第一篇：房地產(chǎn)項目用地的獲取主要程序及要求

房地產(chǎn)項目用地獲取的程序及相關要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取建設項目用地主要有三種方式，即劃撥、出讓和轉讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級市場行為，轉讓屬于土地二級市場行為。

一、劃撥土地使用權的獲取

（一）、概念：劃撥土地使用權是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。

（二）、程序：劃撥土地使用權的取得，需要經(jīng)過縣級以上人民政府依法批準劃撥。

1、申請

交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續(xù)同時，還應提供轉讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點圖、建筑物產(chǎn)權證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。

2、受理和審查。

市、縣國土資源管理部門受理申請后，應當依據(jù)相關規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，確定應繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。

3、地價評估。

市、縣國土資源管理部門應當組織對申請轉讓地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。

4、確定出讓金，擬訂出讓方案。

市、縣國土資源管理部門或 國有土地使用權出讓協(xié)調(diào)決策機構應當根據(jù)土地估價結果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應繳納 土地使用權出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定：

（1）轉讓后不改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格

（2）轉讓后改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格

5、方案報批，發(fā)出準予轉讓通知書 市、縣國土資源管理部門應當按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。協(xié)議出讓方案批準后，市、縣國土資源管理部門應向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。通知書內(nèi)容包括：準予轉讓的標的、原土地使用權人、轉讓確定受讓人的要求、受讓人的權利、義務、應繳納的土地出讓金等。

6、公開交易。

取得《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》的申請人，應當將擬轉讓的土地使用權在 土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。

7、簽訂轉讓合同。

通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉讓人應當與受讓人簽訂轉讓合同，約定雙方的權利和義務，明確劃撥土地使用權轉讓價款。

8、辦理出讓手續(xù)。

受讓人應在達成交易后10日內(nèi)，持轉讓合同、原土地使用證、準予轉讓通知書、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續(xù)。市、縣國土資源管理部門應當按照批準的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原 土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。

二、出讓土地使用權的獲取

一、土地使用權出讓的含義

是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

土地使用權出讓的四種方式：協(xié)議、招標、掛牌、拍賣

二、出讓土地使用權的獲取的主要流程

1、協(xié)議出讓

協(xié)議出讓是指土地使用權的有意受讓方向土地管理部門提出有償使用土地的愿望，并與土地管理部門就有關出讓事宜進行協(xié)商達成一致后出讓土地的行為。協(xié)議出讓土地使用權的一般程序：

（1）公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式（2）編制協(xié)議出讓方案。（3）地價評估，確定地價（4）協(xié)議出讓方案、底價報批（5）協(xié)商，簽訂意向書（6）公示

（7）簽訂出讓合同，公布出讓結果（8）核發(fā)《建設用地批準書》，交付土地（9）辦理土地登記（10）資料歸檔

2、招標出讓

一般適用于對開發(fā)有較高要求的建設性用地。采取這種方式可以引進競爭機制，有助于政府部門選擇最合適的受讓人。

招標出讓土地使用權的一般程序，主要內(nèi)容：招標、投標、開標、評標、決標、簽約領證 具體如下：

(1)投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。標書投入標箱后，不可撤回。投標人應當對標書和有關書面承諾承擔責仸。

(2)出讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，點算標書。投標人少亍三人的，出讓人應當終止招標活勱。投標人丌少于三人的，應當逐一宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內(nèi)容。

(3)評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。

(4)招標人根據(jù)評標結果，確定中標人。按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據(jù)開標結果，確定中標人。? 中標條件：對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。

（5）簽約。中標者持中標通知書在的日期內(nèi)與土地行政主管部門簽訂《國有土地使用權出讓合同書》實行凈地出讓的，中標人還應與土地儲備機構簽訂《土地開發(fā)補償協(xié)議書》并支付不低于成交價總額20%的定金。凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作

（6）領證。中標人挄《國有土地使用權出讓合同書》和《土地開發(fā)協(xié)議書》的約定全部繳付土地使用權出讓金和土地開發(fā)補償費后，依法辦理土地登記手續(xù)，領取《國有土地使用證》。

3、掛牌出讓

是介于拍賣和招標之間的一種形式，先由市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓的基本流程

(1)掛牌公布。在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；掛牌時間不得少于10個工作日。

(2)符合條件的競買人填寫報價單報價；

(3)掛牌主持人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；

(4)掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。

掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。

4、拍賣出讓

拍賣出讓是在指定的時間和公開場所，由政府主持土地使用權拍賣，主持人宣布底價，競投者按規(guī)定方式應價，競投土地使用價最高者得到一定年期限的土地使用權的行為。適用于經(jīng)濟條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段以及利用上有較多靈活性的土地

拍賣出讓的基本流程

1.按出讓公告規(guī)定的時間、地點組織拍賣活動。2.拍賣會挄下列程序進行：(1)拍賣主持人宣布拍賣會開始。(2)拍賣主持人宣布競買人到場情況。

(3)拍賣主持人介紹拍賣地塊情況。面積、界址、空間、范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃挃標要求、開工和竣工時間以及其他有關事項；

(4)拍賣主持人宣布競價規(guī)則。宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；

(5)拍賣主持人報出起叫價，宣布競價開始。(6)競買人舉牌應價或者報價。

(7)拍賣主持人確認該競買人應價或者報價后繼續(xù)競價。

(8)拍賣主持人連續(xù)三次宣布同一應價或報價而沒有人再應價或出價，且該價格不低于底價的，拍賣主持人落槌表示拍賣成交，宣布最高應價者為競得人。成交結果對拍賣人、競得人和出讓人均具有法律效力。最高應價或報價低于底價的，拍賣主持人宣布拍賣終止。3.簽訂《成交確認書》。

三、招標拍賣掛牌公告內(nèi)容要求

?出讓人的名稱和地址；

?出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求； ?投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法； ?索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；

?招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等； ?確定中標人、競得人的標準和方法； ?投標、競買保證金； ?其他需要公告的事項。

（四）、土地使用權出讓的管理要求

以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限，開發(fā)土地；超出出讓合同約定的動工開發(fā)日期內(nèi)一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。

三、土地使用權轉讓

廣義：土地使用權發(fā)生轉讓的所有行為，包括土地使用權出讓。

狹義：通過出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈不或其他合法方式將土地使用權再轉讓的行為。

（一）、土地使用權轉讓的程序

（1）轉讓申請（2）簽訂轉讓合同（3）轉讓合同公證

（4）繳納土地出讓金和土地增值稅

? 納稅義務人——轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物幵取得收入的單位和個人。

? 計稅依據(jù)——納稅義務人轉讓所取得的增值額和規(guī)定的稅率。

? 增值額 = 房地產(chǎn)轉讓收入 － 扣除項目（包括取得土地使用權時支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、轉讓房地產(chǎn)的稅金）? 稅率——四級超額累進稅率。

? 土地增值稅額計算公式：土地增值稅稅額=增值稅×超額累進稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)（5）土地使用權變更登記

（二）、土地使用權轉讓的法律條件

（1）土地使用權轉讓只能在原土地使用權出讓合同規(guī)定的權利義務范圍內(nèi) 進行，權利人不得擴張其權利的內(nèi)容。

（2）按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，幵取 得土地使用權證書。

（3）按照出讓合同進行投資開發(fā)，屬亍房屋建筑工程的，要完成投資開發(fā) 總額的25%以上，屬亍成片開發(fā)的，要形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程作業(yè)

房地產(chǎn)項目用地獲取的程序及要求

姓名：曾健 學號：2011014517 班級：土地資源管理111班

第二篇：房地產(chǎn)項目立項程序

房地產(chǎn)項目立項程序

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市發(fā)展和改革委員會，簡稱：發(fā)改委）對項目的批準文件。

具體承辦部門為所在市發(fā)改委投資處，例如大連市應為大連市發(fā)改委固定資產(chǎn)投資處。

申報資料：①書面申請(項目立項申請報告書)。②提供資金落實證明（銀行出示的資金證明）。③土地使用權證明。④由具有相應資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。可行性研究報告應具有以下附件：規(guī)劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案。⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明（企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件和資質(zhì)證明）.⑥項目地形圖。⑦項目建設投資預算。

申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市發(fā)改委。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市發(fā)改委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市發(fā)改委予以批復。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權限內(nèi)的項目，由市發(fā)改委負責轉報。

（4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復可研報告。辦理國有土地使用權證

一、受理部門 你所在的國土局

二、所需資料

1、申請（或土地登記申請書）

2、土地登記審批表

3、征用土地批準材料和紅線圖

4、地籍圖或地形圖（委托你所在的土地勘察中心測繪，收費按國家規(guī)定收費標準收取）

5、出讓金收據(jù)、契稅（國有土地使用權出讓合同總額的4％）和土地出讓業(yè)務管理費交付憑證（國有土地使用權出讓合同總額的2％）（復印件）

6、法人資格證明（或個人身份證明）

7、需提供的其他證明材料（包括國有土地使用權出讓合同、建設用地規(guī)劃許可證、建設項目批文、營業(yè)執(zhí)照等復印件）

三、受理地點：你所在縣（市）國土資源局

第三篇：房地產(chǎn)項目立項審批程序

房地產(chǎn)項目立項審批程序

(2007-06-22 16:26:16)

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標簽：房地產(chǎn)開發(fā)程序 ▼ 分類： 房地產(chǎn)行業(yè)相關知識

項目立項

一、概述

開發(fā)項目立項，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市發(fā)展和改革委員會，簡稱：發(fā)改委）對項目的批準文件。

對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市發(fā)改委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復;依據(jù)項目建議書批復,編制可行性研究報告報發(fā)改委審批獲準,并列入本固定資產(chǎn)投資計劃。（國家發(fā)改委已取消了房地產(chǎn)項目立項制度，實行備案制。）

二、實施程序

1.工程建設項目立項審批

（1）承辦部門：所在市發(fā)改委投資處

（2）申報資料：①書面申請(項目立項申請報告書)。②提供資金落實證明（銀行出示的資金證明）。③土地使用權證明。④由具有相應資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。可行性研究報告應具有以下附件：規(guī)劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案。⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明（企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件和資質(zhì)證明）.⑥項目地形圖。⑦項目建設投資預算。

（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市發(fā)改委。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市發(fā)改委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市發(fā)改委予以批復。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權限內(nèi)的項目，由市發(fā)改委負責轉報。

（4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復可研報告。

（5）收費標準：如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費。

2.建設項目投資計劃審批

（1）承辦部門：所在市發(fā)改委投資處

（2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市發(fā)改委批復項目可行性研究報告；③規(guī)劃部門出具的建設項目規(guī)劃許可意見；④跨建設項目，需提供市發(fā)改委上下達的投資計劃。

（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉報申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報資料由該辦轉報市發(fā)改委。市發(fā)改委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市發(fā)改委予以批復。

（4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復可研報告。

第四篇：房地產(chǎn)項目信托產(chǎn)品資料要求

房地產(chǎn)項目信托產(chǎn)品資料要求

融資期限一至三年，融資額一億元以上，抵押率40%。

具體條件如下：

1、地理位置：

要求在一二線城市，其他若市況好的也可考慮。

2、正在開發(fā)中。

剛啟動的不行，有預售證更好。

3、基本要求：四、三、二

1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目四證：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》

2）項目方已投入項目總額的30%自有資金。

3）開發(fā)商要求至少二級資質(zhì)。

4、房地產(chǎn)企業(yè)六證一卡

《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》

《組織機構代碼證》

《稅務登記證》

《開戶許可證》

《資質(zhì)證書》

《法定代表人身份證》

《貸款卡》

5、項目貸款申請書

包括資金需求、用款計劃、還款來源（市況）以及用作抵押的資產(chǎn)等。

6、融資程序

（整個周期在一至二個月，取決于雙方的配合）

1）項目方要求提供詳細資料（電子版）；

2）初審后面談；

3）信托公司派員進行為期一天的實地考察；

4）信托公司決定是否立項；

5）信托公司派員進行為期三天的盡責調(diào)查；

6）雙方簽署正式融資協(xié)議；

7）信托公司發(fā)放單一產(chǎn)品籌資；

8）融資款到賬。

此方式為開發(fā)商性質(zhì)信托融資,亦可提供股權,房產(chǎn)直接作為質(zhì)押物融資投向地產(chǎn)項目,具體看項目方條件。

第五篇：房地產(chǎn)項目調(diào)研報告要求2009

房地產(chǎn)項目調(diào)研報告要求

要求了解下文的內(nèi)容，并且在調(diào)查報告中進行總結。

1． 調(diào)研經(jīng)過，即時間、歷程簡介；

2． 調(diào)查樓盤名稱、位置、地段；樓盤定位、占地面積、綠化率、容積率、建筑密度、園林規(guī)劃、物業(yè)管理等情況；

3． 調(diào)查樓盤周邊環(huán)境（治安、繁華程度、綠化、空氣質(zhì)量、交通、出行等）、配套設施（學校、幼兒園、購物等）；

4． 調(diào)查小區(qū)規(guī)劃、戶型、室內(nèi)設計、實用率、面積；物業(yè)管理情

況；

5． 小區(qū)內(nèi)的道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、景觀設計情況；

6． 簡介樣板房及個人觀后感，如果沒有樣板房但有現(xiàn)房看，例如

已入住的樓盤通過熟人參觀小區(qū)和現(xiàn)房的，則可寫現(xiàn)房簡介及觀后感，；

7． 了解價格水平，開盤時間，過往銷售和入住情況，入住業(yè)主的評價；升值前景分析與預測；

8． 周邊樓盤比較，要求調(diào)研時順便了解周邊的至少一個盤，作一

個比較分析；

9． 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簡介；

10． 個人體會。

以上是要求必須了解的內(nèi)容，不是寫報告順序的要求。報告中必須附的圖件包括: 項目區(qū)位圖(展示其具體位置)、主打戶型圖、小區(qū)平面

規(guī)劃圖。如果不能從網(wǎng)上或各種渠道得到這些資料，則自己繪圖；能找到的，則可以直接運用。

調(diào)查方式：

1． 實地考查（必須做）

2． 上網(wǎng)查詢，例如上樓盤社區(qū)論壇了解；

3． 通過報紙雜志。

注意：

請到各班班長處登記自己擬調(diào)查撰寫報告的項目名稱，每個項目限報一人，每人必須交獨立撰寫的報告，切不可抄襲，違者零分。

最后交作業(yè)時間5月11日。遲交作業(yè)者最高分不超過80。.本作業(yè)注重是否用心觀察與調(diào)研，是否深入思考與分析，是否有自己的個人感受與評價，報告是否系統(tǒng)、全面、豐富。忌資料堆砌，無思想，無感受。

作業(yè)用小四號字打印，18磅行間距。如有宣傳單等資料請裝訂在一起；同時交電子版到班長處，由班長刻一張碟統(tǒng)一交上來。