第一篇：關(guān)于加強(qiáng)信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知

中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知（銀監(jiān)通[2010]2號(hào)）

各銀監(jiān)局，銀監(jiān)會(huì)直接監(jiān)管的信托公司：

為規(guī)范信托公司開(kāi)展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)，保護(hù)信托當(dāng)事人的合法權(quán)益，鼓勵(lì)信托公司依法進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新和培養(yǎng)自主管理能力，確保結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)健康、有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)就信托公司開(kāi)展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)的有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)是指信托公司根據(jù)投資者不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好對(duì)信托受益權(quán)進(jìn)行分層配置，按照分層配置中的優(yōu)先與劣后安排進(jìn)行收益分配，使具有不同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和意愿的投資者通過(guò)投資不同層級(jí)的受益權(quán)來(lái)獲取不同的收益并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的集合資金信托業(yè)務(wù)。

本通知中，享有優(yōu)先受益權(quán)的信托產(chǎn)品投資者稱為優(yōu)先受益人，所有享有劣后受益權(quán)的投資者稱為劣后受益人。

二、信托公司開(kāi)展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循以下原則：

（一）依法合規(guī)原則。

（二）風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配原則。

（三）充分信息披露原則。

（四）公平公正，注重保護(hù)優(yōu)先受益人合法利益原則。

三、信托公司開(kāi)展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)并建立與業(yè)務(wù)發(fā)展相適應(yīng)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)及保障系統(tǒng)，完善規(guī)章制度，加強(qiáng)IT系統(tǒng)建設(shè)，不斷提高結(jié)構(gòu)化信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)水平、管理水平和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，打造結(jié)構(gòu)化信托產(chǎn)品品牌。

四、結(jié)構(gòu)化信托產(chǎn)品的投資者應(yīng)是具有風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和承擔(dān)能力的機(jī)構(gòu)或個(gè)人。

信托公司在開(kāi)展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)前應(yīng)對(duì)信托投資者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)適應(yīng)性評(píng)估，了解其風(fēng)險(xiǎn)偏好和承受能力，并對(duì)本金損失風(fēng)險(xiǎn)等各項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)予以充分揭示。

信托公司應(yīng)對(duì)劣后受益人就強(qiáng)制平倉(cāng)、本金發(fā)生重大損失等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行特別揭示。

五、結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)中的劣后受益人，應(yīng)當(dāng)是符合《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》規(guī)定的合格投資者，且參與單個(gè)結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)的金額不得低于100萬(wàn)元人民幣。

六、結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)：

（一）結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)產(chǎn)品的優(yōu)先受益人與劣后受益人投資資金配置比例大小應(yīng)與信托產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)高低相匹配，但劣后受益權(quán)比重不宜過(guò)低。

（二）信托公司進(jìn)行結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)對(duì)每一只信托產(chǎn)品撰寫(xiě)可行性研究報(bào)告。報(bào)告應(yīng)對(duì)受益權(quán)的結(jié)構(gòu)化分層、風(fēng)險(xiǎn)控制措施、劣后受益人的盡職調(diào)查過(guò)程和結(jié)論、信托計(jì)劃推介方案等進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。

（三）信托公司應(yīng)當(dāng)合理安排結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)各參與主體在投資管理中的地位與職責(zé)，明確委托人、受益人、受托人、投資顧問(wèn)（若有）等參與主體的權(quán)限、責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。

（四）結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程中，信托公司可以允許劣后受益人在信托文件約定的情形出現(xiàn)時(shí)追加資金。

七、信托公司開(kāi)展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)不得有以下行為：

（一）利用受托人的專業(yè)優(yōu)勢(shì)為自身謀取不當(dāng)利益，損害其他信托當(dāng)事人的利益。

（二）利用受托人地位從事不當(dāng)關(guān)聯(lián)交易或進(jìn)行不當(dāng)利益輸送。

（三）信托公司股東或?qū)嶋H控制人利用信托業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)謀取不當(dāng)利益。

（四）以利益相關(guān)人作為劣后受益人，利益相關(guān)人包括但不限于信托公司及其全體員工、信托公司股東等。

（五）以商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資劣后受益權(quán)。

（六）銀監(jiān)會(huì)禁止的其他行為。

八、結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)劣后受益人不得有以下行為：

（一）為他人代持劣后受益權(quán)。

（二）通過(guò)內(nèi)幕信息交易、不當(dāng)關(guān)聯(lián)交易等違法違規(guī)行為牟取利益。

（三）將享有的信托受益權(quán)在風(fēng)險(xiǎn)或收益確定后向第三方轉(zhuǎn)讓。

九、信托公司開(kāi)展結(jié)構(gòu)化證券投資信托業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)遵守以下規(guī)定：

（一）明確證券投資的品種范圍和投資比例。可根據(jù)各類證券投資品種的流動(dòng)性差異設(shè)置不同的投資比例限制，但單個(gè)信托產(chǎn)品持有一家公司發(fā)行的股票最高不得超過(guò)該信托產(chǎn)品資產(chǎn)凈值的20％。

（二）科學(xué)合理地設(shè)置止損線。止損線的設(shè)置應(yīng)當(dāng)參考受益權(quán)分層結(jié)構(gòu)的資金配比，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的壓力測(cè)試，能夠在一定程度上防范優(yōu)先受益權(quán)受到損失的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）配備足夠的證券交易操作人員并逐日盯市。當(dāng)結(jié)構(gòu)化證券投資信托產(chǎn)品凈值跌至止損線或以下時(shí)，應(yīng)按照信托合同的約定進(jìn)行平倉(cāng)處理。

十、信托公司應(yīng)就結(jié)構(gòu)化信托產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與所在地銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)建立溝通機(jī)制，并按季報(bào)送上季度開(kāi)展的結(jié)構(gòu)化信托產(chǎn)品情況報(bào)告，報(bào)告至少包括每個(gè)結(jié)構(gòu)化信托產(chǎn)品的規(guī)模、分層設(shè)計(jì)情況、投資范圍、投資策略和比例限制以及每個(gè)劣后受益人的名稱及認(rèn)購(gòu)金額等。

十一、各銀監(jiān)局應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)對(duì)信托公司開(kāi)展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管。對(duì)未按有關(guān)法規(guī)和本通知要求開(kāi)展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)的信托公司，應(yīng)責(zé)令其改正，并限制或暫停其開(kāi)展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)；情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)依法予以行政處罰。

十二、中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)可根據(jù)信托公司開(kāi)展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，制訂相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和自律公約。

十三、本通知自2010年2月10日起實(shí)施。

請(qǐng)各銀監(jiān)局及時(shí)將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄內(nèi)相關(guān)銀監(jiān)分局及信托公司。

中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì) 2010年2月5日

第二篇：關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知

關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知

【2號(hào)文】

各地銀監(jiān)局，各政策性銀行，國(guó)有商業(yè)銀行，股份制商業(yè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、銀監(jiān)會(huì)直接監(jiān)管的信托公司：

為進(jìn)一步規(guī)范信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，防范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高信托公司風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財(cái)客戶應(yīng)符合《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中有關(guān)合格投資者的規(guī)定。

二、信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

三、停止執(zhí)行《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]25號(hào)）第十條中對(duì)監(jiān)管評(píng)級(jí)2C級(jí)（含）以上、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的例外規(guī)定，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件。

四、信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。

五、信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)應(yīng)建立健全房地產(chǎn)貸款或投資審批標(biāo)準(zhǔn)、操作流程和風(fēng)險(xiǎn)管理制度并切實(shí)執(zhí)行；應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目盡職調(diào)查，深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況、信用狀況、以往開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本金、“四證”、開(kāi)發(fā)前景等情況，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合法、合規(guī)性和可行性；應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款擔(dān)保，確保擔(dān)保真實(shí)、合法、有效；應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，密切監(jiān)控房地產(chǎn)信托貸款或投資情況。

六、各銀監(jiān)局要加強(qiáng)對(duì)既有監(jiān)管規(guī)定的執(zhí)行力度，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為。

七、各銀監(jiān)局應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，對(duì)發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)苗頭要及時(shí)予以提示或下發(fā)監(jiān)管意見(jiàn)，并在必要時(shí)安排現(xiàn)場(chǎng)檢查。請(qǐng)各銀監(jiān)局將本通知轉(zhuǎn)發(fā)給轄內(nèi)有關(guān)銀監(jiān)分局、信托公司及有關(guān)金融機(jī)構(gòu)，督促認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。如遇重大問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)告。凡與本通知不一致的相關(guān)規(guī)定，以本通知為準(zhǔn)。

二〇一〇年二月十一日

記者日前獲悉，春節(jié)前夕，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，再次收緊房地產(chǎn)信托。《通知》明確指出，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。

據(jù)了解，土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。

同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步提高了對(duì)信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求，明確要求信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件。

《通知》同時(shí)要求信托公司，開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)應(yīng)建立健全房地產(chǎn)貸款或投資審批標(biāo)準(zhǔn)、操作流程和風(fēng)險(xiǎn)管理制度并切實(shí)執(zhí)行；應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目盡職調(diào)查，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合法、合規(guī)性和可行性；應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的真實(shí)、合法、有效；應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，密切監(jiān)控房地產(chǎn)信托貸款或投資情況。

此外，銀監(jiān)會(huì)要求，商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財(cái)客戶應(yīng)符合有關(guān)合格投資者的規(guī)定；信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1.除了對(duì)信托公司的要求，銀監(jiān)會(huì)還要求各銀監(jiān)局加強(qiáng)對(duì)既有規(guī)定的執(zhí)行力度，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。

銀監(jiān)會(huì)人士告訴記者，《通知》的出臺(tái)主要為進(jìn)一步規(guī)范信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，防范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高信托公司風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

房地產(chǎn)信托一直是信托公司的重點(diǎn)業(yè)務(wù)之一。自去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品開(kāi)始井噴，并持續(xù)保持火爆。普益財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，2009年，共有204款房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品發(fā)行，較2008年的134款增加了50%以上，刷新行業(yè)紀(jì)錄；成立181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模為327億元，規(guī)模同比增40%.

第三篇：關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知

關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知

各地銀監(jiān)局，各政策性銀行，國(guó)有商業(yè)銀行，股份制商業(yè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、銀監(jiān)會(huì)直接監(jiān)管的信托公司：

為進(jìn)一步規(guī)范信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，防范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高信托公司風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財(cái)客戶應(yīng)符合《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中有關(guān)合格投資者的規(guī)定。

二、信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

三、停止執(zhí)行《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2009]25號(hào))第十條中對(duì)監(jiān)管評(píng)級(jí)2C級(jí)(含)以上、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的例外規(guī)定，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件。

四、信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。

五、信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)應(yīng)建立健全房地產(chǎn)貸款或投資審批標(biāo)準(zhǔn)、操作流程和風(fēng)險(xiǎn)管理制度并切實(shí)執(zhí)行；應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目盡職調(diào)查，深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況、信用狀況、以往開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本金、“四證”、開(kāi)發(fā)前景等情況，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合法、合規(guī)性和可行性；應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款擔(dān)保，確保擔(dān)保真實(shí)、合法、有效；應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，密切監(jiān)控房地產(chǎn)信托貸款或投資情況。

六、各銀監(jiān)局要加強(qiáng)對(duì)既有監(jiān)管規(guī)定的執(zhí)行力度，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為。

七、各銀監(jiān)局應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，對(duì)發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)苗頭要及時(shí)予以提示或下發(fā)監(jiān)管意見(jiàn)，并在必要時(shí)安排現(xiàn)場(chǎng)檢查。

請(qǐng)各銀監(jiān)局將本通知轉(zhuǎn)發(fā)給轄內(nèi)有關(guān)銀監(jiān)分局、信托公司及有關(guān)金融機(jī)構(gòu)，督促認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。如遇重大問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)告。凡與本通知不一致的相關(guān)規(guī)定，以本通知為準(zhǔn)。

銀監(jiān)會(huì)于2010年2月21日發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），該通知對(duì)信托資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品做了一些新的規(guī)定和調(diào)整，簡(jiǎn)介如下：

一、只有“四證”齊全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，信托公司才能對(duì)其發(fā)放貸款

《通知》第三條規(guī)定，停止執(zhí)行《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]25號(hào)）第十條中即使項(xiàng)目沒(méi)有施工許可證，也可申請(qǐng)信托貸款的規(guī)定。信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全的條件。

二、信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款

《通知》第四條規(guī)定信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。

地方平臺(tái)土地儲(chǔ)備整理資金主要來(lái)源于銀行，所以嚴(yán)禁信托資金用于土地收購(gòu)、前期整理等更多影響的是一些資金鏈緊張的拿地企業(yè)或未繳清地價(jià)款的企業(yè)。

三、限定結(jié)構(gòu)化信托方式

《通知》第二條規(guī)定，信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

現(xiàn)行的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化信托設(shè)計(jì)方案，往往是優(yōu)先級(jí)由市場(chǎng)公開(kāi)認(rèn)購(gòu)，而劣后級(jí)則由融資方或關(guān)聯(lián)方認(rèn)購(gòu)，用以增信，保證優(yōu)先級(jí)投資收益。但要保證市場(chǎng)投資者權(quán)益，劣后級(jí)是需要一定的量的。這個(gè)量要跟總募集資金以及收益率相匹配，否則一旦產(chǎn)品出現(xiàn)虧損，投入次級(jí)單位的關(guān)聯(lián)方資本就不能完全保證優(yōu)先單位的收益。但在實(shí)際操作中，劣后級(jí)的增信作用卻往往被架空，成為比例不斷被壓縮，單純撬動(dòng)市場(chǎng)融資的杠桿。《通知》對(duì)優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例做出限定后，意味著信托賦予地產(chǎn)商過(guò)高的杠桿效應(yīng)勢(shì)必要回調(diào)。

針對(duì)結(jié)構(gòu)化信托，銀監(jiān)會(huì)于2月5日發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》中要求信托公司不得參與不當(dāng)關(guān)聯(lián)交易，不得認(rèn)購(gòu)劣后級(jí)；劣后級(jí)受益人不得“為他人代持”，不得“通過(guò)內(nèi)幕信息，不當(dāng)關(guān)聯(lián)交易牟利”，不得“在確定風(fēng)險(xiǎn)與收益后，將權(quán)益向第三方轉(zhuǎn)讓”。

四、理財(cái)客戶需具備合格投資者條件

《通知》規(guī)定商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財(cái)客戶必須達(dá)到《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》所稱“合格投資者”的條件，即需滿足下列條件之一：

（一）投資一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于100萬(wàn)元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；

（二）個(gè)人或家庭金融資產(chǎn)總計(jì)在其認(rèn)購(gòu)時(shí)超過(guò)100萬(wàn)元人民幣，且能提供相關(guān)財(cái)產(chǎn)證明的自然人；

（三）個(gè)人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過(guò)20萬(wàn)元人民幣或者夫妻雙方合計(jì)收入在最近三年內(nèi)每年收入超過(guò)30萬(wàn)元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。

五、信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目盡職調(diào)查

《通知》第五條規(guī)定，信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)應(yīng)建立健全房地產(chǎn)貸款或投資審批標(biāo)準(zhǔn)、操作流程和風(fēng)險(xiǎn)管理制度并切實(shí)執(zhí)行；應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目盡職調(diào)查，深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況、信用狀況、以往開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本金、“四證”、開(kāi)發(fā)前景等情況，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合法、合規(guī)性和可行性；應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款擔(dān)保，確保擔(dān)保真實(shí)、合法、有效；應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，密切監(jiān)控房地產(chǎn)信托貸款或投資情況。

繼管理層對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的連連出招調(diào)控后，監(jiān)管部門又向房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)亮出“收緊牌”。

近日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。《通知》明確指出,信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款；同時(shí)，還取消了2009年給予房地產(chǎn)信托的“特惠”政策,要求信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須“四證”齊全。

提高房地產(chǎn)信托門檻

《通知》第三條指出,停止執(zhí)行《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]25號(hào)）第十條中對(duì)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的例外規(guī)定,信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件。

根據(jù)銀監(jiān)發(fā)[2009]25號(hào)第十條的規(guī)定，信托公司可以向只取得“三證”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放信托貸款，前提條件是信托公司最近一年監(jiān)管評(píng)級(jí)為2C級(jí)（含）以上、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管理水平良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

“三證”指的國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,建筑工程施工許可證并未包括其中。

普益財(cái)富信托業(yè)研究員趙楊在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一直都滿足“四證”齊全的規(guī)定，但由于市場(chǎng)不景氣，該標(biāo)準(zhǔn)在去年就放寬一些。中融信托某研究人士表示，最新規(guī)定把那些沒(méi)有建筑工程施工許可證但計(jì)劃申請(qǐng)信托貸款的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“拒之門外”，對(duì)于一些亟待解決資金困境的地產(chǎn)商而言，可能“雪上加霜”。

同時(shí)，《通知》規(guī)定，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，據(jù)悉，土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。

關(guān)注房地產(chǎn)信托融資風(fēng)險(xiǎn)

《通知》要求，信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)建立房地產(chǎn)貸款或投資審批標(biāo)準(zhǔn)、操作流程和風(fēng)險(xiǎn)管理制度，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合法、合規(guī)性和可行性，加強(qiáng)項(xiàng)目管理,密切監(jiān)控房地產(chǎn)信托貸款或投資情況。

除了對(duì)信托公司的要求,《通知》還明確要求各銀監(jiān)局強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管,加強(qiáng)對(duì)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。

在經(jīng)歷了去年上半年天量信貸后，隨著銀行體系對(duì)地產(chǎn)行業(yè)謹(jǐn)慎放貸，房地產(chǎn)商將融資渠道重點(diǎn)轉(zhuǎn)入信托產(chǎn)品。去年下半年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品開(kāi)始井噴，風(fēng)險(xiǎn)隱患也在聚積。

上述研究人士指出，“《通知》這些規(guī)定，收緊了房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資渠道。”業(yè)內(nèi)分析人士指出，銀監(jiān)會(huì)收緊房地產(chǎn)信托，禁止資金流向土地儲(chǔ)備，主要還是為了防范信托行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，畢竟當(dāng)前我國(guó)樓市存在一定泡沫；同時(shí)，也為了進(jìn)一步控制地產(chǎn)行業(yè)資金流向，謹(jǐn)防地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步過(guò)熱。

此外,銀監(jiān)會(huì)要求，商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的,理財(cái)客戶應(yīng)符合有關(guān)合格投資者的規(guī)定；信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的,其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

新聞鏈接

銀監(jiān)會(huì)規(guī)范結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)

近日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，進(jìn)一步規(guī)范信托公司開(kāi)展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)。

所謂結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)，是指信托公司根據(jù)投資者不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好對(duì)信托受益權(quán)進(jìn)行分層配置，使具有不同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和意愿的投資者通過(guò)投資不同層級(jí)的受益權(quán)來(lái)獲取不同的收益，并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的集合資金信托業(yè)務(wù)。信澤金理財(cái)顧問(wèn)分析指出，結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)是近年來(lái)信托行業(yè)廣泛運(yùn)用的創(chuàng)新型金融產(chǎn)品模式，在很大程度上體現(xiàn)了信托公司的靈活性。

該通知規(guī)定，信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)不得有以下行為：利用受托人的專業(yè)優(yōu)勢(shì)為自身謀取不當(dāng)利益，損害其他信托當(dāng)事人的利益；利用受托人地位從事不當(dāng)關(guān)聯(lián)交易或進(jìn)行不當(dāng)利益輸送；信托公司股東或?qū)嶋H控制人利用信托業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)謀取不當(dāng)利益等。另外，結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)劣后受益人（與優(yōu)先受益人相對(duì)）不得為他人代持劣后受益權(quán)，以及通過(guò)內(nèi)幕信息交易、不當(dāng)關(guān)聯(lián)交易等違法違規(guī)行為牟取利益等。

中國(guó)人民大學(xué)信托與基金研究所某研究員向記者表示，這主要是為保障信托當(dāng)事人的合法權(quán)益。

在收緊信貸、資本市場(chǎng)的地產(chǎn)融資閘口后,屢次扮演地產(chǎn)融資中間商的信托公司也終被納入監(jiān)管的重點(diǎn)。

近日,銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),開(kāi)始收緊房地產(chǎn)信托融資渠道。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),銀監(jiān)會(huì)此次的收緊,也頗下一番功夫。根據(jù)《通知》,此次監(jiān)管部門不但叫停了土地儲(chǔ)備信托,更是對(duì)頗受地產(chǎn)商青睞的結(jié)構(gòu)化信托方式進(jìn)行了嚴(yán)格限定。而此前,正是藉著2009年房地產(chǎn)信托的特惠政策以及靈活的結(jié)構(gòu)化信托,眾房企上演了一幕幕“蛇吞象”式的高杠桿資本融資。

“該來(lái)的肯定還是要來(lái),這也是應(yīng)該有所預(yù)料的”,隔了一個(gè)春節(jié),新華信托人士再次接受采訪時(shí)的語(yǔ)氣多少有些無(wú)奈。在其看來(lái),節(jié)前各信托公司的“言論低調(diào)”,并沒(méi)有將“行動(dòng)高調(diào)”的地產(chǎn)信托成功帶離監(jiān)管層的視線。彼時(shí),包括新華信托在內(nèi)的多位信托從業(yè)人士被問(wèn)及2010年業(yè)務(wù)規(guī)劃時(shí),紛紛向記者表示“目是前政策敏感期,最好不要過(guò)度披露地產(chǎn)信托信息,以免引起監(jiān)管部門注意”。

對(duì)此中海信托人士表示,“銀行與股市再融資已經(jīng)收緊,為了配合一攬子調(diào)控政策,信托賦予地產(chǎn)商過(guò)高的杠桿效應(yīng)也勢(shì)必要回調(diào)。由此,信托公司相關(guān)的業(yè)務(wù)會(huì)減少,房企的融資渠道也會(huì)更加緊張。”

結(jié)構(gòu)化信托去杠桿化

在此次監(jiān)管規(guī)范中,火爆異常的結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)成了銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的重點(diǎn)狙擊對(duì)象。根據(jù)通知第二條,“信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的,其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3∶1”。

所謂結(jié)構(gòu)化信托,是指信托公司根據(jù)投資者不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好對(duì)信托受益權(quán)進(jìn)行分層配置,并按照分層配置中的優(yōu)先與劣后安排進(jìn)行收益分配,使具有不同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和意愿的投資者通過(guò)投資不同層級(jí)的受益權(quán)來(lái)獲取不同的收益并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于為何要規(guī)范優(yōu)先級(jí)、劣后級(jí)比例,中海信托人士坦言,現(xiàn)行的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化信托設(shè)計(jì)方案,往往是優(yōu)先級(jí)由市場(chǎng)公開(kāi)認(rèn)購(gòu),而劣后級(jí)則由融資方或關(guān)聯(lián)方認(rèn)購(gòu),用以增信,保證優(yōu)先級(jí)投資收益。“但要保證市場(chǎng)投資者權(quán)益,劣后級(jí)是需要一定的量的。這個(gè)量要跟總募集資金以及收益率相匹配,否則一旦產(chǎn)品出現(xiàn)虧損,投入次級(jí)單位的關(guān)聯(lián)方資本就不能完全保證優(yōu)先單位的收益。”

但在實(shí)際操作中,劣后級(jí)的增信作用卻往往被架空,成為比例不斷被壓縮,單純撬動(dòng)市場(chǎng)融資的杠桿。

這種案例在過(guò)去的幾個(gè)月中俯拾皆是。合景泰富年初的信托融資就是典型。

根據(jù)當(dāng)時(shí)公告,合景泰富全資子公司蘇州合景與江西國(guó)際信托投資股份有限公司(下簡(jiǎn)稱“江西國(guó)信”)簽訂增資協(xié)議,對(duì)蘇州木瀆項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本,江西國(guó)信將注入9.01億元信托資金,其中,9億元的優(yōu)先級(jí)資金來(lái)自于中國(guó)建設(shè)銀行蘇州分行所發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品,另外的100萬(wàn)元的劣后級(jí)由蘇州合景認(rèn)購(gòu)。

“優(yōu)先級(jí)與劣后級(jí)的比例高達(dá)900∶1,形式意義遠(yuǎn)大于實(shí)質(zhì)的擔(dān)保意義!”國(guó)開(kāi)行一位信托理財(cái)人士表示,這意味著合景泰富只用了區(qū)區(qū)100萬(wàn)元就撬動(dòng)了9億元的融資,杠桿之高令人咂舌。

令人更加咂舌的“蛇吞象”好戲還在后面,“假如蘇州木瀆項(xiàng)目的收益率達(dá)到20%,則蘇州合景投入的100萬(wàn)元資金將獲得約1.35億元的收益,收益率高達(dá)1350%。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于優(yōu)先級(jí)5%的收益率。”上述國(guó)開(kāi)行人士推測(cè)。

“一味的向融資方傾斜,這些都是不符合信托平衡風(fēng)險(xiǎn)原則的,項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題就很容易出風(fēng)險(xiǎn)。”上述中海信托人士表示。

中誠(chéng)信托風(fēng)險(xiǎn)部研究人士也認(rèn)為,“現(xiàn)在國(guó)家開(kāi)始重新規(guī)范分層比例,正是已經(jīng)關(guān)注到了這種風(fēng)險(xiǎn),把分層控制在一個(gè)合理的比例,既可以控制房企的高杠桿融資,又可以防范市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)。”

但這還不是唯一的管制政策。更早一些,2月5日,針對(duì)結(jié)構(gòu)化信托,銀監(jiān)會(huì)專門發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱“2號(hào)文”)。

其中最為嚴(yán)厲的關(guān)注重點(diǎn)依然是劣后級(jí)的規(guī)范。要求信托公司不得參與不當(dāng)關(guān)聯(lián)交易,不得認(rèn)購(gòu)劣后級(jí);劣后級(jí)受益人不得“為他人代持”,不得“通過(guò)內(nèi)幕信息,不當(dāng)關(guān)聯(lián)交易牟利”,不得“在確定風(fēng)險(xiǎn)與收益后,將權(quán)益向第三方轉(zhuǎn)讓”。

“監(jiān)管層提出這些禁令,就說(shuō)明市場(chǎng)中已經(jīng)存在這樣的行為,并且已經(jīng)傳到了監(jiān)管層的耳中。”中海信托人士表示。

土地儲(chǔ)備信托叫停

此次的另一監(jiān)管利劍直指房企的拿地信托融資。《通知》第四條明確指出,“信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款”。土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。與叫停土地儲(chǔ)備信托相配套,此次《通知》的又一利器就是對(duì)2009年初《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱“25號(hào)文”)的修正。

去年初,為了配合一攬子的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,25號(hào)文表示即使項(xiàng)目沒(méi)有施工許可證,也可申請(qǐng)信托貸款。這對(duì)于主要用于地產(chǎn)項(xiàng)目前期的信托融資渠道,無(wú)疑是打開(kāi)方便之門。

“現(xiàn)在的情況已經(jīng)不同于2009年,監(jiān)管層應(yīng)該是考慮房地產(chǎn)市場(chǎng),尤其是土地市場(chǎng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。但由于地方平臺(tái)土地儲(chǔ)備整理資金主要來(lái)源于銀行,所以嚴(yán)禁信托資金用于土地收購(gòu)、前期整理等更多影響的是一些資金鏈緊張的拿地企業(yè)或未繳清地價(jià)款的企業(yè)。”新華信托信托業(yè)務(wù)部經(jīng)理表示。

日前,在杭州城銷售的一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,用股權(quán)作價(jià)抵押給信托公司,融資2億元,所得資金將用于償付競(jìng)拍所得土地的土地款。而在北京信托新近推出的穩(wěn)健系列信托計(jì)劃中,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)也赫然在目。

“監(jiān)管層不讓做的,我們也只能不做。”面對(duì)詢問(wèn),北京信托人士并不愿過(guò)多表態(tài)。然而無(wú)獨(dú)有偶,就在《通知》公布后,江西國(guó)際信托的一款產(chǎn)品,就被質(zhì)疑為“信托貸款支付地價(jià)”。

根據(jù)公告,江西國(guó)際信托將與ST成功子公司共同注冊(cè)新項(xiàng)目公司。其中,江西國(guó)際信托將用10億元信托資金入股43.48%。而資金入賬后,10億元將用作地價(jià)款支付。

對(duì)于這種繞彎股權(quán)的地價(jià)支付行為,中海信托人士并不客氣地指出這是在闖禁令,有架空《通知》之嫌。

第四篇：關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知

關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知(全文)

[世華財(cái)訊]中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，《通知》明確指出，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。

中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站2月24日消息，為進(jìn)一步規(guī)范信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，防范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高信托公司風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站日前發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》。

《通知》明確指出，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。并進(jìn)一步提高了對(duì)信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求，明確要求信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件。

《通知》要求，各銀監(jiān)局應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，對(duì)發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)苗頭要及時(shí)予以提示或下發(fā)監(jiān)管意見(jiàn)，并在必要時(shí)安排現(xiàn)場(chǎng)檢查。

具體通知如下：

各地銀監(jiān)局，各政策性銀行，國(guó)有商業(yè)銀行，股份制商業(yè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、銀監(jiān)會(huì)直接監(jiān)管的信托公司：

為進(jìn)一步規(guī)范信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，防范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高信托公司風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財(cái)客戶應(yīng)符合《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中有關(guān)合格投資者的規(guī)定。

二、信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

三、停止執(zhí)行《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2009]25號(hào))第十條中對(duì)監(jiān)管評(píng)級(jí)2C級(jí)(含)以上、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的例外規(guī)定，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件。

四、信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。

五、信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)應(yīng)建立健全房地產(chǎn)貸款或投資審批標(biāo)準(zhǔn)、操作流程和風(fēng)險(xiǎn)管理制度并切實(shí)執(zhí)行；應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目盡職調(diào)查，深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況、信用狀況、以往開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本金、“四證”、開(kāi)發(fā)前景等情況，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合法、合規(guī)性和可行性；應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款擔(dān)保，確保擔(dān)保真實(shí)、合法、有效；應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，密切監(jiān)控房地產(chǎn)信托貸款或投資情況。

六、各銀監(jiān)局要加強(qiáng)對(duì)既有監(jiān)管規(guī)定的執(zhí)行力度，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為。

七、各銀監(jiān)局應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，對(duì)發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)苗頭要及時(shí)予以提示或下發(fā)監(jiān)管意見(jiàn)，并在必要時(shí)安排現(xiàn)場(chǎng)檢查。

請(qǐng)各銀監(jiān)局將本通知轉(zhuǎn)發(fā)給轄內(nèi)有關(guān)銀監(jiān)分局、信托公司及有關(guān)金融機(jī)構(gòu)，督促認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。如遇重大問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)告。凡與本通知不一致的相關(guān)規(guī)定，以本通知為準(zhǔn)。

二〇一〇年二月十一日

第五篇：關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知

各地銀監(jiān)局，各政策性銀行，國(guó)有商業(yè)銀行，股份制商業(yè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、銀監(jiān)會(huì)直接監(jiān)管的信托公司：

為進(jìn)一步規(guī)范信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，防范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高信托公司風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財(cái)客戶應(yīng)符合《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中有關(guān)合格投資者的規(guī)定。

二、信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

三、停止執(zhí)行《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]25號(hào)）第十條中對(duì)監(jiān)管評(píng)級(jí)2C級(jí)（含）以上、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的例外規(guī)定，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件。

四、信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。

五、信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)應(yīng)建立健全房地產(chǎn)貸款或投資審批標(biāo)準(zhǔn)、操作流程和風(fēng)險(xiǎn)管理制度并切實(shí)執(zhí)行；應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目盡職調(diào)查，深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況、信用狀況、以往開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本金、“四證”、開(kāi)發(fā)前景等情況，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合法、合規(guī)性和可行性；應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款擔(dān)保，確保擔(dān)保真實(shí)、合法、有效；應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，密切監(jiān)控房地產(chǎn)信托貸款或投資情況。

六、各銀監(jiān)局要加強(qiáng)對(duì)既有監(jiān)管規(guī)定的執(zhí)行力度，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為。

七、各銀監(jiān)局應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，對(duì)發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)苗頭要及時(shí)予以提示或下發(fā)監(jiān)管意見(jiàn)，并在必要時(shí)安排現(xiàn)場(chǎng)檢查。

請(qǐng)各銀監(jiān)局將本通知轉(zhuǎn)發(fā)給轄內(nèi)有關(guān)銀監(jiān)分局、信托公司及有關(guān)金融機(jī)構(gòu)，督促認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。如遇重大問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)告。凡與本通知不一致的相關(guān)規(guī)定，以本通知為準(zhǔn)。二〇一〇年二月十一日