第一篇：房地產培訓【廈門】住宅項目批量精裝項目整體解決培訓(6月28日)

【廈門】住宅項目批量精裝項目整體解決培訓（6月28日）

房地產培訓：住宅項目批量精裝項目整體解決培訓

中房商學院官方微信平臺已正式啟動，歡迎新老客戶關注我們。我們將會為您提供最新、最全、最優質的培訓信息。

中房商學院將秉承 “唯有實戰、方有實效”的宗旨，將提供房地產全方位和全產業鏈的優質服務，為房地產行業輸送實戰型的高端人才，領跑房地產培訓行業。

微信公共賬號：zfxedu

【課程背景】

房地產培訓：住宅項目批量精裝項目整體解決培訓；本課程通過理論引導、實戰經驗總結和案例分享，針對國內大中型地產標桿企業不同項目類型精裝修全程精細化管理案例。系統的、全面的闡述住宅批量精裝修在客戶市場定位、設計管控、成本控制、施工管理等全過程技術管理！通過翔實的精裝修全程精細化管理案例，介紹萬科、龍湖、綠城、星河灣等國內標桿地產精裝修的管控操作方法和經驗總結，來與大家一起分享實際操作中的亮點和學習要點！

【培訓目的】

掌握住宅批量精裝修未來發展趨向和目前常見工程問題弊病。解析標桿企業精裝修專業化細分的處置要領；

掌握住宅精裝修要點和質量治理關鍵點、準繩化制定精裝修工程從設計到驗收各個樞紐的控制要點；

咨詢電話：齊老師 010-51146322

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QQ：1225092981 北京中心：北京市朝陽區安定路39號長新大廈10層

河南中心：鄭州鄭東新區CBD商務內環13#奧園國際18樓

掌握住宅項目精裝修工程的成本控制要領，學習行業內品牌企業先進的精裝治理模式，借鑒成功經驗。

【課程對象】

1、房地產企業董事長、CEO、總經理、副總等具有推行企業制度改革權力的決策層

2、設計部、工程部、營銷部、成本等部門經理及業務骨干成員

【講師介紹】

袁老師：中房商學院房地產培訓高級顧問；深圳百名優秀地產職業經理人，著名的工程管理與精裝修專家，中房商學院特約培訓師。歷任：深圳市第一建筑工程有限公司項目總工程師。深圳萬科房地產有限公司項目工程主管，萬科華南區域本部精裝修專業經理，廈門萬科房地產有限公司項目總經理助理等，深圳鵬興花園、深圳軟件園、深圳振業城等項目總工程師，具有豐富的工程管理經驗。2002年加入萬科集團從事工程管理工作，先后擔任萬科溫馨家園、金域藍灣、東海岸、十七英里、萬科城、萬科第五園等多個大型項目總工程師，有豐富的施工管理經驗。2005年調入萬科深圳區域本部負責華南區域精裝修部品的集中采購和精裝修的設計與工程管理及檢查工作。期間完成了墻地磚、木地板等區域集中采購和區域精裝修管理規范的編制以及對區域精裝修工作的檢查和指導。目前建立自己獨有的房地產精裝修整體解決方案體系。

【培訓內容】

一、精裝修概述

1、精裝修基本概念

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2、精裝修價值分析

3、國家、地方政府關于精裝修管理政策解析

二、精裝修采購管理

（一）精裝修采購管理概述

（二）精裝修總包采購

1、精裝修總包采購資源開發

2、精裝修總包采購資源整合

3、精裝修總包采購清單編制

4、精裝修總包采購合同編制

（三）精裝修部品采購

1、精裝修部品采購資源開發

2、精裝修部品采購合同編制

2、精裝修部品集中采購和戰略采購

三、精裝修工程管理

（一）精裝修工程管理概述

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1、精裝修工程管理困境分析：客戶的關注點、政府的監管、對房地產企業的投訴

2、精裝修工程管理現狀分析

3、精裝修工程管理解決方案

（二）精裝修工程管理全流程解析

1、前期準備：工期制定、質量策劃、樣板引路和技術交底

2、房屋移交：房屋移交常見問題分析

3、批量施工：工序管理與質量管理詳解、材料管理、資料管理、文明施工、成品保護和標桿企業精裝修工程管理發展方向

4、驗收交付：分戶驗收、集中交付、保修安排和客戶服務

5、《精裝修工程管理指導書》、《精裝修施工組織設計》、《精裝修監理細則》的編制

（三）常見質量問題分析

1、空氣污染防治的技術措施

2、其它常見施工質量問題分析

四、精裝修管理體系的建立

1、精裝修管理案例分析

2、精裝修管理體系的建立：統一全員思想、樹立學習對象、管理架構的調整

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3、精裝修各專業工作模塊分析

五、精裝修設計管理

（一）精裝修設計管理流程概述

1、精裝修設計管理流程圖

2、精裝修設計管理指導思想

3、精裝修設計管理流程關注要點

（二）精裝修設計管理流程解析

1、客戶需求研究與設計任務書的編制

2、精裝修圖紙深化及標準化設計節點

3、部品設計標準的建立

4、精裝修成本規劃

5、精裝修設計缺陷預防

6、精裝修設計成果標準化

六、精裝修項目管理流程解析 精裝修關鍵節點控制流程圖解析

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【課程說明】

[組織機構]：中房商學院 中房博越

[時間地點]：2014年6月28-29日 廈門（詳見報到通知）

[培訓費用]：3680元/人（含培訓費、資料費、午餐費）食宿代訂，費用自理。

中房商學院是中國房地產智業高端品牌。以“唯有實戰，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養6萬多名房地產精英。業務包括：房地產培訓、房地產內訓、房地產管理咨詢、工程管理、房地產考察、房地產策劃師、房地產MBA等。

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第二篇：關于城市住宅精裝項目研究

關于城市住宅精裝項目研究

摘 要：精裝，指經過精致裝修的房屋，與“普裝、平裝、簡裝”相對立，精裝房的大面積應用，帶來的將是住房項目精細化設計、精細化施工、精細化管理的應用與推廣，將對傳統的地產開發項目管理體系帶來全新的挑戰與革命。基于此，在結合國外精裝發展模式的基礎上，根據我國當前精裝市場的發展現狀，文章進行精裝項目研究。

關鍵詞：精裝項目；特點；解決方法研究意義

隨著房地產項目的快速發展，傳統的項目管理模式已經不再適應當前精裝修市場的要求。目前，我國大部分房地產開發商在精裝房項目管理上存在巨大的管理瓶頸，如出現策劃定位不精準、整改不及時、管理精度不夠等，從而導致項目的集中整改存在困難，在后期浪費人力物力，導致開發商無法在預期的工期內交付完整的房地產產品，從而降低了企業的經濟效益，同時也損害房地產公司的品牌形象。所以，再此情況下，面對高速發展的精裝房市場，積極地研究科學的住宅精裝項目管理策略，提高管理技能，建造高質量的精裝項目，對企業和使用者來說都具有重要的價值意義。精裝房項目管理的特點

2.1 精裝房項目的成果考核更為直觀

對比毛坯房，精裝房更為突出其使用功能，部分高檔精裝房甚至提供了家具、家電等室內設施，達到了拎包入住的效果。就普通用戶而言，精裝房產品空間設計、功能設計是否合理，細部設計是否精準，施工質量是否滿足美觀和使用的需求，質量保修責任分明。精裝房項目產品為合格、舒適，具備完全使用功能的結果性產品，其檢驗更為直觀、產品質量責任的確認更為簡單明了。

2.2 精裝房項目策劃定位必須準確

相對于傳統的毛坯房而言，精裝房展現給客戶的是一個完整的設計成果，客戶進行二次改造的空間也相對較少，這就要求精裝房設項目定位務必精準。所以，精準房在設計策劃階段需要考慮幾方面因素。第一，注重設計風格個性與共性的統一的同時，需要迎合產品面對的客戶群體的需求。第二，考慮銷售過程中，為了迎合市場需求變化而進行風格調整的風險。這些都要求精裝房在進行項目定位前，進行詳細的市場調研、科學進行方案的比選，全面考慮設計與銷售的統一，進而確定準確的項目定位。由此可見，與毛坯房相比，精裝房項目的前期策劃工作無疑提出了更高的要求。

2.3 精裝房面廣點多，實施控制難度大

作為一種集合性強的建筑商品，精裝房包含了廣泛的產業面、參與單位多、項目控制難度大。在現今的房地產市場模式下，房地產開發企業是從項目策劃到項目竣工驗收階段始終貫穿項目整體的企業，要提高把控各參建單位的銜接，必加強對各參建單位的管理控制，加強設計、施工各個階段的質量的控制，管理難度大。現階段精裝項目存在問題分析

3.1 項目策劃不充分，精裝設計隨意

任務產品都有其特定的目標對象，且為對象服務，這就決定在項目初期要進行細致認真的市場調研和策劃研究。但目前房地產項目策劃不充分，甚至有些項目在初期沒有考慮進行精裝房設計，在后期改變初衷，導致在實施階段進行大量的拆改，大大浪費建設成本。

3.2 設計單位各自為戰，整合度不夠

眾所周知，要創造一個合格的產品，長時間的計劃準備是必不可少的。但目前我國房地產市場發展不夠成熟，存在設計階段工期短、邊設計邊施工的現象時有發生。在這種形勢下，裝修設計無法融合秉承建筑設計的設計理念與風格，在兩階段設計過程中，往往出現功能設計不理想、結構選擇與建筑美觀不協調、細節考慮不夠等種種弊端，影響精裝房產品的完整性。

3.3 批量生產與個性化需求難協調的問題

在現有的精裝模式下，發展商對單位進行批量設計，材料統一購買，采用同一戶型統一裝修，不同戶型風格也統一的設計理念，缺乏個性與個人品味。與現代人強調個人風格，主張個人特色的追求相違背，導致精裝房缺乏吸引力。

3.4 施工質量控制不精細，精裝不精

精裝房不同于毛坯房，交叉作業多，其需要更為精細化的管理，但我國目前房地產開發企業沒有開創對精裝房的管理的創新模型，仍然在沿用毛坯房管理的模式。管理人員的缺乏、管理流程的簡陋、管理方法的落后，導致精?b房的質量控制不當，給業主帶來極大的使用麻煩和財產損失，損害企業利益。精裝房問題解決方法研究

4.1 成本控制方法研究

（1）精裝項目準確定位

通過綜合分析，完成項目的準確定位。在此基礎上，定位戶型類型、精裝程度和裝修風格，從而設定成本目標，指導項目的戶型設計、建筑結構設計和裝修設計等，找出效果和成本的最佳比值，實現工程價值最優化。

（2）調整設計順序，優化戶型設計

調整設計順序，改變先立面后平面的設計模式，調整為先平面設計后立面設計，突破外立面一定，戶型必須跟著立面走的局限。

在這種設計模式指導下，先行做好戶型設計。在戶型方案設計中，不僅要考慮客戶使用要求，而且要綜合考慮結構施工、設備安裝和裝修的尺寸要求，形成企業獨有的戶型方案。

4.2 精裝項目質量控制方法研究

（1）深化圖紙，指導施工操作一體化

通過深化圖紙，達到結構施工、設備安裝及裝修的有序聯系，實現操作的一體化，保證施工質量。可以從三個方面深化圖紙：一設計企業標準化施工圖集；二充分考慮工作交圈環節，避免施工過程中的重復施工；三細化圖紙尺寸，精確指導現場施工。

（2）精裝修樣板先行

施工樣板先行，可以最大程度反映設計、施工工藝不合理的問題，進行分析，在后期大量裝修時可以避免同樣問題出現，最大限度減少返工、裝修不合理情況，達到合理控制成本、提高產品質量、落實營銷承諾的目的；二實體樣板間能科學指導精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補缺所用，為交樓提前準備預案。

（3）加大施工工序管理和成品保護管理的力度

加強施工工序管理的方法：一施工前，做好施工進度詳細的安排表，充分考慮施工過程中同一區域內的交叉施工和各個施工工序要求；二在施工過程中嚴格按照進度表和圖紙進行，并成立專項小組負責精裝修協調工作；三嚴格落實“質量檔案”制度和“施工問題”反饋制度。提高成品保護管理的手段是將成品保護納入獎罰措施。施工工序管理和成品保護是施工管理的難點，應該成立專項負責小組，進行科學細致的管理。

4.3 批量生產和個性化需求協調的方法研究

（1）策劃階段做好市場調查和客戶需求分析工作

在精裝項目策劃階段，應綜合考慮目標客戶群個性化需求程度、經濟承受能力和購買目的等特點和市場趨勢，確定精裝房的裝修程度，協調批量生產和個性化需求之間的對立關系，從而指導企業選擇合適的精裝修開發模式。

（2）現階段采用“重軟裝，輕硬裝”的精裝修策略

從現代家居來說，設計個性主要從“軟裝”的風格選配中體現，并且我國現階段精裝房開發不成熟，采用相對簡單統一的“硬裝”，另施以多樣化的“軟裝”配置，更易于施工，有利于施工一體化的實踐和開發成本及風險的控制。結束語

目前，在國際市場的大環境下，我國的精裝相比之下仍然處于初級的發展階段。精裝項目的發展給房地產開發商帶來機遇的同時，隨之而來的挑戰也不然而言。此房地產開發企業需要樹立正確的精裝房開發理念，彌補管理上的缺陷和漏洞，并采取有效的措施加快一體化施工進程，來適應精裝項目的發展。

參考文獻

[1]王雪青.國際工程項目管理[M].北京：中國建筑工業出版社，2000.[2]郭婧娟.工程造價管理[M].北京：清華大學出版社，2005.

第三篇：房地產項目整體營銷策劃案

幸福尚城整體營銷策劃案

（三）第六部分 廣告運作篇

一、廣告運作掌控原則

（一）廣告運作的最終目的是為了實現項目整合效益的最大化，廣告運作計劃的運籌及執行一切以創造最佳廣告投放比為初衷。

（二）廣告運作本身不是單純意義上的包裝或者炒作，作為廣告一個動態行進中的戰術應對系統，統領廣告策略的應當是市場行情和業態動向。

（三）廣告定略方案的制定是建立在當地人文、歷史、民生、民俗、消費喜好深度熟諳的基礎之上，其所能調動的手段、形式以及訴求語境也一定符合當地消費集群相對成熟的“廣告視聽模式”。

（四）廣告效應的初級階段是創造預期的經濟效益，廣告效應的高級階段是創造預期之外的品牌效應。其中一項是屬于可以量化的技術性指標，往往屬于個案項目績效運營的本體；另外一項則是應該屬于企業，為長線的梯級化成長儲備爆發能量。

（五）廣告原則上沒有“高端”和“平庸”之說，其中最大的界別在于，誰搭建了最快捷的輸送路徑，誰提供了最賞心的營養套餐，誰原創了最悅耳的廣告語境。

二、廣告媒體的組合（一）主力媒體的選擇

在新疆本土，可供選擇的主力媒體有：

1、報紙媒體

※《都市消費晨報》；

2、電視媒體

※新疆電視臺相關收視率較高的電視劇頻道；

（二）輔助媒體的選擇

1、報紙媒體

※《新疆日報》、《烏魯木齊晚報》；

2、電臺媒體

※本地收聽率較高的電臺頻道、專欄；

3、期刊媒體

※為宣傳本方項目直接向目標市場派送精美DM大幅單頁；

※相關在本地區頗受受眾青睞的期刊雜志；

４、網絡媒體

※建立屬于本項目或予疆公司的專業性網站，供受眾上網瀏覽；

（三）立體交叉式的媒介推廣形式

１、媒介的組合調動

充分利用媒體面向新疆城市聯合體廣泛市場受眾層面的統領性優勢，集中廣告資源進行重點投放；同時借助相關輔助媒體受眾傳達層面的行業界定，向梯度化市場的隱性架構部分進行全方位的滲透。以此來達成主力、輔助媒體強勢互動、聯合生輝的局面。

2、軟、硬廣告形式的結合本項目最終推盤的成效如何，在很大程度上得力于軟、硬廣告兼容合縱所產生的整合推廣力量。其中，在項目入市之前以及早期，廣告炒作行為主要是以軟性廣告的鋪墊與引導為主。在項目整體營銷執行的周期內，軟、硬廣告的協同作戰體系，將會成為廣告全程運動的發動機。

軟性廣告更多地是站在社會公益或社會全局觀的立場，渲染項目對生活方式、對地產產

業、對社會民生、對地區國民經濟所能發揮的示范及引領性作用；而硬性廣告則是直接促進銷售業績達成的助燃劑，同時也是測量市場體溫的溫度計。

軟廣告注重新聞策劃，與媒體聯動，成產由策劃和媒體記者共同組成的新聞統籌小組。保證對企業、樓盤的雙重推廣，以消弭人們對予疆房產公司的不了解而產生的不信任，最大化地樹立公司品牌。做到公司品牌與樓盤品牌的相互提升。并為以后的樓盤開發奠定品牌基礎。

三、廣告策略執行計劃

（一）軟文的投放

軟文的投放應保持其新聞性、連貫性、沖擊性與系列性；軟文發布的媒介窗口最好在一定的時期內，以獨家（幸福尚城）專欄的形式固定下來；軟文的題材應當是具備市場震撼力，能迅速聚焦社會關注視線、引發地區熱點效應的題材。

1、軟文題材

系列化的軟文炒作主要是集中在項目公開發售之前的廣告鋪墊導引期，在鋪墊期擬安排8~10篇的軟文題材，從項目營造立意的各個角度來實施宣傳。

★軟文題材推薦之一：

幸福尚城隆重登陸烏魯木齊

（展開對幸福尚城項目全新生活理念的全面報道）

★軟文題材推薦之二：

烏市門戶地產，幸福尚城

（展開對幸福尚城的所處區域現景與遠景的全面報道）

★軟文題材推薦之三：

“幸福尚城格調

（展開對第三代都市居住模式的炒作）

★軟文題材推薦之四：

“現代居家、投資保值、消費自助”都市生活社區

（全面展開對幸福尚城的居住價值與投資價值的報道）

★軟文題材推薦之五： 眾里尋她千百度

——第三代現代主義實用型戶型設計推薦

（展開對項目功能定位、產品設計定位上的詳盡介紹）

★軟文題材推薦之六：

“實用、實惠、實效”

（同上）

★軟文題材推薦之七：

“業主VIP消費模式”時尚、實惠的幸福尚城

（展示幸福尚城不同的生活格調）

★軟文題材推薦之八：

幸福尚城物管八大宣言

（在軟文階段性的收尾部分推出本方物業管理硬件設施的強勢介紹以及《物業管理承諾書》的公開發布宣言）

2、軟文鋪墊周期

軟文系列炒作主要集中在內部認購期前后時段，其鋪墊的周期大致為3個月。通過軟文極具沖擊力的視角及效果，激發起廣泛意義上的目標市場對本項目的獵奇心理，最終調動市場意欲一窺究竟的普遍愿望。

3、硬廣告介入的時機

硬廣告將會尋找內部認購期行將結束、公開發售期尚未開始之恰當時機適時介入。按廣告推廣最上乘的周期定律推斷，一般在公開發售前10~15天開始介入硬廣告最為適宜。因為在這個時候，前期軟文的鋪墊已經開始彰顯成效，目標受眾踏勘項目的欲望與期望值正處于“臨界點”，一旦公開進行正面的商業性宣傳，正好切中市場需求，一切顯得順理成章。再則，選擇這樣一個時間強勢推出硬性廣告，也可合理地應對相關法律法規政策對于項目預售時間條件的界定，使項目自始至終都在一條穩健而富有節奏感的軌道上運行。

（二）硬性廣告的發布

1、前期廣告發布計劃扼要

——軟性廣告的發布

軟性廣告的發布主要集中在項目公開發售的前期，發布檔期將持續3~5個月，發布頻率為每周1~2篇，保持發布節奏的連貫和延續，每一期專題性軟文的推出均為下期預設懸念及鋪設臺階。在項目的強銷期和持銷期，擬根據實際推廣需要，不定期地穿插軟性廣告的造勢和推動。

軟性廣告發布選擇的版面以半版、1/4版專欄的規格形式為主，結合題材需要作相應的配合性甄選。

——硬性廣告的發布

硬性廣告的發布周期基本與整行銷售推盤周期保持同步，從公開發售期直至尾盤促銷期，均由硬性廣告領銜主打，保障各銷售檔期績效指標的如期達成。

硬性廣告的投放比例分配應以為原則。從公開發售期開始四大銷售時段的硬性廣告投放比概略為4：3：3：1，以期形成最佳的廣告投放比結構。

（注：至銷售推盤硬性廣告總體發布次數為54次，版面投放總共30個整版左右，其廣告投放執行的頻率及形式將視彼此銷售反饋作相應具體的調整）。

2、廣告傳播主打語

推薦幸福尚城廣告傳播主題如下：

都市門戶，都市家

文明、健康、和諧，新都市主義

3、主打語釋義：

★本廣告主題語言表述形式親和，有現代都市文化氣息的潛性流露。

★主題用最通俗易懂的語言，直接向目標受眾傳遞了關于幸福尚城三個清晰的訊息。◇這是一個唾手的都市家園。

◇要生活就要接近都市的核心。

◇她是時尚之家、健康之家、和諧之家。

（三）廣告投放費用預估

建議本項目總體廣告投放費用以不低于總銷售收入的2%為標準。

硬性廣告發布的頻率節奏與發布形式請參見下表：

第七部分 物管規劃篇

一、關于社區智能化配套設施標準的建議

鑒于項目自身功能配屬與營造標準的定位，在社區智能化設施的配套上，應該考慮領先同儕的配備。以期從售后服務體系方面匹配呼應項目營銷主題定位，并且增強項目售價的支撐力。建議配套設施如下：

◆紅外線防攀爬系統

◆中國電信衛星電視入戶

◆寬帶網接入，預留IDD電話接口

◆閉路電視監控系統

◆IC卡樓宇門禁及停車場管理系統

◆可視對講系統

◆緊急報警系統

◆門磁開關防盜系統

◆煤氣泄漏報警系統

◆水、電、煤氣三表IC卡刷卡系統

二、物業管理模式規劃

（一）物業管理模式分類

1、自行管理——發展商成立自己的專屬物業管理公司對自身開發的物業進行管理；

2、委托管理——發展商委托專業的物業管理公司對項目進行管理；

3、合作管理——發展商與知名的物業管理公司共同合作管理，常見的為聘請物業顧問參與項目管理的模式；

（二）物業管理模式建議

物業管理水準的高低優劣將會決定本項目長線價值發掘與品牌形象弘揚的成效。結合發展商實際情況之考慮，建議本項目采用合作管理的模式，即聘請著名的物業管理公司擔綱管理顧問，引進先進成熟的專業化管理模式和經驗，并逐步培養搭建起自己的一支優秀物業管理隊伍。

（三）物業管理收費標準

鑒于烏魯木齊當地平均消費水平及能力的實際現狀，建議本方項目將來物管費用的收取標準以0.8元／M2·月為基準參考尺度，以切實符合市場在物管類塊的心理承受界限。

三、物業管理承諾書

為有效促進前期銷售推廣，充實現場銷售答客的底蘊，擬在推盤的初期，直接向市場公布本方的物業管理專案，即《幸福尚城物業管理承諾書》。物管承諾書將完全按照現代物管人性化標準的要求來設計，提供如下所示各項管家式、貼心式的服務內容。

承諾書內容暫擬推薦以下九“代”條款：

★代客分憂，24小時全天候安全保衛巡視；

★代社區公共部位及園林景觀的維護；代樓內公共部位的清潔維護；

★代社區住家24小時的日常維護；

★代收發、代采購（日常用品）、代送貨的特別服務；

★代呼叫診療、救護的特別服務；

★代管兒童臨時護理特別服務；

★代出租、出售屋宇的特別服務；

★辦理業主VIP會員卡，終身享受“尚城生活廣場”的會員待遇。

第四篇：房地產培訓【深圳】2014批量精裝修項目關鍵難點解析與施工現場考察

【深圳】2014批量精裝修項目關鍵難點解析與施工現場考察

（4月11-12日）

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中房商學院將秉承 “唯有實戰、方有實效”的宗旨，將提供房地產全方位和全產業鏈的優質服務，為房地產行業輸送實戰型的高端人才，領跑房地產培訓行業。

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【課程背景】

項目操盤手，又稱之為一個房地產項目的管家，是對房地產項目從獲得土地到開發建設以及銷售經營全過程進行把控的核心人物。操盤手的能力與水平直接關系到一個房地產項目的成敗，一個優秀的地產項目操盤手需要掌握房地產項目所有環節的工作原理和工作流程,項目操盤手擔負著“領兵作戰開拓疆域”的重責，項目的興衰全由其一肩挑。

當一塊價值不菲的土地拿在手里的時候，想要更快更穩定地收回成本、獲取收益，那么在項目開發管控及關鍵節點控制、流程等如何來做呢?本課程通過理論引導、實戰經驗總結和案例分享，通過對標桿企業(萬科)在不同發展階段的項目開發，相應開發管控模式以及標桿企業在各階段管控要點的真實案例來進行互動討論，掌握規范化項目開發管控要點與關鍵節點控制的實施理念和操作方法，來與大家一起分享實際操作中的亮點和學習要點!

本次聯合萬科地產、中天裝飾(萬科、龍湖、恒大精裝修戰略合作單位)共同推出《2014批量精裝修項目關鍵難點解析與施工現場考察》，本次考察我們從標桿精裝房現場施工全流程切入，實地考察精裝企業不同階段施工現場、聽取精裝企業項目經理、建設單位現場主管、批量精裝行業專家等實

戰經驗，為企業發展提供強而有力的產品核心競爭力!

打破傳統的室內“單純語言宣講”的培訓形式!采用“專家講授+案例分析+互動研討+實地考察”的全新培訓模式教學，確保每一位學員的收益，從而實現學以致用的效果。

【學員對象】

1、房地產企業董事長、總經理、副總經理及負責項目全程運營管理的項目總經理。

2、工程總監、項目經理、工程經理、準項目總經理或項目負責人;【講師介紹】

郭老師：中房商學院房地產培訓高級顧問；西安交通大學學士、管理學碩士學位，中國房地產行業資深的項目投資策劃、運營管理專家、國內首批戰略研究專家、中國房地產資深職業經理人。具備二十余年在央企、標桿地產企業和大型民營地產企業高層管理經歷，擁有十余年的房地產項目投資論證、整體策劃定位和項目運營管理實踐經驗。曾先后在萬科集團等標桿地產企業供職多年，在萬科效力10余年期間，分別擔任沈陽萬科項目總經理、成都萬科副總經理、東莞萬科副總經理、大連萬科總經理等職位。現任香港某上市地產集團副總裁兼華南地區公司總經理。

張老師：中房商學院房地產培訓高級顧問；國內批量精裝修第一人，92年大學畢業加入中海地產，任海濱廣場項目副經理、百仕達花園首期項目經理、中海華庭項目經理。1999年～2000年在深圳市中海建設監理有限公司工作，任董事、副總經理、管理者代表，負責公司的業務開拓及技術管理。現為萬科、龍湖、恒大等標桿企業批量精裝修戰略合作伙伴。

【課程安排】

4月11日行程安排

08:30

荔園酒店大堂1樓集合，清點人數，乘車出發

08:30-09:30

乘車前往萬科第五園

09:30-11:30

考察深圳萬科第五園第七期項目及現場專家交流

交流內容：

聽取項目部有關該項目的情況介紹(PPT講解)，參觀施工現場+深入交流

11:30-13:30

享用午餐+午休

13:30-14:00

乘車前往中天裝飾公司(萬科、龍湖、恒大精裝修戰略合作單位)

14:00-17:30

《標桿精裝項目關鍵難點解析與現場施工經驗》沙龍

★批量精裝項目的產品研發及設計缺陷預防關鍵點;

★分享批量裝修部品的采購與成本控制關鍵點;

★分享批量裝修工程管控體系及常見質量問題的處理和預防;

★互動問答;17:30

乘車返回酒店或自由活動

4月12日行程安排

08:30

荔園酒店大堂1樓集合，清點人數，乘車出發

08:30-09:30

乘車前往萬科翡麗郡

09:30-11:30

考察萬科翡麗郡樣板房及四化場地

交流內容：

聽取項目部有關該項目的情況介紹(PPT講解)。現場參觀工地樣板房、公共區域、四化場地——工廠化加工區等

11:30-13:30

享用午餐+午休

13:30-14:00

乘車前往中天裝飾公司(萬科、龍湖、恒大精裝修戰略合作單位)

14:00-17:30

考察萬科天譽一期 現場精裝施工項目

交流內容：

聽取項目部有關該項目的情況介紹(PPT講解)及參觀項目施工現場

4月13日行程安排

09:00-17:00

第一部分：成功項目操盤手修煉1——項目定位

第二部分：成功項目操盤手修煉2——取勝成功3要素——總平，立面，戶型(實戰案例分享)

第三部分：成功項目操盤手修煉3——運籌帷幄(實戰案例分享)

第四部分：成功項目操盤手修煉4——贏在細節

第五部分：成功項目操盤手修煉5——客戶價值挖掘

第六部分：成功項目操盤手修煉6——資源整合(實戰案例分享)

第三部分：成功項目操盤手修煉7——打造A+項目管理團隊(實戰案例分享)

【課程說明】

[組織機構]：中房商學院 中房博越

[時間地點]：2014年4月11-13日 深圳(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知，詳情請咨詢會務組)[培訓費用]：人民幣4800元/人(含講師費、場地費、茶歇、資料費等)會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執單中說明，會務組統一安排，費用自理。

中房商學院是中國房地產智業高端品牌。以“唯有實戰，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養6萬多名房地產精英。業務包括：房地產培訓、房地產內訓、房地產管理咨詢、工程管理、房地產考察、房地產策劃師、房地產MBA等。

第五篇：房地產項目管理培訓大綱

房地產項目管理培訓大綱

房地產項目管理是指將房地產項目的各類工程設計變為實體的全過程的管理，它包括投資（成本）、質量、進度控制和安全、合同、信息管理等管理要素。項目管理是房地產開發的一個重要環節，也是一個實質性的環節，怎樣做好項目管理一直是一個困擾房地產開發商的主要問題。隨著社會的進步與發展，消費者的居住理念逐漸提升，加上市場的競爭，人們對居住的環境、氛圍、內涵等有了進一步的需求，這就要求房地產產品具有多方面的附加值。為了滿足這種需求的變化，項目管理就不能局限于以往的做法，項目管理的范圍也隨之不斷擴大，幾乎滲透到房地產業務鏈的每一個環節，逐步體系化。系統全面的進行項目管理，來實現中小型住宅項目開發商的經濟效益，對中小型住宅項目開發商的未來生存和發展具有深遠的意義。

投資控制（成本控制）

長期以來,大多數房地產企業重視銷售收入，輕視成本控制，但是降低成本、實現成本控制和擴大銷售收入一樣，也是房地產商獲得經營利潤，體現經營成果的一個重要途徑。房地產成本是指一定時期內為生產和銷售房地產開發產品而花費的各項耗費,主要由開發成本、期間費用、稅金三大塊組成。

一、開發成本控制

房地產開發成本的控制貫穿于房地產開發的全過程,主要分為三個階段:

1、開發前期的成本控制

（1）土地征用及拆遷補償費控制。（2）前期工程費用控制。(3)建筑設計成本控制。

2、開發中期的成本控制（1）招標階段的成本控制。（2）施工階段成本控制

3、開發后期的成本控制（1）基礎設施建設費控制。（2）公共配套設施建設費控制。

二、期間費用控制

1、管理費用控制

2、財務費用控制

3、銷售費用控制

（1)銷售流程的優化。（2）營銷組織框架的構建。

（3）銷售道具及物料的合理使用。（4）營銷推廣工作的開展。

三、稅金的控制

四、結論

房地產成本控制是一項技術性專業性很強的工作,采取正確的成本控制的方法等于成功的一半。由于成本形成于生產全過程,貫穿于投資項目決策、項目設計、招標投標和施工各個階段。因此,要把目標成本層層分解到各個階段,各個部門、甚至各項費用上進行綜合控制。

進度控制

一、工程進度控制的概念

工程進度控制是指在項目的工程建設過程中實施經審核批準的工

程進度計劃，采用適當的方法定期跟蹤、檢查工程實際進度狀況，與計 劃進度對照、比較找出兩者之間的偏差，并對產生偏差的各種因素及影 響工程目標的程度進行分析與評估，并組織、指導、協調、施工方及相關 單位及時采取有效措施調整工程進度計劃。在工程進度計劃執行中不 斷循環往復，直至按設定的工期目標項目竣工也既是按合同約定的工 期如期完成，或在保證工程質量和不增加工程造價的條件下提前完成。工程進度控制是工程項目建設中與質量和投資并列的三大管理目

標之一，其三者之間的關系是相互影響和相互制約的。在一般情況下，加快進度、縮短工期需要增加投資（在合理科學施工組織的前提下，投 資將不增加或少增加）。但提前竣工為開發商提前獲取預期收益創造了 可能性。工程進度的加快有可能影響工程的質量，而對質量標準的嚴格 控制極有可能影響工程進度。如有嚴謹、周密的質量保證措施，雖嚴格 控制而不致返工，又會保證建設進度，也保證了工程質量標準及投資費 用的有效控制。

二、影響工程建設進度的原因

影響工程進度的原因有許多，根據多年從事建設監理經驗，可以概

括為業主方、設計方、承包方、材料設備供應方及其他方方面的原因。現 分別闡述如下：

1、業主方的原因

資金投資不足,并不能及時到位;圖紙未及時到位;提供的控制性坐

標點、高程點資料不準確或錯誤；臨時供水、供電工程相關手續辦理和 實施不及時，供應量不足；甲供之工程材料設備未及時到施工現場；應 確定事項未及時確定；施工過程中的局部方案調整；場地拆遷不徹底 等。

2、設計方的原因

未及時向業主提交滿足進度計劃的設計文件；現場施工與設計圖

紙有矛盾需修改；現場發現配套專業設計與土建設計有矛盾；變更設計 較多。

3、施工方的原因

施工方項目經理部配置的管理人員不能滿足施工需要，管理水平低、經驗不足，致使工程組織混亂不能按預定進度計劃完成；施工人員 資質、資格、經驗、水平及人數不能滿足施工需要；施工組織設計不合 理、施工進度計劃不合理、采用施工方案不得當；施工工序安排不合理，不能解決工序之間在時間上的先后和搭接問題，以達到保證質量，充分 利用空間、爭取時間，實現合理安排工期的目的；施工用機械設備配置 不合理不能滿足施工需要；總包方與分包方、材料供應商及其它協作單 位關系不協調；資金調用失控，出現資金短缺現象。

4、材料設備供應方的原因

原材料、配套零部件供應不能滿足生產需要；生產設備維護、使用 不當出現故障無法正常生產；運輸方式及運力不能滿足需要；生產產品 的型號、參數、數量錯誤或與樣品不符、與合同不符；生產產品的質量不合格。

5、其他方的原因

與工程有關的市政、規劃、消防、電力、自來水公司、電信等部門沒 有及時協調而影響等。

三、加強工程建設進度控制的措施

1、做好施工前的準備工作

做好施工前的準備工作，是搞好工程建設進度控制工作的最基本 的條件。工程建設的業主方做好了施工現場的“四通“”一平”、施工圖紙 審查、施工方及監理方的確定、與開工相關手續的辦理，為工程建設進 度控制奠定了堅實的基礎。

2、設計方的服務必須到位

工程施工過程中設計變更是難免的。但設計變更的及時性，設計方 的服務必須到位。業主方可通過合同約定進行制約，以保證工程的順利 進展，減少不必要的工期損失。

3、重點控制施工方的進度計劃的實現

進度計劃是在工程項目實施前圍繞如何實現進度目標所作的統籌 安排。進度計劃既是進度目標的分解和落實，也是進度動態控制的依 據，因此，進度計劃合理與否直接關系到進度能否得到有效控制。應主 要控制如下方面：

進度計劃是否滿足合同及業主主要時間節點的要求。施工方的進 度計劃首先必須滿足合同工期的要求，同時還必須符合業主控制性進 度計劃中一些關鍵時間節點的要求。

進度計劃是否與施工方案一致。施工方案中的施工部署、施工方

法、施工工藝、施工機械以及施工組織方式直接影響進度計劃安排，因 此在審查施工進度計劃時必須檢查施工進度計劃是否與施工方案一 致。

資源計劃能否保證進度計劃的需要。在報審進度計劃時，要求承包

商提供各工種勞動力、施工機具、材料（尤其是周轉材料）主要資源計劃 作為附件，資源計劃是否與進度計劃相符，來評價進度計劃的可實施 性，如資源計劃不能滿足進度計劃的要求，應要求施工方調整資源計劃 或進度計劃，進度計劃一旦被批準，資源計劃也作為進度控制的依據。進度保證措施是否合理。進度計劃一旦被批準，進度保證措施也將作為 進度控制的依據。如果在施工過程中施工方沒有采取這些措施而導致 工期延期，一般業主方委托的監理工程師不能同意工期延期申請。

4、委托信譽高、產品質量好的材料商

信譽高、產品質量好的材料商能夠按照合同約定，保質按期把材料 或設備運到施工現場，是工程建設進度控制的保障。

5、做好各部門之間的協調工作

每個部門都有可能影響到工程進展，造成工期損失。協調好各部門 的關系可使工程建設進度控制處于動態控制之中。

質量控制

工程質量不僅直接影響建筑企業競爭力，而且事關公共利益和社會穩定安全.影響質量控制的因素主要有

“人員、材料、機械、方法和環境”等五方面。因此，對這五方面因素嚴格控制，是保證工程質量的關鍵。人員因素

人員因素主要指領導者的素質，操作人員的理 論、技術水平、生理缺陷、粗心大意、違紀違章 等。施工時首先要考慮到對人員因素的控制，因為 人是施工過程的主體，工程質量的形成受到所有參 加工程項目施工的工程技術干部、操作人員、服務 人員共同作用，他們是形成工程質量的主要因素。

首先，應提高他們的質量意識。施工人員應當樹立 五大觀念即質量第一的觀念、預控為主的觀念、為

用戶服務的觀念、用數據說話的觀念以及社會效 益、企業效益（質量、成本、工期相結合）綜合效 益觀念；其次，是人員素質，領導層、技術人員素 質高，決策能力就強，就有較強的質量規劃、目標 管理、施工組織和技術指導、質量檢查的能力;管

理制度完善，技術措施得力，工程質量就高。操作 人員應有精湛的技術技能、一絲不茍的工作作風，嚴格執行質量標準和操作規程的法制觀念;服務人 員應做好技術和生活服務，以出色的工作質量，間 接地保證工程質量。提高人員素質，可以依靠質量 教育、精神和物質激勵的有機結合，也可以靠培訓 和優選，進行崗位技術練兵。3 材料因素 材料（包括原材料、成品、半成品、構配件）是工程施工的物質條件，材料質量是工程質量的基 礎，材料質量不符合要求，工程質量也就不可能符 合標準

。所以加強材料的質量控制，是提高工程質 量的重要保證

。影響材料質量的因素主要是材料的

物理性能、化學性能等。材料控制的要點有:優選

采購人員，提高他們的政治素質和質量鑒定水平、挑選那些有一定專業知識，忠于事業的人擔任該項

工作；掌握材料信息，優選供貨廠家;合理組織材 料供應，確保正常施工;加強材料的檢查驗收，嚴

把質量關;抓好材料的現場管理，并做好合理使用;搞好材料的試驗、檢驗工作，嚴格執行二檢制度。4 方法因素 施工過程中的方法包含整個建設周期內所采取 的技術方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施

工組織設計等。施工方案正確與否，直接影響工程 質量控制能否順利實現。往往由于施工方案考慮不 周而拖延進度，影響質量，增加投資。為此，制定 和審核施工方案時，必須結合工程實際，從技術、管理、工藝、組織、操作、經濟等方面進行全面分 析、綜合考慮，力求方案技術可行、經濟合理、工 藝先進、措施得力、操作方便，有利于提高質量、加快進度、降低成本。5 機械設備

施工階段必須綜合考慮施工現場條件、建筑結 構形式、施工工藝和方法、建筑技術經濟等，合理 選擇機械類型和性能參數，合理使用機械設備，正 確操作。

操作人員必須認真執行各項規章制度，嚴

格遵守操作規程，并加強對施工機械的維修、保 養、管理。6 環境因素

影響工程質量的環境因素較多，有工程地質、水文、氣象、噪音、通風、振動、照明、污染等。環境因素對工程質量的影響具有復雜而多變的特 點，如氣象條件，溫度、濕度、大風、暴雨、酷

暑、嚴寒都直接影響工程質量，往往前一工序就是 后一工序的環境，前一分項、分部工程也就是后一 分項、分部工程的環境。因此，根據工程特點和具 體條件，應對影響質量的環境因素，采取有效的措 施嚴加控制。

此外，冬雨期、炎熱季節、風季施工時，還應

針對工程的特點，尤其是混凝土工程、土方工程、水下工程及高空作業等，擬定季節性保證施工質量 的有效措施，以免工程質量受到凍害、干裂、沖刷 等危害。同時，要不斷改善施工現場環境，盡可能減少施工所產生的危害對環境的污染，健全施工現

場管理制度，實行文明施工。結語

必須建立嚴密的質量保證體系和質量責任制，各分部、分項工程均要全面實行到位管理。施工隊

伍要根據自身情況和工程特點及質量通病，確定質 量目標和攻關內容，制定具體的質量保證計劃和攻 關措施，明確實施內容、方法和效果。在實施質量

計劃和攻關措施中，加強質量檢查，其結果要定量分析，得出結論、經驗，并轉化成今后保證質量的 “標準”和“制度”，形成新的質保措施;發現的問 題則作為以后質量管理的預控目標。通過以上建立

考核制度，注重質量控制因素，嚴格抓好質量控制 環節，不斷改進和提高施工技術和工藝水平，達到 確保工程質量的目的。

安全管理

沒有安全就沒有生產，項目經理(管理)部應把“安全第一”的思想貫穿工程建設始終。在每次的工地例會上，我們都應明確地提醒施工單位文明、安全施工，強調安全第一的重要性。我們可以具體從以下幾個方面來要求施工單位：（1）各項防范措施要到位，做到安全警鐘常鳴。如：施工現場要有顯眼的標示牌、對危險區要進行圍欄和人員守護，進現場必須帶安全帽(無論是施工人員、監理人員、項目管理部人員還是參觀檢查人員)。（2）要準備好各種預案，一旦發生事故，要確保施工人員的人身安全。（3）要落實到人，安全工作人人有責。另外，項目管理人員應親自到施工現場檢查落實，發現問題，責成有關部門立即整改。1.施工建設安全的概念

“安全生產，質量第一”這樣的標語幾乎在每一個建筑施工場

地都能看到，那么什么是施工建設安全？從這句標語上我們可以清晰 的看到施工建設安全的兩個重要的方面：保證建筑從業人員的人身安 全，和保證建筑的安全，其中人身安全的標準是0幾率的重大傷亡事 故，輕傷幾率低于百分之二或更低；建筑安全直接的聯系是工程結構 的完整。其實施工建設安全除了這兩個重要的方面以外，還有兩個方 面：財產的安全和環境的安全。2.施工建設安全的意義

2.1 施工建設安全，有利于消除從業人員的顧慮、調動其積極性 上一世紀，國內的工民建處于初步階段，從業人員受教育程度 低，安全意識淡薄，管理上也不是夠重視，不該發生的重大事故頻 發，傷亡事件的背后給從業人員的家庭造成了慘重的打擊，同時也大 大削減了其他施工人員的積極性，一度出現施工者改行進廠的現象。保證施工建設安全，猶如保護傘一直保護著施工人員，讓從業人員切 實感受到自己的生命被重視，消除其后顧之憂，更能激發其施工時的 積極性，提高整個工程項目的施工效率。2.2 施工建設安全，促進建設事業和諧發展

大量的事實證明，重大傷害事故或建筑安全事故的發生嚴重阻滯 了工程建筑的順利實施，在社會上帶來極其不好的負面影響。保證施 工建設安全，保證人身安全和建筑資源安全，提供完整性和優質性的 工程，能促進我國經濟和諧發展，符合建設和諧社會的基本要求，對 建筑事業的發展也有一定的推動作用。3.目前施工建設安全管理面臨的問題 3.1 監管欠到位

（1）國家制訂了比較詳細的安全管理方面的文件，不過一些建

設行政主管部門有的是因為意識上松懈的問題，有的是因為經費上的 問題，沒有加強這些方面的行動，相應措施不到位，管理上有漏洞。（2）在權力上，管理權和處罰權是分離的，這直接削弱了施工 建設安全管理的工作力度和效度。3.2 相關法律法規及標準執行力度不強

施工建設安全管理工作是一項繁瑣的系統管理工程，管理上務必 做到有法必依、執法必嚴、違法必究。國家在這項工程上出臺的法律 法規比較細且全面，對建筑工程各方的權利和義務做了相應的規定，但仍有施工單位對違規行為抱有僥幸心理，由于某些特定的關系和原 因，行業管理部門對其違法行為執法不嚴，嚴重制約了施工建設安全 的管理，成為當前安全管理上的主要矛盾。3.3 現場各方在安全制度執行時不協調

（1）施工企業在管理的思想上不夠重視，在安全檢查制度和教 育制度上不健全，執行上也不能不折不扣的開展。（2）目前，施工企業在勞務工的使用上大多是沒有組織的散

工、農民工，這些從業人員缺乏最為基本的安全意識，據統計70%的 建筑施工事故都是由于違章指揮、違章作業和違反勞動紀律所導致 的。

3.4 崗前培訓流于形式

安全教育和崗前培訓是提高施工從業人員安全意識，有效減少安

全事故的重要手段，不過目前的施工單位在這一方面做的不夠，加上民 工的流動性大，有時一個工人同時在幾個工地，管理和培訓難以落實 3.5 現場安全隱患的整改不及時

安全隱患來自于人和物兩方面，安全隱患極容易導致安全事故，安全隱患大多是由于安全員工作責任心不強導致的，對人的不安全行 為缺乏有效地控制，沒有嚴格的巡查糾錯，安全流于口頭上的強調，沒有真正落實到工作中去，管理人員上的不重視和管理上到的不到位 必然留下安全隱患，造成事故的發生。施工建設安全管理措施探析

4.1 加大經費投入，落實安全施工條件

監督施工單位加大安全措施專項經費的投入，并創設監管條件確 保安全費用被用于施工安全防護用具及設施的采購更新上，真正地落 實好安全施工條件。4.2 建立并完善管理機制

對于現場建筑施工，施工企業是負責安全生產的主體，沒有規矩 不成方圓，施工現場安全管理應建立企業法人、項目經理、班組長和 操作人員“四位一體”的安全管理機制。

作為企業的法人應當安全管理的宏觀宏觀層面上起到一定的作

用，其中包括建立健全的規章制度，對安全基礎建設抓好、抓牢，安 全上的經費投入要到位；作為項目安全生產管理第一責任者的項目經 理，應將強化組織的安全建設擺在首位，要行之有效地完成現場安 全管理的分工，將各級管理人員的崗位職責落到實處；作為企業安全 生產的前沿指揮者的班組長，對本班組的安全生產有著直接的責任，嚴格按照安全標準和流程安排工作，在任務實施的過程中與作業人員 做好安全技術交底工作，將工前教育、工中檢查、工后講解的“三工 制”落到實處；操作人員整個流程的操作者，在安全生成中是最重要 的一環，要幫助其牢固地樹立“安全第一”的生產施工理念，杜絕違 章操作、野蠻施工，另外，在施工過程中一旦發現隱患必須及時上 報，防患于未然。4.3 加強上崗安全教育

目前，施工企業在勞務工的使用上大多是沒有組織的散工、農

民工，這些從業人員文化程度一般較低，甚至還有文盲，對工程建設 的認識少，實踐經驗少，缺乏最為基本的安全意識，必須按照《建筑 工程安全生產管理條例》做好培訓和教育工作，特別像架子工、電焊 工、塔吊司機、高空作業人員等特種作業人員必須嚴格配需和教育，待其取得從業資格證方可上崗。4.4 關鍵部位重點管理

雖然安全意識和措施的加強，物方面的隱患有所消除，但還是不 能掉以輕心，對于容易造成危險的關鍵部位如重大危險源、塔吊、卷 揚機、攪拌機、大型鋼模板拆、裝、建筑物外圍防護、外架、挑架施 工用電、基坑開挖與支護等等應重點監控。5.結語

施工企業安全生產管理是一個系統的動態管理過程，要在實踐中 不斷地發現問題，并提出改進措施，促使施工管理走上制度化、規范 化和科學化的發展軌道。