第一篇：房地產營銷策略分析-論文

《房地產市場營銷》考試論文

題

目

班級：14市場營銷

學號：201428050117 姓名：王立凡

摘要 ??????????????????????????????1 關鍵詞 ?????????????????????????????1

一、綠島置業公司簡介 ??????????????????????1

（一）綠島公司簡介 ??????????????????????

1（二）綠島御園簡介 ??????????????????????1

二、營銷環境分析 ????????????????????????

1（一）宏觀環境分析 ??????????????????????1

（二）微觀環境分析 ??????????????????????2

三、綠島御園營銷的關鍵 ?????????????????????

2（一）深刻洞察市場信息?????????????????????2

（二）專業、系統化的營銷策略和 推廣策劃 ????????????2

（三）有效的銷售執行和控制???????????????????2

四、營銷策劃的制定 ???????????????????????3

（一）深刻洞察市場信息?????????????????????

3（二）專業、系統化的營銷策略和推廣策劃?????????????3

（三）有效的銷售執行和銷售控制?????????????????3

五、營銷策略的應用 ???????????????????????4

（一）產品品牌策略???????????????????????4

（二）產品價格策略???????????????????????4

（三）產品渠道策略???????????????????????4

（四）產品促銷策略???????????????????????5

六、營銷過程中存在的問題 ????????????????????5

（一）綠色營銷成為消費者關注的賣點???????????????5

（二）物業服務貫徹于營銷全過程?????????????????5 參考文獻????????????????????????????5

綠島御園營銷策略分析

摘要市場競爭日益加劇的今天，怎樣使公司的效益最大化，能夠賣出更多的樓盤，是房地產發展商追求的目標，但由于受國家政策、營銷環境、企業自身素質等多方面的影響，房地產商在樓盤的營銷過程中會面臨各種各樣的問題。本文主要分析了綠島御園小區在整個的營銷過程中，營銷的策劃、營銷策略的應用以及在營銷過程中出現的問題來分析房地產市場營銷策略的應用?！娟P鍵詞】 市場營銷 營銷策略 營銷策劃

一、綠島集團簡介

（一）綠島集團簡介

山東綠島置業有限公司于二OOO年九月成立，自成立以來，公司主要業績有東城商貿城、墾利綠島商貿樓、市直安居工程L、M區、綠島御園、綠島蘇園以及綠島陶園。自成立至今多次被東營市建委評為“誠實守信企業”和“消費者滿意企業”，是企業業績是東營市“放心房”之一。(二）綠島御園小區簡介

綠島御園是綠島公司自成立以來所建的第一個居民住宅樓盤，其位置坐落于墾利振興路以南，民豐路以西。御園小區屬于剪力墻結構，層高三米，外層保溫結構，供暖設備是地暖設備。有全面完善的物業管理體系。其周邊位置環境距離墾利科貿街、幼兒園、實驗二小、實驗中學、墾利縣一中只有5-30分鐘的路程。

御園小區共有16棟住宅樓，其中共有12棟多層住宅，4棟小高層住宅，共623戶，其戶型有90型的兩室一廳一衛；有110型、120型的三室一廳一衛；140型、160型的三室兩廳兩衛；130型、170型、230型、260型、280型的頂樓復式，戶型種類多樣。

二、營銷環境分析

（一）宏觀環境分析

1、國家政策

為了進一步穩定房產市場，控制穩定經濟增長，國家對貸款的利率的調控一直處于上升狀態。首先，外地戶口不允許在本地購房；其次，購房想辦理銀行貸款者，第一套房必須首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，購房想辦理貸款者如在銀行的信用額度不夠，不允許到款等等一系列的相關政策來控制房產市場.2、文化環境

隨著經濟水平的增長和社會的進步，帶動了居民的思想，從最初的“攢一輩子的錢”來買房享受生活到現在的按揭貸款買房，讓越來越多的居民行動起來，以至于房地產市場供不應求。

（二）微觀企業環境因素分析

1、企業現狀分析

目前最主要的任務不在于建更多的樓盤去占領市場，而在于如何設計消費者所需求的戶型，并對樓盤的結構、位置和物業管理來進行徹底的規劃和制定，已達到進一步塑造企業品牌，樹立企業形象，為公司進一步的發展做后盾。

2、市場潛力分析

目前，市場競爭十分激烈，利潤可見，整個是市場處于火爆狀態。根據消費者對市場的需求以及競爭對手對產品的細分的情況可明顯看出供不應求。特別是適合年輕人的90戶型和適合老年人的一樓帶院的戶型，成為房地產市場的稀缺物品。而且140面積需求是現在大多數客戶的理想要求，有相當一部分顧客找不到房源。所以說房地產市場仍有很大的空缺需要去填補。

3、競爭者分析

現階段的市場而言，萬達、眾成、勝宏、勝通、明珠是不可小覷的實力派開發商。其資金流量、固定資產、客戶品牌認知度等都是眾所周知。在墾利市場而言，各個樓盤的開發越來越多，像康麗花園、財富新城、匯豐馨苑、明珠怡心園等等都是實力派的樓盤。

各個開發商都有屬于自己樓盤的風格和特點，也會在不同的層面上贏得了消費者的認可，顧客選擇的自由化使競爭勢態更加明朗化，也是得價格更加透明化，在一定程度上也加劇了開發商之間的競爭。

三、制定御園營銷策略的前提

位置、環境、房型、價格、以及獨特的營銷推廣該方案都是房地產市場競爭中非常重要的因素。只有結合本地市場特色和項目本身特性的專業系統市場營銷才是最有效的營銷。制定策略之前我們要有全方位考察。

（一）深刻洞悉市場

市場是最重要的，這是“簡單”的真理。要通過洞悉消費者的需求、市場的發展方向以及競爭對手的營銷策劃方案等；關注消費者的心理需求，把創新性的營銷理念納入營銷體系。

（二）專業、系統化的營銷策略和推廣策劃

有效的銷售策劃和推廣策劃，應建立在充分廣泛的市場調研和深度了解項目本身的基礎上，力求合理化和最佳利潤化。掌握準確的市場和目標消費群數據，是進行量化分析的關鍵。專業系統的營銷方案和營銷策略是打開市場和激發消費者購買欲望的最有力的手段。

（三）有效的銷售執行與控制

營銷方案的執行也是至關重要的，它是打開顧客購買欲望的敲門磚。營銷方案的可執行性是評判推廣活動能否成功的關鍵。在華麗的營銷方案沒有一定的可行性是不可取的。而在方案執行過程中的控制也是必不可少的，如何進行合理的控制也是制定方案時必須考慮的因素。

四、營銷策劃的制定

銷售前的營銷策劃方案的制定是營銷策略應用的基礎和前提，是每個營銷人員必須制定的一項計劃，對下一步工作的展開做好充分的準備。

（一）選擇委托代理銷售公司。就東營市場而言科達、眾成等大型實力派的公司都會培養自己的銷售隊伍和銷售管理人員，這樣公司可全面了解和把握市場.而像我們公司缺乏關于銷售管理方面的人才及相關經驗，所以選擇銷售代理的形式。

經多方考察和投標的決定我們選擇了上海略恒投資顧問有限公司，上海略恒投資顧問有限公司是專業的房地產營銷專家，公司不僅為客戶提供房地產營銷代理、商業物業運營、房地產咨詢及品牌推廣等地產類服務，除此之外，公司盡可能推動文化及國際資源產業的互動，包含藝術展、文化交流、國內國際會議、會晤等一系列高端溝通服務平臺的搭建。公司本著“誠信、高效、專業、創新、”的經營理念。

（二）制定營銷推廣活動，為營銷策略的應用做準備。

以怎樣的方式向顧客推銷自己的品牌和產品是銷售工作者首先考慮的問題，也就是如何制定具有影響力的推廣活動。推廣方式的實施必須迎合消費者的心理和需求，在制定方案的同時必須圍繞消費者的需求來創新和計劃，為下一步營銷策略的應用做好充分的規劃。

五、營銷策略的應用

（一）產品品牌策略

就東營市場而言，眾成、萬達、勝宏、科達、勝通、東辰等已經成為金子品牌，成為顧客心目中不容置疑的金品牌。如：奧林匹克花園，是房地產品牌的代表。最近幾年，運用品牌的影響力進行品牌連鎖。比如：眾成地產，從金鴻花園多層—錦程家園別墅—格林星城高層，火爆銷售；再如勝宏地產，從勝宏美居—勝宏尚郡—勝宏靚都公館，其銷售業績只增不減，而且不需要的太多的廣告宣傳很多顧客都是慕名而來。

而現在我們公司也在慢慢的進行品牌連鎖，比如：綠島御園—綠島蘇園—綠島陶園，慢慢的走向新的發展趨勢。所以現在我們公司的廣告并不是單純的宣傳綠島御園，而是開始附加蘇園、陶園的許多文化內涵。

（二）價格策略

價格競爭是市場營銷的重要手段，進行合理的價格組合，使得利潤的實現和利潤的多少能夠控制在一個合理的時間和數量范圍之內。但是控制價格的兩大難點為：一是調價頻率；二是調價幅度。1.價格調節頻率的關鍵：每次調價后都會引起消費者情緒的變動，首先根據客戶對戶型的需求而調價，當戶型（90型或一樓帶院）稀缺時，我們會適當調高；其次，在房源熱銷的情況下，也就是供不應求時，我們會適當調高。這樣可促使部分消費者的購買欲望。因此，只有市場相對熱銷或房源稀缺的前提下，才能進行調價。2.價格調節幅度的關鍵是：小幅遞增。調價的要點是小幅頻漲，一般每方米3000左右的樓盤，每次調價幅度為100—200間為宜，一般每平方米5000左右的樓盤，每次調價幅度在150—300元之間，如果調價稍高，可給予顧客一定的價格折扣。如：購房享受5000元優惠或享受9.9折。

（三）渠道策略

營銷渠道是產品生產者轉移至消費者的途徑，是房地產銷售的重要一環。在御園的營銷過程中，首先大力宣傳，通過電視廣告、贊助親子活動娛樂節目、電臺車巡回宣傳贈送紀念品、看房者贈送禮品等一系列的活動來贏得了許多客戶。其次，通過對現有客戶的獎賞制度給予現有顧客一定的利益優惠，如：帶來一個最終消費者顧客獎勵現金1000元，通過這種方式讓現有顧客來幫助我們挖掘更多的最終消費者客戶。

（四）促銷策略

促銷是現代營銷的重要一環，它對銷售起到直接的促進作用。房地產促銷就是通過各種促銷手段，與顧客直接溝通并激發其購買欲望，并使潛在顧客轉化為最終顧客的方法。1.促銷.首先，在墾利電視臺贊助一項親自活動《我是大贏家》少兒活動，此活動通過父母和孩子的參加讓更多的顧客初步了解綠島公司。

其次，電視廣告的播放。在綠島御園售樓處拍攝的三分鐘視頻，關于售樓處售房情況。以此來打動消費者的購房心理。

再次，電臺宣傳車的宣傳。邀請電臺的幫助，在居民集中區進行大力的宣傳并發放宣傳冊和宣傳紀念品，讓消費者進一步來了解企業文化和小區情況。最后，在城市繁華區或者密集區發放宣傳單頁和宣傳冊，加強宣傳力度。2.營業推廣 A.優惠措施

教師節期間由教師證者訂房可享受5000元優惠；開盤期間訂房享受9.8或9.9折；簽合同的前200戶贈送價值500元紀念品。B.贈送免費品

過節贈送家庭禮盒（油鹽醬醋）、掛歷、臺歷；贈送鼠標墊，手提袋、太陽帽等等。

六、營銷過程中出現的問題

（一）綠色營銷成為消費者最為關注的買點

前幾年的樓盤賣點主要集中于“價格優勢”和“產品優勢”，隨著消費者環保意識的增強，越來越多的客戶會強調小區的環境及周邊的綠化?？梢姡G色營銷已經成為一種新的賣點。如：御園小區的的頂樓復式設有陽臺花園（面積約50㎡、一樓帶院約50㎡）都是非常熱銷的戶型。

（二）物業服務貫徹于營銷全過程

現在的消費者已經完全了解開發商的心理，產品的質量、地理位置是消費者關心但不擔心的問題，因為物業管理成為了消費者更為關注的問題，好的物業服務伴隨著客戶的未來，小區的環保、綠化、衛生、水電暖的管理，都是消費者非常重視的問題。所以我們選擇了東營雅潔物業管理，并加入連鎖注冊了自己的物業公司，這樣我們對整個小區的情況在完全了解的情況下才會做出更好的管理。

房地產行業是現在社會的經濟支柱之一，要想在行業之中站穩腳跟，需要一流的產品，一流的策略和一流的服務，所以我們要把握住時間和機遇，運用所學、所見、所聞去開拓思維，用于嘗試，敢于創新，我們的公司才能健康迅速的成長?！緟⒖嘉墨I】

《營銷戰略策劃》屈云淡主編，中國商業出版社，1994.《略談房地產營銷策略》陶婷主編，外國經濟與管理，2001.8

第二篇：關于房地產營銷策略的論文

關于房地產營銷策略的論文

隨著體驗經濟時代的到來，房地產業傳統的戰略優勢，如自然資源、規模經濟、資金與技術優勢，隨著競爭的加劇正在縮小而不再成為必然的優勢；企業在產品、價格、渠道及促銷、服務等營銷操作層面上的競爭，則由于市場運作規范與信息的透明化，而使得相互間模仿和借鑒的速度越來越快，想以此建立起長久的競爭優勢也越來越不可能；同時，購房者在物質極大豐富的現代社會，也不再滿足于單純地購買產品，產品或服務所帶來的心理上效益也開始占據越來越重要的位置，原有的營銷模式已經不能很好的滿足消費者需求。所以營銷策略很重要，公司要加強對品牌形象，廣告投入等的加強。1;品牌形象的形成優秀的企業品牌離不開項目品牌的支持，單個房地產項目依靠個性化的規劃設計、高標準的工程質量、超值的價值享受以及有效的情感溝通和科學的品牌管理在提升項目品牌價值的同時，容易取得消費者對企業品牌的認同，增進消費者與企業品牌之間的感情。

（1）因此在樓盤開發之前就要賦予本樓盤形象涵義，如環境宜人，適合年輕人居住等，總之樓盤開發之前一定要有明確的涵義，以達到品牌價值。

（2）樓盤涵義設定后，就樓盤形象的問題，我們可以請適合樓盤形象的明星來代言以達到轟動的效果，以吸引固定人群的購買

2廣告定位策略世界沒有一個名牌不是靠廣告和宣傳的雙翅飛起來，因為傳播功能使品牌實現了它始創時的初衷和目的，尤其是房地產業的特殊性，決定了房地產業必須以廣告宣傳，現代傳媒為手段，有計劃地通過全方位、立體式策劃廣告宣傳、公關手段樹立名牌，建立良好形象和信譽。企業形象廣告不僅能夠塑造樓市品牌，而且可以促進開發商的系列化經營，從而達到提高企業管理水平、提高樓盤質量的作用

3樓盤的銷售，這個環節至關重要，前面一切工作做好后，銷售時最直接影響樓盤銷量的環節，開發商只有用創新心理和精神上的營銷手段，才能在未來的房地產競爭中打開局面，并最終帶來了強調在提高產品本身的使用價值時，開展各種溝通活動，增強顧客體驗需求，從而使顧客物質上和精神上得到雙重滿足的營銷理念——體驗式營銷。房地產體驗營銷可以分為三個階段進行：體驗前營銷、體驗中營銷和體驗后營銷。

(一)體驗前營銷

體驗前營銷是一個非常重要的階段，這一階段的主要任務包括開發商內部和外部情況及營銷模式分析、顧客體驗期望分析和體驗設計。

通過分析消費者的體驗世界，能夠獲得消費者內心最深處的想法，房地產開發商要分析消費者的商業環境和生存環境包括社會文化因素、消費者的體驗需求和期望以及生活方式。開發商需要將廣泛的生活方式聯系到產品的使用情況上，包括產品的質量和功能、品牌的知名度和美譽度、產品的銷售情況。同時還要考慮競爭對手、合作伙伴，以及整個產業的有關情況，最后聯系到品牌上，也就是說開發商不是以產品而是以顧客體驗即以人們購房時的消費意境來把自己和別的開發商區分開來。

了解顧客對體驗的期望是為顧客創造體驗價值的前提，因為顧客的滿意來自于體驗感知與體驗期望之間的比較，符合顧客體驗期望的產品和服務才能創造顧客滿意；而超越顧客期望的體驗經歷將創造顧客忠誠，最終實現企業的長期可持續贏

利。設計顧客體驗、搭建體驗平臺，這是分析顧客體驗世界與傳遞體驗之間最主要的連接點。

(二)體驗中營銷

體驗中營銷就是體驗實施的過程，這個過程中顧客直接參與體驗，體驗平臺要在與顧客的接觸中實施。因此，需要對體驗現場進行控制，引導顧客體驗按照體驗設計的主題線索有效開展活動，從而最大限度地實現顧客的體驗期望。房地產開發商可通過定期組織開展活動讓購房者及業主參與進來，地點最好是選擇在產品實景區，購房者通過參與活動實實在在地感受到社區的環境及文化，還可增進鄰里之間的感情，這對促進購房者消費是十分見效的?，F在越來越多的開發商意識到這點，篝火節、業主游、美食節等活動不斷在開發商中上演，事實證明這對促進房子銷售確實很有效果。

(三)體驗后營銷

體驗后營銷就是進行溝通與反饋。體驗是為了加深購房者對產品和服務的了解，促進銷售，但也是為了進一步認識購房者的心理需求。因此，要能夠在購房者體驗的時候獲得購房者的反饋信息，了解購房者的期望，同時加強與購房者的溝通。一方面對購房者感到不滿意的地方進行期望再分析，以備重新設計體驗，不斷改善體驗，使之更符合購房者的需要；另一方面，可以超越購房者期望，實現購房者的全面滿意，建立企業的顧客忠誠，維持企業的長期成長和贏利。萬科地產在這方面有很多值得我們借鑒的地方，體驗后的問卷填寫、銷售代表的電話回訪、項目建設進度的定期匯報等都是了解購房者體驗感受的好方法。

4營銷與服務并重

售后”是關鍵，房產品的競爭不僅是新穎的概念、創新的規劃，更重要的是貫穿始終的人性化服務。因投資額大、使用期限長、與人們的生活密切相關等種種因素，房產品較一般產品的售后服務顯得更為復雜和重要。人們在投資購房時都非常謹慎，不僅考慮樓盤的規劃、戶型、價格，更重要就是開發商的誠信度和與之相關的售后服務，包括傳統物業公司的選擇、售后的社區服務保障等。

第三篇：長春市房地產營銷策略分析

長春市房地產營銷策略分析

內 容 提 要

房地產市場營銷策略是房地產市場營銷理論中一個重要的概念，是指企業為了滿足目標市場的需求，對各種可控的營銷因素加以優化組合、綜合運用、以期高效率地、最經濟地實現企業的營銷目標?；诜康禺a營銷策略在房地產開發與經營中的重要作用，為了適應房地產買方市場的形成,需要在房地產營銷中引入新的營銷理念,而整合營銷理論的出現則為房地產營銷創新提供了一個契機。本文著重介紹了房地產業實施整合營銷的必要性以及如何有效地在房地產業中實施整合營銷。本文通過對房地產市場營銷策略的分析，指出長春市房地產營銷中出現的問題，并提出自己的解決方案。

關鍵詞：房地產、市場營銷、營銷策略、4P策略

目 錄

一、房地產市場的特征……………………………………………

二、長春市房地產營銷策略………………………………………

三、長春市房地產市場營銷中存在的問題………………………

四、對策與建議……………………………………………………

五、結束語…………………………………………………………

六、致 謝………………………………………………………

七、參考文獻………………………………………………………

改革開放以來，特別是近年來，房地產開發作為房地產業的龍頭迅速崛起，不僅拉動了長春市的經濟增長，加速了城市化進程，而且對房地產業成為國民經濟支柱產業發揮了至關重要的作用。營銷策劃對于企業，如“水中行船”。用經營的思路做銷售，策劃在前，穩扎穩打，注重細節，控制本錢，方能大勝。房地產市場營銷以其市場化、專業化、科學化的健康發展體現著營銷的經濟價值。隨著房地產市場從賣方市場向買方市場的轉變，其營銷重要性日益突出，在房地產企業經營中的地位也越來越重要。

一、房地產市場的特征

由于房地產市場營銷是面向房地產市場的一種商務和治理活動，因此，必須充分熟悉房地產市場的特點，以便為有效治理和組織市場營銷活動服務。作為整個市場體系的組成部分，房地產市場具有以下主要特點：

1.房地產市場是權益交易市場

由于房地產的不可移動性，因此房地產市場交易的對象實際上是附著在每一

宗房地產實物上的權益，交易的對象可以是房地產的所有權(包括占有權，使用權，收益權和處分權)，也可以是部分所有權，不同權益的交易，形成市場上不同性質的交易行為。

2.房地產市場是區域性市場

由于房地產的不可移動性，房地產生產和消費都只能在特定的地點進行，從而使得房地產市場具有區域性的特征，這一特征要求房地產市場營銷中的各項活動內容均需以房地產所在地市場為主例如市場調查，目標市場，產品定位，銷售策略的確定等都應結合房地產所在地市場進行。

3.房地產市場是不完全競爭市場

房地產的異質性使房地產市場中的商品具有差異性，假如考慮房地產的區位因素，則各項房地產商品各不相同，但不同房地產之間又不是不能替換的，所以，房地產市場是一種不完全競爭特征明顯的市場。

二、長春市房地產營銷策略

（一）產品方面

長春萬科房地產開發有限公司、長春中海地產有限公司、長春融創置業有限公司、長春市蘊城房地產開發有限責任公司、吉林省力旺房地產開發有限公司、吉林糧食集團房地產開發有限公司、長春宇龍房地產開發有限公司、吉林省東興建設開發有限責任公司、中冶新奧（長春）房地產開發有限公司、長春一汽名仕房地產開發有限公司、長春市天茂房地產置業有限公司、吉林省盛世房地產開發有限公司、長春建工集團建設房地產開發有限公、長春科信地產開發有限公司

（二）價格方面

1、魯輝國際城，地址在八里堡。號稱長春最大的樓盤，東起東環城路，西至遠達大街，北起東環城路，南至東榮大路。唯一缺點地理位置有點偏。

2、天富北苑，地址在遠達大街與河東路交匯處。天富開發商在長春的口碑很好，它在東盛大街與嶺東路交匯處的老樓盤天富花園，你可以去考察一下樓房的質量與物業管理。

3、天景閣，地址在惠工路，吉盛偉邦家具城對面。地理位置不錯，該樓盤距離108中學300米，距離將開通的輕軌東大橋站幾步之遙，距離東大橋早市、恒客隆超市東大橋店200米，距離新天地購物公園、家樂福超市不到1公里，距離伊通河岸邊大壩風光帶僅幾步之遙。唯一的缺點就是挨著火車道。

開發區也有一個正在建已封頂的樓盤叫浦東新城，高層均價3700元錢，多層均價4100元錢。

（三）促銷方面 1.單刀直入式：

方式：折扣優惠、特價單位、送車、送車位、送保險、現場抽獎、有獎游戲、送裝修、送電器、送管理費、有價票券等。

最為直接，也最為常見。這一類的促銷方式在中低檔樓盤中常被綜合使用，高檔樓盤和大盤在內部認購期和尾盤期也常用這一類促銷手段。

以小博大。通過給消費者以一定的實惠，以較小的代價，拉開與周邊樓盤的價差，加快銷售速度，加快資金的快速回籠。

折扣優惠和特價單位在樓盤銷售過程常被使用，在內部認購期間，折扣優惠往往是最吸引購房者的因素，而在尾盤期，特價銷售往往能起“四兩撥千斤”的效果，通過少數特價單位的銷售帶動其它單位的銷售。

2.細水長流式：

方式：會員卡、貴賓卡

這一類促銷方式適用于知名發展商和大盤，一些實力雄厚，后續開發能力強的發展商往往通過使客戶成為俱樂部成員或貴賓的形式，發展潛在消費群，這一類促銷方式的效果是非常明顯的，而且客戶忠誠度較高。

第一種會員卡或貴賓卡是發展商的會員卡或貴賓卡，會員經常會收到發展商的樓盤銷售信息和一些活動信息，會員購買發展商開發的物業可獲得優先權或折扣優惠，可以吸引潛在消費者購買和業主的二次置業，如萬科的萬客會、招商的招商會，這一類會員對發展商的忠誠較高，對發展商的企業文化有較高的認知度和認同感，往往出現二次購買，甚至多次購買。

第二種是消費會員卡或貴賓卡，知名開發商往往與一些比較知名的商場或飲食娛樂場所結成戰略聯盟，形成“雙贏”，常見于商業面積較大，配套較齊全的樓盤。消費者在成為業主后到指定消費場所消費可獲得一定的折扣優惠，如好又多量販、萬佳百貨、新一佳百貨、高爾夫俱樂部、西餐廳、咖啡廳等。這一類會員對發展商品牌認知度和忠誠度明顯不如上一類會員，但對盟友的品牌認知度和忠誠度較高。

3.溫火靚湯式：

方式：長期展銷廳、巡回展示

這一類促銷方式適用于開發量較大的知名開發商和多期開發的大盤。

通過長期展銷廳或巡回展示的方式，發布樓盤銷售信息，展示樓盤形象和開發商的實力，培育目標市場和品牌知名度，長期展銷廳一般設在消費力較強的城市和人流比較集中的商業中心，如萬科的建筑展示中心、招商的售樓中心、紅石的建筑師走廊、百仕達、雅居樂、碧桂園的香港長期展銷廳、奧林匹克花園等。

運用此類促銷手法的開發商實力雄厚、品牌意識高，有意識地培育目標市場，宣揚企業的經營理念，在消費者心目中已形成較高的品牌知名度。4.文化侵略式：

方式：社區文化、冠名贊助各類社會活動，如音樂會、電視劇、專欄節目等。

這一類促銷方式多用于大盤和開發量較大的開發商。

在銷售過程中，通過組織一些社區活動，如聯誼會、運動會、酒會等，增加銷售氣氛，有利于增強已購買業主的信心和忠誠度，挖掘潛在客戶，向外宣揚一種社區文化，樹立樓盤的良好形象，如萬科、金地、中海、卓越等；

冠名贊助一些文化品味較高或與樓盤特質比較相近的社會活動，如音樂會、電視連續劇、財經節目、體育比賽等，針對目標客戶群的喜好，有目的發布樓盤銷售信息，有利于宣揚樓盤形象和提升樓盤的含金量。5.盛裝舞會式：

方式：房地產展銷會，如春交會、秋交會、港交會、住交會。

這是目前影響最為廣泛的促銷方式，效果也比較明顯。

展銷會就象一個大超市，會形成種聚光燈效應，為各個樓盤的集中展示提供一個展示平臺，方便消費者一次性參觀多個樓盤。各個樓盤在展銷期間粉墨登場，八仙過海，各顯神通，通過展位的精心布置和各種各樣的優惠措施，充分展示樓盤形象和企業品牌，吸引參觀者前往樓盤現場參觀選購。

從近年各地的房地產展銷會的效果來看，均取得了比較明顯的效果，展銷期間有大批置業者前往參觀，展銷會的影響力越來越大。

港交會期間，深圳樓盤為吸引港人來深置業，組織單位專門組織了一批質素較高的樓盤前往香港集中展示，并配備深港直通車，方便港人前往深圳看房。6.溫馨節日

方式：各種節日，如情人節、婦女節、母親節、國慶節、中秋節、圣誕節等。

師出有名。特定的節日往往促銷的良機，各發展商充分利用各個節日的特定含義舉辦各類促銷活動，以“師出有名”，在特定的節日給予特定的對象以一定的優惠，吸引客戶購買。

使用頻繁，效果一般。利用節日促銷體現了發展商對購買者的人文關懷，對于樓盤的形象宣傳和銷售不無幫助，尤其是一些中小樓盤或小戶型樓盤，往往能起到“奇兵突起”的作用，因此，節假日促銷常被使用，但由于節假日一般較短，因此，短期內效果并不十分明顯。

（四）渠道方面

房地產營銷渠道是指房地產產品從生產者流向最終消費者所經過路線和所經營銷單位結構形式的總和。主要有以下幾種形式:(1)直接銷售房地產的直接銷售是指從房地產開發商直接銷售給最終消費者。(2)間接渠道銷售房地產企業利用中間商將產品供應給消費者，中間商介入交換活動，并專門承擔商品流通職能。

二、長春市房地產市場營銷中存在的問題

1.大多數房地產企業不太注重品牌塑造 “大多數公司做產品，少數公司做企業，只有極少數公司做品牌”是這個行業的一個特點。品牌不僅僅是擁有較高的市場著名度，更是一種文化，創新與價值體系的有機構成。長春市現在房地產的品牌化還只是初期階段，大多數的老百姓買房還沾不上品牌的邊，這不能不說是一種無奈，企業要形成自己的品牌還需要走很長的路。就像喝可樂人們就知道可口可樂，看美國電影沒有誰不知道好萊塢電影一樣。

2.片面廣告宣傳銷售策略 以往一些房地產商開發新樓盤時通常只注重進行單純的廣告宣傳，極力傾銷其開發的樓盤。把傾銷工作放在首位而輕視了其他營銷工作，誤以為強行傾銷和展天蓋地的廣告就是市場營銷的關鍵。最后往往是企業花費了大量的人力物力卻沒有收到預期的效果。

3.缺乏公平誠信的營銷原則 某些房地產企業缺失誠信的營銷行為，嚴重影響了房地產市場環境，難以取得消費者的信任。例如：有的樓盤不能定期交付給業主使用，有的項目沒有實現開發商所宣傳的種種承諾。這種以不正當手段損害消費者利益來謀求企業盈利的行為，企業即使獲利也是暫時的。要知道，一個不滿足的消費者有可能把他的抱怨告訴所有他四周所有的朋友，從而企業損失的就是更多的消費群體。

4.長春的房價還在繼續上升，不過他和本地居民的收入水平相背離，房價過高、增長過開仍然是當今人們最關注的問題

三、對策與建議

1.品牌化將是未來的發展趨勢

在商品房買賣中，筆者隨機調查發現，大部分消費者都愿意選擇大品牌房地產商，例如長春的長春萬科房地產開發有限公司、長春中海地產有限公司、長春融創置業有限公司、長春市蘊城房地產開發有限責任公司、吉林省力旺房地產開

發有限公司、吉林糧食集團房地產開發有限公司、長春宇龍房地產開發有限公司、吉林省東興建設開發有限責任公司、中冶新奧（長春）房地產開發有限公司、長春一汽名仕房地產開發有限公司、長春市天茂房地產置業有限公司、吉林省盛世房地產開發有限公司、長春建工集團建設房地產開發有限公、長春科信地產開發有限公司。自年汶川大地震后，人們開始反思，品牌好的地產商建造的屋子更有保障。另外，國家金融政策收緊的房地產市場，選擇大品牌開發商顯然要比那些中小開發商品牌保險。從消費者方面看由于消費者議價能力進步，致使以顧客為中心成為越來越多的企業競爭戰略的出發點。由品牌的內涵和價值可知，品牌是一個以消費者為中心的概念，而在買方市場條件下市場行為的一個明顯特征，就是顧客往往根據品牌來區別和選擇同類商品和服務。因此，企業夸大顧客的傾向，將驅使房地產企業從一般房地產產品經營轉向品牌產品經營，并使之成為房地產產品供給的發展趨勢。從供給方面看，我國房地產產品嚴重短缺的時代已經結束，特別是住房需求已經向追求舒適轉變。在這種變革過程中，房地產品牌尤其是著名品牌作為一種重要的資源和氣力，對促進產業發展起著越來越大的推動作用。從房地產企業競爭方面看，在房地產發展初期，市場需求大于供給，所以房地產行業的競爭主要是開發項目的競爭，誰擁有土地，誰就能在競爭中處于上風地位。隨著市場趨于飽和，房地產企業就開始找賣點，項目、產品、品質、環境等方面的競爭招數都逐一用過，卻分不出勝敗，市場仍然供大于求，房地產產品空置數目不斷上升。房地產企業要在競爭中取得上風，立于不敗之地，就必須有一個超越以前的競爭上風，這就使得房地產企業自然走上品牌競爭之路。據了解，萬科地產作為吉林地產界的領軍品牌，擁有長春有限公司單一品牌旗下數目最大的業主群體。而高新地產從高檔別墅、中檔別墅到中高檔社區，從高新商務到辦公的各種產品，擁有非常好的產品結構和業態組合，不僅滿足人居生理需要，同時滿足人們心理需要。有關數據顯示：中海地產、中新地產、萬科地產、保利地產上海綠地、融創上城等十家企業以過億元的銷售額榮登2009年長春地產銷售榜。這些地產品牌取得的驕人成績，足可見品牌儼然不僅成為推動樓市的關鍵，而且同樣為消費者購房信心的提升奠定了良好的基礎。

2.以消費者滿足為導向的市場營銷戰略

廣告宣傳只是房地產行業需求評估、市場研究、產品開發、定價和分銷等一系列市場營銷活動的一個部分。而在現時房地產行業高度發展的階段，單單廣告宣傳已顯得比較單薄。全國各大牌發展商都在營銷事業的規劃和積累上逐步進步熟悉，他們意識到，假如消費者覺得所購買的樓房的可感知效果超過其原先的期看值，就會形成高度的滿足，而高度的滿足可以創造出一種對房地產品牌的情緒的共叫，從而使消費者高度忠實于房地產公司的樓盤，實現消費者系列化。西安的房地產市場正向著成熟化的方向發展，消費者在購房中更加注重各種因素的搭配以及住宅的舒適性、私密性、功能性、美觀性和經濟性，也就是所謂消費者的個性、品味和生活觀今已經決定了房地產開發商不能再像以往停留在追求樓盤產品差異化或突出樓盤亮點的做法上面，而應該深層次、多方位地挖掘消費者需求，實現以消費者滿足為導向的目標。例如，長春市地產界近期推出的兩大樓盤就頗具特色：位于凈月潭區的萬科小區，倡導構建“最舒適的居住”項目，旨在讓居住者已全然主動地境界享受真我人生，周邊環伺長春是凈月潭公園等自然綠肺；而位于綠源區的吉糧康郡，觀邸則提出了“第五代人本科技大宅”的理念，并以新風系統、保溫隔音系統、中央空調、直飲水系統、智能溫控化安防系統等從細

節之處落實對居住品質的提升。

3.加強營銷道德建設，遵循公平誠信的基本道得建設

政府應當建立健全相應的法律制度，營造一個公平誠信的宏觀市場環境。但在現階段，就每一個房地產企業而言，則應從自身做起努力加強自身道德建設，確立遵循公平誠信的基本道德范，營造一個公平誠信的微觀市場環境以滿足消費者需要并且在保證消費者利益的條件下通過正當的盈利活動獲取企業的正當利潤。長春市目前已有8家著名開發企業簽署了《自律聯合公約》，主要針對目前在房產市場中個別企業缺少誠信、發布虛假信息、違規銷售等群眾反映較為強烈的行為提出了具體要求，并做出誠信承諾。要作好表率和模范帶頭作用，遵守國家土地拆遷法律法規，依法獲得土地使用權，不違規、違法囤積圈占土地，不炒賣地皮，發布真實可信的廣告，不捂盤惜售、不哄抬房價等各項內容

四、結束語

總之，當前階段長春市房地產經濟的發展，總體上還處于低級階段，房地產市場發展總的趨勢必將會逐步向上。未來的樓市競爭中，贏得客戶的企業才能取得長久的發展。營銷策略必將是充分發掘客戶資源，以其客觀需求和主觀意愿為導向，客戶直接參與其中，整合了各種營銷策略的全程營銷。同時，企業通過提供全程的優質服務，建立與客戶的長久互惠關系，并終極取得銷售的成功。

參考文獻：

作者，文章標題，刊物名，期數

1.荊民.淺議房地產市場營銷策略的發展[J].吉林高等學校社會科學學報，2008(12)：46.48 2.鄭勇杰.芻議廣州房地產企業的市場營銷策略及體系構建[J].中國房地產金融,2008(7)：22-26 3.長春房地產信息網

第四篇：房地產營銷策略分析

房地產營銷策略分析

摘要：房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物，市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮，還有助于將計劃中的房地產開發建設方案變成現實，使每一宗房地產順利出售或出租。從事房地產營銷需要清楚地了解營銷策略，辨別外界環境的發展變化，通過系統分析及時改變營銷策略。本文從房地產營銷策略的演進入手，分析我國房地產營銷的現狀，探尋房地產營銷的新模式。關鍵詞：房地產營銷產品價格促銷渠道房地產營銷策略的演進

由于房地產具有投資價值大﹑不可移動性及區位性等特點，其銷售難度比一般商品要大得多。為了成功而有效地把房地產產品銷售出去，必須根據營銷目標及營銷市場的特點，采取一系列營銷策略。傳統的4P理論始建于1960年美國的密歇根州立大學，它認為市場營銷的根本問題在于解決好四個基本要索:Product(產品)、Price(價格)、Place(銷售渠道)、Promotion(銷售促進)。也就是說，企業只要能生產出“質量上乘”的產品，即可根據成本和競爭設定一個能賺取很多利潤的價格，然后只需對代理商、經銷商予以支持與控制并經常進行廣告和促銷，企業即能順利發展成長。4P理論的思維基礎是以企業為中心的，因而適合供不應求或競爭不夠激烈的市場環境。然而，由于目前房地產行業的迅猛發展，一些新的營銷理念和思路層出不窮。比較有代表性的是1990年由美國的勞特朋教授提出的4C（即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION）理論在房地產營銷中的應用。它有悖于營銷學中傳統的4P理論，將消費者置于房地產營銷的核心地位，無論是產品﹑價格﹑銷售渠道還是促銷，都以消費者的需求﹑意愿為首要因素和根本出發點。我國房地產營銷的現狀

目前我國的房地產市場從總體趨勢上看，已經進入以需求為導向的發展階段，房價逐步向成本價和微利價靠近，市場化程度逐步加深。在市場營銷方面，無論是業內人士還是消費者都逐漸成熟，一個概念﹑一個點子已經難以打動人心。消費者開始注意產品的本身。目前購房者的經驗越來越多，日趨理性；違規項目糾紛的問題及房價的問題使部分消費者更加謹慎。從我國的經濟體制看，市場經濟體制尚不完善，企業的經營管理水平相對低下，市場對社會資源的配置作用還不夠大，在優化產業結構﹑合理組織社會生產等方面，政府仍然起著較大的作用。政府對經濟干預的目的，是為了提高投資效益，降低投資風險，減少資源浪費，從而實現經濟和社會發展的目標，這個目標的實現就需借助市場營銷的功能作用。同時，雖然目前房地產行業發展勢頭迅猛，但其中許多經營理念卻跟不上行業發展的速度，顯得相對滯后。在房地產營銷方面，這個問題同樣存在。在現代市場經濟條件下，房地產企業之所以能夠在競爭中取勝，就是因為其為市場提供顧客所需要的產品，也就是說，開發商必須了解市場，按照市場需求開發建設住宅產品，通過交換實現產品的價值，最終獲取利潤或占領市場，促進企業的不斷發展，但目前許多開發商都還缺乏以顧客為導向﹑以交換為中心的理念，推向市場的住宅產品都沒有到達消費者手中，或者說沒有轉化為真正意義上的產品或商品。因此，房地產營銷的產品策略﹑價格策略﹑營銷渠道策略和促銷策略都必須根據目前的市場情況進行合理的創新。房地產營銷策略

3.1 房地產營銷產品策略

3.1.1 品牌營銷。品牌不僅是企業或產品標識，更是寶貴的無形資產，能強化企業在市場和行業中的地位，并且在企業的兼并收購、投融資等對外合作中發揮重要的作用，從而為企業創造更加良好的經營效益

3.1.2 特色營銷。現代社會崇尚個性發展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往把個性能否得以發揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。買房可謂一個家庭的長遠之計，一百個家庭有一百個選房原則。開發商只有采取人無我有，人有我優，人優我奇的個性設計，才能贏得盡可能多的消費者。

3.1.3 綠色營銷，即居住環境的打造。居住環境的質量已經成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發區域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。企業紛紛提出以環境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰略。在綠色營銷上，對于單純的綠地的規劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應。雖然目前節能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發展節能住宅是利國利民的大事”，綠色節能住宅的發展將成為趨勢，也將成為賣點。

3.1.4 人文營銷。房地產營銷應該是以人為本的，為顧客創造良好的環境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發商與顧客的關系建立上。“顧客就是上帝”，對于現在正處于買方市場的房地產企業，應該更加注意與顧客建立良好的關系，與顧客形成互動，展示企業形象的同時，更讓顧客感受到關懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現在為買主提供最大便利上。所以，從房地產開發到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。

3.2 房地產營銷價格策略 房地產的開發建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營銷，都是商品經濟活動，必須按照市場規律、經濟原則實行等價交換。掌握房地產產品的定價方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產市場營銷活動的主要手段。同時房地產的定價要注意消費者的心理價位和承受能力，3.3 房地產營銷渠道策略 我國常用的房地產營銷渠道策略主要有房地產企業直接銷售、委托代理銷售和網絡銷售三種。

3.3.1 企業直接銷售策略 它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。

3.3.2 委托代理銷售策略 它是指一般開發商委托房地產代理商尋找顧客，顧客經過代理商中間介紹來購買房產的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托代理銷售降低了開發商的風險，通過代理商的服務性質，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產。

3.3.3 網絡銷售策略 網絡營銷策略是利用現代電子商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網絡銷售策略可以降低房地產企業的營銷成本，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產企業的無形資產，有利于消除銷售的地域性等優勢。和其他所有行業一樣，房地產業正在受到全球電子商務化趨勢的影響，運作方式的變化必將會產生新的營運模式和流程。實際

上，我們的房地產公司顯然已經意識到建立房地產信息服務系統的重要性，有些公司開始自行設計房源數據庫，以向客戶提供服務。不過，這種數據庫功能單一，除能查找文字介紹的房源信息外，很難提供其它技術支持。據幾家在北京小有規模的房地產中介公司經理介紹，盡管公司在北京有多個連鎖店，但彼此信息不溝通，公司的業務發展大受影響，更別提單槍匹馬做市場的中介公司。據統計，僅北京市登記在冊的房屋中介大大小小就有近千家，彼此幾乎沒有信息溝通和共享，而每家的業務又都是遍布北京，這種狀況如何能為消費者提供豐富、滿意的房源？這散布全城各個角落的近千家房屋中介又如何能達到信息溝通與共享？惟一的答案是促成房地產信息的聯合與共享，加速房地產業的電子商務化，擴大房地產數據庫在互聯網上的應用，一定會極大地促進中國房地產業的飛速發展。

3.4 房地產營銷促銷策略 目前，對于大多數消費者而言，他們對房地產的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產開發商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業人員先進行房地產行業概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產行業或有關樓盤的任何問題，最后總結以上的內容，達到讓消費者獲得知識的目的。可見，宣講會是溝通房地產商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業的品牌，提高大眾的認知度，增加購買欲望；同時，對房地產有了認識的顧客又會對房地產提出更高層次的要求，促使房地產開發商運用新技術，創造新工藝，推動市場的前進。

參考文獻：

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第五篇：房地產營銷策略分析

房地產營銷策略分析

川大河畔，是一直致力于高校地產開發的潤揚集團繼成功開發學府嘉苑后又一扛鼎力作。該項目位于西南航空港經濟開發區內，相依四川大學，總占地約100畝，總建筑面積達10萬平方米，將提供880多套住宅單元。它緊傍江安河，周邊天然湖泊綿延流淌，是融生態和文態于一體的教育型住宅典范。小區在規劃和景觀上將營造一個具有濃厚書香氣息和自然生趣的住宅環境。小區緊緊依靠川大新校區強大的輻射力和文化影響力，坐享其成熟的完善配套，盡享其高品位、高文化的居住層次。潤揚·川大河畔緊鄰著名學府四川大學，項目位于成都市城南機場高速路側，機場路、成新大道、長城路、川大路東延線（至人南延線、武侯大道南延線）等環繞項目周圍，交通十分發達。潤揚·川大河畔周邊有信息工程學院、西南民族大學、棠湖中學、鹽道街中學等眾多眾多名校，是您回味學生時代和培育下一代的搖籃；項目周邊生活配套完善，金色校園廣場近在咫尺，購物、休閑、餐飲、服務已然成型；江安河流經小區，成就水岸居家生活。潤揚·川大河畔毗鄰規劃中的市政廣場，為小區增色不少。一個集生態、人文、環保為一體的高尚住宅區潤揚·川大河畔，精彩亮相航空港片區。

川大湖畔主要通過人文營銷和自然環境營銷來吸引消費者，其緊鄰川大等名校，人文環境喜人，是居住和培養下一代的理想居住之所，而且有自然環境營銷，有江安河流經小區，綠化率高，周邊還有金色校園廣場等生活配套措施，可以說盡善盡美，更重要的是交通非常發達，可以滿足大部分人的生活居住需要。川大湖畔通過其所處地理位置和周邊環境的優勢來為其產品增色，效果明顯，而且川大湖畔的房屋有小戶型、大戶型等各種類型，可以滿足不同人群的需求。目前川大湖畔的二手房交易也已經形成了一定的規模，是對閑置房源的充分利用，也顯示了川大湖畔的非凡影響力。

下面是對我國房地產營銷狀況的分析：房地產是我國經濟發展結構中的重要行業，其發展的狀況關系到我國經濟發展的整體狀況，而如何促進房地產行業的健康發展，不僅需要政府合理的房地產行業政策改革，而且需要加快其市場化進程。房地產營銷策略是房地產經營中的重要一環，好的房地產營銷策略很有助于房地產的銷售、出租等計劃順利完成，進而還可以促進地區經濟的繁榮。選擇什么樣的房地產營銷策略，需要辨別外界環境的發展變化，通過系統分析及時改變營銷策略。本人將通過有限的了解分析房地產營銷策略的現狀和未來發展趨勢。

房地產營銷的現狀分析：

隨著房地產市場化進程的加深，房地產市場也越來越規范，各種違規建設漸漸淡出視野，特別是近幾年政府下決心整治房地產行業亂象，對房地產行業的發展起到很大的作用。而且房地產行業競爭的日趨激烈，使其利潤也逐漸合理起來。在市場營銷方面，無論是從業人員還是消費者都在不斷進步，一個廣告、一個營銷概念已經很難吸引購房需求者。消費者開始更加注重房地產的產品“房子”本身，而且隨著信息渠道的增加，消費者的購房經驗也越來越豐富，購房行為也越來越理性。目前經濟的發展對房地產的發展狀況還是比較依賴，特別是地方政府為了財政收入，庇護甚至縱容房地產的發展，造成各種忽視市場行情的盲目行為，閑置了很多社會資源，而目前房地產市場已經逐漸進入了消費者主導的市場，房地產開發商如果想在市場競爭中獲勝，就要生產消費者需要的產品，以消費者為主導、以需求為核心，進行合理的創新，才能促進企業的不斷發展。

目前房地產行業的主要營銷策略有：（1）品牌營銷：品牌是企業的無形資產，是企業的形象，好的品牌可以給企業的產品加分，容易贏得消費者的信賴，能夠強化企業在市場的影響力，確定企業的行業地位，為企業增加額外的經濟效益；（2）特色營銷：市場上有各種各樣的產品，提高產品的差異化，才可以使其在同類產品中脫穎而出，特別是現在作為購房

主力軍的年輕一族崇尚個性，追求與眾不同，能彰顯個性的產品更能受到他們的青睞。（3）環境營銷：房地產周邊環境包括自然環境和人文環境（古有孟母三遷），通過提高房地產周邊綠化面積和以周邊人文特點為賣點來提高房地產產品的市場競爭力，明顯可以吸引到日漸重視生活質量的都市人群的喜愛。另外還有各種通過抽獎、利益返還等手段吸引眼球的。

銷售渠道主要通過房地產企業直接出售，還有通過代理出售和網絡出售的。房地產直接出售減少了流通環節，降低了房價；代理出售，能夠更快的打入市場，及時回收資金；網絡銷售降低了成本，打破了地域限制，吸引潛在客戶。

房地產營銷未來發展趨勢預測：

隨著國家加大對房地產市場的改革力度，以及市場化進程的不斷加深，我認為，房地產市場未來的營銷策略將更加人性化，比如可以通過電腦技術將房地產信息繪制成3D影像，可以使購買者真切的感受到房屋的各方面信息，通過聯網還可以客服地域限制；還可以舉辦各種免費講座來引導消費者真正了解房屋的價值，使消費者理性購房，還可以宣講企業理念，提高企業知名度；還可以通過電視節目，邀請知名人士試住，直播入住體驗來提高影響力；還可以針對城市白領，開發新型住宅、合租等來營銷；隨著銀行信用體系的建立還可以實行零元購房等等。

1141025014經管魏萌