第一篇：關于高校家屬住宅物業管理的幾點體會

這篇關于高校家屬住宅物業管理的幾點體會的關鍵詞是家屬,物業管理,住宅, 這些年高校教職工住房改革工作基本完成，原有的福利住房分配制度已逐步被貨幣化取代，大多數公有住房已出售給原住戶。同時，各高校為保證人才引進的需要仍保留一部分周轉用房，以供在相當一段時間內不能辦理產權過戶的教師使用，因此，出現了在同一家屬社區存在住宅產權多元化問題。面對這種情況，采用原有房產行政管理的辦法就不能適應當前形勢需要。另外，擁有產權的業主對住房提出了更高的要求，追求舒適、優美、文明、安全的居住環境和生活條件，并且原有的行政管理方法對業主裝修行為缺乏相應的辦法和管理手段，所以需要一種新的管理模式來適應這種變化。

一、高校家屬物業管理方式現狀

在高校后勤社會化的改革過程中，后勤部門的體制、管理內容都發生了很大的變化。學校大多將房屋的管理、分配、出售、建設、計劃等行政職能歸到后勤處(部)，物業管理、水電暖維修、運行、綠化保潔等服務職能歸后勤集團(產業實體)。原來的后勤部門一分為二，形成了內部的甲乙方關系，為下一步物業管理社會化奠定了基礎。同時，原來的家屬物業能否繼續接手家屬住宅小區的管理就成為變數。改革過程中就出現了幾種情況：第一種是完全社會型，后勤處通過社會招標，引進社會專業物業管理公司，對高校家屬住宅小區的管理。基本上是照搬社會通常模式的管理方式，包括成立業主委員會，收物業管理費、住戶的維修實行有償服務等等;第二種是漸進轉型的，后勤集團成立了家屬住宅物業管理部，但不是獨立法人企業，模仿社會物業管理企業運行管理，學校后勤處(甲方)與后勤集團(乙方)簽訂服務協議，劃撥管理費。第三種是停滯不前型，維持原有的管理方式，不存在物業市場競爭的環境。

以上三種方式，第三種方式明顯不符合社會進步的需要，是不足取的。那如何在完全社會型和漸進轉型之間選擇，需要對高校家屬物業管理的難點進行分析后才能確定。

二、高校家屬物業管理難點及管理方式的選擇

1、高校家屬住宅小區一般都毗鄰學校，伴隨校園的建設分批而建，房屋年代跨度較大。住宅形式從平房到多層、高層，各式各樣，大多數房屋陳舊，配套設施設備老化，工程資料缺乏，管理維護的難度大，成本高。

2、由于歷史原因，住戶私搭亂建、亂堆亂放情況普遍;房前房后圈占綠地，隨意種植;防護欄安裝多年缺乏管理規范，式樣五花八門;利用住宅開店經商，大多無照經營，秩序混亂，且店主在學校背景錯綜復雜，這些社區秩序問題對物業公司來說規范難度很大。

3、一個高校就是一個小社會，不僅有教師還有一大批從事后勤服務的工人，大批的高級知識分子和普通工人共住在一個社區，他們的個人素質、生活習慣和對環境、服務的需求是有較大差別的，甚至是相矛盾的。

4、高校家屬物業管理突出社會效益，忽視經濟效益。居民常常把合理與不合理意見直接就反映到學校領導，通過領導給物業公司施加壓力。校方以“大家長”的姿態干預物業公司的工作，遇到矛盾，常常以穩定的名義要求物業公司妥協讓步。長此以往使物業公司利益受到損失，對違章管理也缺乏力度。

第二篇：關于高校家屬住宅物業管理的幾點體會

這些年高校教職工住房改革工作基本完成，原有的福利住房分配制度已逐步被貨幣化取代，大多數公有住房已出售給原住戶。同時，各高校為保證人才引進的需要仍保留一部分周轉用房，以供在相當一段時間內不能辦理產權過戶的教師使用，因此，出現了在同一家屬社區存在住宅產權多元化問題。面對這種情況，采用原有房產行政管理的辦法就不能適應當前形勢需要。另外，擁有產權的業主對住房提出了更高的要求，追求舒適、優美、文明、安全的居住環境和生活條件，并且原有的行政管理方法對業主裝修行為缺乏相應的辦法和管理手段，所以需要一種新的管理模式來適應這種變化。

一、高校家屬物業管理方式現狀

在高校后勤社會化的改革過程中，后勤部門的體制、管理內容都發生了很大的變化。學校大多將房屋的管理、分配、出售、建設、計劃等行政職能歸到后勤處(部)，物業管理、水電暖維修、運行、綠化保潔等服務職能歸后勤集團(產業實體)。原來的后勤部門一分為二，形成了內部的甲乙方關系，為下一步物業管理社會化奠定了基礎。同時，原來的家屬物業能否繼續接手家屬住宅小區的管理就成為變數。改革過程中就出現了幾種情況：第一種是完全社會型，后勤處通過社會招標，引進社會專業物業管理公司，對高校家屬住宅小區的管理。基本上是照搬社會通常模式的管理方式，包括成立業主委員會，收物業管理費、住戶的維修實行有償服務等等;第二種是漸進轉型的，后勤集團成立了家屬住宅物業管理部，但不是獨立法人企業，模仿社會物業管理企業運行管理，學校后勤處(甲方)與后勤集團(乙方)簽訂服務協議，劃撥管理費。第三種是停滯不前型，維持原有的管理方式，不存在物業市場競爭的環境。

以上三種方式，第三種方式明顯不符合社會進步的需要，是不足取的。那如何在完全社會型和漸進轉型之間選擇，需要對高校家屬物業管理的難點進行分析后才能確定。

二、高校家屬物業管理難點及管理方式的選擇

1、高校家屬住宅小區一般都毗鄰學校，伴隨校園的建設分批而建，房屋年代跨度較大。住宅形式從平房到多層、高層，各式各樣，大多數房屋陳舊，配套設施設備老化，工程資料缺乏，管理維護的難度大，成本高。

2、由于歷史原因，住戶私搭亂建、亂堆亂放情況普遍;房前房后圈占綠地，隨意種植;防護欄安裝多年缺乏管理規范，式樣五花八門;利用住宅開店經商，大多無照經營，秩序混亂，且店主在學校背景錯綜復雜，這些社區秩序問題對物業公司來說規范難度很大。

3、一個高校就是一個小社會，不僅有教師還有一大批從事后勤服務的工人，大批的高級知識分子和普通工人共住在一個社區，他們的個人素質、生活習慣和對環境、服務的需求是有較大差別的，甚至是相矛盾的。

4、高校家屬物業管理突出社會效益，忽視經濟效益。居民常常把合理與不合理意見直接就反映到學校領導，通過領導給物業公司施加壓力。校方以“大家長”的姿態干預物業公司的工作，遇到矛盾，常常以穩定的名義要求物業公司妥協讓步。長此以往使物業公司利益受到損失，對違章管理也缺乏力度。

5、長期以來，高校從住房分配到住房管理都是福利型的，因此形成了住戶的依賴觀念，對物業管理是有償服務缺乏正確的認識，在思想認識上與社會物業的業主存在差異。

針對這些困難，社會物業公司往往認識不足，而且采用家屬物業完全社會型的院校，一般只將學校家屬住宅區物業管理的部分拿出來向社會招標，教學區和水電暖運行主體仍歸后勤集團負責管理。

通過引進專業公司專業化管理能迅速提高對客服務水平，主要表現在入戶維修、服務態度、員工精神面貌等方面有明顯改觀，能耐心聽取群眾意見，與居民溝通及時融洽，迅速贏得居民認可。但由于認識水平、思想意識、效益取向的差別，社會公司存在對公共設施設備維修保養不到位，小修攢成大、中修，與原有后勤集團管理的接口問題難以根本解決，相關部門配合不積極，甲乙雙方信任度不高等問題。長期運行下來造成家屬區設施問題一大堆，居民的滿意程度大幅滑坡。北京有幾個高校曾采用過此種辦法，效果都不理想，時間都不長又改回學校后勤自己管理。

采用家屬物業漸進轉型的院校，后勤處與后勤集團按甲乙方關系簽訂服務協議，后勤集團按照社會物業公司的管理方式組建家屬物業管理隊伍，如在人員使用上注重聘用社會物業公司專業人員，可以迅速規范管理，提高水平，具有社會公司管理的優勢，集團公司如組織管理得當則可以避免社會公司與相關單位協調能力不足的問題，取得學校各種資源的支持和配合，也可帶動集團其他相關部門的管理水平整體提高。

因此，漸進轉型比較適合當前高校管理機制，具有較強的適用性，但實際操作中需要把握幾個方面，才能取得積極效果。

三、漸進轉型注意的幾個方面

1、管理者思想轉變。家屬物業專業化管理是高校后勤社會化的改革的方向，是大勢所趨，學校后勤的管理者應盡快適應新的形勢，轉變思想，調整管理方式，向專業化管理邁進。管理者應清楚認識到高校住宅物業管理在體制改革方面今后的發展趨勢應該是：學校組織成立住宅小區業主委員會，后勤集團物業管理部門進行獨立法人的登記注冊，家屬住宅物業設立管理處，與小區業主委員會簽訂物業管理服務合同，按合同的約定和國家《物業管理條例》的規定進行規范的物業管理服務，按企業機制運行管理企業，財務獨立成本核算，向業主收取物業管理費。管理者在這方面必須有前瞻性，不能患得患失、不能坐等觀望，不能畏懼困難，應主動改革順應發展。

有些高校物業管理部門對成立小區業主委員很是敏感，怕成立了業主委員會后把自己給炒了，認為要想保住校內市場，唯一的法寶就是提高服務質量，達到住戶滿意。這種觀點的出發點還是很好的，因為物業管理的宗旨就是：“住戶至上，服務第一”，但還有一個極其重要的原則就是：滿足住戶合理的需求，維護大多數人的利益，維護國家及集體的利益。一昧地取悅住戶，并不一定能達到所有住戶都滿意，事實上要達到100%都滿意是不可能的，也不是我們應該追求的目標。因為有些滿意是以犧牲國家的利益和學校的利益為前提的。物業管理部門要依靠國家《物業管理條例》的規定，物業管理合同的約定，業主公約的約定來進行依法規范管理。高校住宅物業管理部門若想保住校內市場，讓住戶滿意只是一方面，關鍵還是必須進行體制改革，機構改革，轉變思想認識，提高從業人員的專業素質與綜合素質才行。召開業主大會成立業主委員會是國家《物業管理條例》賦予每個業主的權利。業主委員會成立與否不是以我們的意志為轉移的。怕炒也沒用，沒有實力的物業管理企業早晚會被炒掉。為了避免被炒的命運，高校物業管理企業只能是緊跟時代的發展，努力提高企業的綜合實力，加強競爭力，提高企業的服務水平，服務質量，依法規范管理，才能立于不敗之地。

社會物業企業現在都認識到高校是一塊大的蛋糕，都在想方設法地滲透進來，“狼”遲早是要來的，積極應對的辦法就是把自己盡快地變成“狼”，才能保住陣地。這方面北師大物業已經取得了成功經驗，通過幾年的發展努力，他們不僅管好了本校的物業，更是走到社會上與其他物業公司競爭，開辟出新的物業市場。

2、重視專業化的指導。高校后勤管理人員近幾年雖然或多或少接受了物業管理專業方面的培訓，但缺乏系統管理的經驗，工作水平提升緩慢。社會上專業化的知名物業公司在管理上積累了豐富經驗，是值得我們借鑒。高校家屬物業在轉型時可以聘請這樣的公司作為顧問，階段性地指導、參與機構的組建和日常管理，這樣做起點高，管理規范，對培養自己的管理隊伍有利。

3、不拘一格廣納人才。物業管理是一個專業性很強的行業，對從業人員的專業素質與綜合素質要求相對比較高，從事物業管理的人員應當按照國家有規定，取得職業資格證書。在人事管理上實行減員增效、公開招聘、雙向選擇、擇優錄用、競爭上崗的現代企業人事管理制度。在家屬物業組建時要特別重視管理人員的任用，要打破原有正式職工和外聘職工的區別，選聘有經驗、有能力專業人才。實行體現“績效優先、兼顧公平”新的工資分配制度。形成有效的競爭機制，抓好高校住宅物業管理人員的梯隊建設。人是企業管理中最重要的因素。物業管理涉及面廣，專業性、技術性強，沒有優秀的專業管理人員，沒有具備專業知識和技能的專業技術人員，是不能做好工作的。大部分高校對物業管理從業人員進行了分期分批的培訓，但是由于物業管理行業的發展迅速，從業人員不斷增加與更新，目前各高校物業管理人員中仍有相當一部分從業人員未經過系統的培訓，未取得職業資格證書或從業人員上崗證，相對來說，物業管理從業人員的專業素質與綜合素質仍是偏低。從高校住宅物業管理長遠發展的趨勢來講，就必須抓好的物業管理從業人員的管理，逐年擴大對物業管理專業畢業的大專學生的招收錄用，逐步改善物業管理人員的隊伍構成，建立、完善職業資格制度和物業管理人員培訓上崗制度。

4、機構合理設置。高校的家屬物業在向專業化物業管理的轉型中，應該借鑒社會專業物業管理公司的管理處的模式，合理設置機構，明確職責，規定權限。特別是維修、保潔、綠化班組的設置，應直接隸屬家屬物業管理部門的領導。當前，有的高校的家屬物業管理部門維修、保潔、綠化班組屬于后勤集團下屬公司派駐，這些公司和家屬物業都是同級別的平行部門，形成底下班組多頭領導，管理部成為空架子，難以順利開展工作。有的高校物業管理部門的權限，很是有限，很多與物業管理有重大關系的后勤服務部門卻不在物業部門的管轄范圍之內。比如向住戶收取水電費和水表、電表的維護，本應由物業管理部門負責，有的院校卻由校能源辦負責。很多院校家屬區和學生區、教學區連成一片，家屬區不能封閉管理，學校的大門由校保衛處負責，家屬區的安全管理的責任又落在物業部門，造成家屬物業管理部門無法有效控制社區秩序。從高校家屬住宅物業管理的發展趨勢來看，今后物業管理部門必須理順機構設置，因事設崗，明確住宅物業管理的職責范圍、服務內容與服務標準。

5、規范化管理。規范化管理就是要建立健全各項規章管理制度。高校住宅物業管理企業，所有從業人員都要按規章制度實行規范化管理、規范化服務。所有員工都有崗位職責，有章可循、照章辦事，保證工作質量，把人治變為法治，實行“說到、做到、記錄到”的程序化操作。現已有部分高校為了規范管理制度，全面推行iso9000國際標準質量管理體系認證，并已通過認證。這對規范管理制度、保證服務質量、強化人員素質具有十分重要的意義。iso9000質量管理體系，提供的是一個企業如何通過質量體系因素控制，達到既定的管理方針和目標，以及持續改進產品和服務質量的方法。高校住宅物業管理企業在根據本校實際情況制訂各項規范之外，導入iso9000質量管理體系必將提高服務質量，提升企業形象，增強企業競爭能力。

6、樹立以人為本的服務理念，注重建立和諧社區。在以人為本的服務理念上，高校家屬住宅物業管理企業應認識到服務乃生存之本,以服務促管理，從服務求效益。面對來自不同生活習慣，不同年齡段、不同文化層次及消費水平的業主群體，所提供的服務不能是一種固定模式，應該是一種以人為本的、動態可變的、人性化服務。滿足業主的合理需求，了解業主的潛在需要。當前物業管理行業的競爭已經從滿足業主共同需求的基礎上轉變到能夠使不同業主的特殊需求得到滿足的“個性化服務”上，開啟了一種新的服務管理模式而不是僅僅提供了一個新的服務項目。按照中央建立和諧社會精神的要求，家屬社區是工作重點，也是家屬物業管理部門的一項重要工作，可以借學校、地方政府重視此項工作的力量，抓好社區文化建設，使服務工作更加深入，贏得住戶的滿意。

7、解決好物業管理有償服務的意識轉變。有償服務符合社會主義市場經濟規律，體現了按勞分配原則，高校住宅物業服務應從無償或部分有償服務，轉變為有償服務。現在絕大多數高校住宅物業管理企業未完全按市場機

第三篇：關于高校住宅物業管理的現狀及發展的調研[最終版]

關于高校住宅物業管理的現狀及發展的調研_調研報告

摘要：高校住宅物業管理是新型的高校后勤服務行業，分析和探討高校住宅物業管理的現狀，尋求適合高校發展的住宅物業管理模式，最終實現學校、住戶、物業管理部門的和諧及共同發展。

關鍵詞：高校住宅區 物業管理 服務意識 社區文化 和諧居住

高校住宅區是各高校在自己原有校園土地的基礎上通過各種方式投資興建的居住小區，其目的主要是解決本校教職工的居住問題，為教職工營造一個穩定、舒適的居住環境，住宅區環境建設管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對學校的穩定和發展起著重要的作用。高校住宅物業管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會化物業管理企業的不斷完善和發展而出現的具有高校特色的新型后勤服務行業，學習、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現狀和存在的問題，尋求具有科學性、社會性、專業性及高校屬性的住宅物業管理辦法，逐步推行規范化、專業化的高校住宅物業管理模式，為教職工創造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環境，是高校后勤工作者應該認真思考和研究的一個重要課題。

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一、高校住宅物業管理的現狀

1、住宅區基礎設施差目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學，其住宅區都是在幾十年甚至上百年的發展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，特別是過去六七十年代建造的住宅樓，最初的規劃設計已不能適應現代社會人們居住和生活的需要，好多線路、管道已嚴重老化，房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，設備陳舊、老化。住宅區內綠化地雜亂不堪，住戶私自開荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設施存上也存在很多隱患，實行物業管理難度較大。

2、從業人員服務意識差，缺乏專業的物業管理服務隊伍

我國各高校物業管理服務人員，大多數都是從原房管部門或總務部門分離出來的后勤人員，物業管理專業技能性不強，素質不高，“鐵飯碗”思想嚴重，觀念轉變緩慢，始終認為自己是學校事業單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會下崗，工作不努力，專業技能學習上不積極進取，沒有使命感、緊迫感和危機感，服務意識差，對待住戶態度生、冷、硬現象存在，服務不能及時到位，或服務質量不能保證。

3、缺乏配套的管理辦法

高校住宅小區是本校職工生活和學習的重要場所，而物業管理部門則是為小區內住戶提供服務的單位，目前各高校在住宅物業管理中因沒有相應的管理辦法，而使住宅區內好多方面管理無法可依，如近年來，隨著住房產權的多元化，校內職工外購商品房的增多，校內住宅區外租戶增多，因外租戶人員身份復雜，不愛護小區公共設施，環境衛生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴重影響本校教職工的正常生活和學習，還有小區內基礎設施的管護，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業管理中心或公司作為服務部門，沒有相應的行政管理或處罰權，使得住宅物業管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業管理質量，無法確保國有資產的保值和增值。

4、住戶物業付費意識不強，依賴性較大

實行高校后勤改革以前，高校住宅區各項服務都是學校大包大攬，包括共用部位的維修、小區內環境基礎設施建設、衛生保潔、綠化管護、消防安全及門衛管理，甚至包括住戶室內維修、有線電視收費等都是由學校支付，隨著后勤改革及住宅物業管理的不斷深入，以上各項福利性服務逐步實行住戶有償使用，好多住戶對此不滿，認為小區是學校的住宅區，自己是學校的職工，自己有權免費享受住宅區內的各項服務，過去都是學校出錢搞服務，而

現在要自己出錢，觀念一時難以轉變，福利性服務思想濃厚，對物業管理缺乏認識和了解，對物業管理收費采取消極態度，對學校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務”的物業管理消費觀念。

5、物業管理經費短缺，難以創建優質服務

高校物業管理不同于社會上的物業管理公司，它是以給教職工提供優質服務為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費標準普遍低于同等商業性社會住宅小區收費標準，而隨著高校社會化的不斷深入，學校對住宅區的投入也逐步減少，使得住宅區物業管理成為獨立核算，自負盈虧的經濟實體。長期以來，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加，使的學校物業經費收入產出嚴重失衡，同時由于物業中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業從業人員隊伍龐大，人員工資基數大，服務成本高。作為住戶方面，隨著現代人們生活水平的不斷提高，住宅區不再只是教職工生活居住的場所，也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所，而要創建高素質的人文環境，提供全方位、高質量、綜合性的優質服務，均需要一定的資金做保障。有限的物業管理經費使得物業管理部門日常支出很難日益為繼。

二、高校住宅物業管理的發展

1、物業管理人員要更新觀念，增強服務意識

高校住宅物業管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務人員，“大鍋飯”思想嚴重，隨著后勤改革及物業管理的不斷完善和推廣，物業從業人員應強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復存在，要有憂患意識，要破除“學校后勤非我們不可“的舊觀念，樹立優質服務的新理念，開拓進取，自我加壓，主動出擊，變“要我干”為“我要干”，確立“服務求生存，效益求發展”的經營理念，努力鉆研物業管理新知識，學習和了解物業管理相關的法律法規，了解行業動態，培養一切為了住戶，住戶是上帝的新理念，樹立“誠心、創新、拼搏、向上”的企業精神，把提供優質服務作為我們工作的核心和行動的指南。

2、要創建專業化的物業管理服務隊伍

高素質的人才是創造優質服務的基本條件，對于高校住宅物業管理服務人員，學校或集團應采用多種渠道、形式對員工進行培訓和教育，重視員工的能力培養和潛力開發，創建科學的用人機制，鼓勵員工進行技能創新和探索符合高校特色的新型物業管理模式，逐步實現員工持證上崗，加強與國家級、省級示范小區的聯系，通過參觀、學習、交流等方式提高員工的物業管理水平，通過專業講座、技術大練兵等實踐活動來提高企業的整體效能和市場競爭力。并利用高校優勢，向社會上招聘高素質的物業管理人才，充實到高校物業管理隊伍中來，努力造就一支懂經營、善管理、通技術、精業務的高校物業管理隊伍。同時要引進競爭機制，加強考核，實行競爭上崗、按勞取酬，從而形成科學規范的物業管理體系，為住戶提供高效優質的服務。

3、建立完善的規章制度

高校住宅區的地產及房產屬于國有資產，住戶只具有使用權，如何確保國有資產的保值和增值，學校領導及國資主管部門應予以重視，高校住宅管理實行所有權和經營權相分離，符合高校后勤社會化改革的要求，有利于學校減輕財政負擔，使住宅物業規范健康的發展，而物業管理部門作為服務單位，只能搞好服務工作，無行政管理或處罰權，學校應協調各職能部門之間的關系，配合物業中心按照國家有關物業管理的方針、政策、統一制定高校物業管理的具體政策、辦法、收費標準和服務內容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環境及國有財產管理辦法、自行車存放管理辦法等，并在各住宅區按照物業管理條例，積極成立小區管委會，形成學校、小區管委會、物業管理中心三方共同管理的局面。

4、建立質量監督保證體系

住宅物業管理中心應主動接受學校相關部門包括國資、后勤、紀檢、審計、財務部門的監督和管理，對服務內容包括共用部分及住戶室內維修、消防、門衛安全、綠化管護、道路的維護、住宅區內公共設施的維護服務等項目進行檢查，物業中心要根據國家有關法規和行業條例，建立和完善物業管理法規，實行企業化管理，使住宅區內的各項管理規范標準，甲乙雙方應按照約定條款認真履行合同，對物業中心在日常服務中不符合規定的項目要進行整改，對服務達不到標準的甲方可進行處罰，用法規和制度規范約束物業部門的行為，確保教職工能有一個干凈、整潔、優美的居住環境。

5、積極開展社區文化建設

高校物業住宅區不同于社會上的商業住宅小區，具有濃厚的文化環境及學術氛圍，教職工群體素質比較高，住戶對居住環境的建設及服務的要求都表現出較高層次的需求，作為高校住宅物業管理中心，在搞好各項服務的同時，應加強對物業管理的宣傳力度、廣度和深度，并結合本校的實際情況，配合工會、離退休處、校團委黨委、宣傳部等部門積極開展社區文化建設及群眾性娛樂活動，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區物業管理中來，大力開展“小區是我家，美好環境靠大家”的宣傳活動，培養住戶的主人翁思想，營造積極、健康、向上、富有高校特色的社區文化，通過提高文化內涵，創建祥和的社區環境，通過籌建小區特刊和物業網站，多形式開展社區文化、體育、公益事業及社區旅游等活動，開設宣傳欄和網上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調。

6、多渠道開展便民有償服務，增創服務經費

經費是物業管理的基礎，也是物業公司開展服務工作的保障，物業公司在取得學校劃撥的經費、住戶交付的物業管理費及職工室內維修費外，還應充分發揮區域優勢，挖掘服務潛力，拓展服務項目，通過開展有償便民活動，尋求新的經濟增長點。在此方面，學校應該給予政策支持，包括住宅區周邊門面房的開發，住宅區內蔬菜、水果市場的開發，洗衣店、服裝加工店、飲食服務攤點、糧油銷售店等商業網點，廣開資金來源渠道，補充物業服務費的不足，從而確保住宅物業管理的良性持續發展。

7、以人為本，構建和諧居住小區

高校物業管理除立足于物業的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務，要按照“以人為本”的服務理念，不斷提升服務水平，使住戶能深入體會到“住戶物業是一家，有困難找物業”的溫暖，把住戶對物業的滿意作為物業人最大的欣慰，樹立良好的物業管理形象。如小區內有好多老教授、專家、學者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業管理人員要經常同他們進行深入溝通，了解住戶在小區內的需求和困難，幫助他們解決實際問題，對待服務工作要高效、細致、態度和藹、服務熱情周到。同時中心領導要關心職工生活，重視人性化管理，對于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應予以慰問、祝賀、看望，員工有不順心的事時，中心領導要與他們進行交心談心，幫助他們排憂解難，使得員工的積極型和主動性得到充分發揮，增強企業的凝結力和向心力，達到住戶滿意、領導滿意、職工滿意的和諧居住及工作環境。

總之，高校住宅物業管理是一個新型的服務行業，它不同與社會上的物業管理模式，它的各項政策及服務標準應服從學校改革、發展、穩定的大局，各高校應結合自身的特點和實際情況，按照住宅區行政所有權和經營權相分離的原則，轉變原有管理部門的職能，注入新的物業管理機制，依靠學校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業管理模式，向教職工提供全方位、高質量、綜合性服務，最終實現社會、學校、住戶、物業管理企業的共同滿意和長足發展。

參考文獻：

1、《重慶物業管理的現狀及發展趨勢》作者：徐志國、常劍、賀云華，《現代物業》刊載；

2、《物業管理導論》王青蘭主編，中國建筑出版社；

3、《試論高校物業管理》作者：蔡炳華，《重慶工學院學報》05年1期刊載；

4、《中國物業管理的發展狀況及當前要解決的主要問題》作者：謝家謹(建設部住宅與房地產業司司長)；

5、《中國物業管理條例》

第四篇：關于高校住宅物業管理的現狀及發展的調研

摘要：高校住宅物業管理是新型的高校后勤服務行業，分析和探討高校住宅物業管理的現狀，尋求適合高校發展的住宅物業管理模式，最終實現學校、住戶、物業管理部門的和諧及共同發展。

關鍵詞：高校住宅區 物業管理 服務意識 社區文化 和諧居住

高校住宅區是各高校在自己原有校園土地的基礎上通過各種方式投資興建的居住小區，其目的主要是解決本校教職工的居住問題，為教職工營造一個穩定、舒適的居住環境，住宅區環境建設管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對學校的穩定和發展起著重要的作用。高校住宅物業管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會化物業管理企業的不斷完善和發展而出現的具有高校特色的新型后勤服務行業，學習、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現狀和存在的問題，尋求具有科學性、社會性、專業性及高校屬性的住宅物業管理辦法，逐步推行規范化、專業化的高校住宅物業管理模式，為教職工創造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環境，是高校后勤工作者應該認真思考和研究的一個重要課題。

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一、高校住宅物業管理的現狀

1、住宅區基礎設施差

目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學，其住宅區都是在幾十年甚至上百年的發展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，特別是過去六七十年代建造的住宅樓，最初的規劃設計已不能適應現代社會人們居住和生活的需要，好多線路、管道已嚴重老化，房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，設備陳舊、老化。住宅區內綠化地雜亂不堪，住戶私自開荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設施存上也存在很多隱患，實行物業管理難度較大。

2、從業人員服務意識差，缺乏專業的物業管理服務隊伍

我國各高校物業管理服務人員，大多數都是從原房管部門或總務部門分離出來的后勤人員，物業管理專業技能性不強，素質不高，“鐵飯碗”思想嚴重，觀念轉變緩慢，始終認為自己是學校事業單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會下崗，工作不努力，專業技能學習上不積極進取，沒有使命感、緊迫感和危機感，服務意識差，對待住戶態度生、冷、硬現象存在，服務不能及時到位，或服務質量不能保證。

3、缺乏配套的管理辦法

高校住宅小區是本校職工生活和學習的重要場所，而物業管理部門則是為小區內住戶提供服務的單位，目前各高校在住宅物業管理中因沒有相應的管理辦法，而使住宅區內好多方面管理無法可依，如近年來，隨著住房產權的多元化，校內職工外購商品房的增多，校內住宅區外租戶增多，因外租戶人員身份復雜，不愛護小區公共設施，環境衛生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴重影響本校教職工的正常生活和學習，還有小區內基礎設施的管護，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業管理中心或公司作為服務部門，沒有相應的行政管理或處罰權，使得住宅物業管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業管理質量，無法確保國有資產的保值和增值。

4、住戶物業付費意識不強，依賴性較大

實行高校后勤改革以前，高校住宅區各項服務都是學校大包大攬，包括共用部位的維修、小區內環境基礎設施建設、衛生保潔、綠化管護、消防安全及門衛管理，甚至包括住戶室內維修、有線電視收費等都是由學校支付，隨著后勤改革及住宅物業管理的不斷深入，以上各項福利性服務逐步實行住戶有償使用，好多住戶對此不滿，認為小區是學校的住宅區，自己是學校的職工，自己有權免費享受住宅區內的各項服務，過去都是學校出錢搞服務，而現在要自己出錢，觀念一時難以轉變，福利性服務思想濃厚，對物業管理缺乏認識和了解，對物業管理收費采取消極態度，對學校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務”的物業管理消費觀念。

5、物業管理經費短缺，難以創建優質服務

高校物業管理不同于社會上的物業管理公司，它是以給教職工提供優質服務為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費標準普遍低于同等商業性社會住宅小區收費標準，而隨著高校社會化的不斷深入，學校對住宅區的投入也逐步減少，使得住宅區物業管理成為獨立核算，自負盈虧的經濟實體。長期以來，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加，使的學校物業經費收入產出嚴重失衡，同時由于物業中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業從業人員隊伍龐大，人員工資基數大，服務成本高。作為住戶方面，隨著現代人們生活水平的不斷提高，住宅區不再只是教職工生活居住的場所，也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所，而要創建高素質的人文環境，提供全方位、高質量、綜合性的優質服務，均需要一定的資金做保障。有限的物業管理經費使得物業管理部門日常支出很難日益為繼。

二、高校住宅物業管理的發展

1、物業管理人員要更新觀念，增強服務意識

高校住宅物業管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務人員，“大鍋飯”思想嚴重，隨著后勤改革及物業管理的不斷完善和推廣，物業從業人員應強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復存在，要有憂患意識，要破除“學校后勤非我們不可“的舊觀念，樹立優質服務的新理念，開拓進取，自我加壓，主動出

點和實際情況，按照住宅區行政所有權和經營權相分離的原則，轉變原有管理部門的職能，注入新的物業管理機制，依靠學校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業管理模式，向教職工提供全方位、高質量、綜合性服務，最終實現社會、學校、住戶、物業管理企業的共同滿意和長足發展。

參考文獻：

1、《重慶物業管理的現狀及發展趨勢》作者：徐志國、常劍、賀云華，《現代物業》刊載；

2、《物業管理導論》王青蘭主編，中國建筑出版社；

3、《試論高校物業管理》作者：蔡炳華，《重慶工學院學報》05年1期刊載；

4、《中國物業管理的發展狀況及當前要解決的主要問題》作者：謝家謹(建設部住宅與房地產業司司長)；

5、《中國物業管理條例》

第五篇：高校住宅物業管理的現狀及發展的調研

高校住宅物業管理的現狀及發展的調研

高校住宅區是各高校在自己原有校園土地的基礎上通過各種方式投資興建的居住小區，其目的主要是解決本校教職工的居住問題，為教職工營造一個穩定、舒適的居住環境，住宅區環境建設管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對學校的穩定和發展起著重要的作用。高校住宅物業管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會化物業管理企業的不斷完善和發展而出現的具有高校特色的新型后勤服務行業，學習、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現狀和存在的問題，尋求具有科學性、社會性、專業性及高校屬性的住宅物業管理辦法，逐步推行規范化、專業化的高校住宅物業管理模式，為教職工創造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環境，是高校后勤工作者應該認真思考和研究的一個重要課題。

一、高校住宅物業管理的現狀

1、住宅區基礎設施差

目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學，其住宅區都是在幾十年甚至上百年的發展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，特別是過去六七十年代建造的住宅樓，最初的規劃設計已不能適應現代社會人們居住和生活的需要，好多線路、管道已嚴重老化，房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，設備陳舊、老化。住宅區內綠化地雜亂不堪，住戶私自開荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設施存上也存在很多隱患，實行物業管理難度較大。

2、從業人員服務意識差，缺乏專業的物業管理服務隊伍

我國各高校物業管理服務人員，大多數都是從原房管部門或總務部門分離出來的后勤人員，物業管理專業技能性不強，素質不高，“鐵飯碗”思想嚴重，觀念轉變緩慢，始終認為自己是學校事業單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會下崗，工作不努力，專業技能學習上不積極進取，沒有使命感、緊迫感和危機感，服務意識差，對待住戶態度生、冷、硬現象存在，服務不能及時到位，或服務質量不能保證。

3、缺乏配套的管理辦法

高校住宅小區是本校職工生活和學習的重要場所，而物業管理部門則是為小區內住戶提供服務的單位，目前各高校在住宅物業管理中因沒有相應的管理辦法，而使住宅區內好多方面管理無法可依，如近年來，隨著住房產權的多元化，校內職工外購商品房的增多，校內住宅區外租戶增多，因外租戶人員身份復雜，不愛護小區公共設施，環境衛生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴重影響本校教職工的正常生活和學習，還有小區內基礎設施的管護，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業管理中心或公司作為服務部門，沒有相應的行政管理或處罰權，使得住宅物業管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業管理質量，無法確保國有資產的保值和增值。

4、住戶物業付費意識不強，依賴性較大

實行高校后勤改革以前，高校住宅區各項服務都是學校大包大攬，包括共用部位的維修、小區內環境基礎設施建設、衛生保潔、綠化管護、消防安全及門衛管理，甚至包括住戶室內維修、有線電視收費等都是由學校支付，隨著后勤改革及住宅物業管理的不斷深入，以上各項福利性服務逐步實行住戶有償使用，好多住戶對此不滿，認為小區是學校的住宅區，自己是學校的職工，自己有權免費享受住宅區內的各項服務，過去都是學校出錢搞服務，而現在要自己出錢，觀念一時難以轉變，福利性服務思想濃厚，對物業管理缺乏認識和了解，對物業管理收費采取消極態度，對學校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務”的物業管理消費觀念。

5、物業管理經費短缺，難以創建優質服務

高校物業管理不同于社會上的物業管理公司，它是以給教職工提供優質服務為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費標準普遍低于同等商業性社會住宅小區收費標準，而隨著高校社會化的不斷深入，學校對住宅區的投入也逐步減少，使得住宅區物業管理成為獨立核算，自負盈虧的經濟實體。長期以來，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加，使的學校物業經費收入產出嚴重失衡，同時由于物業中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業從業人員隊伍龐大，人員工資基數大，服務成本高。作為住戶方面，隨著現代人們生活水平的不斷提高，住宅區不再只是教職工生活居住的場所，也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所，而要創建高素質的人文環境，提供全方位、高質量、綜合性的優質服務，均需要一定的資金做保障。有限的物業管理經費使得物業管理部門日常支出很難日益為繼。

二、高校住宅物業管理的發展

1、物業管理人員要更新觀 念，增強服務意識

高校住宅物業管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務人員，“大鍋飯”思想嚴重，隨著后勤改革及物業管理的不斷完善和推廣，物業從業人員應強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復存在，要有憂患意識，要破除“學校后勤非我們不可“的舊觀念，樹立優質服務的新理念，開拓進取，自我加壓，主動出擊，變“要我干”為“我要干”，確立“服務求生存，效益求發展”的經營理念，努力鉆研物業管理新知識，學習和了解物業管理相關的法律法規，了解行業動態，培養一切為了住戶，住戶是上帝的新理念，樹立“誠心、創新、拼搏、向上”的企業精神，把提供優質服務作為我們工作的核心和行動的指南。

2、要創建專業化的物業管理服務隊伍

高素質的人才是創造優質服務的基本條件，對于高校住宅物業管理服務人員，學校或集團應采用多種渠道、形式對員工進行培訓和教育，重視員工的能力培養和潛力開發，創建科學的用人機制，鼓勵員工進行技能創新和探索符合高校特色的新型物業管理模式，逐步實現員工持證上崗，加強與國家級、省級示范小區的聯系，通過參觀、學習、交流等方式提高員工的物業管理水平，通過專業講座、技術大練兵等實踐活動來提高企業的整體效能和市場競爭力。并利用高校優勢，向社會上招聘高素質的物業管理人才，充實到高校物業管理隊伍中來，努力造就一支懂經營、善管理、通技術、精業務的高校物業管理隊伍。同時要引進競爭機制，加強考核，實行競爭上崗、按勞取酬，從而形成科學規范的物業管理體系，為住戶提供高效優質的服務。

3、建立完善的規章制度

高校住宅區的地產及房產屬于國有資產，住戶只具有使用權，如何確保國有資產的保值和增值，學校領導及國資主管部門應予以重視，高校住宅管理實行所有權和經營權相分離，符合高校后勤社會化改革的要求，有利于學校減輕財政負擔，使住宅物業規范健康的發展，而物業管理部門作為服務單位，只能搞好服務工作，無行政管理或處罰權，學校應協調各職能部門之間的關系，配合物業中心按照國家有關物業管理的方針、政策、統一制定高校物業管理的具體政策、辦法、收費標準和服務內容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環境及國有財產管理辦法、自行車存放管理辦法等，并在各住宅區按照物業管理條例，積極成立小區管委會，形成學校、小區管委會、物業管理中心三方共同管理的局面。

4、建立質量監督保證體系

住宅物業管理中心應主動接受學校相關部門包括國資、后勤、紀檢、審計、財務部門的監督和管理，對服務內容包括共用部分及住戶室內維修、消防、門衛安全、綠化管護、道路的維護、住宅區內公共設施的維護服務等項目進行檢查，物業中心要根據國家有關法規和行業條例，建立和完善物業管理法規，實行企業化管理，使住宅區內的各項管理規范標準，甲乙雙方應按照約定條款認真履行合同，對物業中心在日常服務中不符合規定的項目要進行整改，對服務達不到標準的甲方可進行處罰，用法規和制度規范約束物業部門的行為，確保教職工能有一個干凈、整潔、優美的居住環境。

5、積極開展社區文化建設

高校物業住宅區不同于社會上的商業住宅小區，具有濃厚的文化環境及學術氛圍，教職工群體素質比較高，住戶對居住環境的建設及服務的要求都表現出較高層次的需求，作為高校住宅物業管理中心，在搞好各項服務的同時，應加強對物業管理的宣傳力度、廣度和深度，并結合本校的實際情況，配合工會、離退休處、校團委黨委、宣傳部等部門積極開展社區文化建設及群眾性娛樂活動，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區物業管理中來，大力開展“小區是我家，美好環境靠大家”的宣傳活動，培養住戶的主人翁思想，營造積極、健康、向上、富有高校特色的社區文化，通過提高文化內涵，創建祥和的社區環境，通過籌建小區特刊和物業網站，多形式開展社區文化、體育、公益事業及社區旅游等活動，開設宣傳欄和網上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調。

6、多渠道開展便民有償服務，增創服務經費

經費是物業管理的基礎，也是物業公司開展服務工作的保障，物業公司在取得學校劃撥的經費、住戶交付的物業管理費及職工室內維修費外，還應充分發揮區域優勢，挖掘服務潛力，拓展服務項目，通過開展有償便民活動，尋求新的經濟增長點。在此方面，學校應該給予政策支持，包括住宅區周邊門面房的開發，住宅區內蔬菜、水果市場的開發，洗衣店、服裝加工店、飲食服務攤點、糧油銷售店等商業網點，廣開資金來源渠道，補充物業服務費的不足，從而確保住宅物業管理的良性持續發展。

7、以人為本，構建和諧居住小區

高校物業管理除立足于物業的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務，要按照“以人為本”的服務理念，不斷提升服務水平，使住戶能深入體會到“住戶物業是一家，有困難找物業”的溫暖，把住戶對物業的滿意作為物業人最大的欣慰，樹立良好的物業管理形象。如小區內有好多老教授、專家、學者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業管理人員要經常同他們進行深入溝通，了解住戶在小區內的需求和困難，幫助他們解決實際問題，對待服務工作要高效、細致、態度和藹、服務熱情周到。