第一篇：房地產住宅項目市場調研及定位報告框架(完整版)

住宅項目市場調研報告框架 1宏觀環境研究

1.1城市簡介

1.2人口環境

1.3歷史文化

1.4政策環境

1.5交通環境

1.6經濟環境

1.7投資環境

2房地產市場研究

2.1城市房地產市場概況

2.1.1供應方面：

2.1.2需求方面：

2.1.3消費方面：

2.1.4前景方面：

2.2城市房地產市場現狀

2.2.1土地市場分析

2.2.2存量房市場表現

2.2.3各類型物業售價分析

2.2.4當地特別的房地產消費觀念

2.3房地產住宅市場現狀

2.3.1住宅市場板塊簡析

2.3.2住宅市場產品特點分析

(1)產品層次及價位特點

(2)產品分布特點

(3)產品類型比例

(4)產品配套特點

(5)產品風格特點

(6)產品營銷特點

2.3.3房地產市場現狀總結

2.3.4住宅市場發展趨勢

2.4各區域板塊市場競爭分析

2.4.1各板塊區域劃分

2.4.2各板塊市場市場現狀概述

2.4.3各板塊競爭力分析

2.4.4各板塊競爭發展趨勢

2.5項目所在區域板塊市場競爭分析

2.5.1市場供應體量分析

2.5.2類型分析

2.5.3產品特點、獨特賣點（獨特銷售主張，UPS）

2.5.4戶型規劃面積設定與配比情況

2.5.5價格分析

2.5.6銷售情況

2.5.7營銷手段（營銷動態）

2.5.8消費客群分析（區域來源、購買動機、職業構成、年齡、消費特性等）

2.5.9未來走勢分析

2.5.10潛在競爭項目分析（未來擬建設、擬上市樓盤分析——規劃體量、上市時間等）

2.5.11附：主要競爭個案市調分析表

2.6明星樓盤分析（同價、同檔次、同類型、同規模樓盤分析）

2.6.1規模及規劃分析

2.6.2類型分析

2.6.3產品特點（獨特銷售主張，UPS）

2.6.4戶型規劃面積設定與配比情況（含暢銷與滯銷戶型、特色戶型等）

2.6.5價格分析（最高價、最低價、均價、主力單價與總價、售價異動情況）

2.6.6銷售情況

2.6.7消費客群分析（區域來源、購買動機、職業構成、年齡、消費特性等）

2.6.8小區配套分析

2.6.9市場表現綜述（優勢、劣勢分析匯總）

2.7可類比替代型項目分析（主要指售價接近的其他建筑形態產品）可選

2.7.1市場表現特點

2.7.2類型分析

2.7.3價格分析（最高價、最低價、均價、主力單價與總價、售價異動情況）

2.7.4銷售情況

2.7.5消費客群分析

2.7.6市場表現特征

2.8城市住宅消費市場研究（時間允許或作業要求需要，可選）

2.8.1潛在消費者市場調查方式（調查問卷）

2.8.2消費者調查結果分析

①消費者特征

②消費者心理研究

③消費者需求研究

2.9市場結論

2.9.1市場競爭態勢分析

2.9.2住宅項目綜合分析

2.9.3住宅市場的主流產品

2.9.4住宅市場的空缺產品

2.9.5住宅市場的機會與空間

附:《樓盤調查匯總表》、《競爭樓盤調查個案表》等

3項目分析

3.1項目開發條件分析

（1）地理位置

（2）區屬概況

（3）基地環境

（4）景觀資源分析

（5）交通條件

（6）市政配套

（7）項目參數

（8）城市規劃條件

3.2項目資源分析

（1）規模資源

（2）品牌資源

（3）開發公司資源

3.3項目SOWT分析

（1）項目優勢分析

（2）項目劣勢分析及對策

（3）項目機會分析

（4）項目風險分析及對策

3.4項目競爭力分析：

（1）挖掘優勢和把握機會

（2）化解劣勢和規避風險

3.5項目定位

(1)項目整體定位

(2)項目形象定位

(3)產品定位

(4)目標客群定位

3.6項目開發建議

3項目分析（市場部分＋項目分析部分＋項目發展定位＝企劃報告）

3.1項目立地條件分析

（1）地理位置

（2）區屬概況

（3）基地環境

（4）景觀資源分析

（5）交通條件

（6）市政配套

（7）項目參數

（8）城市規劃條件

3.2項目資源分析

（1）規模資源

（2）品牌資源

（3）開發公司資源

3.3項目SOWT分析

（1）項目優勢分析

（2）項目劣勢分析及對策

（3）項目機會分析

（4）項目風險分析及對策

3.4項目競爭力分析：

（1）挖掘優勢和把握機會

（2）化解劣勢和規避風險

3.5結論

4項目發展定位

4.1本案獨特優勢提煉

4.2項目總體定位思路（包括：項目形態、核心物業構成，銷售以及建筑層數、主要部分面積構成等。）

4.3項目市場定位

1、定位遵循要點

2、市場定位方向

3、定位的詮釋

4、定位的支撐點

4.4項目形象定位

4.5目標客群定位

1、潛在目標客戶

2、首期目標客戶

3、關注目標客戶群

3、非目標客戶群

4、重點目標客戶群

（1）區域來源

（2）年齡層次

（3）職業構成（4）購買動機

（5）消費特征

5、后期目標客戶

4.6項目價格定位

定價原則

1、以類比項目作為參照

2、以本項目投資回報分析作為基礎

3、結合市場設置合理的利潤空間

4、品牌的附加值

5、市場加權系數分析法

4.7主題定位

5核心價值的體系建立

5.1基礎核心競爭力體系

1、強勢品牌效應競爭力

（1）品牌競爭力的體現

（2）主題理念競爭力

2、價值優化競爭力

5.2越升核心競爭力體系

1、優勢資源競爭力

2、越升核心競爭力

5.3本項目的核心價值體系

核心價值體系的運用主線：

1、形成本項目的魅力價值，贏得消費者的感性認同（心理認同、品牌認同、生活附加值認同）

2、形成本項目的核心價值，贏得消費者的理性認同（購買價值認同）

5.4本項目核心價值體系的實施戰略

1、本項目方向性發展策略

2、核心價值體系的實現 6項目規劃建議

6.1項目分期發展策略

1、項目分期開發原則

2、建筑類型的選擇

3、項目分期開發計劃

4、分期發展的策略方針

5、項目總平面布局要點建議

（1）建筑設計總則

（2）建筑設計原則及規格

（3）建筑排列

（4）建筑朝向

（5）建筑立面

6.2房型設計要求

1、戶型設計原則

2、房型面積比例及控制（首期）

3、產品戶型特點建議

6.3產品類型及量的控制 7配套設施建議

第二篇：xx房地產項目市場調研報告

xx房地產項目市場調研報告

2006-02-1

3目 錄

前言………………………………………………………………………2

主要結論及營銷建議

報告正文

A．定性研究主要結論回顧…………………………………………3

B．定量研究實地調查訪問說明……………………………………5

C．xx住宅市場總體需求與購買意向……………………………11

D．S地塊的需求與規劃……………………………………………17

E．小戶型市場需求特點……………………………………………22

F．房屋租賃市場需求………………………………………………27

G．商鋪需求…………………………………………………………32

前 言

本項目調研目的：對xx食品廠(簡稱S地塊)小區公寓（小戶型）市場潛力及市場定位進行研究，并對產品規劃設計提出建議。

本項目調研分兩個階段進行。前期采用定性研究——焦點小組座談會，研究對象是xx房地產規劃/設計/推廣專業人士、小戶型的潛在消費者（購買與租賃）以及租用鋪位從事小生意的個體經營者。通過焦點小組座談，了解小戶型的需求潛力、愿望與要求。進行定性研究過程中，本項目組成人員（包括新世紀與蘭邦）對xx水產市場、電子批發市場進行走訪。在定性研究和主題批發市場走訪的基礎上，蘭邦設計結構式定量調查問卷，之后采用多種抽樣方式完成800例有效問卷的面對面訪問，從而獲得定量結果。

項目研究歷時48天。定性研究執行時間從2000年10月12日至10月22日；定量研究實地調查時間是11月6日至11月22日；最終問卷錄入、數據分析與報告完成時間從11月23日至12月8日；

xx市場調查公司千里馬項目組

二○○五年二月二十六日

項目小組主要人員：

項目經理：吳xx

項目助理：張xx、莊 xx

實地運作督導：莊 xx

實地運作助理：謝xx

數據處理：張xx

調查結果摘要：

一、xx住宅市場總體需求與購買意向

※總體推算在xx未來1年有3,402戶有商品房購買需求，兩年內打算買房

戶為15,983戶;三年內打算買房的有59,738戶

※隨機抽樣調查顯示,xx居民在大石橋、沙門路附近購房的可能性為23.59%（加權平均值）；在未提示的情況下,打算在大石橋、沙門路附近購房的只占6.9%

※xx居民對100平米以上住宅需求踴躍,總體需求比例占30%;其次是90-100平米的住宅,總體購買需求占25%;打算購房面積的加權平均值是81.24平米;正態分布圖形顯示集中于70—110平米

※總體來看1房1廚衛的需求極低,只有0.7%,1房1廳1廚衛的1.5%;市場需求主力戶型是2房1廳1廚衛;,占32.3%;3房1廳1廚衛占27.0%;2房2廳2廚衛占18.6%

※家庭隨機抽樣購房價格加權平均值為12.90萬元;追加樣本購房加權平均價為6萬元

※總體來看，潛在購房者當中，有四分之一打算采用銀行按揭

※按揭購房者首期購房款支付的費用加權平均值為4.37萬元

※按揭購房每月支付的房款加權平均值為851.35元

二、S地塊的需求與規劃

※以xx物有所值的樓盤在S地塊的價值，為1222元/平米（加權平均值）;追加樣本認知偏高，加權平均值為1332元/平米

※ 無論是隨機樣本還是追加樣本受訪者,最為喜歡的戶型是兩室一廳,51.67平方米;比例分別占41.6%、30.4%；其次是一室一廳（43.67平方米）比例分別占14.5%、11.9%；第三是豪華單間或一室一廳（37.12平方米）比例分別是13.9%、9.0%

三、小戶型市場需求特點

※計劃購買的住房實用面積加權平均值為40.15平米

※追加樣本認為xx大石橋、沙門路商品住宅，折實可以接受單價/平方米加權平均值為1028元/平米

※購買小戶型希望按揭的首期款不超過2.01萬元;（加權平均值）

※希望按揭的月供款不超過565元/月;（加權平均值）

※六成贊成普通裝修

※首要配置的購物場所是菜市場、大型超市;醫療門診、幼兒園、書店、老年活動室、兒童活動室、健身中心是主要的配套服務休閑設施

※居民買房，主要從報刊及電視廣告中獲得樓盤信息。街頭傳單廣告盡管不雅，但也不失為較快且價廉的宣傳方式；在xx中介機構與親友介紹樓盤情形并不多。推廣時應加強引導居民尤其是購房者口頭傳播

※居民買房對區位的重視因素主要是治安狀況、周邊環境、小孩入學方便以及周遍生活配套設施及方便程度

※在購房者對小區主要考慮的因素是建筑質量與安全保障設施以及小區內環境、綠化社區服務物業管理收費標準方面※總體上在S地塊購房的可能性是22.86%（加權平均值）

※購買這個樓盤以居住為主（占六成），有四分之一的人士會商住兩用

四、房屋租賃市場需求

※大石橋、沙門路附近租房的可能性加權平均值為30.39%;95%置信區間估計值為16.39%--44.39%。之所以有這么大的差異，來自對樓盤的素質要求

※正態分布圖顯示租用面積集中在40-60平米。加權平均值為45.54平米

※計劃租用總的實用面積加權平均值為32.75平米,95%置信區間估計值為26.39.平米--39.12平米

※八成租房者是用于自己居住；近兩成租房商住兩用；

※租房者較多主要選擇租用1房1廳1廚衛的住宅和2房1廳1廚衛的住宅，這兩種戶型分別占三成；

※單房帶廚衛的租金，受訪者對于可接受的租金差異較大，從100元到450元。分析原因可能是因期望的配套、服務而導致分歧。這給發展商提供了良好的市場機遇，也提出的更高的要求。

※租客租用小區商品公寓房可接受的超出農民房的租金:：加權平均值為103元,95%置信區間估計值為25元—180元※調查顯示,租客認為希望提供的家具電器中,排在首位的是電話,占46%;其次是防盜門,該選項占41%;第三是椅子,該選項占38%;排名較前的還有:衣柜、沙發、取暖器、雙人床或單人床。

※小區公寓租金未必能高出農民房，主要取決于配套、服務。提供家具、電器后,可接受的房租表現不俗。

※總體上在S地塊租房的可能性為17%（加權平均值）；

五、商鋪購買與租賃習慣

※擴大生意是目前個體經營者首選的投資方式，然而真正用于直接購買商鋪的少之又少;打算用來買鋪位占7.5%;打算買商品房或租鋪位的各占3.8%;

※加權平均統計, 未來一年有72%的個體戶有意租用商鋪

※有意調換地點租用商鋪可能性70%以上的不足20%。加權平均值為40%

※計劃租用商鋪的面積加權平均值為71平米,95%置信區間估計值為: 28平米 – 114平米

※八成個體經營者租用商鋪主要選擇臨街鋪面與批發市場攤位或門面。

※有一半的個體經營者對S地塊興建批發市場感興趣。

S地塊要做商鋪銷售或出租,首先是構想一個批發市場主題,才有可能吸引個體經營者.作為裙樓商鋪,無論是租是售,接受程度都極低

B．定量研究實地調查與統計技術說明

1.本項目實地調查安排

1、入戶隨機抽樣調查。計劃完成700例訪問。由于中途調整運作計劃，實際成功訪問475戶，有效問卷472例。

2、在中途根據人工統計小戶型的購買情況，決定終止隨機抽樣，改為辦公區域抽樣，繼續了解商業辦公區域居民的購房需求。完成102例有效訪問。

3、在項目實地開始時，項目組已經意料到小戶型潛在購買者的比例可能偏低，姑采用配額抽樣的方式，追加對小戶型購買可能性大于零的居民的訪問。實際完成有效樣本173例

4、設定商鋪潛在購買與租賃者的訪問50例配額，實際完成有效問卷50例。

2、統計技術說明

關于需求預測計算及相關人口資料來源：

2-1xx99年末家庭戶數來自xx市統計信息局之1999年xx市統計年鑒；

2-2各區域符合項目訪問條件（個人或家庭年收入）的戶數與比例是以實地調查的訪問甄別得到，見下表；

區域 金水 二七 邙山 管城 中原 總體

99年末戶數 153791 112509 41798 83585 127165 518848

收符合受訪條件的比例% 15.25% 訪問成功率 21.98%

實地訪問的比例 59.0% 19.7% 6.8% 4.0% 10.4% 57313

2-3各片區需求潛量預測的點估計值，是以各片區戶數×各片區符合收入（訪問條件）×此區域各年份打算購房的比例； 2-4總體需求潛量預測的點估計值是以總體戶數×總體符合收入（訪問條件）比例×打算購房的比例。

5、點估計

某指標樣本均值點估計是指該指標樣本的平均值，設為μ。

6、95%置信區間估計

一般給定95%的置信水平，有：

Pu（ML≤μ）≥97.5% m∈H

Pm（μ≤μu）≥97.5% μ∈ H

則稱ML和μU是μ的置信水平為97.5%的單側置信下限和單側置信上限。對任何樣本都有ML≤μU。那么[ML≤μU]是μ的置信水平為95%的雙側面置信區間。

注：H是指μ的參數空間。

點估計由樣本觀察值變化而各不相同，區間估計給予了點估計在總體上的判斷范圍。

第三篇：房地產項目市場調研報告大綱

房地產項目市場調研報告大綱范文

名稱××公司××房地產項目市場調研報告大綱受控狀態

編號

執行部門監督部門考證部門

一、調研目的從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位于××市××房地產項目的調研活動。

本市場調研報告就是對這次調研活動的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場情況，從而為××項目的銷售決策提供比較全面的數據參考。

二、調研方法和人員

（一）調研方法

本次調研活動所采取的調研方法包括調查問卷法、文獻法、訪談法等多種調研方法。

（二）調研人員

①公司市場營銷部是本次調研活動的主導部門。市場營銷部派出三名經驗豐富的營銷人員開展了本次調研活動，并編寫了調研報告。

②公司公關部派出一人協助市場營銷部開展此次調研活動。

③為了確保調研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學生協助開展調研活動。

三、調研內容和結論

（一）××市的宏觀環境

1.宏觀經濟指標（各項指標均以三年為選取年限）

①國內生產總值（GDP）。

②人均國內生產總值。

③社會消費品零售總額。

④人均社會消費品零售總額。

⑤職工年平均工資。

⑥城鎮居民人均可支配收入。

⑦城鎮居民人均消費性支出。

⑧恩格爾系數（食品支出占消費性支出的比重）。

⑨城鄉居民儲蓄存款余額。

⑩城市居民人均居住面積。

2.城市規劃及發展趨勢

①城市規劃。

②發展趨勢（未來三年的發展趨勢）。

（二）去年××市房地產的發展情況

①新建商品房發展情況。

②經濟保障住房的發展情況。

③二手房的發展情況。

（三）今年××房地產市場分析和預測

①截至今年××月的銷售增長情況。

②未來幾個月的銷售預測情況。

（四）今年××市房地產政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××項目所在的××區的地理環境及交通狀況

1.××區總體規劃

①城市規劃。

②居住用地規劃。

③商業規劃。

④交通規劃。

2.××區零售業態綜述

①主要業態分布區域。

②主要業態所處地位及趨勢。

（六）××項目所在的××區的房地產市場分析

1.項目區域市場分析

（略）

2.項目片區市場分析

①項目位置。

②片區范圍。

3.項目街區特點

①地塊位置、環境及交通。

②人口分布及收入構成。

4.項目周邊配套

①周邊商業分布、經營狀況。

②項目周邊教育配套。

③項目周邊金融配套。

④項目周邊醫療配套。

（七）××項目所在的××區的售樓盤及競爭對手分析

1.項目競爭樓盤及分析

分析內容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優劣勢等。

2.項目潛在競爭對手及分析

分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。

3.其他在售樓盤及分析

分析內容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統計、價格水平、客源層面、優劣勢分析等。

（八）綜合結論

①該區域房地產產品類型和景觀營造的特點。

②本區域開發的樓盤建筑風格和設計特點。

③本區域的戶型特點和面積分布情況。

④本區域樓盤客戶的主要特點。

（九）本區域房地產項目暢銷與滯銷的因素

1.暢銷特征

①交通便利，生活配套設施、教育配套設施完善。

②市場定位準確。

③產品在當地市場具有唯一性。

④戶型設計相對較為合理、實用率高。

⑤產品的性價比高。

⑥物業管理到位。

⑦營銷定位及宣傳效果較好。

⑧企業及項目品牌具有影響力。

2.滯銷特征

①交通不便，生活配套設施不完善。

②企業運作項目資金鏈斷裂。

①規劃設計較差，戶型設計不合理，面積過大。

②總價過高，首付壓力相對較大。

⑤產品定位與營銷概念的設計與市場實際脫節。

⑥開發規模與開發時機出現錯位。

（十）調研結論

①項目市場環境、區域供求、項目競爭優劣分析。

②項目發展建議，包括發展策略、目標客戶特征以及具體建議等。

四、相關資料附錄

①入戶調研問卷。

②統計數據資料。

③訪談及會談記錄。

編制日期審核日期批準日期

修改標記修改處數修改日期

第四篇：廣州市XX區xx項目市場調研報告框架

廣州市XX區xx項目市場調研報告

一、調查設計方案

二、XX項目宏觀環境調查

三、XX項目所在區域環境調查分析

四、XX項目情況調查分析

五、XX項目市場調查綜合分析

六、附錄（調查問卷、18個定級因素表格、相關數據參考文獻以及相關表格）

第五篇：市場調研框架

市場調研框架

一、市場調研的目的：

1.了解品牌產品的外觀、價格、功能、售后服務特色等等； 2.挖掘同行業同檔次競爭品牌的優劣空間；

3.通過市場調研及分析，定義品牌產品的拓展方向或升級可行性；

二、調研的范圍 1.國內及國際市場

三、調研的方法

1.互聯網搜索；

2.特定的地點對消費者進行問卷調查；

四、市場分析

1.經濟情況，國家對產品行業是否給予大力支持或補貼； 2.市場飽和度； 3.市場發展前景；

五、消費者分析

1.品牌產品適宜人群消費分析；

2.品牌產品對消費者產生的正面效應是什么？

六、產品分析

1.外觀優劣分析； 2.價格層次分布； 3.特色功能表現； 4.產品系列多元化； 5.售后服務政策；

6.品牌影響力及占有的市場份額；

七、銷售渠道分析

1.代理商；

2.大賣場；

3.網絡銷售渠道；

八、促銷方式分析

1.在消費區域進行某些活動進行品牌產品宣傳并可給予相關的優惠信息等促使消費者了解品牌產品在方方面面的優勢；

2.利用相關政策鼓勵消費

3.通過當地媒體或其它平臺發布品牌產品新聞，擴大市場影響力；

九、競爭情況

1.名次、品牌、零售額份量、零售額份額；

十、定義品牌企業產品未來發展策略

1.產品外觀突破；

2.產品功能多元化或突出性能；

3.價格定位；

4.售后服務與眾不同；

5.銷售渠道及促銷方式擴大化；

6.規劃預期目標，憑借與眾不同之優勢擴大市場占有額.