第一篇：我國老年旅游市場特征及發展趨勢觀察

我國老年旅游市場特征及發展趨勢觀察

有專業人士指出，“銀發浪潮”將對旅游業的發展產生影響，并為其帶來巨大的發展機會。作為一個特殊的市場群體，老年市場有著其自身的發展特點和發展軌跡，其背后蘊藏著巨大的旅游消費需求和潛力，需要引起旅游從業者的關注。

我國老年旅游市場的四大特征

（一）高市場增長率，強地域集中性

據專家預測，到2020年，中國60歲及65歲以上的人口比重分別為16.23％和11.30％，2030年為22.34％和15.21％，2040年為25％和20％。到2030年中國將進入“超老年型”社會。而到了2050年，60歲以上的人口總數將達到4億左右，占總人口的比重將超過25.2％，中國將成為高度老齡化的國家。而據資料顯示，在這個快速增長的老年市場中，我國已經有30%的老人先后進行了出游。根據國家旅游局公布的數字，長期以來到中國旅游的國際游客中，51歲以上的游客占到30%左右，65歲以上的游客占到5.8%，且呈上升趨勢。

專家預言：在未來30年間，每年的老年旅游者將保持7.3％的持續增長。從地域特征上，根據人口統計資料顯示，環渤海（北京）、長三角（上海）、珠三角（廣州）的老年人口比例相對較高，老齡化進程顯著，高齡化程度高于全國平均水平，并將在2040年達到高峰。經濟發達區高度集中的老年資源為老年旅游帶來了強有力的旅游基礎。

（二）購買潛力強，高旅游需求

宏觀統計數字表明，老年人口的總年收入在3000億元－4000億元人民幣之間，這些收入包括他們的養老金、再就業的收入以及親戚和朋友的贈與。從2025年到2050年，預計老年人的潛在購買力將高達5萬億元人民幣。

老年人有比青年人更強烈的旅游需求，“重積蓄、輕消費”，“重子女，輕自己”的觀念開始成為過去式，花錢買健康，花錢買瀟灑成為現代老人的時尚追求。

（三）注重慢旅游，喜歡休閑養生

盡管不少老齡人口選擇長途旅游消費，但是仍有許多老齡人只是參與出游時間短、路程短為目的地的旅游消費。旅程遠、出游時間長為目的地的旅游，參游的70歲以上的高齡人口則較少。一般來說，老年人的身體素質都比較差，因此，年輕人常見的那種歡快刺激、快餐式的旅游方式明顯不適合老年人的需求，舒適養生的旅游行程成為他們出游的首選。

（四）旅行時間自由，中意淡季出游

進行旅游活動必須具備兩個最基本的條件，那就是要有足夠的空余時間和可隨意支配的收入，簡稱“有錢又有閑”。離退休的、正在家里頤養天年的老年人有著得天獨厚的優勢，他們擁有充裕的、可自由支配的時間。因此，很多老年人已經把外出旅游當成度過這些自由時間的最好選擇之一。

面對節日放假期間人滿為患的旅游形勢，不受時間限制讓老年人避開了旅游的高峰期，選擇不太擁擠的淡季外出，這樣既免除了高峰旅游時擁擠不堪的顧慮，又為淡季旅游注入了活力，使得淡季不再“淡”。

二、未來老年旅游市場的四大發展趨勢 1.老年市場有望成為未來分眾休閑市場的領頭軍

20世紀中國的休閑產業經歷了一個休閑意識被認知到休閑快速增長的時期，大眾休閑是這個時期的典型特征。

老年群體作為未來休閑市場結構中重要組成部分，與年輕人有不同的出游喜好一樣，不同年齡不同群體的老年人，對旅游也有不同的需求，以分眾休閑的意識引導產品的規劃設計是必要的，即需要針對不同年齡不同群體的老年人群進行定位，細分旅游群體，“量身訂制”旅游產品，精心布置旅游線路。

2.老年養生療養的產品將成為未來老年旅游消費的主流

根據老年市場所體現出來的“慢旅游”的特征，度假屬性的休閑產品是老年市場的主導產品，在老年市場對養生、保健、養老等旅游需求的刺激下，度假住宅、康體療養兩大產品有望成為未來老年旅游的主流。兩大產品的設計對氣候的適宜性和綜合配套服務比較敏感，所以氣候適宜、環境良好的近程區域最具有潛力，能成為養老住宅和康體療養度假產品開發的熱點區域。

3.候鳥型養老將成為一種潮流

據中國老年科研中心調查，目前我國城市空巢家庭已達49.7％，農村空巢和類空巢家庭達48.9％。而北京、上海老年人家庭“空巢”比例分別達到34％和36.8％。空閑時間的增多、空巢家庭的增大、可支配資金的自由，讓越來越多的老年人從家中走了出來，像“候鳥”一樣四處度假旅游“候鳥式”養老旅游成為老年人的時尚。

有專家認為：在未來5年-10年內，候鳥型養老將成為一種潮流。4.老年休閑度假市場的聯動消費現象顯現

雖然老年旅游產品的購買者都是老年人本身，但是為表愛心，在周末、黃金周等空閑時間探視老人、與老人一起在休閑度假地休閑旅游成為眾多家庭的選擇，由此在旅游度假地引發一種老人度假，牽動子女被動消費的消費鏈現象。這個特點將隨著老年休閑度假市場份額的增長越發凸顯出來。因此老年休閑度假產品的設計在以老年消費者自身的需求為核心的同時需要將潛在的子女消費一并考慮，設計綜合性產品。

第二篇：淺析高端旅游市場特點及發展趨勢

淺析高端旅游市場特點及發展趨勢

對于所謂“高端旅游”目前業界并無明確的界定，但據筆者觀察，所謂“高端旅游”是相對于傳統的“大眾旅游”而言的，是指隨著旅游市場不斷走向成熟、游客消費不斷走向理性，由旅游產品生產者――旅行社、旅游目的地等推出的“高精尖”旅游產品。“高端旅游”具有以下幾個明顯的特點：

第一、目標市場特征明顯 客戶資源有限而忠誠度高

高端旅游市場用戶往往具有良好的教育背景和個人素質；日常生活環境優雅，有較高的品味，追求品質生活；有一定的社會地位，喜歡得到別人的尊敬和歡迎；收入不菲，信任品牌，有消費品牌的習慣，不太關心價格。所以，高端旅游面向的社會精英是一個小眾市場，但這個市場一旦形成，客戶忠誠度極高，客戶群非常穩定。

第二、產品主題鮮明 專業化、定制化程度高

由于高端旅游客戶往往有不同于大眾旅游消費者的特別需求，這種需求是常規旅游團難以做到的。高端旅游的消費者，一般都有比較高的文化品味，有深度化的體驗需求，進而形成其特有的文化特質。高端旅游客戶需求多樣化、高端化，激發目前國內外的高端旅游產品呈現出多元化發展趨勢，包括文化、藝術、商務、體育、度假等品種的各種高端旅游產品都受到廣泛關注。高端旅游客戶要求產品能滿足個性興趣需求并提供特殊的出游體驗，需求的個性化決定了其旅游產品往往是由定制產生。這就要求旅游行程需要精心的定制化設計，提供服務專業周到。

第三、經營難度大 利潤豐厚

高端旅游作為頂級的旅游產品，需要調動各方面的資源來保證各個環節的質量，對產品設計、服務水平及特色文化等軟件設施的要求也相當苛刻，缺乏資源或缺乏人才的一般旅游經營者很難做好。

據筆者了解，在目前的國內市場上的高端旅游產品主要可分為四類：一是高端觀光旅游產品，以享受獨持經歷和豐富體驗為特色；二是高端商務旅游，以獎勵旅游、會議與公務業務為代表，以高效、舒適、完整、配套為特色；三是個性化休閑度假產品，包括服務于個性化需求的溫泉、海島、冰雪、郵輪等享受型產品；四是特種旅游產品，服務于體驗登山、探險、狩獵、醫療等高端特種旅游產品為目的高端旅游者。

筆者與北京華凱定制游趙總進行了談話分析當前旅游市場高端定制旅游存活的幾率及未來前景發展潛力分析。趙總認為，中國高端旅游市場起步較晚，發展迅速，未來前景也十分廣闊。筆者：面對具有巨大潛力的高端市場，旅游機構該如何介入呢?趙總建議：第一，高端旅游開發對旅行社自身的資源積累有很高的要求，開發高端市場需要旅行社結合自身實力謹慎考慮，不能盲目跟風。第二，產品設計方面，要緊緊抓住目標市場特點，針對市場的特性和需求設計產品；市場營銷方面，則需針對具體客戶進行差異化的產品定位，根據消費者的習慣有針對性地進行宣傳推廣。第三、注重外部資源的引進與聯合。如私人銀行、公務機公司的客戶與高端旅游市場的目標客戶群體有很大的重疊，旅行社可能考慮與銀行和公務機公司進行合作，利用其現有的客戶資源拓展客源渠道，并在資源上占據優勢。

第三篇：中國老年地產市場研究及發展趨勢研究報告(2012-2016)

中國產業信息網-免費調查分析報告

中國老年地產市場研究及發展趨勢研究

報告（2012-2016）

內容介紹：

根據第六次全國人口普查的數據，我國60歲及以上人口占13.26%，約為1.78億，比2000年人口普查上升2.93個百分點。可以看出，我國人口老齡化進程逐漸加快。業內人士預計，到2050年，中國60歲以上的人口比重將上升到31.1%，未來健康養老產業將從提供養老住宅開始逐步向更廣的領域推進，養老地產作為養老產業的核心和載體之一，市場潛力巨大。

中國產業信息網發布的《2012-2016年中國老年地產市場研究及發展趨勢研究報告》共九章。首先介紹了老年地產業基礎概述、中國老年地產業運行環境等，接著分析了中國老年地產業運行的現狀，然后介紹了中國老年地產消費市場運行形勢。隨后，報告對中國知名老年地產項目做了重點分析，最后分析了中國老年地產市場前景與投資預測。您若想對老年地產產業有個系統的了解或者想投資老年地產行業，本報告是您不可或缺的重要工具。

本研究報告數據主要采用國家統計數據，海關總署，問卷調查數據，商務部采集數據等數據庫。其中宏觀經濟數據主要來自國家統計局，部分行業統計數據主要來自國家統計局及市場調研數據，企業數據主要來自于國家統計局規模企業統計數據庫及證券交易所等，價格數據主要來自于各類市場監測數據庫。

第一章 老年地產業基礎概述

第一節 老年地產特點分析

第二節 老年地產的分類

一、老年住宅社區類型

二、老年住宅形式

第三節 成熟市場老年地產的特征

一、人口的老齡化進程

1、世界人口結構概況2、21世紀世界老齡化發展概況

3、發達國家人口老齡化概況

二、老年住宅的模式分析

第二章 2012年國際老年地產業運行狀況分析

第一節 2012年國際老年地產業運行環境分析

一、世界經濟概況

二、金融危機對老年地產業的影響

三、老年地產業政策分析

四、老年公寓引起國際關注

第二節 2012年世界主要國家老年地產運行動態分析

一、美國老年地產發展情況

二、日本老年地產發展情況

三、歐洲老年地產發展情況

第三節 2012-2016年世界老年地產趨勢預測分析

第三章 2012年中國老年地產業運行環境分析

第一節 國內宏觀經濟環境分析

一、GDP歷史變動軌跡分析

二、固定資產投資歷史變動軌跡分析

電話：010-60343812

三、2012年中國宏觀經濟發展預測分析

第二節 2012年中國老年地產業政策環境分析

一、國家有關建設老年公寓的提案

二、老年人優待服務政策意見

三、老年人服務業國家優惠政策

四、中國老齡事業發展“十一五”規劃解析

五、相關產業法律法規及其影響

第三節 2012年中國老年地產業社會環境分析

第四章 2012年中國老年地產業運行態勢分析

第一節 2012年國內老年地產市場現狀綜述

一、中國房地產開發現狀

1、近三年中國房地產業數據分析

2、中國房地產百強企業分析

3、中國房地產行業面臨的挑戰

二、我國老年人口規模及集中分布

三、國內老年建筑的現狀

四、國內養老方式現狀

五、國內老年住宅市場現狀－以京滬地區為例

1、北京周邊

2、上海周邊

第二節 2012年中國老年公寓市場分析分析

一、2012年中國老年公寓供求分析

1、需求巨大且成不斷上漲趨勢

2、供給緊缺且缺乏定位

二、中國老年公寓發展特點

三、中國老年公寓動態分析

第三節 未來國內老年地產市場的發展趨勢

一、老年公寓發展迅速

二、以房養老模式將是發展方向之一

第五章 2012年中國老年地產經營模式分析

第一節 政府、慈善機構合作經營模式

一、純福利性質的養老院

二、民辦養老院

第二節 專業公司經營管理－老年公寓

一、老年公寓的特點

二、老年公寓經營應遵循的策略

第六章 2012年中國老年地產消費市場運行形勢分析

第一節 2012年國內老年地產消費市場研究

一、國內城市老年地產消費能力分析

二、老年地產目標客戶群的消費特征

第二節 2012年國內老年地產的產品設計

一、老年地產市場項目的產品分析

二、老年地產產品的功能、設計與內涵

1、老年地產住宅的功能

2、老年地產住宅的設計與內涵

三、《老年人建筑設計規范》簡介及內容

1、《老年人建筑設計規范》簡介

2、《老年人建筑設計規范》內容

第三節 2012年國內老年地產需求分析

一、管理主體需求分析

二、消費主體需求分析

三、供給主體需求分析

第七章 2012年中國知名老年地產項目透析

第一節 北京東方太陽城

一、北京東方太陽城簡介

二、北京東方太陽城老年住宅設計

第二節 三亞清平樂一、三亞清平樂簡介

二、老年社區的環境需求－三亞三、三亞清平樂老年社區建設情況

第三節 北京通州華龍老年公寓

一、北京通州華龍老年公寓簡介

二、華龍老年公寓運行情況

第四節 榮成老年公寓

一、榮成老年公寓簡介

二、榮成老年公寓發展情況

第五節 預建老年地產項目分析介紹

一、中國鹽湖城國際康樂文化旅游度假區

二、佳木斯市安康老年公寓建設項目

第八章 2012-2016年中國老年地產市場前景預測分析

第一節 2012-2016年中國老年地產市場前景展望

1、銀色住宅前景廣闊

2、老年公寓新趨勢分析

第二節 未來中國老年地產市場發展問題及瓶頸分析

一、中國老年地產市場存在的問題

1、我國老年公寓發展存在的問題

2、我國老年住宅項目開發中存在的問題

二、我國老年地產開發困難成因分析

1、消費主體的潛在需求難以激發成為有效需求

2、開發運營成本高、利潤低、風險大

3、政府的政策和資金援助不夠

第三節 2012-2016年中國老年地產市場發展策略及建議

一、中國老年地產市場需求解決對策

二、老年地產經營者的發展戰略分析

第九章 2012-2016年中國老年地產產業投資前景分析

第一節 2012年中國老年地產行業投資概況

一、老年地產行業投資特性

二、老年地產具有良好的投資價值

三、老年地產投資環境利好

第二節 2012-2016年中國老年地產投資機會分析

一、老年地產投資成新寵

二、投資老年房地產市場時需理性

三、老年地產區域投資潛力分析

第三節 2012-2016年中國老年地產投資風險及防范

一、宏觀調控政策風險

二、金融風險分析

三、市場運營機制風險

第四節 專家投資建議

圖表目錄：（部分）

圖表：國內生產總值同比增長速度

圖表：全國糧食產量及其增速

圖表：規模以上工業增加值增速（月度同比）（%）圖表：社會消費品零售總額增速（月度同比）（%）圖表：進出口總額（億美元）

圖表：廣義貨幣（M2）增長速度（%）

圖表：居民消費價格同比上漲情況

圖表：工業生產者出廠價格同比上漲情況（%）圖表：城鎮居民人均可支配收入實際增長速度（%）圖表：農村居民人均收入實際增長速度

圖表：人口及其自然增長率變化情況

圖表：2011年固定資產投資（不含農戶）同比增速（%）圖表：2011年房地產開發投資同比增速（%）圖表：2012年中國GDP增長預測

圖表：國內外知名機構對2012年中國GDP增速預測

第四篇：入境旅游市場特征及趨勢預測研究

摘要:以西安市為例,運用定量分析方法,從總體特征、時間結構、空間結構、消費結構等方面對2001-2006年入境旅游市場進行分析,得出西安市入境旅游人數和旅游外匯收入在絕對值上保持較快增長,但是和全國總量以及其他旅游城市相比,市場優勢地位并不明顯,產業地位逐漸下降等結論。根據西安市1978-2006年的入境游客人數和旅游外匯收入數據做回歸擬和,預測未來5年,西安市入境游客人數和旅游外匯收入將保持穩定增長,并提出拓展入境旅游市場的相關對策。

關鍵詞:西安市;入境旅游;市場特征;趨勢預測

西安是華夏文明的發源地之一,以秦始皇陵兵馬俑、華清池、大雁塔、城墻、碑林為代表的一大批壟斷性世界級文物旅游資源,構成了西安市旅游資源的核心,也是吸引國際游客的主要旅游景點。入境旅游在國際旅游中占有很重要的位置,入境旅游人數和旅游外匯收入是研究一個國家或地區入境旅游經濟活動成果的主要指標。[1]改革開發20多年來,西安入境旅游發展迅速,入境旅游人數和旅游外匯收入相對增幅較大。但是2001年以來,西安入境旅游人數占全國的總接待量各年均不足0.8,外匯收入占全國的比重各年也沒有超過1.7。僅以2006年為例,2006年西安市接待入境游客867273人次,占全國入境游客總量的0.69,居全國主要旅游接待城市的第12位;旅游外匯收入為46700萬美元,占全國旅游外匯總收入的1.38,居全國主要旅游接待城市的第12位。和北京、上海等旅游熱點城市相比,西安的入境旅游發展與其差距逐漸拉大。綜上分析,西安的入境旅游發展與自身的資源豐度、質量對比,入境旅游產業發展滯后,產業地位下降,這將直接影響到西安在全國旅游市場中的地位。因此,對西安入境旅游市場進行分析和預測,能夠為西安市的旅游開發規劃和西安國際旅游競爭力的提高提供科學依據。

一、入境旅游市場總體特征分析

西安市旅游業經過20多年的發展,入境旅游市場已經具有相當規模。以2001-2006年的數據做分析,具體呈現出以下特征: 1.從絕對量上來看,入境旅游人數和旅游外匯收入呈穩定增長,且增幅較大(2003年SARS除外)。如圖1所示,2001年入境游客人數為672015人次,到2006年達到867273人次,凈增長為195258人次,年平均增長率為5.23。SARS過后,2004年游客人數迅速回升,2005、2006年穩步增長,同比增長分別為19.27和11.8。游客數量的增長帶來了旅游外匯收入逐年增加。由圖2可知,6年來,旅游外匯收入凈增長為17698萬美元,2005年同比增長率達到了24,是2001年以來的最高值。

2.從相對量上來看,西安市入境游客人數和旅游外匯收入占全國的比重小,并且比例增幅緩慢。入境游客人數2001年以來沒有超過0.8,平均比重值為0.64。旅游外匯收入占全國旅游外匯總收入的比重6年來沒有超過1.7,2006年僅為1.38,各年平均比重值為1.35。

通過和北京、上海、深圳、成都、南京、杭州等旅游熱點城市做橫向比較來看(見圖

3、圖4),西安入境游客人數和旅游外匯收入占全國的比重和深圳、上海、北京的差距較

大,略低于杭州,和成都、南京相當。作為中國著名的旅游城市,西安入境旅游市場優勢地位并不明顯,且呈下降趨勢。

3.外國游客是西安入境旅游市場的主體,各年都在85左右,主體優勢明顯(見表1)。港澳臺游客的相對規模較小,占入境游客的比例在逐年減小。其中,臺灣游客最多,其次是香港游客,澳門游客最少,歷年都沒有超過4000人次。

二、入境旅游市場結構分析(一)時間結構分析

1.季節變化分析。由圖5可知,入境游客的季節分配特點顯著,與北京、成都、南京、上海、深圳5座城市2006年1-12月的每月入境游客人數相比,具有以下異同點: 相同點在于一年的變化特征可以分為四個階段:(1)1月初-3月底,迅速增長階段。此時正值春天,適宜的天氣條件和旅游者的心情因素可以大量吸引旅游者,入境旅游人數大幅度增加。(2)4月初-9月底,平穩保持階段。經過了第一階段的增長后,數量略有增加或減少,但是近似圍繞在一條直線上下做輕微波動;7月份相對來說,降低的比較多,此時天氣炎熱不適合出外旅游。(3)9月初-10月底為短期增長階段,此時秋高氣爽正是旅游的好季節,室外的旅游項目較為豐富,因此入境游客的數量會有增加。(4)11月初-12月底,逐漸下降階段。此時天氣變冷,又接近年底,入境游客不斷返回客源地。

不同點有:(1)北京、上海、深圳各月的入境游客遠遠高于其他比較城市,領先優勢非常明顯。西安和南京各月近似,并略高于成都。(2)在上述相同點的第4個階段,西安和南京的下降趨勢較為平緩,降幅不大。北京和上海的降幅較大。相反,深圳和南京在這一階段卻有回升。深圳的增幅較大,因為此時接近年底,大量的港澳臺游客過境返回大陸。

綜上,2006年西安吸引入境游客較多的月份是8-10月,8、9月的月接待入境游客量都超過了9000人,10月份最高,達到了115909人次。總體變化趨勢和其他幾座城市的季節性變化特征大致相同。外國人市場的季節變化強度相對較大,港澳臺市場的季節變化強度相對平穩(見圖6)。

2.年際變化分析。西安市入境旅游市場的年際變化特征在總體特征分析中已經做過詳細闡述,為了避免重復,這里就不再贅述。(二)空間結構分析

從區域上看,由圖7可知,以亞洲和歐洲為主要客源市場,兩大洲的游客占所有入境游客的70左右;美洲次之,特別是北美洲的美國和加拿大的入境游客不斷增多。大洋洲游客占來西安的外國游客的比例也在不斷增加;非洲游客雖然數量很少,比例也呈增加趨勢。以2006年為例,在外國游客中,亞洲游客200646人次,占外國人總數的27.33;歐洲游客290778人次,占外國人總數的39.62;美洲游客160744人次,占21.9;大洋洲游客38526人次,同比增長0.04,占外國游客的5.24。非洲游客2819人次,同比增長23.15,占外國游客的0.38。

從國別上看,由表2可知,入境游客的客源國主要有日本、韓國、美國、西歐等國家。結合表3內容,根據外國游客數量的多寡,同時考慮港澳臺市場的總體份額,把西安入境旅游市場分為三個等級。一級市場是港澳臺、日本、韓國和美國;二級市場是德國、英國、法國等西歐國家,馬來西亞、泰國等東南亞國家,還有澳大利亞;三級市場也稱為機會市場,是其他客源國。同時,根據一級市場為核心,二級市場為主導,機會市場為輔助開發的原則,針對不同的市場特點進行分級開發。(三)消費結構分析

從旅游消費對旅游活動的重要性來看,可以分為基本旅游消費(BNC:basicneededconsumption)和非基本旅游消費(UBNC:un-basicneededconsumption)。基本旅游消費是指進行一次旅游活動所必需的而又基本穩定的消費,也叫剛性消費,如旅游住宿、餐飲、交通、景點游覽等方面的消費。非基本旅游消費是并非每次旅游活動都需要且具有較大彈性的消費,也叫彈性消費,如旅游購物、郵電通訊消費等。[2]旅游消費結構是一個國家或地區旅游業發展水平以及旅游客源地經濟發展水平的重要標志。一般而言,旅游業發展水平越低,旅游者的消費水平也就越低,BNC占總消費支出的比重就越高。反之,UBNC所占的比重就越高。

由表3可以看出,西安市入境旅游消費結構構成中BNC長期占較大比重,占總花費的一半左右,2006年雖有所下降,但也達到了48.8。2005年BNC的比重比2004年增加了4個百分點,是近幾年中變化最大的;UBNC的比重則有所下降。2006年的情況有所好轉,但是BNC和UBNC的差距不大,情況也不容樂觀。這種變化不符合國際旅游消費的基本發展態勢,說明西安入境旅游消費結構存在一定問題。在BNC中,長途交通費用最高,其次是住宿、餐飲、游覽、市內交通。在考察的年份里,市內交通消費水平基本保持不變。長途交通在2003年后增長較快,2005年達到最高值額為30.1,2006年出現下降趨勢。住宿費用從2004年開始,有所下降,到2005年降到最低額為11.3,2006年有所回升。餐飲消費水平2005年有所增加,但是仍沒有達到2001年的10.6,并且2006年下降幅度增大,減少了近5個百分點。游覽消費一直在增長,但是增幅不大。

在UBNC中,購物消費最高,比例接近50,2006年達到了37.4,占據絕對份額。其次是其他消費、郵電通訊、娛樂消費。其他消費從2004年開始,下降幅度較大。相反,娛樂消費和郵電通訊消費增長到2005年后,2006年都出現下降趨勢。可見,入境游客在基本旅游消費需求滿足后,主要把錢花在購物和其他消費等消費領域。因此,進一步挖掘其他消費的消費內容,對于增加旅游創匯有重要意義。

三、入境旅游市場的預測分析 1.數據修正。

基于1978-2006年的統計數據,利用曲線擬合對西安市入境旅游市場進行預測。由于1989年的政治**和2003年的SARS都導致了入境游客人數劇減和旅游外匯收入的減少,形成了一個明顯的“V”形谷,給西安市入境旅游市場帶來較大的波動。為了提高趨勢預測的精度,先對這兩次影響造成的凹形谷進行修正,然后建模預測。

統計數據的修正采取直線內插法:首先,將原始統計數據做出長期變化的統計線;然后根據觀察找出需要訂正的時間段,并確定適合直線內插的起始年份(na)和終止年份(nb)。2.預測方法和結果

預測的方法采用的是時間序列模型中的曲線擬合法。根據修正后的數據,采用SPSS軟件進行擬合,具體方程見表5。統計檢驗表明,方程擬合效果理想,說明該模型完全可以用來進行預測。

四、對策建議

通過以上分析提出以下幾點對策建議:(1)加大西安市入境旅游市場的分級開發,選擇客源市場目標層,建立合理的市場結構。[3]做好海外客源市場的目標定位,以一級和二級客源市場作為宣傳營銷的主體,加強一、二級客源市場的投入,對三級市場進行適當開發。同時要注重客源呈多元化趨勢,積極拓寬客源層。(2)在游客旺季,對旅游產品進行優化組合,提高產品開發層次[4],加強參與性、娛樂性、度假和商務旅游市場的開發。在這方面,可積極借鑒北京等旅游城市的成功經驗。(3)整合資源,優化旅游產業結構,加大旅游產業集群建設,如西安曲江新區旅游產業集群和臨潼旅游產業集群。(4)樹立西安整體旅游形象,打造旅游精品,提高西安國際旅游競爭力。

參考文獻: [1]張梅.中國入境旅游預測與分析[M].北京:社會科學文獻出版社,2003.[2]趙曉燕.旅游經濟學[M].北京:經濟管理出版社,2001.[3]賈茹,俞金國.大連市入境旅游市場分析[J].河北師范大學學報,2004,28(5):524-527.[4]羅名義.國際旅游發展導論[M].天津:南開大學出版社,2002:27-36.

第五篇：我國房地產市場的現狀及發展趨勢

房地產市場的現狀及其發展趨勢

【內容提要】房地產業在我國還是一個新興的行業，起步于20世紀80年代中期，到現在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實踐上看，房地產業都具有很大的發展潛力，是一個具有很高成長性的行業。很多地方政府都把地方經濟增長的希望寄托于房地產行業，因此，在各個方面都對房地產業給予大力支持，于是形成了我國現在的房地產市場。

【關鍵詞】房地產 房價 政策發展

房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所以及一切交易途徑和形式。與一般市場相同，房地產市場也是由參與房地產交易的當事者、房地產商品、交易組織機構等要素構成的。這些要素反映著房地產市場運行中的種種現象，決定并影響著房地產市場的發展和趨勢。另外，房地產市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規律性，如受價值規律、競爭規律、供求規律等的制約。但由于房地產開發商品本身具有區別于其他商品的獨特規律，房地產業在國民經濟中又具有特殊重要的地位，這就導致了房地產市場具有一系列區別于一般市場的基本特性。

進入21世紀以來，國內的房地產市場日趨火爆，創造出了一個又一個的財富奇跡，在很多地區，房地產業甚至成為當地經濟發展的支柱。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌向房地產領域。然而，經過幾年盲目的火爆之后，房地產市場的泡沫不斷增大，國家和政府也已經意識到了這個問題，一些調控措施不斷出臺，房地產市場終于開始逐漸回歸理性。那么，國內房地產業未來的趨勢又是如何，當房地產企業不再暴利之后，房地產市場是否會如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？

一、中國房地產業發展現狀

1、房地產投資狀況

從目前國內房地產的經濟來源分析，房地產投資依然呈現出不斷增長的態勢，占全社會固定資產投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產市場投資總額的絕大部分。從投資結構來看，投資對象則逐漸由商業營業用房轉向住宅投資。

2、房地產開發狀況

根據中國房地產協會的統計數據，國內房地產開發整體呈現出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內對房地產市場政策的一些改變，一些開放商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡，開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產開發不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若

干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開放商的想法，也有地方政府的授意，而且開發過程中屢屢出現經濟問題。

3、房地產銷售狀況

從房地產市場的銷售情況來看，銷售量呈現出一定的波動，到2011年隨著國家調控的堅決執行而發生了改變，數據報道2011年房地產市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產銷售價格和銷售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產價格依然較高。從房地產市場的需求來看，受中國城鎮化運動的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產的剛性需求依然很強，而且還有一個很重要的因素就是投資性購房熱度依然不減。中國城鎮化是目前世界上有人類歷史以來最大規模的城鎮化，在“十一五”期間城鎮化已經到了46.6%，規模是非常巨大的，這場城鎮化運動也使中國人的生活發生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產的火熱。另外，國家高等教育持續擴招，越來越多的年輕人有機會接受高等教育，而他們最終絕大多數也會落戶城市，這也是一個不小的購房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產的增值問題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續，國內實體經濟以及股市的低迷，房地產市場便成為很多人的首選，這也是促使房價高位運行的重要因素。綜合以上三方面，再加上保障房項目的延遲，目前國內市場對房地產的剛興需求依然強烈。

二、中國房地產業的發展趨勢分析

從國外發達國家的歷史發展來看，房地產市場都曾為這些國家的經濟發展做出過很大貢獻，但是也有很多因為房地產而失足的例子，像是日本持續十年的經濟衰退，根源就是房地產泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國的房地產企業和銀行引發，那么國內房地產市場是否存在泡沫是人們最為關心的問題。

中國的房地產市場進入了一個特殊的發展階段，房地產市場的現實需求升級具有可觀的空間，我國房地產市場在未來的一段時間仍將處于總量增長型發展時期。

新世紀我國已進入全面建設小康社會的發展階段，城鎮居民可支配收入也將持續增長，消費結構升級速度加快，改善住房條件的要求日益強烈。目前我國城鎮人均住房面積正處于快速增長時期，這就加大了對住房的需求，刺激房地產市場活躍。目前城鎮居民住房不均衡問題依然比較嚴重，中下等收入階層住房困難問題依然存在，因此應加快住房結構調整，擴大經濟適用房建設的力度，加快住宅發展，刺激房地產市場的需求。國內的房地產市場依然亟待規范，但是我們有理由給它一個良好的發展平臺和空間，相信不久的將來，它將最終成長為一個成熟的市場并最終走向世界。

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