第一篇：業產大會和業主委員會指導規則

市住房城鄉建設委、市民政局、市社會辦關于印發《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》的通知

京建發〔2010〕739 號

各區縣建委、房管局，各區縣民政局、社會辦，各有關單位：

為貫徹實施《北京市物業管理辦法》（北京市人民政府令第219號），進一步規范住宅區業主大會和業主委員會的成立及活動，市住房城鄉建設委、市民政局、市社會辦等部門研究制訂了《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》（京建發[2010]739號），現印發給你們，請結合實際認真貫徹執行。

附件：《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》

北京市住房和城鄉建設委員會 北京市民政局

北京市社會建設工作辦公室

二〇一〇年十二月三十一日

附件：

北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則

（市住房城鄉建設委 市民政局 市社會辦 二〇一〇年十二月三十日）

第一章 總則

第一條 為了規范業主大會、業主委員會的成立及活動，保護業主、業主大會和業主委員會的合法權益，協助、指導全體業主正確行使共同管理權利，進一步建立和完善權責一致、依法有序的住宅區業主自我治理機制，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》（市政府令第219號）及有關規定，制定本規則。

第二條 本市行政區域內住宅區業主大會、業主委員會的成立、選舉和活動，適用本規則。

第三條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，在物業管理活動中，業主基于建筑物區分所有權，依據法律、法規和規章以及管理規約和業主大會議事規則行使共同管理權利、承擔共同管理責任。

第四條 業主大會、業主委員會應當依據法律、法規、規章的規定和管理規約、業主大會議事規則的約定行使共同管理權、履行職責。業主大會、業主委員會依法行使共同管理權不受任何組織和個人的非法干涉。

業主大會、業主委員會不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

本市建立業主決定共同事項公共決策平臺，法律、法規、規章規定需要業主共同決定的事項，提倡業主通過公共決策平臺進行決策。

第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當依據法律、法規、規章和本規則，本著依法行政、合理行政、程序正當、高效便民、權責統一、政務公開的原則對業主大會、業主委員會的成立及活動提供協助、指導和監督。

街道辦事處、鄉鎮人民政府對業主大會、業主委員會作出的違反法律、法規和規章的決定，應當及時責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第六條 業主大會、業主委員會的成立及活動的法律服務工作和物業管理糾紛人民調解工作應當接受司法行政主管部門的指導和監督。

第二章 業主大會成立

第七條 本規則所稱業主，包括：

（一）依法登記取得房屋所有權的人；

（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權的人；

（三）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人；

（四）因合法建造等事實行為取得房屋所有權的人。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務。

第八條 業主在物業管理活動中享有下列權利：

（一）對物業管理區域內共用部分實施共同管理；

（二）對共同管理的有關事項提出建議；

（三）對需要業主共同決定的事項，行使表決權；

（四）在物業管理活動中，享有選舉權和被選舉權；

（五）對物業管理活動享有知情權、監督權；

（六）監督業主大會和業主委員會的工作；

（七）監督物業服務合同的履行；

（八）監督專項維修資金的管理和使用；

（九）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況具有知情權和監督權。

（十）法律、法規、規章以及管理規約、業主大會議事規則規定或者約定的其他權利。

第九條 業主在物業管理活動中履行下列義務：

（一）遵守法律、法規、規章及相關規定；

（二）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（三）執行業主共同決定和業主大會授權業主委員會作出的決定，并承擔相應的責任；

（四）履行物業服務合同約定的義務；

（五）按照規定和約定交納專項維修資金、物業服務費用和其他應當由業主共同分攤的費用。

第十條 物業管理區域內，已交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地的街道辦事處、鄉 鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需的業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并同時推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業主，向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請成立業主大會。

占總人數5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請。

第十一條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到成立業主大會申請之日起60日內，指定首次業主大會會議籌備組組長，組織建設單位、業主代表成立首次業主大會會議籌備組。

籌備組組長在籌備組中沒有表決權。街道辦事處、鄉鎮人民政府指定業主擔任籌備組組長的，該業主不得參選業主委員會委員。

本市鼓勵和支持公益律師為業主大會的成立和活動提供法律服務。提倡街道辦事處、鄉鎮人民政府指定具有專業知識和服務能力的律師或者其他人員擔任籌備組組長。

第十二條 籌備組組長應當履行以下職責：

（一）召集和主持籌備組會議；

（二）對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認；

（三）簽發籌備組公告；

（四）在籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報 告上簽字；

（五）籌備組自動解散的，由籌備組組長將建設單位提供的相關資料退回建設單位或者移交給街道辦事處、鄉鎮人民政府臨時保管；

（六）籌備組賦予籌備組組長的其他職責。

籌備組組長不履行或者不適當履行前款規定職責的，經籌備組中具有表決權的三分之二以上成員簽字確認，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請另行指定組長，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時指定。

第十三條 籌備組中的業主代表，可以由業主自薦或者聯名推薦產生。業主自薦或者聯名推薦人數不足的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主推薦。業主自薦或者被推薦人數較多的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織自薦或者被推薦的業主互相推薦產生，業主代表最終名單按照推薦票數順序確定。

業主代表應當具有業主身份、具有完全民事行為能力、責任心強、具備必要的工作時間。

籌備組中有表決權的成員人數應為單數，每人享有一票表決權，其中非建設單位的業主代表人數不得低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二。

第十四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯系方式等在物業管理區域內顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

第十五條 建設單位在籌備活動中應當履行以下義務：

（一）自籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關數據信息應更新至籌備組成立之日?；I備組應當對業主資料保密，不得將本項相關資料用于與籌備無關的活動。

（二）根據本市有關規定已將相關信息錄入公共決策平臺；

（三）承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。

建設單位拒不履行承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用義務的，籌備組可向街道辦事處、鄉鎮人民政府說明情況，不影響籌備及召開首次業主大會會議的活動。相關費用可先由業主墊付。

第十六條 籌備組負責首次業主大會會議籌備工作，并在成立之日起60日內，完成下列事項并以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示：

（一）制訂首次業主大會會議召開方案，確定首次業主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、決議事項、表決規則、業主委員會委員候選人產生辦法、業主委員會委員及候補委員產生辦法、籌備及召開首次業主大會會議費用預算明細及費用結算方案和籌備組的解散等；

（二）擬訂管理規約草案、業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的表決權數；

（四）首次業主大會會議的其他籌備工作。

上述事項公示時間為7日，在公示期間，業主可以對以上事項向 籌備組提出建議和意見，籌備組應當予以記錄。

公示期滿后7日內，籌備組應當參考業主的建議和意見對各事項進行修改，確定擬提交表決的內容。

首次業主大會會議召開前，籌備組應當將首次業主大會會議議題和需要業主表決的內容以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告并告知相關的社區居民委員會，公告期不少于15日。

第十七條 首次業主大會會議應當對以下事項進行表決，并應當全部經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意：

（一）管理規約（草案）；

（二）業主大會議事規則（草案）；

（三）選舉業主委員會委員。

《北京市物業管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或者現房銷售的住宅物業項目，首次業主大會會議除完成前款事項表決外，還應當就解除前期物業服務合同并確定物業管理方式進行表決。但是未表決該事項的，不影響業主大會的成立和備案。

第十八條 管理規約應當對下列主要事項依法作出約定：

（一）物業的基本情況；

（二）物業管理方式；

（三）業主共同管理的權利和責任；

（四）物業共用部分的經營和收益分配；

（五）物業的使用、維護和管理；

（六）物業管理區域內的應急預案；

（七）違約責任；

（八）爭議解決方式；

（九）其他應當依法約定的事項。

管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規、規章或者損害社會公共利益。

管理規約對業主及物業使用人具有約束力。業主或者物業使用人違反管理規約，損害其他業主和物業使用人合法權益的，受損害人可以提起訴訟。

第十九條 業主大會議事規則應當規定以下事項：

（一）業主大會會議種類；

（二）業主大會會議召開的形式、程序；

（三）業主大會議事和表決方式；

（四）關于業主小組、業主代表、業主的代理及業主大會

解散的規定；

（五）業主委員會委員資格、人數、任期、更換、候補及補

充辦法；

（六）業主委員會議事規則；

（七）業主大會和業主委員會等執行機構經費的籌集以及、使用和管理制度；

（八）業主大會、業主委員會設置的財務、秘書等專職人員的聘 任程序以及職責；

（九）業主大會、業主委員會印章、檔案等管理制度等。

第二十條 業主有損害業主共同權益行為的，包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時繳納物業服務費用和其他應當分攤的費用等，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其被選舉權、表決權的行使予以限制，限制時限由業主大會在管理規約和業主大會議事規則中約定，業主大會備案或者變更備案事項時應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府予以說明。

管理規約和業主大會議事規則對業主權利的限制不免除其應承擔的義務。

第二十一條 業主的表決權按照面積和人數計算。

業主的面積表決權數按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

業主的人數表決權數按照下列方法認定：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

按照規劃建設的已經辦理了不動產登記的車庫、車位，按照不動 產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記但是具有銷售（預售）許可證的車庫、車位,按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規劃建設的人防工程面積不計算投票權。

第二十二條 籌備組應當遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長召集和主持籌備組會議；

（二）籌備組作出決定應當經籌備組中具有表決權的過半數成員同意；成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力。

（三）籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對會議記錄簽字確認；

（四）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或其他組織的除外；

（五）籌備組應當自成立之日起3個月內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議；

（六）業主大會成立后，籌備組應當將相關資料移交給業主委員會。

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應當在在物業管理區域內顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散，符合第十條規定的，業主可以重新申請成立業主大會。

第二十三條 籌備組應當自首次業主大會會議作出決定之日起3 日內，將表決結果在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。

第二十四條 管理規約、業主大會議事規則和業主委員會委員選舉事項全部通過的，業主委員會自首次業主大會決議作出之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

（一）籌備組出具的由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

（二）業主大會決議；

（三）管理規約、業主大會議事規則；

（四）業主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場予以備案，出具書面備案證明，并在備案后7日內將備案材料抄送區縣房屋行政主管部門，將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。

第二十五條 業主委員會憑街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的備案證明，向區、縣公安分局申請刻制業主委員會印章。

第二十六條 本市試行業主大會登記制度。業主大會成立并完成業主委員會備案的，經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主占總人數過半數的業主同意，可以到市房屋行政主管部門辦理業主大會登記，業主委員會憑業主大會登記證明，向區、縣公安分局申請刻制業主大會印章。

第三章 業主大會活動

第二十七條 業主大會是物業管理權利和管理責任主體，履行以下職責：

（一）制定、修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉或者更換業主委員會委員；

（三）確定或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和收費方案；

（四）選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務；

（五）籌集、管理和使用專項維修資金；

（六）決定物業共用部分的經營方式，管理、使用物業共用部分經營收益；

（七）申請改建、重建建筑物及附屬設施；

（八）申請分立或者合并物業管理區域；

（九）改變或者撤銷本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議；

（十）督促業主依據法律法規規章和管理規約安全使用房屋；組織對房屋建筑的日常檢查活動；配合相關行政主管部門對房屋建筑安全的檢查工作；負責治理房屋建筑安全問題；

（十一）對業主違反法律法規規章和管理規約、業主大會議事規則的行為，可以向人民法院提起訴訟；

（十二）決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

決定第（五）項事項，應當經專項維修資金列支范圍內專有部分 占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（七）項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（八）項事項，應當經原物業管理區域內以及擬調整后物業管理區域內的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意；法律、法規和規章另有規定的，從其規定。

第二十八條 業主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。

業主大會表決時，提倡通過北京市業主決定共同事項公共決策平臺進行。

第二十九條 業主人數較多，業主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業主代表參加業主大會會議，具體辦法應當在業主大會議事規則中明確規定。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加會議前3日，就業主大會會議表決的事項書面征求其所代表業主們的意見，業主代表不能代替業主本人作出決定。表決書應當經業主本人簽字后，由業主代表送達業主大會會議投票表決。

第三十條 業主大會會議提議事項應當符合本規則第二十七條的規定和業主大會議事規則。

業主委員會應當自提議確定之日起，將業主大會擬表決事項在物業管理區域內顯著位置公告并告知相關的社區居民委員會，公告期間不少于15日。

公告期內，業主可以對擬表決事項提出建議和意見，業主委員會應當予以參考，可以對擬表決事項的具體內容進行修改，并接受業主質詢。擬表決事項經修改后應重新公告，公告期間不少于15日。

公告期滿后，業主委員會應當確定擬表決事項，可以啟動公共決策平臺進行決策。

第三十一條 業主大會會議投票期限由首次業主大會會議籌備組或者業主委員會根據具體情況決定。因故無法按期完成會議投票的，籌備組或者業主委員會應當按照首次業主大會會議召開方案或者業主大會議事規則的約定，在物業管理區域內公告相關情況及延長期限，但延長期限最長不得超過15日。

第三十二條 業主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事務，但不得違反法律、法規、規章及管理規約，不得與業主大會的決定相抵觸。事項范圍、議事方式、程序應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。

第三十三條 業主大會定期會議由業主委員會根據業主大會議事規則組織召開，每年至少召開一次。業主大會定期會議召開前，業主委員會應當向業主公告以下內容：

（一）上一年度物業管理情況報告；

（二）上一年度業主委員會工作情況報告；

（三）上一年度業主大會收支情況報告；

（四）物業管理的其他有關事項。

業主大會定期會議應當討論并決議以下內容：

（一）審查業主委員會和物業服務企業或者其他管理人的年度工作計劃；

（二）選舉需要補選或者定期改選的業主委員會委員；

（三）決議下一年度物業管理有關事項；

（四）決議下一年度業主大會收支預算；

（五）決議物業管理其他的有關事項。

第三十四條 發生下列情形之一的，業主委員會應當自業主提議和情形發生之日起45日內組織召開業主大會臨時會議：

（一）專有部分占建筑物總面積20%以上的業主或者占總人數20%以上的業主向業主委員會提議召開業主大會臨時會議的；

（二）出現管理規約中約定的需要召開業主大會臨時會議的其他情形。

第三十五條 業主委員會對提議業主人數有異議的，應當自收到業主提議之日起30日內自行核查或者向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查，并作出是否召集業主大會臨時會議的書面決定，在物業管理區域內顯著位置公告。

業主對業主委員會自行核查的結果有異議的，業主可以于自行核查結果公示后3日內向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查，并將核查結果在物業管理區域內顯著位置公示。

第三十六條 業主委員會未按時作出決定或者業主委員會決定不召開臨時會議，但經公共決策平臺核查后業主提議符合第三十四條規定的情形的，業主大會設立監事會的，應當由監事會根據管理規約、業主大會議事規則予以監督；業主委員會不接受業主大會監事會監督，或者未設立監事會但相關業主提出申請的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當于10日內責令其限期履行職責，業主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助業主組織召開業主大會臨時會議并對相關事宜進行表決。

第三十七條 業主大會可以決定由業主自行管理物業共用部分。業主在決定自行管理之前，應當對擬定的詳細的自行管理方案以及應急保障措施進行表決，并告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第三十八條 物業服務合同期限屆滿前，業主大會應當就是否變更物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項召開業主大會會議進行表決

決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿3個月前告知原物業服務企業并在物業管理區域內公告。

物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同并按照《北京市物業管理辦法》第二十五條第二款的規定履行了告知義務的，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議，決定物業管理方 式、服務事項和服務標準等。

第三十九條 業主大會設立業主委員會，可以設立監事會，可以聘用財務人員和秘書等工作人員。相關工作經費具體籌集和使用辦法由業主大會決定。

業主大會設立監事會、聘用財務人員和秘書的，應當在業主大會議事規則中約定。

業主委員會委員、監事會監事、應當由業主大會選舉產生；財務人員和秘書的聘用方式應當由業主大會議事規則約定。

第四章 業主委員會

第四十條 業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會一般由5人以上單數組成，具體數額、選舉結果的確認應當在業主大會議事規則中明確約定。

業主委員會委員每次選舉產生后3日內應當組織召開業主委員會會議，推選主任委員、副主任委員等。

主任委員、副主任委員應當由業主委員會委員推選，不經業主委員會委員推選不得連任，具體產生辦法可以通過業主大會議事規則約定。

第四十一條 業主委員會委員由物業管理區域內的業主擔任，并應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（三）未被業主大會依約限制被選舉權；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要的工作時間；

（七）管理規約、業主大會議事規則規定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應當符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經驗和良好的群眾基礎；

（二）熟悉物業管理相關法律、法規、規章和政策。

業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。一個物業管理區域內，一名自然人只能代表一個法人或者其他組織。

第四十二條 業主委員會執行業主大會的決定，接受業主的監督，依法履行下列職責：

（一）召集業主大會定期會議和臨時會議；

（二）定期向業主大會報告物業管理情況；

（三）代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務；

（五）組織和監督專項維修資金的籌集、使用；

（六）監督物業共用部分的經營及經營收益的管理和使用；

（七）督促業主按照約定交納專項維修資金、物業服務費和其他應當由業主共同分攤的費用；

（八）建立并妥善保管工作檔案，為業主提供查閱、抄錄和復制 檔案資料的便利；

（九）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（十）對違反國家和本市相關規定以及管理規約、業主大會議事規則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產；

（十一）配合社區相關組織做好本物業管理區域內的社區建設工作；

（十二）業主大會賦予的其他職責，但《北京市物業管理辦法》第十一條規定由業主共同決定的事項不得授權業主委員會直接行使。

第四十三條 業主委員會會議應當按照業主大會議事規則約定的業主委員會議事規則召開。會議由主任委員召集和主持；主任委員不能履行職責或者不履行職責的，由副主任委員召集和主持；副主任委員不能履行職責或者不履行職責的，由半數以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業主委員會會議不得以書面形式召開。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，每名委員擁有一票表決權，委員不能委托代理人參加會議。業主委員會作出決定必須經全體委員過半數同意并書面簽字確認，自作出決定之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。業主委員會作出的決定自公告之日起對業主具有約束力。

業主委員會召開會議時，業主大會設立監事會的，監事會監事應當列席會議，并可以同時邀請物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府 的代表或者相關的社區居民委員會參加。涉及重要事項的，業主委員會召開會議前應當先行召開業主意見征求會，公開聽取業主的意見，并可以邀請業主代表旁聽業主委員會會議。重要事項的范圍由業主大會議事規則約定。

業主委員會會議應當制作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

第四十四條 業主委員會應當建立工作檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

（一）業主大會、業主委員會會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決議和決定；

（三）管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、專項服務合同等；

（四）業主委員會委員選舉及備案材料；

（五）專項維修資金賬目和物業共用部分經營收益賬目；

（六）業主的意見和建議；

（七）業主委員會印章使用記錄和工作檔案查閱記錄；

（八）業主委員會工作中產生的其他書面材料和音像資料等。

管理規約、業主大會議事規則、業主委員會委員等事項內容發生變更時，業主委員會應當自變更之日起30日內到原備案機關辦理變更備案。

業主可以對以上工作檔案進行查詢、抄錄和復制，但涉及業主個人隱私的，應當征得相關業主本人同意。

第四十五條 業主委員會委員實行任期制，委員每屆任期不得超過六年，連選可以連任。業主委員會每兩年定期改選部分委員，在召開第一次全體委員會議時，應當按照委員在業主大會選舉中得票的多少，將全部委員盡量平均分為三組：得票較少的一組委員應當在第2年任滿后的業主大會定期會議上改選，得票居中的一組委員應當在第4年任滿后的業主大會定期會議上改選，得票較多的一組委員應當在第6年任滿后的業主大會定期會議上改選。

第四十六條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業主委員會在物業管理區域內顯著位置予以公告：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（六）業主大會議事規則規定的其他情形。

第四十七條 《北京市物業管理辦法》規定的業主共有的相關財物及本規則第四十四條規定的材料屬于業主共有，任何組織或者個人不得侵占。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉鎮人民政府10日內應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

第四十八條 業主委員會委員任期內，委員出現空缺時，應當按照業主大會議事規則約定的候補制度自動遞補并辦理變更備案，遞補的委員任期為缺額委員余下的任期。

候補委員遞補后人數仍不足的,業主委員會應當及時組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

第五章 指導監督

第四十九條 建設單位拒不履行協助籌備成立業主大會相關義務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正；違反法律、法規、規章的，可以依法處罰，并將處理、處罰結果抄送區縣房屋行政主管部門。

第五十條 業主委員會不履行職責，業主大會設立監事會的，應當由監事會根據管理規約、業主大會議事規則予以監督；業主委員會不接受業主大會監事會監督，或者未設立監事會但經相關業主提出申請的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當于10日內責令其限期履行職責；業主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助業主組織召開業主大會會議，共同決定有關事項。

第五十一條 業主委員會委員空缺達半數以上的，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議決定增補委員，在委員增補之前，不得以業主委員會的名義從事組織召開業主大會會議決定增補委員以外的活動。

業主委員會委員集體提出辭職的，應當向業主大會報告工作、說明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由監事 會指定的人員保管；未設立監事會的，交由業主大會秘書或者其他檔案保管人員保管，并以書面形式告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。業主大會設立監事會的，監事會應當及時組織召開業主大會會議，選舉產生新的業主委員會；未設立監事會或者監事會不履行職責的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時協助業主組織召開業主大會會議，選舉產生新的業主委員會。

業主委員會不移交其保管的檔案資料、印章及其他財務賬目的，街道辦事處、鄉鎮人民政府10日內應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

新的業主委員會產生后，檔案保管人員應當將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉交給業主委員會。

業主委員會委員離任時，全體業主可以在管理規約和業主大會議事規則中約定是否對離任委員進行財務審計。

第五十二條 業主委員會委員和業主大會其他工作人員應當忠于職守，依法履行職責。業主委員會委員和業主大會其他工作人員違反管理規約、業主大會議事規則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業主大會共同決定。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第五十三條 物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關的社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，共同做好物業管理區域內社區建設等相關工作。社區 居民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府指導、監督社區內的業主委員會開展工作，維護居民的合法權益。

物業管理區域內召開業主大會、業主委員會會議，應當告知相關的社區居民委員會，并聽取其意見。

第五十四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府可以組織召開物業管理聯席會議。由區縣房屋行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業等各方代表參加，共同協商解決物業管理活動中遇到的問題。

第五十五條 對街道辦事處、鄉鎮人民政府作出的撤銷業主大會、業主委員會違反法律、法規和規章的決定有異議的，業主大會、業主委員會可以依據《行政復議法》提出行政復議申請，或者依據《行政訴訟法》提起行政訴訟。

第六章 附則

第五十六條 物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主行使共同管理的權利。

第五十七條 《北京市物業管理辦法》實施前已經辦理商品房預售許可或者現房銷售住宅物業項目，建設單位應當向業主大會籌備組提供業主清冊以及業主變動信息，并根據有關規定將相關信息錄入公共決策平臺；建設單位注銷的，前期物業服務企業應當履行以上義務。

第五十八條 非住宅區業主大會和業主委員會的成立和活動，參照本規則。

第五十九條 本規則自2011年1月1日起實施。

第二篇：業主委員會指導規則

關于《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（征求意見稿）》公開征求意見的通知 2010-08-13 為規范業主大會和業主委員會的成立及活動，協助、指導業主正確行使共同管理權利，進一步建立權責一致、依法有序的業主自我治理機制，同時規范街道辦事處、鄉鎮人民政府的協助、指導和監督行為，市住房城鄉建設委結合原《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》（京政辦法[2008]54號）的實踐情況，研究起草了《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（征求意見稿）》，現向社會公開征求意見，歡迎社會各界提出修改意見和建議。公眾可以在2010年8月27日之前以書面方式通過信件、傳真或電子郵件反饋給市住房和城鄉建設委員會。特此通知。聯系人：解丹丹 傳真：59958544 電子郵箱：bjwyzdzx@yahoo.cn 地址：北京市海淀區西四環中路16號院3號樓 郵政編碼：100039 北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（征求意見稿）目錄 第一章總則 第二章業主大會成立 第三章業主大會活動 第四章業主委員會 第五章指導監督 第六章附則 第一章總則

第一條[目的和依據] 為了規范業主大會、業主委員會的成立及活動，保護業主、業主大會和業主委員會的合法權益，協助、指導全體業主正確行使共同管理權利，進一步建立和完善權責一致、依法有序的住宅區業主自我治理機制，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》及有關規定，制定本規則。第二條[適用范圍] 本市行政區域內住宅區業主大會、業主委員會的設立、選舉和活動適用本規則。第三條[業主大會定義] 業主大會是業主基于建筑物區分所有權，依法行使物業管理區域內共同管理權利的自治組織。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，是物業管理區域內的管理權利和管理責任主體，在物業管理活動中依據法律、法規和規章以及管理規約和業主大會議事規則行使權利、承擔責任。第四條[業主大會活動原則] 業主大會、業主委員會應當依據法律、法規、規章的規定和管理規約、業主大會議事規則的約定行使共同管理權、履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。本市建立業主決定共同事項公共決策平臺，法律、法規、規章規定需要業主共同決定的事項，業主可以通過公共決策平臺進行決策。第五條[指導監督職責] 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當依據法律、法規、規章和本規則，對業主大會、業主委員會的成立及活動提供協助和指導，并進行監督。

第六條[法律服務和糾紛處理] 業主大會、業主委員會的成立及活動的法律服務工作和物業管理糾紛人民調解工作應當接受司法行政主管部門的指導和監督。第二章業主大會成立 第七條[業主的定義] 本規則所稱業主包括：

（一）依法登記取得房屋所有權的人；

（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權的人；

（三）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人；

（四）因合法建造等事實行為取得房屋所有權的人?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權 登記的人，在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務。第八條[業主的權利] 業主在物業管理活動中享有下列權利：

（一）對物業管理區域內共用部分實施共同管理；

（二）對共同管理的有關事項提出建議；

（三）對需要業主共同決定的事項，行使表決權；

（四）在物業管理活動中，享有選舉權和被選舉權；

（五）對物業管理活動享有知情權、監督權；

（六）監督業主大會和業主委員會的工作；

（七）監督物業服務合同的履行；

（八）監督專項維修資金的管理和使用；

（九）法律、法規、規章、管理規約、業主大會議事規則規定的其他權利。第九條[業主的義務] 業主在物業管理活動中履行下列義務：

（一）遵守法律、法規、規章及相關規定；

（二）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（三）執行業主共同決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）履行業主大會決定的物業服務合同等義務；

（五）按照規定和約定交納專項維修資金、物業服務費用和其他應當由業主共同分攤的費用。第十條 [業主的表決權計算] 業主的表決權按照面積和人數計算。業主的面積表決權數按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。業主的人數表決權數按照下列方法認定：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

按照規劃建設的已經辦理了物權登記的車庫、車位，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記但是具有合法的銷售（預售）許可證的車庫、車位,按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規劃建設的人防工程面積不計算投票權。

第十一條[成立業主大會的發起] 物業管理區域內，已交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需的資料，并同時推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業主，向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請成立業主大會。

占總人數5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請。第十二條[指定籌備組組長、組建籌備組] 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到成立業主大會申請之日起60日內，指定代表擔任首次業主大會會議籌備組組長，組織建設單位、業主代表等成立首次業主大會會議籌備組。本市鼓勵和支持公益律師為業主大會的成立和活動提供法律服務，提倡街道辦事處、鄉鎮人民政府指定具有專業知識和服務能力的律師擔任籌備組組長。第十三條[籌備組業主代表] 籌備組中的業主代表，可以由街道辦事處和鄉鎮人民政府組織業主推薦，業主也可以自薦或者聯名推薦。業主代表應當具有業主身份、具有完全民事行為能力、責任心強、具備必要的工作時間。籌備組中有表決權的成員人數應為單數，每人享有一票表決權，其中非建設單位的業主代表人數不得低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二?；I備組組長在籌備組中沒有表決權。

第十四條[籌備組成立] 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯系方式等在物業管理區域內顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

第十五條[建設單位的協助籌備義務] 建設單位在籌備活動中應當履行以下義務：

（一）自籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料；

（二）根據有關規定將相關信息錄入公共決策平臺；

（三）承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用?；I備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無關的活動。第十六條[籌備組職責] 籌備組負責首次業主大會會議籌備工作，并在成立之日起60日內，將下列事項以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示：

（一）制訂首次業主大會會議召開方案，確定會議召開的時間、地點、形式、議題及表決規則；

（二）擬定管理規約草案、業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的表決權數；

（四）確定首次業主大會會議上的業主委員會委員候選人產生辦法及確認候選人名單，制訂業主委員會委員選舉辦法；

（五）首次業主大會會議的其他籌備工作。

上述事項公示時間為7日，在公示期間，業主可以對以上事項向籌備組提出建議和意見，籌備組應當予以記錄。公示期滿后7日內，籌備組應當參考業主的建議和意見對各事項進行修改，確定擬提交表決的內容。首次業主大會會議召開前，籌備組應當將首次業主大會會議議題和需要業主表決的內容以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告，公告期不少于15日。第十七條[首次業主大會會議議題] 首次業主大會會議應當對以下事項進行表決，并應當全部經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意：

（一）管理規約（草案）；

（二）業主大會議事規則（草案）；

（三）業主委員會委員。第十八條[管理規約] 管理規約應當對物業的使用、維護和管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規、規章或者損害社會公共利益。管理規約對業主及物業使用人具有約束力。業主或者物業使用人違反管理規約，損害其他業主和物業使用人合法權益的，受損害人可以提起訴訟。第十九條[業主大會議事規則] 業主大會議事規則應當規定以下事項：

（一）業主大會會議召開的形式、程序、議事和表決方式；

（二）業主委員會委員資格、數量、任期、更換、候補及補選辦法；

（三）業主委員會議事規則和工作制度；

（四）業主大會、業主委員會經費的籌集、使用和管理制度；

（五）印章、檔案等管理制度；

（六）其他事項。第二十條[籌備組工作原則] 籌備組應當遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長負責召集和主持籌備組會議；

（二）籌備組作出決定應當經籌備組中擁有表決權的過半數成員同意；成員進行表決時應當在決議上簽 字，注明同意、反對或者棄權。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力。

（三）籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對表決及會議記錄予以簽字確認；

（四）籌備組的業主代表不能委托代理人參加會議；

（五）因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責的，應當從候補人員中補足；

（六）籌備組應當自成立之日起3個月內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

第二十一條[首次業主大會會議結果公告] 籌備組應當自首次業主大會會議作出決定之日起3日內，將表決結果在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。第二十二條[備案] 管理規約、業主大會議事規則和業主委員會委員選舉事項全部通過的，業主委員會自首次業主大會決議作出之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

（一）籌備組出具由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

（二）業主大會決議；

（三）管理規約、業主大會議事規則；

（四）業主委員會委員名單。材料齊全的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場予以備案，并在備案后7日內將備案材料抄送區縣房屋行政主管部門，將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案時不得收取費用。

第二十三條[印章刻制] 業主委員會憑街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的備案證明，向區、縣公安分局申請刻制業主委員會印章。

第二十四條[業主大會登記]本市試行業主大會登記制度。業主大會成立、完成備案手續的，經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主占總人數過半數的業主同意，可以到市房屋行政主管部門辦理登記，業主委員會憑登記證明，向區縣公安分局申請刻制業主大會印章。第三章業主大會活動 第二十五條[業主大會職責] 業主大會是物業管理權利和管理責任主體，履行以下職責：

（一）制定、修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉或者更換業主委員會委員；

（三）確定或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和收費方案；

（四）選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務；

（五）籌集、管理和使用專項維修資金；

（六）申請改建、重建建筑物及附屬設施；

（七）申請分立或者合并物業管理區域；

（八）改變或者撤銷本物業管理區域內部分業主作出的與業主大會決定相抵觸的決議；

（九）監督業主依據法律法規規章和管理規約安全使用房屋；組織對房屋建筑的日常檢查活動；配合相關行政主管部門對房屋建筑安全的檢查工作；負責治理房屋建筑安全問題；

（十）對業主違反法律法規規章和管理規約、業主大會議事規則的行為，可以向人民法院提起訴訟；

（十一）決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。決定第（五）項事項，應當經專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（六）項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（七）項事項，應當經原物業管理區域內以及擬調整后物業管理區域內的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意；法律、法規和規章另有規定的，從其規定。

第二十六條[業主表決權的限制]業主有損害業主共同權益行為的，包括不交存專項維修資金、拒付物業服務費用和其他應當分攤的費用等，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其被選舉權、表決權的行使予以限制，并向街道辦事處、鄉鎮人民政府予以說明。管理規約和業主大會議事規則對業主權利的限制并不免除其應承擔的義務。

第二十七條[業主大會會議形式] 業主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。業主大會決策時可以通過業主決定共同事項公共決策平臺進行。第二十八條[業主大會會議一般程序] 業主大會會議提議事項應當符合本規則第二十五條的規定和業主大會議事規則。業主委員會應當自提議確定之日起，將業主大會決議事項在物業管理區域內顯著位置公告，公告期間不少于15日。

公告期內，業主可以對擬決議事項提出建議和意見，業主委員會應當予以參考，對決議事項的具體內容進行修改，并接受業主質詢。公告期滿后，業主委員會應當確定擬表決事項，可以啟動公共決策平臺進行決策。第二十九條[投票期限] 會議投票期限由首次業主大會會議籌備組或者業主委員會根據具體情況決定，但最長不得超過45日。遇特殊情況，籌備組或者業主委員會可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請延長15日。

第三十條[以幢、單元、樓層進行表決] 業主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事務，但不得違反法律、法規、規章及管理規約，不得與業主大會的決定相抵觸。具體議事方式、程序應當在業主大會議事規則中規定。第三十一條[業主大會定期會議] 業主大會定期會議由業主委員會根據業主大會議事規則組織召開，每年至少召開一次。業主大會定期會議召開前，業主委員會應當向業主公告以下內容：

（一）上一物業管理情況報告；

（二）上一業主委員會工作情況報告；

（三）上一業主大會收支情況報告；

（四）物業管理的其他有關事項。業主大會定期會議應當討論并決議以下內容：

（一）審查業主委員會和物業服務企業或者其他管理人的工作報告；

（二）選舉需要補選或者定期改選的業主委員會委員；

（三）決議下一物業管理有關事項；

（四）決議下一業主大會收支預算；

（五）決議物業管理其他的有關事項。

第三十二條[業主大會臨時會議]發生下列情形之一的，業主委員會應當自業主提議和情形發生之日起45日內組織召開業主大會臨時會議：

（一）專有部分占建筑物總面積20%以上的業主或者占總人數20%以上的業主向業主委員會提議召開業主大 會臨時會議的；

（二）物業管理區域內發生物業服務企業停止服務以及其他重大緊急物業管理事件需由業主共同決定的，或者出現管理規約或業主大會議事規則規定的需要業主共同決定的其他情況。

第三十三條[對20%提議業主的核實]業主委員會對業主提議有異議的，應當自收到業主提議之日起7日內自行進行核查，并于核查結束后3日內作出是否召集業主大會臨時會議的書面決定，在物業管理區域內顯著位置公告。業主委員會和業主對業主委員會自行核查的結果有爭議的，業主委員會可以于自行核查結束后3日內向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查，核查時間不超過7日。

第三十四條[業主委員會不組織臨時會議救濟] 業主委員會未按時作出決定；或者業主委員會決定不召開臨時會議的，但經公共決策平臺核查后業主提議符合第三十二條規定的情形的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以啟動公共決策平臺組織業主進行決策。

第三十五條[業主自行管理]業主大會可以決定由業主自行管理物業共用部分。業主在決定自行管理之前，應當對擬定的詳細的自行管理方案以及應急保障措施進行決策。第三十六條[續聘、選聘物業服務企業] 物業服務合同期限屆滿前，業主大會應當決定物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業服務企業并在物業管理區域內公告。物業服務合同屆滿，物業服務企業告知業主大會不再續簽物業服務合同的，業主委員會應當

及時組織召開業主大會會議，決定物業管理方式、服務事項和服務標準等。第三十七條[物業服務交接] 業主大會與建設單位、物業服務企業之間的交接，應當按照《北京市物業項目交接管理辦法》執行。第三十八條[業主大會執行機構組成] 業主大會可以設業主委員會、監事會、財務人員和秘書等，具體的工作經費由業主大會決定。業主委員會委員、監事會委員、應當由業主大會選舉產生；財務人員和秘書的產生方式應當由業主大會議事規則約定。第四章業主委員會 第三十九條[業主委員會委員產生] 業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會一般由5人以上單數組成，具體數額應當在業主大會議事規則中明確規定。

業主委員會委員每次選舉產生后3日內應當組織召開業主委員會會議，推選主任委員、副主任委員等。主任委員、副主任委員原則上應當由業主委員會委員推選，不經業主委員會選舉不得連任，具體產生辦法可以通過業主大會議事規則約定。第四十條[委員條件] 業主委員會委員由物業管理區域內的業主擔任，并應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（三）未被業主大會依約限制被選舉權的行使；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要的工作時間；

（七）管理規約、業主大會議事規則規定的其他條件。除上述條件外，主任委員還應當符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經驗和良好的群眾基礎；

（二）熟悉物業管理相關法律、法規、規章和政策；

（三）年齡原則上不超過65周歲，身體健康；經連選連任、工作規范、成效突出的可適當

放寬。業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。一個物業管理區域內，一個自然人只能代表一個法人或者其他組織。第四十一條[業主委員會職責] 業主委員會執行業主大會的決定，接受業主的監督，依法履行下列職責：

（一）召集業主大會定期會議和臨時會議；

（二）定期向業主大會報告物業管理情況；

（三）代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務；

（五）組織和監督專項維修資金的籌集、使用；

（六）督促業主按照約定交納專項維修資金、物業服務費用和其他應當由業主共同分攤的費用；

（七）建立并妥善保管工作檔案，為業主提供查閱、抄錄和復制檔案資料的便利；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）對違反國家和本市相關規定以及管理規約、業主大會議事規則的行為，可以要求行為人停止 侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產、恢復原狀、賠償損失、賠禮道歉、消除影響、恢復名譽；

（十）配合社區相關組織做好本物業管理區域內的社區建設工作；

（十一）業主大會賦予的其他職責，但法律、法規、規章規定由業主共同決定的事項，業主大會不得授權業主委員會直接決定。

第四十二條[業主委員會會議] 業主委員會會議應當按照業主委員會議事規則召開。會議由主任委員召集和主持；主任委員不能履行職務或者不履行職務的，由副主任委員召集和主持；副主任委員不能履行職務或者不履行職務的，由半數以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業主委員會會議應當有過半數委員出席，每名委員擁有一票表決權。委員不能委托代理人參加會議，作出決定必須經全體委員過半數同意并書面簽字，自作出決定之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。

業主委員會召開會議時，監事會應當列席會議，并可以同時邀請物業所在地街道辦事處、鄉

鎮人民政府的代表參加。業主委員會會議應當制作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

第四十三條 [業主委員會工作檔案] 業主委員會應當建立檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

（一）業主大會、業主委員會會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決定；

（三）管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、專項服務合同等；

（四）業主委員會委員選舉及備案材料；

（五）專項維修資金賬目；

（六）業主意見和建議。管理規約、業主大會議事規則、業主委員會委員等事項內容發生變更時，業主委員會應當自變更之日起30日內辦理備案變更手續。

第四十四條 [業主委員會委員更換] 業主委員會委員實行任期制，委員任期最多不超過六年，每兩年定期改選部分委員，連選可以連任。業主委員會委員在召開第一次全體委員會議時，應當按照委員在業主大會選舉過程中得票的多少，將全部委員盡量平均分為三組：得票較少的一組委員應當于第2年年終改選，得票居中的一組委員應當于第4年年終改選，得票較多的一組委員應當自第6年年終改選。

第四十五條[委員資格終止] 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業主委員會在物業管理區域內顯著位置予以公告：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（六）業主大會議事規則規定的其他情形。

第四十六條[業主委員會委員資料和印章移交] 《北京市物業管理辦法》規定的業主共有財物及本規則第四十三條規定的材料屬于業主共有，任何單位或者個人不得侵占。業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。第四十七條[業主委員會委員候補]業主委員會委員任期內，委員出現空缺時，按照業主大會議事規則規定的候補制度自動遞補并辦理變更備案，遞補的委員任期為缺額委員余下的任期。候補委員遞補后仍不足的,業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。第五章指導監督 第四十八條[決定不成立業主大會] 物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主行使共同決定權。第四十九條[建設單位責任] 建設單位拒不履行組織成立業主大會相關義務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令限期改正；違反法律、法規、規章的，可以依法處罰，并將處理、處罰結果抄送區縣房屋行政主管部門。

第五十條[業主委員會不履行職責] 業主委員會不履行職責的，業主大會設立監事會的，應當由監事會根據管理規約、業主大會議事規則予以監督；業主委員會不接受業主大會監事會監督的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府原則上應當于10日內責令其限期履行職責；業主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主召開業主大會會議決定有關事項。

第五十一條[業主委員會無法履責] 業主委員會委員空缺達半數以上的，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定增補委員，在委員增補之前，不得以業主委員會的名義從事有關活動。業主委員會委員集體提出辭職的，應當向業主大會報告工作、說明辭職理由，并以書面形式告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。在報告同時，應當將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉鎮人民政府暫時保管，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當立即組織業主召開業主大會會議選舉產生新的業主委員會。新的業主委員會產生后，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉交給業主委員會。第五十二條[業主大會機構成員責任]業主委員會委員和業主大會其他工作人員應當忠于職守，依法履行職責。業主委員會委員和業主大會其他工作人員違反管理規約、業主大會議事規則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業主大會共同決定。第五十三條[街道辦事處、鄉鎮人民政府責任] 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當本著依法行政、合理行政、程序正當、高效便民、權責統一、政務公開的原則對業主大會和業主委員會的成立及活動予以協助、指導和監督。

籌備組、業主大會和業主委員會的成立及活動違反法律、法規和規章的，街道辦事處、鄉鎮人民政府原則上應當于10日內作出書面指導意見，責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。對街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導意見有異議的，可以根據《行政復議法》提出行政復議申請或者根據《行政訴訟法》提起行政訴訟。第六章附則 第五十四條[非住宅區業主大會活動] 非住宅區業主大會和業主委員會的成立和活動，參照本規則執行。第五十五條[實施時間] 本規則自年月日起實施。

第三篇：業主大會和業主委員會指導規則

業主大會和業主委員會指導規則

第一章 總則

第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。

第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

第四條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第五條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日?；顒舆M行指導和監督。

第二章 業主大會

第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第八條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

第十一條 籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦?；I備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第十七條 業主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：

（一）物業的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業共用部分的經營與收益分配；

（四）業主共同利益的維護；

（五）業主共同管理權的行使；

（六）業主應盡的義務；

（七）違反管理規約應當承擔的責任。

第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（二）業主委員會的職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業主投票權數的確定方法；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主大會會議的表決程序；

（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

第二十三條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第二十四條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

第二十八條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第三章 業主委員會

第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第三十二條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

第三十四條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第三十五條 業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

第四十條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決定；

（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

（四）業主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

（六）業主及業主代表的名冊；

（七）業主的意見和建議。

第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。

使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。

第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第四十三條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第四十五條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

第四十六條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第四章 指導和監督

第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第五十三條 召開業主大會會議，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

第五十四條 召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

第五十六條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

第五章 附 則

第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。

第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

第六十四條 本規則自2010年1月1日起施行。《業主大會規程》（建住房［2003］131號）同時廢止。

第四篇：業主委員會成立大會致詞

業主委員會成立大會致詞

各位業主、各位領導、同志們大家好！

在這個春暖花開的美好季節，我們小區全體業主期盼已久的大喜之日，小商品市場業主管理委員會今天正式成立啦！值此大喜之日，請允許我代表小區委員會、小區全體業主向今天參加大會的社區領導表示衷心的感謝，感謝他們在百忙之中抽出時間親臨現場指導工作，同時要感謝籌備組全體同志對本次大會順利召開做出不懈的努力。業主同志們：回顧這幾年小區所走過的艱辛歷程，至今歷歷在目，首先要改善小區的治安、衛生和地下停車位管理工作事項，籌備小組成員及小區業主全力以赴，不計個人得失，這其中凝聚大家無數辛苦，到目前為止，很多事情還沒有完全得到解決和改善，只要大家努力，大家齊心，沒有辦不成的事情，今天業主委員會的成立，也是小區人民共同努力的結果，使業主參與監督管理有了合法的途徑，也標志著小區的管理將走上正規化的道路。

下面我將本小區管理委員會工作的基本情況和思路給大家介紹一下：

一、指導思想：以國務院頒布的《物業管理條例》為指導原則，本著實事求是的精神、落實物管政策、實現權力義務、建設文明小區、和諧小區。

二、任務和目標：針對小區存在的治安、衛生、收費及物業服務不到位的問題，要逐步解決，規范小區，消除不合理的現象。

三、政策：在制定符合小區實際管理制度的基礎上，實行公開、公平、公證、自覺接受主管部門的監督管理，聯系業主，反應民意。

四、委員職責：代表業主與物業部簽訂物業服務合同，規范物業管理，及時了解業主的意見和建議，決定發生重大事故或緊急事件的處理，監督業主公共設施，公示委員會財務收支情況。

各位業主、各位領導，雖然委員會面臨的問題很多，困難重重，但我們已經吹響了沖鋒號，任重而道遠，我們堅信在上級主管部門的正確領導下，在小區業主同志的共同支持下，我們一定能建設好自己的家園。

謝謝大家！

懷化市河西小商品市場業主委員會

2012年3月20日

第五篇：業主委員會

今天，我們在這里召開社區成立業主委員會工作會議，會議的主要目的，就是要動員各社區進一步統一思想、明確目標，以積極的姿態、扎實有效推進該項工作。成立業主委員會現已是大勢所趨，全市各區、街都在大力開展此項工作，我街東湖天下、東湖林語和行吟水榭小區已成立業主委員會，其他社區還需盡快組建。下面，我講三點意見：

一、抓住重點，突破關鍵，加快提升和諧社區建設水平

社區是最基層的自治組織，也是街道工作最堅強的后盾。建設一個管理有序、服務完善、文明祥和的和諧社區，是我們社區管理體制調整的根本目的，也是加強社區建設的基本目標，我們要對照這一目標，把握工作重點，抓住關鍵核心，猛攻薄弱環節，以重點工作的有效突破，帶動社區建設水平的整體提升。

1、突出資源整合，優化載體建設。要利用社區調整的契機，加大資源整合力度，讓有限的社區資源，發揮出更大的效能。要加快完善硬件設施。把配備社區用房作為社區建設的基礎性工程。近年來，通過整合、新建、租賃等途徑，我們已經高標準解決了85%以上的社區服務用房，目前28個社區用房平均面積達800平方米左右，今后我們將繼續加大調配力度，按照用房面積與居住人口規模相適應的原則，確保每個社區用房不少于1000平方米。要科學布局功能設置。根據“干部辦公空間最小化、居民活動空間最大化、使用利用效益最優化”的要求，調整社區用房的布局結構，倡導“開放式辦公、一站式服務”，真正體現社區用房公共服務的特質。要廣泛搭建服務平臺。因地制宜打造居家養老、醫療衛生、文體活動、社區警務等多功能為一體的社區綜合服務平臺，要注重功能的實效性，堅決杜絕講排場的形式主義。

2、突出規范有序，理順各種關系。社區是社會管理體系的細胞，只有協調好錯綜復雜的各種關系，才能有效發揮自身的職能和作用。要理順上下關系。當前，社區工作行政化、“小馬拉大車”的現象十分普遍。要嚴格落實社區準入制度，按照“權隨責走、費隨事轉”的要求，明確社區工作重點，理清社區服務事項，不得將行政部門職責范圍內的事項隨意轉嫁給社區。要理順村社關系。當前，少數社區村居混為一談、村社職責不清，嚴重影響了工作開展。要明確“股權分紅跟人走、管理服務在社區”的原則，只要是居住在社區的村民，就是社區服務的對象。下一步，我們還將加大“村居合一”力度，從源頭上解決村社職責交叉的矛盾。要理順內部關系。進一步完善“一委一居一站一辦”新型社區服務管理構架，突出社區黨組織領導核心作用，充分發揮其在社區治理中的組織、領導、監督作用，居委會要指導和監督社區內社會組織、業主委員會開展工作。

3、突出服務為本，提升服務效能。服務是社區的天職。要進一步創新服務內容、提高服務質量，讓居民在優質服務中感受社區的便利、體會社區的價值。要推進網格化服務。把社區網格化建設作為創新社區服務的總抓手。每個社區原則上以四百戶左右為一個網格單元，每個網格配備1-2名網格員，承諾社區網格服務內容，發放市民聯系卡，讓每個社工(網格員)成為居民家庭的“貼心管家”，增強居民群眾對社區的歸屬感和親情感。要推進社會化服務。將社工、社區各類組織、同駐共建單位和商業網點等服務團隊進行優化整合，按照有償、無償、志愿服務的形式，為社區居民提供更加便捷、更加人性化的服務。要推進互動化服務。社區居民往往來自不同的地方，即使同住一棟樓，彼此也不熟悉。陌生人社區對社區發展極為不利。要以社會組織重建為抓手，開展形式多樣的互動性活動，密切鄰里關系，增進互動交流，把陌生的、分散的社會元素有機整合起來，服務社區居民。

4、突出固本強基，加強社區黨建。社區黨組織是社區各種組織和各項工作的領導核心，要在構建社區大黨建格局、提升社區黨建水平上下功夫。要拓展黨建平臺。把黨組織覆蓋和社區網格化設置融合起來，使黨的工作觸角延伸到每個網格、每個門棟、每戶家庭，實現黨的組織和工作全覆蓋。要把轄區內的非公有制經濟組織、社會組織納入黨建、共建范圍，讓經濟發展優勢轉化為和諧社區建設優勢。要發揮黨員作用。把社區黨員推向社區活動和服務群眾的前沿陣地，幫群眾排憂解難，增強黨員影響力和組織凝聚力。要實行街道機關黨員干部到居住社區報到制度，參與社區志愿活動，督促他們在社區發揮作用。要打造黨建品牌。以“群眾得實惠、黨建有活力”為龍頭，努力創建社區黨建特色。結合社區“一居一品”建設，賦予黨建新內涵，打造一批功能型、服務型、文化型等特色黨建品牌，放大品牌效應，使社區黨建的出色成效，成為和諧社區建設的強大推力。

5、突出運轉高效，強化社區保障。以強化基礎保障為重點，努力為社區創造良好的發展條件。要加強隊伍保障。社區工作者被稱為“小巷總理”，工作好壞直接關系和諧社區建設的成效。要利用這次村、居“兩委”換屆選舉的契機，選優配強社區“兩委”班子。堅持教育培訓和實踐鍛煉并重，不斷提升社區工作者的綜合能力，真正把我們的社區干部隊伍打造成善做城市工作的行家里手。要落實經費保障。街道財政要向社區建設、民生事業傾斜，逐年遞增預算，對“村居合一”的社區，按標準撥付社區經費，不占用村級集體資產資金，為社區的公益性、社會性、服務性支出提供基本保障。要規范社區經費管理，把有限的資金用在刀刃上。要完善制度保障。制定完善社區發展績效考核機制，加大重點工作考核力度。實施社區工作人員等級評定、民主評議等考核制度，真正做到能上能下、能進能出，逐年提高社區工作者待遇，激勵社區工作者干事創業的積極性。

三、齊抓共管，強攻薄弱，加快實現物業管理工作新突破

物業管理是涉及千家萬戶的一項民生工程，也是我們街道推進城市工作一項艱巨任務。社區管理體制調整以來，我們圍繞加強物業管理，展開了一系列的基礎性工作，設置了部門，調配了力量，完善了制度，并多次和房管、城管等部門研究磋商，明確了街道和相關管理各方的職責定位。下階段，我們重點要在管理的實效上求突破，通過街道上下的共同努力，切實解決城區物業糾紛多、物管水平低的問題，讓廣大市民處處感受到城市形象的日益變新。

1、要完善機制，凝聚工作合力。物業管理是一項系統工程，需要各方協調，合力推進。要強化統籌協調。建立完善市職能部門、街道、社區、業主委員會、物業企業“五位一體”的物業管理新體制，各司其職、互相促進。街道物管中心作為物業管理主管部門，要組織指導、綜合協調全街道物管工作開展，使各種管理手段、管理要素為工作所用，形成強大的管理合力。要強化主體責任。各社區要負責對轄區內物業管理企業、業主委員會日常工作的指導與監督，化解物業管理矛盾，解決居民訴求，真正把物業管理納入社區工作范疇，融入社區綜合管理，使社區成為物業管理工作的堅強“堡壘”。要強化部門配合。街道各職能部門要加強物管工作的聯動配合，主動擔當物管工作的相關職責，為全街道物業管理健康有序開展竭智盡力。要對接好城管、公安等管理服務職能向社區延伸，加快融入小區物業管理，發揮積極作用。

2、要標本兼治，提升管理水平。堅持市場手段和行政手段并舉，加大推進力度，加快實現物管工作的提質增效。要推行分類管理。堅持市場化方向，在商品住宅小區推行市場化物業服務，完善招投標競爭制度，健全企業管理機制，加快提升管理水平。對老小區、拆遷安置小區，由街道提供準物業服務，并積極創造條件向市場化物業服務過渡，鼓勵導向村、社區自發組建專業公司，承接安置小區物業管理業務。要嚴格市場監管。聯合房管、工商等部門，大力整頓物業管理市場秩序，把物業服務企業的服務行為作為市場準入退出的重要依據，形成優勝劣汰機制，倒逼物業企業規范運作。要積極培育和引進品牌物業企業，發揮優秀物業企業的集聚、輻射效應，帶動全街道物業企業健康發展。要化解物管矛盾。建立小區物業投訴和應急服務機制，及時回應居民訴求，幫助解決實際困難。要建立完善物管糾紛快速調解處理機制，有效解決影響小區穩定和諧的源頭性問題。引導好、保護好群眾物管自治組織的積極性，加快提升物業管理社會化、和諧化發展水平。

3、要多措并舉，促進長效管理。物業管理工作關系復雜、任務艱巨，必須多管齊下，常抓不懈，促進良性循環。要狠抓薄弱環節。繼續加大老小區和城中村改造力度，完善小區基礎設施，提升宜居環境，為物業管理夯實基礎。要結合“環境綜合整治百日行動”，重拳整治小區內違法搭建、損綠毀綠、破墻開店等行為，集中解決一批群眾反映強烈的環境臟亂差問題，嚴防死灰復燃。要加大考核力度。建立由市相關職能部門和街道、社區為成員單位的住宅小區物業管理督查考核小組，以群眾滿意度作為核心，對全街道小區物管企業服務行為進行日常監管和年終考核，及時發現問題、查找問題、整改問題，嚴格獎懲制度，通報考核結果，考核分值和服務費緊密掛鉤，激勵企業提高服務質量。要加強輿論導向。加大物業管理法規的宣傳力度，增強社會各界對物業管理工作的認同感。倡導居民樹立“花錢買服務”的消費理念，努力破解長期欠繳物業費的難題。要積極引導黨員干部帶頭遵守業主公約和物業管理規章制度，自覺履行業主的責任和義務，積極維護物業管理秩序，形成全民參與、齊抓共管的生動局面。

同志們，加強社區建設、物業管理，事關群眾切身利益、事關社會和諧穩定，責任重大、使命光榮。讓我們以更高的定位、更實的舉措，開拓創新，不懈努力，奮力譜寫城市工作的嶄新篇章，為建設現代化濱江花園城市建設作出更大的貢獻！