第一篇：成本控制在房地產公司的作用

1前言

作為投資熱點的房地產業，在發展初期，由于其暴利使得許多企業一擁而上，成本控制意識的缺乏，使得一些企業被淘汰，特別是近年來，政府針對房地產業的宏觀調控力度的加大使得房地產業面臨著需要成本控制的巨大壓力。因此企業要在房地產競爭中取得優勢地位，就必須優化對成本的控制。

2房地產開發成本控制的內涵和意義

房地產開發中的成本控制，指通過對開發中的投資政策、設計、承包、施工和竣工等各項目中涉及的各個階段均對成本實行控制，從而確保開發中成本控制整體目標的實現。成本控制涉及時間長，需要考慮的內容多，因此要多方參與才能取得最終目的，它對于企業參與競爭是非常有意義的，特別是房地產即將進入低利潤時代，這種成本控制所具有的意義與投資規模的擴大相比較，是同樣重要的。目前，由于我國房價居高不下，這在一定程度上導致了房地產業銷售額的萎靡，如果房價可以降低，那么房產銷售量必然增加。但房地產高價位，并不是單純的由于開發商為了牟取高額利潤，一定意義上，成本控制環節的薄弱，導致成本過高致使開發商無法降價。因此，如果可以優化房地產業開發中的成本控制，就可以減少空樓的現象，實現土地資源的合理利用。房地產業暴利時代的遠去；并不是紙上談兵；據調查，目前在房地產業，利潤能維持在10％以上已經很困難。房地產業發展初期，其土地和資本在市場化進程中操作的不規范，導致房地產業粗放式經營的普遍存在，隨著國家對非法競爭和暗箱的嚴打，房地產企業要想獲得土地出讓權，就必須遵從市場規范，房地產開發商逐漸意識到粗放式經營已經畫上句號，面臨的是更加激勵的競爭，在投標的條件下，企業只有具有好的成本控制，才能具有較大的優勢，贏得競爭，反之，只會失敗；面臨被淘汰的境地。

3成本控制的措施

3.1房地產開發決策階段的成本控制

決策階段其對于投資額的估算，是選擇投資方案的重要依據，是成本控制的最大目標。在開發前期，要做好實地調查，通過各種科學方法分析其市場可行性，針對所處地理位置的房地產走勢做出預測。對于房地產開發來說，可行性的研究事實上是至關重要的，但是由于對其的不理解，許多房地產企業認為可行性研究的投資是冤枉錢，是不必要的，往往處于形式主義去做，甚至還有跟著感覺走的，這些都是非常錯誤，會造成嚴重的后果，要獲得最大利益，就必須進行成本控制。通過對消費者的心理和市場飽和度等進行分析，準確估計然后是否應該施工，財務分析也是必須認真考慮的。對于投機規模也要認真考慮，規模大于市場容量，會導致房產賣不出去，效益低；規模小，其資源不能合理高效配置，單位成本高，效益低，因此市場容量是考慮投資規模的重要前提。項目建設方案要達到合理化、最優化的要求，一般步驟是先做出市場分析，然后據此做出若干個方案，在進行全面分析對比的基礎上，得出最優的方案，然后進行可行性分析，之后決策。

3.2設計階段的成本控制

設計階段也是需要進行成本控制的關鍵階段，盡管設計費用僅占工程總費用的 1％，但是它對工程總造價的影響是非常大的，是次于項目決策階段的第二大影響因素，因此在設計階段做好投資控制，是非常必要的，可以事半功倍。需要注意一下幾點：在方案和工程設計方面采用競爭制度，即招投標，通過設計招標；根據質量遴選設計單位，可以采用分階段招標，如果全委托外單位設計，往往會出現設計成本過高的狀況；在小區規劃設計方面，要注意節約土地和成本，但是要滿足人們的居住環境和生活要求的基本前提下，比如綠化、體育設施、配套工程等等，而對事實表明；對小區的面積進行合理規劃，可以節約投資20％以上；對建筑平面形狀合理設計，因為平面形狀越復雜，建筑物形狀越不規則，其室外工程會復雜，導致單位造價增高；對建筑物樓層高度和樓層數也要進行合理設計，在總面積不變的情況下，層高越高，其相關的各種費用都會增加，單位造價也變高，樓層數越多，則單位造價降低；出圖前的審核工作要嚴把關．這樣可以將工程施工的變化控制在施工之前，這時候所需要花費的成本最低，如果在施工之后變更，可能會大大增加成本費用；限額設計，即只要是能夠進行定量分析的方面，都要通過計算推斷；在建筑材料和儀器的選用上；要選用技術過硬、質量可靠有保證、運輸便捷、施工簡單的儀器；重要的結構數據，如鋼筋含量等，要進行設計預算；保證其真實性。

3.3施工階段的成本控制

施工合同的簽訂是施工階段造價控制的依據，合同是否完備對結算的影響很大，要采用標準合同和注意明細條款和措辭的嚴謹程度，這是進行施工階段成本控制的條件，否則可能會導致糾紛。在施工中，容易發生工程變更，對工程變更進行控制是關鍵。如建設單位在實際中可能會進行設計、工程進度、施工條件等的變更，因此施工單位要加強約束，如需要變更可按照洽商變更程序辦理，同時對于預算等各個職能部門的權限要明確，以保證洽商質量。對承包商的索賠要求，要依據合同處理，嚴格核查索賠理由和依據的充分性、合理性，正確計算索賠費用，及時處理索賠事件。工程變更的索賠往往較多發生，在設計階段要合理設計，這樣可以減少工程變更，減少索賠，進行成本的有效控制。對材料和設備做好訂貨工作；行情行價要掌握，這樣才能預算，而對于施工單位采購的材料也要做好監督工作，對質量進行把關。

3.4竣工結算階段

在結算階段要嚴格按照設計的圖紙和合同進行驗收，對于材料和儀器差價要做好審核，要求施工單位提供竣工驗收單。按照合同和相關協議的規定，做好結算復審，總之，要確保工程結算階段的質量。

4.結語

總之，房地產開發中做好成本控制是非常重要的，由于其涉及多個環節，具有復雜性、科學性，因此，項目中的參與者整體需要共同努力，對項目成本進行有效控制，才能達到總體目標。

第二篇：淺析成本預算控制在企業中的作用

淺析成本預算控制在企業中的重要作用

摘要： 預算是企業未來一定時期內經營、資本、財務等各方面的收入、支出、現金流的總體計劃。在現代企業中，從預算的編制到預算的執行以至預算的考核及評價，它涵蓋了企業在經營活動中的全過程。企業應遵循全面性原則、重要性原則、制衡性原則、適應性原則、成本效益性原則對成本實行預算控制。依據成本預算管理體系，落實責任，強化考核制度，推動企業的成本規范化、過程透明化、控制精細化，從而提高成本的科學使用效率，以下本文闡述了成本預算控制在企業中的重要作用

關鍵詞：

成本預算控制

在企業中的作用

企業的內部環境是企業建立與實施預算控制的基礎，內部控制的目的在于改善經營管理、提高經濟效益，從企業整體利益出發，保護企業財產的安全與完整，促進提高會計信息報告質量。以預算為控制目標，在預算總額控制的前提下，通過預算職能機構，在制度上對企業成本進行合理的約束，在控制過程中，各成本之間機動地調整成本預算，可有效地發揮成本的最大價值。盡管成本控制在實際工作中會影響工作效率，但可避免整個企業面臨更大的損失，并及時的采取措施予以補救，企業要對預算進行跟蹤、調整、考核、評價、認定，使預算控制在企業管理工作中有效的實施和實現。

一、企業通過加強預算管理，來加強內部成本控制，企業可以憑借低成本立足競爭激烈的市場

（一）對主要成本項目科學有效的預算控制 在企業成本的構成項目中，經營成本項目、運營成本項目及人工成本項目在總成本中占有重要的地位，企業通過加強預算管理來加強內部成本控制，通過對成本執行過程的監控，對一定時期的成本實際完成與預算成本目標進行分析，合理有效的控制和降低主要成本是企業發展戰略目標的關鍵。在制定企業發展戰略、評估風險和決策等環節，財務部門應起到關鍵的參謀和助手的作用，企業應重視內部各部門在內部控制中的作用，賦予參與及相應決策的權力，并對主要成本項目在預算的執行過程進行考核，考核結果及結果應有完整的記錄。

（二）各成本間的預算指標的合理控制

在企業內部控制中，主要對成本項目中大額成本項目進行預算控制。目前，各企業除生產成本外，人工成本在總成本中所占的比重相對很高，如何有效的發揮人工成本的作用，是擺在企業的一大課題。如何合理調整工資分配結構、建立健全企業員工激勵機制，需要建立完善的激勵制度，人工成本應實施年預算，月計劃審批，并定期對人工成本分析，與實現的利潤掛鉤并進行浮動，有效的成本控制能夠充分發揮人工成本的價值。其他成本項目在成本管控中也具有不可忽視的作用。科學有效的對管理成本、財務成本、其他成本進行預算控制，并在控制期內及時的調整各成本間的預算額度，對預算指標合理的調整，可調動企業在部門間的成本使用效率，如對成本控制項目中的差旅費、油耗、辦公費、低值易耗品等一些經營費用，有可能在預算執行的過程中由于企業內部部門增加或職能的調整而影響預算的分解額度或預算指標的缺少，在這樣的情況下，企業的預算職能部門就要對已分解的費用預算進行實時的調整，追加或消減預算額度，才能保證預算在企業內部控制中發揮重要的作用。

二、成本預算控制過程中應重視的問題

（一）建立業務組織形式和職責分工制度

內部控制制度是企業為實現經營管理目標而存在和發展的，是圍繞企業的發展戰略目標而制定科學的管理模式。內部控制應當貫穿決策、執行和監督的全過程，遍及企業的各種事物，需要企業董事會、審計委員會、監事會、中層主管經理及各部門共同參與并承擔相應的職責。企業內部各職能部門之間對企業的經營活動進行預算控制的同時，樹立全新的管理理念，強化員工的成本控制意識，企業應該具備一整套的預算管理體系，把企業的奮斗目標變為員工的自覺行動，并及時采取改進措施。

（二）在一定時期下達的成本預算目標后，靈活采用預算編制方法提高成本控制能力 企業在一定時期內，應本著真實性、全面性、及時性、規范性、準確性的原則，對各項業務活動、財務情況進行總體預測。企業可根據不同的預算項目采用不同的預算編制方法來完成預算的編制，具體方法有固定預算、彈性預算、滾動預算、零基預算、概率預算。在總體預算指標下達后，對于各個階段的預算控制應采取更加靈活、有效的滾動預算進行比較和調整，也可對新增項目采用零基預算的編制方法來編制，使企業在經營活動中充分調動各部門、各級員工的積極性和主動性。使企業在規范中健康的發展。

（三）加強成本預算控制的跟蹤，考核、評價制度 預算控制應貫穿于企業的在一定時期的經營活動中，企業各部門應將預算指標與實際發生的差異指標進行對比分析，對企業管理的范圍也不應該只局限在企業的內部界面上，及時解決成本控制過程中的問題，及時進行調整。企業決策者應對企業的內部控制目標實施全面的評價，對評價結果做出有效的結論，對企業存在的風險及缺陷及時調整，做出準確的判斷。

綜上所述，預算控制貫穿于企業活動的各個環節，企業的決策層應組織對內部控制的實施。首先，組織架構的控制，對企業發展戰略形成方案，對企業的籌資活動、投資活動、運營活動、資產的管理、現金的流量等等因素在業務層面實施控制，使企業成本由少數人核算到多數人參與和管理，由事后核算到事前控制，打破了傳統的企業成本管理模式，為企業管理成本提出了新的理念、明確的管理目標。盡管某些控制在企業中會影響工作效率和工作進度，但可以避免企業面臨更大損失，此時仍應實施相應的控制，由此可見，成本預算控制在企業長期發展規劃中，起到了至關重要的地位。

第三篇：成本控制在企業管理中的作用分析

成本控制在企業管理中的作用分析

【摘要】有效的控制企業的成本無論對于實現企業的經濟目標還是提高企業的核心競爭力來說都有不可忽視的作用。成本控制也是當前企業管理中非常重要的一個組成部分。文章介紹成本控制的基本內容、成本控制對于企業管理的重要性、我國企業成本管理的現狀，并探討了企業如何進行有效的成本控制。【關鍵詞】成本控制；企業管理；作用

0.引言

當前經濟發展是經濟全球一體化的發展，企業面臨著來自國內外的激烈競爭。面臨這種發展趨勢，企業要想得到更好的發展，除了更新技術和人才之外，還需要企業內部高效的管理和控制。其中成本控制是企業管理和控制的重要組成部分，也是企業實現良好經濟效益的基礎。因此企業要重視成本管理，加強成本控制，提高企業的管理水平，提升企業的核心競爭力。1.企業成本控制概述

企業成本控制是指企業依據設置的成本管理目標，對企業產生成本前和影響成本控制的各個因素進行嚴格的調節控制和計算，使企業的各項成本支出控制在前期設定好的成本目標范圍之內，從而達到成本管理的目標。成本控制按從廣義和狹義來定義又可以稱為相對成本控制和絕對成本控制。從廣義上來說企業的成本控制要涉及到企業的全部經營管理活動，而在狹義上來說，成本控制是指完成企業限定的成本限額為目標。企業的成本控制是企業管理的重要組成部分。企業成本控制的內容包括：企業內部人員的控制和企業經營全過程、全方位、全環節的控制。在企業的成本控制中要遵守的原則有：節約性原則、經濟性原則、權利和責任相結合原則、目標管理原則以及全面性的原則。2.成本控制在企業管理中的作用 2.1促進企業經濟效益的實現

科學有效的成本控制能夠促進企業良好經濟效益的實現。當前企業的經營管理中，成本管理是非常重要的管理手段。而成本控制又是成本管理中的重中之重。所以企業通過有效的成本控制，首先能夠減少企業的資金風險。對于一個企業來說，資金的良好運轉關系著企業的生死存亡。企業除了對外吸引投資來減低財務風險之外，還可以通過企業本身成本費用的支出來環節企業的資金壓力，使得企業可以將有效地資金投入到生產建設當中，完善企業的技術設備和人才配備，以促進企業經濟效益的實現。其次，成本控制還可以作為加強內部管理的一種有效手段，以達到企業內部工作的有序開展，提高企業內部的積極性，從而為生產經營創造良好的工作環境，最終也能實現企業的經濟效益。由此可見，成本控制是當前企業經營管理的重要手段之一，也是實現企業利益最大化的有效手段。從整體上來說保證了企業管理和實現經濟效益的雙豐收。

[1]2.2實現企業的可持續發展

企業的發展壯大不是一朝一夕的，尤其是當今經濟全球一體化競爭的環境中，企業要想做強做大，實現可持續發展，就必須重視成本控制。一個企業的可持續發展除了離不開人才好而技術外，最不能缺少的就是資金。企業的經濟效益=企業的總收入-總成本投入，通過這個公式可以看出，總成本投入對于企業是否能夠盈利非常重要。一個企業雖然資金雄厚，但如果不重視成本的有效控制，雖然不會影響企業的短時期的經營，但是一旦出現經融危機，企業必然會出現重大危機，嚴重者可導致破產。相反，如果企業在每一發展階段都注重成本的控制，必將會給企業積攢一筆雄厚的資金，企業抵御危機和風險的能力必然會增強，才能真正的實現可持續發展。2.3提高企業的核心競爭力

加強成本控制還能夠有效的提高企業的核心競爭力。降低企業生產過程中的成本，可以實現企業利潤的提升。相同的產品，根據市場經濟要求，價格的差距不會太大。如果企業能夠對生產成本進行有效的降低，除了獲得利潤更高以外，還可以形成一定的價格優勢，吸引更多的消費者，從而就能提高產品的銷量，也能更好地開展與市場上同類化產品的競爭，占據更大的市場份額，創造品牌效應。最終實現企業的經濟效益和可持續發展。3.目前我國企業成本控制存在的問題 3.1企業缺乏全面化成本控制意識

目前很多企業的成本控制主要是通過減少企業內部的費用支出和降低生產成本來實現企業成本控制的目標，這種單一的成本控制意識只注重了生產環節中的成本控制，忽視了其他環節中的成本控制。這種單一的成本控制模式不僅阻礙了企業開發新產品和新技術，而且還影響到企業整體的發展戰略目標的實施。不僅如此，還有的企業根本不重視企業成本控制，缺乏成本控制的意識，企業經營者只看重成產值和經濟效益。無論是成本控制意識的反駁還是缺乏全面化的成本控制意識，都會直接影響到企業生產和經營中的產品質量和經濟效益目標的實現，出現企業生產和管理中資金和材料的浪費，不利于企業的可持續發展。

3.2企業成本控制方法落后

當前還有很多企業仍然采用的是傳統的企業成本控制方法，這種方法對于現代企業管理來說是比較落后的。傳統的成本控制方法主要是重視生產成本的控制，這種模式是先通過目標成本的確定，然后再轉化成本，將標準成本和目標成本進行比較和分析，最后提出成本控制的具體意見。這種成本控制模式并沒有很全面的反應整個經營環節的成本信息，也沒有考慮到經濟的發展導致的技術要求和消費需求，使得企業的成本控制不僅落后，還缺乏一定的科學性和有效性，反而限制了企業生產的正常運行。3.3企業成本控制違背企業發展目標

企業成本控制是實現企業發展目標的重要手段。企業要想實現發展，就必須制定相對應的企業成本控制目標。然而，還有很多企業在進行成本目標的設置上忽視了企業的戰略目標，對企業發展沒有預見性，缺乏長遠的目光。這種短期的成本控制，只能完成現階段的成本管理目標，不利于企業未來的可持續發展。3.4相關企業成本控制制度不完善

雖然很多企業制定了基本的成本控制的管理制度，比如成本核算的基礎管理制度。但是 由于制度不完善再加上缺乏規范化的管理，導致成本項目記錄不明確或者執行不到位；有些企業的驗收管理制度沒落實導致企業的財產不能夠及時徹底地的清查。而相關的制度沒有發生其應有的作用。尤其是現代的企業生產中企業的直接性成本的比重有所降低，間接性成本比重則大幅度的提高，如果相應的制度不完善、不健全就會造成企業數據信息不準確，從而影響企業成本控制決策的失誤，4.企業有效進行成本控制的措施 4.1樹立新型的成本控制理念

當前企業面臨著國內外的激烈競爭，各個企業要想實現經濟效益最大化的目標，必須要樹立新型的成本控制理念。首先在企業的內部要引起各部門人員對企業成本控制的高度重視，提高職員對企業成本控制的認識水平，讓職工認識成本控制對于一個企業發展的重要意義。具體的可以在企業內部開展成本控制的宣傳講座，讓每一個員工都能從內心深處意識到成本控制，爭取促使每一個職工都能成為企業成本控制的有效踐行者。通過企業內部所有職工的共同努力，做好企業成本控制的工作。其次，企業成本控制的實踐還必須要以企業的發展戰略目標為根本出發點，使成本控制能夠適應企業的整體戰略目標。具體的要求企業必須要深入貫徹和落實全局控制的思想觀念和方法。最后，企業還要全面建設企業的的成本控制管理體系，重視成本控制對企業發展和實現利潤最大化的重要作用。具體的要求企業要全面的分析企業成本控制的對象和內容的特征，采取合適的成本控制方式和方法。

4.2采用先進、科學的成本控制方法

企業要想在激烈的市場競爭中成功的占據市場份額，就必須要采用先進、科學的成本控制方法。成本控制的方法應該是企業在分析自身情況的基礎上，有效的將傳統的成本控制方法和現代成本控制方法進行有機結合。比如：作業成本法、成本效益分析法、價值鏈成本分析法、生命周期成本法的應用。尤其是在現代化的制造產業中，其自動化的水平越來越高，包括的成本控制環節就比較多，涉及到：設計生產費用、生產過程中的組織和協調費用、組織訂單費用以及比重逐漸加大的間接性費用，還包括占比重較少的材料和人工費用。對此就可以采用作業成本的控制方法。4.3加強成本控制的管理

在企業的成本控制中容易忽視的是對日常成本的控制，因此企業要加強成本控制的管理。針對于日常成本來說，第一是要對日常材料費用進行控制和管理，具體要求幾乎人員和施工人員必須嚴格按照設計圖紙要求的技藝和工序進行操作，以減少施工過程中出現材料浪費的現象。第二，是管理人員要對人工成本進行有效的控制，對每天的施工人數和工作時間進行有效的監督，以防止出現人工成本的損失。第三，尤其是要注重間接性成本控制的管理，由于間接性費用支出容易產生突發狀況，相對于直接性的成本控制來說不太容易把控。針對于此，如果是有限定額的就必須嚴格按照限定的額度進行控制，如果是沒有限定額度就必須按照事先預定好的費用進行控制。4.4完善成本控制管理的制度

首先是要在企業內部建立成本控制的責任制度，加強各環節成本控制的責任意識。通過建立各個環節和部門的成本控制責任制度，有效的保證企業生產經營環節的順利開展。其次，要完善企業成本控制的基礎性制度。比如，完善成本記錄制度，具體的要求企業對生產經營中所有的材料費用明細等做出準確有效的記錄，并且每一項費用的支出都必須有相關有效的憑證。與此同時，還應該對完善企業的定額管理制度，比如企業經營中涉及到的工作時間定額、原材料費用定額、費用定額等，這些定額必須要在考察實際情況的基礎上繼續進行合理科學的設定。此外，還要完善標準的資產核實制度，對于企業的計量、驗收、收發、清查等環節進行系統標準化的管理。最后，還要完善企業成本的預算管理制度，具體來說就是企業要根據整體的戰略目標對企業的初級成本進行合理的預算，既然在根據具體的發展目標對初級成本預算管理加以協調和改進，以實現企業的成本預算既符合整體大局發展，又不會忽視到細節生產。4.5構建企業成本費用支出的考核機制

企業構建成本費用支出的考核機制是實現成本控制的又一個有效的措施。具體的企業可以將成本費用支出作為內部考核的一項重要直標。企業可以通過建立有效的激勵機制，讓企業的成本控制與各部門的工作情況相聯系，強化企業職工的成本控制責任意識。企業的成本控制主要包括直接性成本控制和間接性成本控制，與企業的工作激勵機制相結合就表現在各部門在工作中涉及到的成本控制的的工作要求、各部門成本控制職能的分工。構建企業成本費用支出考核制度要求在確保各項工作順利開展的同時，將成本控制的完成情況納入到員工的考核體系當中。比如，生產部門一季度設置的成本控制目標是50萬，如果在一季度生產部門的成本控制超出設定的目標，并且責任人對此沒有真實有效的說明，對于生部門可以采取相應的懲罰。通過建立成本考核制度，將成本控制納入職工的績效考核當中，從而有效地達到調動企業內部的積極性，實現企業的經濟效益最大化。5.結束語

綜上所述，企業要想提高核心競爭力，實現經濟效益最大化的目標，促進企業的可持續發展，就必須重視企業的成本控制。通過企業內部的成本控制意識，樹立全面系統的成本控制新理念，完善企業成本控制制度，建立企業成本費用支出的考核體系，不僅能夠有效的提升企業的經營管理水平，使企業成本控制在科學合理范圍內，還能實現企業效益的最終增長，促進企業長遠發展。【參考文獻】

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第四篇：淺談房地產公司成本控制

引言

地產行業不斷成熟，并且逐漸向規范化過渡。市場上房地產企業五花八門，國營和民企交叉關聯，造成了地產行業間競爭的無序性，這種日趨激烈的競爭，壓縮了本就利潤不高的空間。地產企業在這樣的競爭條件下，要想取得好的成績，打敗競爭對手、贏得市場空間，一方面靠自身優勢尋求市場和項目，不斷開發適合企業發展的新項目，建設符合市場需要的新房源；另一方面就是在內部實行精細化管理，劃小核算單元，通過內部成本核算，加大內部預算供給，對企業進行嚴格管理，向管理要效益，只有這樣，房地產企業才能在激烈的市場競爭中立于不敗。房地產企業成本構成

企業成本有固定成本和變動成本兩部分構成。固定成本是不變的，主要指土地成本、設計成本、建設成本，這些成本可以在不變成本中，通過預算就可以簡便計算出來的，相對固定，成本能最直接的衡量出建筑利潤多少。在拍賣土地時，土地成本就已經確定了，拍賣成功后，這項成本就是不變的，固定的。建材價格相對穩定的情況下，可以不用考慮建筑材料因素，大體估算出建設成本，那么一個建筑方案，在設計風格上就大體基本確定了，如果控制好建筑級別，那么就完成了建設成本估算，這項成本也算是固定成本了。變動成本就是融資成本，包含銀行貸款利息和投資方利息兩部分。可以說，市場經濟的繁榮發展，使銀行業介入了地產開發系統，成為了地產企業的強大后盾，銀行貸款也是房地產企業最重要的融資渠道之一。這種成本的發生是不確定的。所以說，把其列入可變量，假如在工程設計時，前期策劃能夠精確計算出項目所需資金，還款總額，受進度、環境、檢測、改進等各種因素影響，就成為不變成本。房地產企業成本控制重要性

銷售收入對于地產企業來說，市場已經定位、地段價格差別不大，那么就直接決定了房地產企業銷售收入不會有一個較大的變動，加上國家各種稅收是按銷售額度比例收取上繳的，面對激烈的市場競爭和無法突破的利潤，一個地產企業要想贏得市場，獲得競爭勝利，就必然依靠成本預算來完成。一個成本控制好的企業，能夠在保證工程質量的前提下，獲得比其他企業更多的利潤。所以說，成本控制管理對地產企業健康生產、順利經營、有效管理起著重要的作用。房地產企業成本管理

3.1 制定目標成本

制定一個可實現的目標，要讓參與工程施工的全體管理、技術、施工人員全部了解，把這個可行性目標放在考核中，與每一個人的切身利益緊密相連，督促施工參與所有人員，能夠自覺的向這個總目標邁進。企業管理人員要把這些目標進行項目分解，在成本預算的前提下，通過目標成本結構使其落實下去，一層一層分解到最基層施工中。然后賦予目標預算，把目標預算計劃落實到行動上，這樣就把看不見的目標變成了可以馬上執行的計劃，不斷通過檢測，完善目標管理，找到目標差距與現實進度的不協調，通過不斷改進，大大提升目標管理內容，完成工程建設任務。

3.2 制定正確合理的流程程序

對開發進度進行各和氣細化，把不符合本工程需要的無用流程盡可能刪除，使工程控制變被動為主動，讓復雜的生產過程簡單化、程序化、規范化，通過對流程的規范，進一步減少內耗、節省精力、控制成本。然后建立可執行的管理制度，在制度約束下，建立起企業的成本互控體系。成本互控體系能夠有效保證成本管理工作落實，為建立合理科學的成本管理基礎起到推動作用。體系構成是由成本控制部門為核心，由管理部門、工程部門、財務部門互為監督的管理體系，成本控制體系的建立，不僅能夠做好成本控制工作落實，更能在工程進度控制、質量安全控制和成本統籌管理方面形成合力，做到統一協調這三項有機融合，任何一個環節出了問題，都會影響到整體成效。如果成本性質對其它兩個性質有影響，那么整體任務就無法協調進度，有的時候還會向相反方向發展。舉例說明，企業的材料購買情況，如果為了買到物美價廉的建材，而誤了工期，這就要考慮到質量問題和成本問題，而不能單純考慮工期進度，所以三者必須要統籌考慮，使其融合促進整體發展。

3.3 做好配合

成本控制一定要有工程載體才能實現，一項工程完成的好壞，決定的不僅僅是成本，而是各個部門的協調配合，只有將項目進度管理和成本管理、資金管理有機結合，才能使企業的效益實現預想的最大化；通過科學合理的監控工作，做好成本分析預警，把整體成本控制到規定范圍內，成本管理部門定位一定要精確，既要保證工程成本，又要保證人員開支成本，通過不同層次的工作分配，使企業所有人員參與其中，以日常考核加定期考核為管理手段，對不合理、不規范的流程重新設計，保證項目成本管控完成預定計劃。

3.4 動態、靜態雙重控制

只有把各個環節有機聯系起來，才能有效協調整體進度，把握生產質量，任何一個任務成本改動了，事先設計好的模型就會改變，自動計算項目總預測成本，把整體成本控制在可操作范圍，這種方式適合用在對公司多個成本的預測上，通過可能產生的的利潤預測，指導企業的未來發展。把額定成本、最高成本、最低成本按市場情況進行精確設定，使任務時間進度計劃在成本最高、最低范圍內受控。單項子目的成本按當前實際發生精確設定，滿足單子項進度計劃成本在最高、最低范圍內都是受控的，這就是靜態控制法。

房地產項目成本控制具體措施

4.1 財務成本控制

財務成本有兩方面，一是資金成本；二是稅務成本。可以通過對可行性報告、現金流量等情況，分析得到資金投放明細，通過控制調配資金，對整體工程應使用的資金發揮到最大化；了解并研究新出臺的稅務法規，根據項目成本指標進行稅基籌劃，合理、合法降低適用稅率，達到節稅目標。

4.2 工程成本控制

工程成本由建沒成本和配套成本兩部分組成，成本管理部門要對成本經濟進行測算、分解，進行可行性、科學、詳細化的成本控制指標，指導工程進度。根據成本確定施工標準、選擇施工工藝、組建施工隊伍、做好工程發包招投標。施工過程中，需要不斷完善設計，做好現場簽證流程、制度管理。明確各施工隊伍和人員的層級權力。比如工程設計部門方案若有變更，須報請公司部門簽字，涉額巨大的，公司就無權確認簽字，要上報集團公司認定，從根本上解決并控制好成本目標。

4.3 管理成本控制措施

只有全體施工人員樹立降低成本、增加效益的理念，加大對開發間接費監控，才能提高效率、減少浪費。

結束語

地產行業發展還需要進一步完善，與國際先進的管理企業相比，尚存集中度不夠、專業化不強、精細管理不深的問題。國家不斷調控地產行業，通過制度約束提高行業進步，企業也要在市場中不斷創新，加大管理和控制，只有成本核算與開發同步進行，才能保證項目成本核算準確性和一致性，真正做到加強成本控制，提高企業的經濟效益的目的。

第五篇：房地產公司成本控制體系

臵業成本控制體系

隨著房地產行業高度的成熟化，再加上市場和政策促使這個行業沿著規范化的路線發展，供需關系由原來的賣方市場轉化為買方市場，競爭激烈，銷售壓力增大，產出與投入比例不斷減小，使這個行業的利潤率不斷降低，基本上進入微利時代，這樣使得在保證品質和競爭力的情況下控制合理的成本投入顯得尤為重要，針對我們公司的現狀和未來發展趨勢，特建立如下適合我們企業發展和不斷精進的成本控制體系：

一、房地產企業的成本概念，房地產企業成本的構成：

房地產企業成本概念：是指企業從立項到房屋交付維保全過程發生的為取得銷售收入而發生的需要補償和可以控制的各種耗費； 房地產企業的全費用成本構成（完全成本法）：土地獲得價款、開發前期準備費、工程費（主體建筑工程費、主體安裝工程費、小區園林與配套工程費、配套設施費）、開發間接費、期間費用（銷售費用、管理費用、財務費用）、開發期稅費。（詳細構成見附件1）

二、成本控制的目的：

進行合理的成本控制（避免省錢就是成本控制的誤解），提高價值來實現企業利潤收益（分四種情況：減低成本，功能品質不變，提高價值；成本不變，功能品質提高，提高價值；成本降低，功能品質提高，提高價值；成本適當增加，功能和品質得到很大提高，提高價值。）

三、成本控制應遵循的原則：

1、全過程控制原則（從項目可行性研究及拿地階段、規劃設計階段、施工圖設計階段、招投標及合同簽訂階段、施工銷售階段、竣工驗收決算階段、產品交付維保階段全過程的成本控制）；

2、全員參與原則；

3、提高性價比原則（可通過價值工程V=F（可用單位平米售價或總預期收入代替）/C（可用單位平米投入或總投入代替），在產品定位方案初選階段設定合理的總目標成本）；

4、目標成本控制原則（根據設定的總目標成本，進行分解，制定項目目標成本及控制責任書并實時進行控制）；

5、作業成本和牽頭控制成本分開控制原則；

6、以項目為單位進行考核原則；

7、信息化管理原則（最終建立成本控制信息化管理系統）。

四、總目標成本設定：

方法一：根據預期的售價和預期利潤率反推出總目標成本：（適用于前期決策階段粗略估算）

每平米總目標成本=銷售預期價格/（1+預期利潤率）；

方法二：利用《項目成本測算表》（見附件2），測算出總目標成本；（適用于規劃設計階段較為準確的概算，需要經驗數據支撐）

方法三：利用《投報分析模板》（見附件3），通過調整相應的售價和成本投入達到預期的利潤率而獲得總目標成本。（適用于規劃設計階段較為準確的概算，需要經驗數據支撐）

五、全過程成本控制要點（見附件4）

六、項目目標成本及控制責任書（總控責任書和責任書）(見附件5)并對目標成本進行分 解。

七、全過程成本實時控制的控制措施、相應的支撐制度、測算表格

（一）、項目立項及征地階段及各項報批報建費用控制:

1、項目可行性研究費用支出控制措施:

通過招投標選擇價低質優的項目可研評估機構。

2、新征土地成本控制措施：

（1）征地費用：

招拍掛取得，應形式上走招拍掛，但實質采用協議出讓方式拿地；盡可能勸退競爭對手。拿地時機選擇在市場形勢相對不景氣階段儲備土地；

土地費用繳納應少交或晚交，繳納時間可分批分階段繳納。（2）拆遷安臵費用：

嚴格按照政府拆遷安臵政策執行，避免不必要的支出；

利用上海公司，通過招商引資的方式進入異地土地市場，爭取政策優惠。（3）規劃條件：

在前期規劃階段，采取詳細分析和評估，在滿足土地出讓條件的情況下做到事前控制，盡可能優化各項指標，滿足公司利益最大化，降低土地成本；

3、五證及各項報批報建費用控制措施：

合理利用政策優惠，爭取少交和減免。

（二）、規劃設計階段：

1、規劃設計費用控制措施：

通過招投標選擇價低、質優的規劃設計單位，主要通過對報價和方案的比選擇優選擇。

2、有效控制設計限額，主要通以下策略進行控制：

（1）策略一：實行設計方案招投標，優化設計；

（2）策略二：實行限額設計，有效控制造價；

（3）策略三：加強對設計圖紙的會審與審查；

（4）策略四：深入價值工程原理的應用（價值=功能（可用售價代替）/成本）；

（5）策略五：采用合同措施，有效控制造價（應在設計合同經濟條款上增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更超出施工合同價的目一比例，比如5%，則扣罰一定比例的設計費。）

3、考慮項目全壽命周期費用,從設計一開始就處理好一次性投入和后期使用費用間的關系，使全壽命周期成本達到最小；

4、此階段應注意：

總成本在建筑主體、配套工程、景觀工程等方面的比例分配，同時注意戶型、功能、環境配套、結構、內外裝修設計優選對比，修訂和調整總目標成本，使之達到最優；

5、在符合各項規范的前提下盡量控制地下建筑面積及人防面積，根據建筑密度和綠地率，合理分配地下車位和地上車位的比例；

6、充分熟悉利用地形地貌、市政設施、人文景觀資源，減少成本重復支出；

7、產品定位時提出兩套以上的方案進行價值工程對比分析，從單體形態、標準層布局、層高、立面風格、規范外面積（入戶花園、陽臺、內庭院、飄窗、落地窗、挑空空間、露臺等）、景觀綠化、公共空間標準等各個方面提出詳細建議，預估可實現的銷售價格，選擇性價比最佳方案；

8、加強方案評審，增加頻次和深度，避免草草了事。

（三）、施工圖設計階段：

1、施工圖設計費用控制措施：

通過招投標選擇價低、質優的施工圖設計單位，主要通過對報價和設計經驗和能力進比較控，通過了解業績，選擇設計負責任、設計細節和深度到位的設計單位為中標單位。

2、施工圖設計階段成本控制措施：

（1）建筑基礎及結構盡量采用低成本結構形式；合理控制建筑

開間、進深、層高，降低單位平米的成本投入；

（2）控制主體配筋量及砼標號；

（3）選擇低成本效果好的外立面造型，在不影響產品品質的情況下，盡量選擇性價比高的部品材料，并形成部品材料清單，以供實施階段更好的做到有效控制；

(4)控制合理窗地（墻）比；

（5）提前設定合理的交房標準，要求設計標準與交房標準基本一致；

（6）加強對施工圖的過程跟蹤審查，并增加評審頻次和深度，同時設定專人負責全局把控，統籌協調各設計專業間的對接，減少施工期間設計變更的出現；

(7)材料、設備、構配件的選擇：結合產品特點選擇性價比高的材料、設備、構配件，并形成清單，作為招標階段的參考依據；

（8）對地下管網材料的選擇應盡量選擇經久耐用、不易損壞的材料，避免交叉施工對其破壞，造成重復維修而增加成本。

（四）、工程招投標及合同簽訂階段成本控制措施：

1、通過《合作供方篩選、評價、使用管理辦法》（見成本控制配套制度文件夾）進行篩選評價，選擇優質合作供方入圍，不斷更新供應商信息庫；

2、加強招標文件編制的細節，詳盡描述技術質量標準、安全文明要求標準、付款方式、質保金等內容，盡量采用工程量清單綜合報價法；

3、建立大宗材料和大型設備戰略合作伙伴采購模式，加強料源控制，避免不合格材料流入；

4、嚴格執行《分包工程、材料、設備招投標管理辦法》（見成本控制配套制度文件夾），注意在開標過程中對投標文件的澄清和評標方法的選擇，降低評標風險；

5、采用規范化的合同示范文本，嚴格合同條款，規避合同風險；

6、招標前對重大、特殊合同標的委托第三方咨詢機構編制標底，合理評估，做到事前控制。

7、對材料、設備、構配件的招標采購：對影響質量品質或使用安全的應有甲方

直供或甲方指定，對質量和價格做有效控制，避免質量不合格而返工或維修，從而造成成本增加，避免價格不合理而提高成本；

8、對于地下污雨水管網的管材，建議甲方直供或指定，對材料質量進行嚴格控制，避免材料質量問題而出現返工或維修，從而造成成本增加。

（五）、施工階段成本控制措施：

1、施工前應對施工圖紙做全面深入審核并由總工（或規劃設計部）組織圖紙會審，詳細列示圖紙中存在的問題，結合設計院形成圖紙會審紀要，其中對成本有影響的問題進行分析，避免不必要的成本增加，達到性價比最優方案；

2、施工組織設計及施工方案關于成本方面的控制：認真做好施工組織設計的審查工作，通過方案比選，選擇性價比最優方案，或對方案中影響成本的因素進行剖析，避免不必要的成本增加；

3、設計變更控制：按《設計變更管理審批流程》（見成本控制配套制度文件夾）執行；

4、現場簽證控制：按《工程現場簽證管理流程》（見成本控制配套制度文件夾）執行；

5、強化施工合同和索賠的管理；

6、加強材料、設備、構配件進場前到貨源地的跟蹤摸底，提前預防，避免不合格出現，同時做好進場檢查檢驗，避免不合格材料流入現場，從而造成返工返修而增加成本；

7、加強材料在使用過程中的管理，通過限額領料控制材料的浪費；

8、總分包配合費控制：通過招標確定配合費，應避免在施工過程中修改分包方式、分包內容、范圍而增加工程成本；

9、水、電、氣、暖等壟斷性配套工程設計及施工費控制：

嚴格審查，避免設計浪費； 通過比價、詢價控制材料價格；

在條件允許的情況下，通過招標選擇價低、質優隊伍；

10、加強對地下管網材料進場的驗收，同時做好工程監督檢查，做好施工組織安排，避免交叉作業造成破壞，回填前做隱蔽檢查，合格后再行回填土，回填時嚴格按設計和規范要求實施，并做好旁站，完工后做通球試驗，通過以上一系列的管控，避免成品后再次開挖維修，從而增加成本；

11、質量事故成本控制：加強全過程質量控制，依據規范標準以及《質量管理體系》（見成本控制配套制度文件夾）通過各種途徑的質量管控，避免質量事故的出現，從而減少因質量事故造成成本的增加；

12、安全事故成本控制：項目開工前擬定具體可執行的《安全文明實施方案》（范本見成本控制配套制度文件夾），施工前事先做好安全技術交底，過程中加強監管和控制，做好安全措施和防護，并督促落實到位，勤檢查，發現問題及時整改，將安全問題消滅在萌芽狀態，避免安全事故的發生，從而減少因安全事故造成成本的增加。

（六）、竣工驗收決算階段成本控制措施：

1、嚴格控制決算資料的審核，按《結算申請管理辦法》（見成本控制配套制度文件夾）執行；

2、加強《分包（零星）工程項目現場工程量認定辦法》（見成本控制配套制度文件夾）的執行；

3、加強決算審計工作；

4、嚴格按合同中約定的違約條款（質量、工期、安全文明、水電費等扣罰或獎勵）執行，結合現場管理資料，對違約金、獎罰款、扣款等進行核對確認并嚴格執行；

5、通過成本分析，建立并不斷更新成本數據庫，為以后項目開發積累經驗數據。

（七）、產品交付維保階段成本控制措施：

1、嚴格按《工程質量維修管理辦法》（見成本控制配套制度文件夾）執行，合理控制維修成本，避免不必要的支出；

2、做到事前控制，維修一次性達標，避免二次維修而重復支出費用；

3、合理控制維保階段增設新設施而造成成本增加；

4、加強物業管理部門職能；

5、對樣板間（區）、售樓部、未售的商品房、商業、車位及其他資產與物業公司簽訂委托管理協議，明確責權利。

（八）、期間費用：

1、營銷費用控制措施：

（1）媒體組合及廣告發布費用；

制定經濟實效的廣告宣傳計劃，掌控廣告的發布時機和目標客戶群，對媒體效果

作動態監控和后評估，保證廣告效果。

（2）廣告設計制作費用：

嚴格按公司相關制度執行。

（3）現場包裝費用；

對售樓部選址、現場包裝、景觀體驗區、樣板房、現場包裝各種物料等作充分研

討論證，保證再回收利用，發揮最大營銷價值。

（4）營銷方式選擇控制銷售傭金：

根據項目情況，選擇、調整最優的銷售組合方案。

（5）銷售價格及優惠幅度掌控；

若是集中認籌開盤，應對客戶心理價位充分摸底，制定最合理的表價和優惠幅度。熱銷期間應根據工程進度及成交客戶數量，適時進行價格提升或采取階段性的促銷策略，兼顧合適銷售進度的前提下追求利潤最大化，從而攤薄各項成本。

（6）銷售回款跟催

熟悉金融機構各項規定，嚴格審核客戶征信記錄和還款能力，縮短辦理手續的時間，采取各種措施催款，加快回款進度。

（7）保留物業利用或變現

采取出租、抵押、以租代售等方式，最大限度發揮保留物業價值。

2、管理費用成本控制措施：

（1）工資福利待遇：

主要通過人員編制的管控實現工資福利的成本管控，人員編制嚴格依據公司對組織架構的調整，進行人員定編設臵；結合組織架構，對各部門提報的人員需求進行審核和工作分析，綜合確定崗位編制人數；招聘嚴格按照人員編制進行招募，不能超編使用；（2）招聘及培訓學習費用：

招聘、培訓渠道選擇，選擇性價比最優的渠道；

培訓學習費用嚴格按照出差及住宿標準，進行人員安排，預算內費用嚴格控制；

（3）業務招待費、通訊費用、車輛交通費用、維修費用、水電費：

按《各部門管理費用控制表》（見成本控制配套制度文件夾）中設定的限額指標進行嚴格控制，并進行月度匯總通報至各部門，做到過程預警；

（4）采購辦公設施及用品費用：

a)嚴格執行《辦公用品采購實施細則》（見成本控制配套制度文件夾），堅持“貨比三家，質優價廉，定點采購”原則；

b)對于用量較大的辦公用品采取批量采購的辦法進行采購，降低采購價格，保證采購質量；

c)對于零星使用的辦公用品采取綜合成本控制的辦法進行采購，采購時不僅要考慮辦公用品的價格，同時還要考慮汽車費用和人工費用。（5）現代化管理系統配臵、維護費用：

根據企業發展需求，選擇合適的合作供方。

3、財務費用成本控制措施：

a)拓寬融資渠道（融資渠道有：抵押貸款、民間融資、社會資金入股固定分紅、土地入股合作開發、房產預售、上市融資、信托融資），結合企業發展資金預期需求計劃、資金使用周期、項目盈利還款能力，選擇最經濟合理的融資組合方案，使融資費用趨于最小；

各種融資渠道的融資比率及優缺點：

銀行抵押貸款融資：

融資比率一般為資產價值的50%，審批條件苛刻； 信托融資：

通過信托公司針對開發項目發行信托計劃，年限一般為1—2年，年資金使用利率為12—20%，操作難度一般；優勢：融資期限靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息可以計入開發成本；劣勢：與銀行貸款相比成本高，監管審批難度 中等； 股權融資：

信托投資公司投資入股房地產項目，投資人并不直接經營房地產項目，而是與項目所有人簽訂協議，約定在一定時間，所有人按約定價格回購信托投資公司的股權和所有權，股權的溢價部分為信托投資收益，投資人不要求與開發企業分享項目利潤，利用該模式，除了實現融資目的，還能提高企業的信用等級，因為根據121號文規定，房地產企業自有資金不低于開發項目總投資的35%，通過信托資金增值擴股，一舉兩得；優勢：增加公司資本金，改善資產負債率，為銀行融資提供充足自有資金支持，達到銀行更高融資條件，投資人只要求階段性回報，不要求參與項目管理和本公司分享開發利潤。劣勢：投資人要求附加回購，在會計處理上視為債權，投資者有可能附加浮動回報，影響開發利潤； 政府合作資金池融資：

政府主導，公司牽頭，召集房地產等優質行業的企業集團，共同組建企業聯盟資金池，企業以股份公司性質經營，各企業可以將閑余資金存放在資金池，利得隨行就市，一般不低于同期貸款利率，對資金有需求企業，可以對資金池資金進行競標使用，這樣既保證了聯盟企業利益，又通過市場競爭機制調節了資金需求，項目運作機制和政府主導能力是關鍵，各聯盟企業對項目認可程度影響該項目發展；

b)加強盈余資金管理：

利用盈余資金進行投資或理財，投資和理財均選擇風險較低的保本型產品；

（九）、其他費用：不可預見費，按適當的系數進行控制；

（十）、納稅統籌，合理避稅（見成本控制配套制度文件夾中的稅務籌劃方案）。

八、事中控制、預警、調整審批

1、由成本部牽頭，各部門和責任人協助，結合第五條“全過程成本控制要點”、第七條“全過程成本控制措施”和第六條成本控制責任書中分解到各部門的成本控制項目實施事中跟蹤控制；對發生的成本按劃分的科目做好記錄、匯總，并做好對比分析；

2、成本部每月對發生的成本進行收集、整理、分類匯總，在下個月初對已發生的成本進行通報，對超出目標或預計將超出目標的成本項做出預警，并協助相關部門和責任人做出應對措施；

3、對于預計將超出原定指標的成本發生項，由主管部門提出申請并填報《項目成本目標調整審批表》（見附件6），由成本部和主管副總判定是否合理并做出審核，同意后報總經理審批。

九、成本考核：

1、成本部主導負責（其他部門配合）成本數據的采集、整理、分析和考核；

2、以《項目成本目標責任書》分解指標和項目總控指標為依據，進行項目考核和項目結案考核（調整）；

3、、結案考核分值比例占各部門績效考核的5-10%（具體根據各部門和責任人對成本控制的關聯度確定績效考核的比例，并列入績效考核表內）；項目結案考核，主要對各部門成本控制成果進行評價；

4、成本考核的依據：成本控制在《項目成本目標責任書》中設定的指標內得分為：相應的考核比例系數×100，超出設定的指標5%（含）以內得分為：相應的考核比例系數×90，超出設定的指標5%-10%（含）得分為：相應的考核比例系數×80，超出設定的指標11%-20%（含）且沒有合適理由得分為：相應的考核比例系數×60，超出設定的指標20%以上且有合適理由得分為：相應的考核比例系數×50，超出設定的指標20%以上且沒有合適理由得分為：0。

5、成本考核結果作為績效考核、評先評優、人事考評的依據。

十、成本分析及數據庫完善：

根據成本控制節點分項分模塊對實際發生的成本項目，由成本部主導進行項目成本統計分析，備份成本控制的重要資料，沉淀相關數據；整個項目結案后對成本項目數據進行匯總，分析整理并完善企業成本控制數據庫（數據庫格式見附件7），為以后其他項目開發提供依據參考和經驗借鑒。