D.物業自然壽命

55.選擇零售商業物業租戶時不考慮的因素是(D)。

A.租戶的聲譽B.租戶組合與位置分配C.租房需要的服務D.租房的企業所有制性質

56.某租戶應繳納的基礎租金為10萬元/月，其與業主約定自然平衡點為每月營業額400萬元，以每月營業額的5%作為百分比租金。若租戶一月份、二月份營業額分別為300萬元、400萬元，這兩個月應繳租金共計(A)萬元。

A.20 B.25C.30D.35

57.在零售商業物業的經營管理中，物業服務企業進行有效經營管理難度最大的物業產權結構是(D)。

A.投資商擁有全部產權B.投資商擁有大部分產權

C.投資商擁有小部分產權，其余產權由另一業主持有 D.投資商不擁有產權，產權由眾多小業主持有

58.在零售商業經營管理中有關“凈租”的形式的說法，不正確的有(C)。

A.租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項B.租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費

C.所有的經營費用都由業主來全額支付D.所有的經營費用都由租戶來直接支付

59.通過科學的投資組合，投資者可以在(C)之間找到平衡點。

A.收益與成本B.收益與支出C.收益與風險D.成本與風險

60.投資組合績效評估可以考察出投資管理者的(D)。

A.興趣B.資歷C.實力D.技能

51.D 52.C 53.C 54.B 55.D 56.A 57.D 58.C 59.C 60.D

61.與一般管理型物業服務企業相比，專業型物業服務企業具有的優點有(ABC)。

A.能提高管理效率和質量B.能有效控制和降低管理成本

C.能提高企業的勞動生產率和效益D.能減少與業主或使用人的矛盾E.能避免成為訴訟中的被告

62.房地產間接投資有(ABDE)。

A.房地產企業債券投資B.房地產企業股票投資C.房地產開發投資

D.投資于房地產投資信托基金E.購買住房抵押證券

63.房地產投資個別風險包括(AE)。

A.持有期風險B.通貨膨脹風險C.市場供求風險D.機會成本E.收益現金流風險

64.房地產投資濟動中，現金流出主要包括(ABDE)等。

A.土地費用B.建造費用C.空置損失D.還本付息E.稅金

65.建筑物折舊分為(ACD)。

A.功能折舊B.人為折舊C.經濟折舊D.物質折舊E.自然折舊

66.下列價值中，屬于估價的基本價值類型的有(ABCD)。

A.市場價值B.賬面價值C.投資價值D.原始價值E.快速變現價值

67.房地產市場指標包括供給指標、需求指標和市場交易指標。下列指標中，屬于供給指標的有(AE)。

A.空置量B.出租量C.房地產價格D.銷售量E.竣工房屋價值

68.房屋租賃的基本特征有(ABDE)。

A.房屋租賃不轉移房屋的所有權B.房屋租賃關系是一種經濟要式契約關系

C.房屋租賃關系因所有權的轉移而中止D.租賃雙方都必須是符合法律規定的責任人

E.房屋租賃的標的是作為特定物的房屋

69.租約簽訂前，租賃管理的主要工作內容包括(BCDE)。

A.租金結算B.租金方案與策略制定C.租戶選擇D.租金確定E租約談判

70.下列費用中，屬于物業服務企業經營管理費用或期間費用的有(BDE)。

A.勞動保護費B.董事會費C.財產保險費D.技術開發費E.業務招待費

61.ABC 62.ABDE 63.AE 64.ABDE 65.ACD 66.ABCD67.AE 68.ABDE 69.BCDE 70.BDE

71.按照成本計算依據的不同，可將物業管理成本劃分為(ABCE)。

A.目標成本B.定額成本C.計劃成本D.固定成本E.實際成本

72.風險具有的特征有(ADE)。

A.負面性B.不可測性C.確定性D.不確定性E.可測性

73.關于投保人、受害人、保險人的索賠關系的說法，正確的有(ABCD)。

A.投保人可向保險人索賠B.受害人可向保險人索賠C.投保人、受害人均可向保險人索賠

D.受害人可向投保人索賠E.受害人可同時向投保人、保險人索賠

74.物業管理績效評價的基本要素有(ABD)。

A.評價指標B.評價標準C.評價時點D.評價方法E.評價內容

75.在具體實施物業管理績效評價時，應注意的有(ABCD)。

A.評價標準值的選用保持前后一致性B.每次評價只能采用同一套評價標準

C.基本指標的實際得分不能超過指標權數D.單項指標的積分應精確到小數點后兩位 E.對評價結果有異議時，可對評價指標重新評分

76.寫字樓物業經營管理績效評價的主要指標有(BDE)。

A.員工流失率B.服務滿意度C.員工年齡結構D.物業經濟指標E.物業品牌化

77.零售商業物業經營管理中的安全管理工作，包括(BCDE)。

A.所售食品安全B.防火安全C.治安保衛D.勞動安全E.媒體風險防范

78.在理想情況下，零售商業物業經營管理者對租戶折讓優惠的方式有給予租戶(BCD)。

A.稅收優惠B.裝修補貼C.搬家費用補貼D.一段時間的免租期E.低息貸款

79.全面質量管理是為宴現其目標而指導(ABC)的協調活動。

A.人B.機器C.信息D.資金E.客戶

80.可持續發展的關鍵是將人、(ABCE)幾個相互關聯的方面放在一個大系統中，進行協調。

A.環境B.資源C.社會D.信息E.經濟

71.ABCE 72.ADE 73.ABCD 74.ABD 75.ABCD 76.BDE 77.BCDE 78.BCD 79.ABC 80.ABCE

第四篇：物業管理師考試實務簡答匯總題

簡答匯總

25、物業管理招標的一般程序是什么？

1)成立招標領導小組

2)編制招標文件

3)公布招標公告或發出投標邀請書

4)發放投標文件

5)投標申請人的資格預審

6)接受投標文件

7)成立評標委員會

8)開標、評標和中標

26、物業管理招標文件應包括哪些內容？

1)招標人及招標項目簡介

2)物業管理服務內容及要求

3)對投標人及本投標書的要求

4)評標標準和評標辦法

5)招標活動方案

6)物業服務合同的簽訂說明

7)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容

33、制定物業管理方案的一般程序是什么？

1)

2)

3)

4)組織人員參與物業管理方案的制定 分析、手機相關信息及資料 進行分工、協作 確定組織構架和人員配置

5)測算物業管理成本

6)制定詳細的操作方案

7)測算物業管理服務費用

8)對擬定的物業管理方案進行審核、校隊、調整

9)排版、印制、裝幀

34、制定物業管理方案有哪些要求？

1)必須響應并符合招標文件的規定

2)符合國家及地方法律、法規的規定

3)方案中對招標文件要求做出的實質性響應內容必須是投標企業能夠旅行的4)制定物業管理服務費費用價格必須合理

35、物業管理方案保羅哪些基本內容？

1)整體設想與構思

2)管理方式與運作程序

3)組織構架與人員配置

4)管理制度的制定

5)檔案的建立與管理

6)早期介入及前期物業管理服務內容

7)常規物業管理服務總數

8)費用測算與成本控制

9)管理指標與管理措施

10)物資裝備與工作計劃

36、物業管理方案基本內容中哪些是關鍵性內容？

1)項目的整體設想與構思

2)組織架構與人員的配置

3)費用測算與成本控制

4)管理方式、運作程序及管理措施

37、物業管理方案基本內容中哪些是實質性的內容？

1)物業制度的制定

2)檔案的建立與管理

3)人員培訓及管理

4)早起介入及前期物業管理服務內容

5)饞鬼物業管理服務總數

6)管理指標

7)物資裝備

8)工作計劃

43、合同承諾的構成要件有哪些

1)承諾必須由受要約人或其代理人做出

2)承諾必須在要約的有效時間內做出

3)承諾必須與要約的內容一致

4)承諾必須傳達給要約人

61、什么事物業的承接查驗？

物業服務企業對新接管項目的物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。

68、物業承接計劃應包括哪些內容？

1)物業接管驗收項目起你孤單

2)小組人員分工

3)接管日程安排

4)施工質量整改工作協調安排

5)其他

70、物業管理機構更迭應移交的資料

1)物業資料情況

2)物業共用部位、共用設備設施的管理狀況

3)各項費用與收支情況

4)其他

101、物業裝飾裝修管理服務流程

1)備齊資料

2)填寫申報登記表

3)登記

4)簽訂管理服務協議

5)辦理開工手續

6)施工

7)驗收

119、劍術物業裝飾裝修現場管理要點？

1)嚴把出入關，杜絕無序狀態

2)加強巡視，防患于未然

3)控制作業時間，維護業主合法權益

4)強化管理，反復核查

205、通常要對承包方從哪幾方面進行評估

1)企業品牌狀況

2)企業規模

3)資信信譽

4)技術能力

5)企業質量保證能力

6)管理維護計劃、標準

7)預算價格、付款方式

227、空調系統管理常用的節能措施有哪些？

1)使用節能程序改變機器的啟動和停止時間

2)保證和加強相關管道的包圍

3)盡可能消除或減少空調房間內各種干擾源的影響

4)保證冷媒液得適當用量

253、什么是物業管理風險？

大企業或企業以外的自然、社會因素

254、物業管理風險類型包括?

在其介入、前期物業管理、日常管理

255、日常管理風險按行為主體如何分類？

行為主體包括業主、物業使用人、物業管理項目外包服務、市政公用事業單位、物業管理員工、公共媒體宣傳

257、日常物業管理風險包括那兩個方面？

一事業主、物業使用人，二是物業管理日常運作

259、物業管理日常運作過程中存在哪些風險？

管理費收繳、公共事業代收代繳費用、項目外包、員工服務、公共媒體輿論

263、什么是物業管理緊急事件？

突然發生的可能對服務對象、物業服務企業和公眾產生危害，需要立即處理的事件。264、緊急事件具有哪些性質？

偶然性和隨機性、復雜性、危害性、預防性、及時性。

緊急事件處理過程分為：事先、事中、事后。

269、緊急事件的發生過程中如何控制？

首先必須確認危機的類型、性質，立即啟動相應行動計劃。負責人應迅速趕到現場協調指揮。調動各方面的資源化解事件可能造成的惡果。涉及公眾的緊急事件，應指定專人向外界發布信息，避免干擾和影響緊急事件的正常處理。

272、遇有火警時，物業處理的基本步驟是什么？

確認和了解起火位置、范圍和程度，向主管領導匯報情況。向公安機關報警。清理通道迎接消防車入場。組織現場人員疏散，控制火勢。封鎖現場。

274、遇有電梯故障時，物業處理的基本步驟是什么？

仔細觀察電梯情況，詢問被困者并安慰。立即通知電梯專業人員救助被困者。如有小孩、老人、孕婦或人多供養不足的須特意留意。全面檢查消除隱患。詳細記錄備案。

273、遇有燃氣泄露時，物業處理的基本步驟是什么？

立即通知燃氣公司。避免產生火花。關閉燃氣閥門。疏散人員。通知醫療急救單位。徹底檢

查，消除隱患。

278、遇到高空墜物時，物業處的基本步驟是什么

1)有關人員立即趕到現場，保護現場、拍照取證并通知相關人員

2)盡快確定墜物的來源

3)及時協調受損、受害人員與責任人協調處理

4)事后應檢查，并進行宣傳

279、遇到交通意外時，物業處理的基本步驟是什么

1)安全主管迅速趕到現場處理

2)有人員受傷立即送往醫院

3)對現場進行拍照，并保留相關記錄

4)安排專門人員疏導交通

5)協助有關部門盡快予以處理

6)完善相關交通標識

299、物業管理檔案的內容包括哪些

1)物業權屬資料、技術資料和驗收文件

2)業主、物業使用人的權屬檔案資料、個人資料

3)物業運行記錄資料、物業維修記錄、物業服務記錄

4)物業管理公司行政管理以及物業管理相關合同資料等

349、物業服務企業制定薪酬體系的步驟是什么

1)職位分析

2)職位評價

3)薪酬調查

4)薪酬定位

5)薪酬結構設計

6)薪酬體系的實施和修正

353、物業服務企業考核管理的原則是什么？

1)凡是與績效有關的工作都要列入考核指標體系，避免考核的片面性

2)考核的內容必須與工作相關

3)考核標準要便于衡量和理解，盡可能予以量化

4)考核標準應適用于一切同類型的員工

5)考核標準的制定與執行，必須科學、合理

354、請簡述物業服務企業的考核程序

1)進行職務分析

2)確定考核周期

3)建立考核的組織機構

4)設定相關考核指標權重

5)對考核指標進行科學分檔

6)組織實施考核

7)收集整理有關資料，確認考核結果

369、客戶溝通的注意事項有哪些？

1)選擇適宜的溝通地點

2)擺出良好的溝通態度

3)

4)

5)

6)保持恰當距離 語言恰當 因人而異 保留記錄

372、物業管理投訴處理的程序包括哪些?

1)記錄投訴內容

2)判定投訴性質

3)調查分析投訴原因

4)確定處理責任人

5)提出解決投訴的方案

6)答復業主

7)回訪

8)總結評價

第五篇：2015物業管理師實務考試試題及答案

2010年((((真題之物業實務案例題部分

（一）人員工工資獎金及福利包括

1、分管此項目的副總經理工資

2、項目經理工資

3、項目員工年終績效獎金

（二）補充養老金

（二）公共區域維修保養費用

（三）工程保修費用

（四）管理區域保潔材料費用

（五）管理區域裝修垃圾清運費用

（六）公共秩序維護費用

（七）項目履約金

（八）公共部位公共設施公眾責任保險費用

（九）固定資產折舊費

（十）對社會的愛心捐贈 問題

1、該項目可以由何種資質的物業公司承接。（2分）

2、根據該投標物業公司管理物業面積可知該公司資質等級。（3分）

3、以上費用哪些不能計入物業管理支出費用（10分）

4、設營業稅及附加5.5%，項目成本利潤率8%，問：1.利潤2.稅金，3.物業服務費總額，4.物業費單價，列出公式并計算。（10分）

模擬一

1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣（）萬元以上。

A.50

B.300(((（C.500

D.1000

2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起（）日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

A.30

B.45

C.60 D.90

3.某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（）資質條件。

A.一級

B.二級

C.三級(((（D.三級暫定

4.前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起（）日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。

A.7

B.15

C.30

D.45

5.在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（）。

A.可任選其中一個作為中標人

B.應以報價最低的為中標人(((（C.應報請房地產行政主管部門確定中標人

D.應按照中標候選人的排序確定中標人

答案：1.C 2.A 3.C 4.C 5.D

全真模擬二

1.物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同（或前期物業服務合同）。正確的投標步 驟是（）。A.③－②－①－④－⑤－⑥

B.③－②－①－⑤－④－⑥

C.②－③－①－④－⑤－⑥(((（D.②－③－①－⑤－④－⑥

2.物業服務合同由（）與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。

A.各業主分別

B.業主大會

C.業主委員會代表業主

D.物業建設單位

3.業主臨時公約由（）制定。

A.建設單位

B.購房人(((（C.物業管理企業

D.房地產行政主管部門

4.物業管理的早期介入是建設單位引入的（）。

A.設計工作

B.工程監理工作

C.開發建設工作

D.物業管理咨詢活動

5.前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至（）之日止的物業管理活動。

A.首次業主大會會議召開

B.業主大會成立

C.50%業主入住(((（D.物業服務合同生效

答案：1.D 2.C 3.A 4.D 5.D

2011年物業管理師《管理實務》全真模擬三

1.業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向（）交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。

A.建設單位

B.業主委員會

C.政府主管部門

D.新物業管理企業

2.因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應當負責修復和賠償。

A.裝修人

B.裝修企業

C.裝修施工人員

D.物業管理公司

3.在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，（）。

A.建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立

B.建設單位和物業管理企業將視業主入住成立(((（C.業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立

D.即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立

4.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取（）查驗方法。

A.測量

B.敲擊

C.使用

D.目測

5.房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括（）。

A.磚結構

B.木結構

C.鋼筋混凝土結構

D.框架結構

答案：1.B 2.A 3.C 4.B 5.D

模擬四

1.對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調（）。

A.事后維修

B.緊急搶修(((（C.預防性維修

D.大修

2.物業供配電系統技術檔案不包括（）記錄。

A.日常運行

B.客戶投訴

C.維修和技術改造

D.各項電氣預防性實驗和其它測試

3.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。

A.挖巢法

B.藥殺法

C.熏蒸法

D.誘殺法

4.下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是（）。

A.澆水

B.病蟲害防治

C.雜草防治

D.綠化改造工程

5.下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是（）。

A.物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作

B.物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任

C.物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任

D.物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問(((（答案：1.C 2.B 3.C 4.D 5.A

模擬五

1.下列關于消防通道管理的說法中，正確的是（）。

A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理

2.電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（）。

A.確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生

B.通過安全窗撤離轎廂

C.通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援

D.通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救

3.實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算并每（）不少于一次公布物業服務資金收支情況。

A.三個月

B.半年

C.一年(((（D.二年

4.實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括（）和物業管理企業的酬金。

A.物業服務成本

B.物業服務支出

C.物業服務支出、法定稅費

D.物業服務成本、法定稅費

5.住宅專項維修資金屬于（）所有。

A.物業管理企業

B.全體業主(((（C.物業管理企業和全體業主

D.建設單位

答案：1.B 2.C 3.C 4.B 5.B

模擬六

1.在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業（）。

A.提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔

B.自行決定(((（C.與部分業主商議決定

D.與建設單位商議決定

2.物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是（）。

A.政府定價

B.政府指導價

C.業主定價

D.物業管理企業與業主協商確定

3.新建物業承接驗收時，物業管理公司應向（）索取物業檔案資料。

A.業主

B.建設單位

C.施工單位(((（D.監理單位

4.某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是（）。

A.通知

B.報告

C.請示

D.決定

5.按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取（）。A.管理服務費

B.審批費

C.施工現場管理費

D.裝修保證金(((（答案：1.A 2.D 3.B 4.C 5.A

模擬七

1.二級物業管理企業資質證書由（）頒發和管理。

A.國務院建設主管部門

B.省、自治區人民政府建設主管部門

C.省、自治區人民政府房地產主管部門

D.直轄市人民政府房地產主管部門(((（E.設區的市的人民政府房地產主管部門

2.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持（）向當地房地產主管部門申報。

A.企業法定代表人的身份證明

B.企業總經理的身份證明

C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同

D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同

E.物業服務合同

3.物業管理招標的主體包括（）。

A.物業管理企業

B.物業建設單位

C.業主大會((((D.業主委員會

E.物業所有權人

4.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有（）。

A.簽訂合同的主體不同

B.合同終止條件不同

C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要

D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同

E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同

5.下列關于業主公約的說法中，正確的有（）。

A.業主公約經業主大會通過后生效

B.業主公約對全體業主具有約束力

C.業主公約對物業管理企業具有約束力(((（D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力

E.業主公約僅有道義上的約束力

答案：1.BD 2.ACD 3.BCE 4.ABE 5.AB

模擬八

1.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。

A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

C.建設單位應承擔此次事故的全部費用(((（D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用

E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支 2.按使用功能劃分，物業可分為（）物業。

A.居住

B.公共

C.商業

D.工業

E.其他

3.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括（）。

A.車輛維修員

B.車輛清洗員

C.交通疏導及管理員

D.停車場保潔員(((（E.停車收費員

4.物業管理企業主營業務收入包括（）收入。

A.物業管理

B.物業經營

C.政策性虧損補貼

D.物業大修

E.共用部位的租賃收入

5.物業管理企業利潤總額包括（）。

A.企業所屬項目上交的管理酬金

B.營業利潤(((（C.投資凈收益 D.營業外收支凈額

E.補貼收入

答案：1.AC 2.ACDE 3.CDE 4.ABD 5.BCDE

模擬九

1.物業服務支出的構成不包括（）。

A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

B.物業管理企業財產保險費用

C.物業共用部位、共用設施設備保險費用

D.管理服務人員的工資(((（E.項目管理處用房裝飾裝修費用

2.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行（）。

A.政府定價

B.政府指導價

C.市場調節價

D.業主定價

E.政府與業主共同定價

3.住宅專項維修資金可用于（）。

A.彌補物業管理經費的不足

B.共用部位、共用設施設備的大修

C.共用部位、共用設施設備的更新

D.共用部位、共用設施設備的改造(((（E.共用部位、共用設施設備的日常維修

4.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有（）。

A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用

B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動

C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計

D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔

E.物業服務費用中不包括法定稅費

5.物業管理信用檔案的建立范圍包括（）。

A.物業管理企業

B.物業管理專業人員

C.業主委員會

D.建設單位(((（E.物業使用人

答案：1.BE 2.BC 3.BCD 4.AD 5.AB

模擬十

案例分析題

（一）某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？（5分）

編號 意 見 與 建 議 部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷 保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患 3 小區內停車秩序混亂，建議加強管理 小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理 常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素 樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換 某部電梯安全隱患嚴重，需要大修 建議小區外墻全部翻新 小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理 部分業主要求減免物業服務費 希望提供家政服務 部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路 建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯

問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業管理企業應如何處理？（4分）

問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施？（4分）

問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（4分）

問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（3分）答案：((((案例分析題

（一）問題1答案要點及評分標準：

（1）需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項（2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）。

（2）其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支（1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤（1分，每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分）。

問題2答案要點及評分標準：

（1）第4項和第12、13項（2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分）。（2）物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理（1分）；物業管理企業應向有關部門（城管、交通等）反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務（0.5分）；并跟蹤事態，及時向業主通報（0.5分）。（凡未答第12項如何處理的不扣分）。

問題3答案要點及評分標準：

（1）可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。

（2）應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠（1.5）；同時加強宣傳教育，取得業主配合（0.5分）。問題4答案要點及評分標準： 第11項（2分），因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分）。

問題5 答案要點及評分標準：

1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；

2、調整優化管理服務工作流程；

3、加強安全管理，公共秩序管理；

4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；

5、加強小區衛生管理工作；(((（6、加強溝通和宣傳工作（答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。模擬十一

案例分析題

（二）某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。((((2006年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。

問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業管理公司負責無償修復？（4分）

問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當？ 如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴？（4分）

問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止 ？（3分）

問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）

問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗？（6分）答案：

案例分析題

（二）問題1答題要點及評分標準：

1）上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）；（2）但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責（2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分）。問題2答題要點及評分標準：((((（1）乙物業管理公司的做法不妥當（1分）；

（2）該公司應勘察現場，統計業主損失情況（1分），積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修（1分）；

（3）同時應將有關情況及時告知建設單位（或建議業主及時告知建設單位），積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況（1分）。問題3答題要點及評分標準： 答“2005年7月31日（24時）”或“2005年8月1日（零時）”均可以得分（3分）。

問題4答題要點及評分標準： 拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分）。問題5答題要點及評分標準：

（1）乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄（1分）；盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等）參加查驗工作（1分）。((((（2）自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案（2分）。

（3）乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料（2分）。

模擬十二

1．以下（）不屬于住宅小區物業管理的目標。

A．創造舒適、安全、安靜的居住環境

B．提供便利、方便居民生活

C．發揮物業的最大使用價值(((（D．實現企業效益

2．小型寫字樓的面積在（）。

A．1萬m2以上

B．1萬m2以下

C．3萬m2以上

D．3萬m2以下

3．工業物業的分類不包括（）。

A．無污染工業物業

B．輕污染工業物業

C．一般工業物業(((（D．重工業物業

4．綠化養護管理的特點是經常性針對性和（）。

A．公益性

B．動態性

C．靜態性

D．階段性

5．我國《城市區域環境噪聲標準》規定，（）分貝是正常的環境聲音，是噪聲的衛生標準。

A．40

B．50(((（C．55

D．60

答案：1．D

2．B

3．D

4．B

5．A

模擬十三

1．高層外墻清洗時，對氣候的要求較高，風力應小于（）級。

A．四級

B．三級 C．五級 D．二級

2．住宅小區防治物業環境污染的重點工作是（）。

A．商業垃圾

B．醫療垃圾

C．裝修垃圾

D．業主和使用人生活垃圾

3．物業管理的招標從不同的角度可以有不同的分類，最常見的分類方式是按招標對象的廣度劃分，即（）。

A．全方位物管招標和單項目物管招標

B．單純物管招標和物管與經營總招標

C．發展商招標、業主委員會招標和物管公司的專項招標

D．公開招標、邀請招標與協商招標

4．組成招標文件的六要素不包括（）。

A．投標邀請書

B．技術規范及要求

C．合同樣本

D．附件（附表、附圖、附文等）。

答案：1．A

2．D

3．D

4．C

模擬十四

1．新建小區公共綠地人均應在（1）平方米以上。

A．1.5

B．2

C．1

D．2.5 2．住宅小區房屋完好率和零修及時率應該分別達到（）。

A．98%，100%

B．98%，100%

C．98%，98%

D．100%，98%

3．小區環境衛生管理服務不符合標準的是（）。

A．小區內環衛設施要完備，設有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉站等保潔設備；

B．有兼職的清潔人員和明確的責任范圍，小區按時清掃保潔，垃圾箱至少兩天一清除；(((（C．房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象，樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔；

D．商業網點管理有序，符合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象；

4．具有優越的地理位置和交通環境，建筑物的物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范要求，有完善的物業管理服務，包括24小時的設備維修與保安服務，這樣的條件屬于（）。

A．甲級寫字樓

B．乙級寫字樓

C．丙級寫字樓

D．丁級寫字樓

5．商場物業的特點不包括（）。

A．商場要合理布局，精心策劃

B．建筑結構設計單一(((（C．商務齊全，人員素質雜

D．客流量大 答案：1．C

2．C

3．B

4．A

5．B