第一篇：房產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)制度

第六節(jié)

房產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)制度

一、稅費(fèi)基本知識(shí)

稅收是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制地、無(wú)償?shù)卣魇肇泿呕驅(qū)嵨锏囊环N經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是國(guó)家參與社會(huì)產(chǎn)品和國(guó)民收入分配和再分配的重要手段，也是國(guó)家管理經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要調(diào)節(jié)杠桿。稅收具有下列顯著特征：

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強(qiáng)制性。國(guó)家稅收，是由稅法直接規(guī)定的，納稅人必須依法納稅，自覺履行納稅義務(wù)。否則，就要受到法律制裁。

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無(wú)償性。國(guó)家以稅收形式取得財(cái)政收入是無(wú)償征收，是一種單方的法律行為。l

固定性。國(guó)家稅收，是按照稅法規(guī)定的比例或數(shù)額征收。稅率是指納稅額與征稅對(duì)象數(shù)額之間的比例，它是計(jì)算應(yīng)納稅額的尺度，我國(guó)現(xiàn)行稅法的稅率有比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率三種。

二、稅種與標(biāo)準(zhǔn) 契稅

根據(jù)法律規(guī)定，凡房屋的買賣、典當(dāng)、贈(zèng)與或交換的承受人均應(yīng)憑房地產(chǎn)所有權(quán)證和當(dāng)事人雙方訂立的契約交納契稅，具體契稅的稅率如下： 買賣契稅，按買價(jià)征收6%（地方補(bǔ)貼3%）典契稅率，按典價(jià)征收3% 贈(zèng)與契稅，按現(xiàn)值價(jià)格征收6%（地方補(bǔ)貼3%）印花稅

印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而制定、領(lǐng)受的應(yīng)稅征收的一種稅。

印花稅的納稅人為應(yīng)稅憑證的書立人、領(lǐng)受人或使用人。印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證，具體包括以下幾項(xiàng)：

A購(gòu)銷、加工承攬、建設(shè)工程勘探設(shè)計(jì)、建筑安裝工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、包儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)等合同或者具有合同性質(zhì)的憑證。B產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移所有 C營(yíng)業(yè)帳簿

D權(quán)利、許可證照

E經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證

印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。A對(duì)一些載有金額的憑證，采用比例水利。稅率共分五個(gè)檔次：分別為所載金額的1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰。

B對(duì)一些無(wú)法計(jì)算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計(jì)稅依據(jù)明顯不合理的憑證，每件繳納一定數(shù)額的稅款。

房屋買賣合同印花稅為0.03%，交易印花稅為0.05%，房屋租賃印花稅為0.1%。土地增值稅

土地增值稅是國(guó)家為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)交易秩序，調(diào)節(jié)土地增值收益而采取的一項(xiàng)稅收調(diào)節(jié)措施。

作為普通消費(fèi)者個(gè)人所購(gòu)房產(chǎn)，如果僅用于自己居住使用，不用繳納土地增值稅；只有在購(gòu)房者再轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)此房產(chǎn)，并獲得一定的增值收益時(shí)，才有必要繳納土地增值稅。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上 1 的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

土地增值稅的征收實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30% 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，未超過100%的部分，稅率為40% 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，未超過200%的部分，稅率為50% 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為200% 土地使用稅

土地使用稅或稱城鎮(zhèn)土地使用稅，是以城鎮(zhèn)的國(guó)有土地為征稅對(duì)象，以使用土地的面積為計(jì)稅依據(jù)，向使用國(guó)家土地的單位和個(gè)人征收的稅種。

土地使用稅在批準(zhǔn)建制的城市和縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)開征，在這些行政區(qū)域國(guó)有土地的使用單位和個(gè)人，都是土地使用稅的納稅人。

土地使用稅以納稅人所使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。土地使用稅實(shí)行定額稅率（即固定稅額），國(guó)家規(guī)定大、中、小城市每平方米土地的幅度稅額，由各省、自治區(qū)、直轄市在這個(gè)幅度內(nèi)確定個(gè)體的固定稅額。

A大城市（指50萬(wàn)以上至100萬(wàn)人口）每平方米土地的年稅額為0.5至10元人民幣。B中等城市（指20萬(wàn)以上至50萬(wàn)人口）每平方米土地的年稅額為0.4至8元人民幣。C小城市每平方米土地的年稅額為0.3元至6元人民幣。D工礦區(qū)域每平方米土地的年稅額為0.2至4元。

房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是在城鎮(zhèn)內(nèi)向房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。

房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家的，由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納，產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納，產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。因此，除房屋產(chǎn)權(quán)人外，承典人、房產(chǎn)代管人、使用人也能成為房產(chǎn)稅的義務(wù)納稅人。

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次扣減10%至30%的余值，具體減除幅度則由省市自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房屋如出租，則可以年租金為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。營(yíng)業(yè)稅

凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、咨詢、中介、信息服務(wù)及房地產(chǎn)出租都必須交納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅是對(duì)中國(guó)境內(nèi)經(jīng)營(yíng)交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)或有轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)行為的單位和個(gè)人，按其營(yíng)業(yè)額所征收的一種稅，其中金融保險(xiǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為5%。

第七節(jié)

購(gòu)房貸款

一、購(gòu)房貸款形式

（一）按揭

按揭即個(gè)人住房商業(yè)性貸款。它是由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者三方共同參與買賣住房的融資行為，實(shí)際上是為了幫助供房者(開發(fā)商)和購(gòu)買者完成住房買賣而由銀行提供貸款支持的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。

1、按揭的前提條件是：購(gòu)房者必須將購(gòu)入的房屋作抵押，房地產(chǎn)開發(fā)商必須回購(gòu)擔(dān)保。

2、按揭中的三方關(guān)系是通過三份不同的合同協(xié)議確定的，如圖所示： 房地產(chǎn)商 購(gòu)房者 銀行

（合作協(xié)議）

（購(gòu)房合同）

支付房?jī)r(jià)款

建房出售

（借貸合同）

住房?jī)?chǔ)蓄存款和分期還款

3、申辦個(gè)人購(gòu)房抵押貸款應(yīng)具備的條件。（1）借款人必須是具有獨(dú)立民事行為能力的個(gè)人。（2）購(gòu)房者持有居住地合法的身份證明。（3）與開發(fā)商簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并已支付首期購(gòu)房款。（4）同意以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押。（5）具備令貸款銀行滿意的財(cái)務(wù)狀況。

4、購(gòu)房貸款的額度、期限與利率。銀行根據(jù)借款者的資信程度、收入狀況、申請(qǐng)借款金額等確定額度，額度即按揭率，最高為七成，期限最長(zhǎng)為二十年。期限越長(zhǎng)，利率越高。（1）可貸額度=家庭月收入總額*（40%-50%）*12個(gè)月*貸款年數(shù)。（2）可貸款額度即根據(jù)借款人的收入情況測(cè)算的貸款還款能力。（3）按揭貸款最高限額為40萬(wàn)元，同時(shí)不超過所購(gòu)房產(chǎn)合同價(jià)格的70%。（4）房產(chǎn)開發(fā)商與銀行訂有《商品房銷售貸款合作協(xié)議》，銀行將根據(jù)協(xié)議條款規(guī)定的貸款成數(shù)和年限，結(jié)合借款人的還款能力計(jì)算可貸額度。

5、按揭貸款手續(xù)流程及相關(guān)費(fèi)用。

（二）職工住房公積金貸款

1、申辦公積金貸款應(yīng)具備的條件：凡按照上海市住房公積金制度正常交存公積金的企事業(yè)單位在職員工（包括外資、合資企業(yè)的中方員工），憑本人和同戶親屬的公積金交存證明，可以向銀行提出辦理職工購(gòu)房貸款的申請(qǐng)。

2、公積金貸款的額度、期限與利息：（1）可貸額度=每月家庭公積金匯繳總額÷12%×35%×12個(gè)月*貸款年數(shù)。貸款最高額度為10萬(wàn)元，同時(shí)不得超過所購(gòu)房產(chǎn)合同價(jià)格的70%。（2）公積金貸款最長(zhǎng)期限為15年。（3）公積金貸款的利率比商業(yè)性貸款利率低。

3、積金貸款手續(xù)流程及相關(guān)費(fèi)用。

（三）住房?jī)?chǔ)蓄貸款

選擇了建設(shè)銀行的住房?jī)?chǔ)蓄就能在得到存款利息的同時(shí)得到將來(lái)申請(qǐng)購(gòu)房抵押貸款的權(quán)利。

參加住房?jī)?chǔ)蓄滿半年以上，其存款達(dá)到規(guī)定數(shù)額和期限即可獲得申請(qǐng)購(gòu)房抵押貸款的資格，規(guī)定數(shù)額和期限為：存款達(dá)到一萬(wàn)元以上（含一萬(wàn)元），實(shí)際存期滿一年以上（含一年）；或存款達(dá)到二萬(wàn)元以上（含二萬(wàn)元），實(shí)際存期滿半年以上（含半年）。住房?jī)?chǔ)蓄和購(gòu)房抵押貸款的存、貸的比例也為存一貸五，貸款期可相當(dāng)于存款實(shí)際已存期限的五倍。購(gòu)房抵押貸款的最高額度為40萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)期限為20年。通過住房?jī)?chǔ)蓄申請(qǐng)住房抵押貸款的商品房房源沒有什么限制，只要開發(fā)商能提供相應(yīng)的《上海市商品房注冊(cè)登記表》（現(xiàn)房）或《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售許可證》（期房），并同意協(xié)辦貸款手續(xù)和產(chǎn)權(quán)抵押手續(xù)的，都能通過住房?jī)?chǔ)蓄申請(qǐng)住房抵押貸款。另外，購(gòu)買上海市市級(jí)、區(qū)級(jí)房產(chǎn)交易市場(chǎng)出售的二手產(chǎn)權(quán)房也可通過住房?jī)?chǔ)蓄申請(qǐng)住房抵押貸款。

已辦理過住房抵押貸款的住房?jī)?chǔ)蓄存單可以提前支取，也可以到期支取、續(xù)存或轉(zhuǎn)存。存款利息分別按提前支取或到期支取計(jì)算支付。

二、選擇貸款形式應(yīng)考慮的問題

（一）貸款期長(zhǎng)短的選擇

貸款期長(zhǎng)短的選擇，主要取決于購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)能力及投資偏好。一般而言，貸款期越長(zhǎng)，每月還款額越少；貸款期越短，每月還款額越高。不少專家認(rèn)為，假如選擇一個(gè)期限較長(zhǎng)的抵押貸款，每月還款額相對(duì)就少，因此就有較多的資金累積用于改善生活品質(zhì)或做其他方面的投資，而且購(gòu)房者還可以根據(jù)自己的收入狀況提前付清抵押貸款的余款，以避免長(zhǎng)期的利息 3 負(fù)擔(dān)。但是并不是選擇抵押貸款期限越長(zhǎng)的就越好。期限越長(zhǎng)的抵押貸款所支付的利息月多。二）首期付款額的選擇

銀行規(guī)定，購(gòu)房貸款最高不得超過房?jī)r(jià)的70%，這意味著必須自備30%的首期付款。如果抵押貸款比例不到30%，則首期付款額會(huì)更高。在目前房?jī)r(jià)較高，收入相對(duì)較低的情況下，對(duì)于工薪階層而言，儲(chǔ)蓄夠首期付款額也有困難，因而選擇最高的抵押貸款比例是明智的。在負(fù)債能力范圍內(nèi)，選擇最高的抵押率，最小的首期額，是最佳的明智之舉。）房抵押貸款合同的簽訂

申請(qǐng)購(gòu)房抵押貸款應(yīng)由借款人與貸款人簽訂兩份合同，抵押合同和抵押貸款合同。根據(jù)有關(guān)法規(guī)，房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：抵押人、抵押權(quán)人的名稱或個(gè)人姓名、住所；主債權(quán)是種類、數(shù)額；抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；抵押期限；抵押權(quán)滅失的條件；違約責(zé)任；爭(zhēng)議解決方式；抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；雙方約定的其他事項(xiàng)。以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，須提交生效的房屋預(yù)售合同，抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。同時(shí)在申請(qǐng)抵押貸款是還應(yīng)簽定借款交通，借款合同應(yīng)當(dāng)約定貸款金額、利率、支付方式、還本付息方式、還款期、貸款用途、違約責(zé)任以及雙方約定的其他事項(xiàng)。

第八節(jié)

房地產(chǎn)保險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

它屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的一種，投保人可以是團(tuán)體、法人、自然人等，與居民有關(guān)的主要是商品住宅保險(xiǎn)和自購(gòu)公有住房保險(xiǎn)。

商品住宅保險(xiǎn)是為購(gòu)買商品住宅的人提供的使其在所購(gòu)住宅遇到意外損失時(shí)能及時(shí)得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)碾U(xiǎn)種。自購(gòu)公房保險(xiǎn)，是對(duì)居民因房改從而購(gòu)買原租住的公房的險(xiǎn)種。兩種險(xiǎn)種的責(zé)任相同，都是對(duì)因自然災(zāi)害而造成的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失進(jìn)行賠償。所保的財(cái)產(chǎn)只能是房屋及其附屬設(shè)備和室內(nèi)裝修材料等財(cái)產(chǎn)。保險(xiǎn)期一般為一年，可續(xù)保。

二、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)

主要強(qiáng)調(diào)房屋所有人、出租人和承租人的責(zé)任保險(xiǎn)，一般稱為房地產(chǎn)公眾責(zé)任保險(xiǎn)，它主要承保在房屋使用過程中產(chǎn)生的賠償責(zé)任。

三、房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)

主要指房屋被保險(xiǎn)人遭受因房屋造成的意外傷害而死亡或永久致殘，由保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)金額的險(xiǎn)種。

四、房屋抵押貸款保險(xiǎn)

屬于房地產(chǎn)融資保險(xiǎn)的一種，是為了保障貸款資金安全而由借款人作相關(guān)投保的一種房地產(chǎn)保險(xiǎn)。所謂房屋抵押貸款保險(xiǎn)，就是申請(qǐng)房屋抵押貸款的人應(yīng)貸款銀行的要求，用以保證貸款資金安全而將抵押房屋投保的險(xiǎn)種。房屋抵押貸款的保險(xiǎn)內(nèi)容：（1）投保人是辦理房屋抵押貸款的房屋所有人；（2）保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)為抵押貸款所購(gòu)買的房屋；其他因裝修、購(gòu)置而附屬于房屋餓有關(guān)財(cái)產(chǎn)不屬投保范圍；（3）保險(xiǎn)期限，與貸款期限一致，在抵押期間，如果借款人中斷保險(xiǎn)，貸款銀行有權(quán)代保，一切費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)；（4）保險(xiǎn)金額及保險(xiǎn)費(fèi)，以所購(gòu)房屋價(jià)格確定保險(xiǎn)金額，保險(xiǎn)費(fèi)每年計(jì)收一次；（5）被保險(xiǎn)人義務(wù)；（6）損失賠償。

第二篇：中國(guó)土地稅費(fèi)制度

我國(guó)土地主要稅費(fèi)

一、土地增值稅

1、定義：土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

2、歷史沿革

當(dāng)時(shí)為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，國(guó)務(wù)院1993年頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》。

1995年，財(cái)政部出臺(tái)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，對(duì)1993年的增值稅暫行條例執(zhí)行過程中的細(xì)節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。

1999年底，財(cái)政部、國(guó)稅總局又下發(fā)土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知。2005年房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)高漲，國(guó)稅總局、財(cái)政部、國(guó)土資源部再次下發(fā)加強(qiáng)土地稅收管理的通知，明確提出進(jìn)一步強(qiáng)化土地增值稅稅收管理。

3、特點(diǎn)

（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)；（2）征稅面比較廣；（3）實(shí)行超率累進(jìn)稅率；（4）實(shí)行按次征收。

4、作用

（1）有利于增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控；（2）有利于國(guó)家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；（3）有利于增加國(guó)家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。

5、征稅對(duì)象

納稅人：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。

課稅對(duì)象（稅收客體）：是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

6、稅額計(jì)算 公式：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

（1）增值額：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。（2）土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

7、最新相關(guān)規(guī)定

（1）關(guān)于土地增值稅的清算單位

土地增值稅以城市規(guī)劃行政主管部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為清算單位。

（2）關(guān)于共同成本費(fèi)用的分?jǐn)?/p>

納稅人分期分批開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目或同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各清算項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額，按照占地面積法（即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)?；其他共同發(fā)生的成本費(fèi)用，按照建筑面積法（即轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

同一清算單位內(nèi)包含不同類型房地產(chǎn)的，其共同發(fā)生的成本費(fèi)用按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（3）關(guān)于扣除項(xiàng)目準(zhǔn)予扣除的截止時(shí)間

清算項(xiàng)目自完成竣工驗(yàn)收備案手續(xù)之日起，后續(xù)發(fā)生的成本費(fèi)用一律不得在清算時(shí)扣除。

（4）關(guān)于采用核定征收方式清算的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的處理

采取核定征收方式已進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓而清算后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照清算后轉(zhuǎn)讓時(shí)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的征收率征收土地增值稅。

（5）關(guān)于合作建房的認(rèn)定

合作建房是指一方出資金，一方出土地，共同修建房屋，雙方共同投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)的行為。如一方只收取固定利益，不承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，不能視為合作建房。

（6）關(guān)于《土地增值稅清算管理規(guī)程》的適用范圍

所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不論其開發(fā)主體是企業(yè)、單位還是個(gè)人，均應(yīng)按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》申報(bào)繳納并清算土地增值稅。

（7）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的核定征收

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物應(yīng)實(shí)行核定征收的，按照《稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)核定征收的規(guī)定進(jìn)行，不得按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所適用的預(yù)征率征收。

7、看法

一方面，土地增值稅的征收有利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，增強(qiáng)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控；另一方面，又有效地抑制了炒賣土地從中取得的暴利。但是，同樣的，土地增值稅也存在著一些問題：一，征納雙方征納稅款的意識(shí)淡漠；二，缺乏規(guī)范的征管辦法；三，稅務(wù)機(jī)關(guān)與政府職能部門缺乏協(xié)調(diào)配合。

二、耕地占有稅

1、定義：國(guó)家對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，依據(jù)實(shí)際占用耕地面積、按照規(guī)定稅額一次性征收的一種稅。

2、歷史沿革

1987年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《耕地占用稅暫行條例》。

2007年12月1日國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了《耕地占用稅暫行條例》（修訂案），并以國(guó)務(wù)院令形式加以發(fā)布。

3、特點(diǎn)

（1）兼具資源稅與特定行為稅的性質(zhì)；（2）采用地區(qū)差別稅率；

（3）在占用耕地環(huán)節(jié)一次性課征；（4）稅收收入專用于耕地開發(fā)與改良。

4、納稅義務(wù)人

包括在境內(nèi)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人。（1）企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位；（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、事業(yè)單位；（3）農(nóng)村居民和其他公民。

5、征稅范圍

包括納稅人為建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)而占用的國(guó)家所有和集體所有的耕地。

6、稅額計(jì)算

耕地占用稅以納稅人占用耕地的面積為計(jì)稅依據(jù)，以平方米為計(jì)量單位。公式：應(yīng)納稅額=實(shí)際占用耕地面積（平方米）×適用定額稅率

7、看法

（1）耕地保護(hù)形勢(shì)嚴(yán)峻催生新條例出臺(tái)；

（2）著眼公平，新條例將外資企業(yè)納入征稅范圍；（3）新條例征稅對(duì)象范圍有所擴(kuò)大；

（4）新條例計(jì)稅依據(jù)按批準(zhǔn)和實(shí)際占地面積孰大原則確定；（5）新條例嚴(yán)格落實(shí)“控制減免稅”要求；（6）新條例加強(qiáng)了對(duì)耕占稅的征收管理。

三、城市土地使用稅

1、定義：以開征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種行為稅，屬于資源稅。

2、特點(diǎn)

（1）對(duì)占用土地的行為征稅；（2）征稅對(duì)象是土地；（3）征稅范圍有所限定；（4）實(shí)行差別幅度稅額。

3、納稅義務(wù)人

（1）擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人是納稅人；

（2）擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人不在土地所在地的，其土地的實(shí)際使用人和代管人為納稅人；

（3）土地使用權(quán)未確定的或權(quán)屬糾紛未解決的，其實(shí)際使用人為納稅人；（4）土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。

4、征稅范圍

城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的國(guó)家所有、集體所有的土地。

從2007年7月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和在華機(jī)構(gòu)的用地也要征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

5、稅額計(jì)算

公式：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額

6、城鎮(zhèn)土地使用稅征管中存在的問題（1）征管基礎(chǔ)信息未掌握；（2）部門間協(xié)作配合不夠；

（3）稅收宣傳力度不足，公民依法納稅意識(shí)不強(qiáng)；（4）協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)不健全；（5）征稅等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期未調(diào)整。

7、加強(qiáng)城市土地使用稅征收管理的對(duì)策

各級(jí)稅務(wù)部門應(yīng)進(jìn)一步明確工作職責(zé)加強(qiáng)稅收宣傳，細(xì)化工作措施，加強(qiáng)稅源管理，加大征收力度，有針對(duì)性地采取措施加強(qiáng)征管，不斷提高土地使用稅征管的精細(xì)化水平。

（1）加強(qiáng)稅收宣傳和政策輔導(dǎo)，組織全局稅收管理員學(xué)習(xí)相關(guān)政策，熟悉和掌握轄區(qū)內(nèi)不同地段土地適用的等級(jí)稅額標(biāo)準(zhǔn)

（2）加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理和調(diào)查核實(shí)；

（3）充分利用信息技術(shù)，深化土地使用稅覆蓋式管理，達(dá)到以地管稅的目標(biāo)，各地土地管理部門的地籍資料比較完整、準(zhǔn)確、詳細(xì)；

（4）強(qiáng)化申報(bào)嚴(yán)格審核；（5）加強(qiáng)后續(xù)管理和考核；（6）建立健全委托代征機(jī)制。

四、房產(chǎn)稅

1、定義：以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

2、歷史沿革

1950年1月政務(wù)院公布的《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，規(guī)定全國(guó)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。同年6月，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。

1951年8月8日，政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。

1984年10月，國(guó)營(yíng)企業(yè)實(shí)行第二步利改稅和全國(guó)改革工商稅制時(shí)，確定對(duì)企業(yè)恢復(fù)征收城市房地產(chǎn)稅，將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和土地使用稅。

1986年9月15日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，決定從當(dāng)年10月1日起施行。對(duì)在中國(guó)有房產(chǎn)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外籍人員仍征收城市房地產(chǎn)稅。

3、特點(diǎn)（1）房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；（2）征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋；

（3）區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。

4、征稅范圍

房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

5、征稅對(duì)象

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)，即由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。

6、稅額計(jì)算（1）從價(jià)計(jì)征

從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計(jì)征。公式：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%（2）從租計(jì)征

從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征。公式：應(yīng)納稅額=租金收入×12% 個(gè)人出租住房的租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%

7、當(dāng)前房產(chǎn)稅征管中存在的問題及建議 問題

（1）征收范圍太過籠統(tǒng)；

（2）房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅期限需進(jìn)一步明確；（3）出租部分的房產(chǎn)稅稅負(fù)偏高；（4）房產(chǎn)稅減免規(guī)定不具體；（5）部分規(guī)定實(shí)際工作中難以執(zhí)行。建議

（1）重新明確房產(chǎn)稅征稅范圍和應(yīng)稅房屋的界定；（2）進(jìn)一步明確房產(chǎn)稅的納稅期限；（3）修改房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)或降低稅負(fù)；（4）嚴(yán)格控制稅收減免審批；（5）加強(qiáng)房屋出租管理。

五、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)

1、定義：簡(jiǎn)稱城建稅，是我國(guó)為了加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來(lái)源，對(duì)有經(jīng)營(yíng)收入的單位和個(gè)人征收的一個(gè)稅種。

2、歷史沿革

城市維護(hù)建設(shè)稅是1984年工商稅制全面改革中設(shè)置的一個(gè)新稅種。1985 年2月8日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》，從1985起施行。

1994年稅制改革時(shí)，保留了該稅種，作了一些調(diào)整，并準(zhǔn)備適時(shí)進(jìn)一步擴(kuò)大征收范圍和改變計(jì)征辦法。

3、特點(diǎn)

（1）稅款?？顚Ｓ?，具有受益稅性質(zhì)；（2）屬于一種附加稅；（3）根據(jù)城建規(guī)模設(shè)計(jì)稅率；（4）征收范圍較廣。

4、納稅義務(wù)人

承擔(dān)城市維護(hù)建設(shè)稅納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。

按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人是在征稅范圍內(nèi)從事工商經(jīng)營(yíng)，繳納“三稅”（即增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅）的單位和個(gè)人。

5、征稅范圍

城市維護(hù)建設(shè)稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及稅法規(guī)定征稅的其他地區(qū)。城市、縣城、建制鎮(zhèn)的范圍應(yīng)根據(jù)行政區(qū)劃作為劃分標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意擴(kuò)大或縮小各行政區(qū)域的管轄范圍。

6、征收方式

（1）城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅期限和納稅地點(diǎn) 按照規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)當(dāng)與“三稅”同時(shí)繳納，自然其納稅期限和納稅地點(diǎn)也與“三稅”相同；

（2）預(yù)繳稅款；（3）納稅申報(bào)；（4）稅款繳納。

7、稅額計(jì)算

公式：應(yīng)納稅額=(實(shí)際繳納增值稅+消費(fèi)稅+營(yíng)業(yè)稅稅額)×適用稅率

8、現(xiàn)行城建稅的弊端及實(shí)施中存在的主要問題（1）稅種名稱不確切；（2）稅率設(shè)計(jì)不合理；

（3）適用稅率認(rèn)定困難，征管難度大；

（4）城建稅的附加性質(zhì)造成適用《稅收征管法》困難；（5）城建稅減免稅缺乏系統(tǒng)的規(guī)定，不便于操作；

（6）隨“三稅”附征的稅費(fèi)、基金越來(lái)越多，不利于簡(jiǎn)化稅制。

9、城建稅改革建議

從現(xiàn)行城建稅條例局部改革考慮，建議：（1）修改稅名；

（2）取消差別稅率，統(tǒng)一稅率；

（3）直接隨“三稅”附征，修改納稅范圍和計(jì)稅依據(jù)；

（4）修改城建稅與適用《稅收征管法》處罰與加收滯納金方面的相關(guān)規(guī)定。從國(guó)家整個(gè)稅制體系改革考慮，建議：

（1）提高城建稅的稅種地位，從附加稅提升為獨(dú)立稅；（2）統(tǒng)籌實(shí)施城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅聯(lián)動(dòng)改革；（3）將銷售（營(yíng)業(yè)）收入作為城建稅計(jì)稅依據(jù)，在稅率設(shè)計(jì)上，建議設(shè)計(jì)為1%；

（4）明確減免稅政策。

六、營(yíng)業(yè)稅

1、定義：是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個(gè)主要稅種。

注：2011年11月17日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局正式公布營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案。

2、納稅義務(wù)人

根據(jù)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定負(fù)有代扣代繳營(yíng)業(yè)稅義務(wù)的單位和個(gè)人。

3、征稅范圍 營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍可以概括為：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。

4、稅額計(jì)算

公式：營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額=計(jì)稅營(yíng)業(yè)額×適用稅率

七、個(gè)人所得稅

1、定義 ：調(diào)整征稅機(jī)關(guān)與自然人（居民、非居民人）之間在個(gè)人所得稅的征納與管理過程中所發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

2、納稅義務(wù)人（1）居民納稅義務(wù)人

在中國(guó)境內(nèi)有住所，或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住滿1年的個(gè)人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無(wú)限納稅義務(wù)，即就其在中國(guó)境內(nèi)和境外取得的所得，依法繳納個(gè)人所得稅。

（2）非居民納稅義務(wù)人

在中國(guó)境內(nèi)無(wú)住所又不居住或者無(wú)住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個(gè)人，是非居民納稅義務(wù)人，承擔(dān)有限納稅義務(wù)，僅就其從中國(guó)境內(nèi)取得的所得，依法繳納個(gè)人所得稅。

3、征稅內(nèi)容

工資、薪金所得；個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得；對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得；勞務(wù)報(bào)酬所得；稿酬所得；特許權(quán)使用費(fèi)所得；利息、股息、紅利所得；財(cái)產(chǎn)租賃所得；財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；偶然所得；其他所得。

4、稅額計(jì)算

公式：應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù) 扣除標(biāo)準(zhǔn)3500元/月（2011年9月1日起正式執(zhí)行）（工資、薪金所得適用）應(yīng)納稅所得額=扣除三險(xiǎn)一金后月收入-扣除標(biāo)準(zhǔn)

八、印花稅

1、定義：對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。

2、特點(diǎn)（1）兼有憑證稅和行為稅性質(zhì)；（2）征稅范圍廣泛；（3）稅率低、負(fù)稅輕；

（4）由納稅人自行完成納稅義務(wù)。

3、納稅義務(wù)人

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納印花稅。具體有：

1、立合同人；

2、立據(jù)人；

3、立賬簿人；

4、領(lǐng)受人；5使用人。

4、征稅范圍（1）經(jīng)濟(jì)合同；（2）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；（3）營(yíng)業(yè)賬簿。

5、征稅方式（1）從價(jià)計(jì)征；（2）從量計(jì)征。

6、稅額計(jì)算

公式：應(yīng)納數(shù)額=應(yīng)納稅憑證記載的金額（費(fèi)用、收入額）×適用稅率

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證的件數(shù)×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)

九、資源稅

1、定義：以各種應(yīng)稅自然資源為課稅對(duì)象、為了調(diào)節(jié)資源級(jí)差收入并體現(xiàn)國(guó)有資源有償使用而征收的一種稅，是對(duì)自然資源征稅的稅種的總稱。

2、特點(diǎn)

（1）征稅范圍較窄；

（2）實(shí)行差別稅額從量征收；（3）實(shí)行源泉課征。

3、作用

（1）調(diào)節(jié)資源級(jí)差收入，有利于企業(yè)在同一水平上競(jìng)爭(zhēng)；（2）加強(qiáng)資源管理，有利于促進(jìn)企業(yè)合理開發(fā)、利用；（3）與其它稅種配合，有利于發(fā)揮稅收杠桿的整體功能；（4）以國(guó)家礦產(chǎn)資源的開采和利用為對(duì)象所課征的稅。

4、納稅義務(wù)人

在我國(guó)境內(nèi)開采應(yīng)稅礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人。

5、征稅范圍

原油、天然氣、煤炭、其它非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬礦原礦、鹽這7類。

十、契稅

1、定義：以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

2、特點(diǎn)

(1)契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅；(2)契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。

3、納稅義務(wù)人

契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。

4、征稅對(duì)象

契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移的土地、房屋權(quán)屬。

5、稅額計(jì)算

計(jì)稅依據(jù)：契稅的計(jì)稅依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。公式：應(yīng)納稅額 = 計(jì)稅依據(jù) × 稅率

十一、車船稅

1、定義：指對(duì)在我國(guó)境內(nèi)應(yīng)依法到公安、交通、農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、軍事等管理部門辦理登記的車輛、船舶，根據(jù)其種類，按照規(guī)定的計(jì)稅依據(jù)和年稅額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。從2007年7月1日開始，有車族需要在投保交強(qiáng)險(xiǎn)時(shí)繳納車船稅。

2、作用

（1）為地方政府籌集財(cái)政資金；（2）有利于車船管理與合理配置；（3）有利于調(diào)節(jié)財(cái)富差異。

3、納稅義務(wù)人

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，車輛、船舶（以下簡(jiǎn)稱車船）的所有人或者管理人為車船稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納車船稅。即在我國(guó)境內(nèi)擁有車船的單位和個(gè)人。

4、征稅范圍

車船稅的征收范圍，是指依法應(yīng)當(dāng)在我國(guó)車船管理部門登記的車船（除規(guī)定減免的車船外）。

5、稅額計(jì)算

購(gòu)置的新車船，購(gòu)置當(dāng)年的應(yīng)納稅額自納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)月起按月計(jì)算。公式為：應(yīng)納稅額 = 年應(yīng)納稅額 ÷ 12 × 應(yīng)納稅月份數(shù)

十二、屠宰稅

1、定義：屠宰稅是向屠宰牲畜的單位和個(gè)人征收的一種稅收。

2、納稅義務(wù)人

屠宰稅的納稅人為在中國(guó)境內(nèi)屠宰應(yīng)稅牲畜的各類單位和個(gè)人。這里所說(shuō)的個(gè)人是指?jìng)€(gè)體戶和其他個(gè)人。從事應(yīng)稅牲畜屠宰業(yè)務(wù)的個(gè)體戶，是屠宰稅的納稅人。

3、征稅對(duì)象

按照規(guī)定，屠宰稅的征稅對(duì)象是牲畜，應(yīng)稅牲畜包括豬、羊、牛、馬、騾、驢、駱駝等7種牲畜。目前各地征稅較為普遍的是豬、羊、牛3種牲畜。

4、稅額計(jì)算

公式：應(yīng)納稅款 = 應(yīng)稅數(shù)量×單位額

十三、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

1、定義：指國(guó)家對(duì)在我國(guó)境內(nèi)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位和個(gè)人，就其固定資產(chǎn)投資的各種資金征收的一種稅。

2、特點(diǎn)（1）運(yùn)用零稅率制；

（2）實(shí)行多部門控管的方法；（3）采用預(yù)征清繳的征收方法；（4）計(jì)稅依據(jù)與一般稅種不同；（5）稅源無(wú)固定性。

3、納稅義務(wù)人

固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅納稅義務(wù)的承擔(dān)者。包括在我國(guó)境內(nèi)使用各種資金進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的各級(jí)政府、機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、國(guó)有企事業(yè)單位、集體企事業(yè)單位、私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體工商戶及其他單位和個(gè)人。外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)不納此稅。

4、征稅范圍

凡在我國(guó)境內(nèi)用于固定資產(chǎn)投資的各種資金，均屬固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的征稅范圍。

5、稅額計(jì)算

固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅實(shí)行預(yù)征制，按固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的單位工程計(jì)劃額預(yù)繳，因此，稅額計(jì)算應(yīng)包括以下幾方面的內(nèi)容：

（1）預(yù)繳稅額的計(jì)算

公式：預(yù)繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅稅額=批準(zhǔn)的固定資產(chǎn)計(jì)劃投資額×適用稅率

（2）結(jié)算稅額的計(jì)算

公式：固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目結(jié)算稅額=一實(shí)際完成的投資額×適用稅率一本內(nèi)已預(yù)繳稅額

（3）清算稅額的計(jì)算

公式：固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目竣工清算稅額=全部項(xiàng)目實(shí)際完成的投資額×適用稅率一預(yù)繳稅額

十四、教育費(fèi)附加

1、定義：對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種附加費(fèi)。

2、作用（1）發(fā)展地方性教育事業(yè)；

（2）擴(kuò)大地方教育經(jīng)費(fèi)的資金來(lái)源。

3、納費(fèi)義務(wù)人

凡繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，均為教育費(fèi)附加的納費(fèi)義務(wù)人（簡(jiǎn)稱納費(fèi)人）。凡代征增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，亦為代征教育費(fèi)附加的義務(wù)人。

4、征費(fèi)范圍

征費(fèi)范圍同增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的征收范圍相同。

5、費(fèi)額計(jì)算

計(jì)費(fèi)依據(jù)：以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的稅額。計(jì)算公式：應(yīng)納教育費(fèi)附加=（實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅三稅稅額）×3%

第三篇：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所需繳納的相關(guān)稅費(fèi)

二手房交易需繳納的相關(guān)稅費(fèi)

賣方：

1.營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)《關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見?》的相關(guān)規(guī)定，??自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買超過2年（含2年）的住房，普通住房免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入與購(gòu)買該住房?jī)r(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買不足2年的住房，普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入與購(gòu)買該住房?jī)r(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅，非普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。（營(yíng)業(yè)稅稅率為5.5%）

2.個(gè)人所得稅

根據(jù)《北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，按照房屋轉(zhuǎn)讓差價(jià)的20％計(jì)征個(gè)稅；對(duì)于納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，可以采取核定征稅。核定征收率暫按1%執(zhí)行。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人的申報(bào)內(nèi)容審核后，及時(shí)辦理免稅手續(xù)。

3.印花稅

根據(jù)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。

4.土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

買方：

1.契稅3%

由于目前關(guān)于契稅的各項(xiàng)優(yōu)惠政策都是針對(duì)個(gè)人的，所以單位還是應(yīng)按照成交價(jià)的3%來(lái)繳納。

2.印花稅

按照成交價(jià)的0.05%繳納。

第四篇：蘇州 房產(chǎn)繼承過戶手續(xù)稅費(fèi)等相關(guān)問題

房產(chǎn)繼承過戶手續(xù)稅費(fèi)等相關(guān)問題

一、哪些情形不適用于房產(chǎn)繼承：

房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承，使用權(quán)房、小產(chǎn)權(quán)房以及他人名下房產(chǎn)不能主張繼承。

二、辦理房產(chǎn)繼承過戶的時(shí)間：

1、房產(chǎn)繼承從房屋所有權(quán)人死亡之日起即可辦理，原則上沒有時(shí)間限制，何時(shí)申辦都可以。

2、房產(chǎn)繼承應(yīng)盡快辦理，拖得時(shí)間越久，辦理的手續(xù)可能越麻煩，而且費(fèi)用可能會(huì)增加。

三、辦理房產(chǎn)繼承過戶的流程：

1、到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明；

2、到區(qū)或市公證處(原外銷商品房到市公證處)辦理繼承公證，或向房產(chǎn)所在地法院提起繼承訴訟；

3、繼承人或受遺贈(zèng)人憑公證書或生效判決書、調(diào)解書，到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過戶登記。

三、公證繼承的流程：

（一）公證繼承適用的情形：

一般來(lái)說(shuō)，如果繼承人之間沒有糾紛，法律文件齊全，急需辦理繼承手續(xù)的，可以優(yōu)先選擇繼承公證辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)。

（二）辦理公證繼承需提交的資料：

1、被繼承人的死亡證明（如醫(yī)院的死亡通知書、身份證、戶口簿、派出所出具的死亡注銷戶口證明等）（原外銷房需公證）；

2、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證(原外銷房需公證)；

3、繼承人的身份證件、戶口簿；夫妻戶口不在一起的需提供結(jié)婚證(原外銷房需公證)；

4、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件（由被繼承人檔案所在單位人事部門出具意見并蓋章；沒有單位的，由社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處出具意見并蓋章。因特殊情況無(wú)法提供的，可由繼承人檔案所在單位人事部門、街道辦事處出具意見并蓋章并提供相應(yīng)證明）(外銷房需公證)；

5、繼承人放棄繼承權(quán)的，應(yīng)由放棄人親自到公證處辦理?xiàng)墮?quán)聲明書公證；

6、繼承人因特殊情況不能親自到公證處辦理的，須提供經(jīng)公證的委托書，委托其他繼承人辦理；

7、遺囑繼承人應(yīng)提供經(jīng)公證或經(jīng)司法鑒定的遺囑（適用于遺囑繼承）。

如果繼承人或被繼承人是居住在港澳的，上述材料需由司法部委托的香港律師或澳門有關(guān)機(jī)構(gòu)予以證明，并經(jīng)中國(guó)法律服務(wù)（香港）有限公司確認(rèn)；如果繼承人或被繼承人是居住國(guó)外，上述材料應(yīng)經(jīng)我國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館認(rèn)證。

(三)公證繼承的費(fèi)用：繼承權(quán)公證費(fèi)一般按受益額(即所繼承房屋評(píng)估后的評(píng)估價(jià)值)的2%收取，最低收取200 元。

四、訴訟繼承的流程：

（一）訴訟繼承適用的情形：

繼承人之間分歧較大，無(wú)法協(xié)商一致;或由于繼承人年老體弱、居住在國(guó)外、外地等情況，自行去派出所或者單位取證困難的；或放棄繼承的繼承人沒有民事行為能力的，需通過訴訟方式解決。

（二）訴訟繼承的費(fèi)用：

主要是法院的訴訟費(fèi)和律師費(fèi)。現(xiàn)在上海的很多法院有訴前調(diào)解程序，辦理流程順利的話一般在一個(gè)月到二個(gè)月之間也能辦理完結(jié)，如果調(diào)解結(jié)案的話，訴訟費(fèi)可減半收取。

五、房產(chǎn)繼承過戶登記流程：

（一）辦理房產(chǎn)繼承過戶登記需提交的資料：

1、房屋所有權(quán)證書；

2、繼承公證或者法院調(diào)解書、判決書；

3、繼承人身份證及復(fù)印件(原外銷房需公證)；

4、房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(收件窗口領(lǐng)取)；

5、契稅完稅證(備查聯(lián))及契稅完稅貼花原件，納稅后提交；

6、被繼承人死亡證明(原外銷房需公證)；

7、其他有關(guān)文件。

若繼承人不能親自辦理，需提交委托書或公證書及受托人身份證及復(fù)印件;若繼承人未成年，需提交監(jiān)護(hù)人身份證原件及復(fù)印件。

(二)辦理房產(chǎn)繼承過戶登記的費(fèi)用：

1、登記費(fèi)：100元/件；

2、合同印花稅：繼承房屋評(píng)估價(jià)的0.05%；

3、權(quán)證印花稅：5元/本；

4、交易手續(xù)費(fèi)：5元/平方米；

5、契稅：法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅，對(duì)非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅1.5%；

6、房產(chǎn)繼承中不存在遺產(chǎn)稅。

7、房產(chǎn)繼承中是不征收個(gè)人所得稅的，但繼承后對(duì)外出售需要按照房?jī)r(jià)的20%征收個(gè)稅，但如果繼承的房產(chǎn)滿五年且是家庭唯一住房的是可以免征個(gè)稅的。

8、如果繼承人間對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值有分歧的，還可能發(fā)生房屋評(píng)估費(fèi)用。

第五篇：上海房產(chǎn)繼承、過戶稅費(fèi)優(yōu)惠政策集合(截止201406)

上海房產(chǎn)繼承、過戶稅費(fèi)優(yōu)惠政策集合（截止201406）

[摘要]目前，親屬之間轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，可通過買賣、贈(zèng)與等方式實(shí)現(xiàn)，房屋所有人將房屋無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅對(duì)轉(zhuǎn)讓方和受讓方均有相關(guān)優(yōu)惠政策，但按照契稅條例規(guī)定，受贈(zèng)房屋應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

目前，親屬之間轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，可通過買賣、贈(zèng)與等方式實(shí)現(xiàn)，房屋所有人將房屋無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅對(duì)轉(zhuǎn)讓方和受讓方均有相關(guān)優(yōu)惠政策，但按照契稅條例規(guī)定，受贈(zèng)房屋應(yīng)當(dāng)繳納契稅。房屋所有人將房屋出售給親屬的，對(duì)轉(zhuǎn)讓方和受讓方?jīng)]有特別的稅收優(yōu)惠政策，與出售給非親屬稅收政策一致。

另外，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和契稅對(duì)繼承房屋按不同情況給予一定的稅收優(yōu)惠。優(yōu)惠政策

一、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策

1.《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

二、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策

1.《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買賣等營(yíng)業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕111號(hào)）規(guī)定，個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營(yíng)業(yè)稅：

（一）離婚財(cái)產(chǎn)分割；

（二）無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（三）無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

2.《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2011〕12號(hào)）規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

三、契稅優(yōu)惠政策

1.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2004〕1036號(hào)）規(guī)定，對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

2.《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕94號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

四、普通住房標(biāo)準(zhǔn)

《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》（滬房管規(guī)范市〔2012〕3號(hào)）的規(guī)定，自2012年3月1日起，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：

1.五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

2.單套建筑面積140平方米以下；

3.實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間的低于200萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的低于160萬(wàn)元/套。