第一篇：房地產策劃

房地產策劃書范文

（五）目錄

第一部分、項目概述及市場分析

1、項目地塊基本情況

2、項目所屬地域市政規劃布局及未來發展分析

3、項目地貌狀況

4、項目現狀

第二部分、項目SWOT分析

1、地塊優劣式分析

2、項目的優勢分析（S）

3、項目的劣勢分析（W）

4、項目機遇的分析（O）

5、項目的威脅分析（T）

第三部分、項目策劃營銷

1、項目主要經濟技術指標

2、一期產品介紹

3、項目周邊樓市狀況

4、項目定位

5、營銷策劃構思與設想

6、營銷策劃推廣主題

7、策劃營銷指導性理念

8、項目營銷策劃推廣總體策略

9、營銷策劃總體戰略

10、項目功能分區說明

11、項目業態規劃

12、區域商業現狀

13、項目產品建議

14、價格體系

15、目標客戶分析

16、物管建議

第四部分、項目包裝推廣

1、推廣主題

2、推廣訴求

3、廣告推廣方式

4、活動推廣方式

5、會員推廣方式

6、平面表現

第五部分、結束語

第一部分、項目概述

一、項目地塊基本情況本項目位于湖南省新化縣舊城天華南路，北起天華廣場與新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，全長1190米，項目總建設用地約240畝，其中道路及綠化用地150畝，房屋建設用地90畝，建筑密度30%，容積率2.0，綠地率25%；規劃總建設面積30萬㎡，一期開發建設面積22萬㎡，其中住宅約5.9萬㎡、商鋪8.48萬㎡。改建的天華南路將成為新化未來主要的景觀大道，改造后全長1.2公

里。

項目一期總投資 2.3億元，規劃設計成五個功能區，即從天華南路廣場向南依次為前區、商住區、中心綠島廣場休閑區、商貿區和橋頭公共廣場設施區，是2007年度新化縣政府市政重點建設工程之一。

二、項目所屬地域市政規劃布局及未來發展分析

1、市政規劃布局

目前，新化縣處于房地產市場大規模開發起步階段，當地消費者尤其是1.5萬余人的公務員隊伍，對改善居住條件、提升居住質量的需求及其旺盛，更加注重生態和品質；同時，由于城市化進程的加快和城市規模的不斷擴大，城區人口逐年增加，縣域經濟呈現大商業、大市場的輪廓，傳統商業區吸附力較強，但設施老化、檔次偏低，出現商業檔次斷層，消費群對縣城中高檔百貨、購物中心等新商業業態的需求旺盛，將有效推動城市對商業地產的需求。2007年新化縣在建和待建項目體量較大，建筑面積預計超過80萬方，總投資將超過8億元，由于市場需求旺盛，房地產市場銷售價格將會迅速上漲。

新化當地人口眾多，經濟粗放，人均收入不高，公務員基本收入在1400-1500元/月，外出務工人員占全縣總人口的1/4。

2007年新化房地產市場將展開空前激烈的客戶爭奪戰，銷售手段和促銷組合將層出不窮，從而進一步帶動建材、就業、裝飾、廣告、餐飲、娛樂等行業大規模的發展，城市建設和城市發展將邁上一個新臺階。

2、項目未來發展分析

自2006 年以來，央行連續3次調高銀行金融存貸款利率，導致按揭貸款所承擔的利息負擔加重，雖有效遏制了國內房地產價格過快上漲，但也打擊了一部分購買者購置房地產的積極性，特別影響了以投資為主要目的的購買群體；同時，國家相關部委不斷出臺二手房買賣的相關限制措施，更使投資客戶望而卻步，最典型的是溫州炒房團大部分撤出國內房地產投資市場后，轉而向金融、證券、制造行業等進行投資，也延緩了房地產市場價格過快上漲。

就本項目來說，以上情況對項目有所影響，但影響不大，由于新化屬于三級房地產市場，區域內房地產發展程度不高，潛在購買群體巨大，且新化處于房地產市場發展起步階段，大量握有資金的目標客戶群正在積極尋找投資方向，是本項目的利好所在；但從另一個方面說，由于新化溫州商業廣場整體經營情況一般，明源陽光購物公園和新康園經貿中心的客戶分流，本項目必須作好項目定位和招商工作，否則將會影響項目營銷進度。

3、項目周遍樓市現狀

就項目周邊來說，類似物業主要是新化溫州商業廣場、明源陽光購物公園、新康園經貿中心，三個項目商業體量總和大體與本項目相當；新化溫州商業廣場已于2006年正式營業，整體經營狀況一般；明源陽光購物公園是集生態商業、智能商務、白金星級酒店、高品位休閑娛樂業、著名品牌專賣店為一體的步行街。

4、項目地貌狀況

項目占地240畝，規劃總建設面積30萬㎡。一期開發建設面積22萬㎡。地塊很平整，沒有拆遷，呈一字型展開，北面和新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，地塊相對平整

一、地塊優劣式分析

優勢：

1）配套設施可以自我完善：項目地塊較長，使項目更具吸引力；

2）自然環境好：項目地塊的水資源良好，景色優美；

3）區位發展前景看好：位于城市戰略發展重點區域的核心，高起點規劃與政府加大基本建設投資力度對項目利好；

劣勢：

1）治安環境暫不樂觀，靠近火車站；

2）項目周邊住房影響項目形象，尤其是后街旁邊的住房；

3）道路沒整治好，南面基本沒什么人群；

A、政府組織建設，項目信譽度高，資金到位確保工程進度的順利進行；

B、項目區位優勢明顯，規劃設計超前，政府統一招商、統一返租，將會打消顧客的心理顧忌；

C、新化地區商業地產競爭壓力不大，且各自的規劃具有一定互補性，相互沖擊較??；

D、已有強烈的投資意識，但由于可投資的商業地產過少，且商業發展程度不高，大部分人持觀望態度，投資較為謹慎，希望投資更好的項目。

A、由于該項目位于新化縣老城區，目前人氣不旺，流動人口少，周邊配套不齊，商業氛圍尚未形成。

B、由于本項目是新化第一個大型商住項目，且商業占據了8.48萬平米,為了打造專業市場，需要政府加大力度，進行行業規范整治，將各個零售店鋪集中到湘中·金源商業項目來。加大廣告宣傳。

A、新化房地產市場起步較晚，為本項目的開發提供了充足的市場空間；

B、新化自然景觀旅游業發展迅猛，流動人口消費總額有望大幅攀升；

C、專業批發市場規模不大，檔次不高，環境一般，管理有待提高，為專業市場升級提供了機會；

D、由于本項目是舊城改造項目，同質競爭樓盤較少，商業物業具有較大的升值空間；

E、私營礦主、企業老板、機關干部及在外創業回鄉置業者有投資預期，為新化商業地產的發展提供了后備資源；

F、未經過大商業和國際國內一流主力店的洗禮，外來商業品牌正加緊布點，為商業地產開發提供了機會。

A、新化處在商業地產的萌芽期，行業整合洗牌，外來資本進入，但房地產企業素質良莠不齊，整體市場開發規模較??；

B、沒有花園小區生活概念，物業管理滯后，生活配套設施不全；

C、本土化銷售運作，無市場先進營銷理念，開發和后續管理 “兩張皮”，重銷售、輕經營，投資置業無保障；

第三部分、項目策劃營銷

一、項目主要經濟技術指標

建筑密度：

項目戶型：

三室兩廳一衛一廚：128㎡；三室兩廳兩衛一廚：123-142㎡；

復合式：

四室兩廳三衛一廚：181㎡；五室兩廳一衛一廚：171-180㎡；

三、項目周邊樓市狀況

新化房地產市場目前建設規模不大，2006年全縣完成城建基礎設施總投資2.6億元，城鎮化水平達到18.5%；完成固定資產投資6.33億元，較2005年增長13.5%。

目前已啟動的項目有：金龍·風景家園（住宅，30000平方米）、明源陽光購物公園（商業，52000平方米）、新康園經貿中心（高層商住，32000平方米）、陽光小區（商住，住宅67000平方米，商業13000平方米）、湘中·金源商埠（商住，300000平方米）等。

即將啟動的項目有：香檳山名苑（高層住宅，200000平方米）、新化瓷廠住宅樓項目（未定名，建設用地110畝）等。

四、項目定位

1、住宅部分

住宅定位：開放式居住小區，大視野、大配套、大景觀的城市時尚商業帶。

2、商業部分

商業定位：融餐飲、娛樂、運動、休閑、旅游、文化、購物為一體的景觀時尚商業街。

商務定位：集酒店、SOHO、LOFT、企業會所等多種形式的非傳統型人性化景觀商務辦公空間。

3、項目總體定位

湘中·金源商埠”融住宅、酒店、商業、商務為一體，具現代、時尚、國際化特征，臨近紫江的景觀

建筑綜合體。

五、營銷策劃構思與設想

總體構思

創造一種對公共領域的共同理解；

不同功能與審美層面的適合實現統一；

建筑的多樣性；

個性與自我的表達；一處多樣化、開放形居住形態的商業場所；

一個銜接個性化生活方式與商業化社區公共生活的網絡體系；

體現區域化商業核心；

六、營銷策劃推廣主題

信賴——信賴源自政府的公信力、態度的體現以及人文關懷。

推廣手段： 【金源會】、主題活動、軟性宣傳。

沖擊——意識形態立體推廣。

推廣手段：戶外、車身、視頻、報媒全方位視覺及理念輸出。

感動——融入其間，漸進地體驗式情景營銷。

推廣手段：體驗館、示范區。

誘惑——最不在乎價格的客戶也希望獲得更高的性價比。

推廣手段：促銷優惠策略：會員優惠；以及不同銷售階段給予不同程度的優惠。

七、策劃營銷指導性理念

一站式————兩極消費————多重功能

一站式：方便、快捷、高效，一站式購物消費。

兩極消費：滿足不同消費群體的需求。

多重功能：提供多元化的消費場所，滿足不同的層次需要。

第二篇：房地產策劃

房地產策劃師職業資格認證試點： 北京、湖南、山東、廈門、湖北、廣州

全國承認的證書：

1、職稱類，分初級、中級、高級：如教授、經濟師等。

2、執業資格：如房地產紀紀人、估價師等

3、國家職業資格，分一、二、三、四級：如房地產策劃師、培訓師、人力資源師等。

4、各部委：如律師、醫師等。

房地產策劃師的等級：

員級（四級）：知道收集哪些資料、如何進行市場調研 助理級（三級）：在這些資料里，整理、分析

師級（二級）：通過分析，懂得反映什么問題 高級（一級）：如何從戰略角度、高度去看一些宏觀的策劃管理的東西

問卷調查——問卷設計

客戶需求變化，新流行文化、創新——戶型設計

案例：某珠江新城區域的新樓盤定價

某策劃人員對珠江新城周邊的樓盤進行市調，均價20000元/㎡，于是策劃人員的新樓盤定價23000元/㎡，老板一看，說太低了，要求一期23000+3000=26000元/㎡，二期再加3000元/㎡到29000元/㎡，最高到30000元/㎡的天價，后來2008年市場不好，又變成了15000-20000元/㎡。

該案例說明了策劃人員的無奈，很多樓盤的定價完全是由老板拍腦袋想出來的，并不是“專業人士”分析出來的，當市場好的時候，價格會隨著老板不斷膨脹的野心而暴漲，當市場不好的時候，只能割肉出售。

出色的策劃師要找營銷策劃的閃光點

哲學型的人才——從一滴水看到七彩的世界（紅綠青黃。。）。

第一章 房地產項目市場調研

一、房地產市場調研的內容：

1、房地產市場環境調研 ⑴政治法律環境

①國家加快海西經濟區域、大三通的開形成，廈門、福建出臺有利于投資的政策，北京、廣州、深圳、上海對比

②湖南的長沙株州湘潭區域，國家加快推進 ③重慶西區，經濟試驗區

④王志剛對區域經濟大勢把握最好！

⑵經濟環境

北京、上海、廣州、深圳的GDP排在全國各城市的前幾名 人均收入、一二三產業、GDP、貸款余額（統計年鑒）

固定資產投入

跟著熱點地區走

碧桂園模式——

二、三線城市、低地價、大規模

例：陽江市房地產市場調研，以前都是一些本地小開發商，后來2003年陽東碧桂園大規模開發，使國稅、地稅在2003年后大增，對當地經濟促進力度很大。

⑶社會環境調研

由人組成、人文環境為主

廣州——兩代居、分開住、單親家庭（女帶小孩）——需求點在哪里？

例：廣州的三元里，非洲黑人形成區域，比如附近開發項目，能否做黑人住宅區？2-3萬㎡米行不行？可以天馬行空，但要論證。每年全國進入的黑人有多少？進入各城市的有多少？進廣州的有多少？三元里區域的有多少？

例：廣州三河北，帝錦苑，2002年天河北豪宅，共1000多套，有一半印度、日本、意大利、韓國等外國人。為什么吸引外國人？歐陸風格、不大不小、市中心、鬧中取靜、網絡聯系吸引、當時高層、省建設廳高官，原6000元/㎡，現12000元/㎡。

2、市場需求調研（難點工作，最有挑戰性工作）⑴消費者調研

⑵消費動機調研：為什么買A而不買B樓盤，心理狀況 ⑶消費行為調研

XX市房地產消費者調研：戶型、總價、單價等

3、市場供給調研 ⑴總量調研

廣州住宅每年供給總量：低600萬㎡——中800萬㎡——高1000多萬㎡ 空置量——畜水池——存量房（維持供求平衡）廣東維持10-15%的空置是合理的 ⑵市場調研

⑶各類物業銷售狀況調研

廣州寫字樓（珠江新城寫字樓推出市場后租金下跌）中信租金原250-300元/㎡，后200元/㎡ 住宅：多層、小高層、高層

商業：獨立、大型商場、都市綜合體 ⑷其他調研

4、市場營銷活動調研 ⑴市場競爭情況調研 ⑵價格調研

⑶促銷調研——最熱的城市是北京、上海 ⑷營銷渠道調研

二、市場調查流程

例：陽江市房地產市場調研：陽江市政府委托省房協進行調研、國土局、發改委、財政局、工商局等積極配合。

準備：初步方案（工作行動方案）、調研目的、預期效果、哪些部門協助、人員、時間、費用等。操作：

①在陽江召開房地產論壇（建設局下文協助：房地產開發商會議、職能局領導會議、研究專家會議）——最后發各部門審核——回復——定稿

②設計問卷——招10多名學生兼職——培訓細則、到哪里（政府、摟盤、商業中心、公園等）——1000份——3天——統計整理——分析——出報告

③廣外博士生寫調研提綱——不行重寫——不行——初稿——修改——定位——發展程度——建議——領導重視——振興規劃

結論：2007年全國房地產市場高潮，陽江平淡（價穩量穩），不利于當地經濟發展。

三、市調報告的撰寫P23

材料的分析、整理——結論（老板只喜歡看結論、小結、摘要）

技術報告：同一供需圈10個樓盤對比法、商業收益法、重置成本法 可行性研究報告——都是可行的

報告局限性和應用注意事項——假設的前提成立

P30 規范結構（省房協房地產藍皮書）⑴扉頁（封面）⑵目錄 ⑶摘要 ⑷正文 ⑸附錄

四、市場分析思路P35

1、三個層次

⑴區域：珠江三角洲（開放性強、前瞻性）、海西區、浦東區

廣州星河灣在廣州、北京、上海都有，理念、全國參觀、鞋套統一、無專人銷售、隨便自己看

⑵專業的房地產市場分析

住宅：一般、豪宅、別墅（聯體、聯排、獨立、空中、疊加）⑶項目房地產市場分析

祈福新村——10多期——10-20萬人——1萬多畝 項目在1000畝（66.7萬㎡）以內比較好操作

2、兩個方面 ⑴供給： ⑵需求：

3、三個時段 過去3-5年 現在

將來1-2年

4、五個影響因素

人口分析：12個人一個組、方案、創意水平、飛特部落（南寧市時尚青年，好動、時尚、時髦、IT、網絡）1萬㎡，市場容量規模夠不夠大？

五、房地產市場分析內容P38

1、地區經濟分析

全國GDP9%，廣東10%，廣深13% 宏觀發展差——房地產不可能好

經濟發展以房地產為第一行業

三駕馬車：固定資產投資（市場預期房地產市場起來——宏觀起來）、消費、進出口貿易 偉大的策劃家從宏觀開始

經濟發展——基礎產業發展：道路、公共設施 關注：一二三產業比例關系

深圳——深交所——金融中心（雙中心、船運中心）廣州——第二產業——汽車、石化等

例：石家莊——下飛機——打的——很久——酒店——市中心——落后10年（比南方）主要產業：醫藥（新華制藥）、三鹿集團

城市定位不明確、模糊：離北京近、無自然資源、四不像。

2、區位分析 最佳用途分析

例：五星級酒店應建在哪里？

①東莞酒店模式——住宅小區里面，住房率80% >平常70% ②廣州怡和山莊——白云山后面——五星級酒店——客滿——會議酒店為主50-60%

3、市場概況分析 未來趨勢分析

4、專業市場供求分析

營銷策劃一定要上綱上線，要有個性化的東西。

例：深大小梅沙中間的小島天琴灣，全國唯一直升機看樓，至今已售10多棟別墅，每棟5000萬（500-600㎡），目標客戶是世界500強老板、CEO。泛地產——購住宅——購所有植被、園林、雕塑、環境、海景等——現代簡約風格，以明快線條為主 關鍵點：是否有足夠的客戶人脈？

5、項目競爭分析

營銷后期，體量對比、營銷手法、價格等分析對比 營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及計劃

6、敏感性分析

六、房地產市場分析方法P40

1、政策影響分析方法 ⑴927的深層原因：以前國六條、國八條等都是針對供給方的，而927政策是針對需求方的。

⑵政策可操作程度：90/70政策、廣東很多二線城市戶均100㎡以上，90㎡不合適。

⑶影響最大：房地產金融政策：開發商在銀行貸款、需求買地，向銀行貸款 潘石屹觀點：房地產要死，銀行先死。

2、城市規劃影響分析方法 重要、技術性強

3、房地產供需分析方法

⑴供給分析：供給量分析、供給結構分析

⑵需求分析：成交需求分析、未來需求分析

⑶供需對比分析：供需的量對比、供需的結構對比

4、房地產項目市場分析方法 ⑴法律特性的分析 ⑵經濟特性的分析 ⑶自然條件的分析 ⑷項目的關聯性分析

七、房地產市場總體趨勢分析方法

1、指數分析法

2、景氣分析法

3、區位商方法

4、投入產出法

【第一招：加法】

1+1>2！

將二件風馬牛不相及的事捆綁起來，會發生很多有趣的變化。

我們大概都聽過書商捆綁連接總統的故事，故事大約是這樣的：第一次把新書寄給總統，總統客氣地說了聲“好”，于是，書商就宣傳“總統叫好的書”；第二次又把一本新書寄給了總統，總統不想再被利用，就回信說“不好”，于是，書商就宣傳“這是總統批判的書”，人們還是好奇地看看為什么總統批判它；第三次，書商再寄新書給總統，總統汲取上兩次被利用的教訓，干脆就不理會了，不久，書商又宣傳了，“連總統都無法評價的書”，總統還是被利用了。這件事真不真實不重要，重要的是它告訴我們一件事：加法的效果很明顯！

將加法運用到房地產界來看：

體育+地產=體育地產，成就了“讓運動就在家門口”的南國奧林匹克花園；

教育+地產=教育地產，成就了“給你一個五星級的家”的碧桂園；

勞斯萊斯+地產=標準營銷地產，成就了“一個心情盛開的地方”的星河灣；

宋詞+地產=文化地產，成就了“中國首個宋詞文化社區”的夢里水鄉；

旅游+商業+地產=體驗地產，成就了轟動一時的上海新天地。

策劃大師王志綱經常喜歡說，跳出地產做地產，其實就是加法的說法，以一個產業幫襯另一個產業的做法，確實能起到借勢引爆拔出蘿卜帶出泥的效果。

【第二招：減法】

第一勝過更好，一顆子彈打一只鳥！

減法就是化復雜為簡單，化多為少，化粗為精。

大家知道，對一個事情的決策，首先要確定做事情的程序，程序上的各個步驟就是決策點。減法其實就是抓重點，突出決策環上的某一個決策點，不遺余力地加強這個決策點，使這個決策點成為重點，由這個重點來帶動其它決策點。

人類文明的傳播和演變，其實就是傳遞并升華簡單的共性規律的過程。一部簡簡單單的老子《道德經》，講盡了宇宙萬物的道理、概括了事物的規律。而后世的越是深刻的哲學越是片面，唯其片面能夠深刻，唯其深刻不能全面，個中原因皆在于此。

減法經常被我們不知不覺中采用。飯店門口貼一張紙，上書：“田螺2元一盤”，便宜，太便宜了，你進去吧，我不相信你只吃田螺，你也不怕噎死？你喝點飲料飯店就能把田螺的損失給奪回來。

我們經常發現一些企業花大價錢打的廣告等于一張廢紙，他把自己的產品的10個優點全部說出來，都是優點，哪里還會有優點？要刪，要突出一個重點，你第一次打“KISS”的情景一定歷歷在目，你第一次戀愛的心跳一定不會“事如春夢了無痕”。所以，誰占得先機，誰搶得第一位，誰就能“近水樓臺先得月”?！稗r夫山泉有點甜”，只突出味道就行；“今年過年不收禮，收禮只收腦白金”，只突出適用價值就行；……不用說上海人能跑，只說奧運冠軍劉翔的名字地球人都會知道！

【第三招：乘法】

牽線頭，搭平臺，隔山打牛。

這其實就是一種資源整合。牽線頭，就是把幾個不同的資源拿來過，然后為其建立搭建一個共同的平臺，以最低的成本，幾個產業或項目同時互動，發生化學作用，產生質變形成新的利潤，實現多方共贏。

曾經我用乘法為一家經營不善的渡假村設計了這樣一套方案：

這家渡假村座落在一個同樣經營不善的公園里，有韓國燒烤屋，有日式客房，風景不錯，環境優美，可由于地處偏僻之處，養在深閨無人識，老板也由于前期的投入導致現在的運作資金不足，宣傳工作也難以為繼，所以客房每天都空在那里，燒烤生意也每況愈下。

怎么辦呢？

于是，我為其設計了一個資源互換平臺，尋找一家房地產開發商和一個媒體合作，把旅游、地產、媒體三大資源整合起來。

三頭線：

1、旅游線：渡假村為房地產開發商的客戶提供5+2生活模式，即購房者5天全家免費暢游公園，2天免費享受標準間客房；

2、地產線：開發商可打公園牌，打自然牌，倡導旅游地產生活，廣告資源雙方共享；

3、媒體線：利用媒體優勢，為雙方搭建品牌橋梁。

于是，渡假村利用空置的客房資源轉換與房地產開發商合作，免費打了廣告。購房者入住了客房，總不能只睡覺吧，自然到燒烤屋里去消費，由此又將客房的損失費拿回來。媒體有了廣告業務可做，自然熱心為兩者牽頭搭線，并在新聞炒作上為其提供一切方便之利。

如此一來，旅游商為開發商提供5+2生活模式，雙方結成戰略合作關系，開發商在媒體發布廣告，配以活動促銷，三方互動，資源整合，一舉三得！

這，就是乘法的妙用！

【第四招：除法】

1除于2等于1/2，除于3等于1/3，除于4等于1/4，……從有限中得到無限，從除法中得到商，商，也就是商業、商機，說白了，也就是一種背景轉換法，即：背景決定前臺，用更強大的背景去為自己服務，我們要把有限的視線投放到無限的背景中去！

星星因為有了藍色的天冪所以閃閃動人，照相因為有了白色的背景所以才能突出自我。

一個人，一件商品，一戶企業，無論它（他）多么強大，它（他）的價值、力量都是十分有限的，而其所處的背景有時是可以選擇的，有時背景的價值和力量是無限的。

一個小伙子，后面站的是影視明星，一看就像一個高級助手，最少也是一個風流人物；明星走了，換了一個公安局刑警大隊人員，拿著手銬和電棍，按照這個背景，你肯定會想，這個小伙子出事啦！

一個化妝品，放在日用品柜里是平價，放在化妝品柜里就漲價，這就是背景的不同。

有個地方性房地產公司，和世界名牌沃爾瑪超市締結了戰略合作關系，你建商場，我給你辦理一切用地手續，給你建設好房產，我不賺你沃爾瑪一分錢，只要借機多征用一些土地，只要把沃爾瑪進駐的消息宣布出去，即使不好的地塊兒，也會馬上變成旺地，因為人家沃爾瑪商場生意旺，整個地區的土地都被名牌給升值了，你甚至不用建房，你把多余的土地再加價轉讓出去就行了。為了引進沃爾瑪——世界500強，各地政府在市場準入方面沒有不開綠燈的，連在異地辦事的效率都不減。賺錢不僅要看賺多少，更重要是看賺多快。和沃爾瑪合作，你的背景就是世界最大的零售企業。

連狐貍都知道借老虎的威風，都知道背景的轉換，都知道除法的運用！

【第五招：比法】

比法，也就是比例法，1/3=2/6，事物之間在哲學的層面經常會有些驚人的相似之處，這是造物主的一個神奇之所在。

房地產行業本來和信息產業是完全兩碼事，我發現，它們之間也有一定的相識之處。

INTERNET是說你我相互勾結——INTER一下，形成一片——NET一下，所以，INTERNET就是土地；這個土地是生地，沒有“七通一平”，所以，要用寬帶、路由器等進行管網配套，使生地變成熟地；電腦就是在土地上的建筑物，光電腦能用，但功能有限，所以，就得裝修，軟件就是房屋裝修；裝好軟件的電腦可以自己用，但互動的信息就像進出的人流一樣，管理起來很困難，于是就需要專業的物業公司來管理，這就是門戶網站等信息服務。搞物業管理的沒有搞建筑和裝修的賺錢快，搞房產的不如搞地產的，信息產業內部的規律大體上與房地產業發展也是一樣的。

有人問你，什么是策劃？你可能會套用王志綱的說法：條條大路通羅馬，策劃就是找最近的那條路。

我會如何回答你呢，我會告訴你，其實中國的象形文字就蘊含了策劃的真意。先從“策”字來看，上為竹字頭，下面一個宋字，宋字的原意是一聲巨響，所以，“策”就是用鋒利的竹子打擊出一聲巨響，我們引申來說，“策”字就是把握規律、道破天機。策劃的“劃”，就像竹排在水里劃，引申來看，就是指在“策”的基礎上能夠導引潮流的人。所以，策劃兩字，我個人用比法來理解，就是把握規律、道破天機、導引潮流的意思。

曾經我用比法為一家房地產公司的小戶型做了這樣一個軟文炒作。當時我想，誰最有可能買

小戶型的房子，當然是青年人；青年人平常最喜歡做什么，當然是上網；青年人用買小戶型省下來的錢最想買什么，當然是汽車！

靈機一動，突然我找到了一個它們之間相通的一個點，那就是QQ，上網用QQ，汽車開QQ，小錢也能當家，那么為什么小戶型不能命名為QQ小戶型呢，時尚、可愛，誘人！

第三篇：房地產策劃

湖光山色策劃全案

一房地產項目的STP策劃

（一）房地產消費市場分析

1.購房趨勢調查

購房者年齡趨于年輕化。購房人群的年輕化以逐漸成為一種趨勢，而在年輕化的購買群體中，居住的休閑性已逐漸得到重視。

在對購房次數的調查中發現：第二次購買商品房者占總數的35％；第三次置業者占11％；第四次置業者（這類買房者屬于投資類，或者說并沒有明確的投資意圖，哪里有好房出現，手里的閑錢就流向哪里，）占總數的7％。二次以上置業者的比例高達54％，這一方面體現了龍湖的品牌吸引力，另一方面，也說明了新的購買人群尚未全面形成，或者說成長的速度比較慢。

2.市場需求量分析

主城非農業人口具有最強的購買力。按照目前通行的標準，條件好一點的三口之家住120平方米左右的三室二廳，差一些的80平方米的二室一廳，取中間值就是90—100平方米，人均30平方米左右，尚存有至少15萬平方米的空間。推動房地產市場發展的最主要力量是城市化的發展進程。目前全國城市化率平均水平為36％，而重慶作為四個直轄市之一僅為33％，低于全國平均水平。因此隨著重慶城市化進程的加快，重慶的房地產將有一個較大的發展空間。

3.消費者購買力分析

雖然市場容量相當可觀。但事實與理論總存在一定的差距，我認為原因有四點：

A、市場產品同質化程度較高

開發商在對項目進行前期規劃時相互揣摩，造成市場產品同質化程度較高，形成了內地學沿海、新盤學老盤的惡性循環，使得市場產品千篇一律，消費者對于這種同質化的產品已無明顯的購買欲望，因而采取了持幣觀望的態度。

B、現有產品大部分仍停留在“住”的階段

對于二次以上的置業者來講，解決居住問題已不是問題的核心，關鍵在于如何才能住的舒服。面對市場上形形色色的產品他們早已“另有所屬”，若市場產品仍不能超出他們現有的居住水平，那么多一套住房也只是多一件無意義的商品。

C、缺乏觀念的引導

重慶的開發商不注重消費觀念的引導，其結果導致新產品很難被市場所認識?？v觀市場上熱銷樓盤，如：龍湖花園、學林雅園等，他們都有自身特色及鮮明的個性，向消費者展現了另一種全新的居住模式。

D、二手房市場制約一級市場

重慶的二手房市場活躍程度與其它大城市相比，差距十分大。去年，上海的商品房與二手房的交易面積幾乎是1：1，而重慶去年的二手房交易量不過294萬平米（商品房成交量為709萬平米）。一個不活躍的二手房市場很難給一級市場帶來新的活力。

4.抑制購房的三大因數

A、交通限制

重慶—山城，坡高路不平，這給市民出行帶來不便。

B、社區配套不成熟

不少新建小區已入住幾年了，周邊社區依然未能成熟。開發商可以建小學、中學、甚至建足球場，但開發商不可能建公園、正規的圖書館、博物館、醫院、電影院等。

C、銀行按揭對大多數市民仍有障礙

雖然按揭的成數已做到很高，但大部分購房者都未選擇“掂起腳尖消費”。收入預期、年齡因素、醫療費用、養老、子女入學以及一些不可預測的因素，都可能抑制市民的購房行為，尤其在經濟大勢尚不明朗時。

（二）房地產項目的市場定位分析

綜上所述，根據對全國以及重慶房地產市場的分析研究，應該清醒地認識到現在的房地產戰略開發既存在激烈市場競爭，也充滿誘人的市場機遇。針對這種情形，應揚長避短，高屋建瓴地去看待項目的發展前景。站在戰略的高度去審視項目的開發進程。當代的消費者是理性的、全面的、專家型的，因而我們要創造的產品一定是面向市場的，適合消費者的優質產品。鑒于此，我們對湖光山色作出如下市場定位：

1、目標市場描述

直接購買者年齡段為25～50歲之間，以35歲左右為主，已婚者居多，并多數有子女且父母在世，性別上無明顯差異。家內有一定儲蓄或金融資產，家庭年收入豐厚（5～8萬元以上），職業無明顯限制，但多數為企業主、高級白領、公務員、教授、各界明星以及自由職業者等。多為有車一族，樂意享受郊居休閑生活者，但不是那些頂級富豪與超級明星者。

他們介于一次置業和二次置業之間的一種需要，希望以此滿足家庭休閑娛樂且居家的需求，也是對自己多年奮斗的一種肯定和對美好生活的向往。

這一階層人士大多無高貴的出身，也無巨額財產，但他關心的是其“職業前途”，并以此希望獲得更好的發展，步入更高的階層。他們往往注重教育，希望其子女獲得良好的文化熏陶，以成為素養較高的專業人員，日后能享有更輕松、舒適的生活。

2、項目功能定位

功能定位針對客戶的具體需求，從市場定位、競爭需求以及社區功能等角度出發，立足于各項功能上下功夫，配置各種功能設施，以滿足客戶的需求，讓他們用得稱心如意，住得舒暢愜意。

由于市場的發展趨勢和項目的品位等因素，湖光山色的產品是：花園洋房（高級別墅）；、聯排別墅（TOWNHOUSE）、多層公寓為主。并配以教育，休閑娛樂，體育運動等發展主題。

3、產品概念及名稱

綜上所述，我們將項目定位為一個集度假、休閑、生活、娛樂為一體的綜合性大社區，即城市邊緣的休閑小鎮。對于大多數擁有三代血緣關系的富裕家庭來講，她是老年、兒童的第一居所。在這里，老年人可無憂無慮、自由自在地安度晚年，享受夕陽生活，少年兒童可遠離城市喧囂，安靜地在獨立的“貴族學?！崩锝邮苷幗逃c綜合的素質培養，絲毫不受外界的影響與干擾。同時，她也是

中、青年一代的第二居所。在這里，平日忙于事業的中、青年人可于周末或清閑時間暫居此地，享受都市中無法得到的悠閑，清新與自然。在這個大社區里沒有年齡層次及職業的限制；只有對鋼筋水泥、塵土油煙的厭惡；對綠意、自然原始風景的共同追求。在這個小鎮里只有鳥語花香，湖光山色，歌聲、讀書聲。讓人處處感受到一種超脫凡俗的田園般居家樂趣，再加以完善的社區配套，讓人感受到現代生活的方便與快捷。

項目名稱：湖光山色

二 房地產項目的產品策劃

（一）住宅的選型及建筑風格的選擇

湖光山色項目的主要建筑物是多層公寓。在建筑風格上，初步擬定本基地的建筑風格以半島的分界線為基準，以兩種風格進行策劃。即歐美風格和中國古代民俗風格進行建筑風格設計布局。

1、歐美風格

歐美風格從內涵與外延都有其獨特性和亮點。比如建筑思想，反映和揭示的是，歐美人民一種民族情節和奮發向上的一種精神。比如教育，充分體現的一種全民的素質教育。比如娛樂，體現的是激情與愉悅。比如運動，體現的是健康與活力。

2、中國古民俗風格

中國民俗風格在現代建筑中的運用是不多見的。目前，炒得較熱的就是成都的“芙蓉古城”?！败饺毓懦恰背晒Φ拿荑€是迎合了社會和部分人的趨新、趨奇心理，在“洋風”的大兵壓境下，變招變術，在“中國民風”上作足了文章。

歐美風格將使湖光山色這個中國的“鄉土項目”穿上“洋裝”，使湖光山色更富有新的含義。

（二）住宅戶型設計及景觀設計

湖光山色項目在環境的總體把握上，以“綠”為核心。在整個項目的整體視覺中，充滿了“綠”字，綠與湖光山色渾然一體，自然天成。為了把綠字文章做足，整個基地的項目綠地率達到60％以上。湖光山色的自然資源是得天獨厚的。人文資源是需要精心設計和依據自然景觀進行人工雕飾的。在湖光山色的各個位置都有不同的人文景觀，歐式、美式、亞洲式和中華民族風格的人文景觀，使自然資源和人文資源得到最大的優化。

戶型設計：

139平米三室二廳一廚二衛。戶型各區功能明晰，方正又個性，廚衛廳房全明設計，通風采光極佳；動靜分離、會客與休息清晰區分，互不干擾。主臥八角窗設計，讓陽光大面積得溫暖了整個屋子；雙陽臺設計，且簡潔實用的洗衣間與廚房共有一個陽臺，讓生活變得輕松。

110平米，三室一廳一廚兩衛。從設計功能入手，拒絕空間多余浪費，全明房間，主臥有大轉角飄窗雙采光面配合大視野觀景，并增加空間時尚感，當主臥的方正格局遇上情調外飄窗，體驗享受與實用的雙重快感。戶型設計明窗明衛、南北通透、客廳寬敞、利用率高等特點。弧型陽臺的設計體現豐富多彩的陽光生活。

83平米，二室二廳一廚一衛。整個設計細致而綽約，方正中見靈變。舒適而充滿情趣的二居，、功能布局合理，干濕分區，廚房與廳室潔污分區。主臥方

型飄窗無疑成為增大采光面的點睛之筆，大客廳配以弧型的生活陽臺，開啟陽光生活。

三 房地產項目定價與價格策略

（一）定價的原則

1、創新性

突破以往成本導向定價的方法，應有計劃的建立品牌導向定價，引導市場定價方法，掌握主動。

2、差異性（可比性）

對于產品設計的不同檔次，按照產品的不同，按照產品的價值，成本、工藝水平、消費者消費心理和消費行為，同行業競爭對手的狀況，針對不同的目標市場，采用不同的定價方法。

3、依據的科學性

在生產過程與銷售過程中，實行嚴格的財務與評估制度，對有形成無形的成本給予準確的記載與評估對成本導向，產品的定價提供了可靠的依據。

4、引導消費

把消費者關心的敏感的產品因素，用科學的、直觀的方法加以體現，給人以理性消費的心理感覺，加強對市場、消費者的引導。

5、藝術導向

在定價過程中還要有效的體現到汴繡產的藝術性，從而體現出其價值。產品定價和產品自身的工藝結合起來。從而也增強了產品和公司的可信度。

（二）價格策略

低價入市、快速出貨；分期分批推出、價格穩步提升

以低價入市先找到第一批客戶，再尋找自己的價位支撐點。一方面，在決定消費者購房的因素中，價格仍是主導因素；同時一旦價格得到市場認可，消費者的“跟風”現象將十分明顯，故而第一批穩定的客源對于本案的順利去化意義巨大。

建議；低開高走（待建筑規劃方案確定后，正式開盤前根據實際市場摸底后再行制訂價格表，一房一價）。

四 房地產項目廣告策略

廣告宣傳是樓盤推廣的一個重要手段，選擇合適的宣傳媒體，不僅可以起到很好的宣傳效果，促進項目形象建立與銷售業績的提升。建議采用立體式、組合式的宣傳策略：以報紙廣告、戶外廣告、印刷品為主，電視、廣播等其他媒體為輔。其策劃過程為：

1． 引導期

計劃時間一個月，在重慶商報發布軟性文章為主的的廣告，引導樓盤形象主題，廣告投放以半版為主。

2． 開盤強銷期

計劃時間兩個月，以重慶日報報賣點訴求為主，發布1/3版彩色廣告，每周一次，以形象廣告為主，結合多變的創意、靈活的版位。進行品牌形象宣傳。影視廣告和公交車體廣告同期投放。主力媒體堅持固定的投放頻率，各輔助媒體則靈活運用，根據市場情況等積極調整發布頻率，以求取得最大廣告效果，達到銷

售目的。

3． 持續熱銷期

計劃時間兩個月，承接上一階段強勁勢頭，利用前段大量廣告產生的市場邊際效益，創造一個持續熱銷期。堅持上一時期的媒體組合，適當減少廣告投放量，其中主要減少輔助媒體的廣告投放量。影視形象廣告停止，轉以專題片廣告，堅持公交車廣告。全方位加大理性訴求，維持穩定的銷售進度。

4． 尾盤期

在營造的形象品牌優勢下，利用大量購房客戶，營造出旺銷現象，促使產生羊群效應。少量投放廣告，把握游離客戶的心理，采取有針對性的訴求，達到樓盤銷售的完滿成功。

五房地產項目銷售策略

（一）開盤時機的選擇

1、開盤時機最好選擇在樓盤銷售旺季，避免在銷售淡季開盤；

2、樓盤具備了相關的開盤條件，比如項目宣傳、售樓處布置、樓盤預約、取得相關銷售證件等；

3、錯開與直接競爭對手同一時間開盤，根據實際情況決定采用“先發制人”或“后發制人”策略；

4、開盤時機選擇同時應該考慮有利的政策因素及重要社會活動日，如節假日、樓盤封頂等；

5、從資金回籠方面考慮，力爭早上實現項目銷售資金回籠。

（二）促銷手段

１．增加現場人氣的方式：

Ａ 集廣告，限時發送小禮品（或低值票值券）

Ｂ 征文比賽

Ｃ 兒童創意繪畫比賽

Ｄ 特定日期限時發送小禮品

２．促進客戶成交的方式：

Ａ 國定假日限時限量單價優惠

Ｂ 別墅限量贈送熱氣系統、熱水系統

Ｃ 復式房奉送屋頂花園及花園園藝布置（限時）

Ｄ 發售金卡，憑卡限時享受房價優惠（一卡一房）

E 簽約贈臥室家具、廚房廚具（限時、限量、限戶型）

F當場簽約免費提供重慶游或其它地區（限時、限量、每套限１人）

步入“湖光山色”，清馨的純香撲鼻而來，潺潺的流水聲輕拍耳邊，歡歌笑語回蕩四周，讓人留連忘返，身處其中，讓人越發感受到生命的可貴，生命的至高無上，在這里安居的人，才真正感受到生命的價值以及生活的其樂無窮。一位事業有成、家庭和睦的成年人可以在這里教晦孩子健康成長，可以讓父母親安享晚年，實現盼望已久的郊野三代居，這是人生道路新的里程碑，是實現人生價值的完美體現。

第四篇：房地產策劃

房地產策劃書：房地產營銷策劃書范文

時間: 2012年06月02日 來源:清華領導力培訓 作者: 佚名 瀏覽次數: 33

32近年來，我國房地產業蓬勃發展，各種營銷理念和營銷手法推陳出新，但隨著房地產行業進入微利時代，各房地產公司逐鹿申城，樓市風云，瞬息萬變。激烈的競爭，嚴峻的考驗，使房地產開發商將營銷策劃視為企業經營和運作的生命線。盡管房地產策劃經過幾年的探索，開發商、營銷商已開始用理性的眼光看待房地產營銷策劃的價值，但許多人還未從根本上認識房地產營銷策劃的合理內涵，在房地產開發實踐中未能最大限度地發揮房地產營銷策劃的作用。

縱觀現今樓市營銷策劃，許多地方仍值得深思。許多營銷商、開發商對營銷策劃的認識仍留于膚淺，甚至有的由于理解的偏頗導致在實際運作中使營銷策劃走入誤區。如何理性正確的認識房地產營銷策劃的含義，促進房地產業的健康發展是擺在中國房地產營銷界面前的一個迫在眉睫的問題。

一、房地產營銷策劃的含義

房地產營銷策劃是房地產開發公司以企業經營方針目標為指導，通過對企業內、外部經營環境資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經過創意將物業與服務推向目標市場，以達到占有市場、促進和引導房地產開發企業不斷發展目的的經濟行為。從某種意義上講，房地產營銷策劃是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。

二、房地產營銷策劃存在的主要問題

隨著我國房地產業的迅猛發展，房地產市場的競爭也日趨“白熱化”。房地產營銷策劃逐漸受到房地產開發商的重視。縱觀中國房地產營銷理論和實踐史，房地產營銷策劃組建轉向追求內涵與規范化，但在策劃中存在的一些典型問題，值得重視與深思。

1.房地產營銷策劃---市場調研不足

凡是策劃類事務不是靠沖動和想當然進行的，而是以大量的真實準確的市場信息為依據。而掌握市場信息就必須依靠科學的市場調研，據此幫助企業進行市場定位，進一步了解同行業狀況，分析競爭對手，窺探市場需求等情況。《孫子兵法》有云：“知己知彼，方能百戰不殆。”正是對此最好的詮釋。然而，縱觀現今房地產業，許多房地產開發商缺乏廣泛而有深度的市場調研，脫離實際，使得營銷策劃成為空中樓閣，經不起時間的推敲和市場的考驗。如調查方式單

一、缺乏相互印證、不論樓盤大小，取樣總是一個常數；調查數據針對性不足，對項目規模、位置、特點等消費對象的關系缺乏整體把握；樣本數量不足，以偏概全，導致結果與實際差距很大。

2.房地產營銷策劃---目標市場不明，市場定位模糊

調查顯示，在大多數的房地產營銷策劃報告中，對消費者的描述必然充斥著這樣的字眼：“中高收入的成功人士”、“注重生活品質”、“自住和投資兼有”等等千篇一律的套話。不少的房地產開發商、策劃者將自己的目標消費群籠統定位高檔消費者，盲目興建高檔產品。隨著人民生活水平的提高，消費者對高檔住宅的需求雖在逐步增長，但由于消費者群體社會地位、收入水平和文化素養的差異，其需求也會表現出多層次性的特點。許多房地產開發商并未全面充分地認識到這種市場需求的差異，不顧當地經濟及實力和居民的承受能力，甚至毫不顧及企業自身的資源條件，沒有明確的目標，不進行科學的市場定位，盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業住房，最終導致諸多樓盤滯銷，而適應廣大中低收入家庭的經濟住房卻十分短缺。

3.房地產營銷策劃---產品賣點把握不準，癡迷炒作

一個開發項目，往往賣點很多，規劃、房型、景觀、配套、物業等等都可以成為賣點。然而，許多的開發商和“策劃大師們”通常將一系列的賣點羅列，以推銷自己的產品。這種方式不但缺乏對客戶細分的研究，更對產品的細分不夠，因而達不到預期的目標。比如房型，僅僅粗淺地按房間數分類，不過是“自立一房”、“溫馨兩房”、“滿巢三房”之類。實際上，不同的目標客戶群要求的居住功能不同，對房屋內廚、書房、餐廳等各組件的有無和布局要求都不一樣。如對賣點把握不準，很難滿足消費者的要求。與此同時，當前，房地產界炒作之風盛行。開發商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作，以概念制造“賣點”。房地產營銷策劃thldl.org.cn從市場營銷的角度來看，“概念”可以作為與競爭者相區別的符號系統，在傳播中具有高度的識別性和心理沖擊力。很遺憾，不少房地產開發商一味地想制造轟動效應，大肆炒作，做足了表面功夫，但忽視了消費者實際需求。在房地產市場競爭日益激烈的今天，入座房地產企業僅僅追求炒作，那么很難長遠發展。

4.房地產營銷策劃---迷戀廣告攻勢

房地產商是媒體的最愛，因為開發商最愛做廣告，似乎廣告做得越多，聲勢造得越大，樓盤就越好銷售。房地產企業經常強調“猛烈的廣告攻勢”“強大的空中優勢”，偏愛采用的發行量的大眾媒體進行宣傳。事實上，這種“用大炮打蚊子”的做法，有效性差，成本高。最極端的案例是深圳某公司代理的一個項目，700萬廣告費只收回了3000萬銷售款。其實廣告不一定要做那么多，如果項目能獲得大家的好評，有時不做廣告也能達到傳播效果。

5.房地產營銷策劃---脫離市場需求創新

房地產是“創新制勝”的行業，一般情況下，在一個新項目推出后的3-6個月時間，就有可能被跟隨者復制。如今的房地產走過“跑馬圈地”的風潮之后，市場開始在內涵上深入挖掘，在創新中謀發展，從設計到銷售，從用材到用人，房地產的創新，使其產品價值含量增長，即所謂“創新創造財富”。然而現在一提到“創新”，許多房地產開發商就叫苦連天：“現在的房地產市場已經很成熟了，哪有那么多的創新？”就像手機、服裝的不斷更新換代一樣，住宅也是可以永遠創新的。而如今的房地產開發商在創新方面，似乎都有一種“缺氧”的感覺，似乎每前進一步都非常困難，所謂的創新產品不過是“王婆賣瓜”

罷了，而離真正的消費需求卻相去甚遠。

三、提升房地產營銷策劃的對策

上述房地產營銷策劃中存在的問題的癥結在于我國房地產營銷策劃理論與實踐尚處在啟蒙、摸索階段，科學有效的營銷策劃理論體系尚未在房地產業內形成。鑒于上述問題，提出以下解決意見與方法，以此來提高房地產營銷策劃的科學性，增強企業的競爭力。

1.房地產營銷策劃加強房地產市場調研與預測

市場調研與獲得真實信息的基礎和依據是房地產營銷策劃必不可少的環節。在市場調研前，企業應制定嚴謹的市場調查流程；市場調研時，要有針對性的對項目規模、特點等于消費對象的關系從整體上把握；調查結束后，應科學全面地進行分析與預測市場前景。通常，一項正式調查的全過程一般可以分為：調查準備、調查實施以及調查數據分析與總結三個階段。

2.房地產營銷策劃明確目標市場，科學市場定位

目標市場分析與市場定位是營銷策劃過程中的關鍵環節，也是企業營銷策略的核心。由于房地產行業已經進入微利時代，消費者需求層次的多樣化，房產開發商更應明確其目標市場，進行科學的市場定位。可以說每一個地產項目、乃至每一套房子都是絕不同的，面積、格局、樓層、景觀以及針對細分市場都存在與生俱來的差異性。因此，房產企業應當全面與充分的認識市場需求的差異，從消費者實際購買力與需求出發，企業自身特點出發。

3.房地產營銷策劃實事求是，避免故意炒作

策劃者應根據顧客的不同而不是產品的不同來細分產品。一個開發項目，往往賣點很多，規劃、房型、景觀、配套、物業等等都可以成為賣點。因而策劃者及房產開發商應根據自身產品的特點選取最能打動消費者的賣點。在房地產營銷策劃的運作中，策劃人應做到實事求是。一方面實事求是的進行策劃，不講大話、空話，另一方面要在客觀實際的基礎上謹慎行動，避免引起故意“炒作”之嫌。

4.房地產營銷策劃注重廣告品質，重視廣告創意

廣告是把“雙刃劍”。廣告做得很好，消費者會有很高的預期，而一旦產品出了一點問題，也很容易遭到集體抗議，產生許多負面后果。廣告最重要是要有針對性，廣告媒介的選擇不能陷入套路，更不能誤以為廣告是萬能的。事實上，有許多傳播渠道可以代替廣告。對于面向低收入人群的中低端項目，價格是更好的傳播方式，如果房地產商肯把樓盤的價格降低一點，客戶便會蜂擁而來，口碑的傳播效果決不輸給廣告，而成本可能會比廣告低[5]。在高端產品的營銷策劃中，口碑同樣可以作為重要的傳播渠道，取得理想的傳播效應。

5.房地產營銷策劃加強專業培訓，提高責任感

加強對策劃人員專業知識的培訓，可以定期組織學習的機會，為策劃人員提供能夠互相交流的機會，吸取眾家之長，吸收優秀的經驗。房地產營銷策劃需要不斷的吸收新的思想和概念，但是吸收后還要深刻的理解，才能正確運用到營銷策劃的過程中，才不至于在概念包裝的時候連自己都不能

解釋清楚到底概念的內涵是什么。這就要求策劃者在策劃的過程中一定要具有高度的責任感，認真負責的做好策劃項目。

總的來講，目前房地產市場的一個顯著特點是：營銷策劃能力在企業競爭中的作用越來越重要，房地產企業越來越重視對樓盤的包裝和宣傳策劃，言必稱“營銷”；而從房地產營銷策劃的實踐看，各種營銷理念粉墨登場，如品牌營銷、生態住宅等，各種營銷手法層出不窮，例如“形象代言人”、“集束廣告投放”等，雖然種種營銷戰略、企劃方案往往初看新穎、富有創意，在市場上也確實營造了浩大的聲勢，但結果是除少數熱銷樓盤切準市場的脈搏，一時獨領風騷外，眾多房產商是吃力不討好，巨額的廣告投入和迅猛的促銷讓利都拉不動疲軟的市場需求，開發商、代理商策劃商都只能對曾被視為“救命稻草”的營銷策劃感到莫名的困惑。目前情況來說，“整合營銷”與“全程營銷”已是我國房地產營銷策劃的大勢所趨。有鑒于此，房地產營銷策劃應具備全局性的營銷觀念，進行“整合營銷”、“全程營銷”，使企業在競爭中脫穎而出，成為商戰中的佼佼者。

在現代市場經濟條件下，房地產企業之所以能夠在競爭中取勝，就是因為其為市場提供顧客所需要的產品，也就是說，開發商必須了解市場，按照市場需求開發建設住宅產品，通過交換實現產品的價值，最終獲取利潤或占領市場，促進企業的不斷發展，但目前許多開發商都還缺乏以顧客為導向？以交換為中心的理念，推向市場的住宅產品都沒有到達消費者手中，或者說沒有轉化為真正意義上的產品或商品。市場營銷就是連接市場需要和住宅產品開發建設的中間環節，是開發商將潛在市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自我發展的有效手段，從某種意義上說，房地產營銷策劃是關系房地產開發經營成敗的關鍵。

第五篇：房地產策劃

答題時間30分鐘

A項目位于珠三角某經濟發達城市，地處城市CBD中心，坐擁各種都市配套。項目聘請國際知名建筑設計、園林設計公司，建筑及園林設計富有濃郁的東南亞風情，并應用世界先進的樓宇智能系統。項目首期規劃建有高層電梯洋房500套，兩梯兩戶，戶型以120-300平方米的三房兩廳、四房兩廳為主，南北對流。每戶前可觀城市繁華景象，后可賞東南亞園林風情。每戶設計有入戶花園，主人套房，超大景觀露臺。項目內建有休閑會所、康體中心，配有五星級標準物業服務，24小時安全智能系統及保安服務。

經過初步的市場調研，在產品、規劃及配套、景觀方面該城市暫沒有能與A項目直接形成競爭的樓盤。公司對A項目的定位是城市CBD頂級豪宅。

請回答：

1、提煉項目賣點，為項目命名及確定廣告語，并為首期組團命名；

2、創作一篇報紙廣告的主標題和簡潔文案，及畫面表達構想；

3、制定項目首期推廣宣傳策略

幫我做這個題目可以嗎？