第一篇：加油站項目用地

加油站項目用地

行政區: 項目名稱: 項目位置: 面積(公傾): 土地用途: 土地使用年限: 土地級別: 分期支付約定土地使用權人: 約定容積率: 約定開工時間: 實際開工時間: 批準單位: 發佈時間:2012-02-13 | 行政區： 雲南省->大理白族自治州->祥雲縣 | 【列印】【關閉】

雲南省->大理白族自治州->祥雲縣 加油站項目用地 320國道南側 1.0786 土地來源:

現有建設用地 其他商服用地 供地方式:

掛牌出讓 40

行業分類:

道路運輸業 四級 成交價格(萬元):

524.7472 支付期號

約定支付日期 約定支付金額(萬元)

2012-3-14 10:45:17

524.7472 下限: 1.2

上限: 約定交地時間:

2012-02-13 10:45:17 2012-04-11 10:45:17 約定竣工時間:

2014-04-10 10:45:17 2012-02-21 00:00:00

實際竣工時間:

2012-02-21 00:00:00 大理州國土資源局人民政府

合同簽訂日期:

2012-02-13 10:45:17

備註

友誼路加油站（站點號：S23）項目用地

廣西-南寧市-江南區 宗地編號：GC2011-028 土地基本信息

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 總面積：3318.32平方米

建設用地面積：3318.32平方米 規劃建筑面積：3318.32平方米 代征面積：0平方米 容積率：≥0.8且≤1.0 綠化率：≥20% 商業比例：--建筑密度：≤38% 限制高度：--出讓方式：掛牌 出讓年限：40年

位置：友誼路東側、國凱大道北側 四至：友誼路東側、國凱大道北側 規劃用途：批發零售用地（加油站）土地交易信息 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 競得方：中國石油天然氣股份有限公司廣西銷售分公司 起始日期：2011-04-03 截止日期：2011-04-13 成交日期：2011-04-13 起始價：572.41萬元 成交價：572.41萬元 土地單價：1725元/平米 樓面地價：1725元/平米 溢價率：0% 交易地點：--交易地點地址：--咨詢電話：--保證金：100萬元 競價階梯：--備注：

南寧市國土資源局發布土地出讓公告, 以掛牌方式 出讓廣西省南寧市江南區一宗(商業/辦公用地),競價日期為(2011-04-03)至(2011-04-13), 目前(已成交)。(友誼路加油站（站點號：S23）項目用地)編號為(GC2011-028),四至范圍為(友誼路東側、國凱大道北側),用地面積為(3318.32平方米), 最大可建面積約為(3318.32平方米)。該地塊相關指標如下：容積率為(≥0.8且≤1.0),綠化率為(≥20%),建筑密度為(≤38%), 高度限制為(--),商業比例為(--)。該地塊于(2011-04-13)被(中國石油天然氣股份有限公司廣西銷售分公司)以(572.41萬元)的最終報價競得,其溢價率達到(0), 溢價水平較低

關于石門縣仙陽湖加油站建設項目用地預審意見

常國土資預審字【2010】68號

石門縣國土資源局：

你單位《關于石門縣仙陽湖加油站建設項目用地預審的申請報告》及有關資料收悉。經審查，現提出如下預審意見：

一、該項目符合國家產業政策和相關供地政策，符合《石門縣維新鎮土地利用總體規劃（2006-2020年）》，同意通過用地預審。

二、該項目屬石門縣皂市水庫移民建鎮遷建項目，用地總面積約0.1095公頃，農用地面積0.1095公頃（林地）。符合商服用地定額指標規定，但仍有節約集約用地潛力。在初步設計階段，應進一步優化設計方案，從嚴控制用地規模。

三、按照《中華人民共和國土地管理法》等有關規定，如該建設項目占用耕地，必須補充數量和質量相當的耕地，沒有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的，應按照要求足額落實耕地開墾資金，切實做到占補平衡。

四、地方人民政府要根據國家法律法規和有關文件的規定，認真做好征地補償安置的前期工作，確保補償安置資金足額到位，切實維護被征地農民的合法權益。

五、項目批準后，必須按照《中華人民共和國土地管理法》和有關文件規定，辦理建設用地報批手續。未取得建設用地批準手續的不得開工建設。

六、本用地預審意見有效期為兩年，至二O一二年九 月八日。

二O一O年 九 月 八日

第二篇：×××項目用地協議書

×××項目用地協議書

甲方：

乙方：

甲，乙雙方經協商，本著平等、自愿、有償、誠實信用原則，就土地轉讓事宜達成協議如下：

一、地塊概況

1、該地塊位于×××內，土地面積為×××平方米(折×畝)。宗地四至及界址點座標詳見附件國有 土地使用證。

2、現該地塊的用途為工業用地。

二、轉讓方式

1、甲方保證通過土地掛牌形式把該地塊轉讓給乙方，并確保該地塊的容積率大于等于0.8，綠化率不少于__________%，土地用途為工業用地。

2、土地的轉讓價為×××元/畝[包括級差地租、市政配套費、開發補償費、建筑物和構筑物的拆遷安置費、青苗補償費、空中或地下的管線(水、電、通訊等)遷移費和土地管理費]，轉讓總價為人民幣×××萬元。

3、乙方同意按以下時間和金額分二期向甲方支付土地價款：第一期定金，地價款的__________%，計人民幣__________萬元，付款時間及條件：雙方簽訂協議書，且已辦好土地掛牌手續并在本條

第四款規定的抵押登記手續辦妥后__________天內支付;第二期，付清余款，計人民幣__________萬元，付款時間及條件：在乙方簽訂國有土地使用權出讓協議，取得該土地的國有土地使用證后個工作日內支付。

4、為保證前款第一期地價款的及時支付，丙方同意提供兩宗土地的國有土地使用權作為抵押 擔保，抵押的土地 使用權面積為__________平方米(詳見成國用()字第__________號和成國用

()字第__________號)，抵押擔保的范圍與 甲方承擔的責任的范圍相同。雙方同意在本協議簽訂后______天內到當地土管部門辦理抵押登記手續，抵押期限至 乙方取得機投鎮________畝土地的國有土地使用證之日止。

三、違約責任

1、甲方誠邀乙方參與其_______畝土地的公開掛牌處理事宜，并承諾創造條件讓乙方取得該塊土地，若乙方未能 取得該地塊，甲方愿意雙倍返還定金，計_______萬元，甲方應在確認乙方不能取得該土塊的土地使用權之日起________個工作日內支付此款。

2、乙方未能按時支付地價款，應以每日未付部分的萬分之二點一作滯納金支付給甲方。如未能按時付款超過_____個工作日，視同終止履行本協議，并有權處置已付定金。

3、甲方應對乙方承擔連帶責任。

四、其他

1、在掛牌出讓過程中，乙方僅承擔應由受讓方承擔的土地契稅和交易費用，其他有關營業稅等均由甲方承擔。

2、乙方的開發建設應依法律、法規和規定辦理有關手續。

3、本協議未盡事宜，須經各方協商解決，并簽訂相應的補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。

4、本協議在執行過程中發生矛盾、爭議，經協商無效時，提請法院裁決。

5、本協議經各方代表簽字蓋章后生效。

6、本協議一式六份，三方各執兩份。

一、本協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份。

甲方（公章）：代表人簽字：

乙方（公章）：代表人簽字：

年月日

第三篇：項目用地申請

關于申請批復

山東****倉儲物流有限公司

項目建設用地的報告

尊敬的**經濟開發區管委會領導：

在**招商引資政策的感召下，我們山東**農資有限公司經過充分的市場調查論證，決定在貴處投資建設“山東**倉儲物流有限公司”項目。項目有關規劃如下：

一、項目定位

山東**倉儲物流有限公司的市場定位為：依托蘇魯豫皖四省交界的特殊地位，以**為物流中心的核心，以**及周邊城市物流基礎設施與物流企業為基礎，以國家綜合運輸網絡為主干，構筑物流服務區域和物流服務主通道，形成**物流發展與運作的架構。物流的內涵為：構筑面向市區重要產業基地、商品集散地、城市消費功能區的1小時區域配送物流圈；構筑以**為中心，以**及市內周邊城市物流設施為依托，面向**及周邊城市的3小時分撥及終端配送物流圈；構筑以**為中心，以國內各主要經濟中心城市物流設施為支持的十二小時終端配送物流圈。

二、項目投資

本項目總投資3500萬元，其中：項目注冊資金500萬元，建設投資2700萬元，流動資金300萬元。項目所需資金全部由我公司自籌。

三、建設規模

本項目擬建在**經濟開發區內，占地50畝，擬建現代化標準倉庫1.8萬平方米，辦公樓占地面積1200平方米，司機食堂宿舍占地面積750平方米，傳達室占地面積50平方米，停車場及道路13350平方米，購置車輛36臺（其中12噸位車6臺，8噸位車6臺，2噸位車12臺，1噸位車12臺）及水電消防、綠化等附屬設施和配套設施。

現在特向領導申請項目建設用地50畝，懇請領導在百忙之中給與批復！

附：《山東**倉儲物流有限公司建設項目可行性研究報告》

山東**有限公司

二○一三年八月十九日

第四篇：加油站項目簡介

云安縣順通加油站經營有限公司石城加油站簡介

一、基本概況

加油站地處云浮市云安縣石城鎮，位于江羅石城高速出口與國道324交匯，地理位置極佳，該地段正常汽車流量每天均在3000輛以上，以銷售汽油、柴油為主，成品油需求量較大，具有較大的成品油零售潛力。該站占地面積6600m2，建筑面積達1200m2，罩棚面積達850m2，站內配置4個30㎡地埋臥式鋼質儲油罐，分別存儲0#柴油、90#汽油、93#汽油、97#汽油，配置5臺20槍電腦加油機，還擁有過濾器、閘閥、防火透氣閥、潛油泵、液位儀各4臺。本站軟件、硬件設施、消防器材、監控錄像設備、及自動報警系統齊全，各種管理證件完備，是專業化、規范化、標準化、信息化的加油站。

二、建設背景

該站址所在區域為云浮市城鎮結合部之一的石城鎮，該鎮交通便利，36公里的國道324線貫穿其中，道路四通八達，東與云城區云城街接壤，南有水泥路與富林、南盛鎮毗鄰，西與鎮安鎮、白石鎮、高村鎮相連，經濟發展水平相對較快，該鎮更是云安縣的農業大鎮和工業重鎮，日均車流量都比較多，加上與江羅高速公路出口石城出口連接，使得成品油消費量與需求量呈增長趨勢，發展前景非常樂觀。

第五篇：加油站作為一種商服用地

加油站作為一種商服用地，在我國現階段實際土地利用中具有明顯的特殊性，即有明顯的超額壟斷利潤，根據《城鎮土地估價規程》，對于具有壟斷性質的用地，評估中應考慮壟斷地租的修正。在加油站等具有超額壟斷利潤特殊用地實際評估操作中（如抵押、作價出資等）基本采用的評估方式是采用基準地價系數修正法與收益還原法進行評估，在收益還原法評估中往往是采用扣除特許經營權費用的方式進行壟斷地租的修正，這種評估方式就估價原理和估價原則看看似完全合理的，但是就目前就國內外不動產評估理論和我國現實國情看，存在較大問題：一是：不動產價值的本質是不動產權益（包括權力、利益和收益），權益價值不可分割的部分或權益是不能割裂的，如一個賓館的大堂，一個保齡球館的一個球道，一個高爾夫球場的一個球洞是不能單獨評估作價進行抵押或進行其他經營運作，因為賓館的大堂、保齡球館的一個球道、高爾夫球場的一個球洞離開賓館、保齡球館、高爾夫球場這些整體運作，就毫無使用價值，反過來，附著于不動產的不可分割的權益，應當進入不動產總價進行抵押或進行其他經營運作，如加油站離開了特許經營權就不成其為“加油站”，其土地使用價值將大打折扣。同時在加油站的整體資產價值中，土地和特許經營權是加油站收益的根本基礎，土地座落決定加油站的區位，包括臨道路類型（或者說所臨道路機動車通行量）、車輛進出的方便度、區域加油站布局密度間距、安全限制等，也就是決定了加油站的收益多少，而特許經營權是實現這種收益的充要條件，二者密不可分，因此就一具體加油站看土地與特許經營權是不可割裂的權益。在加油站抵押、作價出資等日常性評估中我們認為不應剝離特許經營權收益（或者說壟斷收益），否則對貸款金融機構和合資者就存在較大風險，因為就一具體加油站看，特許經營權是不可分離的，但特許經營權權益本身是無形的，它可以分離異地附著土地經營。至于加油站土地評估采用扣除特許經營權費用的方式是否就剝離了壟斷地租？就目前看，答案是否。比如西方發達國家零售業比較流行連鎖加盟（最近我國也逐步流行起來），給一定加盟費，就可利用某品牌店的“品牌、管理”等進行經營，但在西方國家較充分的市場競爭條件下，零售業利潤率比較趨近一致，品牌連鎖加盟帶來的超額利潤趨近加盟費，因此特許經營權是否等同于壟斷地租要看市場是否充分競爭，而目前我國加油站主要集中在中石油和中石化兩集團經營，根據《國家經濟貿易委員會關于規范加油站特許經營的若干意見》（國經貿貿易[2002]631號）：“

一、加油站特許經營，是指特許人通過簽訂合同將有權許可他人使用的與加油站經營有關的商號、注冊商標、專有技術、經營模式、經營技術、服務標準等授予其他加油站使用，被授權的加油站按照合同約定在統一特許經營體系下從事成品油零售經營及相關服務，并向授權企業支付相應費用。其中，授予他人特許經營權的企業為特許人，被授予使用特許經營權的加油站稱為被特許人。”、“

三、加油站特許人為中石油公司、中石化公司及其授權的子公司（企業名單見附件）。子公司按照母公司授權范圍在各地開展加油站特許經營活動?！保纱丝梢?，在中國中石油公司、中石化公司是對加油站特許經營權具有壟斷作用的，許經營權費用確定具有明顯“人為性”，實際上特許經營權加盟交易也非常少，遠非市場充分競爭的結果，也即現階段看，特許經營權費并不等于壟斷地租。因此我們認為對于加油站抵押貸款、作價入股等日常性的評估中不剝離壟斷地租或特許經營權價值，對于其他評估目的或評估背景下加油站土地評估應根據特定目的、背景條件具體分析是否含許經營權價值。下面就加油站土地評估中一些操作上需要注意的技術要點及一些特定評估目的的操作作一些探討：

一、抵押、作價入股目的的評估中的價格定義和評估方法的選擇。據前述，在加油站土地抵押貸款、作價入股等日常性的評估中，我們主張不剝離壟斷地租或特許經營權價值，因此在土地價格定義除 了估價對象宗地的權力狀況、用途、容積率、使用年期、開發程度、估價基準日等六大基本要素外，應將加油站的特許經營權因素納入宗地的價格定義中，并應在土地估價結果一覽表中“土地估價結果的限定條件”、“其它需要說明的事項”予以披露和說明。在評估方法選擇上考慮目前我國加油站土地交易案例很缺乏的事實，方法上一般可選取收益還原法和基準地價系數修正法，在城鎮定級范圍之外的農村偏遠地區，也可選取成本逼近法?；鶞实貎r系數修正法和成本逼近法在具體評估修正中應加上特許經營權價值，特許經營權價值可用取得特許經營權的費用來替代。當然由于在我國目前特許經營權費與壟斷地租有較大差異，因此在評估結果確定上應以收益還原法測算結果為主導。

二、基準地價系數修正法在加油站土地評估中應用的探討

基準地價是土地評估中比較常用的一種方法，但目前我國各地基準地價基本上只是有商服、住宅、工業三大類用地基準地價及其修正體系，很少細分到有加油站特殊商服用地基準地價及其修正體系，由于影響加油站用地收益的因素較一般商服用地（如商場、店鋪）影響因素差異很大，有些影響因素甚至作用完全是相反的，如聚集規模，對一般商服用地看，聚集規模越大，商服用地價越高，如成都市春熙商圈，而對加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地價越低。因此必須在評估中必須充分了解加油站特點，才能正確把握其價格的影響因素和影響關系。一般商服用地的區位條件主要包括商業區級別、商業聚集規模、公交便捷度、交通停滯度、臨街寬度等，而加油站則不同，加油站的經營收益主要取決于其座落位置的臨路條件和交通車流量，另外其車輛進出口條件等對其經營效益也都有影響，位于相同區域的相同規模、設備條件和相同價格水平的兩個加油站，可能因為所臨道路條件不同、交通車流量不同等，經營收益有天壤之別，綜合一點，影響加油站的區位條件主要就是交通條件或者說位置，因此在加油站土地基準地價系數修正法中不宜采用一般商服基準地價修正體系，而應根據加油站的特點制定加油站特數修正體系。具體看，加油站區位主要影響因素及其指標可大致歸類如下： 影響因素

修正指標 接臨道接臨道路類型 可分主干道、次干道、支路

路狀況 接臨道路方向 可分三面臨路、兩面臨路、一面臨路、可按每平方公里加油站個數計，或計算相加油站密度

兩加油站間距離

車流量 入口 規模

可按日平均車流量數分檔修正

入口方便程度 加油泵數量

鄰

在確定了加油站地價影響因素后，可經過調查和根據統計的各加油站的收益水平及影響因素進行分析，并制訂相應的修正系數進行修正評估各估價對象土地價格。

三、加油站拆遷補償評估

（一）當加油站被拆遷終止經營不再異地經營進行補償評估時，加油站評估應含特許經營權價值；

（二）當加油站被拆遷進行土地置換異地經營進行補償評估，可按兩種方式評估：

1、不考慮特許經營權價值，僅對被拆遷土地和安置地按一般商服用地進行評估，其價格差額作為補償依據；

2、考慮特許經營權，將被拆遷宗地和置換宗地均按可持續經營條件含特許經營權價值進行評估，二者差額作為補償依據；

這兩種方式還是明顯差異的，第一種方式沒有考慮到加油站的經營的特殊性，盡管在一般商服土地評估中也考慮了土地區位的差異性，但加油站對區位的要求與其它商服用地是有明顯區別的，因此我們認為采用第二種評估方式更合理些。

四、企業改制涉及的加油站宗地評估

在我國現階段企業改制土地評估結果實行備案制，且國土管理部門僅對土地價格進行備案，因此企業改制中加油站土地評估價值不能包含特許經營權價值，評估方式仍只有采用目前的方式：用基準地價系數修正法與收益還原法進行評估，在收益還原法評估中往往是采用扣除特許經營權費用的方式來進行壟斷地租的修正，當然在加油站實行招拍掛，可比交易案例比較多的情況下，可以采用市場比較法進行評估。

五、評估中收益年期問題

由于特許經營權是有期限限制的，因此在對含特許經營權加油站宗地評估中必須注意特許經營權期限問題：

（一）當在估價基準日特許經營權剩余年限長于土地出讓剩余年限時，宗地剩余年限應按土地出讓剩余年限確定，在收益還原法評估中特許經營權取得費應按土地出讓剩余年限進行加速折舊。

（二）當在估價基準日特許經營權剩余年限短于土地出讓剩余年限時，應按特許經營剩余年限和特許經營權期限后土地剩余年期分段評估，評估公式為：宗地地價（含特許經營權價值）=宗地特許經營權剩余年限內的收益價值+特許經營權期限后剩余年限土地價值的折現值。

綜上所述，在對加油站宗地評估時應根據不同評估目的或評估背景采用適當的評估方法；對于抵押、作價出資、拆遷補償等土地評估中，我們認為不應剝離特許經營權價值。

以上觀點和分析僅為我們評估實踐中的一些體會、認識，旨在拋磚引玉，不足之處，歡迎各位同行批評指正。

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