第一篇：二、張偉-國稅發(fā)【2009】31號文件解析（模版）

對國稅發(fā)【2009】31號文件的總體評價(jià)：“一場遲來的愛”

在全國地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、稅務(wù)干部等各界人士望眼欲穿的期盼下，國稅發(fā)[2009]31號文件終于于2009年3月6日印發(fā)了。《企業(yè)所得稅法》實(shí)施時(shí)間為2008年1月1日，而地產(chǎn)所得稅文件居然在匯算清繳已進(jìn)入第三個(gè)月份的時(shí)候方才下發(fā)，可見總局“為納稅人服務(wù)”理念的實(shí)施任重而道遠(yuǎn)，納稅服務(wù)不是簡單的多幾個(gè)笑臉，更不是態(tài)度挺好，效率低下，這樣的納稅服務(wù)，真是“你傷害了我，還一笑而過”！

據(jù)信起草國稅發(fā)[2009]31號文件的這位領(lǐng)導(dǎo),水平非常高,但機(jī)關(guān)公文繁瑣的流轉(zhuǎn)程序使得31號文件同其他急需明確的所得稅問題一樣難產(chǎn)，非人之過也，制度使然，奈何！

粗略看來，新31號文件具有以下特點(diǎn)：

1、內(nèi)容體系揉合了原31號文件以及總局一直醞釀出臺的《計(jì)稅成本扣除規(guī)則》，分為6章39條，內(nèi)容豐富，體系完整。尤其是計(jì)稅成本扣除一章的加入，使得地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本有章可循，是納稅人重點(diǎn)需要研究的內(nèi)容。總局已經(jīng)醞釀兩年的《房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本扣除辦法》，本次并入新31號文件，同以前的討論稿大體一致，而本文件也同新文件討論稿大體一致。

2、非常巧合的是文件號居然也是“31號文件”，將使得房地產(chǎn)所得稅31號文件，更加深入人心，是比較開心和有趣兒的事情。而上海市財(cái)稅局下發(fā)的實(shí)施性文件文號，居然是滬國稅所【2009】31號文件，真是31號文件到底了！

3、關(guān)于預(yù)售收入問題，理念發(fā)生了重大變化。新31號文件摒棄了預(yù)售收入的概念,將簽訂了預(yù)售合同和銷售合同的價(jià)款全部界定為”銷售收入”.即：簽訂預(yù)售合同是確認(rèn)收入的要件，而銷售收入又分為未完工開發(fā)產(chǎn)品收入和完工開發(fā)產(chǎn)品收入二類。這一理念的重大變化，使得未完工開發(fā)產(chǎn)品收入可以作為三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)。不過目前納稅申報(bào)表尚不支持這種調(diào)整，需要變通處理，才能通過申報(bào)。

4、比較起原31文件，一些規(guī)定趨于合理，屬于略微松綁性質(zhì)的文件，因此才說是“一場遲來的愛”。體現(xiàn)在：

（1）降低了預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的最低標(biāo)準(zhǔn)5個(gè)百分點(diǎn)，有效緩解企業(yè)資金鏈條的緊張情況。由于季度預(yù)繳的時(shí)候是按照20、15、10的利潤率繳納，意味著今年的匯算清繳，有預(yù)售收入而又未達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，可能會退稅或者抵稅，出于稅收任務(wù)緊張的考量，抵稅的可能性較大。江蘇省國稅局則規(guī)定，該條款在2009年1月1日再開始執(zhí)行，以免引起過多的退稅行為。目前看來，全國的實(shí)施性文件，大部分都按照低限來定計(jì)稅毛利率，也有部分省市，如青島、大連這些一向稅收征管比較左的區(qū)域，毛利率仍然選擇高位運(yùn)行。

（2）在符合一定條件的前提下，允許①預(yù)提建筑安裝合同發(fā)票，②預(yù)提配套設(shè)施成本③物業(yè)完善費(fèi)用和報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，允許預(yù)提合同額10%的開發(fā)成本。注意：預(yù)提合同額，是指單個(gè)合同的10%,而不是所有合同的10%。

（3）取消了原31號文件強(qiáng)制要求企業(yè)完工年度成本結(jié)算必須有中介機(jī)構(gòu)鑒證報(bào)告的要求，意味著差異調(diào)整情況報(bào)告，也可由企業(yè)自行完成。一些朋友認(rèn)為要求提供差異調(diào)整報(bào)告，自然是由中介機(jī)構(gòu)完成，實(shí)際上本文件的用意并不在此，因?yàn)橛懻摳逯忻魑囊?guī)定需要中介機(jī)構(gòu)的差異報(bào)告，而正式文件特地取消了該規(guī)定，總局不強(qiáng)制要求中介機(jī)構(gòu)報(bào)告，減輕納稅人負(fù)擔(dān)的意圖非常明顯。

（4）明確企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本在匯算清繳期前即可，有利于企業(yè)多取得一些成本、費(fèi)用票據(jù)入賬。實(shí)際上本來地產(chǎn)企業(yè)就是這樣的政策，但是由于各地理解不一，甚至出現(xiàn)了青島國稅特地規(guī)定年中結(jié)轉(zhuǎn)成本的扣除問題政策，此次明確，消弭了爭議。

5、一些敏感問題仍未明確解決途徑，例如：土地增值稅清算年度繳納的稅款無銷售收入配比的問題、外資企業(yè)以前年度未扣除的期間費(fèi)用問題等。既然無明確的提法，在模糊政策方面，地產(chǎn)商應(yīng)該想出自己的辦法來。

6、進(jìn)一步明確地產(chǎn)企業(yè)不允許事前采取核定征收的征收辦法，但在2009年稅收任務(wù)空前緊張的前提下，核定征收作為暫時(shí)的增收良方，預(yù)計(jì)該規(guī)定仍將是一紙空文。很多省份，公然違背總局文件大面積對地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施核定征收，已經(jīng)成為公開的秘密，就看總局是否有決心捍衛(wèi)自己所發(fā)文件的尊嚴(yán)，目前尚看不出這種決心。新《征管法》討論意見稿表述“征收稅款以查賬征收為原則，核定征收為例外”。而且在征管法的層面上將查賬征收分為事前核定和事后核定，事前核定適用于兩種情況，第一，可以不設(shè)置賬簿的企業(yè)，第二，規(guī)模小的企業(yè)。顯然房地產(chǎn)企業(yè)是不符合條件的，因此下一步核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，將有比較大的麻煩。

2009年7月，總局下發(fā)了國稅函【2009】377號文件，嚴(yán)令從2009年1月1日開始，六類企業(yè)不允許實(shí)行核定征收，一是享受企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠的企業(yè)；二是匯總納稅企業(yè)；三是上市公司；四是金融機(jī)構(gòu)；五是中介機(jī)構(gòu)；六是國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)就是國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他企業(yè)。

6、一些細(xì)微修訂條款的具體含義，可能又要和專業(yè)人士“躲貓貓”了。

國稅發(fā)[2009]31號文件條文

張偉的解讀 第一章 總則（共4條）

第一章總則共四條，解決的是地產(chǎn)企業(yè)所得稅的兩個(gè)根本問題，第一，究竟允許不允許對地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行核定征收所得稅管理；第二，完工標(biāo)準(zhǔn)究竟如何界定。由于對房開企業(yè)開發(fā)期長，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率普遍小于實(shí)際毛利率的特點(diǎn)，完工標(biāo)準(zhǔn)的確定是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為關(guān)心的根本性問題，也是核心問題。

第一條 根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其《實(shí)施條例》、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

本條是31號文件作為規(guī)范性文件的法律淵源。任何規(guī)范性文件都要有其上位法淵源。

國稅發(fā)【2006】31號文件依據(jù)的上位法是《企業(yè)所得稅暫行條例》，2008年1月1日實(shí)施新企業(yè)所得稅法以后，需要在新《企業(yè)所得稅法》基礎(chǔ)上制定新文件，本文件也是“千呼萬喚”始出來，不過還好季度預(yù)繳基本上是按照會計(jì)利潤（國稅函【2008】635號文件），因此該文件主要是針對匯算清繳稅務(wù)事項(xiàng)。

本文件是實(shí)體和程序的統(tǒng)一。既規(guī)定地產(chǎn)企業(yè)如何繳納企業(yè)所得稅，也規(guī)定程序性問題，例如：成本對象備案制度等。因此既根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其條例，也依據(jù)《征管法》來制定。

根據(jù)國稅函【2009】55號文件規(guī)定，2008年1月1日以后，實(shí)體性所得稅政策一律失效，程序性文件依然有效。本文件是實(shí)體與程序法的統(tǒng)一。

第二條 本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱

企業(yè)）。

規(guī)范性文件的第二條一般為原則或適用范圍。

總結(jié)：既用于內(nèi)資企業(yè)，也用于外資企業(yè)；既用于開發(fā)土地的企業(yè)，也用于開發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)；既用于有資質(zhì)的企業(yè)，也用于無資質(zhì)的企業(yè)。

1、適用范圍為所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，既包括房房地產(chǎn)企業(yè)，也包括從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)；既包括對住宅的開發(fā)，也包括對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；既包括對土地的開發(fā)，也包括對房屋的開發(fā)。

2、適用范圍：2008年1月1日以后，無論內(nèi)資企業(yè)、外資企業(yè)均適用本文件。新所得稅頒布后，一般來說，任何稅收政策都不會再區(qū)分內(nèi)資還是外資。房地產(chǎn)也不例外。

2008年1月1日以前，內(nèi)資企業(yè)執(zhí)行31號文件，而外資企業(yè)則執(zhí)行國稅發(fā)[2001]142號文件，兩者的理念及繳納方式完全不同。新法以后，地產(chǎn)企業(yè)所得稅的繳納原則基本上靠近內(nèi)資企業(yè)的31號文件。

3、文件38條規(guī)定，外資企業(yè)2007年12月31日前的預(yù)售收入，待開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)后，也要按照本文件來結(jié)轉(zhuǎn)收入和計(jì)稅成本。但是具體如何銜接，說的并不明確。例如：某外資企業(yè)，2007年取得預(yù)售收入1000萬元，按照10%的利潤率繳納稅款33萬元，2008年該企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，如何進(jìn)行處理呢？

這里的關(guān)鍵是，納稅申報(bào)表附表3第52行的調(diào)減項(xiàng)目到底該填多少，如果填100萬元的話，那么以前年度的期間費(fèi)用如何處理？個(gè)人傾向于作為過渡措施，都扣除在今年，江蘇省的蘇國稅發(fā)【2009】79號文件第外六條規(guī)定：外資房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)國稅發(fā)[2001]142號文件按收入與支出相配比而未扣除的以前

年度期間費(fèi)用，在2008年度匯繳時(shí)可一次性按新稅法規(guī)定稅前扣除。也體現(xiàn)了這個(gè)理念。

4、由于2008年以前，外資房地產(chǎn)企業(yè)屬于項(xiàng)目匯算，而內(nèi)資企業(yè)沒有項(xiàng)目匯算，因此項(xiàng)目匯算與年度清算經(jīng)常發(fā)生混淆，要對這個(gè)誤區(qū)加以明確解釋。蘇州某地產(chǎn)企業(yè)以前誤以為內(nèi)資企業(yè)也是項(xiàng)目匯算，認(rèn)為前期沒有取得發(fā)票，后期形成的虧損可以退稅。

而稅務(wù)局局長也給出了類似承諾，這屬于葫蘆僧判斷葫蘆案。最終法律風(fēng)險(xiǎn)很大。

必須明確：現(xiàn)行企業(yè)所得稅關(guān)于房地產(chǎn)的規(guī)定，堅(jiān)持了按照年度作為納稅期間的理念，不允許項(xiàng)目清算退稅。而土地增值稅的納稅期間則為整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期。

年度納稅同項(xiàng)目納稅（企業(yè)所得稅和土地增值稅）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅絕對不會出現(xiàn)項(xiàng)目會算補(bǔ)稅或者退稅的情形。

第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

1、解釋了什么是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。一般來說規(guī)范性文件的第三條為解釋概念條款。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括非常廣泛，要注意也包括對土地的開發(fā)。

土地開發(fā)：目前我國法律層面上不允許賣土地，只能賣項(xiàng)目。那么土地開

發(fā)往往是代建業(yè)務(wù)，即：代政府做生地變熟地的行為，一般有8%的利潤。但是開發(fā)商做土地開發(fā)的目的，往往是為了下一步的招拍掛，這是業(yè)界公開的秘密。在做土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)中，地產(chǎn)企業(yè)必須注意發(fā)票不要開給自己，而是要開給政府，自己受到的利潤做手續(xù)費(fèi)處理，避免稅收風(fēng)險(xiǎn)。

由于土地的一級開發(fā)一般由政府來完成，因此開發(fā)商出現(xiàn)大量的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要嚴(yán)格審查其真實(shí)性。拆遷補(bǔ)償費(fèi)造假是非常普遍的現(xiàn)象。

2、關(guān)于完工標(biāo)準(zhǔn)，同原31號文件未發(fā)生變化。

需要注意的是，三個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)是孰早的原則，即：只要符合一個(gè)條件，即判斷開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工，必須按照本辦法地9條的規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本。

3、在原31號文件執(zhí)行過程中，納稅人反映：以竣工證明（綜合竣工備案表）作為主要標(biāo)志的完工標(biāo)準(zhǔn)太早，開發(fā)企業(yè)由于未進(jìn)行最后結(jié)算，有些建安發(fā)票尚未取得，會形成已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的成本由于在完工年度未取得發(fā)票，無法扣除的問題。

共有四種情況會造成前期多繳稅款，后期不能退稅現(xiàn)象的發(fā)生。一是，實(shí)際毛利率小于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率。造成前期多繳稅款，后期形成虧損。二是，完工年度未取得全額發(fā)票，在以后年度取得發(fā)票。三是，在2008年1月1日以前，由于不允許預(yù)提配套設(shè)施成本，配套設(shè)施后建進(jìn)行的兩次分?jǐn)偅捎诜孔尤炕虼蟛糠咒N售完畢，造成的問題。四是，土地增值稅清算沒有收入同其相配比造成的問題。

4、本次文件，未修改完工標(biāo)準(zhǔn)。但是文件32條規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同金額的10%。部分的解決了該問題。但是該條款暗含的含義

是：合同或者結(jié)算書均不能作為合法的扣稅憑證（據(jù)說大連市允許將結(jié)算書作為合法的扣稅憑證），在企業(yè)所得稅前扣除。

要注意的是，如果有多個(gè)建安合同的，其預(yù)提金額按照每一個(gè)合同計(jì)算，比較合理。例如，某項(xiàng)目有兩個(gè)建筑企業(yè)，每個(gè)合同價(jià)款均為1億元，第一個(gè)合同全部結(jié)算，第二個(gè)合同結(jié)算了2000萬元。不能按照合同總價(jià)款2億元的10%來預(yù)提，而是按照第二個(gè)未取得全額發(fā)票合同1億元的10%（1000萬元）來預(yù)提。

5、如果完工當(dāng)年未取得發(fā)票，而在以后年度取得發(fā)票的，是扣除在當(dāng)年呢，還是追溯調(diào)整到以前年度呢？本文件沒有說清楚，如果允許追溯到完工年度，則每一年的繳納稅款都會發(fā)生變化，根據(jù)征管法52條，納稅人多繳稅款的，在3年內(nèi)可以要求退還，但是不得加征利息。目前，地產(chǎn)企業(yè)以后年度取得發(fā)票的，是否可以比照執(zhí)行，政策并不明確，企業(yè)可以爭取稅務(wù)機(jī)關(guān)同意這樣做，對企業(yè)會更加有利。

總局繆司長回答：應(yīng)該在實(shí)際取得合法扣稅憑證年度扣除。電話請示總局領(lǐng)導(dǎo)，回答是按照后續(xù)支出執(zhí)行，即還是要在實(shí)際取得合法扣稅憑證當(dāng)年扣除。經(jīng)過和總局領(lǐng)導(dǎo)面對面溝通，總局仍然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在發(fā)票取得年度扣除，排除了追溯調(diào)整。

6、文件35條規(guī)定，企業(yè)可以在匯算清繳前任意選擇一個(gè)時(shí)點(diǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入。這樣對規(guī)定更加明確，企業(yè)在年內(nèi)根本不必結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售收入為實(shí)際銷售收入。預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際的銷售收入實(shí)際只是一個(gè)匯算清繳的年度問題，一般來說不存在年度中間結(jié)轉(zhuǎn)。青島國稅局2007年的匯繳政策中在年度中間預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入的一系列規(guī)定，再次證明屬于多此一舉。

7、地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)機(jī)問題探討。假設(shè)某企業(yè)2007年預(yù)售收入為1000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率20%，繳納了稅款200*33%=66萬元，2008年第1季度預(yù)售收入為500萬元，繳納稅款75（萬元）。2008年1月達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，2月份結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入1500萬元，銷售成本為1300萬元，毛利為200萬元，則2季度繳納稅款200萬*25%=50（萬元），存在對以前年度及以前季度按照計(jì)稅毛利率征稅，而季度申報(bào)不允許沖減毛利的重復(fù)征稅因素，對企業(yè)不利。

如果2008年末匯算清繳的時(shí)候再結(jié)轉(zhuǎn)收入，則附表3第52行，可以納稅調(diào)減200萬元，當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額為0，季度預(yù)繳繳納的稅款75萬元，可以要求退還。但是，這樣的稅務(wù)處理，占用了企業(yè)資金。

因此，在年度中間結(jié)轉(zhuǎn)收入，對于地產(chǎn)企業(yè)來說，不合算。

因?yàn)榧径壬陥?bào)是按照季度利潤繳稅，不允許扣減以前年度及以前季度實(shí)現(xiàn)的毛利，因此只要在季度結(jié)轉(zhuǎn)收入，一定是重復(fù)多繳稅，到年底后才能退還。如何解決該問題呢？（隨著各地轉(zhuǎn)發(fā)31號文件，有的省份意識到了這個(gè)問題，明確允許季度扣減結(jié)轉(zhuǎn)的毛利，例如：北京、大連、遼寧稅務(wù)局允許季度直接扣減，則直接解決了這個(gè)問題）

思路1：在任何月份都不結(jié)轉(zhuǎn)收入，只是在匯算清繳的時(shí)候做以前年度損益調(diào)整，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表（資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)）.或者企業(yè)季度的利潤表和年度利潤表不一樣，即：季度的時(shí)候利潤表不結(jié)轉(zhuǎn)收入，而是在年度利潤表中結(jié)轉(zhuǎn)收入。但是很多上市公司可能又會受到中期業(yè)績的影響。

思考2：年末會計(jì)利潤中既包括了以前年度預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)的利潤，也包括本年度季度預(yù)繳結(jié)轉(zhuǎn)的利潤，那么附表3第52行納稅調(diào)減的毛利是只填寫以前年度實(shí)現(xiàn)的毛利，還是包括季度實(shí)現(xiàn)的毛利？

回答：只填寫以前年度的毛利，因?yàn)楸灸甓燃径葘?shí)現(xiàn)毛利，已經(jīng)在主表34行中減去季度預(yù)繳稅款，因此剔除了該因素。即：未完工收入預(yù)繳的企業(yè)所得稅，有兩個(gè)途徑去實(shí)現(xiàn)時(shí)間性差異的轉(zhuǎn)回。一是，通過附表三52行的納稅調(diào)減，二是通過季度已經(jīng)預(yù)繳稅款的扣減。

即：需要在附表三52行填列的只涉及以前年度的未完工收入。專題：完工標(biāo)準(zhǔn)細(xì)解

1、未完工樓盤，檢查成本的處理結(jié)果？是否能補(bǔ)稅？（結(jié)論：對于未完工樓盤，稅務(wù)機(jī)關(guān)只檢查收入和期間費(fèi)用，不會去查成本，因?yàn)椴粫?dǎo)致補(bǔ)稅）

2、什么是房地產(chǎn)管理部門？（同律師的博弈）

3、開發(fā)產(chǎn)品未辦理竣工備案手續(xù)、會計(jì)決算或者驗(yàn)收合格，只要辦理了交房手續(xù)或者是實(shí)際入住，都屬于開始投入使用。

4、國稅函【2009】342號文件再次重申了開始投入使用的概念，開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。（只要開始辦理交房手續(xù)，就認(rèn)為已經(jīng)完工了）

只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。（三個(gè)無論）本文件時(shí)因?yàn)楹Ｄ嫌缽?qiáng)實(shí)業(yè)公司偷稅案，總局對海南省的批復(fù)。

5、工作努力，不一定是好事？(尤其是2007年12月31日做竣工備案)

6、稽查干部關(guān)于“完工標(biāo)準(zhǔn)”，民工已經(jīng)使用的故事。

7、中紀(jì)委關(guān)于“累計(jì)折舊”的故事。

第四條 企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理,并逐步規(guī)范,同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。

繼續(xù)強(qiáng)調(diào)開發(fā)企業(yè)不得事先核定征收。

文件第四條，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許核定征收。用詞更加明確，一是，不允許開發(fā)企業(yè)按照核定征收方式進(jìn)行征收管理，國稅發(fā)[2008]30號文件第三條規(guī)定：特殊行業(yè)、特殊類型的納稅人和一定規(guī)模以上的納稅人不適用本辦法。上述特定納稅人由國家稅務(wù)總局另行明確。，而本文件則明確了房地產(chǎn)業(yè)作為一種特殊行業(yè)，不適用按照國稅發(fā)[2008]30號文件進(jìn)行核定征收的；二是，可以對以前年度開發(fā)企業(yè)的納稅核定征收。

目前，全國對開發(fā)企業(yè)實(shí)施核定征收的地方很多，例如湖南省國地稅聯(lián)合發(fā)文件，對所有的地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行核定征收，除了地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對于稅收任務(wù)的考量外，也有文件表述不清楚的原因，實(shí)際上事后核定征收是《征管法》35條針對所有企業(yè)的措施，新文件完全沒有必要去說此事，只要說開發(fā)企業(yè)一律不能核定征收即可，否則反而可能引起一些理解上的爭議。

新《征管法》關(guān)于核定征收再次明確了，第一，征收稅款，以查賬征收為原則，以核定征收為例外。第二，將核定征收分為了兩類，事前核定和事后核定。第三，只有兩種情形事前才能事前核定征收，一是法律行政法規(guī)規(guī)定不設(shè)置賬簿的，二是經(jīng)營規(guī)模小的企業(yè)，顯然地產(chǎn)企業(yè)不符合核定征收條件。將來會有很大風(fēng)險(xiǎn)。

國稅函【2009】377號文件規(guī)定，六類企業(yè)一律不得實(shí)行核定征收。并且規(guī)定應(yīng)稅收入額=收入總額—不征稅收入-免稅收入（即：股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得不得單獨(dú)計(jì)算。即使是虧著賣股權(quán)，也得按照核定征收計(jì)稅，一個(gè)企業(yè)不能有兩種征收方式）

第二章 收入的稅務(wù)處理（共6條）我將房地產(chǎn)企業(yè)的收入分為六類：

（一）銷售收入：（無論未完工收入還是完工收入，均認(rèn)定為銷售收入）

1、未完工銷售收入。

2、完工銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工銷售收入

3、完工銷售收入。

（二）視同銷售收入

（三）租金及預(yù)租收入

（四）其他收入（例如股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得、股息紅利所得等）

本節(jié)共有6條，界定了6個(gè)重要問題：分別界定開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍、銷售收入的確認(rèn)原則、視同銷售收入、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率、以及未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工收入的計(jì)算、預(yù)租收入。

第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。收入范圍的界定同舊31號文件的規(guī)定無任何變化。

1、2、收入為現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物的，為銷售收入。收入為“其他經(jīng)濟(jì)利益”為視同銷售收入。

兩者的收入確認(rèn)時(shí)間不同。

其實(shí)，很多時(shí)候企業(yè)對于代收費(fèi)用是納入價(jià)內(nèi)，還是作為代收款項(xiàng)處理，并不能自由選擇，取決于公用事業(yè)單位開具發(fā)票的方式，更取決于當(dāng)?shù)卣P(guān)于代收費(fèi)用的規(guī)定。例如：江蘇省政府規(guī)定實(shí)行“一費(fèi)制”，將代收的費(fèi)用全部納入房價(jià)內(nèi)，此時(shí)企業(yè)就無法選擇作為代收款項(xiàng)。

（1）企業(yè)所得稅：無論是將代收款項(xiàng)納入價(jià)內(nèi)，還是不納入價(jià)內(nèi)其實(shí)不影響企業(yè)所得稅，影響的是所得稅款的利息。但是將代收費(fèi)用納入收入會增加三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)。弊端是，可能今年收到了代收款項(xiàng)計(jì)稅，明年才能取得合法扣稅憑證在稅前扣除，有時(shí)間差。

（2）營業(yè)稅。除了維修基金（國稅發(fā)[2004]69號文件）、代收的契稅、印花稅以外，其余的代收費(fèi)用一律繳納營業(yè)稅。

新《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，符合三個(gè)條件的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)可以不作為價(jià)外費(fèi)用繳納營業(yè)稅。

（1）國稅發(fā)【2004】69號文件規(guī)定，代收的維修基金不繳納營業(yè)稅。（2）代收的契稅、印花稅不繳納營業(yè)稅。

（3）2009年1月1日以后，符合《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定的三個(gè)條件的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，不繳納營業(yè)稅。而代企業(yè)收取的代收款項(xiàng)，仍然需要繳納營業(yè)稅。

企業(yè)可以運(yùn)用代理業(yè)進(jìn)行規(guī)避。（國稅發(fā)[1995]76號、國稅函[2007]908號文件）

注意：某物業(yè)公司代業(yè)主繳電費(fèi)屬于代理業(yè)，還是轉(zhuǎn)售水電呢？注意要同業(yè)主委員會簽訂代理合同。新疆自治區(qū)國稅局認(rèn)為物業(yè)公司收取水電費(fèi)，交給有關(guān)部門，加價(jià)的行為，應(yīng)該按照轉(zhuǎn)售水電繳納增值稅。明顯沒有合理性。（3）土地增值稅：根據(jù)財(cái)稅[1995]48號文件規(guī)定，關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問題，代收費(fèi)用不納入價(jià)內(nèi)的話，不交納土地增值稅，納入價(jià)內(nèi)既作收入也做扣除項(xiàng)目，但是不得作為加計(jì)20%的基數(shù)。

國稅發(fā)【2009】91號文件第28條進(jìn)一步明確，代收的費(fèi)用不但不可以做加計(jì)扣除的基數(shù)，也不可以做開發(fā)費(fèi)用的基數(shù)。

總結(jié)：如果將代收費(fèi)用納入銷售收入中，則對于企業(yè)所得稅而言，增加了三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)，有點(diǎn)兒好處；對于土地增值稅而言，對于稅率的選用有些影響，同時(shí)增加分母和分子，會使得增值率降低一點(diǎn)兒。對于營業(yè)稅而言顯然不利。

這里的問題在于如何區(qū)分什么是代收費(fèi)用？如果該項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由個(gè)人負(fù)擔(dān)的，則地產(chǎn)企業(yè)屬于代收費(fèi)用，如果屬于應(yīng)該由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)的，則不屬于代收費(fèi)用，而是企業(yè)的成本項(xiàng)目。要區(qū)別：代收費(fèi)用同報(bào)批報(bào)建費(fèi)用的區(qū)別。關(guān)鍵看，法定負(fù)擔(dān)者是誰？例如：某房地產(chǎn)企業(yè)收取接口費(fèi)，未計(jì)入收入，但是卻將接口費(fèi)的支出計(jì)入成本。

延伸分析：國稅函【2009】520號文件規(guī)定，代委托方平整土地，收取并支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為，不屬于價(jià)外費(fèi)用，而是按照代理業(yè)繳納營業(yè)稅。

第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(四)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售 合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買 方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；

如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托 方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確 認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第六條是本文件的亮點(diǎn),體現(xiàn)了理念的重大變化：

1、預(yù)售收入的概念走進(jìn)歷史。

國稅發(fā)【2006】31號文件將收入劃分為預(yù)售收入和銷售收入。而新31號文件回避了“預(yù)售收入”的提法，只要簽訂了預(yù)售合同或銷售合同，都確定為銷售收入。未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入按照預(yù)計(jì)毛利來征稅，而完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入按照實(shí)際毛利來征稅。而未完工收入由于被定義為銷售收入，因此允許作為三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)。大連、江蘇、北京等政策大省在轉(zhuǎn)發(fā)31號文件的文件中，都明確將此點(diǎn)寫入文件。例如：京國稅發(fā)【2009】92號。

目前總局的申報(bào)表尚不支持未完工收入作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)，一些省份采取了變通措施。例如北京規(guī)定，未完工收入填入主表的第一行和附表一的第一行，然后在附表三的第19行第四列做調(diào)減處理。完工年度，不在主表第一行及附表1第一行填列，而是填列在附表3第19行第3列，作為納稅調(diào)增處理。這樣填表，保證了未完工收入可以作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除技術(shù)。

附表3第52行按照申報(bào)表的說明進(jìn)行填寫。專題:稅法收入確認(rèn)的 “重合同”原則。

（1）增值稅的賒銷和分期收款。（2）營業(yè)稅的收入確認(rèn)原則。

（3）利息、租金、特許權(quán)使用費(fèi)收入的確認(rèn)原則

（4）所得稅收入的確認(rèn)要件（國稅函【2008】875號第一條，對于企業(yè)所得稅收入的確認(rèn)要件之一為銷售合同已經(jīng)簽訂，是31號文件第6條的基礎(chǔ)）

（5）房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的要件（國稅發(fā)【2009】31號）

注意兩個(gè)要點(diǎn)：第一，由于定金的收取在合同簽訂之前，因此定金不屬于銷售收入的范疇，但是大地稅函【2009】77號文件規(guī)定預(yù)收的定金、誠意金、保證金也屬于銷售收入，大連、福州、青島三地都確認(rèn)定金屬于未完工收入。而營業(yè)稅中，預(yù)收的定金屬于收入。第二，根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則。這里的銷售合同不見得是報(bào)房管局的備案合同，只要符合合同實(shí)質(zhì)的協(xié)議，都算是已經(jīng)簽訂了合同，以防止不合法的房子，以一直沒有簽訂預(yù)售合同為名而少繳納未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入。

第三，關(guān)于誠意金問題。誠意金由于需要退還的概率較大，因此誠意金很多地方不征收營業(yè)稅。屬于有爭議的問題。

2、關(guān)于正式簽訂合同問題。

房子作為大宗商品，不簽訂合同是不可想象的。由于保修責(zé)任、交房時(shí)間、責(zé)任條款的約束，不存在銷售房屋即時(shí)清結(jié)不簽訂合同的情形。因此銷售房屋的收入按照合同來確認(rèn)，是比較符合實(shí)際情況的。

國稅函【2008】875號文件規(guī)定收入的確認(rèn)條件之一為：商品銷售合同已經(jīng)簽訂。。，31號文件同875號文件是一脈相承的。

合同法規(guī)定，合同分為書面合同和口頭合同。而房地產(chǎn)銷售房屋一定是書面合同。

3、關(guān)于定金是否確認(rèn)為未完工開發(fā)產(chǎn)品收入問題。

在舊所得稅法體系下，定金屬于預(yù)售收入。而新31號文件，將銷售收入界定為簽訂預(yù)售合同或銷售合同，因此定金如果是在簽訂正式的銷售合同前收取的，不應(yīng)當(dāng)算作未完工開發(fā)產(chǎn)品收入了。該理念同總局制定文件的領(lǐng)導(dǎo)溝通，是被認(rèn)可的。但是，大連地稅局發(fā)文件（大地稅函【2009】77號），公開聲稱：定金要作為預(yù)售收入征稅。持有這種觀點(diǎn)的還有青島、福州國稅局。三個(gè)城市稅務(wù)局。

5、分期收款方式和銀行按揭方式，根據(jù)“納稅必要資金的原則”，實(shí)際上采取了“收付實(shí)現(xiàn)制”的原則。

在運(yùn)用這兩種方式銷售時(shí)，要注意“配比原則”的運(yùn)用。即：30%的收入配比30%的成本，而不能運(yùn)用100%的成本。

分期收款方式申報(bào)表的填報(bào)：例如，商品的公允價(jià)值為250萬元，成本為210萬元。約定3年付款，每年付款100萬元。附表三第5行納稅調(diào)減，附表三第40行納稅調(diào)增，附表三第36行進(jìn)行納稅調(diào)減。

6、要區(qū)分委托代銷方式與實(shí)際銷售，國稅函【2005】917號文件規(guī)定，判斷是否為委托代銷方式，關(guān)鍵看誰開票，誰辦房產(chǎn)證兩個(gè)方面。

7、委托代銷方式支付的手續(xù)費(fèi)要受到財(cái)稅【2009】29號文件的限制。即：第一，要通過銀行支付。第二，要求不超過交易金額的5%。對于視同買斷和超基價(jià)分成方式，則很可能超過這個(gè)比例。這是需要特別注意的問題。國稅發(fā)【2000】84號文件規(guī)定，向個(gè)人支付的傭金不得超過5%，29號文件

擴(kuò)大到了所有的傭金。（1）向國內(nèi)支付的傭金：5%（2）向國外支付的傭金：第20條規(guī)定，向境外支付的銷售費(fèi)用，包括傭金和手續(xù)費(fèi)，不超過委托銷售收入的10%。

延伸：向境外支付設(shè)計(jì)費(fèi)等費(fèi)用，從2009年1月1日開始，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第四條規(guī)定，需要代扣代繳營業(yè)稅。案例：北京富華公司虛報(bào)2.2億元財(cái)產(chǎn)損失案件。

8、支付手續(xù)費(fèi)方式。在稽查中，用手續(xù)費(fèi)推算銷售收入（3%的居多），是常見的稽查方法。（詢問筆錄的詢問技巧，折磨神經(jīng)的故事，通知10點(diǎn)半到專案組賓館，11點(diǎn)開始詢問，12點(diǎn)半要吃盒飯）沒有支付傭金，則可能是拿房子抵債了。

9、視同買斷方式和超基價(jià)分成方式。需要注意的是賣多了：“收支兩條線”的原則，及賣少了：“國家不承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的原則”。由于賣虧了，地產(chǎn)公司收不到補(bǔ)價(jià)，是否可以對應(yīng)收賬款，提取壞賬準(zhǔn)備？2008年1月1日以后，無論內(nèi)資企業(yè)，還是外資企業(yè)都不允許提取壞賬準(zhǔn)備。

實(shí)際上，視同買斷方式如果改變開票方式，就演化為將房屋銷售給代理公司了。國稅函【2005】917號文件對此做了界定。

如果賣虧了：如買斷價(jià)為100萬元，銷售公司只賣了80萬元，則企業(yè)所得稅依然為100萬元，而營業(yè)稅價(jià)格應(yīng)該為80萬元。（價(jià)外費(fèi)用的確認(rèn)原則）界定：什么是價(jià)外費(fèi)用？（正方向還是反方向）

10、包銷方式。國稅函發(fā)【1996】684號文件、財(cái)稅【2003】16號文件、《營業(yè)稅暫行條例》第六條、《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十九條、國稅函【2005】

77號文件、國稅函【2005】83號文件、購買爛尾樓出售的營業(yè)稅處理。國稅發(fā)【2007】132號文件第38條第二款，只要做了三通一平，土地增值稅就可以加計(jì)20%扣除。

11、專題：房地產(chǎn)企業(yè)的差額征收

注意：國稅函【2005】77號文件取消，意味著法院判決書不可以作為合法的扣稅憑證了，要求全額征收營業(yè)稅。(《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第19條第規(guī)定，上游應(yīng)繳營業(yè)稅的，必須需要發(fā)票作為合法的扣稅憑證)第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈、②贊助、③職工福利、④獎(jiǎng)勵(lì)、⑤對外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務(wù)、⑧換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；

按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（一）自產(chǎn)自用不用視同銷售，但對計(jì)提折舊規(guī)定了限制性條款。文件第7條，取消了自產(chǎn)自用需要視同銷售的規(guī)定，也同《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第25條、國稅函【2008】828號文件一脈相承。31號文件規(guī)定，內(nèi)資企業(yè)自產(chǎn)自用如果提取折舊需要視同銷售，外資企業(yè)的國稅函【2005】970

號文件則規(guī)定，外資企業(yè)自產(chǎn)自用屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，不用視同銷售收入。本文件基本上延續(xù)了外資企業(yè)的稅收政策。國稅函【2008】828號文件同時(shí)規(guī)定：以前年度未視同銷售的，可以按照新規(guī)定，不再視同銷售。

取消自產(chǎn)自用的規(guī)定后，開發(fā)企業(yè)可能會以房屋以自用為名對存量房計(jì)提折舊，以減少稅收負(fù)擔(dān)。針對這種情況，文件24條規(guī)定，有自用12個(gè)月以內(nèi)，又銷售的，其折舊不允許扣除，依然按照銷售開發(fā)產(chǎn)品處理。這實(shí)際是時(shí)間差，并未加重納稅人的稅收負(fù)擔(dān)。

專題：視同銷售：“歷史成本原則”和“分解理論”

1、歷史成本原則。房地產(chǎn)企業(yè)自產(chǎn)自用不再需要視同銷售，因?yàn)閷?shí)施條例第56條強(qiáng)調(diào),資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)以歷史成本為原則，資產(chǎn)的持有期間，既不確認(rèn)其增值，也不確認(rèn)其減值。既然資產(chǎn)的隱含增值在持有期間不確認(rèn)，因此相對應(yīng)的，也不需要確認(rèn)視同銷售收入。（國稅函【2008】828號文件、國稅函【2005】970號、國稅發(fā)【2006】31號、國稅發(fā)【2003】83號）歷史成本原則的其他應(yīng)用：（結(jié)合收益實(shí)現(xiàn)的原則）

（1）八項(xiàng)減值準(zhǔn)備，尤其是壞賬準(zhǔn)備。（國稅函【2009】202號文件）；（2）投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式不確認(rèn)收益；

（3）長期股權(quán)投資權(quán)益法中，被投資企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤，對投資方確認(rèn)的長期股權(quán)投資成本不予承認(rèn)，其計(jì)稅基礎(chǔ)保持原來。同時(shí)對投資企業(yè)確認(rèn)的投資收益進(jìn)行納稅調(diào)減；

2、“分解理論”（視同銷售都要運(yùn)用分解理論）（1）非貨幣性資產(chǎn)對外投資的稅收待遇

（2）以物抵債（無論主動還是被動，都需要繳稅）

總局對大連地稅局的國稅函【1998】771號批復(fù)規(guī)定，即使是被動的被法院將法院判給對方，也要繳納營業(yè)稅；國稅函【2005】1103號文件規(guī)定，法院判決的房屋，即使沒有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，也要繳納營業(yè)稅。

專題：自產(chǎn)自用的稅收待遇

1、企業(yè)所得稅。（國稅函【2008】828號文件、國稅發(fā)【2009】31號文件第7條、第24條）

2、營業(yè)稅。（不屬于征稅范圍，《營業(yè)稅暫行條例實(shí) 施細(xì)則》第5條）可以結(jié)合稽查證據(jù)到底是舉證的案例？是否出示稅務(wù)檢查證件？新征管法42條擴(kuò)展到，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得要求納稅人證明其納稅義務(wù)不存在的事實(shí)。

3、土地增值稅。（國稅發(fā)【2006】187號文件、國稅發(fā)【2009】91號文件第19條）納稅人將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或者商業(yè)用途的，不繳納土地增值稅。

4、房產(chǎn)稅。國稅發(fā)【2003】89號文件第一條，自產(chǎn)自用要繳納房產(chǎn)稅。財(cái)稅【2008】152號文件規(guī)定，繳納房產(chǎn)稅的依據(jù)為會計(jì)制度規(guī)定的房產(chǎn)價(jià)值。而企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定自建房屋，可以房地分開，所以房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)不包括土地的價(jià)值。其實(shí)，我認(rèn)為這也是非常合理的，因?yàn)橥恋乇旧硪呀?jīng)繳納了土地使用稅。2009年3月23日，總局納稅服務(wù)司對此給出了肯定的答復(fù)。

5、土地使用稅。（財(cái)稅【2006】186號文件第二條）什么時(shí)候開始繳納土地使用稅，是非常清楚的，什么時(shí)候不繳納土地使用稅？財(cái)稅【2008】152號文件，不過這個(gè)文件說的不太清楚，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從交房開始起，就不繳納土地使用稅了，可以和對方無縫對接（國稅發(fā)【2003】89號文件）大多

數(shù)地方也的確是這樣規(guī)定的。還有個(gè)別地方明確，只要哪里了預(yù)售許可證就不再繳納土地使用稅了。

（三）捐贈、贊助（符合標(biāo)準(zhǔn)的

捐贈房屋需要交納企業(yè)所得稅。例如，某企業(yè)將一套房屋捐贈給紅十字會，符合12%比例。房屋成本為50萬元，成本為80萬元。建議企業(yè)做賬如下：借：營業(yè)外支出，貸：收入80萬。借：成本50萬，貸庫存商品50萬。借：營業(yè)稅金及附加，貸：應(yīng)繳稅金—應(yīng)繳營業(yè)稅

（四）將房屋作為股利進(jìn)行分配。

根據(jù)國稅函【1997】387號文件，東亞公司將房屋作為股利進(jìn)行分配，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅。而31號文件明確也要繳納企業(yè)所得稅。國稅發(fā)【2006】187號文件，明確要繳納土地增值稅。

因此，以房屋作為股利分配，企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅均要求繳納。

（五）專題：拆一還一的稅務(wù)處理

1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂?shù)姆靠睿欠褡鳛槲赐旯ら_發(fā)產(chǎn)品收入繳納稅款。根據(jù)31號文件第7條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂房款實(shí)際屬于視同銷售的范疇，而視同銷售按照開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。（國稅函【2002】172號文件也將拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂房款作為視同銷售收入。

拆遷補(bǔ)償款抵頂?shù)姆靠睿降资裁磿r(shí)候確認(rèn)收入，實(shí)踐中是有爭議的。建議企業(yè)以31號文件視同銷售處理，即：按照使用權(quán)或所有權(quán)轉(zhuǎn)移。能夠溝通下來的可能性很大。

2、拆一還一的營業(yè)稅處理。根據(jù)國稅函發(fā)【1995】549號文件，要按照當(dāng)?shù)氐?/p>

成本價(jià)來核定。廣東地稅局確認(rèn)，549號文件中所稱的成本不包含地價(jià)。

問：結(jié)構(gòu)價(jià)差，是否繳納營業(yè)稅？（重慶國稅局認(rèn)為不繳）2009年總局自查提綱中再次提到了該問題。

3、結(jié)構(gòu)價(jià)差的稅務(wù)處理。重慶市的《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于房屋拆遷過程中有關(guān)營業(yè)稅政策的通知》渝地稅發(fā)[2002]156號文件規(guī)定，地產(chǎn)企業(yè)收取的結(jié)構(gòu)價(jià)差不繳納營業(yè)稅，但是總局層面并沒有明確規(guī)定，要同稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。

4、土地增值稅。國稅發(fā)【2009】91號文件第19條規(guī)定，土地增值稅拆一還一同企業(yè)所得稅的定價(jià)規(guī)則相同。實(shí)際上對于土地增值稅而言，土地增值稅拆一還一，對于清算的角度，并不吃虧。

5、有關(guān)拆遷補(bǔ)償費(fèi)的合法扣稅憑證，由于被拆遷人取得的收入不繳納營業(yè)稅，因此地產(chǎn)企業(yè)一般來說取得不了發(fā)票，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)都認(rèn)可憑借拆遷補(bǔ)償合同作為合法的扣稅憑證。在實(shí)踐中，造拆遷補(bǔ)償費(fèi)是非常多的問題。大地稅函【2008】36號文件中，關(guān)于企業(yè)支付給個(gè)人的動遷補(bǔ)償費(fèi)處理問題 要求：

企業(yè)按規(guī)定支付給動遷居民的動遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)提供能充分證明該項(xiàng)支出已實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)，準(zhǔn)予稅前扣除。

上述適當(dāng)憑據(jù)包括開發(fā)規(guī)劃、建設(shè)相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)償協(xié)議、動遷居民的房產(chǎn)證復(fù)印件、居民身份證復(fù)印件、規(guī)范的領(lǐng)款手續(xù)等。

而土地增值稅中的第22條規(guī)定：拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。

6、根據(jù)財(cái)稅【2005】45號文件規(guī)定，個(gè)人取得拆遷補(bǔ)償款與拆遷補(bǔ)償房屋，不征收個(gè)人所得稅。

7、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)等應(yīng)當(dāng)繳納契稅。法律依據(jù)：財(cái)稅【2004】134號、國稅函【2009】603號文件（不能減除前期工程費(fèi)用）、國稅函【2007】606號（買賣裝修后房屋）、財(cái)稅【2007】162號（總價(jià)款）。

第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:

(一)開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

(二)開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

(三)開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。

(四)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

降低了計(jì)稅毛利率，屬于企業(yè)的實(shí)質(zhì)性利好。

目前，我國的宏觀經(jīng)濟(jì)遭受到國際金融危機(jī)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，帶動我國經(jīng)濟(jì)的三架馬車：投資、消費(fèi)、出口，均啟動乏力，作為刺激投資作用最大的產(chǎn)業(yè)，國家的宏觀政策由打壓地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)而為“救市”。一是頒發(fā)了財(cái)稅【2008】137號文件，降低個(gè)人房屋交易稅費(fèi)，刺激消費(fèi)，第二就是本文件降低了計(jì)稅毛利率。

專題：關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的稅收優(yōu)惠問題

(1)文件第7條規(guī)定，省會城市毛利率改為15%、地級市改為10%、其他地區(qū)則改為5%。文件還明確了限價(jià)房、危改房也享受3%的毛利率。需要注意的是，是否屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房，必須要有政府批文，在手續(xù)沒有批下來之前就進(jìn)行預(yù)售的，稅務(wù)部門將按照正常的房屋銷售對待。

(2)營業(yè)稅對經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房沒有任何的稅收優(yōu)惠。（3）土地增值稅也沒有任何稅收優(yōu)惠。除非是不超過20%普通住宅的普遍優(yōu)惠。但是各地對經(jīng)濟(jì)適用房，一般來說不預(yù)繳土地增值稅。

（4）財(cái)稅【2008】24號文件規(guī)定，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地不繳納土地使用稅。

降低毛利率的結(jié)果是很多利潤率不高的樓盤，在預(yù)售階段根本就交不到稅款了，有效的緩解了開發(fā)企業(yè)的資金壓力。但是寧夏地稅局的寧地稅發(fā)【2009】60號文件居然規(guī)定；如計(jì)算出的預(yù)計(jì)毛利額扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后小于零的，此部分不再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

江蘇省國稅局頒發(fā)的蘇國稅發(fā)【2009】79號文件第五條規(guī)定，該條款從2009年1月1日開始執(zhí)行，其他各省未見有該規(guī)定，這意味著預(yù)售樓盤在年終應(yīng)當(dāng)退稅和抵稅。而大連市的大地稅函【2009】77號文件規(guī)定，大連市的計(jì)稅毛利率為20%,經(jīng)濟(jì)適用房為9%）

第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

基本思路：一是，根據(jù)31號文件第六條規(guī)定，簽訂了預(yù)售合同和銷售合同的，就要確認(rèn)銷售收入。二是，銷售收入又分為完工前的開發(fā)產(chǎn)品收入，和已

完工的開發(fā)產(chǎn)品收入，無論未完工銷售收入，還是完工銷售收入，都屬于銷售收入，因此均可以做為三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)。而以前有預(yù)售收入和銷售收入之分，預(yù)售收入是不可以作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)的。三是，未完工開發(fā)產(chǎn)品收入可以扣減繳納的營業(yè)稅金及附加以及土地增值稅。（即：利潤率和毛利率之爭）

實(shí)際上到底用利潤率還是計(jì)稅毛利率，其關(guān)鍵點(diǎn)在于期間費(fèi)用及營業(yè)稅金及附加是否可以在預(yù)售收入中扣減。國稅發(fā)【2006】31號文件用“計(jì)稅毛利率的提法，而國稅函【2008】299號文件又改為“利潤率”，新文件再次改回計(jì)稅毛利率。

文件第12條明確，期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅可以在所得稅前扣除，這一點(diǎn)同31號文件并無變化。如果當(dāng)年預(yù)售收入已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)了銷售收入，則稅金及附加已經(jīng)計(jì)入會計(jì)利潤，進(jìn)行了扣除。如果當(dāng)年存在預(yù)售收入，而新納稅申報(bào)表沒有編制稅金及附加的調(diào)減項(xiàng)目，因此建議填列在附表3的第40行。

實(shí)際上無論用詞如何變化，預(yù)售收入可以扣減期間費(fèi)用以及稅金及附加這一點(diǎn)是確定無疑的。只是在填制報(bào)表的技巧略有差異而已。

新文件沒有強(qiáng)調(diào)企業(yè)年度申報(bào)的時(shí)候，需要出具中介機(jī)構(gòu)的毛利額差額調(diào)整報(bào)告。說明要給企業(yè)減負(fù)。

專題：是否允許在未完工開發(fā)產(chǎn)品收入前扣除期間費(fèi)用及稅金及附加？1、2、3、4、國稅發(fā)【2003】83號文件，表述為利潤率。國稅發(fā)【2006】31號文件，表述為毛利率。國稅函【2009】299號文件，表述為利潤率。繆司長的答疑（2008年版）

5、31號文件第12條的明確

結(jié)論：營業(yè)稅金及附加在季度申報(bào)時(shí)不允許扣除，年度納稅申報(bào)做納稅調(diào)減處理。為了做到年終補(bǔ)稅不退稅，建議不妨做錯(cuò)一次賬。有幾個(gè)地方允許季度扣除，如：北京、大連、遼寧，就沒有必要做錯(cuò)賬目了。未完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納營業(yè)稅的會計(jì)處理。6、7、8、國稅函【2008】635號文件，給出了預(yù)繳四公式。國稅發(fā)【2009】31號文件，表述為毛利率。

有個(gè)別省份特別指出：在季度申報(bào)的時(shí)候，允許將未完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的稅金及附加扣減，而在未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)為未完工收入的季度，也允許做納稅調(diào)減。（比如大連的大地稅函【2009】77號文件），實(shí)質(zhì)上是對總局文件的突破，但是其是對企業(yè)有利的條款，其實(shí)也比較合理。北京國稅局的京國稅發(fā)【2009】92號文件填報(bào)口徑：

（一）未完工年度

1、主表第1行：1000萬，但是不填寫第二行營業(yè)成本。

2、附表1第4行：1000萬。

3、附表8第4行：用于計(jì)算廣告宣傳費(fèi)基數(shù)1000萬。

4、附表3第19行第4列，納稅調(diào)減1000萬。

5、附表3第52行第3列150萬

6、附表3第40行第4列65.5萬。

9、完工年度

1、以前年度銷售的未完工收入不用填列在第1行，即：不需要結(jié)轉(zhuǎn)收入。

2、附表3第19行第3列，納稅調(diào)增1000萬。

3、附表3第52行第4列，調(diào)減150萬

4、附表3第40行第3列，納稅調(diào)增65.5萬。

第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。同31號文件的規(guī)定完全一致。

專題：預(yù)租收入確認(rèn)時(shí)間（注意租金收入同預(yù)租收入不同）

1、預(yù)租收入不繳企業(yè)所得稅，同未完工開發(fā)產(chǎn)品收入不同。（其他企業(yè)是否能夠推廣為其他企業(yè)，目前認(rèn)為不可以）

2、預(yù)租收入不是實(shí)際的租金收入，相當(dāng)于預(yù)收賬款，其收入原則不同于租金收入的確認(rèn)原則。

擴(kuò)展：租金收入的確認(rèn)原則、租金支出的攤銷方法。克拉尼斯基定律 疑問：例如，合同規(guī)定，租賃期10年，第5年交付全部租金1000萬元，那么營業(yè)稅義務(wù)為第5年發(fā)生。而根據(jù)條例47條的規(guī)定，租賃支出按照租賃期均勻攤銷，因此前4年沒有發(fā)票，是否允許稅前扣除？根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求，我認(rèn)為應(yīng)該允許扣除。

3、財(cái)稅【2003】16號文件確認(rèn)，營業(yè)稅的租金收入按照會計(jì)制度確認(rèn)的時(shí)間為準(zhǔn)。

4、《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第25條則規(guī)定

總結(jié)，預(yù)租收入不繳納企業(yè)所得稅，但是自2009年開始要繳納營業(yè)稅。而租金收入，自2008年以后企業(yè)所得稅為合同上的收付實(shí)現(xiàn)制，2009年和以后營業(yè)稅也為收付實(shí)現(xiàn)制。

營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：

第一層：條例第12條規(guī)定：收訖營業(yè)價(jià)款或者索取貨款憑據(jù)的當(dāng)天作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

什么是收訖營業(yè)價(jià)款？

第二層：實(shí)施細(xì)則第24條第1款規(guī)定：收訖營業(yè)價(jià)款是指勞務(wù)發(fā)生過程中，或勞務(wù)完成后收取的款項(xiàng)。即：一般情況下，預(yù)收賬款不繳納營業(yè)稅。例如，健身中心發(fā)售健身卡取得的款項(xiàng)，由于勞務(wù)尚未發(fā)生，因此不繳稅。

第三層實(shí)施細(xì)則第25條規(guī)定：4種情況例外（賣房子、賣地、建筑業(yè)、租賃業(yè)）尤其是建筑業(yè)和租賃業(yè)是新文件首次規(guī)定的。這四種情況，無論勞務(wù)是否開始發(fā)生，均要征稅。財(cái)稅【2006】177號文件規(guī)定，預(yù)收的工程款要在工程開始后，按照形象工程進(jìn)度繳稅，而《實(shí)施細(xì)則》25條第一款則規(guī)定只要收到預(yù)收的建筑工程款，就要繳稅。值得注意的是，企業(yè)所得稅根據(jù)國稅函【2008】875號文件規(guī)定，要求按照完工百分比法繳稅。

實(shí)際上，對于建筑企業(yè)的所得稅而言，預(yù)收賬款是不能繳納的，但是即使合同規(guī)定工程結(jié)束后付款，依然要按照完工百分比法繳稅。

什么是索取貨款憑據(jù)？

第二層：實(shí)施細(xì)則第24條第2款規(guī)定，索取營業(yè)款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同規(guī)定的收款日期當(dāng)天。

第三層：實(shí)施細(xì)則第24條第3款規(guī)定，書面合同未規(guī)定收款日期或者無書面合同的，為勞務(wù)完成的當(dāng)天。

二、房屋的轉(zhuǎn)租收入

（一）企業(yè)的轉(zhuǎn)租收入

1、營業(yè)稅：全額繳納不允許差額征收。

2、企業(yè)所得稅

3、房產(chǎn)稅，不征稅。吉林計(jì)稅、青島地稅除外。

（二）個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋

國稅函【2009】639號文件則明確了個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋可以減除的四項(xiàng)內(nèi)容，第一項(xiàng)：交易過程中的稅費(fèi)；第二項(xiàng)：支付的租金。第三項(xiàng)，承租人負(fù)擔(dān)的修理、修繕支出。第四項(xiàng)：扣除標(biāo)準(zhǔn)。

第三章 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理（共14條）

第十一條 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分①期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、②已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。

專題：所得稅的四大扣除項(xiàng)目（企業(yè)所得稅法第八條）

1、2、計(jì)稅成本（對象化的費(fèi)用）費(fèi)用（期間費(fèi)用）

土地使用稅也應(yīng)當(dāng)列入期間費(fèi)用，土地使用費(fèi)列入開發(fā)成本。2007年1月1日之前，土地使用費(fèi)適用于外商投資企業(yè)。

3、稅金（營業(yè)稅金及附加以及費(fèi)用類稅金）問：什么稅金不能企業(yè)所得稅前扣除？一是，企業(yè)所得稅，二是允許抵扣的增值稅。損失（根據(jù)財(cái)稅【2009】57號、國稅發(fā)【2009】88號文件報(bào)批）成本費(fèi)用的稅務(wù)處理要區(qū)分二組概念，我認(rèn)為在兩組中間應(yīng)當(dāng)再加上一組。即：已完工開發(fā)產(chǎn)品成本與未完工開發(fā)產(chǎn)品成本。一般而言混淆期間費(fèi)用與開發(fā)成本，主要是開發(fā)間接費(fèi)用的認(rèn)定上，而混淆已完工開發(fā)成本與未完工開發(fā)

成本，稱之為“混淆成本對象”，混淆已售開發(fā)成本與未售開發(fā)成本稱之為“不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本”。

成本計(jì)算方法，稅務(wù)稽查常見四大問題有：

1、多列成本（例如編造拆遷補(bǔ)償費(fèi)等）

2、達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，不按照完工標(biāo)準(zhǔn)結(jié)轉(zhuǎn)收入；

3、混淆成本對象（區(qū)分已完工和未完工成本）；

4、不配比結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本（區(qū)分已售和未售開發(fā)產(chǎn)品）。

企業(yè)所得稅政策是防止企業(yè)為了遲繳稅款，而將屬于開發(fā)間接費(fèi)用的項(xiàng)目，計(jì)入期間費(fèi)用。一般說來，計(jì)入期間費(fèi)用對所得稅有好處，計(jì)入開發(fā)成本，由于可以加計(jì)扣除，對土地增值稅有好處。實(shí)際上企業(yè)一般并不會計(jì)入期間費(fèi)用，因?yàn)橛?jì)入期間費(fèi)用影響所得稅的好處只是時(shí)間性差異，即使計(jì)入開發(fā)成本也一樣可以得到扣除，而計(jì)入開發(fā)成本對土地增值稅的好處則是實(shí)實(shí)在在的永久性差異。

專題：期間費(fèi)用與開發(fā)間接費(fèi)用的籌劃（國稅發(fā)【2009】91號文件第26條）

1、公司架構(gòu)的籌劃，盡量以紅頭文件的名義，將現(xiàn)場施工機(jī)構(gòu)固定下來，從而提供內(nèi)部證據(jù)。否則可能會形成檢查企業(yè)所得稅時(shí)，將期間費(fèi)用擠入開發(fā)間接費(fèi)用，而查土地增值稅的時(shí)候，則擠入期間費(fèi)用，兩頭吃虧的可能性。

2、土地使用稅要記入期間費(fèi)用，不能記入開發(fā)成本。

3、營銷設(shè)施建造費(fèi)用要求記入開發(fā)成本，不允許費(fèi)用化。

第十二條 企業(yè)發(fā)生的①期間費(fèi)用、②已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、③營業(yè)稅金及附加、④土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

明確了土地增值稅可以在企業(yè)所得稅前扣除。

本條必須同第9條相聯(lián)系。一些地方認(rèn)為未完工收入不允許扣除期間費(fèi)用及稅金及附加，原因是第9條，沒有結(jié)合12條。不能只看第9條不看第12條。

福州市國稅局就是一個(gè)惡劣的例子。（體會兩組概念：“預(yù)繳和預(yù)提”。“實(shí)際發(fā)生和實(shí)際支付”）

（1）預(yù)繳和預(yù)提：文件第12條專門明確土地增值稅可以在稅前扣除，但是仍然未能解決土地增值稅的稅款沒有收入相配比的問題。注意：預(yù)繳的土地增值稅允許在稅前扣除，但是預(yù)提的土地增值稅不允許在所得稅前扣除。預(yù)繳和預(yù)提是兩個(gè)概念。

（2）明確了期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加均可以在稅前扣除。即使是預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加也允許作為納稅調(diào)減項(xiàng)目，在當(dāng)年度扣除。目前只有福州市國稅局不允許稅金及附加在未完工年度扣除，寧夏地稅局則認(rèn)為未完工收入毛利減去期間費(fèi)用和稅金不允許出現(xiàn)虧損。但是一些稽查局對此政策尚未更新，可能會引起稅企爭議，不要怕，允許扣除是一定的。

（3）“實(shí)際發(fā)生和實(shí)際支付”：已經(jīng)計(jì)提但是未支付的稅金及附件是否允許扣除？（第一種情況，匯算清繳期已經(jīng)支付，允許扣除，無爭議。第二種情況，匯算清繳期未支付，是否允許扣除，存在爭議。個(gè)人認(rèn)為允許扣除，因?yàn)槎惤鸺案郊右呀?jīng)實(shí)際發(fā)生。要區(qū)別實(shí)際發(fā)生與實(shí)際支付的區(qū)別，體會兩者的不同。實(shí)際發(fā)生是同權(quán)責(zé)發(fā)生制聯(lián)系的，而實(shí)際支付則是同收付實(shí)現(xiàn)制聯(lián)系的。

第十三條 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。計(jì)稅成本的核算非常重要，因此單獨(dú)列為一章。計(jì)稅成本的總額是否準(zhǔn)確要按照第四章，而計(jì)稅成本歸集后的過程按照本章執(zhí)行。

第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）的通知》 1995年9月8日 建房(1995)第517號 文件規(guī)定了商品房銷售面積測算的一般標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)踐中要看房管局測繪大隊(duì)的測繪面積，銷售面積以測繪面積為準(zhǔn)。

需要注意的是，計(jì)算單位工程成本時(shí)，不能人為扣除拆一還一的銷售面積，致使單位工程成本加大。

第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。

即：日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的修理費(fèi)用，準(zhǔn)予一次性扣除，而不用資本化。（包含兩類：第一類，尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品。第二類，根據(jù)法律、法規(guī)、合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行日方維護(hù)、保養(yǎng)、修理發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用。

請注意：必須是企業(yè)自己負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，如果在維修基金中列支，則不能在所得稅前扣除。一般情況下，已經(jīng)售出的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)先使用5%的質(zhì)量保證金，然后再使用維修基金。只有確實(shí)是企業(yè)自己支出的費(fèi)用才能在所得稅前列支，這是企業(yè)所得稅的基本原則。

專題：三類后續(xù)支出：

1、零星維修支出。直接扣除，看是否超過成本對象的50%。

2、后續(xù)支出。兩次分?jǐn)偅谝淮畏謹(jǐn)傇谝淹旯ず臀赐旯こ杀緦ο笾荒軌蚍謹(jǐn)偅诙畏謹(jǐn)傇谝咽酆臀词坶g分?jǐn)偅嵌伎鄢诤罄m(xù)支出實(shí)際發(fā)生年度，不允許追溯調(diào)整。

3、以后年度取得發(fā)票的，視同后續(xù)支出處理。（繆司長答疑）

什么情況下可以使用房屋維修基金？

專家解答：房屋維修基金是用于公共部位和物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部分（包 括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等；公共設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管 道、水箱、加壓、電梯、天線、供電線路、公用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第十六條企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

對應(yīng)了代收費(fèi)用的扣除規(guī)定。體現(xiàn)了收支兩條線的原則。其實(shí)所有的代收費(fèi)用都應(yīng)該遵循收支兩條線的原則。在稽查實(shí)踐中，目前維修基金的繳納各地規(guī)定有所不同，例如：石家莊規(guī)定，高層房屋每平米70元，中低層房屋每平米35元，北京市規(guī)定有電梯的房子每平米200元，沒有電梯的房子，每平米100元；而上海則規(guī)定有電梯的房子，開發(fā)商負(fù)擔(dān)建筑成本的4%，業(yè)主負(fù)擔(dān)建筑成本的3%，沒有電梯的房子，開發(fā)商負(fù)擔(dān)3%，業(yè)主

負(fù)擔(dān)2%。

因此，第16條僅僅規(guī)范的是由業(yè)主負(fù)擔(dān)的維修基金計(jì)入銷售收入的情況，而開發(fā)企業(yè)自行負(fù)擔(dān)的部分，不適用本條款。一般認(rèn)為，開發(fā)商負(fù)擔(dān)的部分，應(yīng)當(dāng)計(jì)入開發(fā)成本管理，因?yàn)槠淠軌驅(qū)ο蠡恳黄矫住?/p>

第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

(一)屬于①非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或②無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

(二)①屬于營利性的，②或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，③或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，④或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

本問題涉及到劃分成本對象問題：從稅收的角度上來看，企業(yè)不愿意構(gòu)成獨(dú)立的成本對象，而傾向于將這些物業(yè)作為過渡性成本對象，從而可以分?jǐn)偝杀具M(jìn)入。除了17條列舉的以外,還有派出所、居委會等場所。

問題1：有一些企業(yè)問：開發(fā)企業(yè)無償劃撥給物業(yè)公司的物業(yè)用房是否繳納企業(yè)所得稅？不應(yīng)當(dāng)這樣表述，因?yàn)槲飿I(yè)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，物業(yè)公司只是占用而已。

回答：根據(jù)本條規(guī)定，只要物業(yè)用房是屬于全體業(yè)主的，或無償贈與全體業(yè)主的，就可以作為公共配套設(shè)施處理，全額在稅前扣除成本。并且按照規(guī)定在

企業(yè)所得稅前分配扣除。

問題2：地產(chǎn)企業(yè)撥付給物業(yè)企業(yè)的啟動資金是否可以作為成本在企業(yè)所得稅前扣除？

回答：主要看當(dāng)?shù)卣欠褚?guī)定必須交付給物業(yè)公司這筆資金，如果沒有明文規(guī)定必須撥付的，不允許在企業(yè)所得稅前扣除。對方要按照接受捐贈所得繳納企業(yè)所得稅。

問題3：地下人防是否需要保留成本？不需要。文件第33條做了明確的說明。地下車庫分為兩個(gè)部分，一是地下人防，二是非地下人防。雖然都是營利性的，但是33條規(guī)定，只要是地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的，都可以作為公共配套設(shè)施費(fèi)處理。

大體上分為3種情況：

（1）作為公共配套設(shè)施。意味著可以扣除成本。

（2）作為開發(fā)產(chǎn)品。作為單獨(dú)的成本對象，要同銷售收入相配比，未銷售前不得扣除成本。

（3）自建固定資產(chǎn)。不能將成本在成本對象前扣除，但是也不需要視同銷售。

需要注意的是產(chǎn)權(quán)未定的配套，一律不能在所得稅前扣除成本。產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或者贈送給國家的人防設(shè)施做成的車庫，雖然屬于營利性的，仍然作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

問題4：地下人防部分作為公共配套設(shè)施進(jìn)入成本，是沒有問題的。但是非地下人防的車庫，如果進(jìn)入房子的成本，有訴訟風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主可能主張，產(chǎn)權(quán)屬于自己，而不屬于開發(fā)商。因此建議，還是保留一些成本比較好。

《物權(quán)法》74條規(guī)定，地下車庫的歸屬，由當(dāng)事人約定，如果約定不明，或者沒有約定，就會產(chǎn)生以上的困擾。關(guān)于地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，是一個(gè)比較復(fù)雜的法律問題，不做過多的探討，但是應(yīng)當(dāng)對此有充分的敏感性。問題5:第26規(guī)定，合理的劃分成本對象第一個(gè)原則：可否銷售原則。配套設(shè)施作為過渡性的成本對象處理，不能作為單獨(dú)的成本對象。

第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的①郵電通訊、②學(xué)校、③醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

注意：只限于郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)院三類。和17條的區(qū)別在于，這三類在移交當(dāng)期就可以全額扣除成本，而 不用在進(jìn)行分?jǐn)偂Ｊ潜?7條更加優(yōu)惠的配套設(shè)施扣除條款。

第一種觀點(diǎn)：看做配套設(shè)施。一般來說即使國家給與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，也不會超過建造成本，例如：某企業(yè)建造一個(gè)學(xué)校，耗資300萬元，建成后無償移交給國家，國家給予補(bǔ)償100萬元，該派出所為三個(gè)成本對象服務(wù)，按說應(yīng)當(dāng)對（300-100=200萬元）在三個(gè)成本對象間作為公共配套設(shè)施進(jìn)行分?jǐn)偅惙ㄒ?guī)定200萬元直接在移交當(dāng)期在所得稅前扣除，實(shí)際上是對企業(yè)的一種優(yōu)惠處理，企業(yè)已經(jīng)為國家作出了貢獻(xiàn)，就直接在所得稅前扣除算了。

第二種觀點(diǎn)：看做低價(jià)銷售開發(fā)產(chǎn)品。也可以看做，其收到的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償為銷售收入，那么其差額可以調(diào)整當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，但是在移交前，不能扣除。

按照第二種觀點(diǎn)理解，比較好。因?yàn)閷W(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊不屬于開發(fā)企業(yè)必須要建造的配套設(shè)施，稅法規(guī)定要作為單獨(dú)的成本對象來歸集。

思考：實(shí)踐中，很多時(shí)候政府利用其強(qiáng)勢地位，要求開發(fā)商建設(shè)開發(fā)區(qū)外的公園、綠地或者道路，其成本是否允許列支？

1、不允許列支。因?yàn)槭窃陂_發(fā)區(qū)外，是同經(jīng)營不直接相關(guān)的支出。

2、允許列支，視同配套設(shè)施了，但是要求分?jǐn)偺幚怼ｈb于該項(xiàng)建設(shè)雖然沒有在開發(fā)區(qū)內(nèi)，但其實(shí)質(zhì)就是政府在規(guī)劃以外強(qiáng)行要求企業(yè)承擔(dān)的配套成本，因此全額可以扣除。（筆者認(rèn)同第二種觀點(diǎn)。這是我國法制化建設(shè)尚不健全，有法不依的后果，不應(yīng)由企業(yè)來買單）

第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。

專題：“按揭擔(dān)保”與“相關(guān)性原則”（結(jié)合第六條銀行按揭銷售模式講解）（1）業(yè)主斷供在會計(jì)上是一種或有事項(xiàng)，而稅收遵循確定性原則，因此按揭保證金不能在所得稅前作為預(yù)計(jì)負(fù)債在稅前扣除。

（2）根據(jù)相關(guān)性原則的要求，企業(yè)向其它企業(yè)提供同其經(jīng)營無關(guān)的擔(dān)保損失不允許在所得稅前扣除，但是開發(fā)企業(yè)為購買方提供的按揭擔(dān)保，屬于同企業(yè)有關(guān)的擔(dān)保，允許在所得稅前扣除。

（3）企業(yè)為子公司提供的擔(dān)保，也不允許稅前扣除。因?yàn)殡m然相關(guān)，但是不屬于直接相關(guān)。

（4）擴(kuò)展：相關(guān)性原則表明，單方擔(dān)保損失不能在稅前扣除，而互相擔(dān)保可以在所得稅前扣除。（國稅函【2007】1272號文件）國稅發(fā)【2009】88號文件第

41條。

（5）個(gè)人費(fèi)用公司化是典型的不符合相關(guān)性原則的例子。將老板、員工的個(gè)人消費(fèi)費(fèi)用均在所得稅前扣除。

第二十條企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

1、規(guī)定了向境外支付傭金10%的比例限制。而財(cái)稅【2009】29號文件規(guī)定為5%，屬于特別法和一般法的關(guān)系。

2、專題：境內(nèi)境外所得的稅務(wù)界定。（從2009年開始，營業(yè)稅和所得稅出現(xiàn)了重大差異）

①延續(xù)了原來外資企業(yè)國稅發(fā)【2001】242號文件，對于開發(fā)企業(yè)向境外支付的銷售傭金不得超過10%的比例限制。

② 外國機(jī)構(gòu)幫助國內(nèi)企業(yè)銷售國內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，勞務(wù)發(fā)生地在國外，因此屬于境外所得，舊營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，只有在境內(nèi)取得的勞務(wù)所得才屬于征收營業(yè)稅的范圍，因此不用代扣代繳營業(yè)稅。③但是2009年以后，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第4條規(guī)定，提供或接受勞務(wù)的單位和個(gè)人在境內(nèi)，屬于境內(nèi)勞務(wù)，意味著以后向境外支付勞務(wù)費(fèi)需要代扣代繳營業(yè)稅了。財(cái)稅【2009】111、112號文件分別過渡期優(yōu)惠政策，及出口勞務(wù)的界定問題做了明確。

向境外銷售房屋,支付的傭金應(yīng)該按照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第4條第1款規(guī)定代扣代繳營業(yè)稅。

④向境外支付勞務(wù)，屬于企業(yè)所得稅的境外勞務(wù)所得，不需要繳納企業(yè)所得稅和預(yù)提所得稅。這是稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)錯(cuò)誤的問題，實(shí)際上，預(yù)提所

得稅只是適用于利息、租金、特許權(quán)使用費(fèi)、股息紅利、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓）5類事項(xiàng)，對于勞務(wù)，如果國外機(jī)構(gòu)在中國超過183天，則構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)和場所，按照法定稅率繳納企業(yè)所得稅，如果不超過183天，不繳稅，在勞務(wù)事項(xiàng)上，永遠(yuǎn)不會存在預(yù)提所得稅問題。

⑤如果非居民企業(yè)在境內(nèi)實(shí)施勞務(wù)，不超過183天，那么需要根據(jù)國稅發(fā)【2009】124號文件申請稅收協(xié)定待遇。

3、根據(jù)財(cái)稅【2009】29號文件規(guī)定，向境內(nèi)具有合法經(jīng)營資格的企業(yè)和個(gè)人支付傭金、手續(xù)費(fèi)不超過合同或協(xié)議金額的5%。

4、在委托代銷方式下，用支付的手續(xù)費(fèi)倒算銷售收入是常用的納稅評估方法。

5、委托境外銷售的真實(shí)性，尤其是收取貨款的真實(shí)性，是敏感問題。富華專案就是其中的一案，導(dǎo)致一名正部級干部倒臺（朱志剛）。稅務(wù)所所長和專管員非別被判處有期徒刑10年和9年。泰國瑪杰公司應(yīng)收款2.2億元申請財(cái)產(chǎn)損失案件。

第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

(一)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

(二)企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

1、規(guī)定建造開發(fā)產(chǎn)品的借入資金，是否資本化，要服從會計(jì)準(zhǔn)則的安排。但是房子在沒有完工前，其費(fèi)用一律不得計(jì)入期間費(fèi)用，這一點(diǎn)是明確的。文件表述為“按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配”，如果實(shí)行企業(yè)制度的企業(yè)如何分配呢，文件沒有說明。

2、銀行轉(zhuǎn)貸，本文件明確了以下幾點(diǎn)：

（1）適用范圍為企業(yè)集團(tuán)，而不適用于沒有集團(tuán)隸屬關(guān)系的關(guān)聯(lián)企業(yè)。（2）不僅僅是集團(tuán)核心企業(yè)可以銀行轉(zhuǎn)貸，其成員企業(yè)也可以銀行轉(zhuǎn)貸。（3）分?jǐn)偫⒌暮戏鄱悜{證，就是借入方從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件。

（4）取消了國稅函【2002】837號文件，統(tǒng)借統(tǒng)還不受“資本弱化“限制的規(guī)定。上海稅務(wù)局的滬國稅所【2009】31號文件第3條，特地指出”統(tǒng)借統(tǒng)還”也要適用資本弱化條款。但是也有幾個(gè)省份明確表示，銀行轉(zhuǎn)貸要受到資本弱化的限制。

（5）國稅發(fā)【2006】31號文件中，提到關(guān)聯(lián)企業(yè)借款利息，只能按照基準(zhǔn)利率來扣除，新31號文件取消了這樣的限制。即：可以按“照基準(zhǔn)利率+浮動利率”來掌握。繆慧頻司長答疑的第35個(gè)問題，再次確認(rèn)了這一點(diǎn)。

本條款將以前銀行轉(zhuǎn)貸表述為“合理分?jǐn)偫①M(fèi)用”，更加合理。總結(jié)：

1、利息標(biāo)準(zhǔn)問題。國稅函【2003】1114號文件規(guī)定，可以扣除的利息包括基準(zhǔn)利率和浮動利率，但是2004年10月29日，央行即放寬了限制，2008年新企業(yè)所得稅法實(shí)施后，關(guān)于非金融企業(yè)如何比照問題依然沒有解決，一般認(rèn)為只要找到一個(gè)銀行的標(biāo)準(zhǔn)即可。

2、關(guān)于向個(gè)人借款利息的支出問題。國稅函【2009】777號文件規(guī)定，向自然人借款的利息允許在企業(yè)所得稅前扣除，但是要受到資本弱化的限制。(如果向千家萬戶借款,可能是隱瞞銷售收入)

3、關(guān)于集團(tuán)轉(zhuǎn)貸：一是，企業(yè)所得稅國稅發(fā)【2009】31號文件第21條第2款規(guī)定，可以合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用。二是，根據(jù)財(cái)稅【2000】007號文件、國稅發(fā)【2002】13號文件規(guī)定，符合銀行轉(zhuǎn)貸條件的不繳納營業(yè)稅。企業(yè)之間的借貸合同不屬于印花稅繳納范圍，不繳納營業(yè)稅。

4、大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司的資金中心（未經(jīng)過批準(zhǔn)成立財(cái)務(wù)公司），要求資金集中統(tǒng)一使用。而資金調(diào)配給子公司使用的時(shí)候，不完全符合資金轉(zhuǎn)貸的規(guī)定，如：無法提供金融機(jī)構(gòu)的借款證明，或者收取了超額利息。會有兩個(gè)后果，第一，子公司由于沒有合法的扣稅憑證，將無法扣除利息支出；第二，集團(tuán)公司由于不符合資金轉(zhuǎn)貸條件，需要繳納營業(yè)稅。

5、關(guān)于資本弱化。根據(jù)財(cái)稅【2008】121號文件規(guī)定，比例定為2倍，比原來寬松了好多。而且規(guī)定如果借入方的稅負(fù)不高于貸款方的稅負(fù)，也可以扣除。

6、資本的利息問題。根據(jù)國稅函【2009】312號文件規(guī)定，未到位的注冊資金利息，不允許在所得稅前扣除。根據(jù)《公司法》規(guī)定，一般公司的注冊資本認(rèn)繳期限最長為2年。

7、銀行罰息。銀行罰息可以在企業(yè)所得稅前扣除，但是不允許在土地增值稅前扣除。

第二十二條 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

根據(jù)《閑置土地辦法》第本條規(guī)定：在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，滿2年未動工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)。

在實(shí)踐中，地產(chǎn)企業(yè)可能由于資金等原因，無法按期開工、按期竣工的情況大量存在，國家采取收取違約金，甚至收回土地使用權(quán)的方式，行使土地所有者責(zé)任，這實(shí)際上是國家同地產(chǎn)企業(yè)之間受合同法約束的合同行為，不屬于行政罰款的執(zhí)法行為，這樣的違約金和無償收回土地使用權(quán)的損失，屬于正常財(cái)產(chǎn)損失的范疇，是允許在稅前扣除的。但是要根據(jù)國稅發(fā)【2009】88號文件按照“無形資產(chǎn)損失”來報(bào)批。

問題1：企業(yè)之間的違約金、罰息是否允許在稅前扣除？

根據(jù)國稅發(fā)【2000】84號文件規(guī)定，違約金允許在企業(yè)所得稅前扣除。特別注意，銀行罰息不能在土地增值稅前扣除，但是可以在企業(yè)所得稅前扣除。

問題2：土地閑置費(fèi)，是否允許扣除？

允許。本文件第27條第1款規(guī)定，土地閑置費(fèi)構(gòu)成土地成本的一部分。不需要報(bào)批。

案例：某案件中，稅務(wù)人員認(rèn)為企業(yè)繳納的土地閑置費(fèi)為行政罰款，不允許稅前扣除，這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。

第二十三條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品(以成本對象為計(jì)量單位)整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。

屬于正常的財(cái)產(chǎn)損失范疇。要注意財(cái)產(chǎn)損失報(bào)批的程序和時(shí)間即可。國稅函【2009】772號文件規(guī)定，以前年度未報(bào)批的資產(chǎn)損失可以補(bǔ)充報(bào)批，在所得

稅前扣除。但是一般認(rèn)為根據(jù)《征管法》第51條規(guī)定，不能超過3年。第22條、23條是開發(fā)企業(yè)特有的損失條款。

第二十四條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

本條款應(yīng)該結(jié)合第7條來學(xué)習(xí)。是自產(chǎn)自用不需要視同銷售后的配套設(shè)施。本條款實(shí)際上“意猶未盡”：后面的話應(yīng)當(dāng)是，“按照銷售開發(fā)產(chǎn)品，計(jì)算銷售成本；如果實(shí)際使用時(shí)間累積超過12個(gè)月又銷售的，其提取的折舊允許在所得稅前扣除，銷售時(shí)，按照銷售固定資產(chǎn)處理。

如果按照以上的意思表述，就比較完整的表達(dá)出意思來了。

注意：本條并未加重企業(yè)的負(fù)擔(dān)，只是起到了簡化計(jì)算的目的。不能錯(cuò)誤的理解為會計(jì)上計(jì)提的折舊，減少了開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅基礎(chǔ)，而該項(xiàng)折舊又不允許在企業(yè)所得稅前扣除。

本條款是同新《企業(yè)所得稅法》取消了內(nèi)部處置資產(chǎn)需要視同銷售繳納企業(yè)所得稅的配套規(guī)定。實(shí)際上是否提取折舊，是時(shí)間性差異，要么提取折舊，在稅前扣除，要么作為開發(fā)產(chǎn)品的成本在稅前扣除。

本條的含義是限制開發(fā)企業(yè)人為的限制固定資產(chǎn)和開發(fā)產(chǎn)品的界限，將存量房全部提取折舊，以達(dá)到滯后納稅的目的。

注意：如何理解本條款的含義？

第一種含義，只有自用12個(gè)月以上才能提取折舊，在此之前不能提取折舊？ 第二種含義，只要自用就可以提取折舊，但是在12個(gè)月以內(nèi)又出售的，將原來的折舊要做納稅調(diào)增處理，銷售的時(shí)候，依然按照開發(fā)產(chǎn)品的銷售原則處

理，而不按照固定資產(chǎn)清理處理；如果自用超過12個(gè)月又出售的則該開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)做固定資產(chǎn)清理處理？

并不是說自產(chǎn)自用12個(gè)月內(nèi)不能提取折舊，而是說不滿12個(gè)月銷售，要將提取的折舊轉(zhuǎn)出。

例如：2008年8月自產(chǎn)自用，2008年提取的折舊是可以扣除的，但是如果2009年7月份將房產(chǎn)又出售的，要將過去12個(gè)月提取的折舊轉(zhuǎn)回。其中2008年9、10、11、12月提取的折舊，要就稅款做以前年度損益調(diào)整，在申報(bào)表第42行補(bǔ)繳入庫。同時(shí)，銷售開發(fā)產(chǎn)品的時(shí)候依然按照開發(fā)成本的規(guī)則計(jì)算。

1、當(dāng)年轉(zhuǎn)為自用，當(dāng)年銷售的。季度納稅申報(bào)不必調(diào)整，年末將折舊費(fèi)用調(diào)增即可，銷售的時(shí)候按照銷售成本的規(guī)則處理。

2、頭一年轉(zhuǎn)為自用，第二年銷售，并且沒有超過12個(gè)月的。對于去年提取的折舊，對其影響的稅款在申報(bào)表第42行申報(bào)入庫，或者調(diào)減去年的虧損。對于稅收上來說要注意納稅調(diào)整問題，尤其是到底為營業(yè)外收入，還是營業(yè)收入。

3、超過12個(gè)月，又銷售的，不用再調(diào)整折舊。但是銷售的時(shí)候，按照固定資產(chǎn)清理處理。

第四章 計(jì)稅成本的核算（共11條）

第二十五條計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用。

第25條給出了“計(jì)稅成本“的定義。要結(jié)合第11條來講解。計(jì)稅成本概念中包括了建造固定資產(chǎn)。

計(jì)稅成本是對象化的費(fèi)用，包括①固定資產(chǎn)和②成本對象。正如第三章第11條所指出的，開發(fā)企業(yè)要區(qū)分期間費(fèi)用和計(jì)稅成本。計(jì)稅成本是對象化的費(fèi)用，而期間費(fèi)用是隨著會計(jì)期間扣除，不必配比到成本對象中去。

第四章是對成本對象總成本如何計(jì)算的一章。銷售成本=單位工程成本*已售面積。因此準(zhǔn)確的計(jì)算成本有兩個(gè)步驟，第一，總成本要準(zhǔn)確，第二計(jì)算方法要準(zhǔn)確。本章著重計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品總成本。

第二十六條成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對象的確定原則如下：

(一)可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

(二)分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對象進(jìn)行核算。

(三)功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。

(四)定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。

(五)成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。

(六)權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。

成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象

一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

主題：成本對象的劃分與報(bào)備制度是新31號文件非常重要的制度。在稽查中，滾動開發(fā)的項(xiàng)目，企業(yè)某些成本對象達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，卻不按照完工收入確認(rèn)，經(jīng)常解釋為總體尚未完工，這屬于項(xiàng)目清算同按年度匯算的理念尚未完全弄清楚，而造成的問題。

（要做專題：

1、項(xiàng)目清算與年度匯算

2、項(xiàng)目與成本對象

3、成本對象與完工標(biāo)準(zhǔn)）

制造成本法下，首先要解決的是成本對象問題，對于工業(yè)、商業(yè)企業(yè)而言，成本對象是非常清晰的，例如：一件襯衫、一臺設(shè)備等；而對于地產(chǎn)企業(yè)而言，按照項(xiàng)目做成本對象，是不合適的，而應(yīng)該在項(xiàng)目下再劃分成本對象。當(dāng)然，也有一個(gè)項(xiàng)目就是一個(gè)成本對象的情形。一般而言，項(xiàng)目是比成本對象更大的概念。對于滾動開發(fā)的地產(chǎn)企業(yè)，劃分成本對象顯得非常重要。確定成本對象，是計(jì)算地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本的起點(diǎn)。

因此本辦法中要解決兩個(gè)問題。第一，成本對象的劃分與備案問題，不允許混淆成本對象。第二，劃分成本對象后，必須要解決如何分配共同成本問題，本章給出了具體解決辦法。

本條給出了成本對象的定義：是費(fèi)用承擔(dān)者。并規(guī)定用6種方法來劃分不同的成本對象。從某種意義上成本對象的報(bào)備制度，同完工標(biāo)準(zhǔn)息息相關(guān)，成本對象報(bào)備制度，是31號文件非常重要的制度。

劃分成本對象非常重要，在稽查實(shí)踐中，混淆成本對象，尤其是混淆完工成本對象與未完工成本對象是常見的問題。

本條要求企業(yè)在開工之前合理確定成本對象，并報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。也就是說在開工之前就要確定成本對象，以防止企業(yè)任意組合成本對象。例如：上海市的滬稅發(fā)【2009】31號文件規(guī)定第四條規(guī)定：企業(yè)按《通知》第二十六條規(guī)定的原則，確定計(jì)稅成本對象，應(yīng)在開工之前30個(gè)工作日內(nèi)報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向企業(yè)出具《備案通知書》。

劃分成本對象的根本原則是：收益原則和配比原則，即銷售收入要與計(jì)稅成本對象相配比。

1、可否銷售原則。之所以對能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，才作為計(jì)稅成本對象，是由于只有能夠?qū)ν怃N售，才能有銷售收入同計(jì)稅成本配比。配套設(shè)施完工后，再對配套設(shè)施成本進(jìn)行分?jǐn)偂１緱l應(yīng)當(dāng)結(jié)合17、18條配套設(shè)施來講解。

2、分類歸集原則。不見得每一棟樓都要作為一個(gè)成本對象，對同質(zhì)的樓盤，可以歸并為一個(gè)成本對象。這是效率原則的體現(xiàn)，也是成本對象劃分的最重要的原則。竣工時(shí)間相近，是指兩個(gè)成本對象至少不能跨年度，否則無法考察該成本對象的具體完工年度。

3、功能區(qū)分原則。在國稅發(fā)【2007】187號文件中，土地增值稅的普通住宅和非普通住宅必須要分別作為不同的清算項(xiàng)目，以防止非普通住宅過高的增值抵扣普通住宅的虧損，在實(shí)踐中，很多企業(yè)會合起來作為一個(gè)清算項(xiàng)目核算，放棄普通住宅的免稅利益，但是這種做法未必會得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的首肯，尤其在國稅發(fā)【2009】91號文件下發(fā)以后，根據(jù)國稅發(fā)【2009】91號文件第17條的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)很可能不認(rèn)可合并清算的所謂籌劃做法。

注意：關(guān)于企業(yè)所得稅的功能區(qū)分原則，是可以作為獨(dú)立的成本對象，而不是必須作為不同的成本對象。實(shí)際上由于，沒有對底商給予成本系數(shù)，因此

對于企業(yè)所得稅而言，是否作為不同的成本對象，并沒有實(shí)在的意義。

4、定價(jià)差異原則。比如，別墅和普通住宅雖然是同時(shí)建造，可是也要作為不同的成本對象來核算。這是配比原則的根本體現(xiàn)，否則商鋪的收入那么高，而作為一個(gè)成本對象，就將成本拉平了。

5、成本差異原則。是同定價(jià)差異原則相對應(yīng)的原則，比如框架結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)的房子，就要作為不同的成本對象。

6、權(quán)益區(qū)分原則。如果權(quán)益不完全屬于地產(chǎn)企業(yè)，則權(quán)益不同的房子，一定不能作為一個(gè)成本對象。原因也是顯而易見的。

專題：“可售原則的劃分與配套設(shè)施的稅務(wù)處理”

1、可售原則實(shí)際上是配比原則的反映，只有可售的才可以作為成本對象，否則沒有收入與之相配比。配套設(shè)施由于沒有沒有收入與其配比，不能作為獨(dú)立的成本對象，但是出于效率原則出發(fā)，沒有必要每發(fā)生一筆費(fèi)用，都要進(jìn)行分配，而是將配套設(shè)施作為中間的成本對象，先進(jìn)行歸集，完工后再進(jìn)行分配。

2、什么是配套設(shè)施？（實(shí)際上都是時(shí)間性差異）配套設(shè)施：

（一）公共配套設(shè)施：非營利性，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，無償贈送給地方政府、公用事業(yè)單位的。稅務(wù)處理：直接列入成本。

（二）營利性的、產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)企業(yè)的、產(chǎn)權(quán)未定的、無償贈送給非地方政府、公用事業(yè)單位的。

稅務(wù)處理：視其用途而定。

第二篇：2006[108]號文件 文檔

國辦發(fā)〔2006〕108號

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

國土資源部、發(fā)展改革委、公安部、監(jiān)察部、財(cái)政部、商務(wù)部、工商總局、環(huán)保總局、安全監(jiān)管總局《對礦產(chǎn)資源開發(fā)進(jìn)行整合的意見》已經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

國務(wù)院辦公廳

二○○六年十二月三十一日

對礦產(chǎn)資源開發(fā)進(jìn)行整合的意見

國土資源部 發(fā)展改革委 公安部 監(jiān)察部 財(cái)政部

商務(wù)部 工商總局 環(huán)保總局 安全監(jiān)管總局

對礦產(chǎn)資源開發(fā)進(jìn)行整合是集中解決礦山開發(fā)布局不合理，實(shí)現(xiàn)資源規(guī)模化、集約化開發(fā)的重要手段，是從源頭有效治理礦業(yè)秩序混亂的基礎(chǔ)性工作，是調(diào)整礦業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)礦業(yè)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的有效途徑，對建設(shè)資源節(jié)約型環(huán)境友好型社會，走新型工業(yè)化道路具有重大意義。各地根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于全面整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序的通知》（國發(fā)〔2005〕28號）的要求，在整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序的同時(shí)，開展了以煤炭等重要礦種為重點(diǎn)的整合工作，取得了積極進(jìn)展。但在具體實(shí)施中，存在一些亟須解決的問題：一些地方做法不規(guī)范，只注重運(yùn)用行政手段，不按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，損害了國家利益和礦業(yè)權(quán)人合法權(quán)益；有的地區(qū)對整合工作重要性的認(rèn)識不到

位，有畏難情緒，工作進(jìn)展緩慢；有些違規(guī)礦山企業(yè)借整合之名拖延以至逃避關(guān)閉等。為進(jìn)一步推進(jìn)和規(guī)范整合工作，提出如下意見：

一、指導(dǎo)思想

以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段，結(jié)合產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要，按照礦業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求，通過收購、參股、兼并等方式，對礦山企業(yè)依法開采的礦產(chǎn)資源及礦山企業(yè)的生產(chǎn)要素進(jìn)行重組，逐步形成以大型礦業(yè)集團(tuán)為主體，大中小型礦山協(xié)調(diào)發(fā)展的礦產(chǎn)開發(fā)新格局，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置、礦山開發(fā)合理布局，增強(qiáng)礦產(chǎn)資源對經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的保障能力。

二、目標(biāo)任務(wù)

通過整合，使礦山企業(yè)“多、小、散”的局面得到明顯改變，礦山開發(fā)布局趨于合理，礦山企業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，礦產(chǎn)資源開發(fā)利用水平明顯提高，礦山安全生產(chǎn)條件和礦區(qū)生態(tài)環(huán)境得到明顯改善，礦產(chǎn)資源對經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的保障能力明顯增強(qiáng)。

（一）礦山開發(fā)布局明顯合理。按照礦產(chǎn)資源自然賦存狀況、地質(zhì)條件和礦產(chǎn)資源規(guī)劃，合理編制礦業(yè)權(quán)設(shè)置方案，重新劃分礦區(qū)范圍，確定開采規(guī)模，一個(gè)礦區(qū)只設(shè)置一個(gè)采礦權(quán)，徹底解決大礦小開、一礦多開等問題。通過整合，重點(diǎn)礦區(qū)和重要礦種的礦業(yè)權(quán)設(shè)置符合規(guī)劃要求。

（二）礦山企業(yè)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。以優(yōu)并劣，扶優(yōu)扶強(qiáng)，礦產(chǎn)資源向開采技術(shù)先進(jìn)、開發(fā)利用水平高、安全生產(chǎn)裝備條件好和礦區(qū)生態(tài)

環(huán)境得到有效保護(hù)的優(yōu)勢企業(yè)集聚。通過整合，使礦山企業(yè)規(guī)模化、集約化水平明顯提高，礦山企業(yè)數(shù)量明顯減少。

（三）開發(fā)利用水平明顯提高。采用科學(xué)的采礦方法和選礦工藝，使礦產(chǎn)資源開采回采率和選礦回收率達(dá)到設(shè)計(jì)要求，共生、伴生礦產(chǎn)得到綜合利用，廢石、尾礦等礦業(yè)固體廢物得到安全存放和二次開發(fā)。通過整合，使整合區(qū)域內(nèi)的礦產(chǎn)資源開發(fā)利用率明顯提高。

（四）安全生產(chǎn)狀況明顯好轉(zhuǎn)。認(rèn)真執(zhí)行安全生產(chǎn)法律法規(guī)，強(qiáng)化安全監(jiān)管監(jiān)察，落實(shí)礦山企業(yè)安全生產(chǎn)主體責(zé)任，提高礦山企業(yè)安全生產(chǎn)技術(shù)裝備水平和從業(yè)人員安全素質(zhì)，改善礦山安全生產(chǎn)條件，遏制重特大事故發(fā)生。通過整合，使因礦山開發(fā)布局不合理引起的安全隱患基本消除。

（五）礦山生態(tài)環(huán)境明顯改善。按照財(cái)政部、國土資源部、環(huán)保總局《關(guān)于逐步建立礦山環(huán)境治理和生態(tài)恢復(fù)責(zé)任機(jī)制的指導(dǎo)意見》的要求，建立健全礦山環(huán)境治理恢復(fù)保證金制度，制訂礦山生態(tài)環(huán)境保護(hù)與綜合治理方案。通過整合，實(shí)施廢棄物集中貯存、處置，污染物集中治理并達(dá)標(biāo)排放，重點(diǎn)礦區(qū)主要污染物排放總量明顯減少，環(huán)境污染事故和生態(tài)破壞事件得到預(yù)防與控制。

三、基本原則

（一）統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施。整合工作應(yīng)按照礦產(chǎn)資源規(guī)劃、國家對有關(guān)礦產(chǎn)資源總量控制以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等規(guī)定，有計(jì)劃地分步實(shí)施。

（二）以大并小，以優(yōu)并劣。整合工作應(yīng)根據(jù)資源自然賦存狀況，遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，結(jié)合企業(yè)重組、改制、改造，以規(guī)模大和技術(shù)、管理、裝備水平高的礦山作為主體，整合其他礦山。

（三）突出重點(diǎn)，分類指導(dǎo)。重點(diǎn)整合影響大礦統(tǒng)一規(guī)劃開采的小礦、小礦密集區(qū)、對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的重要礦種和優(yōu)勢礦產(chǎn)；根據(jù)不同地區(qū)、不同礦種和礦山企業(yè)的具體情況，因地制宜、因勢利導(dǎo)地做好整合工作。

（四）政府引導(dǎo)，市場運(yùn)作。以資源為基礎(chǔ)、礦業(yè)權(quán)為紐帶，堅(jiān)持政府引導(dǎo)和市場運(yùn)作相結(jié)合，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段，依法推進(jìn)整合工作。

（五）統(tǒng)籌兼顧，公開公正。兼顧各方利益，依法保護(hù)采礦權(quán)人的合法權(quán)益，積極穩(wěn)妥推進(jìn)，維護(hù)社會穩(wěn)定；公開整合過程，廣泛接受社會監(jiān)督。

四、整合范圍

（一）重要礦種。煤、鐵、錳、銅、鋁、鉛、鋅、鉬、金、鎢、錫、銻、稀土、磷、鉀鹽等礦種，以及其他對各地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展具有較大影響的礦種。

（二）重點(diǎn)礦區(qū)。影響大礦統(tǒng)一規(guī)劃開采的小礦，一礦多開、大礦小開的礦區(qū)，小礦密集區(qū)，位于地質(zhì)環(huán)境脆弱區(qū)范圍內(nèi)的礦區(qū)。

（三）其他礦山。開采方法和技術(shù)裝備落后，資源利用水平低的礦山；生產(chǎn)規(guī)模長期達(dá)不到設(shè)計(jì)要求，管理水平低、存在安全隱患，社會效益、環(huán)境效益較差的礦山。

五、工作安排

整合工作以省級行政區(qū)域?yàn)閱卧M(jìn)行。各省（區(qū)、市）要在2007年3月底前，完成整合總體方案的編制、備案工作；在2007年年底前，完成3個(gè)以上重要礦種和5個(gè)以上重點(diǎn)礦區(qū)的整合工作；在2008年年底前，基本完成整合工作。整合工作分為編制總體方案、制訂實(shí)施方案、方案實(shí)施和檢查驗(yàn)收四個(gè)階段。

（一）編制總體方案。各省（區(qū)、市）人民政府要組織有關(guān)部門和市（地）、縣級人民政府對礦產(chǎn)資源開發(fā)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查摸底，確定整合范圍，明確工作任務(wù)，編制省級整合總體方案，并報(bào)國土資源部和發(fā)展改革委備案。省級整合總體方案應(yīng)包括整合目標(biāo)、進(jìn)度安排、任務(wù)分工和責(zé)任落實(shí)等內(nèi)容。整合區(qū)域跨省級行政區(qū)域的，由相關(guān)省份協(xié)商編制總體方案；協(xié)商不一致的，由國土資源部商發(fā)展改革委根據(jù)礦產(chǎn)資源自然賦存狀況和地質(zhì)條件協(xié)調(diào)確定。

（二）制訂實(shí)施方案。各省（區(qū)、市）人民政府要依據(jù)省級整合總體方案組織國土資源部門和市（地）、縣級人民政府編制礦區(qū)整合實(shí)施方案。整合實(shí)施方案經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。整合實(shí)施方案應(yīng)包括整合礦區(qū)礦產(chǎn)資源概況、已有礦業(yè)權(quán)設(shè)置情況、整合后擬設(shè)置礦業(yè)權(quán)方案、整合工作進(jìn)度及保障措施等內(nèi)容。

（三）方案實(shí)施。按照批準(zhǔn)的礦區(qū)整合實(shí)施方案，確定整合后的主體，明確擬設(shè)置采礦權(quán)的礦區(qū)范圍，按照基本建設(shè)程序編制礦山整合技術(shù)改造設(shè)計(jì)方案，重新編制礦產(chǎn)資源開發(fā)利用方案等資料，換發(fā)采礦許可證等相關(guān)證照（煤礦企業(yè)還應(yīng)重新取得煤炭生產(chǎn)許可證），實(shí)施礦山生產(chǎn)系統(tǒng)停產(chǎn)改造，經(jīng)驗(yàn)收合格后，按整合后礦山生產(chǎn)技術(shù)

方案組織生產(chǎn)。生產(chǎn)技術(shù)方案要充分采用能夠節(jié)約資源和清潔生產(chǎn)的新技術(shù)、新工藝。

（四）檢查驗(yàn)收。各省（區(qū)、市）人民政府組織有關(guān)部門對本行政區(qū)域內(nèi)整合工作進(jìn)行自查，并向整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序部際聯(lián)席會議提交自查報(bào)告。國土資源部、發(fā)展改革委會同有關(guān)部門適時(shí)對全國的整合工作進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并向國務(wù)院作出報(bào)告。

六、保障措施

（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，確保實(shí)施。整合工作是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、涉及面廣、工作難度大的系統(tǒng)工程，地方各級人民政府必須高度重視，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。整合工作由省級人民政府負(fù)總責(zé)，省級整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序工作領(lǐng)導(dǎo)小組具體負(fù)責(zé)，各成員單位按各自職能具體組織實(shí)施，同時(shí)加強(qiáng)通力協(xié)作，確保整合任務(wù)落到實(shí)處。有關(guān)部門要提高工作效率，加快審批整合后需重新辦理的有關(guān)證照。國土資源部、發(fā)展改革委要會同有關(guān)部門加強(qiáng)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，及時(shí)研究解決整合工作中出現(xiàn)的重大問題。

（二）明確分工，落實(shí)責(zé)任。地方各級國土資源部門負(fù)責(zé)對整合區(qū)域內(nèi)的資源和礦業(yè)權(quán)設(shè)置情況進(jìn)行調(diào)查摸底，會同發(fā)展改革部門組織審查礦區(qū)整合實(shí)施方案，煤炭行業(yè)管理部門參與審查煤炭礦區(qū)整合實(shí)施方案。國土資源部門負(fù)責(zé)劃定礦區(qū)范圍，依法辦理采礦許可證。工商部門負(fù)責(zé)對擬設(shè)礦山企業(yè)依法辦理企業(yè)名稱預(yù)核準(zhǔn)和注冊登記手續(xù)。環(huán)保部門負(fù)責(zé)對嚴(yán)重破壞生態(tài)、污染環(huán)境的礦山企業(yè)依法提請縣級以上人民政府予以關(guān)閉，對整合后礦山的環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告進(jìn)行

審批。安全監(jiān)管部門、煤礦安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)礦山安全生產(chǎn)監(jiān)管監(jiān)察工作，對不符合安全生產(chǎn)條件的礦山提請當(dāng)?shù)卣枰躁P(guān)閉，對整合后礦山的安全生產(chǎn)條件進(jìn)行審核，依法辦理安全生產(chǎn)許可證。煤炭行業(yè)管理部門負(fù)責(zé)對整合改造后的煤礦依法辦理煤炭生產(chǎn)許可證。公安部門負(fù)責(zé)整合礦山爆炸物品管理工作，及時(shí)依法處置關(guān)閉礦山的爆炸物品，依法核定整合后礦山的爆炸物品用量。監(jiān)察部門負(fù)責(zé)會同有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對整合工作中存在的濫用職權(quán)、失職瀆職、徇私舞弊、弄虛作假等違法違紀(jì)行為進(jìn)行查處，追究有關(guān)人員的責(zé)任。

（三）規(guī)范操作，依法推進(jìn)。地方各級人民政府要注重運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段推進(jìn)整合工作，切實(shí)保護(hù)參與整合的礦業(yè)權(quán)人的合法權(quán)益。對影響大礦統(tǒng)一規(guī)劃開采的小礦，凡能夠與大礦進(jìn)行整合的，由大礦采取合理補(bǔ)償、整體收購或聯(lián)合經(jīng)營等方式進(jìn)行整合。國有礦山企業(yè)之間的整合可在國有資產(chǎn)管理部門的監(jiān)管下，采用資產(chǎn)整體劃撥的方式進(jìn)行。整合礦山原則上不得擴(kuò)大礦區(qū)范圍，確需擴(kuò)大的，必須列入省級整合總體方案，并報(bào)國土資源部備案。整合前礦業(yè)權(quán)未進(jìn)行有償處置的礦山，整合時(shí)要按規(guī)定進(jìn)行處置。整合后礦山的設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力不得低于規(guī)定的開采規(guī)模要求。整合期間，整合區(qū)域及其毗鄰地區(qū)暫停新設(shè)置探礦權(quán)、采礦權(quán)。按整合實(shí)施方案設(shè)置的采礦權(quán)審批工作要嚴(yán)格按規(guī)定的權(quán)限進(jìn)行。按照實(shí)施方案被列為整合對象但不愿參加整合的礦山，其有關(guān)證照到期后，相關(guān)部門不再為其辦理證照延續(xù)、變更手續(xù)，由當(dāng)?shù)卣婪ㄊ栈丶{入整合范圍。已列入關(guān)閉名單的礦山企業(yè)以及按照法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)予以關(guān)閉的礦山企業(yè)，不參與整合，其資源

需要重新開發(fā)利用的，由省級國土資源部門根據(jù)礦產(chǎn)資源規(guī)劃組織編制礦業(yè)權(quán)設(shè)置方案，并報(bào)省級人民政府批準(zhǔn)和國土資源部備案后，按規(guī)定的權(quán)限審批探礦權(quán)和采礦權(quán)。

（四）健全制度，加強(qiáng)督導(dǎo)。地方各級人民政府要組織有關(guān)部門建立監(jiān)督管理和責(zé)任追究制度，加強(qiáng)督促檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決有關(guān)問題，推動整合工作扎實(shí)開展，嚴(yán)防整合礦山弄虛作假、超能力生產(chǎn)。凡不能按期完成整合任務(wù)的地區(qū)，暫停探礦權(quán)、采礦權(quán)等相關(guān)證照的審批。各地要加強(qiáng)政策研究，總結(jié)和推廣典型經(jīng)驗(yàn)，按照國家有關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步健全和完善礦產(chǎn)資源規(guī)劃、礦業(yè)權(quán)市場準(zhǔn)入、礦業(yè)權(quán)市場配置、礦業(yè)權(quán)價(jià)款收益分配、礦產(chǎn)資源開發(fā)管理和礦山生態(tài)環(huán)境恢復(fù)補(bǔ)償?shù)扰涮字贫龋袑?shí)加強(qiáng)對整合后礦山企業(yè)的監(jiān)管，鞏固整合成果，提高礦產(chǎn)資源管理水平，促進(jìn)礦業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要根據(jù)本意見要求，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定具體實(shí)施意見。

第三篇：加計(jì)扣除國稅發(fā)2008116號文件

國家稅務(wù)總局文件 國稅發(fā)〔2008〕116號

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《企業(yè)研究開發(fā)費(fèi)用

稅前扣除管理辦法（試行）》的通知

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

現(xiàn)將?企業(yè)研究開發(fā)費(fèi)用稅前扣除管理辦法（試行）?印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中有何問題，請及時(shí)向稅務(wù)總局（所得稅司）反映。

附件：研發(fā)項(xiàng)目可加計(jì)扣除研究開發(fā)費(fèi)用情況歸集表

二○○八年十二月十日

企業(yè)研究開發(fā)費(fèi)用稅前扣除管理辦法（試行）

第一條 為鼓勵(lì)企業(yè)開展研究開發(fā)活動，規(guī)范企業(yè)研究開發(fā)費(fèi)用的稅前扣除及有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的執(zhí)行，根據(jù)?中華人民共和國企業(yè)所得稅法?及其實(shí)施條例、?中華人民共和國稅收征收管理法?及其實(shí)施細(xì)則和?國務(wù)院關(guān)于印發(fā)實(shí)施〖國家中長期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要（2006-2020）〗若干配套政策的通知?（國發(fā)〔2006〕6號）的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于財(cái)務(wù)核算健全并能準(zhǔn)確歸集研究開發(fā)費(fèi)用的居民企業(yè)(以下簡稱企業(yè))。

第三條 本辦法所稱研究開發(fā)活動是指企業(yè)為獲得科學(xué)與技術(shù)（不包括人文、社會科學(xué)）新知識，創(chuàng)造性運(yùn)用科學(xué)技術(shù)新知識，或?qū)嵸|(zhì)性改進(jìn)技術(shù)、工藝、產(chǎn)品（服務(wù)）而持續(xù)進(jìn)行的具有明確目標(biāo)的研究開發(fā)活動。

創(chuàng)造性運(yùn)用科學(xué)技術(shù)新知識，或?qū)嵸|(zhì)性改進(jìn)技術(shù)、工藝、產(chǎn)品（服務(wù)），是指企業(yè)通過研究開發(fā)活動在技術(shù)、工藝、產(chǎn)品（服務(wù)）方面的創(chuàng)新取得了有價(jià)值的成果，對本地區(qū)（省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市）相關(guān)行業(yè)的技術(shù)、工藝領(lǐng)先具有推動作用，不包括企業(yè)產(chǎn)品（服務(wù)）的常規(guī)性升級或?qū)_的科研成果直接應(yīng)用等活動（如直接采用公開的新工藝、材料、裝置、產(chǎn)品、服務(wù)或知識等）。

— 2 — 第四條 企業(yè)從事?國家重點(diǎn)支持的高新技術(shù)領(lǐng)域?和國家發(fā)展改革委員會等部門公布的?當(dāng)前優(yōu)先發(fā)展的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)領(lǐng)域指南（2007）?規(guī)定項(xiàng)目的研究開發(fā)活動，其在一個(gè)納稅中實(shí)際發(fā)生的下列費(fèi)用支出，允許在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)按照規(guī)定實(shí)行加計(jì)扣除。

（一）新產(chǎn)品設(shè)計(jì)費(fèi)、新工藝規(guī)程制定費(fèi)以及與研發(fā)活動直接相關(guān)的技術(shù)圖書資料費(fèi)、資料翻譯費(fèi)。

（二）從事研發(fā)活動直接消耗的材料、燃料和動力費(fèi)用。

（三）在職直接從事研發(fā)活動人員的工資、薪金、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼。

（四）專門用于研發(fā)活動的儀器、設(shè)備的折舊費(fèi)或租賃費(fèi)。

（五）專門用于研發(fā)活動的軟件、專利權(quán)、非專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷費(fèi)用。

（六）專門用于中間試驗(yàn)和產(chǎn)品試制的模具、工藝裝備開發(fā)及制造費(fèi)。

（七）勘探開發(fā)技術(shù)的現(xiàn)場試驗(yàn)費(fèi)。

（八）研發(fā)成果的論證、評審、驗(yàn)收費(fèi)用。

第五條 對企業(yè)共同合作開發(fā)的項(xiàng)目，凡符合上述條件的，由合作各方就自身承擔(dān)的研發(fā)費(fèi)用分別按照規(guī)定計(jì)算加計(jì)扣除。

第六條 對企業(yè)委托給外單位進(jìn)行開發(fā)的研發(fā)費(fèi)用，凡符合上述條件的，由委托方按照規(guī)定計(jì)算加計(jì)扣除，受托方不得再進(jìn)行加計(jì)扣除。

對委托開發(fā)的項(xiàng)目，受托方應(yīng)向委托方提供該研發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用支出明細(xì)情況，否則，該委托開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用支出不得實(shí)行加計(jì)扣除。

第七條 企業(yè)根據(jù)財(cái)務(wù)會計(jì)核算和研發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對發(fā)生的研發(fā)費(fèi)用進(jìn)行收益化或資本化處理的，可按下述規(guī)定計(jì)算加計(jì)扣除：

（一）研發(fā)費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益未形成無形資產(chǎn)的，允許再按其當(dāng)年研發(fā)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生額的50%，直接抵扣當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。

（二）研發(fā)費(fèi)用形成無形資產(chǎn)的，按照該無形資產(chǎn)成本的150%在稅前攤銷。除法律另有規(guī)定外，攤銷年限不得低于10年。

第八條 法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定不允許企業(yè)所得稅前扣除的費(fèi)用和支出項(xiàng)目，均不允許計(jì)入研究開發(fā)費(fèi)用。

第九條 企業(yè)未設(shè)立專門的研發(fā)機(jī)構(gòu)或企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)同時(shí)承擔(dān)生產(chǎn)經(jīng)營任務(wù)的，應(yīng)對研發(fā)費(fèi)用和生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用分開進(jìn)行核算，準(zhǔn)確、合理的計(jì)算各項(xiàng)研究開發(fā)費(fèi)用支出，對劃分不清的，不得實(shí)行加計(jì)扣除。

第十條 企業(yè)必須對研究開發(fā)費(fèi)用實(shí)行專賬管理，同時(shí)必須按照本辦法附表的規(guī)定項(xiàng)目，準(zhǔn)確歸集填寫可加計(jì)扣除的各項(xiàng)研究開發(fā)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生金額。企業(yè)應(yīng)于匯算清繳所得稅申報(bào)時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送本辦法規(guī)定的相應(yīng)資料。申報(bào)的研究開發(fā)費(fèi)用不真實(shí)或者資料不齊全的，不得享受研究開發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣 — 4 — 除，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對企業(yè)申報(bào)的結(jié)果進(jìn)行合理調(diào)整。

企業(yè)在一個(gè)納稅內(nèi)進(jìn)行多個(gè)研究開發(fā)活動的，應(yīng)按照不同開發(fā)項(xiàng)目分別歸集可加計(jì)扣除的研究開發(fā)費(fèi)用額。

第十一條 企業(yè)申請研究開發(fā)費(fèi)加計(jì)扣除時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送如下資料：

（一）自主、委托、合作研究開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃書和研究開發(fā)費(fèi)預(yù)算。

（二）自主、委托、合作研究開發(fā)專門機(jī)構(gòu)或項(xiàng)目組的編制情況和專業(yè)人員名單。

（三）自主、委托、合作研究開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)年研究開發(fā)費(fèi)用發(fā)生情況歸集表。

（四）企業(yè)總經(jīng)理辦公會或董事會關(guān)于自主、委托、合作研究開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)的決議文件。

（五）委托、合作研究開發(fā)項(xiàng)目的合同或協(xié)議。

（六）研究開發(fā)項(xiàng)目的效用情況說明、研究成果報(bào)告等資料。

第十二條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的研究開發(fā)費(fèi)，在中間預(yù)繳所得稅時(shí)，允許據(jù)實(shí)計(jì)算扣除，在終了進(jìn)行所得稅申報(bào)和匯算清繳時(shí)，再依照本辦法的規(guī)定計(jì)算加計(jì)扣除。

第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)申報(bào)的研究開發(fā)項(xiàng)目有異議的，可要求企業(yè)提供政府科技部門的鑒定意見書。

第十四條 企業(yè)研究開發(fā)費(fèi)各項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額歸集不準(zhǔn)確、匯總額計(jì)算不準(zhǔn)確的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)調(diào)整其稅前扣除額 — 5 — 或加計(jì)扣除額。

第十五條 企業(yè)集團(tuán)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營和科技開發(fā)的實(shí)際情況，對技術(shù)要求高、投資數(shù)額大，需要由集團(tuán)公司進(jìn)行集中開發(fā)的研究開發(fā)項(xiàng)目，其實(shí)際發(fā)生的研究開發(fā)費(fèi),可以按照合理的分?jǐn)偡椒ㄔ谑芤婕瘓F(tuán)成員公司間進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

第十六條 企業(yè)集團(tuán)采取合理分?jǐn)傃芯块_發(fā)費(fèi)的，企業(yè)集團(tuán)應(yīng)提供集中研究開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)議或合同，該協(xié)議或合同應(yīng)明確規(guī)定參與各方在該研究開發(fā)項(xiàng)目中的權(quán)利和義務(wù)、費(fèi)用分?jǐn)偡椒ǖ葍?nèi)容。如不提供協(xié)議或合同，研究開發(fā)費(fèi)不得加計(jì)扣除。

第十七條 企業(yè)集團(tuán)采取合理分?jǐn)傃芯块_發(fā)費(fèi)的，企業(yè)集團(tuán)集中研究開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的研究開發(fā)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)按照權(quán)利和義務(wù)、費(fèi)用支出和收益分享一致的原則，合理確定研究開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ā?/p>

第十八條 企業(yè)集團(tuán)采取合理分?jǐn)傃芯块_發(fā)費(fèi)的，企業(yè)集團(tuán)母公司負(fù)責(zé)編制集中研究開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)書、研究開發(fā)費(fèi)用預(yù)算表、決算表和決算分?jǐn)偙怼?/p>

第十九條 稅企雙方對企業(yè)集團(tuán)集中研究開發(fā)費(fèi)的分?jǐn)偡椒ê徒痤~有爭議的，如企業(yè)集團(tuán)成員公司設(shè)在不同省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市的，企業(yè)按照國家稅務(wù)總局的裁決意見扣除實(shí)際分?jǐn)偟难芯块_發(fā)費(fèi)；企業(yè)集團(tuán)成員公司在同一省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市的，企業(yè)按照省稅務(wù)機(jī)關(guān)的裁決意見扣除實(shí)際分?jǐn)偟难芯块_發(fā)費(fèi)。

第二十條 本辦法從2008年1月1日起執(zhí)行。

國家稅務(wù)總局辦公廳 2008年12月16日封發(fā) 校對：所得稅管理司

第四篇：國稅發(fā)〔2009〕91號土地增值稅文件

關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》 的通知

文號 滬地稅財(cái)行[2009]5號 發(fā)文單位 上海市地方稅務(wù)局 頒布日期 2009-6-9

各區(qū)縣稅務(wù)局、各直屬分局：

現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。

上海市地方稅務(wù)局

二ＯＯ九年六月九日

國家稅務(wù)總局

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

國稅發(fā)[2009]91號

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局：

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

國家稅務(wù)總局

二○○九年五月十二日

土地增值稅清算管理規(guī)程

第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡稱《規(guī)程》）。

第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。

第三條 《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 前期管理

第六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

第七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

第八條 對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。

第三章 清算受理

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

第十二條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。

第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照本規(guī)程第六條進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)，對符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。

第十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第四章 清算審核

第十六條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十八條 審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對銷售價(jià)格進(jìn)行評估，審核有無價(jià)格明顯偏低情況。

必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第二十條 土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第二十一條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

（五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

（六）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。

（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。

第二十三條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

第二十四條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。

（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

第二十五條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。

（五）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。

第二十六條 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。

（二）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。

（二）分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

（三）利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條 代收費(fèi)用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收取；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

第二十九條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。

應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。

第三十條 納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核。

第三十一條 對納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。

第三十二條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

第五章 核定征收

第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

第六章 其他

第三十七條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合本地實(shí)際，對本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化。

附件鏈接：、各類附表、土地增值稅納稅申報(bào)表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）

第五篇：清潔生產(chǎn)文件號

《中華人民共和國循環(huán)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法》（中華人民共和國主席令 第四號）

《中華人民共和國節(jié)約能源法》（中華人民共和國主席令 第七十七號）

《中華人民共和國大氣污染防治法》（中華人民共和國主席令 第三十二號）

《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（中華人民共和國主席令 第三十一號）

《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》（中華人民共和國主席令 第七十七號）

《關(guān)于加快推進(jìn)清潔生產(chǎn)意見》（國務(wù)院辦公廳）（國辦發(fā)

【2003】100號）

《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快推行清潔生產(chǎn)意見的通知 》（國辦發(fā)[2003]100號）

《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)重點(diǎn)企業(yè)清潔生產(chǎn)審核工作的通知》（環(huán)發(fā)

【2008】60號 環(huán)境保護(hù)部）

《關(guān)于貫徹落實(shí)<清潔生產(chǎn)促進(jìn)法>的若干意見》（環(huán)發(fā)【2003】60號）

《關(guān)于印發(fā)重點(diǎn)企業(yè)清潔生產(chǎn)審核程序的規(guī)定的通知》（環(huán)發(fā)【2005】151號）