第一篇：臺州市物業管理實施辦法

臺州市物業管理實施辦法

浙江省臺州市人民政府

臺州市人民政府令第99號

《臺州市物業管理實施辦法》已經臺州市人民政府第 23 次常務會議審議通過，現予公布，自2010年8月1日起施行。

市長 吳蔚榮

二○一○年六月二十八日

臺州市物業管理實施辦法

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，推動物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。

第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四條 市建設行政主管部門(以下稱市物業主管部門)負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作，各縣(市、區)建設行政主管部門(以下稱縣物業主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上發改(物價)、公安、民政、財政、稅務、環保、工商、行政執法(城管)、人防等有關行政主管部門，按照各自職責，協同做好本行政區域內物業管理的監督管理工作。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。

第五條 建立物業管理聯席會議制度。由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責召集，物業主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等各方參加，協調解決本行政區域內物業管理的重大問題。

物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

(一)業主委員會不依法履行職責的問題;1

(二)業主委員會換屆過程中出現的問題;

(三)履行物業服務合同中出現的重大問題;

(四)提前終止物業服務合同的問題;

(五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;

(六)需要協調解決的其他物業管理問題。

第六條 各級人民政府應當將物業服務行業作為新興服務業予以重點扶持和培育，積極推進物業管理產業化、專業化、社會化、市場化進程，鼓勵創新物業管理機制，依靠科技進步提高物業服務水平。

第二章 業主、業主大會和業主委員會

第七條 物業管理區域由物業所在地縣物業主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求居民(村民)委員會的意見。物業管理區域劃分具體辦法由市物業主管部門會同有關部門另行制定。

第八條 業主在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，并應當履行法律、法規規定的義務。

第九條 一個物業管理區域內全體業主成立一個業主大會，代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益。物業管理區域內只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十條 物業管理區域具備下列條件之一的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指導業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議，物業所在地物業主管部門、居民(村民)委員會應當予以協助：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積60%以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積30%以上的。一個物業管理區域的建設項目實行分期開發的，先期開發區域具備前款規定的業主大會成立條件的，可以先行成立業主大會并選舉產生首屆業主委員會;當后期開發區域建成交付使用后，應當重新補選或者改選業主委員會。

第十一條 具備本辦法第十條規定的首次業主大會召開條件的，建設單位或者10名以上業主可以聯名向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出書面申請，并告知物業所在地物業主管部門、居民(村民)委員會。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當自收到書面申請后 10 日內通知建設單位報送下列文件資料：

(一)物業管理區域證明;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業主名冊;

(四)建筑規劃總平面圖;

(五)交付使用公用設施設備的證明;

(六)物業服務用房配置證明;

(七)其他有關文件資料。

建設單位應當自收到街道辦事處(鄉鎮人民政府)通知后 10日內報送有關文件資料。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當會同物業所在地物業主管部門對建設單位報送的有關文件資料組織審查。對符合首次業主大會召開條件的，應當自收到有關文件資料后40日內成立指導小組，指導成立業主大會籌備組;對不符合條件的，應當書面告知并說明理由。

一個物業管理區域成立一個業主大會籌備組。業主大會籌備組人數一般為5人至11人的單數。籌備組成員包括建設單位、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民(村民)委員會各選派的1名代表以及業主推舉的代表，其中業主推舉的代表人數不低于籌備組人數的一半，籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。籌備組成員名單應當自成立之日起3日內在物業管理區域內書面公告。

第十二條 業主大會籌備組履行建設部《業主大會和業主委員會指導規則》賦予的有關職責。

業主大會籌備組應當自成立之日起 90 日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

業主大會籌備組應當自首次業主大會會議召開 15 日前將會議時間、地點、議題、議程和籌備情況以書面形式在物業管理區域內公告，并告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)、物業所在地物業主管部門、居民(村民)委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十三條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業竣工交付備案前一次性向物業所在地物業主管部門預繳籌備經費，由物業主管部門代收代管。籌備經費的使用應當堅持節儉、合理，實行多退少補原則。具體預繳標準由市物業主管部門制定。建設單位、物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，并提供相應的人力、場地支持。

業主委員會成立后 30 日內，業主大會籌備組、建設單位、物業服務企業應當將業主名冊、物業建筑基本情況等物業資料移交給業主委員會。

第十四條 業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者采用集體討論和書面征求意見相結合的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業主大會會議。凡需書面投票表決的，業主的贊同、反對、棄權意見應當由業主本人簽字。

第十五條 下列事項由業主大會決定：

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

(四)選聘和解聘物業服務企業;

(五)籌集和使用物業專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十六條 業主大會決定本辦法第十五條第(五)項、第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業主且占總人數 2/3 以上的業主同意;決定本辦法第十五條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

逾期不參加投票業主的專有部分建筑面積和人數是否計入已表決的多數專有部分建筑面積和人數，由業主大會議事規則約定。但該已表決的多數專有部分建筑面積和人數應當達到物業管 理區域內建筑物總面積的過半數和業主總人數的過半數。

第十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。物業管理區域內20%以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。召開業主大會會議，應當于會議召開 15 日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業主本人。

第十八條 業主委員會委員由業主大會會議選舉產生，由5人至11人單數組成，并應當符合下列條件：

(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

(二)遵守有關法律、法規和規章、制度;

(三)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務;

(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔;

(五)具有一定的組織協調能力;

(六)具備必要的工作時間。

本人或者配偶、近親屬在為本物業管理區域服務的物業服務企業任職(包括兼職)，或者與該企業有直接經濟利益關系的，不得擔任業主委員會委員。

第十九條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期為3年至5年，可以連選連任。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任、副主任。

第二十條 業主委員會應當自選舉產生之日起 30 日內，持下列文件向物業所在地物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)辦理備案手續：

(一)業主大會成立情況(含業主大會會議記錄和會議決定);

(二)業主委員會選舉情況;三)業主大會議事規則;

(四)管理規約;

(五)業主大會決定的其他重大事項。

物業所在地物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內向備案機關辦理備案變更手續。

第二十一條 業主委員會是業主大會的執行機構，具體履行下列職責：

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;

(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合 5 同;

(五)監督管理規約的實施;

(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(九)業主大會賦予的其他職責。

第二十二條 業主委員會憑物業所在地物業主管部門的備案證明，申請刻制印章。

業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章，應當經業主委員會會議表決通過或者業主委員會全體委員1/2以上簽字。

第二十三條 業主委員會會議應當定期召開，由主任或者主任委托的副主任負責召集。經 1/3 以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

業主委員會召開會議應當有 1/2 以上委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員1/2以上同意。

業主委員會需要討論、決定的事項，應當于會議召開3日前在物業管理區域內公告，聽取業主和非業主使用人的建議意見。業主委員會會議作出的決定，應當自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

第二十四條 業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議對業主委員會進行換屆改選。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業所在地物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民(村民)委員會應當指導業主召開業主大會會議進行換屆改選。

業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會的，原業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

第二十五條 業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以自己的名義依法提起訴訟。未經業主大會表決通過的，不得以業主委員會的名義起訴。

第二十六條 業主大會或者業主委員會在其職權范圍內作出的決定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事 6 與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地物業主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業主共同利益的，物業管理區域內的業主可以根據本辦法第十七條第三款規定提議召開業主大會臨時會議。業主委員會不按規定組織召開業主大會臨時會議的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)、物業所在地物業主管部門、居民(村民)委員會應當指導業主召 開。

業主大會臨時會議有權根據業主大會議事規則提出質詢、依法撤銷業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。

第二十七條 業主委員會應當定期核查委員資格，業主也有權向業主委員會提出終止業主委員會委員資格的動議。

業主委員會委員有下列情形之一的，業主委員會應當自發現之日起30日內完成調查核實并公布核實情況。情況屬實的，業主委員會應當在10日內作出暫停該業主委員會委員職權的決定，待業主大會會議通過后，該業主委員會委員資格終止：

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(二)無故缺席業主委員會會議連續3次以上的;

(三)因疾病或者年齡等原因喪失履職能力的;

(四)有犯罪行為的;

(五)以書面形式向業主大會提出辭職的;

(六)拒不履行業主義務的;

(七)惡意串通業主，影響業主大會、業主委員會決策或者正常運作的;

(八)本人或者配偶、近親屬在為本物業管理區域服務的物業服務企業任職(包括兼職)，或者與該企業有直接經濟利益關系的;

(九)其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。有本條第二款第(一)項情形的，自物業轉讓、滅失之日起，該業主委員會委員資格自動終止。

第二十八條 管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，房屋裝飾裝修的禁止行為，業主的其他義務以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規約自業主大會會議審議通過之日起生效，對全體業主、非業主使用人均具有約束力。

第二十九條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序以及業主委員會的組成、職權和委員資格、人數、任期等事項作出約定。

第三十條 業主大會、業主委員會開展工作的經費在利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備的收益中列支。經費的籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定;經費的使用情況應當由業主委員會定期在物業管理區域內顯著位置公示，接受全體業主的監督。

第三章 前期物業管理

第三十一條 建設單位應當在取得商品房預售許可證前(不實行預售許可制度的拆遷安置房、經濟適用房等應當在擇房前)選聘物業服務企業，對物業進行前期管理。

提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘物業服務企業。

住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業;其中物業管理區域建筑面積10萬平方米以上的，建設單位必須通過公開招標投標方式選聘物業服務企業。但是，投標人少于3家或者物業管理區域建筑面積不足5萬平方米的，經物業所在地物業主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業。

物業服務業務承發包費用不得低于成本價和政府指導價下限。政府指導價由市價格行政主管部門會同市物業主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度，并定期公布。

前期物業服務項目招標投標具體辦法由市物業主管部門另行制定。

第三十二條 建設單位在預(銷)售物業前，應當會同物業服務企業研究制定臨時管理規約和住宅使用說明書，作為物業預(銷)售合同的附件。臨時管理規約和住宅使用說明書應當報物業所在地物業主管部門備案。

臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，房屋裝飾裝修的禁止行為，業主的其他義務以及違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。

建設單位在預(銷)售物業時應當將臨時管理規約向物業買受人予以明示，并有義務作出說明。物業買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第三十三條 建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同的主要內容以及物業管理區域劃分情況。

第三十四條 前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，但業主大會已按規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

前期物業服務合同期滿，物業管理區域尚未成立業主大會、選舉產生業主委員會的，建設單位應當按照本辦法第三十一條的規定重新選聘物業服務企業實施物業管理。

第三十五條 物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。物業竣工交付使用的具體辦法由市物業主管部門另行制定。

物業服務企業接管物業時，應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，并作相應記錄;發現與竣工驗收資料不符或者存在質量問題的，應當向物業所在地物業主管部門或者其他有關行政主管部門報告，并書面要求建設單位進行整改。建設單位整改合格后，方可辦理物業交接手續。

第三十六條 在辦理物業交接手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業區域內道路、園林綠化、地(面)下停車(位)庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)共用設施設備清單;

(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(四)物業質量保修和物業使用說明文件;

(五)業主名冊;

(六)臨時管理規約、物業管理用房清冊以及物業管理需要的其他資料。

前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將上述接收的資料、剩余公共經費、物業管理用房以及屬于全體業主所有的辦公設備、物業服務期間形成的管理資料移交給業主委員會。

第三十七條 建設單位應當一次性向物業服務企業支付前期物業服務開辦費。開辦費主要用于早期介入物業服務管理費用(含人工工資)、物業管理用房裝修、物業辦公設備用品購置等。開辦費可采用實物補貼或者貨幣補貼方式，具體標準和使用辦法應當根據物業的具體情況，通過投標書約定或者由建設單位與物業服務企業協商確定。

開辦費使用辦法應當明確前期介入物業服務標準和管理費用額度、物業管理用房裝修標準和費用額度、物業辦公設備用品購置標準和費用額度等。開辦費用于物業管理用房裝修、物業辦公設備用品購置形成的產權歸全體業主所有，在前期物業服務期 滿后移交業主委員會。

物業服務企業應當建立開辦費使用賬冊，并在業主大會成立時向全體業主公示，接受質詢。

第三十八條 建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置物業管理用房，其中3‰為物業管理辦公用房、4‰為物業管理經營用房;但物業管理區域內的物業均為非住宅的，物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的 3‰。當物業管理用房按規定比例配置建筑面積不足50平方米時，按照50平方米配置。物業管理用房建筑面積計入該物業地上總建筑面積。

規劃管理部門應當將物業管理用房配置比例和要求列入規劃條件。因依法調整規劃，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房;確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入物業專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。

物業管理用房依法屬于全體業主共同所有。未經業主大會同意，不得改變其用途。

第三十九條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權、使用權，建設單位不得擅自處分。

利用物業管理用房進行經營活動的，所得收益主要用于補充物業專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于物業服務方面的其他需要。屬前期物業服務期間的，按照物業投標書的約定處理。

第四章 物業服務

第四十條 物業服務企業應當按照建設部《物業服務企業資質管理辦法》的規定，取得資質證書后方可從事物業服務活動。從事物業服務的人員應當按照國家有關規定，取得執業資格證書。

第四十一條 一個物業管理區域應當由一個物業服務企業提供物業服務。

物業服務合同終止或者解除，需要更換物業服務企業的，業主大會應當按照本辦法第三十一條的規定選聘物業服務企業。

第四十二條 物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂，其內容由雙方約定，一般包括下列條款：

(一)當事人的名稱或者姓名和住所;

(二)物業的基本情況;

(三)物業服務事項和服務質量要求;

(四)物業服務費的標準和收取辦法;

(五)物業專項維修資金的管理和使用;

(六)物業管理用房的管理和使用;

(七)合同期限;

(八)違約責任;

(九)解決爭議的辦法。

物業服務合同的條款應當事先經業主大會審查同意，但業主大會已授權業主委員會決定的除外。

對本條第一款第(三)項內容進行約定時，一般應當明確物業服務企業有關業主人身、財產安全防范方面的義務和責任，同時應當符合國家、省、市物業服務等級標準的規定。

對本條第一款第(四)項內容的約定，應當符合國家、省、市物業服務收費管理的規定。

當事人可以參照物業服務合同的示范文本簽訂合同。

第四十三條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務合同可以約定下列服務事項：

(一)物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護;

(二)公共綠化的維護;

(三)公共區域的保潔;

(四)公共區域的秩序維護;

(五)車輛的停放管理;

(六)對物業使用中禁止性行為的管理措施;

(七)物業維修、更新、改造和養護費用的賬務管理;

(八)物業檔案資料的保管;

(九)業主或者業主大會委托的其他物業服務事項。

第四十四條 物業服務企業提供物業服務，應當遵守下列規定: 11

(一)符合物業服務規范;

(二)及時向業主、非業主使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

(三)定期聽取業主、非業主使用人的建議意見，改進和完善服務;

(四)配合居民(村民)委員會做好社區管理的相關工作。

第四十五條 物業服務企業承接物業服務項目時，應當對物業共有部分、共用設施設備是否滿足正常使用功能進行查驗，并與業主委員會辦理物業交接驗收手續。

業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第三十六條規定的資料、經費、設備等。

第四十六條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托專業公司實施，但不得將該物業的整體服務事項委托他人。

物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

第四十七條 業主應當遵守與建設單位簽訂的商品房買賣合同和《業主臨時管理規約》，并自建設單位交付物業之日的次月起按物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。

物業管理區域內尚未出售或者尚未交付給買受人的物業，其物業服務費用由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。

前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。

建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位承諾或者約定減免的物業服務費用，由建設單位承擔。

業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與非業主使用人未約定的，由業主交納。

物業產權交易時，買賣雙方當事人應當對物業服務費結算有明確的約定。買賣雙方當事人未約定的，由買受人交納。

第四十八條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。住宅物業的最終用戶，按照下列規定確定：

(一)專有部分以單個業主作為最終用戶;

(二)部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶;12

(三)全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位不得強制要求物業服務企業代收有關費用。確需委托物業服務企業代收有關費用的，應當簽訂委托代收協議，并支付相應的代收手續費。

第四十九條 物業服務收費根據物業的類型、物業服務的不同階段、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。業主委員會成立前，由物業服務企業(或者建設單位)擬定本物業服務區域物業服務等級和具體收費標準后，報價格行政主管部門核準;業主委員會成立后，由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定具體的收費標準，報價格行政主管部門備案。

物業服務企業采用酬金制收費方式的，物業管理的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業主的監督;采用包干制收費方式的，應當定期公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。物業服務企業應當按照國家、省、市有關規定，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公布。

第五十條 物業服務企業應當依法承接和退出物業服務項目。物業服務企業承接和退出物業服務項目的具體辦法由市物業主管部門另行制定。

第五十一條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民(村民)委員會應當調解業主或者非業主使用人與物業服務企業在物業服務活動中發生的矛盾和爭議。

業主委員會應當督促物業服務企業按照物業服務合同的約定做好物業管理服務工作，調解業主對物業服務的投訴。業主和物業服務企業對于物業服務有爭議的，可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民(村民)委員會申請調解，或者直接向人民法院提起訴訟。

第五章 物業使用與維護

第五十二條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，損害業主共同利益。

因物業維修或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征得業主委員會、物業服務企業和直接利害關系人的同意，并依法辦理相關手續;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征求直接利害關系人的意見，征得業主委員會同意，事先在物業管理區域內公告，并依法辦理相關手續。

業主、物業服務企業臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，應當采取措施保障通行安全，并及時恢復原狀。

第五十三條 業主、非業主使用人應當按照房地產權證書載明的用途或者規劃管理部門批準的設計用途使用物業，不得改變物業使用性質。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經規劃、國土資源等有關部門批準，并依法辦理相關手續。

物業服務企業發現業主或者非業主使用人不按照房地產權證書載明的用途使用的，應當予以勸阻;勸阻無效的，及時報告有關部門。

第五十四條 物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

第五十五條 經業主大會同意，在物業管理區域內設置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。

業主委員會可以與物業服務企業根據物業管理區域停車實際，制訂臨時停車方案，報業主大會決定。

利用物業管理區域共用部位或者場地停放車輛的，按照業主大會的決定交納臨時停車費。臨時停車費除用于維護停車場地設施和停車管理的必要開支外，物業服務企業應當根據業主大會的決定用于補充物業專項維修資金或者用于物業管理的其他需要。物業服務企業應當將臨時停車費單獨列賬，獨立核算，接受業主委員會的監督。

第五十六條 大型車輛和載有危險化學品的車輛不得進入住宅小區。

物業服務企業應當加強對進入住宅小區的車輛管理，發現違反有關規定的，應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告公安等有關部門;公安等有關部門應當依法及時予以處理。

第五十七條 物業管理區域內依法屬于業主共有的設施設備(指物業管理區域內分戶門外配置的給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等設施設備及相關管線)的建設施工、移交接收、維修養護、更新改造及其管理，按照《浙江省物業區域相關共有設施設備管理辦法》執行，具體實施細則由市物業主管部門另行制定。

建設單位應當按照國家有關標準和經批準的規劃設計方案，配套建設物業相關共有設施設備。

承擔城市公共服務的給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等相關專業單位，應當按照規定接收管理物業區域內的相關共有設施設備，并及時做好相關共有設施設備的維修養護、更新改造。相關專業單位接收管理物業區域內相關共有設施設備后發生的維修養護、更新改造等費用，在相關專業單位的企業成本中列支。

已交付使用的物業，其相關共有設施設備未辦理移交接管手續的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民(村民)委員會牽頭，組織相關專業單位、建設單位、業主委員會、物業服務企業辦理移交接管手續。

第五十八條 業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人。

業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守法律、法規、規章和本辦法的規定以及臨時管理規約、管理規約。

第五十九條 禁止下列損害公共利益的行為：

(一)違法改變房屋承重結構、破壞房屋外貌，擅自改變房屋使用性質;

(二)違法搭建建筑物、構筑物;

(三)擅自改建、占用物業共用部位;

(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;

(六)超標排放有毒、有害物質;

(七)排放超過規定標準的噪聲;

(八)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;

(九)未經批準擺攤設點;

(十)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

(十一)擅自改變房屋外貌，擅自安裝防盜窗、花架、曬衣架、空調室外機、太陽能熱水器等;

(十二)破壞屋面、衛生間、廚房間防水層;

(十三)法律、法規、規章和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。

第六十條 物業服務企業應當加強物業管理區域內裝飾裝修安全事項的巡查，業主、非業主使用人應當予以配合。物業服務企業發現業主、非業主使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規、規章和本辦法第五十九條規定以及臨時管理規約、管理規約行為的，應當依據有關規定以及臨時管理規約、管理規約》予以勸阻、制止，并通知業主委員會;業主委員會應當督促業主及時改正，相關業主、非業主使用人應當予以配合;勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告物業所在地物業主管部門或者有關行政主管部門，并配合有關行政主管部門做好整改工作。

其他單位或者個人發現業主、非業主使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規、規章和本辦法規定行為的，可以向物業所在地物業主管部門或者有關行政主管部門投訴或者舉報。

物業所在地物業主管部門或者有關行政主管部門接到報告、投訴、舉報后，應當依法及時處理。

第六十一條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，在征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意后，方可向有關部門申請辦理審批手續。業主所得收益主要用于補充物業專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于物業服務方面的其他需要。

第六十二條 所有住宅物業(包括拆遷安置房、經濟適用房)、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照規定交存物業專項維修資金。進行分割銷售的獨立商業用房、辦公用房，也應當按照規定交存物業專項維修資金。

物業專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

新建物業首期物業專項維修資金，由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。交存的標準為當地房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的5%至8%。

新建物業首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在建設工程竣工驗收規劃認可前，按照物業總建筑面積和本條第四款規定標準，一次性向物業所在地物業主管部門交存物業專項維修資金。

物業專項維修資金管理費用，在物業專項維修資金的增值收益中列支(按物業專項維修資金增值收益 15%的比例提取)，并與物業專項維修資金分賬核算。

物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、專款專用、政府監管”的原則，收取、使用和管理按照《浙江省物業專項維修資金管理辦法》執行，具體實施細則由市物業主管部門會同市財政部門另行制定。

第六十三條 物業存在安全隱患，危及公共利益及其他業主合法權益的，責任人應當及時維修養護，消除隱患，有關業主應當給予必要配合。

責任人不履行維修養護義務的，可以由物業服務企業報經業主大會(業主委員會)同意或者直接按照管理規約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，所需費用由責任人承擔。

發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業服務企業應當立即組織維修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會，所需費用由責任人承擔。

業主、非業主使用人在物業使用中發生權益爭議的，可以要求街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者物業所在地物業主管部門調解。

第六十四條 建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業維修，也可以自行組織維修。

建設單位應當在建設工程竣工驗收規劃認可前，一次性向物業所在地物業主管部門交納物業建筑安裝總造價 2%的保修金，存入指定銀行，作為物業維修費用保證。

保修金管理費用，在保修金的增值收益中列支(按保修金增值收益30%的比例提取)，并與保修金分賬核算。

保修金存儲期限為8年。物業所在地物業主管部門應當在物 業交付之日起滿8年的前一個月內，將擬退還保修金事項在相關的物業管理區域內予以公示。無異議的，待存儲期限屆滿后及時將保修金本金及其銀行存款利息余額退還給建設單位。

保修金實行“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則，交納、使用、管理和退還按照《浙江省住宅物業保修金管理辦法》執行，具體實施細則由市物業主管部門會同市財政部門另行制定。

第六十五條 業主大會決定改建、重建建筑物及其附屬設施，包括在綠化用地上改建停車泊位的，其改造方案應當報物業所在地物業主管部門和規劃管理部門批準，并嚴格按照相關法律、法規規定實施。

第六章 法律責任

第六十六條 違反本辦法規定的行為，按照國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》及其他相關法律、法規、規章規定處罰。

對違反本辦法第五十九條規定，違法改變房屋承重結構的行為，按照國務院《建筑工程質量管理條例》第六十九條規定處罰。

第六十七條 嚴格查處違法違規和不道德的停車行為。對占用、堵塞消防通道、妨礙消防車通行和消防設施使用的違法停車，按照《中華人民共和國消防法》第六十條規定處罰。對小區內車輛亂停放或者不按規定停放，物業服務企業張貼不道德停車通知單后拒不改正的，按照國務院《物業管理條例》

第六十六條第一款第(二)項、第二款規定處罰。

第六十八條 業主、非業主使用人違反臨時管理規約、管理規約》，損害其他業主、非業主使用人合法權益的，業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻、制止;相關業主、非業主使用人可以依法提起訴訟。

物業服務企業未履行物業服務合同約定義務，導致業主人身、財產受到損害的，依法承擔民事責任。業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促該業主交納;業主拒絕交納或者逾期仍未交納物業服務費的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起 17 訴訟。

第七章 附 則

第六十九條 本辦法所稱業主，是指房屋等物業的所有權人。

本辦法所稱非業主使用人，是指房屋等物業的承租人和其他實際合法使用房屋等物業的人，物業服務企業除外。

本辦法所稱物業，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設施設備，包括地下停車泊位。

本辦法所稱物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格和規定條件，依據物業服務合同從事專業物業服務活動的企業。

第七十條 本辦法所稱共用部位，是指物業管理區域內屬于全體業主或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結構、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。

本辦法所稱共用設施設備，是指物業管理區域內屬于全體業主或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設施、小區道路照明設施、安全防范智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設施和區域圍護等設施設備。

第七十一條 本辦法自2010年8月1日起施行。《臺州市城市住宅小區物業管理規定》(市政府令第52號)同時廢止。

第二篇：臺州市重點建設項目管理實施辦法

【發布單位】臺州市 【發布文號】

【發布日期】2003-07-02 【生效日期】2003-07-02 【失效日期】 【所屬類別】地方法規 【文件來源】中國法院網

臺州市重點建設項目管理實施辦法

《臺州市重點建設項目管理實施辦法》已經市人民政府第10次常務會議審議通過，現予發布，自2003年7月15日起施行。

二○○三年七月二日

臺州市重點建設項目管理實施辦法

第一條第一條 為加強重點建設項目管理，保證工程質量和建設進度，提高投資效益，根據《浙江省重點建設項目管理辦法》和有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本實施辦法。

第二條第二條 本實施辦法適用于本市行政區域內重點建設項目的建設和管理。

第三條第三條 市計劃行政主管部門負責市重點建設項目的綜合管理。

市財政、經貿、建設、審計、環保、國土資源等有關部門，應當按照各自的職責和相關法律、法規及本實施辦法的規定，做好重點建設項目的相關管理、監督、服務工作。

縣（市、區）計劃行政主管部門對本區域范圍內的重點建設項目應當予以支持和配合，保障其順利實施。

第四條第四條 本實施辦法所稱重點建設項目，是指經市人民政府批準的，對本行政區域國民經濟和社會發展有重大影響的下列建設項目：

（一）基礎設施、基礎產業和支柱產業中的重要項目；

（二）文化、教育、衛生、體育等社會事業的重大項目；

（三）產業技術進步和結構調整的重大項目；

（四）重大生態建設、環境保護項目；

（五）區域經濟發展的重大項目。

第五條第五條 確定重點建設項目應當根據國民經濟和社會發展的需要和可能，符合國家產業政策，突出重點。

市重點建設項目的認定標準：

（一）農林水項目，以提高防災、改善環境、保護生態、增進效益為重點，主要考慮本區域范圍流域治理、大中型水利設施、漁港建設、灘涂圍墾、現代化農業園區、生態林建設等，總投資在5000萬元以上；

（二）交通項目，以對外運輸干線、市域重要通道和重點港區開發為重點，主要考慮鐵路、民用機場、碼頭、公路主干線、大型場站等，總投資在5000萬元以上；

（三）電力能源項目，以建立穩定、可靠的能源保障體系，優化能源結構為重點，主要考慮大型核電、火電、110KV以上輸變電、清潔能源示范開發等，總投資在5000萬元以上；

（四）城市基礎設施項目，以完善城市功能，改善城市環境為重點，主要考慮城市道路主干網、供水、供電、供氣、污水處理、垃圾處理、大型公園等，總投資在5000萬元以上；

（五）社會發展項目，以實現經濟、社會協調發展為重點，主要考慮科技、衛生、教育、文化、體育等較大設施項目和標志性建筑，重點旅游景區開發，總投資在5000萬元以上；

（六）工業項目，以調整工業結構，加快工業集聚，提升產業層次為重點。主要考慮規劃面積在5平方公里以上的各類經濟開發區、工業城、特色工業園區及重大技術改造項目等。

（七）郵電通信項目，以建立現代化的信息網絡為重點，主要考慮以公共網為主干，與專用網互聯、地面網和空中網互為備份，形成三線合一（電話、有線電視、數據通信）的區域信息高速公路，總投資1億元以上。

（八）商貿項目，以發展大市場、大流通、大貿易為重點，主要考慮流通設施建設，完善專業市場、特色街、大商場、超級市場、連鎖商店、便利店等多業態互補的商貿格局，總投資在5000萬元以上。

（九）其它對于本市經濟和社會發展有重大影響的先導性項目。

第六條第六條 市重點建設項目，按照下列程序提出并確定：

（一）市級有關部門、各縣（市、區）計劃行政主管部門于每年年底前向市計劃行政主管部門提出列入下一市重點建設項目；

（二）市計劃行政主管部門在征求有關部門的意見及綜合平衡后，提出市重點建設項目初選名單，經市重點建設領導小組審查，報請市人民政府審批；

（三）市重點建設項目經市人民政府批準后公布。

第七條第七條 申請列入省重點建設項目的，由市計劃行政主管部門征求有關部門意見后，按照有關規定向省計劃行政主管部門申報。

第八條第八條 重點建設項目必須嚴格執行建設項目審批程序，按照規劃、土地、環保等有關法律、法規辦理，任何單位和個人不得擅自增加或者減少審批程序和審批環節。

第九條第九條 重點建設項目根據國民經濟和社會發展中長期規劃，按以下程序進行：

（一）編報和審批項目建議書；

（二）編報和審批可行性研究報告；

（三）編報和審批初步設計；

（四）編制和下達投資計劃；

（五）編制和審批開工報告；

（六）組織竣工驗收；

（七）組織后評估。

重點建設項目的項目建議書、可行性研究報告、初步設計必須由具備相應資質的工程咨詢和設計單位編制。

第十條第十條 重點建設項目應當符合國家和地方環境、生態保護規劃及相關標準。

重點建設項目對環境可能造成重大影響的，建設單位應當依法在項目可行性研究階段，編制環境影響報告書，并依照法定程序報批。

第十一條第十一條 重點建設項目實行項目法人制度。項目法人負責對項目的籌劃、資金籌措和管理、建設實施、生產經營、債務償還等。

建設單位在項目可行性研究報告批準前，完成項目法人的組建工作。項目法人的組建和機構設立，按照《中華人民共和國公司法》及國家有關規定執行。國家規定項目法人必須取得特定項目管理資質的，必須按照有關規定取得相應的資質。

第十二條第十二條 重點建設項目實行招標投標制度。項目法人應當按照《中華人民共和國招標投標法》，對重點建設項目的勘察、設計、施工、監理、材料設備采購以及工程總承包等進行招標。市計劃行政主管部門負責市重點建設項目招標投標活動的管理監督。招標投標的具體實施工作按照市有關規定執行。

鼓勵項目法人通過招標選擇社會中介機構為其提供工程咨詢、項目管理、招標代理等服務。

第十三條第十三條 重點建設項目應當嚴格按照批準的初步設計所確定的建設規模、標準、概算和工期組織實施。因特殊情況需要擴大或減少建設規模、提高或降低建設標準以及調整項目概算的，必須報請原初步設計審批部門批準后方可實施。

第十四條第十四條 重點建設項目應當建立嚴格的質量保證體系。項目法人應當督促各參建單位落實各環節質量控制內容和目標；項目法人不得以任何理由，要求設計、施工單位在項目設計和施工過程中，違法降低工程質量。勘察、設計、施工、監理等單位必須按照國務院《建設工程質量管理條例》以及其他有關法律、法規的規定，建立嚴格的質量保證體系，并分別對其勘察、設計、施工、監理質量負責。

工程質量監督管理部門，應當依法對工程質量進行嚴格的監督檢查，及時查處有關工程質量問題。

第十五條第十五條 重點建設項目實行工程質量終身負責制。依法由項目法人以及勘察、設計、施工、監理等單位的法定代表人及相關責任人承擔工程質量責任，不因有關當事人工作單位或職務變動、退休或退職等原因免除。

第十六條第十六條 重點建設項目實行工程監理制。建設監理單位受項目法人的委托，按照有關法律、法規、技術標準的規定和合同約定，開展工程監理工作并承擔相應的責任。

第十七條第十七條 重點建設項目實行工程合同管理制度。項目法人應當與負責建設工程勘察、設計、施工、監理、材料設備采購和供電、供水（熱、氣）等事項的單位依法訂立書面合同，約定雙方的權利、義務及其履約保證的要求。合同當事人一方或雙方要求公證的，應當辦理合同公證手續。

第十八條第十八條 參與重點建設項目實施的有關單位，應當依照有關法律、法規和規章制度的規定，做好安全、文明施工、環境保護、財務管理、檔案管理等專項工作，并接受相關行政主管部門的指導和監督。

第十九條第十九條 對重點建設項目實行政策傾斜，在資金組織、土地指標等方面給予優惠考慮。

第二十條第二十條 重點建設項目的建設用地應當依法辦理用地手續，建設項目所在地人民政府對重點建設項目的征地、拆遷工作給予支持和協助，并做好相關的協調工作。

第二十一條第二十一條 電力、交通、國土資源、電信、供水（熱、氣）等單位應當優先保證重點建設項目實施的需要。

第二十二條第二十二條 重點建設項目所在地的公安機關對重點建設項目施工現場、倉庫等部位應當加強治安和消防監督管理，依法調查處理阻撓和破壞重點建設的違法犯罪行為。

第二十三條第二十三條 重點建設項目的項目法人，有權拒絕未經國家和省批準的各種名目的收費。

第二十四條第二十四條 重點建設項目實行初步驗收（即交工驗收，下同）和竣工驗收制度。

重點建設項目工程完工后，項目法人應當根據有關法律、法規的規定和經批準的初步設計文件，組織設計、施工、監理等有關單位進行初步驗收。初步驗收合格的，項目法人應當向項目初步設計批準部門提交初步驗收合格報告；初步驗收不合格的，項目法人應當責成有關單位返修，直至合格。

重點建設項目中涉及的消防、環保、人防、檔案、水土保持等專項驗收，由法律、法規規定的有關行政主管部門依法組織進行。對有條件進行聯合驗收的工程項目，其專項驗收應當聯合進行。

第二十五條第二十五條 重點建設項目在初步驗收合格并按規定經過試運行后，由項目初步設計批準部門會同有關部門組織進行竣工驗收。

第二十六條第二十六條 重點建設項目竣工驗收應當具備下列條件：

（一）完成建設項目設計文件和合同約定的各項內容；

（二）有完整的工程檔案；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的合格證明或進場試驗報告；

（四）有勘察、設計、施工、監理等單位分別簽署的質量合格文件；

（五）有消防、環保、人防、檔案、水土保持等行政主管部門簽署的專項驗收合格文件；

（六）有經計劃、財政、審計等行政主管部門或其認定的社會中介機構審驗的竣工結算和財務決算文件；

（七）有施工單位簽署的工程保修書；

（八）法律、法規規定的其他條件。

第二十七條第二十七條 重點建設項目實行后評價制度。項目竣工驗收合格投入使用并經過一段時期運營后，應當對項目的工程質量、投資效益和環境影響等狀況進行評估，并將評估結果向項目初步設計批準部門報告，但非經營性項目可以有選擇地進行后評價。

第二十八條第二十八條 重點建設項目管理部門應當會同有關部門，依法對重點建設項目的資金使用和管理、建設標準和規模的控制、招標投標工作的實施、合同的訂立和履行、工程質量管理、工程監理等進行稽察監督。

財政行政主管部門依法對財政出資的重點建設項目的資金使用、管理情況和財務狀況進行監督檢查。

審計行政主管部門依法對重點建設項目的預算執行情況和決算進行審計監督。

第二十九條第二十九條 重點建設項目管理部門和有關部門對稽察中發現的違規問題，應當及時進行處理并發出整改通知書；發現重大問題的，應當及時報告同級人民政府。

第三十條第三十條 重點建設項目管理部門和有關部門開展稽察監督工作，可以采取下列措施：

（一）要求被稽察單位提供與稽察事項相關的文件、合同、帳冊及其他有關資料；

（二）要求有關人員就稽察事項作出陳述和說明；

（三）進入施工、辦公、倉儲等與項目建設有關的場所進行檢查或調查取證；

（四）法律、法規規定的其他措施。

有關單位和個人對稽察監督工作應當支持與配合，不得拒絕或阻礙稽察監督人員依法執行公務。

第三十一條第三十一條 稽察監督人員應當忠于職守，秉公辦事，勤政廉潔，依法執法。

稽察監督人員不得泄露在稽察中知悉的被稽察單位的商業秘密和技術秘密。

第三十二條第三十二條 對重點建設項目建設中的違法行為，法律、法規已有行政處罰規定的，從其規定。

第三十三條第三十三條 項目法人違反本實施規定的，由重點建設項目管理部門或其他有關部門按照《浙江省重點建設項目管理辦法》和其他法律、法規規定實施處罰。

第三十四條第三十四條 實施行政處罰的程序和罰款的收繳，按照有關法律、法規的規定執行。

當事人對有關行政主管部門作出的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第三十五條第三十五條 重點建設項目管理部門和其他有關部門，有下列行為之一的，由其本級人民政府或上級主管部門責令改正，并對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分：

（一）侵占、截留、挪用項目建設資金的；

（二）采取地區保護、行業壟斷等手段，干預合法的招標投標活動的；

（三）未經國家或省批準，擅自對重點建設項目收費、攤派的；

（四）工作嚴重失職，導致對符合規定條件的項目不予批準或驗收，對不符合規定條件的項目予以批準或驗收的；

（五）泄露工作中知悉的技術秘密或商業秘密的；

（六）違法實施檢查或行政處罰的；

（七）收受有關單位和個人賄賂的；

（八）其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

第三十六條第三十六條 因項目法人或者勘察、設計、施工、監理等單位的過失造成重點建設項目工程質量事故或者人身、財產損害事故的，應當按照合同約定及法律、法規的有關規定，承擔相應的民事賠償責任。

第三十七條第三十七條 違反本辦法涉嫌犯罪的，依照有關法律、行政法規規定移送司法機關追究刑事責任。

第三十八條第三十八條 本市行政區域內國家、省重點建設項目的建設和管理，參照本辦法執行。國家另有規定的，從其規定。

縣（市、區）人民政府確定的重點建設項目的建設和管理，可以參照本辦法執行。

第三十九條第三十九條 對重點建設項目作出突出貢獻的集體和個人，市人民政府給予表彰獎勵。

第四十條第四十條 本實施辦法由臺州市發展計劃委員會負責解釋。

第四十一條第四十一條 本實施辦法自2003年7月15日起施行。

本內容來源于政府官方網站，如需引用，請以正式文件為準。

第三篇：《揚州市物業管理實施辦法》

揚州市物業管理實施辦法

第一章 總 則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，保障社會公共利益，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規、規章的規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 在本市行政區域內的物業管理活動，應當遵守本辦法。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業服務的企業。

第三條 新建商品房應當實行物業管理。

未實施物業管理的原有住宅區，配套設施比較齊全的，由各縣（市）、區人民政府組織綜合整治，逐步創造條件，積極推行物業管理；配套設施不全的，由所在社區統一管理。

商貿、辦公、醫院、學校、工業區、倉儲等配套設施比較齊全的非住宅物業，根據條件推行物業管理。

第四條 揚州市房產管理局是全市行政區域內物業管理行政主管部門，負責本辦法的組織實施，其主要職責是：

（一）貫徹實施國家有關物業管理的法律、法規、規章和方針、政策，研究制定物業管理的有關措施；

（二）管理全市物業管理行業，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理新機制；

（三）負責房屋專項維修資金交繳、使用的監管工作；

（四）負責物業管理企業資質管理工作；

（五）負責物業管理創優評比工作；

（六）依法查處物業管理中的違法行為；

（七）法律、法規、規章規定的其他職責。各縣（市、區）房產（建設）行政主管部門負責本轄區內物業管理的監督管理工作。

第五條 規劃、建設、城管、公安、物價、工商、郵政、廣電、通信、供電、供水、供氣、市政、綠化、環衛等有關部門和單位，按照各自職責，協同實施本辦法。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責協調物業管理與社區建設之間的關系。第六條 各級政府應當扶持物業管理行業，逐步建立專業化、社會化、市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。

第二章 業主及業主大會

第七條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，按照法律規定和合同約定享有權利，并承擔相應義務。

業主應當通過建設單位、物業管理企業或直接向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

物業承租人或者實際使用物業的人為物業使用人。物業使用人根據與業主的雙方約定，可以享有業主相應的權利和承擔業主相應的義務。但使用人與業主約定的內容不得違反業主公約和本辦法的規定。

業主應當將與使用人的約定書面告知業主委員會和物業管理企業。

第八條 業主通過業主大會和業主委員會對物業實施自治管理；物業管理區域內業主人數較少的，物業的管理形式可以由業主自主決定。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實意思表示，有書面意見的應代為轉交。業主不參加也不委托他人參加業主大會會議的，視作棄權。第九條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會履行下列職責：

（一）審議、修改、通過業主大會議事規則，業主公約；

（二）選舉、更換業主委員會委員；

（三）審議業主委員會的工作報告，監督業主委員會的工作，改變或撤銷業主委員會不適當的決定；

（四）選聘或解聘物業管理企業；

（五）審議批準業主大會、業主委員會工作經費籌集、使用方案；

（六）決定專項維修資金使用、續籌方案并監督實施；

（七）審議、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（八）決定有關業主共同利益的重大事項；

（九）改變或撤銷業主小組不適當的決定。

（十）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其它有關物業管理的職責。第十條 同一個物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

第十一條 物業管理區域符合本辦法第十條所列情形之一的，建設單位應當書面向所在地物業管理行政主管部門報告，提出成立首屆業主大會的申請，并提供業主清冊、物業建筑面積明細、物業銷售并交付使用的時間等文件資料。

經建設單位或百分之二十以上業主提議，在所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）的指導下，由所在地社區居委會負責召集建設單位和通過公開征集報名或經業主推薦產生的業主代表共同組成首次業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。

籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公示，公示時間應不少于十日。

籌備組負責下列工作：

（一）確定召開業主大會會議的形式、時間、地點和內容；

（二）確定業主委員會組成人數，并按業主委員會委員條件，經公開征集報名后差額推薦業主委員會委員候選人；

（三）參照物業管理行政主管部門制定的示范文本擬定業主大會議事規則和業主公約草案；

（四）確認業主身份，確定首次業主大會會議的投票權數；

（五）做好召開首次業主大會的各項會務準備工作；

（六）主持召開首次業主大會會議。前款

（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內公告。

第十二條 首次業主大會業主投票權數按以下方式確定：

（一）住宅物業實行一戶一票，一戶擁有兩套以上住房的，按住房套數計算票數；

（二）同一物業管理區域內同時具有住宅和非住宅物業的，住宅物業按套計算投票權數，非住宅物業按建筑面積每一百平方米計算為一票，不足一百平方米的可與其他業主合并計票；

（三）非居住物業每一平方米計算為一票，不足一平方米按四舍五入計算。第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會的定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主委員會應當于業主大會會議召開十五日前通知全體業主。經百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。召開業主大會會議，業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題、議程告知所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居民委員會，邀請其派代表參加，并認真聽取意見。

第十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。采取集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其它方式推選業主代表參加業主大會會議。到會代表應當能夠代表物業管理區域內持二分之一以上投票權的業主。

業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

單個業主在業主大會會議上所持投票權數超過總投票權數百分之三十以上的，業主大會所作出的決定，除按上款規定以外，還須其他與會業主所持投票權二分之一以上同意方可通過。

業主大會作出的決定應當予以公布，對物業管理區域內的全體業主和使用人具有約束力。

第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，在物業管理活動中應當維護全體業主的合法權益，對業主大會負責，接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督。業主委員會履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）根據業主大會的決定，代表業主選聘或解聘物業管理企業，簽訂或解除物業管理服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

（四）經業主大會批準，負責審批專項維修資金的使用，當維修資金不足時，進行續籌；

（五）督促逾期不交納物業服務費的業主，限期交納物業服務費；

（六）審定物業管理企業提出的工作計劃和物業管理重大措施；

（七）執行業主大會的有關決定；

（八）向業主大會報告業主委員會工作經費使用情況；

（九）督促業主和使用人遵守業主公約和其它有關規定；

（十）法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。

第十六條 業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會委員的人數應當是五至十五名的單數，業主委員會可以通過選舉產生主任一名和副主任一名至二名。業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。業主委員會委員應當符合下列條件：

（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

業主委員會成員不得在為本物業管理區域提供服務的物業管理企業中任職，不得借助業主委員會的影響牟取私利。

第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內將下列文件，向所在地物業管理行政主管部門備案：

（一）業主大會會議記錄和會議決定；

（二）業主大會審議通過的業主大會議事規則以及業主公約；

（三）業主委員會組成人員名單和基本情況。

所在地物業管理行政主管部門對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案復函和印章刻制證明，業主委員會應當依法刻制和使用印章。業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當按照本辦法重新備案。

第十八條 業主公約是業主共同訂立的對有關物業的使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業主和使用人具有約束力。

第十九條 業主委員會委員任期為三年，可連選連任。

業主委員會應在任期屆滿的兩個月前，書面報告所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府），并在其指導下組織召開業主大會，選舉產生新一屆業主委員會。

業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，原業主委員會應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

第二十條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。業主小組履行下列職責：

（一）討論業主大會擬討論的事項；

（二）推選代表出席業主大會，表達本小組業主的意愿；

（三）審議決定本小組房屋共用部位維修資金使用方案。

業主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。第二十一條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內社會治安等相關工作。

第二十二條 業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

第二十三條 業主大會，業主委員會的工作經費由全體業主承擔，經業主大會決定可在本物業管理區域維修資金增值、配套設施經營收入中列支。業主大會的決定應包括經費的籌集、用途、限額和使用管理辦法。組織成立首屆業主大會的相關費用由開發建設單位承擔。

第三章 物業管理企業

第二十四條 物業管理企業在物業管理活動中，按照法律規定和合同約定享有權利，并承擔相應義務。

第二十五條 新設立的物業管理企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內向市物業管理行政主管部門申請資質。物業管理企業必須按有關規定取得《物業管理企業資質證書》后方可從事物業管理工作。外地物業管理企業進入本市從事物業管理活動應當到市物業管理行政主管部門辦理登記備案手續。

第二十六條 物業管理企業資質實行年檢制度。物業管理企業應當在資質證書規定的年檢時間三十日前向市物業管理行政主管部門申請資質年檢。

第二十七條 從事物業管理的工作人員，應當按照國家有關規定，取得職業（執業）資格（上崗）證書。

第二十八條 物業管理企業按照國家和省規定享受第三產業優惠政策，物業管理企業符合新辦勞動服務企業條件的，按規定享受相關稅收優惠政策。

第四章 物業服務與收費

第二十九條 新建商品房銷（預）售前，建設單位應當通過公開招標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業進行前期物業管理服務，并簽訂前期物業服務合同。投標人少于三個或住宅總建筑面積在三萬平方米、非住宅總建筑面積在一萬平方米以下的，經物業所在地物業管理行政主管部門批準，可采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。被選聘的物業管理企業承擔物業銷（預）售后至業主委員會正式簽訂物業服務合同前的前期物業管理服務。

業主大會成立后，業主委員會應根據業主大會的決定及時續聘或重新選聘物業管理企業，并簽訂物業服務合同。

業主大會尚未成立，而前期物業服務合同到期或被解除的，由建設單位按照原前期物業服務合同約定的服務事項、服務標準、收費標準另行組織招標，落實新的物業管理企業。原物業管理企業與業主簽訂的前期物業管理服務協議由新中標企業繼續執行，新的物業管理企業不再與業主簽訂前期物業管理服務協議。第三十條 建設單位應當在銷（預）售物業之前，參照建設部業主公約示范文本，制定本物業管理區域業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并向物業買受人明示。物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法利益，并報所在地物業管理行政主管部門備案。第三十一條 新建物業銷（預）售時，建設單位選聘的物業管理企業應當根據前期物業服務合同與物業買受人簽訂前期物業管理服務協議。

第三十二條 物業服務合同和前期物業管理服務協議的主要內容包括：

（一）當事人和物業的基本情況；

（二）雙方的權利和義務；

（三）物業管理服務事項和服務質量要求；

（四）物業服務收費項目、標準和收取辦法；

（五）物業管理用房及配套用房、配套設施、設備的使用管理和收入分配辦法；

（六）專項維修資金的使用辦法；

（七）合同的有效期限，合同終止和解除的約定；

（八）違約責任及解決糾紛的途徑；

（九）雙方當事人約定的其他事項。

第三十三條 前條規定的物業管理服務事項主要包括以下內容：

（一）物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；

（二）物業管理區域內日常環境衛生、綠化管理；

（三）協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；

（四）物業裝飾裝修管理服務；

（五）物業管理區域內車輛的停放管理；

（六）物業檔案資料的管理，包括與管理物業相關的工程圖紙、住戶資料、綠化管理檔案、接管驗收記錄、維修記錄等；

（七）物業使用中對禁止行為的管理措施；

（八）維修資金的帳務管理；

（九）應業主要求進行的特約服務。

物業管理服務質量根據《江蘇省住宅物業管理服務標準》制定，超出服務標準范圍的服務質量，雙方另行約定。第三十四條 物業管理區域內，由物業管理企業負責生活垃圾的清掃工作，并歸集至垃圾桶（箱、房），所在地環衛部門負責及時清運。清掃、清運工作不得影響業主的正常生活。

第三十五條 環衛部門除根據政府相關規定收取城市垃圾處理費外，不得再向建設單位、物業管理企業和業主收取任何費用。

第三十六條 物業服務收費根據物業的性質，提供服務的內容、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅公共服務收費實行政府指導價。價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務內容、服務標準等因素，制定并定期公布相應的基準價及其浮動幅度，并逐步向分項收費基準價過渡。提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制確定公共服務收費標準；通過公開招投標確定的公共服務費收費標準，招投標結束后應向價格主管部門備案。未通過公開招投標確定的公共服務收費標準，事前應報價格主管部門審核。

高檔住宅、非居住用房的公共服務收費、滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦收費，實行市場調節價。

第三十七條 物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則實行明碼標價。物業管理企業應當在物業管理區域內顯著位置以書面形式公布物業管理服務與收費的項目和標準等內容。

第三十八條 前期物業服務合同生效之日至銷售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。銷售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。根據房屋銷售合同約定，已具備交付條件的房屋，因物業買受人的原因未及時辦理入住手續的物業服務費用，由物業買受人承擔。

第三十九條 物業管理區域內，由物業管理企業為業主提供停車管理服務，相關收費標準按照物價部門的規定執行。業主大會成立后，車輛在公用部位的停放、管理等事項，由業主大會決定。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業管理企業另行簽訂保管合同。

執行公務的黨、政、軍、警、搶險、救護等特種車輛及業主搬家的車輛，在物業管理區域內停放，不得收費。物業管理區域內車輛應在指定的停車位停放，不得影響其他車輛和行人的正常通行。對不按規定停放影響小區道路暢通或影響小區公共安全的，物業管理企業有權移動車輛或按協議進行處理，由此產生的費用由停車人承擔。

第四十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環衛、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。上述單位可與物業管理企業簽訂有償服務合同，委托物業管理企業向業主或者使用人代收有關費用。物業管理企業接受委托代收有關費用的，不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用。物業管理企業未接受委托的，有關費用由上述單位自行收取。

第四十一條 為保證前期物業管理服務的正常運行，開發建設單位應承擔物業管理企業的開辦費用、前期介入費用、接管驗收費用、由于項目分期建設造成的前期物業管理服務費不足的補貼等。具體補貼標準及支付方式由開發建設單位與物業管理企業，根據項目規模、配套等因素協商確定，任何部門和單位不得截留和挪用。

第五章 物業的使用與維護

第四十二條 一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的，應當建立物業共用部位、共用設施設備維修資金（簡稱維修資金）。

專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第四十三條 開發建設單位不得將物業共用部位的所有權或使用權單獨轉讓。第四十四條 開發建設單位應當按總建筑面積千分之四和千分之一的比例將物業管理用房、社區辦公和活動用房納入建設項目配套計劃，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付。

第四十五條 因分期開發等原因不能同步交付物業管理用房的，建設單位應當支付同類地段、同等面積商業用房的市場租金作為經濟補償。

第四十六條 建設單位在申請房屋銷（預）售許可時應提交物業管理用房、社區辦公和活動用房的建設方案；在申請房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房、社區辦公和活動用房的幢號、室號、面積、建設手續等相關資料。第四十七條 物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，建設單位對接管驗收中發現的問題應及時整改。

第四十八條 物業管理區域內下列共用部位、共用設施歸全體業主共有，其所有權不得分割、轉讓、抵押，其用途不得擅自改變：

（一）物業管理用房、社區辦公和活動用房；

（二）門衛室、警務室、監控室、底層架空層、共用走廊；

（三）按規劃設置標準配套建設使用的地下室；

（四）按規劃配套建設使用的公用非機動車車庫、露天機動車位；

（五）公共綠化、道路、場地；

（六）建設單位在房屋銷售合同中未明確所有權歸屬，且不能證明其享有所有權的其它配套設施；

（七）其它依法歸全體業主的設施設備。

第四十九條 物業管理區域內的幼兒園、會所、規劃配套以外的機動車車庫（位）的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，屬全體業主共有。產權屬開發建設單位的，應當繳交維修資金。

第五十條 物業管理區域內的停車位（庫），應當優先提供本物業管理區域內的業主、使用人使用。機動車的車庫（位）應向本物業管理區域內的業主出售、出租，且以出售一套商品房隨售一個機動車庫（位）為限。商品房銷售完畢后仍留有機動車庫（位）的，不受此限。產權人轉讓房屋的，機動車車庫（位）應當隨之一并轉讓。

第五十一條 物業管理單位將物業共用部位配套設施經營、出租的，與承租方簽定的租賃合同約定的租賃期限最長不得超過物業管理服務合同中約定的物業管理單位受聘期限。

第五十二條 利用物業共用部位獲取的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，扣除適當的管理費用后，將收益百分之三十用于補貼物業管理企業，百分之七十補充進入專項維修資金。也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要，但合同另有約定的除外。

第五十三條 車輛停放或行駛時造成小區公共設施損壞的，物業管理企業應責令責任人賠償損失，業主委員會有權要求責任人賠償損失。

第五十四條 工程、營運車輛未經許可，不得進入物業管理區域；業主大會會議或業主公約有約定的，從其約定。

第五十五條 業主和使用人在使用房屋和公建配套設施設備時禁止下列損害公共利益的行為：

（一）損壞房屋承重結構，破墻開窗、開門，擅自改變房屋用途；

（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備；擅自移動共用設施設備；

（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益；

（四）在物業共用部位亂搭亂建、堆放雜物；

（五）侵占綠地、毀壞綠化；

（六）隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾；

（七）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物或者發出超標準的噪聲和振動；

（八）未經批準擺攤設點；

（九）無序停放車輛；

（十）在建筑物和構筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，擅自改變房屋外觀外貌；

（十一）利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；

（十二）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；

（十三）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德行為；

（十四）違反規定飼養家禽、家畜或者種植蔬菜；

（十五）法律、法規和業主公約禁止的其他行為。

第五十六條 業主或者使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人和裝飾裝修企業。

使用人對房屋進行裝飾裝修應當取得業主的書面同意。

第五十七條 業主、使用人和裝飾裝修企業應當與物業管理企業簽訂房屋裝飾裝修管理服務協議。

住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容：

（一）裝飾裝修工程的實施內容；

（二）裝飾裝修工程的實施期限；

（三）允許施工的時間；

（四）廢棄物的清運與處置；

（五）住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；

（六）禁止行為和注意事項；

（七）管理服務費用；

（八）違約責任；

（九）其他需要約定的事項。

第五十八條 業主、使用人不得拒絕物業管理企業根據裝飾裝修管理協議的約定對裝飾裝修活動的監督檢查。

第五十九條 已交繳維修資金的物業，業主轉讓時，其維修資金隨房屋所有權同時結算過戶。未交繳維修資金的物業，業主轉讓時應告知買受人按政府規定的標準補交維修資金。

第六十條 物業管理企業應當根據物業服務合同對物業共用部位、共用設施設備定期維修養護，并做好相關記錄。當出現按規定必須養護的情形而未及時養護的，由業主委員會或所在地物業管理行政主管部門督促限期改正。房屋專有部分維修責任由業主承擔。

發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情況時，物業管理企業應當及時組織維修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會，維修費用由相關責任人承擔。

第六章 法律責任

第六十一條 業主、使用人未按照物業管理合同的約定交納物業管理服務費的，物業管理企業可以催交，逾期仍不交納的，物業管理企業可以按每日萬分之五加收滯納金。

第六十二條 住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。第六十三條 建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十四條 建設單位未按照規定提供物業管理服務用房的，由物業管理行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價款，并處以十萬元以上五十萬元以下罰款。

第六十五條 物業管理企業違反本辦法的規定，按照下列規定處罰：

（一）未取得資質證書從事物業管理活動的，由物業管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，可處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

（二）違反合同約定的服務質量標準的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，逾期未改正的，可處以一萬元以上三萬元以下罰款；

（三）對物業共用部位、共用設施設備管理不善，造成物業環境惡化的，由物業管理行政主管部門對其作出警告，降低資質等級或者吊銷資質證書，并可處以一萬元以上三萬元以下罰款；

（四）接到解聘通知后七日內拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域進行正常物業管理的，或者未向業主委員會或者新聘的物業管理公司移交物業管理的相關設施和必要資料的，由物業管理行政主管部門責令改正；拒不改正的，物業管理行政主管部門可以降低其資質等級直至吊銷資質證書；造成物業管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。

第六十六條 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰物業的管道堵塞、滲漏、停水停電、物品毀壞等，業主、使用人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，業主、使用人可以向裝飾裝修企業追償，物業管理企業應做好相關協調工作。第六十七條 物業管理企業發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規、本辦法或業主(臨時)公約的行為，應當予以勸阻，制止。勸阻、制止無效的，應當及時報告業主委員會和有關行政管理部門；相關業主、物業管理企業、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第六十八條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，物業所在地物業管理行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第六十九條 違反本辦法規定，依法應當由工商、物價、規劃、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。

第七十條 物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十一條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第七章 附 則

第七十二條 本辦法自2006年3月1日起施行。原《揚州市城市住宅區物業管理辦法》（揚州市人民政府第22號令）同時廢止。

第四篇：臺州市住宅小區物業管理考核細則及計分表

臺州市住宅小區物業管理考核細則及計分表

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第五篇：臺州市建筑業企業欠薪保障制度實施辦法

臺州市建筑業企業欠薪保障制度實施辦法

各縣（市、區）人民政府，市政府直屬各單位：

市建設規劃局和市勞動和社會保障局擬訂的《臺州市建筑業企業欠薪保障制度實施辦法》已經市政府同意，現轉發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

臺州市人民政府辦公室二○○四年一月十八日

臺州市建筑業企業欠薪保障制度實施辦法

（市建設規劃局市勞動和社會保障局）

為規范建筑業企業勞動用工行為，切實解決建筑業企業拖欠人工工資問題，保障建筑業企業從業人員的合法權益，維護社會穩定，根據國務院辦公廳《關于切實解決建設領域拖欠工程款問題的通知》（國辦發〔2003〕94號）、《浙江省企業工資支付管理辦法》（省政府令148號）及省勞動和社會保障廳、省建設廳《關于切實解決建筑業企業拖欠農民工工資建立欠薪保障制度的若干意見》（浙勞社監〔2003〕232號）精神，給合我市實際，制定本實施辦法。

一、欠薪保障額度和保障范圍

（一）以工程項目為單位時，欠薪保障額度為工程合同造價或中標價的2%，一般不超過30萬元。其欠薪保障范圍為本工程項目。

因欠薪被列入工程建設不良行為記錄的企業，記錄期間其新承接工程的欠薪保障額度為工程合同價或中標價的3%，一般不超過50萬元；因欠薪被列入工程建設黑名單記錄的企業，記錄期間其新承接工程的欠薪保障額度為工程合同價或中標價的4%，一般不超過70萬元。

（二）以企業為單位時，欠薪保障額度為50萬元。其欠薪保障范圍為工程所在工地的縣（市、區）行政區域范圍內本企業承建的所有工程項目。因欠薪被列入工程建設不良行為記錄的企業，記錄期間其欠薪保障額度增加至70萬元；因欠薪被列入工程建設黑名單記錄的企業，記錄期間其欠薪保障額度增加至90萬元。

（三）建筑業企業可以自行選擇以工程項目為單位或以企業為單位辦理欠薪保障手續。

二、欠薪保障方式

（一）現金保障方式。即建筑業企業按照規定將欠薪保障金存入工程所在地建設行政主管部門專門設立的欠薪保障金銀行專戶，專項用于解決建筑業企業拖欠的人工工資，為便于有關部門從速從快處理拖欠人工工資問題，對一般的建筑業企業均要求采用現金保障方式。

（二）擔保保障方式。即建筑業企業采用經建設和勞動保障行政主管部門認可的并在臺州市內注冊的銀行、保險公司、擔保公司的保函、保證保險函、擔保公司擔保書等方式，向工程所在地的建設行政主管部門提供欠薪支付擔保，專項用于解決建筑業企業拖欠的人工工資。欠薪支付擔保保函以工程所在地的建設行政主管部門為受益人。為發揮建筑業企業自主解決拖欠人工工資的積極性，對信用良好、近年無拖欠人工工資行為的建筑業企業，允許采用擔保保障方式，具體采用擔保保障方式的建筑業企業名單由市、縣（市、區）建設和勞動保障行政主管部門共同確定。享受擔保保障方式的建筑業企業如被發現有拖欠人工工資行為的，選擇以工程項目為單位進行欠薪保障的建筑業企業，其新承接工程的欠薪保障方式必須改為現金保障方式；選擇以企業為單位進行欠薪保障的建筑業企業，其欠薪保障方式必須立即改為現金保障方式。

三、欠薪保障手續和期限

（一）建筑業企業應在工程承包合同簽訂后，在業主辦理施工許可證前，辦妥欠薪保障手續。建設行政主管部門核發施工許可證時，建筑業企業應提供欠薪保障金交納證明或欠薪擔保保函（包括保證保險函、擔保書）。

（二）以工程項目為單位的?沸獎Ｕ希òㄏ紙鴇Ｕ蝦偷１１Ｕ希┱Ｖ罩故奔溆υ詮こ滔钅靠⒐ぱ槭氈赴?6個月后。工程項目竣工驗收備案6個月后，建筑業企業可向建設行政主管部門提出收回欠薪保障金或欠薪擔保保函的申請，經建設行政主管部門和勞動保障部門核實無欠薪糾紛問題，并簽署意見后返回建筑業企業。

（三）以企業為單位的欠薪保障期限為3年。欠薪保障期滿前1個月內，企業應申請并辦妥下一期欠薪保障手續。若企業欲退出某一縣（市、區）建筑市場的，則該企業辦理的最后一期欠薪保障正常終止時間應在該縣（市、區）的所有承建工程項目竣工驗收備案6個月后。所有承建工程項目竣工驗收備案6個月后，建筑業企業可向建設行政主管部門提出收回欠薪保障金或欠薪擔保保函的申請，經建設行政主管部門和勞動保障部門核實無欠薪糾紛問題，并簽署意見后返回建筑業企業。

四、欠薪保障金和欠薪擔保保函的使用和管理

（一）欠薪保障金銀行專戶由各縣（市、區）建設行政主管部門負責建立和管理。各縣（市、區）建設行政主管部門應盡快建立和完善欠薪保障金和欠薪擔保保函的管理制度，嚴格實行專款專用。欠薪保障金和欠薪擔保保函的使用和返回，必須經當地建設行政主管部門和勞動保障部門共同簽署意見。

（二）全面落實建筑業企業欠薪保障責任。將欠薪保障責任的有關內容列入工程施工安全生產責任書中。建設行政主管部門在核發施工許可證時，應與建筑業企業簽訂包含欠薪保障責任內容的工程施工安全生產責任書。

（三）工程施工過程中發生人工工資糾紛，經建設行政主管部門或勞動保障部門核實，確屬建筑業企業責任的，且經建設行政主管部門或勞動保障部門處理后，建筑業企業仍不及時支付人工工資的，建設行政主管部門和勞動保障部門可動用欠薪保障金和欠薪擔保保函，用于支付所拖欠的人工工資。為建筑業企業提供欠薪擔保的機構，接到建設行政主管部門和勞動保障部門提出的履行人工工資支付擔保要求后，應無條件立即將相應資金劃入欠薪保障金銀行專戶。欠薪保障金或欠薪擔保保函被動用后，建筑業企業應在一個月內補足至原欠薪保障額度等額的欠薪保障金或欠薪擔保保函。

五、規范企業用工制度

（一）各建筑業企業要切實把好用人關。建筑業企業與其所有員工（包括民工）必須依法簽訂勞動合同。未依法簽訂勞動合同或勞動合同中內容不明確引起糾紛的，由建設行政主管部門或勞動保障部門核定。

（二）各建筑業企業要切實把好勞務分包關。建筑業總承包和專業承包企業與所有勞務分包單位和個人必須依法簽訂勞務分包合同，未簽訂勞務分包合同或勞務分包合同內容不明確引起糾紛的，由建設行政主管部門或勞動保障部門核定。

六、加大建筑業行業管理力度

（一）建筑業企業未按本辦法規定及時辦理欠薪保障手續的，對未開工工程，建設行政主管部門不予核發施工許可證；對已開工工程，建設行政主管部門可責令停止施工；對責任單位和責任人可給予通報批評，停止承接業務資格（投標資格）3―12個月、降低或吊銷資質（資格）、清退等處理。

（二）欠薪保障金或欠薪擔保保函被動用后，建筑業企業未在規定時間內補足的，建設行政主管部門可責令停止施工；對責任單位和責任人可給予通報批評、停止承接業務資格（投標資格）3―12個月、降低或吊銷資質（資格）、清退等處理。

（三）建筑業企業惡意拖欠人工工資、拒絕接受監管人員詢問調查或因人工工資糾紛造成民工集體上訪、斗毆事件的，建設行政主管部門和勞動保障部門可提請人民法院凍結責任單位和責任人的銀行帳戶，提請公安部門對其責任人員實行治安拘留；同時，建設行政主管部門應立即停止該責任單位和責任人承接業務資格（投標資格）6―12個月，情節特別嚴重的，建設行政主管部門還應給予降級、吊銷資質（資格）、清退等處理。

（四）業主規避施工許可手續、擅自動工建設或業主拖欠工程款、低于成本價發包，導致建筑業企業違反本辦法規定的，建設行政主管部門除追究業主的法律責任外，還應追究業主對人工工資支付的連帶責任；造成嚴重后果的，建設行政主管部門和勞動保障部門可提請人民法院凍結責任單位和責任人的銀行帳戶，提請公安部門對其責任人實行治安拘留。

（五）工程施工過程中發生人工工資糾紛，引起投訴，經建設行政主管部門或勞動保障部門核實，確屬建筑業企業責任的，對責任單位和責任人一律列入工程建設不良行為記錄；經建設行政主管部門或勞動保障部門處理后，建筑業企業仍不及時支付人工工資引起重復投訴或導致動用欠薪保障金和欠薪擔保保函的，對責任單位和責任人一律列入工程建設黑名單記錄，建設行政主管部門視情可給予通報批評、責令停止施工、停止承接業務資格（投標資格）3―12個月、降低或吊銷資質（資格）、清退等處理。

（六）建筑業企業未依法與其員工簽訂勞動合同，或勞動合同中內容不明確引起糾紛，經核實確屬聘用單位責任的，對責任單位和責任人一律列入工程建設不良行為記錄；建筑業總承包和專業承包企業未依法與勞務分包單位和個人簽訂勞務分包合同，或勞務分包合同中內容不明確引起糾紛的，對責任單位和責任人一律列入工程建設不良行為記錄；建筑業企業違反本辦法第五條規定，又不執行建設行政主管部門和勞動保障部門核定結果的，對責任單位和責任人一律列入工程建設黑名單記錄，建設行政主管部門視情可給予通報批評、責令停止施工、停止承接業務資格（投標資格）3―12個月、降低或吊銷資質（資格）、清退等處理。

（七）建筑業企業和個人違反本辦法及其他有關規定，凡被建設行政主管部

門和勞動保障部門通報批評及以上處理的，對責任單位和責任人一律按規定列入工程建設不良行為和黑名單記錄，并在新聞媒體上曝光。

七、加強勞動保障監管力度

（一）對違反《浙江省企業工資支付管理辦法》（省政府令148號），《浙江省勞動合同辦法》（省政府令154號）和《浙江省勞動力市場管理條例》的建筑業企業，勞動保障部門將根據不同情況，追究建筑業企業下列法律責任：

1、企業制定的工資支付制度違反法律、法規、規章規定的，給予警告，并責令限期改正；給勞動者造成損害的，應當承擔賠償責任。

2、企業偽造、變造、隱匿、銷毀工資支付記錄的，責令限期改正，給予警告，并處以5000元以上20000元以下的罰款；對其法定代表人或者直接負責的主管人員處以1000元以上10000元以下罰款。

3、企業有下列情形之一的，由勞動保障行政部門責令限期支付勞動者的工資和相當于工資25%的經濟補償金，并可責令支付相當于工資和經濟補償金總和1至5倍的賠償金：

（1）克扣或者無故拖欠勞動者工資的；

（2）未按照國家規定和勞動合同的約定支付勞動者延長工作時間的工資的；

（3）低于當地最低工資標準支付勞動者工資的。

企業在限定的期限內拒不支付勞動者工資、經濟補償金及賠償金的，處以50000元以下的罰款，并可對其法定代表人或者直接負責的主管人員處以1000元以上10000元以下的罰款。

4、企業拒不簽訂勞動合同的，對企業處每人200元以上400元以下的罰款。企業拒不辦理招用工人錄用登記備案手續的，處1000元以下的罰款。

（二）加強對建筑業企業勞動用工的監督管理，防止工資拖欠克扣發生。各級勞動保障部門要建立監督檢查機制，發現建筑業企業未與員工簽訂勞動合同、未建立招工錄用登記備案制度、未建立考勤和工帳核對制度、未實行工資先行支付和工資直接發放到員工制度的，要責令限期整改，如不及時改正的，應按有關規定予以處罰。

（三）建筑業企業和個人違反國家、省、市有關法律、法規、規章和規范性文件規定的，勞動保障部門發現、處理后，應及時將其違法行為情況和處理結果移送建設行政主管部門，建設行政主管部門應按本辦法及其他有關規定作進一步處理，并將責任單位和責任人的違法行為列入工程建設不良行為和黑名單記錄，并在新聞媒體上曝光。

八、欠薪保障激勵政策

對歷年（一般應為三年以上）無拖欠人工工資行為的建筑業企業，建設行政主管部門應給予通報表揚，并給予其免交欠薪保障金和欠薪擔保保函的獎勵。建筑業企業獲獎后，如被發現有拖欠人工工資行為的，則應立即取消獎勵，且該企業的所有在建工程應補辦欠薪保障手續。

九、本辦法自發布之日起施行。本辦法實施前已開工但目前還在建的工程，應補辦欠薪保障手續。

http:///law/city/taizhou/200413020.htm