第一篇：全國物業管理師考試備考心得

全國物業管理師考試備考心得

全國物業管理師資格考試2010年首次開考，作為當前物業行業含金量最高的資格證書考試，雖然通過率比其他的注冊資格考試相比高很多，但有資格參加考試的物業從業人員多數年齡偏大、學歷偏低、日常事務繁雜；上班時間內忙于內外大小事務，回到家里不僅要照顧老人孩子，還要時刻牽掛著小區的一切；要在報名考試后的幾個月內，擠出大段時間來安穩心神復習，搞定4本書中貌似熟悉實則陌生的內容，客觀上難度還是很大的。

在這次的復習應考中，本人沒有報名參加考前培訓班，只是代替被事務纏身的同事去聽過幾次課，考前也曾煎熬過幾個通宵，最終僥幸以最高89、最低72的單科分，平均85以上的成績通過了這次考試。為此將自己復習備考的體會和經驗分享給大家，希望能夠為2011年應考的同行們提供幫助，順利通過全國物業管理師的資格考試。

一、關于報考策略和復習策略

首先說一下報考策略。對許多人來講，放下書本多年后，又重新撿起書本來考試，不亞于打一場無法預料勝負的戰役。所以在拿到管理師考試的教材和復習大綱后，打算報名考試及開始復習前，在做四科全報還是先報兩科的選擇上，一定要全盤考慮，目標明確。

2010年首次考試報名，選擇先報考兩科的人不少，一類人的想法是對通過考試沒底，但似乎《實務》和《法規》可以考考看，《經營管理》和《綜合能力》的內容則很陌生，索性先考兩門試試水，不行的話就放棄，以免浪費報名費和培訓費；還有一類人的想法是工作太忙、可支配時間少，不如集中力量先解決掉兩門，次年再全力以赴面對剩下兩門。

針對前面一類情況，我個人看法是：既然選擇在物業行業發展，那么對待物業行業的資格考試，就不可有未戰先敗的心理設定。復習考試的目的不就是為了過關嗎？考了沒通過，不考更不會過，如果確實還不具備能力，還不如抱著學習提高的態度，積極面對而不要對考試結果過于糾結，水到自然渠成。

對于后面一類的情況，首先要認真分析管理師資格認定的規則：單科計算成績，四個單科都合格才能認定通過，單科成績保留一年有效，2年內沒有達到全科通過則成績作廢。依此看來，假設第一年報4門考過2門，次年再考剩下的2門，與假設第一年先報考2門全過，剩下2門次年再報考，兩種假設貌似結果相同但過程不一樣。表面上似

乎一年報考2門代價小，其實時間成本和機會成本更高。我認為第二種假設沒有合理利用單科成績保留一年的規則。道理很簡單，第一年報名4科全考的話，沒有通過的科目就有第二次考試機會，全科通過的概率就高；而每年考2門的做法，意味著第二年報的2門只有考一次的機會，成績作廢的風險大。當然對于實在不具備條件報考全科而打算先報考2門的同行們，我也建議先挑自己覺得最難的科目報考，如此在第二年有較好的心理優勢而利于全科通過。

再說說復習策略。第一次參加管理師考試的人往往有很多困惑，比如：復習以看書理解、記憶背誦、做題查漏哪個方法為主？教科書、教科指南、前人留下的復習資料以哪個為先？復習大綱中“掌握”、“熟悉”、“了解”的內容以哪個為重？《法規》、《實務》、《綜合能力》、《經營管理》的復習時間如何分配？這些問題是否能在行動前就想清楚，決定了復習應考的效率和效果，而每個人都會有不同的理由和原因來做選擇。

1、我的復習方法就是看書理解，看書時不做背誦也不考慮記不記得住，即使去聽課，目的也是為了加深理解，每個章節看完，再大致看看章節后的習題；考試前二個星期內再作2張模擬卷來感受考試類型和時間節奏。這么做的原因其一是，除《實務》外，各科的題型幾乎都是客觀選擇題，做客觀題只要根據理解做出判斷即可。各科目的眾多知識點除了概念性內容，一般只要“再認”即可而無需“再現”；其二是看書理解比做題目來理解相比更系統，沒有系統性的理解，僅靠對某道題目的記憶，考試時如果一緊張，支離破碎的記憶很容易變成漿糊。再說老同志也沒辦法和遺忘這個自然規律抗爭的，長達三個月對4門科目的復習，背前忘了后，背左忘了右。所以即便是少量必須背誦的概念與分類的內容，我也是先通過看書整理出來，然后在最后的幾天里突擊背誦。對我而言理解是最好的記憶。

2、說起采用大量做題的方法復習的人，一部分可能是惰性和逃避，不愿痛苦面對那枯

燥無味的章節；也有一部分人是因為看不懂而看不進書，似乎只有找題目做才能使自己的復習處于進行時，其實這樣做不但效果差且效率低。2010年的考試，一位同事每科都找了1000道一共4000道題，翻書做題，花了不少時間，信心滿滿的。最終除了大家都過的《法規》他過了，其他科目都沒過，這種撞大運的方式不可取。我認為做題目一定要在看過書的基礎上進行，有的放矢才有效，特別是一個章節看完了，挑后面的習題做做，來檢驗看書成果和加深理解，而且也不必每題必做，按大綱要求即可。

3、在選擇教材、指南和復習資料的問題上，我認為教材是不可替代的，指南和復習資

料是為那些把教材看過一遍或有看不明白的人使用的，脫離教科書去看指南和復習

資料，好比從上海開車到北京王府井，不先研究高速怎么走而是研究王府井周邊的單行線一般。

4、教材書中最重要的就是那本薄薄的考試大綱，考試大綱所列的“掌握”、“熟悉”、“了

解”基本上就已經告訴大家考試的60分怎么拿了。根據培訓老師的分析，2010年考試出題的60％在“掌握”的內容里，30％的題目在“熟悉”的內容里，剩余的題目在“了解”的內容里。我們單位里管理師成績考最好的一位同事，開始復習的第一件事就是在書上把所有大綱列為“掌握”的內容一項項的劃出來，然后重點看這些內容。這非常符合管理學的二八定律：用80％的時間和精力來對付20％的書本重要部分，而這20％的內容恰恰又是考卷內的80％。

5、雖然4個科目都重要到必須及格，但難易程度的判定和復習時間的分配是因人而異的。首先，《法規》的內容在日常工作中應用較多，章節不多且內容在其他書本中還有重復，考試題型又是客觀選擇題，被普遍認為最容易考好的一門，甚至有人認為不做準備也能考及格。事實上《法規》也是當年通過率最高的科目。如果總體復習時間不足，倒可以在《法規》少投入點，建議在系統看過一遍書后，放到臨考前的一周再過一遍就夠了。但《法規》中與其他科目重復提及的如“物業管理條例”、“招投標辦法”、“物業資質等級”的內容比較重要，應在復習其他科目的時候就應對照《法規》內容將其消化掉。我認為既然管理師考試是按單科算成績全科及格算通過，那么就應把《法規》分數70分考成90分的這部分精力和時間節省出來給其他科目。

6、《實務》是四門科目里書最薄、章節最多、而又與日常工作相關度最大的一科，考試

難度按理應該最低，但恰恰被卡在這里的人最多。我在復習《實務》上用的時間最少，成績也是4門中考分最低。分析原因還是因為熟悉而輕視就沒仔細看書，答題時，參照實際工作情況，洋洋灑灑、密密麻麻的寫了好多，但與書本內容對應或不完整或意思偏離。評卷人不是物業人員，他們是按照和書本一致的標準答案來批改，個性化的回答在實際工作中可能思路對頭在考試中卻得不到分數。所以復習《實務》的經驗教訓是：做主觀題要保證完整性以及和書本的一致性，另外，足夠的 “重視”也是提高成績的關鍵。

7、《經營管理》和《綜合能力》是被我認為4科中最有味道的兩門。《經營管理》讓我感受到物業管理行業未來發展的方向和模式；而《綜合能力》則使我通過學習各專業學科在物業管理領域的應用，認識到了物業管理的深度和廣度。這兩本書的每個章節，都可以擴展成一本書而放到院校里講上一個學期，從應對管理師考試的角度看，在目前的通過率情況下，只要把握住這兩個科目中最基礎的概念知識點、理論

和邏輯，通過考試并不難。

二、關于復習方法的介紹

對于復習方法和技巧的話題是仁者見仁、智者見智，網上的介紹非常多，這里我就結合自己的復習方法，說說我是如何看書以及當看不懂書和看不進書時我是怎么解決的，拋磚引玉以供大家復習時借鑒參考。

1、怎么看書？

通常情況我是以章節為單元來看書的，開始復習的第一件事情，就是先把每本書有哪些章節記在腦子里，如此對總量做到心中有數，然后根據時間大致排了看書計劃，前兩個月的重點就是看書，看書就是對書中所述內容的意思進行理解，先不做任何背誦的企圖，時間允許的情況下，每個章節我會看兩遍，如果比較簡單的章節也可以合并為一遍。

第一遍看書就是邊看邊書，目的就是把書從厚變薄。寫書的是做擴充的，看書的是做縮寫的，具體就是把每節或每段文字的關鍵句子找出來；把每個關鍵句子的關鍵詞找出來，直接用不同顏色的標注和方式劃在書上，這個過程是化繁為簡的過程；

第二遍看書，其實是“線串珍珠”的過程，前面所找到的關鍵句、關鍵詞就是珍珠，什么是線呢，這就要看你的創意了，這根線可以是數字順序、時間順序、可以是一種邏輯關系、可以是對比關系、可以是各種有規律的排列組合、也可以是表格。

舉個例子：《管理實務》可以分成3根線，第一根線是物業接管項目的過程，上面6顆珍珠依次是：設立公司、招投標、簽合同、早期介入、承接查驗、入住和裝修管理；第二根線是4大基礎服務，穿了4顆珍珠是工程、環境、秩序、客戶；第三根線是項目的內部運作，串了5顆珍珠，分別是人事、財務、檔案、文書、風險防范；6+4+5正好15個章節沒有遺漏。

又如：《綜合能力》我是用市場化、社會化和專業化的三個物業管理特征來做三根線的，大家可以試試。

2、碰到看不進書，看不懂書怎么辦？

我認為看不進書的現象，是一種自己對自己的心理暗示，碰到這種情況要學會掙脫出來。可以采用先易再難的方法，不要在一個地方原地踏步走。

和多數人一樣，對《經營管理》一開始我也發怵，看不進書，看來看去總停在第一

章，后來我看這樣不行，就索性把看不進的章節跳過；公式、圖表跳過；太深奧難懂的理論跳過，就挑能理解的看，好比看刪節版的外國名著、動漫版的三國一般。等所有章節都看過一遍后，心里有了底，其實被跳過的、看不懂的也很有限，就算放棄掉，也沒有到及格不了的程度，何況有些地方花點心思琢磨，再問問懂的人或翻看一下復習指南，還是可以搞定的。等到第二遍細讀的時候，在看每個章節之前，首先看章節后面的習題怎么出的，琢磨這章的內容和物業管理到底有什么關聯，這章節有哪些基本理論和概念，再對照一下考試大綱看看哪些內容必須“掌握”，哪些內容可以“熟悉”，哪些內容放棄“了解”，慢慢的感覺就來了。《經營管理》和《綜合能力》是我最早開始看的、花費時間最長的科目，許多章節都看了兩遍以上。

三、參照2010年考試情況提供一些關于考試的提醒和注意事項：

1、冷靜仔細的審題很重要，考試的關鍵是不出錯，失分的原因多數不是不會做，而是

做錯了，2.5小時對于認真準備過的人來說足夠了。從我對考試的觀察看，考試做客觀選擇題時花在反復閱讀理解題目的時間，差不多是答題時間的一倍，多選題花在審題的時間還要長。那些早早的就從考場出來的人，要不是考的太好就是考不出來，大多通過考試的人，都是那些反復、仔細檢查，鈴響前5分鐘穩穩當當交卷的人。

2、仔細研究多選題的評分規則，對于沒有把握的題目，寧可少拿0.5分而不要被扣掉2

分。單選題要相信第一印象的選擇，通常在不十分確定的情況下，第一印象對的概率較高。

3、由于考試的時候不可以帶手機，所以除了帶好文具還不要忘記手表和計算器。另外

帶好下午考試科目的復習資料，利用中午休息的2個小時，再瀏覽翻閱一遍，通過短暫記憶，加深印象，多得幾分也好，也許差的就這幾分呢。

4、由于管理師考試是電腦閱卷，就是說各地考卷經掃描后，通過網絡傳遞到閱卷中心

由評卷人集中批改。所以主觀題答題時，一定要注意字跡端正清楚，大小適中，還要注意不要寫到答題區域以外，更不要因為寫不下補到其他空白的地方。

5、調整好自己考試期間的身體狀況，避免不必要的病痛對考試的影響，畢竟這考試的兩天濃縮了兩年的時間呢。

最后我想說的是，作為物業人對于貴在堅持的體會是最深的，太多的事例證明，成功并不取決能力而是源于不放棄，要用“前門走不通，就走后門，后門不行就爬窗，窗

戶也關著怎么辦，打破最小的一塊玻璃鉆進去”的精神來面對困難。這么去想，復習備考物業管理師就沒有那么難了。希望各位在后面的時間里立即行動起來，不要為自己的懶惰和不重視尋找理由和借口。你的行動體現在效率上，體現在零碎時間的利用上；體現在為節省時間而采取的各種手段；體現在今日事今日畢，還體現在你是否能做到不看電視不上網、放棄休閑、減少應酬。用三個月的時間，換兩年甚至更多的時間，怎么做合算，這樣的算數題千萬不要作錯了。

上海仁恒物業管理有限公司

業務管理部 朱集慶

2011年7月15日

第二篇：物業管理師考試重點

第一章 物業管理方案的制定

第一節 物業管理早期介入

一 物業管理早期介入的準備工作有哪些？ 1了解物業管理對物業的基本要求 2 組織技術力量 3 收集相關資料 4 確定工作方法 5 準備設備器材和資金 物業管理早期介入的實施：

二規劃設計階段的實施考慮物業管理規劃布局和配套設施的完善 2 考慮建筑及設備設施使用和維修養護的需要 3 考慮安全保衛系統的設置和環境保潔的需要 三施工安裝階段的實施監督工程質量掌握物業的全部情況 3 督促物業管理所需設施的落實

四接管準備階段的實施組織驗收小組 2 明確驗收標準 3 確定驗收方案 4 準備驗收資料 5 參與竣工驗收 五 物業管理早期介入的意義完善物業規劃設計方案提高物業建設工程質量為日后的物業管理工作打好基礎 4 有利于物業銷售

五 可行性研究報告的結第二節物業管理方構

案的制定總論

一 制定物業管理方案的2 物業項目分析

程序服務需求分析與預測

1、成立工作小組 4 物業管理企業自身條

2、培訓工作人員

件與服務能力分析

3、準備資料設備和經費 5 人力資源分析

4、調查分析標的物業項6 物業管理方案要點及目情況

方案實施進度分析

5、調查業主和使用人的7 物業管理服務費用測服務需求

算

6、了解同類物業管理狀8 項目的經濟、社會和環況

境效益評價

7、研究分析調查資料 9 結論及建議

8、初步確定物業管理方10 附件 案要點

9、進行可行性分析

10、草擬方案文本

11、討論修改

12、領導審閱

13、文本定稿

14、實施和完善二 物業管理方案文本的 編寫項目管理的整體設

想與策劃物業管理服務模式3 管理服務人力資源的管理管理制度建設物業管理服務的具

體內容和質量標準6 物業管理財務收支 測算

三 制定物業管理方案的 原則規范調研2 實事求是3 扎實細致4 科學適用

四 可行性研究的步驟1 接受委托2 調查研究方案選擇與優化4 財務評價編寫可行性研究報告

第三節 物業再開發利用方案的制定

一 制定物業再開發利用方案的工作流程

1、成立工作小組

2、培訓工作人員

3、準備資料、設備和經費

4、分析項目情況

5、調查業主需要

6、設計方案要點

7、進行可行性評價

8、草擬方案文件和圖件

9、上報領導審閱

10、修改方案文件和圖件

11、提交業主大會討論通過

12、行政報批

13、批準實施 二 綠地再開發

1、綠地景觀現狀分析

2、綠地景觀再開發的意義和目標

3、綠地景觀再開發內容的規劃設計

4綠化植物種類的選定

5、環境小品的設計

6、綠地景觀再開發可行性分析

7、綠地景觀再開發的環境影響評估

8、綠地景觀再開發的投資估算

9、綠地景觀再開發的效益分析

10、規劃設計圖件 三 停車場的擴建增建

1、停車場的現狀分析

2、擴建停車場的原則和目標

3、擴建停車場的位置和規模規劃

4、停車場的布局的規劃設計

5、停車場配套設施的規劃設計

6、擴建停車場的可行性

分析

7、擴建停車場的環境影響評價

8、擴建停車場的投資估算

9、擴建停車場的效益分析

10、規劃設計圖件

三、綜合經營服務場所的再開發

1、現有綜合經營服務場所的分析

2、綜合經營服務場所再開發的原則和目標

3、綜合經營服務場所再開發的可行性研究

4、綜合經營服務場所再開發內容和方式的規劃

5、綜合經營服務場所再開發具體方案的設計

6、綜合經營服務場所再開發的投資估算

7、綜合經營服務場所再開發的環境影響評價

8、綜合經營服務場所再開發效益分析

9、規劃設計圖件。

第二章 物業管理制度的制定

第一節制定物業管理制度的準備

一 物業管理公司制定物業管理制度準備工作的主要內容

1、成立工作小組

2、明確工作任務和目標

3、準備相關資料

4、了解物業現狀

5、了解業主和使用人情第三章 物業管理況

6、分析本企業情況 企業資金管理

7、學習有關文獻

8、擬定制度體系

9、擬定制定制度的方法第一節 物業管理費用預

和程序

算

10、上報領導審閱

一 擬定物業管理費用

二、業主大會制定物業管開支計劃 理制度的準備

1、確定物業服務成本

1、確定制度起草人員 的組成

2、了解物業情況

2、核算營業成本

3、了解業主和使用人情

3、核算管理費用 況

4、核算財務費用

4、了解物業管理企業情

5、核算所得稅

況

二、財務預算的控制

5、學習有關文件

1、編制財務預算

2、控制財務預算的具體第二節 物業管理制度的工作內容

制定

3、控制財務預算的步驟

三、控制財務預算的具體一物業管理公司制定工作內容

物業管理制度的程序

1、把財務計劃的各項預

算指標分配落實到企業

1、確定制度的內容要點 各部門

2、征求意見

2、通過會計核算反映和

3、匯總、調整制度要點 監督企業各部門有關指

4、草擬制度文本 標的落實情況。

5、討論修改

3、定期進行對比分析，6、領導審閱 找出偏差

7、文本定稿

4、對責任部門和責任人

8、批準實施

進行考評

5、根據考核結果和獎懲

二、業主大會制定物業管辦法進行獎懲

理制度的程序

6、如果出現不可預見情

1、草擬制度文本 況，及時進行調整。

2、提交業主大會討論

四、控制財務預算的步驟

3、修改文本

1、建立財務預算控制系

4、提交業主大會通過 統

5、生效執行

2、檢查監督

6、行政備案

3、分析原因

4、糾正偏差

5、獎懲兌現

第二節 物業管理收費糾

紛的處理

一、對欠繳和拒交

物業鼓舞費問題的處理

1、區別不同情況處理

2、對有能力交二不交的，首先進行溝通和協調；如果仍不繳納，可責令限期繳納，逾期不繳納的，可按日收取1‰-3‰的滯納金，連續三個月不交的可按合同催繳或向法院申請支付令。如果欠費情況十分嚴重，物業管理企業可以單方面停止服務、解除合同，并通過訴訟程序追索拖欠的物業服務費和其他損失。

第四章 房屋及附屬設備設施維修養護管理

第一節

房屋及附屬設備設施維修養護計劃的制定 一 房屋養護計劃的制定

1、掌握房屋建筑的完好情況

2、對不同類型的房屋制定不同的養護標準

3、落實費用

4、落實管理人員

5、確定養護工作的時間安排和工作方式 二 房屋維修計劃的制定

1、確定維修范圍

2、計算工程量和費用

3、確定工作時間安排

三、房屋附屬設備設施維修養護計劃的制定

1、確定維修養護責任人及其職責

2、制定維修養護管理制度

3、建立各類設備設施檔案

4、定期組織設備設施養護

5、確定維修工程啟動程序

四 房屋及附屬設備設施維修養護計劃的實施

1、做好房屋及附屬設備設施的安全檢查

2、審核維修養護方案和工程預算

3、籌措資金，保證物資供應

4、做好維修養護施工準備和管理工作

5、建立工作制度，落實崗位責任制、技術責任制

6、加強成本核算

7、監督工程質量

8、確定驗收標準

第五章 房屋及附五 房屋及附屬設備設施維修養護計劃實施的控屬設備設施維修制

1、計劃指標分解及措施預算

落實情況

第一節房屋維修預算的2、計劃指標完成情況 編制

3、原計劃正確程度 一 較大房屋修繕工程預

4、執行計劃過程中出現算的準備工作的問題和解決方法

1、調集專業預算人員組

5、對計劃執行過程中經成工程預算編制小組 驗教訓的總結

2、調查了解各種市場信第二節 房屋維修養護技息

術管理

3、收集施工圖紙、準備一 房屋維修養護技術管各種施工及驗收標準、施理的步驟

工圖集，做好資料準備

1、配備專業人員督促指

4、收集、準備相關的工導房屋的合理使用，防止程預算定額

房屋結構、設備的過早損

5、收集施工組織 耗和損壞

6、對施工現場進行勘察

2、定期對房屋進行查勘并確定施工方式 鑒定，制定維修養護技術

二、編制房屋維修預算的方案

步驟

3、建立房屋維修技術檔

1、熟悉施工圖紙 案，掌握房屋完損情況

2、了解施工現場的作業

4、制定技術管理制度，環境

確定責任人

3、計算工程量

5、監督房屋維修養護施

4、套用定額

工過程的技術規范執行

5、編制維修工程預算表 情況

6、編制主要材料用量表

6、監督施工過程中安全

7、計算各項費用 生產制度的執行情況 8編寫預算編制說明

二、房屋維修工程的驗收 三房屋修繕工程造價計應及時組織有關單位或算公式匯總

人員進行工程驗收，特別

1、直接工程費=直接費+是要搞好施工質量的檢其他直接費+現場經費 查驗收，堅持分項工程的2、直接費=∑直接費×工檢查，做好隱蔽工程的驗程量

收及工程質量的評定。工

3、其他直接費=∑直接費程檢驗合格，應評定質量×相應費率

等級，物業管理企業應簽

4、現場經費=∑(直接費+證。凡不符合質量標準間接費)×相關費率 的，應返工，返工合格后，5、間接費=直接工程費×給予簽證。相關費率

6、利潤=（直接工程費+

間接費）×相關費率

7、稅金=(直接工程費+間接費+利潤)×稅率

8、工程造價=直接工程費+間接費+利潤+稅金 第二節 房屋附屬設備設施維修預算的編制

一、編制房屋附屬設備設施非計劃性零修預算的準備

1、了解設備的數量、種類，根據設備的分布狀況和數量，為預算提供數量依據

2、合理安排設備設施維修人員，努力降低人工成本

3、充分收集和掌握設備運行記錄，為下一階段的預算編著提供經驗依據

二、編制房屋附屬設備設施非計劃性零修預算的步驟

1、調查了解現場設備情況

2、計算人工費用

3、記取分項費用和稅金

4、編制預算表

三、編制房屋附屬設備設施中修、大修或更新改造工程預算的步驟

1、熟悉施工圖紙

2、了解施工現場的作業環境

3、計算工程量

4、編制主要材料用表

5、依據定額子項計算直接費

6、確定其他費用與工程總造價

7、編制工程預算表說明

8、裝訂成冊

四、房屋附屬設備設施費用的計算公式

1、直接工程費=直接費+其他直接費+現場經費

2、直接費=∑預算價值×工程量

3、定額工資=∑人工費×工程量

4、其他直接費=∑定額工資×相應費率

5、現場經費= ∑定額工資×相應費率

6、間接費=定額工資×相應費率

7、利潤=定額工資×相應費率

8、稅金=(直接工程費+間接費+利潤)×稅率

9、工程造價=直接工程費+間接費+利潤+稅金

第六章綜合經營服務 第一節 綜合經營服務項目的策劃

一、綜合經營服務項目的市場調查與預測

1、做好準備工作

2、進行市場調查

3、進行市場預測

二 策劃書的主要內容包括：

1、目標市場現狀分析與預測

2、綜合經營服務項目組合設計

3、發展目標

4、市場營銷策略

5、開展該組綜合經營服務項目所需要的條件

第二節 綜合經營第七章物業管服務項目的運作

理市場開發

一、綜合經營服務項目的組織和管理

第一節 物業管理

1、選擇經營方式

2、對服務收費進行監督 市場營銷

3、監控服務質量和環境

一、物業管理企業市場營

4、服務效果考評

銷策略的制定流程 二 綜合經營服務項目設

1、建立營銷機構 計一（都市白領）

2、調查分析市場

1、各類家政服務

3、明確市場定位

2、VIP商務助理

4、確定經營戰略

3、愛車服務一條龍

5、設計營銷戰略

4、電腦電器上門維護維

6、制定和實施營銷方案：修及操作指引服務

二、物業管理項目市場營

5、提供裝修設計套餐服銷運作流程 務

1、選定物業項目

6、為每一個有需要的家

2、制定營銷計劃 庭制定個性化服務計劃

3、實施營銷計劃

7、小區內設有24小時便

4、參加投標競爭 利店

8、為不同年齡階段的人 群設計豐富多彩的社區

文化活動

三設計二（金融社區）第二節

1、業主可以以最快的速度獲得住房按揭貸款和物業管理招標與各項消費貸款

2、在小區智能化平臺上投標

實現存款、取款、轉賬、一 物業管理招標工作

電子商務、金融政策查程序

詢、投資理財等服務，并

1、選擇招標方式 為業主建立信用檔案，享

2、編制招標文件

受更全面具體的金融服

3、進行招標行政備案 務

4、發出招標信息

3、在居住期間，住戶可

5、提供招標文件 以通過小區的銀行理財

6、組織現場考察 中心獲得各種貸款

7、召開標前會議

8、收存標書

9、開標

10評標和定標11發出中標通知

12進行定標行政備案13簽訂委托服務合同

二、投標工作程序

1、成立工作小組

2、獲取招標文件

3、解讀招標文件

4、考察物業現場

5、參加標前會議

6、進行投標可行性分析

7、編制投標文件

8、封送標書

9、現場答辯

10、簽定委托服務合同

三、封送標書的格式 準備一份正本和若干份副本，各自分別包裝，密封后打下正本或副本印記，封套上寫明送交地址、收件人、投標編號、物業名稱等，投標企業法人代表簽字并加蓋投標企業公章

四、投標書的內容

1、投標函

2、投標報價一覽表

3、投標物業管理企業簡介

4、物業管理項目部設置

5、物業管理方案要點

6、投標書附件

第七章績效考核和論文撰寫

第一節 員工績效考核方案的制定和實施

一、績效考核方案的制定流程

1、確立考核目標

2、明確考核目的

3、設定考核時間

4、確定考核對象

5、確定考核內容

6、確定考核標準

7、選擇考核方法

8、確定考核人

9、確定考核實施方案、10、上報領導審批

第三篇：2015年寧夏回族自治區物業管理師考試備考六大記憶法考試資料

1、物業服務計劃應當將合同規定的(B)，作為物業管理企業工作的出發點

A、服務權利

B、服務內容

C、服務義務

D、服務規定

2、我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行(C)

A、市場定價

B、政府指導價

C、市場調節價

D、政府定價

3、物業管理一級服務標準規定：對重點區域、重點部位每(B)小時至少巡查1次;配有安全監控設施的，實施24小時監控。

A、1

B、2

C、3

D、4

4、物業服務企業間接費用包括()。

A、直接消耗材料費用

B、直接從事物業管理活動，人員工資、獎金和福利

C、固定資產折舊及修理費用

D、財產保險費

E、低值易耗品攤銷

5、用來規范業主之間權利與義務關系和業主大會內部運作機制的基礎性規約是(B)。

A、物業服務合同

B、業主大會議事規則、管理規約

C、業主委員會議事規則

D、業主大會的議事規則、業主委員會議事規則

6、(C)對合同訂立、履行、解除以及違約責任，作出了系統的規定

A、《民法通則》

B、《稅收征收管理法》

C、《合同法》

D、《公司法》

7、以下對通過招標投標方式選聘前期物業服務企業的優越性的表述，不正確的是(C)。

A、建設單位可以對各物業服務企業的競爭報價和其他條件進行綜合比較，從中選擇報價低、技術力量強、管理行為規范、信譽好、服務質量有保障的物業服務企業中標

B、前期物業管理招標投標活動，要求依照法定程序進行，有利于協議選聘物業服務企業的競爭行為

C、前期物業管理實行招標投標制度，有利于創造物業管理公平的市場競爭環境

D、促進物業服務企業提高物業服務質量，體現了機會均等的市場原則

8、不屬于物業管理服務的是(D)

A、物業區域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務

B、代收代交各項公用事業費用

C、物業裝飾裝修管理服務

D、專項維修資金的代管服務

9、經業主委員會或者(B)%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

A、15

B、20

C、30

D、50

10、(C)對合同訂立、履行、解除以及違約責任，作出了系統的規定

A、《民法通則》

B、《稅收征收管理法》

C、《合同法》

D、《公司法》

11、物業管理師資格注冊有效期為(A)年。

A、1

B、2

C、3

D、5

12、只有通過(D)，才能改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

A、業主大會

B、業主委員會

C、物業管理企業

D、以上都不是

13、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開(C)日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7

B、10

C、15

D、20

14、物業服務收費形式包括(A)

A、包干制收費形式和酬金制收費形式

B、包干制收費形式

C、酬金制收費形式

D、以上都不是

15、物業管理一級服務標準規定：對重點區域、重點部位每(B)小時至少巡查1次;配有安全監控設施的，實施24小時監控。

A、1

B、2

C、3

D、4

16、只有通過(D)，才能改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

A、業主大會

B、業主委員會

C、物業管理企業

D、以上都不是

17、物業服務計劃應當將合同規定的(B)，作為物業管理企業工作的出發點

A、服務權利

B、服務內容

C、服務義務

D、服務規定

18、物業服務企業間接費用包括()。

A、直接消耗材料費用

B、直接從事物業管理活動，人員工資、獎金和福利

C、固定資產折舊及修理費用

D、財產保險費

E、低值易耗品攤銷

19、業主大會由(B)組成。

A、物業管理區域內的部分業主

B、物業管理區域內的全體業主

C、行政管理區域內的部分業主

D、行政管理區域內的全體業主

20、訂立業主公約是業主之間的共同行為，通常情況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于(A)。

A、業主大會

B、業主委員會

C、業主管委會

D、業主公約

21、物業服務支出的構成包括()。

A、物業服務人員的工資、社保和福利

B、物業服務企業財產保險

C、物業管理區域秩序維護費用

D、項目管理處用房裝飾裝修費用

E、物業共用部位、共用設施設備保險費用

22、業主公約的效力范圍包括(B)。

A、全體業主

B、物業使用人

C、物業的繼受人

D、以上都是

23、建設部于(D)年發布了《物業管理企業資質管理辦法》。

A、2001

B、2002

C、2003

D、2004

24、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以(A)在物業管理區域內公告

A、書面形式

B、口頭形式

C、通知形式

D、默認形式

25、專項維修資金，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的()。

A、大修

B、小修

C、更新

D、改造

E、中修

26、業主公約的效力范圍包括(B)。

A、全體業主

B、物業使用人

C、物業的繼受人

D、以上都是

27、不屬于物業管理服務的是(D)

A、物業區域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務

B、代收代交各項公用事業費用

C、物業裝飾裝修管理服務

D、專項維修資金的代管服務

28、(C)對合同訂立、履行、解除以及違約責任，作出了系統的規定

A、《民法通則》

B、《稅收征收管理法》

C、《合同法》

D、《公司法》

29、用來規范業主之間權利與義務關系和業主大會內部運作機制的基礎性規約是(B)。

A、物業服務合同

B、業主大會議事規則、管理規約

C、業主委員會議事規則

D、業主大會的議事規則、業主委員會議事規則

30、物業服務計劃應當將合同規定的(B)，作為物業管理企業工作的出發點

A、服務權利

B、服務內容

C、服務義務

D、服務規定

31、物業管理一級服務標準規定：對重點區域、重點部位每(B)小時至少巡查1次;配有安全監控設施的，實施24小時監控。

A、1

B、2

C、3

D、4

第四篇：2011年物業管理師考試試題

2011年物業管理師考試《物業管理實務》提分試題及答案1 1．（）是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。

A．總登記

B．初始登記

C．變更登記

D．轉移登記

答案：A

2．業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額（）的，應當及時續交。

A．30%

B．60%

C．40%

D．50%

答案：A

3．住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位．共用設施設備保修期滿后的（），不得挪作他用。

A．維修

B．養護

C．裝修

D．維修和更新、改造

答案：D

4．業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院（）。

A．訴訟

B．予以撤銷

C．依法裁定

D．調解

答案：B

5．業主對建筑物專有部分享有（）的權利。

A．占有

B．使用

C．收益

D．占有、使用、收益和處分

答案：D 1．物業管理師資格注冊審批機構為（）

A．建設部

B．人事部

C．省、自治區、直轄市房地產行政管理部門

D．縣級以上房地產行政管理部門

答案：A

2．依據國家相關法律、法規制定的，是業主應當共同遵守的行為準則，對全體業主具有普遍約束力的是（）。

A．物業服務合同

B．《物業管理條例》

C．管理規約

D．臨時管理規約

答案：C

3．在物業管理區域內，業主大會．業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行（）職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

A．管理職權

B．自治管理

C．民主管理

D．監督指導

答案：B

4．違反《條例》規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處（）以下的處罰。

A．10萬元

B．20萬元

C．1萬元

D．5萬元

答案：A

5．物業管理用房的所有權依法屬于（）。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

A．業主

B．業主大會

C．物業服務企業

D．業主委員會

答案：A

1．鑒定機構接到鑒定申請后，應進行的程序不包括（）

A．受理申請

B．初始調查,摸清房屋的歷史和現狀

C．現場查勘、測試

D．立即做決定,簽發鑒定文書

答案：D

解析：除以上三個選項外還包括：檢測驗算，整理技術資料；全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議；簽發鑒定文書。一共包括6個程序。

2．下列不屬于轉移登記的是（）

A．繼承

B．劃撥

C．合并

D．境遷

答案：D

解析：房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并，以及以房地產作價入股、與他人成立企業法人，致使房地產權屬發生變更的屬于房屋所有權主體發生轉移的情況。

3．契證登記制度注重當事人訂立的和約,房地產權屬方面的合同一經生效,當事人之間（）

A．債權成立

B．債權先成立,物權后成立

C．物權先成立,債權后成立

D．債權和物權同時成立

答案：D

4．抵押人應當在房地產抵押合同自簽訂之日起（）,到房地產所在地辦理房地產抵押登記.A．20日內

B．30日內

C．28日內

D．半個月內

答案：B

5．（）是《擔保法》規定的擔保形式之一

A．質押

B．抵押

C．物押

D．約定

答案：B 1．下列關于設立房地產中介服務機構應具備的條件的敘述,錯誤的是（）

A．有自己名稱、組織機構

B．有固定的服務場所

C．無規定數量的財產和經費

D．具有房地產及相關專業中等以上學歷

答案：C

解析：應具備的條件包括（1）有自己的名稱．組織機構；（2）有固定的服務場所；（3）有規定數量的財產和經費；（4）從事房地產咨詢業務的，具有

房地產及相關專業中等以上學歷．初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50%以上；從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人。

2．下列關于房地產中介服務機構履行義務的說法，正確的是（）

A．可以不遵守自愿

B．可以不交納稅費

C．可自行規定收取費用

D．遵守有關法律、法規和政策

答案：D

解析：包括6個方面：（1）遵守有關的法律、法規和政策；（2）遵守自愿、公平、誠實守信的原則；（3）按照核準的業務范圍從事經營活動；（4）按規定標準收取費用；（5）依法交納稅費；（6）接受行業主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。

3．承租人如需繼續租用房屋的,應當在租賃期限屆滿前（）提出并經出租人同意,重新簽訂租賃合同.A．2個月

B．1個月

C．半個月

D．3個月

答案：D

4．下列說法正確的是（）

A．房屋所有權人是房屋出租人

B．房屋使用人是房屋出租人

C．房屋使用人是房屋承租人

D．房屋使用人是業主

答案：A

5．商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起（）,依法到房地產管理部門辦理權屬登記手續

A．90日

B．100日

C．50日

D．1個月內

答案：A 1．經審查,開發企業的申請符合法定條件的,房地產管理部門應當在受理之日起（）依法做出準予預售的行政許可書面決定

A．9日內

B．15日內

C．10日內

D．12日內

答案：C 2．房地產轉讓的內容包括（）

A．房屋轉讓

B．土地使用權轉讓

C．房屋轉讓和土地使用權轉讓

D．劃撥土地使用

答案：C

解析：由于房屋與土地物質相連，經濟屬性也密切相關，因此房屋轉讓與土地使用權轉讓必須保持一致。

3．取得建設用地批準文件以后（）,政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費

A．超過1年未動工開發的 B．超過半年未動工開發的 C．超過2年未動工開發的 D．超過3年未動工開發的 答案：A

解析：超過2年未動工開發的，政府可以無償收回土地使用權

4．關于房地產開發企業一級資質的要求,正確的是（）

A．注冊資本不高于5000萬元

B．從事房地產開發經營4年以上

C．連續3年建筑工程質量合格率達100%

D．注冊資本不低于5000萬元

答案：D

解析：一級資質房地產開發企業：一是注冊資本不低于5000萬元；二是從事房地產開發經營5年以上；三是近三年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成于此相當的房地產開發投資額；四是連續5年建筑工程質量合格率達100%；五是上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；六是有職稱的建筑．結構．財務．房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計不少于4人；七是工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；八是具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；九是未發生過重大工程質量事故。

5．根據《城市房地產開發經營管理條例》規定,達到房地產開發企業資格的條件是（）

A．有100萬元以上的注冊資本

B．有50元以上的注冊資本

C．有3名以上持有資格證書的房地產專業人員

D．有1名以上持有資格證書的專職會計人員

答案：A

解析：設立房地產開發企業應符合《城市房地產開發經營管理條例》的條件是：（1）有100萬元以上的注冊資本；（2）有4名以上持有資格證書的房地產專業．建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

1．住宅專項維修資金的使用,應遵循（）的原則

A．不公開

B．受益人和負擔人不一致

C．任何單位和個人不得挪作他用

D．方便但緩慢

答案：C

解析：住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷．公開透明．受益人和負擔人相一致的原則。2．業主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地房改成本價的（）

A．20%

B．8%

C．2%

D．30%

答案：C

解析：商品住宅的業主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。3．《物業管理條例》規定投標人少于（）的，由于缺乏足夠的競標，進行招投標的意義不大，可以采用協議的方式選聘物業服務企業。

A．1個

B．2個

C．3個

D．4個

答案：C

4．（）決定了應對物業管理人員實行職業資格制度

A．物業管理活動的特殊性

B．經營管理的專業性

C．學科多,管理復雜

D．以上說法都正確

答案：D 5．物業服務企業是一種（）的企業

A．以較多自有資本而管理企業

B．以較少自有資本而管理龐大資產企業

C．以較多自有資本而管理較小企業

D．以較少資本管理較小企業

答案：B 2011年物業管理師《管理與實務》預測模擬試題

1、《物業管理條例》設立的制度均是針對（）的物業管理活動而言

A、非住宅物業

B、居住物業

C、即包括居住物業也包括非住宅物業

D、以上答案都不對

標準答案： b 解

析：《物業管理條例》設立的制度均是針對居住物業的物業管理活動而言，因此《條例》應當更名為居住物業條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業的內容。

2、（）年，國家就開始逐步推行城鎮住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。

A、1978 B、1979 C、1980 D、1981

標準答案： b

解

析：早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。

3、（）是我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件，是推動我國全面開展物業管理活動的基石，對我國建立物業管理活動秩序產生了重大影響。A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《全國優秀管理住宅小區標準》

C、《關于修訂全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知》

D、《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》

標準答案： a

解

析：《城市新建住宅小區管理辦法》是我國

第一部系統規范物業管理制度的規范性文件，是推

動我國全面開展物業管理活動的基石，對我國建立物業管理活動秩序產生了重大影響。

4、（）年，國家計委和建設部聯合下發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區物業管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理，以及違反《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰，都做了明確規定。

A、1995 B、1996 C、1997

D、1998

標準答案： b

解

析：1996年，國家計委和建設部聯合下發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區物業管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理，以及違反《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰，都做了明確規定。

5、非市場性的房屋管理（）物業管理。

A、屬于

B、不屬于

C、包括

D、不包括

標準答案： b

解

析：非市場性的房屋管理不屬于物業管理。

1、從我國物業管理制度建設的歷史沿革來看，可以（）為分水嶺。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《條例》

C、《物業服務合同》

D、《關于深化城鎮住房制度改革的決定》

標準答案： b 解

析：從我國物業管理制度建設的歷史沿革來看，可以《條例》為分水嶺2、2003年6月8日，（）正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《物業管理條例》

C、《全國優秀管理住宅小區標準》

D、《物業服務合同》 標準答案： b

解

析：2003年6月28日，《物業管理條例》正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

3、供水、供電等單位與業主以及業主委員會之間的關系是一種（）

A、合同關系

B、法律關系

C、行政關系

D、平等關系

標準答案： a

解

析：供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業，它們向業主提供產品和服務，業主交納有關費用，因此，它們之間也是一種合同關系，各自承擔相應的權利義務。

4、下列關于物業服務合同的表述中，不正確的是（）

A、物業服務合同是業主和物業管理企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議

B、物業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎 C、物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被管理者和管理者的關系

D、物業服務合同明確了業主與物業管理企業是平等的民事法律關系

標準答案： c 解

析：物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被服務者和服務者的關系，所以C不正確。

5、建設部于（）年發布了《物業管理企業資質管理辦法》。

A、2001 B、2002 C、2003 D、2004 標準答案： d

解

析：建設部于2004年發布了《物業管理企業資質管理辦法》。

1、《物業管理條例》自（）起實施。

A、2003年5月28日

B、2003年6月8日

C、2003年9月1日

D、2003年10月1日

標準答案： c 解

析：《物業管理條例》自2003年9月1日起實施。

2、（）成為衡量物業管理企業是否正確履行義

務的檢驗標準。

A 物業服務合同

B 物業管理合同

C 物業使用合同

D 物業維護合同

標準答案： a 解

析：物業服務合同成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準。

3、物業服務收費形式包括（）

A 包干制收費形式和酬金制收費形式

B 包干制收費形式

C 酬金制收費形式

D 以上都不是

標準答案： a

解

析：物業服務收費形式：包干制收費形式；酬金制收費形式

4、《條例》為保護業主與物業管理企業的合法權益，維護市場交易原則和企業經營規則，對物業管理企業代收代交各項公用事業費用，作出明確規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向（）收取有關費用。物業管理企業接受委托代收錢款費用的，不得向（）收取手續費等額外費用。”

A 最終用戶 業主

B 業主 業主

C 最終用戶 最終用戶

D 業主 最終用戶

標準答案： a 解

析：《條例》為保護業主與物業管理企業的合法權益，維護市場交易原則和企業經營規則，對物業管理企業代收代交各項公用事業費用，作出明確規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收錢款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。”

5、（）是業主或業主大會選聘物業管理企業前所簽訂的物業服務合同。

A 物業服務合同

B 前期物業服務合同

C 后期物業服務合同

D 物業管理合同

標準答案： b

解

析：前期物業服務合同是業主或業主大會選

聘物業管理企業所簽訂的物業服務合同。

1、物業管理企業就業主受到的人身和財產損害承擔責任有一個前提條件就是（）。

A 物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，即物業管理企業存在違約行為

B 物業管理企業根本不履行物業服務合同的約定

C 物業管理企業不完全履行物業服務合同的約定

D 以上都不是

標準答案： a 解

析：物業管理企業就業主受到的人身和財產損害承擔責任有一個前提條件，就是物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，即物業管理企業存在違約行為。未能履行包括根本不履行和不完全履行兩種情形。

2、不屬于物業管理服務的是（）

A、物業區域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務

B、代收代交各項公用事業費用

C、物業裝飾裝修管理服務

D、專項維修資金的代管服務

標準答案： b 解

析：代收代交各項公用事業費用不屬于物業管理服務內容。

3、包干制的物業服務成本或者酬金制的物業服務支出（物業管理服務成本構成），不包括（）。

A、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

B、辦公費用

C、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

D、物業共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用

標準答案： d

解

析：物業共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用等項從維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本

4、只有通過（），才能改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

A、業主大會

B、業主委員會

C、物業管理企業

D、以上都不是

標準答案： d

解

析：無論業主大會、業主委員會、業主和物

業管理企業，都不得擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

5、物業服務合同的（）是物業管理企業提供的公共性物業服務

A、標的B、條約

C、條例

D、內容

標準答案： a 解

析：物業服務合同的標的是物業管理企業提供的公共性物業服務

1、物業管理一級服務標準規定：對重點區域、重點部位每（）小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。

A、1 B、2 C、3 D、4

標準答案： a

解

析：物業管理一級服務標準規定：對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。

2、我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行（）

A、市場定價

B、政府指導價

C、市場調節價

D、政府定價

標準答案： c

解

析：我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行市場調節價

3、已經出售并交付給業主的物業，物業服務費用由（）繳納

A、建設單位

B、物業管理企業

C、業主

D、物業買受人

標準答案： c

解

析：已經出售并交付給業主的物業，物業服務費用由業主繳納

4、我國對房地產實行（）管理方式。

A、合同 B、契約

C、租賃

D、權證

標準答案： d

解

析：我國對房地產實行權證管理方式。

5、業主大會由（）組成。

A、物業管理區域內的部分業主

B、物業管理區域內的全體業主

C、行政管理區域內的部分業主

D、行政管理區域內的全體業主

標準答案： b中華考試網 解

析：業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。

1、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開（）日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7 B、10 C、15 D、20

標準答案： c

解

析：業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

2、業主大會作出的一般決定，實行簡單多數表決原則，必須經與會業主所持投票權（）以上通過 A、1/2 B、2/3 C、3/4 D、4/5

標準答案： a

3、經業主委員會或者（）％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。A、15 B、20 C、30 D、50

標準答案： b

解

析：經業主委員會或者20％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

4、訂立業主公約是業主之間的共同行為，通常情

況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于（）。A、業主大會

B、業主委員會

C、業主管委會

D、業主公約

標準答案： a

解

析：訂立業主公約是業主之間的共同行為，通常情況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于業主大會。

5、物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為（）。

A、前期物業管理招標投標

B、物業管理招標投標

C、后期物業管理招標投標

標準答案： a 解

析：物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為前期物業管理招標投標。

1、按照《公司法》規定，物業管理企業為有限責任公司的，注冊資本不得低于（）萬元。

A、2 B、5 C、10 D、15

標準答案： c

解

析：按照《公司法》規定，物業管理企業為有限責任公司的，注冊資本不得低于10萬元。

2、物業管理師資格注冊有效期為（）年。

A、1 B、2 C、3 D、5

標準答案： c

解

析：物業管理師資格注冊有效期為3年。

3、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以（）在物業管理區域內公告

A、書面形式

B、口頭形式

C、通知形式

D、默認形式

標準答案： a

解

析：業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

4、業主公約的效力范圍包括（）。

A、全體業主

B、物業使用人

C、物業的繼受人

D、以上都是

標準答案： d

解

析：業主公約的效力范圍涉及全體業主、物業使用人、物業的繼受人。

5、《條例》中，有關前期物業管理招投標的強制性規定，下面表述不正確的是（）。

A、住宅物業的建設單位，應當以招投標的方式選聘物業管理企業

B、不強制性要求非住宅物業以招投標方式選聘物業管理企業

C、投標人少于5個的，也可以采用協議的方式選聘物業管理企業

D、對于規模較小的住宅物業，建設單位可以采用協議的方式選聘物業管理企業

標準答案： c

解

析：投標人少于3個的，也可以采用協議的方式選聘物業管理企業。-

1、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開（）日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7

B、10 C、15 D、20

標準答案： c

解

析：業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

2、業主大會作出的一般決定，實行簡單多數表決原則，必須經與會業主所持投票權（）以上通過 A、1/2 B、2/3

C、3/4 D、4/5

標準答案： a

解

析：業主大會作出的一般決定，實行簡單多數表決原則，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過

3、經業主委員會或者（）％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

A、15 B、20 C、30

D、50

標準答案： b

解

析：經業主委員會或者20％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

4、訂立業主公約是業主之間的共同行為，通常情況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于（）。A、業主大會

B、業主委員會

C、業主管委會

D、業主公約 標準答案： a

解

析：訂立業主公約是業主之間的共同行為，通常情況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于業主大會。

5、物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為（）。A、前期物業管理招標投標

B、物業管理招標投標

C、后期物業管理招標投標

標準答案： a 解

析：物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為前期物業管理招標投標。

第五篇：2016年吉林省物業管理師考試備考六大記憶法最新考試試題庫

1、企業資質審批部門應當自受理企業申請之日起(B)個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書

A、19

B、20

C、21

D、22

2、物業服務支出的構成包括()。

A、物業服務人員的工資、社保和福利

B、物業服務企業財產保險

C、物業管理區域秩序維護費用

D、項目管理處用房裝飾裝修費用

E、物業共用部位、共用設施設備保險費用 3、2003年6月8日，(B)正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《物業管理條例》

C、《全國優秀管理住宅小區標準》

D、《物業服務合同》

4、業主公約的效力范圍包括(B)。

A、全體業主

B、物業使用人

C、物業的繼受人

D、以上都是

5、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開(C)日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7

B、10

C、15

D、20

6、我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行(C)

A、市場定價

B、政府指導價

C、市場調節價

D、政府定價

7、不屬于物業管理服務的是(D)

A、物業區域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務

B、代收代交各項公用事業費用

C、物業裝飾裝修管理服務

D、專項維修資金的代管服務

8、二級資質物業管理企業注冊資本人民幣(C)萬元以上。

A、1000

B、500

C、300

D、100

9、業主大會作出的一般決定，實行簡單多數表決原則，必須經與會業主所持投票權(B)以上通過

A、1/2

B、2/3

C、3/4

D、4/5

10、物業管理企業就業主受到的人身和財產損害承擔責任有一個前提條件就是(A)。

A、物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，即物業管理企業存在違約行為

B、物業管理企業根本不履行物業服務合同的約定

C、物業管理企業不完全履行物業服務合同的約定

D、以上都不是

11、物業服務合同的(D)是物業管理企業提供的公共性物業服務

A、標的B、條約

C、條例

D、內容

12、不屬于物業管理服務的是(D)

A、物業區域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務

B、代收代交各項公用事業費用

C、物業裝飾裝修管理服務

D、專項維修資金的代管服務

13、用來規范業主之間權利與義務關系和業主大會內部運作機制的基礎性規約是(B)。

A、物業服務合同

B、業主大會議事規則、管理規約

C、業主委員會議事規則

D、業主大會的議事規則、業主委員會議事規則

14、物業服務企業間接費用包括()。

A、直接消耗材料費用

B、直接從事物業管理活動，人員工資、獎金和福利

C、固定資產折舊及修理費用

D、財產保險費

E、低值易耗品攤銷

15、業主公約的效力范圍包括(B)。

A、全體業主

B、物業使用人

C、物業的繼受人

D、以上都是

16、物業服務企業間接費用包括()。

A、直接消耗材料費用

B、直接從事物業管理活動，人員工資、獎金和福利

C、固定資產折舊及修理費用

D、財產保險費

E、低值易耗品攤銷

17、物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為(A)。

A、前期物業管理招標投標

B、物業管理招標投標

C、后期物業管理招標投標

18、用來規范業主之間權利與義務關系和業主大會內部運作機制的基礎性規約是(B)。

A、物業服務合同

B、業主大會議事規則、管理規約

C、業主委員會議事規則

D、業主大會的議事規則、業主委員會議事規則

19、訂立業主公約是業主之間的共同行為，通常情況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于(A)。

A、業主大會

B、業主委員會

C、業主管委會

D、業主公約

20、物業管理一級服務標準規定：對重點區域、重點部位每(B)小時至少巡查1次;配有安全監控設施的，實施24小時監控。

A、1

B、2

C、3

D、4

21、建設部于(D)年發布了《物業管理企業資質管理辦法》。

A、2001

B、2002

C、2003

D、2004

22、按照《公司法》規定，物業管理企業為有限責任公司的，注冊資本不得低于(C)萬元。

A、2

B、5

C、10

D、15

23、下列選項中，(A)不屬于業主委員會委員應當符合的條件。

A、具有豐富的組織能力和足夠的工作時間

B、遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務

C、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主

D、熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力

24、已經出售并交付給業主的物業，物業服務費用由(C)繳納

A、建設單位

B、物業管理企業

C、業主

D、物業買受人

25、(A)成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準。

A、物業服務合同

B 物業管理合同

C 物業使用合同

D 物業維護合同

26、以下對《物業管理條例》規定業主在物業管理活動中享有權利的表述，不正確的是(C)。

A、提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議

B、提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議

C、按照物業服務企業主管部門的約定，接受物業服務企業提供的服務

D、選舉業主委員會委員，并享有被選舉權

27、物業服務計劃應當將合同規定的(B)，作為物業管理企業工作的出發點

A、服務權利

B、服務內容

C、服務義務

D、服務規定

28、物業服務企業間接費用包括()。

A、直接消耗材料費用

B、直接從事物業管理活動，人員工資、獎金和福利

C、固定資產折舊及修理費用

D、財產保險費

E、低值易耗品攤銷

29、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開(C)日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7

B、10

C、15

D、20 30、二級資質物業管理企業注冊資本人民幣(C)萬元以上。

A、1000

B、500

C、300

D、100