第一篇：房地產策劃前景和流程

房地產策劃前景和流程 現在雖然房地產市場不景氣，但是在中國房地產依然是支柱產業，在未來20年中，中國還要解決2億農村戶口涌向城市的住房問題，所以未來房地產前景一片光明。而且房地產策劃及評估是目前中國最缺的10個行業人才之一。

從另一方面講，大市場不景氣，更需要好的經營評估師為開發商出謀劃策，傳統的項目已經無法打動人，只有出奇才能制勝，所以房地產經營與估價在未來的市場是有的，但就像各行業一樣，你要做到這行業的專家做精才是你的奮斗目標！

第一部分：市場調查

一、區域總體社會及經濟發展狀況

二、房地產總體市場現狀及走勢分析

三、市場需求分析

四、競爭市場調研與分析部分

第二部分：客戶分析

一、客戶群體的構成與特征的描述

二、客戶群細分及其客戶心理因素分析

三、目標客戶需求分析

四、交易案例客戶總結

第三部分：項目分析

一、項目簡介

二、項目SWOT分析

三、項目規劃設計方案評析

四、項目綜合評價及項目發展策略

第四部分：項目整體定位

一．整體定位原則

二．項目整體定位

三．形象定位

四．產品定位

五．規劃建議

六．建筑

七．戶型

八．園林建議

九．室內設計建議

十．配套建議房地產策劃流程：

第二篇：房地產策劃前景

房地產策劃未來發展趨勢

由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品(如規劃設計方面的獨特性);提供一種服務模式(如管家式的物業服務);倡導一種生活方式(如運動、健康、休閑、品位等);營造一種文化等等。

一、未來發展趨勢

一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續放緩，居民收入(包括預期收入)持續下降，實惠性的心理占據主導地位;消費者經過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群;“設計時代”開始回歸，發展商更加重視產品的開發，對樓盤的前期規劃和設計將更加重視。競爭手（轉載自本網http://www.tmdps.cn，請保留此標記。）段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。在未來的發展過程中，將進一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務區、高效、車站等接近);追求潔凈(對光線、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態景觀臺等)等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發商的品牌高要求;不僅對設計有相應要求，可能還會對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求;不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環節比較關注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩定價格、吸引客

源?如何根據目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優點，使目標消費群產生“物有所值”的感覺?如何繼續建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續掀起一股新的旋風?如何適應“個人置業時代”的新趨勢?這些都迫使開發商需要進行系統的全程營銷策劃。

二、房地產全程營銷策劃

一是策劃為先。在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、稅務局等部門的統計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。

二是創新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建筑形態、布局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異。差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業的目的是營利為本。

四是整合營銷。一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組（轉載自本網http://www.tmdps.cn，請保留此標記。）合廚房;社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間;間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費群的特性，配合產品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。

第三篇：房地產策劃流程

房地產策劃流程

房地產項目策劃工作標準流程簡

策劃工作方式：

房地產項目操作復雜，產品競爭日趨激烈，因此前期策劃工作極為重要，本公司的策劃工作將由理論研究、概念采購及市場調查三個組別分主題進行，最終形成整體策劃報告；

其中，“理論研究”即使用城市運營的操作觀點，對特定地塊的房地產開發模式，從理論高度上作好大勢把握；

“概念采購”則盡可能在世界范圍或全國范圍尋找同類型地塊開發的成敗經驗，以資決策，尋找可行的開發模式，盡量避免決策風險；

“市場調查”則從若干假想方案出發，尋找最合適的目標市場、主題定位及概念產品。

工作程序安排：

第一階段：市場調查與全球化思想采購及理論研究同時進行；

第二階段：確定初步定位并向發展商作中期匯報（以ppt投影形式）；

第三階段：確定概念產品類型及實操方案，完成策劃書。

第四篇：房地產策劃流程

房地產策劃流程

策劃工作方式：

房地產項目操作復雜，產品競爭日趨激烈，因此前期策劃工作極為重要，本公司的策劃工作將由理論研究、概念采購及市場調查三個組別分主題進行，最終形成整體策劃報告；

“理論研究”即使用城市運營的操作觀點，對特定地塊的房地產開發模式，從理論高度上作好大勢把握；

“概念采購”則盡可能在世界范圍或全國范圍尋找同類型地塊開發的成敗經驗，以資決策，尋找可行的開發模式，盡量避免決策風險；

“市場調查”則從若干假想方案出發，尋找最合適的目標市場、主題定位及概念產品。

工作程序安排：

第一階段：市場調查與全球化思想采購及理論研究同時進行；

第二階段：確定初步定位并向發展商作中期匯報（以ppt投影形式）；

第三階段：確定概念產品類型及實操方案，完成策劃書

第一節 銷售策劃概述

銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等

第二節 銷售策劃與項目策劃的區別

簡單而言，二者區別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一、項目策劃所包涵內容：

（一）市場調查

項目特性分析、建筑規模與風格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議

（二）目標客戶分析

經濟背景：經濟實力/行業特征/公司、家庭

文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、（三）價格定位

理論價格/成交價格/租金價格/價格策略

（四）入市時機、入市姿態

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算

（七）推廣費用

現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放

二、銷售策劃所包涵內容：

（一）銷售現場準備

（二）銷售代表培訓

（三）銷售現場管理

（四）房號銷控管理

（五）銷售階段總結

（六）銷售廣告評估

（七）客戶跟進服務

（八）階段性營銷方案調整

第三節 銷售策劃的內容及步驟

一、項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。

二、市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼、百戰不殆”。

三、項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。

四、項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。

五、項目銷售思路：

（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。

（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。

（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。

六、項目銷售策略：

（一）項目入市時機選擇

理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：

1．開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求；

2．你已經知道目標客戶是哪些人；

3．你知道你的價格適合的目標客戶；

4．你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；

5．已確定最具震撼力的優勢并能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題；

6．已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；

7．已制定出具競爭力的入市價格策略；

8．制定合理的銷控表；

9．精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執行方案

10．組建一支專業銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃；

11．盡力完善現場氛圍；

12．你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；

13．其他外部條件也很合適。

（二）項目廣告宣傳計劃

當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調后，制定切實可行的廣告計劃便

成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！

（三）銷售部署

房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。

第四節 銷售策劃的原則

一、創新原則

隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。

二、資源整合原則

整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，并進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式中間強、兩頭弱的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在于：智能互補、利益共享、風險共擔。

三、系統原則

房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特征，還要體現市場特征和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。

房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大采光凸出窗臺、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網絡服務、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的賣點一經發布，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。

四、可操作性原則

銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節 檢驗銷售策劃的成果

隨著市場競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對于消費心理和競爭態勢的準確把握，同時對于消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、準確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動蕩，也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態。

第五篇：房地產策劃模式及其流程

房地產策劃模式及其流程

房地產策劃是按一定的模式進行的。所謂“策劃模式”，就是使策劃人可以照著去做的具體策劃樣式。在房地產策劃發展過程中，經過策劃人不斷的實踐和總結，策劃模式開始逐漸形成，體現了房地產策劃的一些基本規律。根據房地產項目的具體情況靈活運用這些策劃模式，可以創造出項目典范和營銷經典，提高房地產策劃的科學性和規范性。

目前在市場上主要有以下幾種策劃模式：房地產戰略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式、房地產發展商策劃模式。下面分別說明各種策劃模式的內容和流程：

一、房地產戰略策劃模式

房地產戰略策劃模式從宏觀戰略的高度來策劃項目，因而成功率較高，它具有明顯的特長：第一，對宏觀大勢的把握能使項目定位準確，找到項目最合適的發展思路；第二，能有效地協調各專業公司圍繞項目的總目標進行操作，并從全局出發實現項目的具體目標；第三，由于是從宏觀戰略的高度來把握和分析項目的，因而最適宜操作大盤項目。

房地產戰略策劃模式是王志綱先生及其工作室倡導、并在房地產策劃實踐中證明可行的策劃模式。經過多年的研究和探索，王志綱工作室戰略策劃理論逐漸形成，具有獨特的策劃風格。戰略策劃模式最大特征是強調宏觀大勢的把握與分析。

房地產戰略策劃是為企業發展或項目開發設計總譜，并幫助企業從全局的需要出發，有效整合這些專業性操作公司，使其在統一的平臺上，協調一致地實現總體目標。

房地產戰略策劃模式流程和內容如下：

1、大勢把握——出思路。在宏觀大勢把握的前提下，根據每個企業的不同特點，找到適合其的發展思路。大勢把握包括中國經濟大勢，區域經濟大勢，區域市場需求大勢，區域行業競爭大勢和區域板塊文化底蘊。

2、理念創新——出定位。思路確定后，選擇擺脫同質化競爭的迷局，確定差異化發展的突破點，總結、提取出一個能體現并統帥企業或產品發展的靈魂和主旋律。理念創新包括概念創新、預見創新和整合創新。

3、策略設計——出方案。量身定造，針對企業特點設計一套科學、獨創、有前瞻性的，且具可操作性的對策方案。策略設計包括項目總體定位，項目理念設計，項目功能規劃，項目運作模式，項目經營思路和項目推廣策略。

4、資源整合——出平臺。幫助企業整合內外資源，包括整合各種專業化公司的力量，創造一個統一的操作平臺，讓各種力量發揮應有的作用。資源整合包括企業內部資源整合，企業外部資源整合，行業內部資源整合，行業外部資源整合。

5、動態顧問——出監理。操作過程主要由企業家完成，策劃人作為顧問起參謀作用。顧問監理包括項目重大事件，項目重要環節，項目節奏把握，項目時常引爆和項目品牌提升。

戰略策劃模式對策劃人的綜合素質要求很高，具有哲理型、思想型、創新型素質的策劃人才能容易勝任。

二、房地產全程策劃模式

全程策劃的策劃理念和內涵既實用又豐富，而且創造了不少經典項目，深受眾多房地產開發企業及策劃咨詢公司的推崇，流行全國。

房地產全程策劃，簡單地說就是對房地產項目進行“全過程”的策劃，即從項目前期的市場調研開始到項目后期的物業服務等各個方面都進行全方位策劃。全程策劃強調為投資者提供標本兼治的全過程策劃服務，每個環節都以提升項目的價值為重點，圍繞提升項目的價值來運用各種手段，使項目以最佳的狀態走向市場。

房地產全程策劃模式的特點是“全過程策劃服務”，因而策劃的思路、理念可以貫穿于整個項目。全程策劃在運用中逐漸形成三種不同的策劃方向：

第一種是在項目接手后，從市場調研、規劃設計、建筑方案、概念設計、形象設計、營銷策劃、廣告推廣、銷售代理以及售后服務等一系列環節都參與進去，并在各個專業上具體操作，直到項目成功推出市場。這種策劃方向要求策劃人員素質好、水平高、技術全面，從策劃總監、策劃主管、策劃操作的各層面人員都要相互協調、相互合作。而且，要求最低層面的技術人員如建筑設計、廣告平面、銷售代理等人員都對策劃規律全面熟悉。這種全程策劃方向難度相當大，人員結構、知識結構的要求相當嚴謹，只有極少數有實力的策劃咨詢公司能承擔這樣的全程策劃。

第二種是項目的一系列環節都參與進去，但不涉及到具體專業操作層面。市場調查、建筑設計、形象設計、廣告發布、銷售代理等由各專業公司去操作。全程策劃公司只是做總策劃及統籌，把各種不同的專業公司整合一起，按照總策劃的方向行事。此策劃方向人員不多，但都是策劃精英，能主持各方面的專業工作，把專業公司協調、統籌好。該策劃方向被運用到眾多的策劃咨詢公司。

第三種由于策劃咨詢公司的專業特長不同，在全過程策劃服務的前提下，有的在規劃設計、建筑設計及環境設計方面參與比較多；有的在市場調研、投資分析方面有擅長；有的在廣告策劃方面有突出的表現；還有的在策劃銷售方面最有能力。他們運用自己的專業特長有所側重，但不丟掉全程策劃的宗旨，也取得了較好的策劃效果。這種策劃方向在策劃咨詢公司中也不少。

全程策劃模式比較適用于中小型項目操作運行，這樣各個環節較容易策劃到位，大的項目如幾千畝的大盤就會感到力不從心。這時，就應該采用其他策劃模式與之交*進行，取長補短。全程策劃模式的流程和內容如下：

全程策劃模式內容如下：

1、市場調研分析——對項目所處的經濟環境、項目當前房地產市場狀況、項目所在區域同類樓盤進行調研分析。

2、土地價值研判——挖掘土地的潛在價值，對土地的優勢、劣勢、機會和威脅進行分析研究。

3、項目定位——通過對項目自身條件及土地價值、市場競爭情況分析，確定項目定位策略，決定目標客戶及樓盤形象，決定項目市場定位、功能定位及形象定位。

4、項目概念規劃——提出建議性項目經濟指標、市場要求、規劃設計、建筑風格、戶型設計及綜合設施配套等。

5、項目規劃設計——根據項目概念規劃交由專業的設計機構做項目詳細的規劃設計。如建筑設計、環境設計、配套設計等。

6、項目形象策劃——開發商與項目的形象整合，項目形象、概念及品牌前期推廣。

7、項目營銷策劃——分析項目環境狀況，突現其價值。找準項目市場營銷機會點及障礙點，整合項目外在資源，挖掘并向公眾告知樓盤自身所具有的特色賣點。

8、項目服務策劃——與項目定位相適應的物業管理概念提示，將服務意識傳播給員工，構建以服務為圓心的組織架構。

9、項目品牌策劃——抓住企業和項目培養品牌，延伸品牌的價值，創造可持續發展戰略。

三、品牌策劃模式

房地產品牌策劃模式的最大特點是除了抓住品牌內在品質和外在品質外，著重強調項目品牌的推廣。通過工地包裝、現場銷售包裝、電視報紙廣告造勢、樣板房推動、軟性新聞宣傳、公關活動介入等，把不知名的樓盤短時內變得家喻戶曉，吸引客戶購買，從而達到品牌策劃的目的。

品牌策劃模式對一些內外品質稍差的項目來說，效果是很好的，通過“快速推廣”，使項目贏得人們的認同。但是，如果在推廣時片面追求“造勢”、“炒作”，忽視產品品質，雖取得首次開盤成功，后幾期就不一定賣得動了。因此，在“快速推廣”的同時，也不能忘了品牌的品質，因為最終得到客戶信賴的還是項目真正的內在品質。

品牌就是差異，就是個性。品牌標志著商品的特殊身份，將自身與其他類商品區別開來。房地產品牌就是房地產項目具有區別于其他項目的個性，有獨特的目標市場和共同認知的目標客戶群，有較高的知名度、美譽度和忠誠度。房地產品牌策劃是對房地產品牌的內涵進行挖掘、發現和推廣，使房地產項目贏得人們的信賴。

品牌策劃模式流程和內容如下：

1、品牌策劃以建立項目品牌為中心。首先要提出品牌的獨特的核心內涵。

2、依據核心品牌內涵在產品上尋找產品支撐。在規劃、設計、景觀、配套、物業服務等各個方面尋求和表現品牌的內涵。品牌策劃就是建立一流的品質和一流的推廣。品質是品牌的基礎，品牌策劃要從品質入手，創建一流的品質。品牌的推廣要推廣一流的附加值，要有一流的戰略戰術，要建立一流的物業管理隊伍。

3、品牌的塑造要尋求公眾的認可，具有社會價值。品牌策劃中的附加值推廣要有側重點。一是要融入自然的和諧環境，二是要社區服務的社會化，三是要家居生活的信息化。

4、品牌策劃推廣有四個階段。一是“人工造雨”階段；二是“筑池蓄水”階段；三是“開閘泄流”階段；四是“持續蓄水”階段。品牌策劃推廣的五種方法。（1）、“筑巢引鳳”法；（2）、“盆景示范”法；（3）、“借花獻佛”法；（4）、“馬良神筆”法；（5）、“巨量廣告”法。

5、品牌的提升，品牌要根據社會的不斷進步，在不同的階段，品牌需要一些細小的創新。要不斷的維護品牌的形象，建立可持續發展的品牌思想。品牌提升要注意六個工程。（1）、軟性推廣工程；（2）、公關活動工程；（3）、賣場包裝工程；（4）、口碑工程；（5）、公關危機工程。

四、房地產產品策劃模式

房地產產品策劃流程和內容如下：

1、產品調研

產品的前期策劃中最重要的是調研，對區域競爭產品的調研，對購房者消費傾向的調查，目的是了解需求和供應狀況，為產品定位作好準備。

2、項目定位

在產品調研的前提下，對產品進行恰如其分的確定具體位置。包括目標客戶定位，這最重要，因為產品竣工后是賣給他們的。還有產品品質定位、產品功能定位、產品地段定位、產品規模定位、產品形象定位等。

3、產品規劃設計

這是策劃的重心，根據目標客戶的特性分析，產品就為它量身而做。包括規劃設計、建筑設計、環境設計、戶型設計、配套設計、物業服務等。

4、產品細節設計

采用新技術、新材料、新設備。先進的生產工藝，保證產品質量。

5、產品營銷

針對量身定做的目標客戶推出產品的半成品或成品，包括產品的包裝、產品的推廣等。

6、產品服務

這里主要是售后服務，目的是把產品的價值提升和延長。

五、發展商策劃模式

發展商策劃作為一種另類策劃模式，策劃的效果是相當明顯的。這里最重要的因素是發展商本人的開發運作水平。從目前情況看，發展商策劃模式的運用有越來越廣泛的趨向，這是因為現在發展商的知識水平、操作水平比以前更高、更嫻熟了。另一方面，此模式可使發展商統率項目全局，避免出現難以與策劃人或策劃機構溝通、協調之苦。另外，運用發展商策劃模式也不是不需要策劃人的介入，發展商下屬各部門還是有專業策劃人協助的，只不過這些策劃人所起的作用沒有發展商本人那么大而已。

運用發展商策劃模式可以看出發展商本人真正高超的策劃開發水平，如果達不到那么高的水平，借用“外腦”，聘請策劃人或策劃公司來協助也未嘗不可。因為，每個人不管水平多高、能力多強，處理事情都有一定的局限性，何況是高智力的策劃思維活動。

發展商策劃模式可以說是房地產另類策劃模式，有人稱它為“非策劃”模式。倡導這種策劃模式首推萬科企業的王石先生。他在不同的場合都說過：我不相信策劃，我的企業沒有策劃人。但是，他屬下的房地產項目開發沒有一個不成功的。另一個推崇此模式的是北京“現代城”的發展商潘石屹先生。他開發的項目也不需要策劃人幫忙，自己親自操作，從項目的市場分析、策劃主題確定、設計思想挖掘、目標客戶尋找等，無不一手包攬。

發展商策劃模式之所以存在和產生，有以下幾個原因：

第一、發展商本人有著很高的房地產開發水平，思想理念超前，對房地產開發的各個環節了如指掌，能從容地駕馭房地產市場的風云變幻。具備這樣的高超水平發展商，實際就是高水平的策劃人。

第二、發展商企業經過多年的房地產開發實踐，運作機制完善，開發經驗豐富。

第三、發展商企業內各部門人才濟濟，經驗豐富，技術嫻熟，觀念超前，每個人都是實際的策劃能手，自然會對發展商的開發思想和宗旨理解深刻，貫徹到位。發展商策劃模式內容如下：

1、有過人膽略、經驗豐富、思想敏銳、理念超前的發展商做總策劃的領航人，還有技術嫻熟、觀念靈活的專業人員相互配合，為共同的項目開發目標進取。

2、有自己企業的團隊精神和有特色的企業文化，造就一種公認的企業“品牌效應”。

3、發展商自己有鮮明的氣質和獨特的個人風格，能在不同的場合感染人，形成“明星”效應，塑造出良好的發展商形象。

4、重視發展商、物業管理在規劃設計方面的作用。

5、發展商有永遠的創新精神，對目標市場的變化相當靈敏，能準確地找到項目的目標客戶群，并善于發現目標客戶的正確“密碼”。