第一篇：房地產工作策劃流程

房地產營銷策劃流程及重點工作內容

一、項目案前基礎策劃

（一）、項目市場分析 ★ 工作內容：

1.建筑套型對比分析方案 2.建筑主體技術指標對比分析方案 3.建筑造型對比分析方案 4.建材設備對比分析方案 5.社區功能對比分析方案 6.市政配套與政策對比分析 7.項目賣點匯總分析方案 8.項目缺陷匯總分析方案 9.項目發展計劃執行方案 10.項目形象定位執行方案 11.物管介入優劣對比分析方案 12.物管形象定位執行方案 13.項目規劃設計定位 14.項目建筑風格定位 15.項目市場定位 16.項目功能定位 17.項目開發模式定位

第二篇：房地產工作策劃流程

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一、項目案前基礎策劃、項目市場分析

（一）項目市場分析、★ 工作內容： 工作內容：

1.建筑套型對比分析方案 2.建筑主體技術指標對比分析方案 3.建筑造型對比分析方案

4.建材設備對比分析方案 5.社區功能對比分析方案 6.市政配套與政策對比分析 7.項目賣點匯總分析方案 8.項目缺陷匯總分析方案 9.項目發展計劃執行方案 10.項目形象定位執行方案 11.物管介入優劣對比分析方案 12.物管形象定位執行方案 13.項目規劃設計定位 14.項目建筑風格定位 15.項目市場定位 16.項目功能定位 17.項目開發模式定位

項目市場分析就是對房地產項目投資開發中直接或間接 涉及的諸多要素（如政治、經濟、政策法規、規劃、國土、市 場、消費者、人文、地理、生態環保、交通、商業、市政配 套等）進行客觀調研，并通過科學系統的定量定性分析和邏輯 推斷，尋找到滿足項目眾多有效支撐元素的結合點（一是與城 市規劃條件相滿足、二是與房地產商合理的投資回報相滿足、三是與目標客戶群的有效需求相滿足）。、項目包裝推廣策劃

（二）項目包裝推廣策劃、★ 工作內容： 工作內容： 1.項目主題執行方案 2.CIS 形象管理方案 3.平面設計形象管理方案 4.項目相關單位形象管理方案 5.營銷承諾管理方案 6.促銷計劃執行方案 7.促銷讓利管理方案 8.營銷道具執行方案 9.媒體廣告執行方案 10.媒體執行戰略方案 11.活動執行戰略方案 12.傳播契機戰略方案 13.VI 形象識別系統方案

14.工地環境包裝概念設計方案 15.營銷中心概念設計方案 16.樣板房裝修風格概念提示 在充分利用前面“房地產項目市場環境調查與研究”成 果的基礎上，充分結合本項目所需考慮的諸多綜合性因素，進 行結論性深度分析和相關綜合性建議（總體概念定位、市場定 位、產品定位等），把其對項目有可能的投資開發風險盡可能 降低，從中選擇出符合項目投資開發的最優市場策劃整合方 案。

（三）、項目組織管理策劃

★ 工作內容： 工作內容： 1.崗位組織計劃方案 2.崗位職責管理方案 3.管理獎懲執行方案 4.營銷服務管理問答 5.客戶接待管理方案 6.辦公環境、設施、道具管理方案 7.營銷統計管理方案 8.營銷檔案管理方案 9.信息匯總管理方案 10.營銷培訓計劃方案

11.部門協調管理方案 12.政府協調管理方案

（四）項目銷售方案策劃

★ 工作內容： 工作內容： 1.房屋上市方案 2.價格執行方案 3.付款執行方案 4.銷講執行方案 5.銷售指標計劃方案 6.銷售獎懲執行方案 7.銷售費用預算方案 8.資金流量控制方案 9.成本控制節點方案 10.目標消費者分析 11.目標區域市場分析 12.目標競爭者分析 13.項目定位策略和價格表模擬

二、項目案中策劃 ★ 工作內容： 工作內容： 1.價格調整策略方案 2.階段促銷方案 3.廣告平面創意方案 4.階段房源銷控策劃方案 5.階段培訓策劃方案 6.項目銷售技巧策劃方案 7.項目活動籌備方案 通過科學的定量經濟評價，判定項目的經濟可行性。根據 規劃、建筑策劃的初步或最終成果，與動態的市場進行對比分 析，提出修正調整建議。

三、項目案后策劃工作要點 ★ 工作內容： 工作內容：

1、客戶服務策劃方案

2、客戶法律咨詢策劃方案

3、項目竣工典禮策劃方案

4、項目客戶聯誼活動

5、項目客戶信息跟蹤策劃方案

備注： 備注：個案全程策劃以上共涉及到 70 個方案

市場調查執行綱要

[區域市場]綜合調研： 區域市場]綜合調研：

1、本項目周邊樓盤的分布位置；

2、周邊競爭項目的基本規劃水平；

3、交通設施的具體細分：（1）道路情況（2）交通情況（3）位置條件

4、生活設施的具體細分：（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件

（4）市場知名度

5、教育設施的具體細分：（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件（4）市場知名度

6、商業設施的具體細分：（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件（4）市場知名度

7、醫療設施的具體細分：（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件（4）市場知名度

8、娛樂設施的具體細分：（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件（4）市場知名度

9、體育設施的具體細分：

（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件（4）市場知名度

10、其它相關設施

[價格]市場執行調查： 價格]市場執行調查：

1、樓盤市場推廣銷售價格范圍（最低價、最高價）；

2、樓盤市場推廣的銷售均價；

3、樓盤市場推廣的開盤基價；

4、樓盤市場推廣的階段漲幅；（1）預售開盤的價格漲幅；（2）根據工程進度的價格漲幅；（3）結構封頂的價格漲幅；（4）正式竣工的價格漲幅；（5）交付使用的價格漲幅；（6）現房出售的價格漲幅；（7）樓盤收尾的價格變動；

5、樓盤市場促銷的價格表現；

6、廣告推廣的價格表現；

7、銷售折扣執行的價格表現：（1）一次性付款的價格表現；

（2）分期付款的價格表現；（3）公積金貸款的價格表現；（4）按揭貸款的價格表現；

（5）組合貸款的價格表現；（6）其它特殊付款的價格表現；

8、級別銷售操作的價格表現：（1）銷售代表折扣操作的價格范圍；（2）現場主管折扣操作的價格范圍；（3）銷售經理折扣操作的價格范圍；（4）副總經理折扣操作的價格范圍；（5）總經理折扣操作的價格范圍；

9、以規劃水平為標準的價格表現；

10、以建筑品質為標準的價格表現；

11、以配套設施為標準的價格表現；

12、以層次為標準的價格細分；

13、以朝向為標準的價格細分；

14、以房型為標準的價格細分；

15、以景觀為標準的價格細分；

16、以小區所處位置的價格表現：（1）根據所處環境位置的價格細分；（2）根據交通設施位置的價格細分；

[物業品質]市場執行調查 物業品質]

1、整體小區規劃的設計水平；（1）建筑表現形式；（多層、小高層、高層及別墅等）（2）建筑單體的平面規劃表現形式；（3）環境布局規劃的表現形式；（4）綠化布局規劃的表現形式；

2、小區環境規劃的設計表現；（1）道路規劃的表現形式；（2）活動場地的表現形式；（包括老人、兒童及青年等三 方面）（3）特色建筑規劃的表現形式；（例如中心廣場、雕塑、噴泉等方面）

3、小區綠化規劃的設計表現；（1）區內綠化總面積；

（2）集中綠化的面積與具體位置分布；（3）集中綠化的規劃設計水平及表現形式；（4）單塊綠化的具體分布及表現形式；（5）具體植物的種類與分布；

4、小區內部設施規劃的設計表現；（1）會所的建筑形式；（2）會所的具體服務設施與標準；

（3）老年活動中心的規劃設計；（4）附屬診所的規劃設計；（5）兒童活動場所的規劃設計；（6）區內購物場所的規劃設計；（7）教育設施的規劃設計；（例如托兒所、幼兒園、小學 等）（8）體育設施的規劃設計；（例如網球場、游泳池等）

5、建筑造型規劃表現形式；

6、建筑結構設計要求；（磚混結構、框架結構等）

7、建筑立面的設計表現形式；（涂料、面磚、馬賽克或其 它）

8、房型設計的水平表現：（1）臥室的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光（分主 臥、副臥）；（2）起居室的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光（分 客廳、餐廳）；（3）廚房的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光（分高、中、一般三檔）；（4）衛生間的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光（分 主衛、副衛，分高、中、一般三檔）；（5）陽臺的的具體面積、面寬、徑深、朝向及布局；

（6）書房的的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光；

（7）保姆室的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光；

9、小區門樓的設計水平表現：（1）設計風格的表現形式；（2）具體的建造規模（高度、寬度及長度等尺寸）；（3）具體的布局位置；（4）建筑材料的使用標準；（5）色彩配置的效果表現；（6）內在概念的表現意圖；

10、樓房門廳的設計水平表現：（1）面積大小和內部格局；（2）建筑材料的使用標準；（高、中、一般等三檔）（3）裝潢設計風格的表現形式；（高、中、一般）（4）裝飾品布置的具體形式；（高、中、一般）

11、電梯設施的使用標準——針對小高層、高層建筑（1）國內產品；（2）進口產品；（3）國內合資產品；（4）市場知名度；（5）產品的質量標準；（6）市場接受程度表現；（7）樓宇配置的具體數量；

12、侯梯廳的設計水平表現：

（1）具體方位及面積分布；（2）建筑材料的使用標準；（高、中、一般等三檔）（3）裝潢設計風格的表現形式；（高、中、一般）（4）裝飾品布置的具體形式；（高、中、一般）

13、樓宇過道設計表現：（1）寬度、長度及面積分布的合理性；（2）建筑材料的使用標準；（高、中、一般等三檔）（3）裝潢設計風格的表現形式；（高、中、一般）

（4）裝飾品布置的具體形式；（高、中、一般）

14、門的設計標準：（1）單門或雙門等的具體表現形式；（2）使用材料的標準；（3）進戶門與分戶門的設計區別；

15、窗的設計標準：（1）具體設計的表現形式；（2）材料使用的標準；（鋁合金、塑鋼或中空玻璃等）（3）對室內采光布局說明；

16、交房標準的具體劃分：（1）全毛坯的交房標準說明；（2）半毛坯的交房標準說明；（3）半裝修的交房標準說明；（4）全裝修的交房標準說明；

17、樓宇基本配套設施的規劃形式：（1）水的使用形式；（2）電的設計形式；（3）煤氣的設計形式；

18、特殊配套設施的規劃設計表現：（1）管道純凈水的設計形式；（2）樓宇監控系統的規劃形式；（3）可視對講系統的規劃形式；（4）不可視對講系統的規劃形式；（5）熱水系統的規劃形式；（6）其它類似的設施規劃形式；

19、樓宇建筑層高的設計標準； 20、車輛管理的規劃設計形式：（1）車庫的具體方位及規模；（2）車輛進出管理的標準；（3）車庫內部的建造形式；

21、物業管理的水平表現：（1）具體服務項目細分；（2）物業公司的企業性質；（3）管理的形式；（自管、托管等）（4）收費標準；（5）市場知名度；

（6）實際管理水平；

22、開發企業內在品質調查：（1）開發企業資質；（2）公司經營規模（3）基本組織結構；（4）企業性質；（5）市場知名度；（6）具體開發項目說明；（7）開發項目業績說明；（8）企業社會效應；

23、物業內在品質調查：（1）區位優勢；（2）經濟地位；（3）經濟效應；（4）社會效應；（5）市場知名度；（6）市場輔助結合點；

【銷售推廣]市場執行調查 銷售推廣] 銷售推廣

1、樓盤的項目名稱表現形式：

（1）以企業名稱定樓盤案名的；（2）以地段、道路定樓盤名的；（3）以建筑風格定樓盤名的；（4）其它定名的表現形式；（5）其內在的表現主題；

2、樓盤市場推廣名的表現形式：（1）以規劃特色為標準；（2）以環境特色為標準；（3）以建筑風格為標準；（4）以配套設施為標準；（5）以建筑品質為標準；（6）以區域特色為標準；

（7）其它表現標準；

3、樓書的市場推廣表現形式；

4、宣傳海報的市場推廣表現形式；

5、DM 單片的市場推廣表現形式；

6、樣板房的推廣形式：（1）房型采用標準；（2）內部裝修標準；（3）內部家具擺設的推廣形式；（4）內部裝飾品的推廣形式；

7、燈箱設計的推廣形式；

8、展板設計的推廣形式；

9、樓盤模型設計的推廣形式；

10、戶外看板設計的推廣形式；

11、戶外圍墻設計的推廣形式；

12、戶外路牌設計的推廣形式；

13、條幅設計的推廣形式；

14、彩旗設計的推廣形式；

15、

第三篇：房地產策劃流程

房地產策劃流程

房地產項目策劃工作標準流程簡

策劃工作方式：

房地產項目操作復雜，產品競爭日趨激烈，因此前期策劃工作極為重要，本公司的策劃工作將由理論研究、概念采購及市場調查三個組別分主題進行，最終形成整體策劃報告；

其中，“理論研究”即使用城市運營的操作觀點，對特定地塊的房地產開發模式，從理論高度上作好大勢把握；

“概念采購”則盡可能在世界范圍或全國范圍尋找同類型地塊開發的成敗經驗，以資決策，尋找可行的開發模式，盡量避免決策風險；

“市場調查”則從若干假想方案出發，尋找最合適的目標市場、主題定位及概念產品。

工作程序安排：

第一階段：市場調查與全球化思想采購及理論研究同時進行；

第二階段：確定初步定位并向發展商作中期匯報（以ppt投影形式）；

第三階段：確定概念產品類型及實操方案，完成策劃書。

第四篇：房地產策劃流程

房地產策劃流程

策劃工作方式：

房地產項目操作復雜，產品競爭日趨激烈，因此前期策劃工作極為重要，本公司的策劃工作將由理論研究、概念采購及市場調查三個組別分主題進行，最終形成整體策劃報告；

“理論研究”即使用城市運營的操作觀點，對特定地塊的房地產開發模式，從理論高度上作好大勢把握；

“概念采購”則盡可能在世界范圍或全國范圍尋找同類型地塊開發的成敗經驗，以資決策，尋找可行的開發模式，盡量避免決策風險；

“市場調查”則從若干假想方案出發，尋找最合適的目標市場、主題定位及概念產品。

工作程序安排：

第一階段：市場調查與全球化思想采購及理論研究同時進行；

第二階段：確定初步定位并向發展商作中期匯報（以ppt投影形式）；

第三階段：確定概念產品類型及實操方案，完成策劃書

第一節 銷售策劃概述

銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等

第二節 銷售策劃與項目策劃的區別

簡單而言，二者區別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一、項目策劃所包涵內容：

（一）市場調查

項目特性分析、建筑規模與風格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議

（二）目標客戶分析

經濟背景：經濟實力/行業特征/公司、家庭

文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、（三）價格定位

理論價格/成交價格/租金價格/價格策略

（四）入市時機、入市姿態

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算

（七）推廣費用

現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放

二、銷售策劃所包涵內容：

（一）銷售現場準備

（二）銷售代表培訓

（三）銷售現場管理

（四）房號銷控管理

（五）銷售階段總結

（六）銷售廣告評估

（七）客戶跟進服務

（八）階段性營銷方案調整

第三節 銷售策劃的內容及步驟

一、項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。

二、市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼、百戰不殆”。

三、項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。

四、項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。

五、項目銷售思路：

（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。

（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。

（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。

六、項目銷售策略：

（一）項目入市時機選擇

理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：

1．開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求；

2．你已經知道目標客戶是哪些人；

3．你知道你的價格適合的目標客戶；

4．你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；

5．已確定最具震撼力的優勢并能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題；

6．已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；

7．已制定出具競爭力的入市價格策略；

8．制定合理的銷控表；

9．精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執行方案

10．組建一支專業銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃；

11．盡力完善現場氛圍；

12．你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；

13．其他外部條件也很合適。

（二）項目廣告宣傳計劃

當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調后，制定切實可行的廣告計劃便

成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！

（三）銷售部署

房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。

第四節 銷售策劃的原則

一、創新原則

隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。

二、資源整合原則

整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，并進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式中間強、兩頭弱的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在于：智能互補、利益共享、風險共擔。

三、系統原則

房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特征，還要體現市場特征和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。

房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大采光凸出窗臺、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網絡服務、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的賣點一經發布，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。

四、可操作性原則

銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節 檢驗銷售策劃的成果

隨著市場競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對于消費心理和競爭態勢的準確把握，同時對于消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、準確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動蕩，也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態。

第五篇：房地產策劃模式及其流程

房地產策劃模式及其流程

房地產策劃是按一定的模式進行的。所謂“策劃模式”，就是使策劃人可以照著去做的具體策劃樣式。在房地產策劃發展過程中，經過策劃人不斷的實踐和總結，策劃模式開始逐漸形成，體現了房地產策劃的一些基本規律。根據房地產項目的具體情況靈活運用這些策劃模式，可以創造出項目典范和營銷經典，提高房地產策劃的科學性和規范性。

目前在市場上主要有以下幾種策劃模式：房地產戰略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式、房地產發展商策劃模式。下面分別說明各種策劃模式的內容和流程：

一、房地產戰略策劃模式

房地產戰略策劃模式從宏觀戰略的高度來策劃項目，因而成功率較高，它具有明顯的特長：第一，對宏觀大勢的把握能使項目定位準確，找到項目最合適的發展思路；第二，能有效地協調各專業公司圍繞項目的總目標進行操作，并從全局出發實現項目的具體目標；第三，由于是從宏觀戰略的高度來把握和分析項目的，因而最適宜操作大盤項目。

房地產戰略策劃模式是王志綱先生及其工作室倡導、并在房地產策劃實踐中證明可行的策劃模式。經過多年的研究和探索，王志綱工作室戰略策劃理論逐漸形成，具有獨特的策劃風格。戰略策劃模式最大特征是強調宏觀大勢的把握與分析。

房地產戰略策劃是為企業發展或項目開發設計總譜，并幫助企業從全局的需要出發，有效整合這些專業性操作公司，使其在統一的平臺上，協調一致地實現總體目標。

房地產戰略策劃模式流程和內容如下：

1、大勢把握——出思路。在宏觀大勢把握的前提下，根據每個企業的不同特點，找到適合其的發展思路。大勢把握包括中國經濟大勢，區域經濟大勢，區域市場需求大勢，區域行業競爭大勢和區域板塊文化底蘊。

2、理念創新——出定位。思路確定后，選擇擺脫同質化競爭的迷局，確定差異化發展的突破點，總結、提取出一個能體現并統帥企業或產品發展的靈魂和主旋律。理念創新包括概念創新、預見創新和整合創新。

3、策略設計——出方案。量身定造，針對企業特點設計一套科學、獨創、有前瞻性的，且具可操作性的對策方案。策略設計包括項目總體定位，項目理念設計，項目功能規劃，項目運作模式，項目經營思路和項目推廣策略。

4、資源整合——出平臺。幫助企業整合內外資源，包括整合各種專業化公司的力量，創造一個統一的操作平臺，讓各種力量發揮應有的作用。資源整合包括企業內部資源整合，企業外部資源整合，行業內部資源整合，行業外部資源整合。

5、動態顧問——出監理。操作過程主要由企業家完成，策劃人作為顧問起參謀作用。顧問監理包括項目重大事件，項目重要環節，項目節奏把握，項目時常引爆和項目品牌提升。

戰略策劃模式對策劃人的綜合素質要求很高，具有哲理型、思想型、創新型素質的策劃人才能容易勝任。

二、房地產全程策劃模式

全程策劃的策劃理念和內涵既實用又豐富，而且創造了不少經典項目，深受眾多房地產開發企業及策劃咨詢公司的推崇，流行全國。

房地產全程策劃，簡單地說就是對房地產項目進行“全過程”的策劃，即從項目前期的市場調研開始到項目后期的物業服務等各個方面都進行全方位策劃。全程策劃強調為投資者提供標本兼治的全過程策劃服務，每個環節都以提升項目的價值為重點，圍繞提升項目的價值來運用各種手段，使項目以最佳的狀態走向市場。

房地產全程策劃模式的特點是“全過程策劃服務”，因而策劃的思路、理念可以貫穿于整個項目。全程策劃在運用中逐漸形成三種不同的策劃方向：

第一種是在項目接手后，從市場調研、規劃設計、建筑方案、概念設計、形象設計、營銷策劃、廣告推廣、銷售代理以及售后服務等一系列環節都參與進去，并在各個專業上具體操作，直到項目成功推出市場。這種策劃方向要求策劃人員素質好、水平高、技術全面，從策劃總監、策劃主管、策劃操作的各層面人員都要相互協調、相互合作。而且，要求最低層面的技術人員如建筑設計、廣告平面、銷售代理等人員都對策劃規律全面熟悉。這種全程策劃方向難度相當大，人員結構、知識結構的要求相當嚴謹，只有極少數有實力的策劃咨詢公司能承擔這樣的全程策劃。

第二種是項目的一系列環節都參與進去，但不涉及到具體專業操作層面。市場調查、建筑設計、形象設計、廣告發布、銷售代理等由各專業公司去操作。全程策劃公司只是做總策劃及統籌，把各種不同的專業公司整合一起，按照總策劃的方向行事。此策劃方向人員不多，但都是策劃精英，能主持各方面的專業工作，把專業公司協調、統籌好。該策劃方向被運用到眾多的策劃咨詢公司。

第三種由于策劃咨詢公司的專業特長不同，在全過程策劃服務的前提下，有的在規劃設計、建筑設計及環境設計方面參與比較多；有的在市場調研、投資分析方面有擅長；有的在廣告策劃方面有突出的表現；還有的在策劃銷售方面最有能力。他們運用自己的專業特長有所側重，但不丟掉全程策劃的宗旨，也取得了較好的策劃效果。這種策劃方向在策劃咨詢公司中也不少。

全程策劃模式比較適用于中小型項目操作運行，這樣各個環節較容易策劃到位，大的項目如幾千畝的大盤就會感到力不從心。這時，就應該采用其他策劃模式與之交*進行，取長補短。全程策劃模式的流程和內容如下：

全程策劃模式內容如下：

1、市場調研分析——對項目所處的經濟環境、項目當前房地產市場狀況、項目所在區域同類樓盤進行調研分析。

2、土地價值研判——挖掘土地的潛在價值，對土地的優勢、劣勢、機會和威脅進行分析研究。

3、項目定位——通過對項目自身條件及土地價值、市場競爭情況分析，確定項目定位策略，決定目標客戶及樓盤形象，決定項目市場定位、功能定位及形象定位。

4、項目概念規劃——提出建議性項目經濟指標、市場要求、規劃設計、建筑風格、戶型設計及綜合設施配套等。

5、項目規劃設計——根據項目概念規劃交由專業的設計機構做項目詳細的規劃設計。如建筑設計、環境設計、配套設計等。

6、項目形象策劃——開發商與項目的形象整合，項目形象、概念及品牌前期推廣。

7、項目營銷策劃——分析項目環境狀況，突現其價值。找準項目市場營銷機會點及障礙點，整合項目外在資源，挖掘并向公眾告知樓盤自身所具有的特色賣點。

8、項目服務策劃——與項目定位相適應的物業管理概念提示，將服務意識傳播給員工，構建以服務為圓心的組織架構。

9、項目品牌策劃——抓住企業和項目培養品牌，延伸品牌的價值，創造可持續發展戰略。

三、品牌策劃模式

房地產品牌策劃模式的最大特點是除了抓住品牌內在品質和外在品質外，著重強調項目品牌的推廣。通過工地包裝、現場銷售包裝、電視報紙廣告造勢、樣板房推動、軟性新聞宣傳、公關活動介入等，把不知名的樓盤短時內變得家喻戶曉，吸引客戶購買，從而達到品牌策劃的目的。

品牌策劃模式對一些內外品質稍差的項目來說，效果是很好的，通過“快速推廣”，使項目贏得人們的認同。但是，如果在推廣時片面追求“造勢”、“炒作”，忽視產品品質，雖取得首次開盤成功，后幾期就不一定賣得動了。因此，在“快速推廣”的同時，也不能忘了品牌的品質，因為最終得到客戶信賴的還是項目真正的內在品質。

品牌就是差異，就是個性。品牌標志著商品的特殊身份，將自身與其他類商品區別開來。房地產品牌就是房地產項目具有區別于其他項目的個性，有獨特的目標市場和共同認知的目標客戶群，有較高的知名度、美譽度和忠誠度。房地產品牌策劃是對房地產品牌的內涵進行挖掘、發現和推廣，使房地產項目贏得人們的信賴。

品牌策劃模式流程和內容如下：

1、品牌策劃以建立項目品牌為中心。首先要提出品牌的獨特的核心內涵。

2、依據核心品牌內涵在產品上尋找產品支撐。在規劃、設計、景觀、配套、物業服務等各個方面尋求和表現品牌的內涵。品牌策劃就是建立一流的品質和一流的推廣。品質是品牌的基礎，品牌策劃要從品質入手，創建一流的品質。品牌的推廣要推廣一流的附加值，要有一流的戰略戰術，要建立一流的物業管理隊伍。

3、品牌的塑造要尋求公眾的認可，具有社會價值。品牌策劃中的附加值推廣要有側重點。一是要融入自然的和諧環境，二是要社區服務的社會化，三是要家居生活的信息化。

4、品牌策劃推廣有四個階段。一是“人工造雨”階段；二是“筑池蓄水”階段；三是“開閘泄流”階段；四是“持續蓄水”階段。品牌策劃推廣的五種方法。（1）、“筑巢引鳳”法；（2）、“盆景示范”法；（3）、“借花獻佛”法；（4）、“馬良神筆”法；（5）、“巨量廣告”法。

5、品牌的提升，品牌要根據社會的不斷進步，在不同的階段，品牌需要一些細小的創新。要不斷的維護品牌的形象，建立可持續發展的品牌思想。品牌提升要注意六個工程。（1）、軟性推廣工程；（2）、公關活動工程；（3）、賣場包裝工程；（4）、口碑工程；（5）、公關危機工程。

四、房地產產品策劃模式

房地產產品策劃流程和內容如下：

1、產品調研

產品的前期策劃中最重要的是調研，對區域競爭產品的調研，對購房者消費傾向的調查，目的是了解需求和供應狀況，為產品定位作好準備。

2、項目定位

在產品調研的前提下，對產品進行恰如其分的確定具體位置。包括目標客戶定位，這最重要，因為產品竣工后是賣給他們的。還有產品品質定位、產品功能定位、產品地段定位、產品規模定位、產品形象定位等。

3、產品規劃設計

這是策劃的重心，根據目標客戶的特性分析，產品就為它量身而做。包括規劃設計、建筑設計、環境設計、戶型設計、配套設計、物業服務等。

4、產品細節設計

采用新技術、新材料、新設備。先進的生產工藝，保證產品質量。

5、產品營銷

針對量身定做的目標客戶推出產品的半成品或成品，包括產品的包裝、產品的推廣等。

6、產品服務

這里主要是售后服務，目的是把產品的價值提升和延長。

五、發展商策劃模式

發展商策劃作為一種另類策劃模式，策劃的效果是相當明顯的。這里最重要的因素是發展商本人的開發運作水平。從目前情況看，發展商策劃模式的運用有越來越廣泛的趨向，這是因為現在發展商的知識水平、操作水平比以前更高、更嫻熟了。另一方面，此模式可使發展商統率項目全局，避免出現難以與策劃人或策劃機構溝通、協調之苦。另外，運用發展商策劃模式也不是不需要策劃人的介入，發展商下屬各部門還是有專業策劃人協助的，只不過這些策劃人所起的作用沒有發展商本人那么大而已。

運用發展商策劃模式可以看出發展商本人真正高超的策劃開發水平，如果達不到那么高的水平，借用“外腦”，聘請策劃人或策劃公司來協助也未嘗不可。因為，每個人不管水平多高、能力多強，處理事情都有一定的局限性，何況是高智力的策劃思維活動。

發展商策劃模式可以說是房地產另類策劃模式，有人稱它為“非策劃”模式。倡導這種策劃模式首推萬科企業的王石先生。他在不同的場合都說過：我不相信策劃，我的企業沒有策劃人。但是，他屬下的房地產項目開發沒有一個不成功的。另一個推崇此模式的是北京“現代城”的發展商潘石屹先生。他開發的項目也不需要策劃人幫忙，自己親自操作，從項目的市場分析、策劃主題確定、設計思想挖掘、目標客戶尋找等，無不一手包攬。

發展商策劃模式之所以存在和產生，有以下幾個原因：

第一、發展商本人有著很高的房地產開發水平，思想理念超前，對房地產開發的各個環節了如指掌，能從容地駕馭房地產市場的風云變幻。具備這樣的高超水平發展商，實際就是高水平的策劃人。

第二、發展商企業經過多年的房地產開發實踐，運作機制完善，開發經驗豐富。

第三、發展商企業內各部門人才濟濟，經驗豐富，技術嫻熟，觀念超前，每個人都是實際的策劃能手，自然會對發展商的開發思想和宗旨理解深刻，貫徹到位。發展商策劃模式內容如下：

1、有過人膽略、經驗豐富、思想敏銳、理念超前的發展商做總策劃的領航人，還有技術嫻熟、觀念靈活的專業人員相互配合，為共同的項目開發目標進取。

2、有自己企業的團隊精神和有特色的企業文化，造就一種公認的企業“品牌效應”。

3、發展商自己有鮮明的氣質和獨特的個人風格，能在不同的場合感染人，形成“明星”效應，塑造出良好的發展商形象。

4、重視發展商、物業管理在規劃設計方面的作用。

5、發展商有永遠的創新精神，對目標市場的變化相當靈敏，能準確地找到項目的目標客戶群，并善于發現目標客戶的正確“密碼”。