第一篇：住宅類房地產項目貸款操作指引

住宅類房地產項目貸款管理辦法（草稿）

根據目前房地產市場走勢，為支持和逐步規范我行純住宅類房地產項目的操作和管理，結合《商業銀行自營住房貸款管理暫行規定》、《固定資產貸款管理辦法》以及《安徽農村商業銀行系統信貸業務檔案管理辦法》等有關法規文件，特草擬本辦法（草稿）。

一、住宅類房地產項目準入

第一條 本辦法所指的住宅類房地產開發項目貸款是指土地使用權70年的住房房地產開發項目，不含商業、辦公。

第二條 制定系統內房地產企業重點合作客戶名單，適當擴展至地產百強（名單根據中房協排名）1，區域龍頭前三名。要求住宅類房地產項目貸款申請人或申請人控股股東滿足名單制準入管理要求，其中名單內控股股東對項目公司持股比例不低于51%。對于特別優質的住房類房地產項目及所在地區具有顯著代表性的房地產開發企業，準入條件可適當放寬。

第三條 住宅類項目區域管理：根據安徽省內房地產市場發展情況及區域特點，堅持以合肥區域為核心，以優質房地產開發企業的住宅類項目為重點。在保持房地產業務合理集中度的前提下，針對三四線城市及縣域，制定“一城一策”區域管理辦法。原則上不介入各區域高風險的“地王”項目。

二、住宅類房地產項目受理與調查

第一條 住宅類房地產開發貸款借款申請人應滿足一下資質：

1、申請人或其控股股東符合我行名單制準入管理要求，開發住宅項目所在區域符合我行區域管理要求；

2、在我行內部評級不低于A級；

3、申請人或其控股股東具有房地產開發二級（含）以上資質；

2017年中房協排名見附件一

4、申請人或其控股股東信息披露公開透明，財務指標和結構處于行業合理水平，控股股東或實際控制人無重大負面信息；

5、符合我行授信客戶的其他條件。

第二條 住宅類房地產項目已完成備案、立項等手續后，繳清土地讓出金及契稅，并取得國有土地使用權證的住宅類房地產開發貸款借款申請人方可向我行申請住房開發貸款。

第三條 具備上述條件的借款申請人，申請項目貸款需要提供一下資料：

1、授信申請，寫明授信金額、用途及還款來源、授信期限；

2、已年檢營業執照正副本和組織機構代碼證正副本復印件 ；

3、公司項目資質證書年檢后(如有)；

4、國稅、地稅登記證復印件；

5、法定代表人身份證明；

6、貸款卡（已年檢）、基本帳戶開戶許可證；

7、公司章程及修正案、驗資報告；

8、借款人及其主要股東近三年度經審計的財務報表和近期的財務報表（成立不足三年的，按實際年限），經審計的財務報告包括會計報表、會計報表附注、財務情況說明書及審計報告等；最近一期報表明細；

9、國家有權部門對項目審批、核準或備案文件；

10、項目可行性研究報告；

11、項目資本金和其他建設資金籌措方案及其落實情況證明資料；

12、環評等涉及該項目的其他批復文件。

第四條 貸款人受理借款人提交的項目貸款申請資料后，安排相關人員進行盡職調查，盡職調查內容包括但不限于：

1、借款人評價：借款申請人基本面（歷史沿革、資本結構、管理水平、資信狀況）、財務情況分析（財務報表真實性、經營創現能力和現有償債能力）及控股股東 經營情況、同期是否存在多處房地產開發項目、新項目出資能力、關聯企業調查等（除人行征信查詢外包括但不限于運用外部信息查詢工具如啟信寶、天眼、全國法院被執行人信息查詢、企業信用信息查詢系統、中國裁判文書網等）；

2、項目基本情況評價：地理位置、交通情況、征地拆遷、環保措施、受理項目資料的合規可行性審核等。

注意事項：應參照《國務院關于投資體制改革的決定》（國發［2004］20號）、《國務院辦公廳關于加強和規范新開工項目管理的通知》（國辦發[2007]64號）等相關文件來審核項目是否按規定程序和權限取得項目批準文件（立項、環評、土地預審）；房地產開發貸款審批時應具備“國有土地使用權證”、“建設用地規劃許可證”，并且“建筑工程規劃許可證”、“建筑工程施工許可證”已在辦理過程中；嚴格審核土地出讓合同中的附加條款；關注“四證”與相應備案、批復內容的一致性。

三、住宅類房地產項目評估 第一條 投資估算和籌資評價

1、住宅項目總投資評估應盡可能取得項目不同建設階段的概算、預算、決算數據；可咨詢第三方專業機構意見（數據及依據參見可研報告）；同時應與同類型項目進行比較；

2、關注項目已有的其他債務性資金對借款人新增銀行貸款有無限制性條款，其資金使用期限是否與項目投資計劃相匹配、是否與我行貸款償還期相匹配。

3、項目資本金審核

（1）項目資本金必須是非債務性資金。杜絕股東借款（注明在風險情況下放棄一切償還權利除外）、銀行貸款、通過理財產品籌集的資金、通過信托計劃籌集的資金中債務性資金充作項目資本金；

3（2）股東投入的項目資本金必須是能真正用于項目建設的貨幣或非貨幣資金投入。特別關注能真正作為企業或項目資金來源的資本公積（例如，資產評估增值增加的資本公積、可供出售金融資產公允價值變動增加的資本公積等都不能形成企業真實的現金流入），以及股東借款轉增資本公積的合規性（比如借款人報表雖為資本公積、但在股東方報表上還是其他應收款）。

4、制定住宅類房地產開發項目投資測算表，涵蓋項目投資來源支出預算表、項目現金流量表、項目貸款償還表、項目敏感性分析，嚴格按照住宅類房地產開發項目投資測算表中的評估主要結論報告表科學合理的核定該項目總投資、自有資金比例及我行能夠核定的貸款額度等定量指標。住宅類房地產開發項目投資測算表詳見附件二。

第二條 抵押物價值認定：各農商行實行房地產及土地評估機構名單制管理，對符合一定評估資質的外部評估機構實行名單準入制，住宅類房地產項目貸款對應的土地或后期需要追加的抵押物必須由名單內外部評估機構出具評估報告。對于有條件的農商行，可成立內評小組，在外部評估報告的基礎上，運用科學方法，對抵押標的物重新評估和價值認定，提高對估值的謹慎性。對于土地取得時間不超過半年的，直接認定土地交易價格為抵押物價值。同時，按照區域管理辦法，合肥地區的住宅類土地抵押率不超過60%，三、四線城市或縣域區住宅類土地抵押率不超過40%。

四、住宅類房地產項目發放與支付

第一條 住宅類房地產開發貸款期限和執行利率 住宅類房地產開發貸款期限最長期限不超過3年，根據住宅類房地產開發項目投資測算表核定貸款期限（部分優質低密度住宅類房地產項目，因開發商的品牌優勢，銷售進度和資金回籠較快的建議控制在1.5-2年），貸款利率由各農商行自行核定，原則上不低于基準利率。

第二條 住宅類房地產開發貸款發放前提條件：

1、項目自有資金在業務經辦行貸款發放前足額到位并全部投入使用；貸款的 4 發放按項目建設進度掌握發放；

2、落實合法、有效、可靠的項目土地使用權抵押（根據項目在建工程建設進度，及時辦妥在建工程抵押手續），原則上一并追加項目實際控制人的連帶責任保證；

3、在借款合同中與借款人補充約定：

（1）項目面積銷售率達到30%開始還款，達到50%時貸款收回比例不低于50%，項目面積銷售率達到80%前收回全部貸款本息；

（2）在未足額償還我行貸款之前不分紅，不挪用本項目貸款和銷售回籠資金；（3）項目形成的按揭貸款原則上在我行辦理。

4、借款人股東向我行承諾：

（1）在借款人未足額償還本項目貸款本息之前不撤資（含資本公積），不轉讓其擁有的對應該項目的股權；

（2）在該項目預售收入無法按計劃實現或工程出現超支時，由其負責追加投資，保證項目的順利實施。

5、本項目第一手支付的交易對手在我行開立結算賬戶。

第三條 住宅類房地產開發貸款的支付 嚴格執行備用金管理和建設資金使用審批管理制度，要根據項目建設的實際進度和資金需求，對貸款資金支付進行管理與控制，監督貸款資金按約定用途使用，對單筆資金使用超過500萬元或項目總投資的5%（以較低者為準），必須采取受托支付方式。

五、住宅類房地產項目投后管理

第一條 加強對借款人關聯企業管理，密切關注關聯交易帶來的風險，確保我行融資安全。

第二條 督促項目經辦行建立切實可行的住房開發貸款封閉管理機制，嚴格按照“專戶管理、使用審核、按比例收回”的原則，做好本項目的貸款管理工作：

（1）指定支行行長某某同志、市場部門負責人某某同志、客戶經理某某同志為 5 本項目貸款管理責任人及直接責任人，前述責任人因崗位變動，其貸后管理后續責任由繼任者承擔；

（2）做好項目資金監管專用賬戶資金的歸集工作，將已到位但尚未投入項目建設的項目資本金、銷售款、租金、項目經營收入以及項目其他資金全額納入專戶監管。貸款結清前，該專戶資金只能用于項目建設、企業合理的經營管理費用或歸還我行貸款；

（3）按月對項目建設進度、累積工程工作量與項目資金累計支出匹配程度、施工單位墊款金額等進行現場檢查；按月監控和統計項目銷售進度，通過現場調查、查閱當地房管部門銷售備案系統和借款人按月提供的項目銷售明細表、查詢企業銷售合同及收費收據、分析企業財務報表等方式核實分析項目銷售情況。要根據項目銷售進度，按我行規定的比例收回貸款，確保項目面積銷售率達到80%前，收回全部貸款；

（4）加強押品的動態管理，定期對押品價值進行重評，對因項目銷售需要辦理抵押物注銷登記的，須采取收回部分貸款或追加擔保等風險防范措施后，方可辦理注銷登記手續；

（5）密切跟蹤當地住宅房地產市場價格和銷量的變化情況，及時預判項目所在地區住宅房地產市場走勢，定期分析借款人資金鏈狀況，完善房地產貸款風險預警機制，若發現重大風險，及時采取有效措施規避信貸風險；

附件一：2017年中國房地產行業百強排名

第二篇：房地產信托操作指引

房地產信托業務操作指引

一、房地產信托業務類型

房地產信托業務劃分為融資和投資兩種類型。

1.融資類房地產信托業務，是指公司根據資金需求方的融資需求實施的，在信托設立前，信托資產的運用方式和收益水平均可事先確定的房地產信托業務。融資類房地產信托業務的主要形式包括貸款和投資附加回購（含投資附加關聯方受讓或投資附加其他第三方受讓）等，投資附加回購類又可分為股權投資附加回購和收益權投資附加回購等。

2.投資類房地產信托業務，是指公司作為受托人發揮投資管理功能，將信托資產在房地產領域內進行投資運用，信托資產的收益水平主要取決于信托期限內市場盈利狀況的信托業務。

二、融資類房地產信托業務標準

1.交易對手

交易對手或其控股股東必須具備房地產開發二級資質及以上。業務人員需根據項目實際對交易對手或其控股股東進行現金流預測和壓力測試，并運用房地產企業信用模型對交易對手或其控股股東信用風險進行計量。

2.資金運用方式

開展融資類房地產信托業務，應確保信托資金運用方式合法合規，不得以信托資金發放土地儲備貸款，不得向房地產企業發放流資貸款、用于繳納土地出讓價款的貸款。

3.融資項目

（1）所融資的房地產項目必須具備：國有土地使用權證、建設用地 1

規劃許可證、建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證。

（2）交易對手在所融資的房地產項目中，自有資本金投入比例符合國家規定：保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

（3）所融資的房地產項目不得存在土地閑置達到1年以上的情形。

3.信托項目設計

（1）信托融資期限不低于1年。

（2）公司收益收取標準不低于2%/年或100萬元/年。

（3）對于結構化房地產信托計劃，其優先和劣后受益權配比比例不得高于3:1。

4.擔保措施

（1）房地產業務融資必須采取實物資產抵（質）押方式，其中抵（質）押物包括在建工程、土地、房產、金融機構股權、股票等。

對于房地產開發貸款，應以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發放開發貸款。

（2）抵（質）押物應權屬明晰，不存在法律糾紛，可依法辦理抵（質）押手續。

（3）單純以實物資產抵（質）押作為擔保措施的，抵（質）押率原則上不應高于40%，抵（質）押物價值的評估遵照公司有關規定執行。

（4）在采取實物資產抵（質）押的基礎上，可以追加其他法人機構承擔連帶保證責任，保證人凈資產為融資本金的2倍以上且無銀行逃廢債記錄。

如交易對手能提供實力較強的法人機構承擔連帶保證責任，即保證人凈資產為融資本金的5倍以上且無銀行逃廢債記錄，可適當放寬抵押率，但抵押率原則上不得高于70%。

（5）交易對手為非國有企業、非上市公司的，交易對手的實際控制人應提供連帶責任保證。

三、投資類房地產信托業務標準

1.合作方資質

實施投資類房地產信托業務的，應選取在區域和行業內信譽較好、誠信度較高的房地產企業作為合作方。合作方應滿足以下基本條件：

（1）合作方或其控股股東具備房地產開發二級資質及以上；

（2）最近3年的平均凈資產收益率不低于15%/年；

（3）合作方在全國或項目所在地區房地產市場排名靠前，具備較大的市場影響力。

2.投資項目

（1）擬投資房地產項目需具備詳實的項目商業計劃書，明確列示項目收益預測和成本支出；

（2）擬投資房地產項目預測的凈資產收益率不低于15%/年。

3.投資期限與公司收益

（1）投資期限不低于2年；

（2）公司固定收益收取標準不低于2%/年或500萬元/年，浮動收益分成不低于超額收益的5%。

4.第三方房地產顧問

實施投資類房地產信托業務，涉及房產和土地評估、項目清算等事項，應參考第三方房地產顧問機構的專業意見。選聘第三方房地產顧問機構遵循以下標準：

（1）在中國境內依法設立并具備相關服務資質；

（2）具備10年以上的從業年限；

（3）具備200人以上的專業從業人員；

（4）國內分公司或辦事處達到10家以上；

（5）累計在20個以上國內城市展業。

第三篇：房地產信托業務操作指引

百瑞信托有限責任公司

房地產信托業務操作指引

一、目的為規范公司房地產信托業務的開展，指導公司房地產信托業務的項目選擇，促進公司房地產信托業務的穩健發展，根據信托法律法規、監管政策和公司規章的有關規定，制訂本指引。

二、房地產信托業務類型

房地產信托業務劃分為融資和投資兩種類型。

1.融資類房地產信托業務，是指公司根據資金需求方的融資需求實施的，在信托設立前，信托資產的運用方式和收益水平均可事先確定的房地產信托業務。融資類房地產信托業務的主要形式包括貸款和投資附加回購（含投資附加關聯方受讓或投資附加其他第三方受讓）等，投資附加回購類又可分為股權投資附加回購和收益權投資附加回購等。

2.投資類房地產信托業務，是指公司作為受托人發揮投資管理功能，將信托資產在房地產領域內進行投資運用，信托資產的收益水平主要取決于信托期限內市場盈利狀況的信托業務。

三、融資類房地產信托業務標準

1.交易對手

交易對手或其控股股東必須具備房地產開發二級資質及以上。業務人員需根據項目實際對交易對手或其控股股東進行現金流預測和壓力測試，并運用房地產企業信用模型對交易對手或其控股股東信用風險進行計量。

2.資金運用方式

開展融資類房地產信托業務，應確保信托資金運用方式合法合規，不得以信托資金發放土地儲備貸款，不得向房地產企業發放流資貸款、用于繳納土地出讓價款的貸款。

3.融資項目

（1）所融資的房地產項目必須具備：國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證。

（2）交易對手在所融資的房地產項目中，自有資本金投入比例符合國家規定：保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

（3）所融資的房地產項目不得存在土地閑置達到1年以上的情形。

3.信托項目設計

（1）信托融資期限不低于1年。

（2）公司收益收取標準不低于2%/年或100萬元/年。

（3）對于結構化房地產信托計劃，其優先和劣后受益權配比比例不得高于3:1。

4.擔保措施

（1）房地產業務融資必須采取實物資產抵（質）押方式，其中抵（質）押物包括在建工程、土地、房產、金融機構股權、股票等。

對于房地產開發貸款，應以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發放開發貸款。

（2）抵（質）押物應權屬明晰，不存在法律糾紛，可依法辦理抵（質）押手續。

（3）單純以實物資產抵（質）押作為擔保措施的，抵（質）押率原則上不應高于40%，抵（質）押物價值的評估遵照公司有關規定執行。

（4）在采取實物資產抵（質）押的基礎上，可以追加其他法人機構承擔連帶保證責任，保證人凈資產為融資本金的2倍以上且無銀行逃廢債記錄。

如交易對手能提供實力較強的法人機構承擔連帶保證責任，即保證人凈資產為融資本金的5倍以上且無銀行逃廢債記錄，可適當放寬抵押率，但抵押率原則上不得高于70%。

（5）交易對手為非國有企業、非上市公司的，交易對手的實際控制人應提供連帶責任保證。

四、投資類房地產信托業務標準

1.合作方資質

實施投資類房地產信托業務的，應選取在區域和行業內信譽較好、誠信度較高的房地產企業作為合作方。合作方應滿足以下基本條件：

（1）合作方或其控股股東具備房地產開發二級資質及以上；

（2）最近3年的平均凈資產收益率不低于15%/年；

（3）合作方在全國或項目所在地區房地產市場排名靠前，具備較大的市場影響力。

2.投資項目

（1）擬投資房地產項目需具備詳實的項目商業計劃書，明確列示項目收益預測和成本支出；

（2）擬投資房地產項目預測的凈資產收益率不低于15%/年。

3.投資期限與公司收益

（1）投資期限不低于2年；

（2）公司固定收益收取標準不低于2%/年或500萬元/年，浮動收益分成不低于超額收益的5%。

4.第三方房地產顧問

實施投資類房地產信托業務，涉及房產和土地評估、項目清算等事項，應參考第三方房地產顧問機構的專業意見。選聘第三方房地產顧問機構遵循以下標準：

（1）在中國境內依法設立并具備相關服務資質；

（2）具備10年以上的從業年限；

（3）具備200人以上的專業從業人員；

（4）國內分公司或辦事處達到10家以上；

（5）累計在20個以上國內城市展業。

五、其他

房地產信托業務實施過程中，項目人員應同時參照公司頒布的可行性研究報告模板、現金流預測模板和房地產企業信用模型等相關文件的要求執行。

第四篇：18-信托貸款業務操作指引

中融國際信托有限公司

信托貸款業務操作指引

第一章總則

第一條 為加強公司信托貸款業務的管理，提高公司信托貸款業務的運作效率，促進公司信托貸款業務的穩健發展，根據《中華人民共和國信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》等有關法律法規和和我公司相關內部規定，制定本操作指引。

第二條 本指引所稱信托貸款業務，是指公司開展的與以貸款方式運用的信托業務。

第三條 信托貸款業務分為單個委托人（指定或不指定用途）信托貸款業務和集合型信托貸款業務兩大類，將信托資金以貸款方式運用于融資企業。

第二章信托貸款業務盡職調查程序

第三條 公司在辦理信托貸款業務中，根據資金來源及運用方式的不同，確定不同的風險防范措施和操作制度，并在執行過程中落實。

第四條 單個委托人指定用途信托貸款業務盡職調查程序

（一）根據項目情況，要求委托人、資金使用人或擔保人提供相應資料，信托經理對其完整性、合規性審核無誤后做出相關分析；

（二）合法性材料。包括：公司章程、簡介、企業法人營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證（國、地）、法定代表人身份證明文件和有權機關的批準文件；資金使用人還需提供借款申請書、關于借款用途說明的書面陳述、貸款卡及密碼、近三年經過審計的財務報告、最近一期財務報表、對外擔保情況；

（四）涉及到抵、質押業務的，信托經理需到相關管理部門查詢資產存續狀態，并由中介機構對抵押物或質押物進行評估（或有），根據評估結果，確定貸款金額。

第五條 單個委托人不指定用途與集合型資金信托貸款業務

（一）根據項目情況，要求委托人、資金使用人或擔保人提供相關資料，對其完整性、合規性審核無誤后進行相關分析。

（二）合法性材料。包括：公司章程、簡介、企業法人營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證（國、地）、法定代表人身份證明文件、有權機關的批準文件；資金使用人還需提供借款申請書、關于借款用途說明的書面陳述、貸款卡及密碼、近三年經過審計的財務報告、最近一期財務報表，對外擔保情況；

（三）資金使用人必須是經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的企（事）業法人、1

其他經濟組織、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。

（四）資金使用人申請貸款應提供債務擔保措施。以第三人信用提供保證的，第三人應出具承擔連帶保證責任的承諾書；以自己或第三人財產、財產權設定抵押、質押擔保的，應提交抵押物、質物的權屬證書，并由中介機構對抵押物或質押物進行評估，第三人還應出具承擔擔保責任的承諾書。

1、保證人的資格：具有代為清償債務能力的法人、其他組織或者公民，可以作保證人，但下列組織不得作為保證人：

（1）國家機關；

（2）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體；

（3）企業法人的職能部門和未經授權的分支機構。

2、保證人應提供的資料

（1）保證承諾書，包括保證意愿、保證范圍和保證方式等；

（2）調查人員認為需要的資料。

3、對保證人的核查

（1）保證人的生產經營、市場銷售、發展前景和行業水平等基本情況；

（2）保證人的資產負債、償債能力、盈利能力和獲利能力等財務狀況；

（3）保證人的資信情況調查；

（4）保證人提供保證承諾和保證方式的真實性。

（五）項目材料。包括：涉及貸款項目的國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證，涉及貸款項目的開發合同、項目總規劃和項目前景分析可行性報告及其他相關資料。

（六）對資金使用人進行綜合評價

1、經濟評價

（1）有按期還本付息的能力，原應付貸款利息和到期貸款已清償的，或已經做了公司認可的償還計劃；

（2）經營和財務制度健全，資產負債率不超過70%。主要經濟和財務指標達到行業平均水平，無不合理資金占用；

（3）無偷、漏稅行為和重大訴訟案件，或有負債未超過凈資產的50％；

（4）新建項目的企業法人所有者權益與項目所需總投資的比例不低于國家規定的投資項目的資本金比例。

2、對房地產企業的貸款還需進行以下調查：

（1）對資金使用人或房地產項目的實際管理人的基本背景、資信狀況、內部控制制度與實際流程、既往的項目管理與開發經驗進行評價分析。

（2）對土地的整體情況進行調查分析，包括土地的性質、法律地位、測繪情況、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開發計劃是否相符等方面；在此基礎上，考慮當地經濟環境、土地市場發育狀況及該土地的未來用途及有關規劃等因素。

（3）對擬開發、建造的房地產項目進行可行性分析，嚴格審核項目的用途和功能是否相符，是否符合國家房地產發展總體方向，能否有效地滿足當地城市規劃和房地產市場的需求。

第三章信托貸款業務審查

第六條信托貸款業務根據項目盡職調查的結果，信托資金的來源、資金額度，撰寫項目可行性分析報告，進入項目立項審批程序，并報公司決策機構進行綜合評價。公司根據信托業務的類別采取分層次決策和審批，具體見《公司立項與審批管理辦法》：

（一）提交項目可研報告，并根據項目情況填寫立項審批單報部門和分管領導審批，部門重點審查以下內容:

1、基本要素審查

（1）資金使用方主體資格審查、經濟評價；

（2）如果有第三方提供信用擔保的，對擔保方進行主體資格審查、經濟評價；

（3）項目資料審查。

2、擬開展貸款項目是否符合產業政策與公司政策審查

（1）擬開展貸款項目是否符合國家宏觀產業政策；

（2）擬開展貸款項目是否符合公司投、融資政策。

3、成本與收益審查，主要審查擬開展貸款項目的各種成本與預期收益之間的配比關系；

4、風險防范審查，主要審查控制與防范擬開展貸款項目措施的可行性。立項審批通過后，報公司法律合規部門進行合法合規審查和決策機構進行綜合評價，決定是否辦理此項信托貸款業務。

（二）公司法律合規部門在第六條第（一）款的基礎上審查基本要素是否完備、擬開展貸款項目是否合法合規以及信托文件是否完備與合規。

（三）公司決策機構重點審查以下內容：

1、擬開展貸款項目是否合法合規；

2、擬開展貸款項目的綜合收益；

3、擬開展貸款項目的風險防范措施是否到位；

4、其他需要審查的內容；

5、公司決策機構審查通過后，在項目審批單上簽署意見。

第四章信托貸款業務管理

第七條公司信托業務部門全面負責信托業務的管理和運作，信托經理在各自職責范圍內 按照信托文件的約定管理、運用或處分信托資產。

第八條單個委托人指定用途信托貸款業務的管理嚴格按照信托文件的約定進行管理。

第九條單個委托人不指定用途與集合型不指定用途信托業務中以貸款方式運用資金的，信托經理應當對資金使用人執行借款合同情況和資金使用人的經營情況進行追蹤調查和檢查。按期出具貸后檢查報告，具體內容包括：

（一）用途的檢查：檢查各項貸款是否按照合同約定用途使用，是否挪用、套用和擅自拆借貸款；

（二）資金使用人經營情況檢查：主要檢查企業經營情況是否正常，是否有影響企業正常經營的重大事件發生，判斷其對按期還款的影響程度；

（三）資金使用人財務狀況檢查：要求資金使用人按月或按季提供財務報表，及時對企業財務數據做出分析，對重大變化，及時了解情況；

（四）抵（質）押物的檢查：主要檢查抵（質）押物的使用和投保情況；

（五）對擔保人的檢查參考對借款人檢查的標準，如果中途發現擔保人出現重大問題，已不具備擔保資格，信托經理應及時通知資金使用人補充擔保；

（六）監督資金使用人按借款合同約定按期清償貸款本息；

（七）發現貸款使用中的問題，有危及信托財產安全情況以及出現債務人將債務全部或部分轉讓給第三者時，必須及時通知公司，同時采取有效保全措施。

第五章信托貸款業務風險防范

第十條 以貸款方式運用信托資金的，應注意采取以下風險控制措施：

（一）抵、質押業務應由信托經理親自辦理并領取《他項權證》或《抵質押證明書》；

（二）以土地使用證或房產的抵押方式發放貸款的，應當嚴格落實土地使用證或房產的抵押權，防止抵押權落空，形成不可預見的貸款風險。因信用擔保進行貸款申請的，應評估擔保人的擔保能力并在項目可行性報告中有所表述；擔保能力較差的，應要求承貸人引入獨立的商業擔保；

（三）辦理房屋抵押，如有房屋出租事實的，應由抵押方提供租賃在先的事實以及抵押人已將本次抵押告知承租人的書面通知；

（四）辦理抵押事宜，以自然人財產設定抵押的，需要抵押人提供其本人及配偶的有效身份證件及同意為主合同提供抵押擔保的書面文件；

（五）辦理質押事宜，以單位定期存單質押的，應要求質押方提供開戶行證書、定期存單復印件、單位定期存單確認書等相關材料；

（六）信托期限內，信托經理應根據信托文件的約定切實履行受托人的管理責任，嚴格按照信托文件的約定進行信息披露。

第十一條 公司內部風險防范包括：

（一）公司建立以法律合規部、資產管理部和稽核審計部為核心的風險控制體系，全面負責信托業務的風險控制工作，并對風險分為事前防范、事中控制、事后監督和糾正的動態過程和機制。

（二）風險的事前防范

1、信托業務部門在對貸款項目進行論證的基礎上，提出風險防范措施；

2、公司決策機構在項目的評審過程中嚴格審查風險防范措施。

（三）風險的事中控制

1、信托經理在信托業務部門負責人的指導下，應履行如下風險管理職責：

（1）動態跟蹤信托資金、財產運用和信托項目進展情況；

（2）定期向業務部門負責人報告信托計劃執行狀況；

（3）編制風險分析報告。

2、公司信托業務部門應定期檢查信托項目的進展情況，并向資產管理部提交以下

內容的書面報告：

（1）信托計劃執行情況；

（2）資產質量變化情況；

（3）影響信托資金、財產安全的事項；

（4）國家宏觀經濟、產業政策等對信托項目的影響；

（5）其他對信托財產產生影響的因素。

（三）法律合規部、資產管理部和稽核審計部為信托貸款項目的風險控制機構：

1、監控信托計劃風險控制機制的正常運行；

2、跟蹤評估信托計劃財產的管理與運用，對異常情況作出預警；

3、信托計劃的日常風險控制管理。

第十二條風險的事后監督和糾正

（一）如果信托貸款項目信托期限屆滿，未能按照信托文件的約定到期結束，須了解原因，采取應對措施。

（二）借款人未能到期還款付息的：

1、對借款人公司利用法律手段追索，通過采取財產保全、提起訴訟、申請強制執行、申請支付令等法律手段，保護信托財產的安全；

2、對于提供第三方擔保的，還要對擔保人采取法律手段追索，通過采取財產保全、提起訴訟、申請強制執行、申請支付令等法律手段，保護信托財產的安全；

3、對于提供抵（質）押的，可以通過拍賣、協議轉讓等程序來償付信托資金。

（三）法律合規部、資產管理部和稽核審計部監督風險防范措施的具體落實情況。

第六章附則

第十三條本操作指引由公司總裁授權法律合規部門負責解釋和修改。第十四條本操作指引自頒布之日起實行。

第五篇：項目融資貸款業務指引

項目融資貸款業務指引

銀監發〔2009〕71號

機關各部門，各銀監局，各政策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行，中國郵政儲蓄銀行：

為加強項目融資業務風險管理，促進項目融資業務健康發展，銀監會制定了《項目融資業務指引》，現印發給你們，請遵照執行。

請各銀監局將本通知轉發至轄內銀監分局和銀行業金融機構。

二○○九年七月十八日

項目融資業務指引

第一條 為促進銀行業金融機構項目融資業務健康發展，有效管理項目融資風險，依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》、《中華人民共和國商業銀行法》、《固定資產貸款管理暫行辦法》以及其他有關法律法規，制定本指引。

第二條 中華人民共和國境內經國務院銀行業監督管理機構批準設立的銀行業金融機構(以下簡稱貸款人)開展項目融資業務，適用本指引。

第三條 本指引所稱項目融資，是指符合以下特征的貸款：

(一)貸款用途通常是用于建造一個或一組大型生產裝置、基礎設施、房地產項目或其他項目，包括對在建或已建項目的再融資;

(二)借款人通常是為建設、經營該項目或為該項目融資而專門組建的企事業法人，包括主要從事該項目建設、經營或融資的既有企事業法人;

(三)還款資金來源主要依賴該項目產生的銷售收入、補貼收入或其他收入，一般不具備其他還款來源。

第四條 貸款人從事項目融資業務，應當具備對所從事項目的風險識別和管理能力，配備業務開展所需要的專業人員，建立完善的操作流程和風險管理機制。

貸款人可以根據需要，委托或者要求借款人委托具備相關資質的獨立中介機構為項目提供法律、稅務、保險、技術、環保和監理等方面的專業意見或服務。

第五條 貸款人提供項目融資的項目，應當符合國家產業、土地、環保和投資管理等相關政策。

第六條 貸款人從事項目融資業務，應當充分識別和評估融資項目中存在的建設期風險和經營期風險，包括政策風險、籌資風險、完工風險、產品市場風險、超支風險、原材料風險、營運風險、匯率風險、環保風險和其他相關風險。

第七條 貸款人從事項目融資業務，應當以償債能力分析為核心，重點從項目技術可行性、財務可行性和還款來源可靠性等方面評估項目風險，充分考慮政策變化、市場波動等不確定因素對項目的影響，審慎預測項目的未來收益和現金流。

第八條 貸款人應當按照國家關于固定資產投資項目資本金制度的有關規定，綜合考慮項目風險水平和自身風險承受能力等因素，合理確定貸款金額。

第九條 貸款人應當根據項目預測現金流和投資回收期等因素，合理確定貸款期限和還款計劃。

第十條 貸款人應當按照中國人民銀行關于利率管理的有關規定，根據風險收益匹配原則，綜合考慮項目風險、風險緩釋措施等因素，合理確定貸款利率。

貸款人可以根據項目融資在不同階段的風險特征和水平，采用不同的貸款利率。

第十一條 貸款人應當要求將符合抵質押條件的項目資產和/或項目預期收益等權利為貸款設定擔保，并可以根據需要，將項目發起人持有的項目公司股權為貸款設定質押擔保。

貸款人應當要求成為項目所投保商業保險的第一順位保險金請求權人，或采取其他措施有效控制保險賠款權益。

第十二條 貸款人應當采取措施有效降低和分散融資項目在建設期和經營期的各類風險。

貸款人應當以要求借款人或者通過借款人要求項目相關方簽訂總承包合同、投保商業保險、建立完工保證金、提供完工擔保和履約保函等方式，最大限度降低建設期風險。

貸款人可以以要求借款人簽訂長期供銷合同、使用金融衍生工具或者發起人提供資金缺口擔保等方式，有效分散經營期風險。

第十三條 貸款人可以通過為項目提供財務顧問服務，為項目設計綜合金融服務方案，組合運用各種融資工具，拓寬項目資金來源渠道，有效分散風險。

第十四條 貸款人應當按照《固定資產貸款管理暫行辦法》的有關規定，恰當設計賬戶管理、貸款資金支付、借款人承諾、財務指標控制、重大違約事項等項目融資合同條款，促進項目正常建設和運營，有效控制項目融資風險。

第十五條 貸款人應當根據項目的實際進度和資金需求，按照合同約定的條件發放貸款資金。貸款發放前，貸款人應當確認與擬發放貸款同比例的項目資本金足額到位，并與貸款配套使用。

第十六條 貸款人應當按照《固定資產貸款管理暫行辦法》關于貸款發放與支付的有關規定，對貸款資金的支付實施管理和控制，必要時可以與借款人在借款合同中約定專門的貸款發放賬戶。

采用貸款人受托支付方式的，貸款人在必要時可以要求借款人、獨立中介機構和承包商等共同檢查設備建造或者工程建設進度，并根據出具的、符合合同約定條件的共同簽證單，進行貸款支付。

第十七條 貸款人應當與借款人約定專門的項目收入賬戶，并要求所有項目收入進入約定賬戶，并按照事先約定的條件和方式對外支付。

貸款人應當對項目收入賬戶進行動態監測，當賬戶資金流動出現異常時，應當及時查明原因并采取相應措施。

第十八條 在貸款存續期間，貸款人應當持續監測項目的建設和經營情況，根據貸款擔保、市場環境、宏觀經濟變動等因素，定期對項目風險進行評價，并建立貸款質量監控制度和風險預警體系。出現可能影響貸款安全情形的，應當及時采取相應措施。

第十九條 多家銀行業金融機構參與同一項目融資的，原則上應當采用銀團貸款方式。

第二十條 對文化創意、新技術開發等項目發放的符合項目融資特征的貸款，參照本指引執行。

第二十一條 本指引由中國銀行業監督管理委員會負責解釋。

第二十二條 本指引自發布之日起三個月后施行。