第一篇：房地產(chǎn)策劃招標書

【西安浐灞騰訊云大數(shù)據(jù)中心】

項目

策劃銷售代理公司

招標單位：陜西瑞普泰華實業(yè)有限公司

招

標

文

件

·

目錄

（五）廣告預算及媒體組合

銷售代理

（一）建立銷售隊伍，依合同授權范圍內(nèi)執(zhí)行銷售行為

（二）銷售文件及管理文件的制訂

（三）銷售道具使用

（四）銷售人員培訓

（五）制訂銷控計劃

（六）銷售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序

（七）客戶資源庫的建立

（八）售后服務機制建立

（九）定期報送各項統(tǒng)計報表

二、銷售代理費收取標準

投標單位與招標單位合作的商務條件。

（一）、策劃代理收費標準

甲方同意乙方按本項目寫字樓、公寓等可銷售總額的百分之（%）收取策劃代理費。成交金額以客戶簽訂的《商品房買賣合同》上的金額為準。

（二）、策劃代理費計算及提取方式

A、本項目正式開盤銷售后，乙方策劃代理費按月結算。在購房者與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付定金，即視為乙方銷售代理成功，并計入銷售目標考核業(yè)績。在甲方收到購房者支付的首期購房款（不低于合同總額的%）時，即可進行策劃代理費的結算，其結算金額按《商品房買賣合同》總價金額進行計算。B、乙方總體銷售目標是本項目可銷售面積（不含）的%以上，策劃代理費的提取比例與銷售業(yè)績掛鉤：

（三）、履約保證金 保證金

1、乙方付給甲方履約保證金不低于萬元。

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2、保證金按乙方的xxx度返還，銷售％，甲方返還乙方％保證金；銷售到％，甲方返還乙方％保證金。銷售完成或雙方認可結束銷售工作，同時乙方協(xié)助甲方辦理完房產(chǎn)手續(xù)后，甲方全部返還保證金。

三、投標單位營銷服務必須幫助招標單位實現(xiàn)下列目標：

（一）項目產(chǎn)品定位、價格體系制定、營銷推廣建議及客戶資源的積累；

（二）通過開展有效的營銷策略使項目投資利潤最大化；

（三）項目營銷過程中為招標單位積累品牌資產(chǎn)、樹立品牌形象，提升品牌影響力。

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二、項目指標

1.用地性質(zhì)：商務辦公用地 2.項目占地面積： 63.5畝 3.總建筑面積： 340000（計容）4.產(chǎn)品類型：商業(yè)服務業(yè)（B）5.容積率：5.5 6.建筑密度：48% 7.綠地率：25.0%（公共綠地面積為）

8.機動車（場）庫面積：110000（地下建筑面積）9.機動車泊位數(shù)： 2760 10.圖紙資料詳見附件

三、招標范圍

營銷策劃及銷售代理（詳見本章招標內(nèi)容）。

四、投標費用

投標單位應承擔其編制投標文件與遞交投標文件涉及的一切費用。不管投標結果如何，招標單位對上述費用不負任何責任。

五、招標文件的澄清

投標單位在收到招標文件后，若有問題需要澄清，應于收到招標文件后3日內(nèi)以書面形式（包括書面文字、電傳、傳真、電報等）向招標單位提出。招標單位認為必要時將以書面形式予以答復。

六、投標文件的編制

1.策劃銷售代理服務實施投標方案（提供紙質(zhì)文本一份，電子文本一套，電子文本需現(xiàn)場提報）。

2.提供政府批準的有效營業(yè)執(zhí)照和從業(yè)資質(zhì)證書的復印件并加蓋公章，并提供企業(yè)法人證明書、法人委托書。

· 3.提供招標單位簡介、基本架構、運作模式，同時提供在項目運行過程中，不可變更的骨干人物簡介及項目銷售策劃小組人員簡介（附簡歷、業(yè)績等）。

4.近三年來銷售代理項目情況（包括代理的起止時間、銷售率等）。5.招標單位銷售代理傭金提取比例、財務結算方式及未完成指標的違約責任。

6.商務文件及合作事宜部分一式三份，必須密封并加蓋投標單位公章，投標報價要求單獨密封。將投標文件填寫妥當密封于一個信封內(nèi)，在信封封皮上要正確地寫好項目名稱、投標單位名稱、并加蓋公章。與此說明不符合或缺少上述材料的投標文件會拒收，并視為本次投標無效；招標單位承諾對投標單位提供的投標文件保密。

七、投標截止期

1.投標單位應在招標邀請書中規(guī)定時間將投標文件遞交到規(guī)定地點。2.招標單位可以酌情延長遞交投標文件的截止日期。在上述情況下，招標單位與投標單位在投標截止期方面的全部權利、責任和義務，將適用于延長后新的投標截止期。

3.招標單位在投標截止期以后收到的投標文件，將原封退給投標單位。

八、投標文件的修改與撤回

1.投標單位可以在遞交投標文件后，在規(guī)定的投標截止時間之前，以書面形式向招標單位遞交修改或撤回其投標文件的通知。在投標截止時間以后，不能更改投標文件。

2.投標單位的修改或撤回通知，應按本須知的規(guī)定編制、密封、標志和遞交(在內(nèi)層包封上標明“修改”或“撤回”字樣)。

3.根據(jù)本須知的規(guī)定，在投標截止時間與招標文件中規(guī)定的投標有效期終止日之間的這段時間內(nèi)，投標單位不能撤回投標文件。

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九、招標程序

1.被邀請公司領取標書之日起三天內(nèi)以E-mail或書面形式明確答復是否參加，逾期則視為自動放棄處理。

2.從領取標書之日起，投標單位最遲不超過2014年 2月日前提供全部回標文件。在此期限期滿前，如果投標單位向招標方提出延長有效期的要求，招標單位可以選擇是否同意延長，均需以書面方式進行。3.招標方案匯報時間：暫定2018年月日至。4.招標方案匯報地點：。

5.開標形式：由投標單位在開標日當天根據(jù)招標單位的時間安排，對評標委員會成員進行標的內(nèi)容提案，提案以 PPT 形式進行，各投標單位陳述時間為90分鐘，再由評標委員會對該投標單位進行咨詢問答，問答結束后投標單位完成本次投標提案程序。6.我司將綜合評定擇優(yōu)選定中標的合作單位。

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單位全稱： 聯(lián)系人： 聯(lián)系電話： 郵箱地址：

單位（蓋章）

時間：年月日

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第二篇：房地產(chǎn)代理策劃招標書

房地產(chǎn)代理策劃招標書

一、項目概況、項目位置

墾利國土資源局土地編號2006-19、20、21開發(fā)項目位于東營墾利縣中興路以南,文化路以西,興隆街以東,振興路以北,緊鄰墾利縣人民醫(yī)院,臨近墾利黃河廣場和商業(yè)區(qū).、建設單位

東營華東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、設計單位

壽光市建筑設計院、施工單位

山東**建筑公司、建設情況

（1）設計狀況。（策劃建議內(nèi)容）

（2）戶型設計。（策劃建議內(nèi)容）

（3）項目分期。（策劃建議內(nèi)容）、市場定位

項目為充分體現(xiàn)“生態(tài)、高尚、健康”主題概念，體現(xiàn)歐洲風情，體現(xiàn)“人、建筑和自然”三者協(xié)調(diào)平衡的和諧共生和“以人為本”的高尚生態(tài)住宅區(qū)，力求發(fā)揮高新技術材料優(yōu)勢，充分滿足中高收入主流客戶群的生活需求，并為之提供物超所值的全新居住理念與生活感受。

二、策劃范圍

1、市場調(diào)研

A、區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研

B、類比競爭樓盤調(diào)研

C、各類物業(yè)市場調(diào)研

D、項目功能與主題定位分析

E、目標客戶定性調(diào)查

F、目標客戶定量調(diào)查

G、市場定位分析和項目價格定位分析

F、項目可行性總評估分析報告

2、項目投資策劃

A、宏觀經(jīng)濟和本區(qū)域城市市場調(diào)研

B、項目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷

C、項目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議

D、項目土地SWTO調(diào)查和項目規(guī)模定位、價值分析

E、項目投入產(chǎn)出分析及資金運作建議

3、項目規(guī)劃策劃

A、項目背景分析

B、項目名稱和標志

C、項目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示

D、單體主力戶型組合概念方案

E、整體建筑風格定位、色彩計劃

F、室內(nèi)布局、裝修概念提示

G、環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示

H、公共家具設計概念提示

I、公共裝飾材料選擇指導

J、燈光設計及背景音樂指導

K、項目建成后未來生活方式指引

三、委托形式、營銷策劃顧問形式、全程策劃及銷售代理形式、廣告推廣整合形式

以上三種可能選擇形式，可以選擇其中一種，或三種都做，以供招標單位選擇。

四、主要要求、投標單位的資質(zhì)要求

（1）投標單位必須是從事該行業(yè)工作的獨立法人機構，必須誠實守信，嚴格執(zhí)行合同。

（2）投標單位應具有豐富的商品房銷售經(jīng)驗，具有高水平的策劃能力及熟練的招商宣傳、商務談判、簽訂合同、辦理商品房銷售各種手續(xù)等的實踐經(jīng)驗，并能較好地處理業(yè)主的投訴。

（3）投標單位應具有代理過不少于三個（含三個）規(guī)模在 5萬平方米以上或不少于一個10萬平方米以上樓盤全程銷售策劃的良好業(yè)績。

（4）選擇全程策劃代理的投標單位應具有較強的經(jīng)濟實力，具有交付 50萬元人民幣保證金的資金實力。、投標文件需要提交的內(nèi)容

（1）投標單位資料： 公司簡介、營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、財務性信用證明、相關業(yè)績證明等。

（2）代理傭金要求

A、營銷策劃顧問形式

服務內(nèi)容、傭金比例、付款方式、制約措施等。

B、全程營銷策劃

a、含廣告費的傭金比例及不含廣告費的傭金比例；

b、超過一定銷售均價部分的分成比例；

c、付款方式；

d、制約措施；

e、廣告費用的控制指標及發(fā)布廣告的管理；

f、投標單位的服務內(nèi)容。

C、廣告推廣整合形式

服務內(nèi)容、收費比例、付款方式、制約措施等。

（3）市場調(diào)查分析

A、市場需求分析及市場前景預測分析；

B、競爭樓盤（對手）分析；

C、目標客戶群分析；

D、本案市場定位建議。

（4）價格策略分析（重點）

A、本案價格因素分析；

B、本案價格走勢分析；

C、本案價格策略制定；

D、總的可售面積均價、住宅、商業(yè)用房、車庫等各自均價。

（5）詳細策劃方案

A、項目核心理念；

B、項目賣點整合；

C、項目推廣戰(zhàn)略；

D、推廣階段分期（預熱期、開盤期、強銷期、持續(xù)期、尾盤期）；

E、銷售條件準備（樓書、單頁、DM、模型、現(xiàn)場售樓中心包裝方案）；

F、廣告組合策略（電視、報紙、電臺、路牌、POP活動、SP）。

（6）銷售的詳細形象進度及對施工進度的要求

（7）對招投標單位提出相關設施及資料的要求

（8）招標單位對本樓盤的建議

A、建筑總面積、單體功能確認、不違反原則及現(xiàn)有的套型修改；

B、對景觀設計、智能化、設備配置、公建功能等方面的建議；

C、物業(yè)管理方面的建議。、投標文件其他要求

（1）投標單位應確保按招標文件內(nèi)容要求的完整性。

（2）投標單位必須認真閱讀委托方的招標文件，投標文件不得違背招標文件的要求。

（3）投標單位應將投標文件裝訂成冊、密封，并在封袋封口處加蓋投標單位公章，法定代表人或其授權委托人的印章。

（4）投標單位必須在招標文件規(guī)定的時間內(nèi)，將投標文件遞交給招標單位。

（5）投標文件不得字跡潦草、模糊、無法辨認，同時還應符合投標文件的其它常規(guī)要求。

（6）投標文件必須加蓋投標單位法人章、法定代表人的印章。

如果違背以上要求，將作為廢標處理。

五、招標方法、本項目采用邀請招標的方式。委托方在調(diào)查研究的基礎上擇優(yōu)確定被邀請投標單位。、評標、定標的時間、地點和辦法由招標單位確定。、招標單位成立專業(yè)評標小組，小組成員由招標單位的決策層領導及部分專家組成。、按照招標文件所要求綜合素質(zhì)進行評審。

六、時間安排、招標單位于 2007年月日，在招標單位公司的三樓會議室，召開招標說明會，將招標文件發(fā)給各被邀請投標單位。2、被邀請招標的單位，將編制好的投標書務必于 07年月日前，送達招標單位三樓會議室。、招標單位于 2007年 1月日召開評標會。、招標單位確定中標單位后，將于 5個工作日內(nèi)具體協(xié)商簽訂委托有關合同（本招標文件，將作為今后訂立委托代理合同的基礎）。

東營華東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2007年 1月

第三篇：房地產(chǎn)工程招標書

房地產(chǎn)工程招標書

篇一：房地產(chǎn)工程招標書

目 錄

第一章投標須知

第二章合同條件

第三章合同協(xié)協(xié)議條款

第四章合同格式

第五章技術規(guī)范

第六章投標書

第七章工程預算書

第八章資質(zhì)及相關資料

第九章： 施工組織設計

第十章圖紙及工程量清單

第十一章 評標辦法

第一章：招標需知

一、總 則

1、工程說明

工程概況：(略)

本工程已完成施工圖設計，投標單位依據(jù)施工圖內(nèi)容進行施工投標。

工程綜合說明：

工程名稱：**工程

建設地點：**

結構類型及層數(shù)：(略)

建筑面積：(略)

承包方式：包工包料

保修要求：按建設部80號令

質(zhì)量要求：確保優(yōu)良

要求工期：要求工期為****天。

招標范圍：****。

2、資金來源：（略）

3、資質(zhì)與合格條件的要求

為履行本施工合同的目的，參加投標的施工企業(yè)(以下稱“投標單位”)至少須滿足前附表第4項所要求的資質(zhì)等級。

參加投標的施工單位必須辦理了工商注冊，并持有工商營業(yè)執(zhí)照的獨立法人，持有建設行政管理部門頒發(fā)的工程*級以上施工企業(yè)，投標的施工單位委派的項目經(jīng)理資質(zhì)要求*級及以上，項目經(jīng)理備案后無特殊原因不允許更換。如投標單位代表不是法人代表，須持有《法人代表授權書》(統(tǒng)一格式)。

承諾履行《中華人民共和國招標投標法》、《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》及《湖南省實施中華人民共和國招標投標法辦法》等的規(guī)定；遵守國家法律、行政法規(guī)，具有良好的信譽和誠實的職業(yè)道德；

為具有被授予合同的資格，投標單位應提供令招標單位滿意的資格文件，以證明其符

合投標合格條件和具有履行合同的能力。為此，所提交的投標文件中應包括下列資料：

有關確立投標單位法律地位的原始文件的副本[包括營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書(以建設部頒發(fā)的新資質(zhì)為準)和項目經(jīng)理資質(zhì)證書、身份證、法定代表人資格證明書(或授權委托書)]。

4、投標費用

投標單位應承擔編制投標文件與遞交投標文件所涉及的一切費用。不管投標結果如何，招標單位對上述費用不負任何責任。

二、招標文件

5、招標文件的組成

本合同的招標文件包括下列文件及所有按本須知第7條發(fā)出的補充資料和第13條所述的招標答疑會由招標方發(fā)出的書面記錄。

招標文件包括下列內(nèi)容：

第一卷投標須知、合同條件及合同格式

第一章 投標須知前附表和投標須知

第二章 合同條件

第三章 合同協(xié)議條款(略)

第四章 合同格式(略)

第五章 技術規(guī)范

第六章 投標書

第七章 報價表及工程預算書，第八章：施工組織設計

第九章 資質(zhì)及相關資料

第十章 圖紙及工程量清單

第十一章 評標辦法

投標單位應認真審閱招標文件中所有的投標須知、合同條件、規(guī)定格式、技術規(guī)范和圖紙。實質(zhì)上不響應招標文件要求的投標文件將被拒絕。

6、招標文件的解釋

投標單位在收到招標文件后，若有問題需要澄清，應于收到招標文件后招標答疑會前以書面形式(包括書面文字、傳真等，下同)向招標代理機構提出，招標單位將以書面形式予以解答(包括對詢問的解釋，但不說明詢問的來源)，答復將以書面形式送給所有獲得招標文件的投標單位。

7、招標文件的修改

在投標截止日期前五天，招標單位都可能會以補充通知的方式修改招標文件。

補充通知將以書面方式發(fā)給所有獲得招標文件的投標單位，補充通知作為招標文件的組成部分，對投標單位起約束作用。

8、投標價格

投標報價

三、投標報價說明

投標報價應按報價表中所列項目詳細列出。

投標報價是投標單位對投標工程的期望承包價。

投標單位根據(jù)自己的實際情況，在保證質(zhì)量、工期及不違背國家有關政策的前提下，按招標文件提供設計圖紙、報出自己的投標報價。

投標報價應與投標須知、合同條件、合同協(xié)議條款、投標時有關承諾、技術規(guī)范和圖紙一起考慮。業(yè)主要求工程造價優(yōu)惠**％

按國家有關政策規(guī)定，投標報價不能低于其企業(yè)成本價。

投標報價的主要計價依據(jù)

經(jīng)招標投標管理機構備案核準的招標文件和補充文件。

工程設計圖紙和有關技術資料。

施工現(xiàn)場條件情況。

施工方案。

現(xiàn)行預算定額、取費標準和有關規(guī)定。

工程按**年定額；安裝工程按XX年新定額，《**省統(tǒng)一安裝工程基價表》以及相應的收費

文件，制定報價，投標書中只能有一個投標報價。

工程所在地人工、材料和施工機械臺班的價格信息。

主材價格參照相關信息及市場價。

投標報價費用計取規(guī)定：

**********按規(guī)定不列入投標報價。

勞保基金不列入投標報價。

投標報價不計取“單獨計取的費用”中特殊保健費、副食品價格調(diào)節(jié)基金、遠地施工增加費、施工機構遷移費。

人工費、機械費調(diào)整按***造價管理部門文件規(guī)定。

投標價格采用方式。

采用價格固定方式。

投標報價為固定價格；投標單位所填寫的單價和總價在合同實施期間不因市場變化因素而變動，投標單位在計算報價時可考慮一定的風險系數(shù)：

招標方不接受任何有選擇的報價，對同一工程只允許有一個報價;

結算價格采用方式

結算價格為合同金額加設計變更簽證和建設單位現(xiàn)場管理人員簽證工程量變更價格。中標價中的漏項、錯項結算時視為已包括在其他工程子項的報價中。

結算調(diào)整價格以投標時的同等條件為依據(jù)。即變更價=（經(jīng)審核后變更工程量）X（中標時的單價）。

招標方對材料標準如有調(diào)整或招標范圍的變化，合同價格按招標方認可的材料價、范圍進行調(diào)整。

投標貨幣

投標文件報價單價和總價采用人民幣表示。

投標單位在投標文件所附的投標報價表中的投標報價應包括施工設備、勞務、管理、材料、安裝、維護、保險、政策性文件規(guī)定及合同包含的所有風險、責任等各項費用。

不保證最低的投標價中標。

篇二：房地產(chǎn)項目招標流程 開發(fā)項目招標流程

一、項目立項、報建、備案

1、立項 運行該項目分公司招標小組負責立項文件資料的準備工作，經(jīng)集團經(jīng)營技術中心對資料復核后，按相關程序報各個管理機構審批。

2、報建 規(guī)劃部門下發(fā)建設工程規(guī)劃許可證，計委立項批復項目列入正式計劃

3、備案 在確認是自行招標還是委托招標后，分公司招標小組應收齊計劃批件、規(guī)劃許可、工程報建單，填報招標工程備案表和承諾書、加蓋公章及法人名章，持計劃批件、規(guī)劃許可、工程報建單、招標工程備案表到報招投標管理機構辦理備案手續(xù)。

二、申報招標方式和招標范圍

分公司招標小組向計委報送書面材料，由其審查核準自行招標條件和招標范圍，若符合規(guī)定的自行招標條件的，分公司招標小組可以自行辦理招標事宜。若認定不符合規(guī)定的自行招標條件的，分公司招標小組和集團經(jīng)營技術中心聯(lián)合考察符合條件的委托招標代理機構，委托招標代理機構辦理招標事宜。

三、編制招標文件和標底

分公司招標小組負責招標文件和標底的編制，集團經(jīng)營技術中心進行復核。集團經(jīng)營技術中心針對標底的復核，應按照“先獨立算量，后到當?shù)厥袌龊藘r”的方式進行。分公司招標小組應編制招標文件內(nèi)容：投標須知；招標項目的性質(zhì)、數(shù)量；招標工程的技術要求和設計文件；招標的價格要求及其計算方式；評標的標準和方法 ；交貨、竣工或提供服務的時間；投標人應當提供的有關資料和資信證明文件；投標保證金的數(shù)額或其他形式的擔保；投標文件的編制要求，投標文件的格式及附錄；提供投標文件的方式、地點和截止時間 ；開標、評標的日程安排 ；擬簽訂合同的主要條款、合同格式及合同條件；要求投標人提交的其他材料。

四、發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書

1、實行公開招標的，分公司招標小組與集團經(jīng)營技術中心共同制定發(fā)布招標公告，招標公告發(fā)布在國家指定的報刊、信息絡或者其他媒介。

2、采用邀請招標的，分公司招標小組從承包商信息庫中選定不少于五家有實力的潛在投標人，與集團經(jīng)營技術中心對其初步審核確認后，向具備承擔招標項目的能力資信良好的潛在投標人發(fā)出投標邀請書。

3、分公司招標小組編寫的招標公告和投標邀請書均應載明招標人的名稱和地址，招標工程的性質(zhì)、規(guī)模、資金來源、項目的實施地點、質(zhì)量要求、開工竣工日期、對投標人的要求、投標報名時間和報名截止時間以及獲取資格預審文件、招標文件的辦法等事項。

五、對潛在投標人進行資格審查

1人進行資格審查；人進行資格預審。

2、分公司招標小組與集團經(jīng)營技術中心共同確定預審內(nèi)容，分公司招投標小 組編制預審文件并報主管經(jīng)理審核蓋章，編制報名登記表，發(fā)資格預審文件。經(jīng)資格預審后，分公司招標小組應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告之獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標申請人告之資格預審結果。

3、在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由集團經(jīng)營技術中心綜合考慮投標申請人工程建設業(yè)績和獲獎情況，按照擇優(yōu)的原則，從中選擇不少于五家資格預審合格的投標申請人參加投標競爭。

六、發(fā)招標文件

1、分公司招標小組編制招標文件（補充文件）、領取登記表、圖紙領取登記表、標段選擇記錄表等相關表格，按要求發(fā)放招標文件，圖紙。

2、分公司招標小組應當在招標文件發(fā)出的同時將招標文件報招投標管理機構備案；招投標管理機構發(fā)現(xiàn)招標文件有違反法律、法規(guī)內(nèi)容的，分公司招標小組應當自收到備案材料之日起3日內(nèi)修改完成，經(jīng)集團經(jīng)營技術中心再次審核后報送招投標管理機構，并申請招標日程順延。

七、項目現(xiàn)場勘察答疑

1、勘察 分公司招標小組編制現(xiàn)場勘查簽到表，根據(jù)項目具體情況安排投標人進行勘察現(xiàn)場。

2、答疑 分公司招標小組負責收集投標單位書面形式的問題并將問題分類匯總（按標段、回復單位）；編制答疑會登記表、領取記錄表；組織答疑會，分發(fā)答疑會問題分類匯總；將設計單位書面回答和分公司招標小組和集團經(jīng)營技術中心現(xiàn)場作答問題形成答疑會紀要，發(fā)給登記的投標單位。

八、組建評標委員會

1、由分公司招標小組和集團經(jīng)營技術中心代表共同依法組建評標委員會；評標委員會由分公司招標小組和集團經(jīng)營技術中心的代表和評委庫有關技術、經(jīng)濟等

方面的專家組成；

專家入選條件為從事相關領域工作滿八年并具有高級職稱或者

具有同等專業(yè)水平，或從國務院有關部門及省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關部門提供的專家名冊或者招標代理機構的專家?guī)靸?nèi)的相關專業(yè)的專家名單中確定；

2、分公司招標小組根據(jù)工程規(guī)模和工程需要，在招投標管理機構的監(jiān)督下于開標前從專家評委庫中隨機抽選所需專家評委；特殊招標項目可以由分公司招標小組和集團經(jīng)營技術中心代表共同直接確定。評標委員會成員的名單在中標結果確定前應當保密。與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會；已經(jīng)進入的應當更換。

3、評標委員會總人數(shù)應為不少于54推薦產(chǎn)生。

九、開標、評標，提交評標報告

1、開標 分公司招標小組負責編制投標登記表、報價一覽表、開標記錄表、評委抽取備案表、評委簽到表、評標委員會對投標單位的綜合考評分表、評分表、評分匯總表，評標人員守則、開評標程序；收集投標文件，唱標，記錄，要求投標單位簽字。開標會議由分公司招標小組組長組織并主持，集團經(jīng)營技術中心派代表參加。

2、評標 開標會結束后，分公司招標小組向評標小組發(fā)送招標文件及初步審查符合規(guī)定的投標文件；評標委員會按照招標文件中規(guī)定的評標標準、辦法對投標文件進行評審后，分公司招標小組收集經(jīng)評委簽字的評分統(tǒng)計表、評分匯總表、評標報告、評委意見、情況說明和監(jiān)督報告，形成公示材料后由分公司招標小組組長和監(jiān)督人簽字后生效。

3、提交評標報告 分公司招標小組和集團經(jīng)營技術中心代表共同接收由評標委員會提交評標報告。

十、確定中標人

中標人由分公司招標小組和集團經(jīng)營技術中心共同確定，重點工程需要集團評標領導小組召開會議，確定中標人。可以按以下幾種方式之一確定中標人：

1、根據(jù)評標委員會提交的評標報告為依據(jù)對評標委員會推薦的中標候選人進行比較，從中擇優(yōu)確定中標人；

2、按照中標候選人的排序確定中標人；

3、可以授權評標委員會確定中標人。

十一、提交招標投標情況的書面報告

分公司招標小組應當自確定中標人15日內(nèi)向招投標管理機構提交經(jīng)集團經(jīng)營技術中心審核的招標投標情況書面報告。書面報告應當包括下列內(nèi)容：

1、施工招標投標的基本情況，包括施工招標范圍、施工招標方式、資格審查、開標過程和確定中標人的方式及理由等；

2、相關的文件資料，包括招標公告或者投標邀請書、投標報名表、資格預審文件、招標文件、標底（設有標底的）、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件。委托工程招標代理的，還應當附工程施工的招標代理委托合同。

十二、發(fā)出中標通知書

1、招投標管理機構自收到書面報告之日起5日內(nèi)未通知招標方在招標投標活動并將中標結果

十三、簽定合同

按項目所屬，由運行主體的法人簽訂合同。

篇三：地產(chǎn)項目部商務標書

商務標書

投標人：（蓋單位公章）

法定代表人或其委托代理人：（簽字或蓋章）日期： XX 年 4月 16日

目 錄

一、投標函

二、法定代表人身份證明

三、公司簡介

四、服務團隊簡介

五、收費說明

一、投標函

致：

感謝貴公司發(fā)出的招標函書，我方非常榮幸可以參與此次的競標。

投標項目：

投標負責人：

聯(lián)絡人：

聯(lián)系方式：

公司辦公地點：

投 標 人：

投標人：（蓋單位公章）

法定代表人或其委托代理人：（簽字或蓋章）日期：年 4月16 日

二、法人代表人身份證明書

投標人名稱：單位名稱：

單位性質(zhì)：

地 址：

成立時間： 年6月20日

經(jīng)營期限： 至XX年6月11日

姓名：性別： 男 職務： 總經(jīng)理

系（投標人名稱）的法定代表人。

特此證明。

投標人：（蓋單位公章）

法定代表人或其委托代理人：（簽字或蓋章）日期：年 4月16日

三、公司簡介

投標人：（蓋單位公章）

XX XX

法定代表人或其委托代理人：（簽字或蓋章）日期： XX 年 4月 16日

五、收費說明

一、服務費用及標準：

方案一：本項目營銷企劃費用為：

總共：人民幣,000 元，（大寫： 元整）

每月費用：人民幣 ,000元，（大寫：元整）

合同期限自簽訂日起，共12個月。合同期滿后，雙方可協(xié)商延長委托期限，并另行簽訂相關補充合同。

方案二：本項目營銷企劃費用為：

總共：人民幣00 元（開盤前6個月，開盤后6個月），（大寫： 萬 元整）開盤前每月費用：人民幣 000元，（大寫： 萬 元整）

開盤后每月費用：人民幣 ,000元，（大寫： 仟 元整）

合同期限自簽訂日起，共12個月。合同期滿后，雙方可協(xié)商延長委托期限，并另行簽訂相關補充合同。

二、服務費用支付方式及時間：

將于每月5日向委托方開具服務費發(fā)票，委托方在當月需向 支付每月相應的服務費用。

投標人：（蓋單位公章）

篇四：某房地產(chǎn)公司招標文件范本

某房地產(chǎn)公司招標文件范本 標書編號：

房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

年 月 日

目 錄 第一

章

投

標知??????????????????

1.則??????????????????????

2.招

標件????????????????????

3.投

標件????????????????????

4.投

標價???????????????????? 5.開

標、評

標、標???????????????? 第二

章

合同

主

要款???????????????? 第三章 技術要求及其它明????????????? 第四

章

投

標

書式?????????????????

須

總

文

文

報

定

條

說

格

第一章 投標須知

總則

工程名稱： 工程。

承包方式和發(fā)包范圍

承包方式：

招標范圍：

工程量(本表僅供參考，實際工程量以圖紙為準)：

開工時間：(具體安裝時間以招標人通知為準。)

竣工時間：

以上工程不論施工時間長短,須確保竣工時間。

工程質(zhì)量：

投標地點：

開標地點：

投標截至時間： 年 月 日上午 前(北京時間)。

資格要求

資格預審合格的投標人應具備獨立法人資格，營業(yè)執(zhí)照年檢合格，具有 工程專業(yè)承包貳級及以上資質(zhì)。

投標費用：

投標人應承擔其編制投標書以及遞交投標書所涉及的一切費用，無論投標結果如何，招標人對上述費用不負任何責任。招標文件

招標文件的組成

本招標文件第一章至第四章、答疑紀要、招標人對招標文件的修改及其它有效函件。

招標文件的購買

投標人應向招標人購買招標文件和圖紙或電子文件(自帶U盤拷貝)，圖紙押金人民幣 元(如果圖紙缺損，根據(jù)情況酌情扣除部分或全部費用)，招標文件售后不退。

招標文件的澄清

投標人收到招標文件后如有疑問需澄清，應于 年 月 日下午 點前以書面形式向招標人提出，招標人以書面形式予以解答，分發(fā)給所有投標人。

投標人對招標文件作出的推論、解釋和結論，招標人概不負責。投標人由于對投標文件的任何推論誤解以及招標人對有關問題的口頭解釋所造成的后果，均由投標人負責。

招標人不單獨提供工地的自然環(huán)境、氣候條件等情況，投標人被視為熟悉上述與履行合同有關的一切情況，投標人自行踏勘施工現(xiàn)場。

招標文件的修改

投標截止時間5天前，招標人可能會以補充通知的方式修改招標文件，并以書面形式分發(fā)給所有投標人。

為使投標人在編制投標文件時，將補充通知的內(nèi)容考慮進去，招標人可以推遲投標截止時間和開標時間，并在補充通知中寫明。

招標文件的解釋

本招標文件的解釋權歸屬招標人。

投標書

招標文件內(nèi)容注意事項

投標人應認真檢查招標文件的內(nèi)容是否齊全，如有遺漏，應于招標文件發(fā)出后 2 日內(nèi)向招標人索取，否則責任自負。同時應仔細閱讀招標文件所有的內(nèi)容，未按招標文件要求編制的投標書將被拒絕，或者視為廢標。

投標書的內(nèi)容：

(1)投標函

(2)詳細報價清單;

(3)主要材料清單一覽表及組成的詳細說明(列表說明材料組成及價格、制作安裝費等)。

投標人必須按照招標文件第四章提供的格式和順序，但表格可以同樣格式擴展。

投標書的密封和遞交

投標文件所有密封在一個包裝袋中。投標書必須在封口處加貼封條，注明“開標前不得啟封”字樣并加蓋投標人公章和法定代表人印鑒。

投標文件必須在招標文件規(guī)定的投標時間內(nèi)由專人送交到指定地點。

投標保證金

投標人在提交投標文件的同時，應向招標人遞交投標保證金的交納證明(投標保證金視標的金額確定，投標人應保證在開標截至時間前將保證金匯入指定的帳戶)。

投標保證金采用銀行匯票、銀行轉賬或現(xiàn)金的形式。

未中標投標人的投標保證金，在確定中標人并且投標人退還招標人提供的所有圖紙后七個工作日內(nèi)予以退還(不計利息)。

中標人的投標保證金轉為履約保證金，履約保證金在工程按中標人與招標人或總包單位簽訂的施工合同中約定的進場后七個工作日內(nèi)予以退還(不計利息)。

投標保證金收款單位：武漢泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

開戶銀行： 賬號：

發(fā)生下列任何一種情況時，投標人的投標保證金將被沒收：

(1)投標后投標人撤回其投標書的;

(2)中標人無正當理由拒絕簽訂合同的;(3)在投標過程中進行串通哄抬標價等不正當活動被查處后的;

(4)在投標活動中有弄虛作假行為的。

投標有效期

投標書在投標截至日后30天內(nèi)有效。

在原定的投標有效期滿之前，如果出現(xiàn)特殊情況，招標人可向投標人提出延長有效期的要求，這種要求和答復應以書面的形式進行。投標人可以拒絕這種要求而不被沒收投標保證金。同意延期的投標人，不需要也不允許修改他的投標書，但需要相應地延長投標保證金的有效期。在延長期內(nèi)第條的規(guī)定仍然適用。

投標報價

報價范圍

招標文件所規(guī)定的各個標段招標范圍內(nèi)全部內(nèi)容的設計及設計確認、材料采購、制作安裝，以及完成上述內(nèi)容所必須的包裝運卸、臨時設施、現(xiàn)場貨場、搶工措施、檢驗試驗、材料二次搬運、施工水電、提供服務、總包配合、竣工驗收、資料整理等所需的全部費用，其中包括投標人的利潤、稅金和應承擔的風險的費用。

根據(jù)所提供圖紙，投標人認為施工現(xiàn)場現(xiàn)有預留預埋需要增加工作內(nèi)容的，本次報價必須考慮。

投標報價方式

采用總價報價，招標文件提供的工程量不作為投標工程量依據(jù)，投標人應根據(jù)施工圖紙和現(xiàn)場勘察情況自行計算，并對計算結果負責。因計算造成的錯誤和誤差或未填入總價的項目，招標人將不予支付，并認為此項目費用已包括在工程量報價的其它單價和合價之中。

投標報價的計價方法

投標人應根據(jù)招標人提供的圖紙和技術資料、投標人所做的深化設計文件以及與此相關的報價編制依據(jù)資料文件進行計價。投標人應充分考慮工程實際情況和風險，編制競爭性報價。

報價編制依據(jù)

所提供的施工圖紙、招標文件以及補充資料、答疑紀要。

工程現(xiàn)場目前的現(xiàn)狀。

結算方式：

開標、評標、定標

開標時間

招標人將于《投標須知總則》中規(guī)定的時間、地點舉行開標會，投標人應派法定代表人或授權代理人參加開標會，并隨身攜帶其居民身份證和保證金證明供查驗。

評標委員會：

招標人負責組建評標委員會，評標委員會負責評標工作。

無效投標書的界定

投標書出現(xiàn)下列情況之一的，將作為無效投標書處理，無效投標書不予參加評標。

逾期送達的;

投標人未按要求提供投標保證金的;

投標人在規(guī)定的開標時間未派法定代表人或其授權代理人參加開標會的;

投標文件未按招標文件要求編制的;

投標人在一份投標文件中，報有兩個或多個報價，且未書面聲明以哪個報價為準的。

評標辦法

采取綜合評議的辦法，評標委員會根據(jù)各投標人提供的投標文件中有關材料將評審以下內(nèi)容：

設計方案;

主要材料的質(zhì)量、品牌、技術先進性;

篇五：土建工程招標文件

山西萬泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

“大西·高鐵城”（安民工程）項目一期工程

施工招標文件

項目名稱: 山西萬泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

“大西·高鐵城”（安民工程）項目一期工程

招 標 人:山西萬泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（蓋章）

目 錄

投標邀請書投標須知前附表 第一章 投標須知 第二章

合同條款

一、通用條款

二、專用條款

三、合同協(xié)議書

四、房屋建筑工程質(zhì)量保修書

投 標 須 知 前 附 表

第一章 投標須知

一、總 則

1.工程概況 工程招標范圍

山西萬泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大西·高鐵城一期工程。現(xiàn)場施工條件

（1）施工場地平整已全部完成。

（2）施工用水、電已接入施工現(xiàn)場，進場道路已開通。資金來源

本招標工程項目資金來源自籌 2.投標人資格條件

（1）在中華人民共和國境內(nèi)自然人在開標時出示原件；

（2）近三年內(nèi)完成的同類型工程情況和現(xiàn)在正在履行的合同情況及獲得的工程質(zhì)量及信譽獎證；

（3）提供擬派往本項目工程項目經(jīng)理、項目技術負責人簡歷及施工現(xiàn)場的管理人員和主要施工人員情況；

（4）完成合同擬投入的主要施工機械設備情況。（5）開標會上核驗資格條件 3.投標費用

投標人應承擔其參加本次招標活動自身所發(fā)生的一切費用。不管投標結果如何，招標人對上述費用不負任何責任。

4.標段劃分及補充說明

本次招標分為：5#、6#、8#、12#、16#、18#、19#、20#、21#、22#、23#，共計11幢樓，分為兩個標段：其中5#、6#、8#、12#、20#、23#為一標段，16#、18#、19#、21#、22#為二標段。

#、20#樓為七層磚混結構，5#樓為七層剪力墻結構，6#、8#、16#、18#、19#為十一層剪力墻結構，21#、22#、23#為十五層剪力墻結構，所有投標單位必須分別報出所投標段單位工程的措施費，并作為中標后的最終結算價。合同履行過程中不再調(diào)整。

5、投標方須認真審查施工圖紙、核對工程量，如對圖紙有異議須在投標前一并書面提出，否則合同簽訂后±以上工程實行“零簽證”，除發(fā)包人在施工中提出的設計變更外不論何種原因造成的施工變更發(fā)包人均不予簽證。

6、投標人須在高層施工至5層設置懸挑腳手架，5層以下外墻體必須在11層結構封頂前完成基層處理，具備外墻保溫及飾面施工條件。

7、本工程中的分包工程：電梯工程、消防工程、地下車庫安裝工程。

8、投標人須無條件配合電梯、地下車庫分包工程施工，不得收取分包施工方配合費，可

篇六：某房地產(chǎn)工程項目招標文件范本(DOC 60頁)

______________________工程

施 工 招 標 文 件

招標編號：

招 標 人（章）_____________________

法定代表人（章）_____________________

發(fā)放時間________年________月_______日

目錄

第一章 投標須知

前附表

一、總則

二、招標文件

三、投標報價

四、投標文件的編制

五、投標文件的遞交

六、開標

七、評標

八、授予合同

第二章 合 同

一、協(xié)議書格式

二、通用條款

三、專用條款

四、附件1 承包人承攬工程項目一覽表

五、附件2 發(fā)包人供應材料設備一覽表

六、附件3 工程質(zhì)量保修書

七、附件4 承包人銀行履約保函

八、附件5 發(fā)包人支付擔保銀行保函

第三章 計價規(guī)范和技術規(guī)范 第四章 工程量清單

1、封面

2、填表須知

3、總說明

4、分部分項工程量清單

5、措施項目清單

6、其他項目清單

7、零星工作項目表

第五章 圖紙和技術資料 第六章 投標文件格式

一、投標函 1．投標函

2．投標保證金銀行保函 3．法定代表人資格證明書 4．授權委托書

二、工程量清單報價表 1.封面 2.投標總價

3.表2-1 工程項目總價表 4.表2-2單項工程費匯總表 5.表2-3單位工程費匯總表

6.表2-4分部分項工程量清單計價表 7.表2-5措施項目清單計價表 8.表2-6其他項目清單計價表 9.表2-7零星工作項目計價表

10.表2-8分部分項工程量清單綜合單價分析表 11.表2-9措施項目費分析表

12.表2-10甲供設備材料表（數(shù)量、單價）13.表2-11乙供材料表（數(shù)量、單價）

三、輔助資料表 1．表項目經(jīng)理簡歷表

表投標人（企業(yè)）業(yè)績表 2．表主要施工管理人員表 3．表主要施工機械設備表 4．表項目擬分包情況表 5．表勞動力計劃表

6．表施工方案或施工組織設計 7．表計劃開、竣工日期和施工進度表 8．表臨時設施 布置及臨時用地表

9．表聯(lián)營體協(xié)議書和授權書

第一章 投標須知 前附表

一、總 則

（一）工程概況

1、現(xiàn)場施工條件(1)(2)(3)(4)

建場施有設

用地

地拆工關

面

積遷用勘

_________________________-及

平水探

整、資情

況電料

_________________； _____________________________________

； ； ____________________________________________________________________________________；

(5)

其它_______________________________________________。

2、工程資金來源___________________________ 3．

工

程

資

金

落

實

情

況_________________________________。

（二）投標費用

不管投標結果如何，投標人應承擔其編制投標文件與遞交投標文件所涉及的一切費用。

（三）兩個或兩個以上投標人組成的聯(lián)合體投標時，應該符合以下要求： 1．投標人的投標文件及中標后簽署的合同協(xié)議書，對聯(lián)合體每一成員均構成法律約束。

2．應該指定一家聯(lián)合體成員作為主辦人，由聯(lián)合體各成員法定代表人簽署提交一份授權書，證明其主辦人資格。

3．聯(lián)合體主辦人應該被授權代表所有聯(lián)合體成員承擔責任和接受指令。并且由聯(lián)合體主辦人負責整個合同的全面實施，包括只有主辦人可以支付費用等。

篇七：昶瑞房地產(chǎn)招標文件

目 錄

前附表2

第一部分

第二部分

第三部分

第四部分

第五部分

第六部分

招標邀請函3 招標項目要求4 投標人須知7 合同條款及格式22 投標文件格式23 評標標準和方法38

前 附 表

第一部分 招標邀請函

根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國建筑法》及有關規(guī)定，經(jīng)有關單位批準，洛陽市全安工程監(jiān)理有限公司受河南昶瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托，就興宜大廈建設工程進行邀請招標，歡迎符合要求的投標人參加。

1、招標編號：

2、技術規(guī)范：見招標文件第二部分“招標項目要求”。

3、招標文件及預算書售價：人民幣500元/份，售后不退。

4、購買招標文件地點：

5、投標截止時間：XX年5月22日上午9時

6、投標地點：

7、開標時間：XX年5月22日上午9時

8、開標地點：

9、聯(lián)系人及聯(lián)系電話：

XX年5月5日

第二部分 招標項目要求

1、本次招標是通過邀請招標的方式，擇優(yōu)選定興宜大廈建設工程建設工程施工單位。

工程范圍：以施工圖為準 工程地址：宜陽縣興宜路 場地情況：具備施工條件 資金來源：自籌資金。

2、投標人具有獨立法人資格，持有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》且已經(jīng)XX年檢合格，具備房屋建筑施工總承包壹級及其以上資質(zhì)，具有安全生產(chǎn)許可證和項目負責人安全生產(chǎn)考核合格證。

3、投標人具有完成本項目的經(jīng)驗和實例，類似工程業(yè)績證明。

4、投標人須有良好的財務狀況，有足夠的流動資金，技術力量強；投標人的主要人員、設備必須滿足本工程需要；投標人在過去四年無重大責任事故和違約劣跡。

為了保證工程質(zhì)量，加強工程管理，投標該項目的項目負責人不得同時負責本工程以外的其他工程和施工。

5、工程造價計算辦法及承包方式：

投標人對項目的工程報價以招標文件、答疑紀要、招標人提供的施工圖紙、相關部門審定預算及相應規(guī)范為依據(jù)，充分考慮市場價格，結合實際情況在合理范圍內(nèi)自主報價，但不得低于企業(yè)實際成本。

投標書中的工程總報價應是招標文件所確定的發(fā)包范圍內(nèi)的全部工程內(nèi)容的價格體現(xiàn)。應包括招標文件及技術規(guī)范、設計圖紙等規(guī)定，實施和完成招標工程所需的全部費用。

工程量報價編制說明：

工程中所有施工單位應充分考慮施工過程中價格波動風險，依據(jù)市場價并結合市場情況在合理范圍內(nèi)自主報價。

投標人應根據(jù)有關要求加強安全防護、文明施工工作。安

全文明施工措施費用必須充分保證，規(guī)費、稅金、安全文明施工措施費屬于不可競爭費用，應按河南省現(xiàn)行及其計價辦法的規(guī)定計取。

土建參照《河南省建筑和裝飾工程綜合基價》XX版定額及有關造價管理規(guī)定；安裝參照《河南省安裝工程單位綜合基價》XX版定額及有關造價管理規(guī)定。

招標文件、圖紙、設計變更、答疑紀要；

主要價格可參照同期《宜陽縣建設工程材料預算指導價》

XX年第五期。

安全文明施工措施費單列，不參與投標競價。簽訂施工合同時，安全文明施工措施費的基本費足額計入合同總價。

6、承建單位必須依法接受業(yè)主委托的監(jiān)理公司對工程實行全過程監(jiān)理、簽證后方可作為工程最終結算依據(jù)。

工程竣工驗收后，由中標人根據(jù)中標價及變更簽證所發(fā)生的費用編制工程結算書，報業(yè)主審查確認后作為結算撥款依據(jù)。

7、要求執(zhí)行的施工及驗收規(guī)范：參照XX年頒布的國家標準。

8、質(zhì)量等級：合格。工程竣工后，經(jīng)有關部門綜合評定驗收。投標單位須報出該工程竣工后達到的質(zhì)量等級及為達到該質(zhì)量等級所采取的保證措施和獎懲辦法。

9、現(xiàn)場考察：投標人在得到招標文件后到擬建本工程工地察看施工現(xiàn)場（不集中看現(xiàn)場），XX年 5月18日上午10時前將圖紙及招標文件中存在的問題以書面形式向招標人澄清，招標人澄清后以答疑紀要的形式形成書面材料于XX年5月18日下午5時前發(fā)給各投標單位，獲取編制投標文件的資料。招標書內(nèi)容不全或解釋不清者，以答疑紀要為準，答疑紀要與招標文件具有同等效力。考察現(xiàn)場的責任、失誤、費用由投標人自己承擔。

10、投標有效期從投標截止日起60天。

11、投標保證金金額：本次招標投標保證金不接受現(xiàn)金。投標人

必須以投標人的名義、賬號通過轉帳的形式向受托人交納。

12、工期:見前附表。

13、合同由中標人和業(yè)主簽訂。中標人在接到中標通知書后30

篇八：大地房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑工程施工招標文件(樣本)

大地房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑工程施工招標文件（樣本）

建 設 單 位：大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

工 程 名 稱：新農(nóng)村建設項目梅園新村工程

招標代理單位：大海市工程建設監(jiān)理公司

編 制 日 期：XX年3月19日

總 目 錄

第一章 投標邀請 第二章 投標須知 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章

合同條款

招標評標定標辦法 投標文件格式

施工圖紙、工程量清單 特別約定

第一章 投 標 邀 請

同達建筑集團建筑工程公司受 大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 的委托對新農(nóng)村建設項目梅園新村工程進行邀請招標，現(xiàn)邀請你單位參加本工程的投標。

1．招標編號：

2．工程概況：建筑群為小高層和高層住宅建筑3棟，總建筑面積約：31000平方米，框架與框剪結構。

3．招標文件發(fā)售時間、地點： XX年 3月 12 日9時至17時00分（北京時間），到**市建設工程交易中心(以下簡稱“中心”)購買招標文件。

4． 招標活動日程安排（北京時間）

第二章 投 標 須 知

1.招標工程綜合說明

1．1 工程名稱：新農(nóng)村建設項目梅園新村工程

1．2 建設地點：梅園新村發(fā)展大道特1號

1．3 建設工程計委立項批文號：********

1．4 建設工程項目報建批文號：********

1．5 招標人：大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

1．6 招標代理機構：大海市工程建設監(jiān)理公司

1．7 監(jiān)理單位：大海市同達建設監(jiān)理公司

1．8 設計單位：大海市建筑工程設計院 1．9 本次招標工程項目明細表（以工程量清單和施工圖紙為準）： 1．11 本次招標工程施工范圍：

根據(jù)本工程特點，以下工程項目不列入本次招標范圍： 基坑圍護 不列入本次招標范圍的項目暫不列入投標預算，如由其它施工隊伍承包施工時，投標人（土建總包單位）應予積極配合，具體配合內(nèi)容待實施時商定。配合費用由投標人負責，招標人不承擔任何配合費用和管理費用。

1．12 建設地點的現(xiàn)場條件 已具備施工條件1．13 建設資金情況（屬于哪類工程打“√”）1．13．1 本工程屬于

ａ．政府投融資（）ｂ．自籌資金（）

ｃ．合資（）ｄ．外商（私人）獨資（√）。1．13．2 本工程資金已到位 XX 萬元人民幣，占總投資約30％。1．14 圖紙及有關技術文件

1．15 工程量情況

本次招標實行工程量清單招標。招標人應委托 具有資質(zhì)的工程造價咨詢中介單位 依據(jù)施工設計圖紙、施工現(xiàn)場條件和國家、省、市制定的統(tǒng)一工程量計算規(guī)則、項目劃分、計量單位編制工程量清單（詳見第六章）。

投標人應對照施工設計圖紙和施工現(xiàn)場條件等認真核對招標人提供的工程量，發(fā)現(xiàn)工程量存在項目劃分誤差、計量單位誤差、數(shù)量誤差、遺漏項目的，必須在 年 月日17 時前以不署名方式向招標人提出書面異議或修正要求。

招標人對書面異議或修正要求應進行核實，確認項目遺漏的應給予修正。

投標人必須按其投價完成甲方提供的工程量清單內(nèi)的所有項目一次性包干不作任何調(diào)整。

1．16 本工程采用的技術規(guī)范：現(xiàn)行的國家和地方規(guī)范、標準及施工圖紙（設計文件）所指定的技術規(guī)范、標準、規(guī)程、圖集等。

第四篇：房地產(chǎn)策劃

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認證試點： 北京、湖南、山東、廈門、湖北、廣州

全國承認的證書：

1、職稱類，分初級、中級、高級：如教授、經(jīng)濟師等。

2、執(zhí)業(yè)資格：如房地產(chǎn)紀紀人、估價師等

3、國家職業(yè)資格，分一、二、三、四級：如房地產(chǎn)策劃師、培訓師、人力資源師等。

4、各部委：如律師、醫(yī)師等。

房地產(chǎn)策劃師的等級：

員級（四級）：知道收集哪些資料、如何進行市場調(diào)研 助理級（三級）：在這些資料里，整理、分析

師級（二級）：通過分析，懂得反映什么問題 高級（一級）：如何從戰(zhàn)略角度、高度去看一些宏觀的策劃管理的東西

問卷調(diào)查——問卷設計

客戶需求變化，新流行文化、創(chuàng)新——戶型設計

案例：某珠江新城區(qū)域的新樓盤定價

某策劃人員對珠江新城周邊的樓盤進行市調(diào)，均價20000元/㎡，于是策劃人員的新樓盤定價23000元/㎡，老板一看，說太低了，要求一期23000+3000=26000元/㎡，二期再加3000元/㎡到29000元/㎡，最高到30000元/㎡的天價，后來2008年市場不好，又變成了15000-20000元/㎡。

該案例說明了策劃人員的無奈，很多樓盤的定價完全是由老板拍腦袋想出來的，并不是“專業(yè)人士”分析出來的，當市場好的時候，價格會隨著老板不斷膨脹的野心而暴漲，當市場不好的時候，只能割肉出售。

出色的策劃師要找營銷策劃的閃光點

哲學型的人才——從一滴水看到七彩的世界（紅綠青黃。。）。

第一章 房地產(chǎn)項目市場調(diào)研

一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容：

1、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研 ⑴政治法律環(huán)境

①國家加快海西經(jīng)濟區(qū)域、大三通的開形成，廈門、福建出臺有利于投資的政策，北京、廣州、深圳、上海對比

②湖南的長沙株州湘潭區(qū)域，國家加快推進 ③重慶西區(qū)，經(jīng)濟試驗區(qū)

④王志剛對區(qū)域經(jīng)濟大勢把握最好！

⑵經(jīng)濟環(huán)境

北京、上海、廣州、深圳的GDP排在全國各城市的前幾名 人均收入、一二三產(chǎn)業(yè)、GDP、貸款余額（統(tǒng)計年鑒）

固定資產(chǎn)投入

跟著熱點地區(qū)走

碧桂園模式——

二、三線城市、低地價、大規(guī)模

例：陽江市房地產(chǎn)市場調(diào)研，以前都是一些本地小開發(fā)商，后來2003年陽東碧桂園大規(guī)模開發(fā)，使國稅、地稅在2003年后大增，對當?shù)亟?jīng)濟促進力度很大。

⑶社會環(huán)境調(diào)研

由人組成、人文環(huán)境為主

廣州——兩代居、分開住、單親家庭（女帶小孩）——需求點在哪里？

例：廣州的三元里，非洲黑人形成區(qū)域，比如附近開發(fā)項目，能否做黑人住宅區(qū)？2-3萬㎡米行不行？可以天馬行空，但要論證。每年全國進入的黑人有多少？進入各城市的有多少？進廣州的有多少？三元里區(qū)域的有多少？

例：廣州三河北，帝錦苑，2002年天河北豪宅，共1000多套，有一半印度、日本、意大利、韓國等外國人。為什么吸引外國人？歐陸風格、不大不小、市中心、鬧中取靜、網(wǎng)絡聯(lián)系吸引、當時高層、省建設廳高官，原6000元/㎡，現(xiàn)12000元/㎡。

2、市場需求調(diào)研（難點工作，最有挑戰(zhàn)性工作）⑴消費者調(diào)研

⑵消費動機調(diào)研：為什么買A而不買B樓盤，心理狀況 ⑶消費行為調(diào)研

XX市房地產(chǎn)消費者調(diào)研：戶型、總價、單價等

3、市場供給調(diào)研 ⑴總量調(diào)研

廣州住宅每年供給總量：低600萬㎡——中800萬㎡——高1000多萬㎡ 空置量——畜水池——存量房（維持供求平衡）廣東維持10-15%的空置是合理的 ⑵市場調(diào)研

⑶各類物業(yè)銷售狀況調(diào)研

廣州寫字樓（珠江新城寫字樓推出市場后租金下跌）中信租金原250-300元/㎡，后200元/㎡ 住宅：多層、小高層、高層

商業(yè)：獨立、大型商場、都市綜合體 ⑷其他調(diào)研

4、市場營銷活動調(diào)研 ⑴市場競爭情況調(diào)研 ⑵價格調(diào)研

⑶促銷調(diào)研——最熱的城市是北京、上海 ⑷營銷渠道調(diào)研

二、市場調(diào)查流程

例：陽江市房地產(chǎn)市場調(diào)研：陽江市政府委托省房協(xié)進行調(diào)研、國土局、發(fā)改委、財政局、工商局等積極配合。

準備：初步方案（工作行動方案）、調(diào)研目的、預期效果、哪些部門協(xié)助、人員、時間、費用等。操作：

①在陽江召開房地產(chǎn)論壇（建設局下文協(xié)助：房地產(chǎn)開發(fā)商會議、職能局領導會議、研究專家會議）——最后發(fā)各部門審核——回復——定稿

②設計問卷——招10多名學生兼職——培訓細則、到哪里（政府、摟盤、商業(yè)中心、公園等）——1000份——3天——統(tǒng)計整理——分析——出報告

③廣外博士生寫調(diào)研提綱——不行重寫——不行——初稿——修改——定位——發(fā)展程度——建議——領導重視——振興規(guī)劃

結論：2007年全國房地產(chǎn)市場高潮，陽江平淡（價穩(wěn)量穩(wěn)），不利于當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。

三、市調(diào)報告的撰寫P23

材料的分析、整理——結論（老板只喜歡看結論、小結、摘要）

技術報告：同一供需圈10個樓盤對比法、商業(yè)收益法、重置成本法 可行性研究報告——都是可行的

報告局限性和應用注意事項——假設的前提成立

P30 規(guī)范結構（省房協(xié)房地產(chǎn)藍皮書）⑴扉頁（封面）⑵目錄 ⑶摘要 ⑷正文 ⑸附錄

四、市場分析思路P35

1、三個層次

⑴區(qū)域：珠江三角洲（開放性強、前瞻性）、海西區(qū)、浦東區(qū)

廣州星河灣在廣州、北京、上海都有，理念、全國參觀、鞋套統(tǒng)一、無專人銷售、隨便自己看

⑵專業(yè)的房地產(chǎn)市場分析

住宅：一般、豪宅、別墅（聯(lián)體、聯(lián)排、獨立、空中、疊加）⑶項目房地產(chǎn)市場分析

祈福新村——10多期——10-20萬人——1萬多畝 項目在1000畝（66.7萬㎡）以內(nèi)比較好操作

2、兩個方面 ⑴供給： ⑵需求：

3、三個時段 過去3-5年 現(xiàn)在

將來1-2年

4、五個影響因素

人口分析：12個人一個組、方案、創(chuàng)意水平、飛特部落（南寧市時尚青年，好動、時尚、時髦、IT、網(wǎng)絡）1萬㎡，市場容量規(guī)模夠不夠大？

五、房地產(chǎn)市場分析內(nèi)容P38

1、地區(qū)經(jīng)濟分析

全國GDP9%，廣東10%，廣深13% 宏觀發(fā)展差——房地產(chǎn)不可能好

經(jīng)濟發(fā)展以房地產(chǎn)為第一行業(yè)

三駕馬車：固定資產(chǎn)投資（市場預期房地產(chǎn)市場起來——宏觀起來）、消費、進出口貿(mào)易 偉大的策劃家從宏觀開始

經(jīng)濟發(fā)展——基礎產(chǎn)業(yè)發(fā)展：道路、公共設施 關注：一二三產(chǎn)業(yè)比例關系

深圳——深交所——金融中心（雙中心、船運中心）廣州——第二產(chǎn)業(yè)——汽車、石化等

例：石家莊——下飛機——打的——很久——酒店——市中心——落后10年（比南方）主要產(chǎn)業(yè)：醫(yī)藥（新華制藥）、三鹿集團

城市定位不明確、模糊：離北京近、無自然資源、四不像。

2、區(qū)位分析 最佳用途分析

例：五星級酒店應建在哪里？

①東莞酒店模式——住宅小區(qū)里面，住房率80% >平常70% ②廣州怡和山莊——白云山后面——五星級酒店——客滿——會議酒店為主50-60%

3、市場概況分析 未來趨勢分析

4、專業(yè)市場供求分析

營銷策劃一定要上綱上線，要有個性化的東西。

例：深大小梅沙中間的小島天琴灣，全國唯一直升機看樓，至今已售10多棟別墅，每棟5000萬（500-600㎡），目標客戶是世界500強老板、CEO。泛地產(chǎn)——購住宅——購所有植被、園林、雕塑、環(huán)境、海景等——現(xiàn)代簡約風格，以明快線條為主 關鍵點：是否有足夠的客戶人脈？

5、項目競爭分析

營銷后期，體量對比、營銷手法、價格等分析對比 營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及計劃

6、敏感性分析

六、房地產(chǎn)市場分析方法P40

1、政策影響分析方法 ⑴927的深層原因：以前國六條、國八條等都是針對供給方的，而927政策是針對需求方的。

⑵政策可操作程度：90/70政策、廣東很多二線城市戶均100㎡以上，90㎡不合適。

⑶影響最大：房地產(chǎn)金融政策：開發(fā)商在銀行貸款、需求買地，向銀行貸款 潘石屹觀點：房地產(chǎn)要死，銀行先死。

2、城市規(guī)劃影響分析方法 重要、技術性強

3、房地產(chǎn)供需分析方法

⑴供給分析：供給量分析、供給結構分析

⑵需求分析：成交需求分析、未來需求分析

⑶供需對比分析：供需的量對比、供需的結構對比

4、房地產(chǎn)項目市場分析方法 ⑴法律特性的分析 ⑵經(jīng)濟特性的分析 ⑶自然條件的分析 ⑷項目的關聯(lián)性分析

七、房地產(chǎn)市場總體趨勢分析方法

1、指數(shù)分析法

2、景氣分析法

3、區(qū)位商方法

4、投入產(chǎn)出法

【第一招：加法】

1+1>2！

將二件風馬牛不相及的事捆綁起來，會發(fā)生很多有趣的變化。

我們大概都聽過書商捆綁連接總統(tǒng)的故事，故事大約是這樣的：第一次把新書寄給總統(tǒng)，總統(tǒng)客氣地說了聲“好”，于是，書商就宣傳“總統(tǒng)叫好的書”；第二次又把一本新書寄給了總統(tǒng)，總統(tǒng)不想再被利用，就回信說“不好”，于是，書商就宣傳“這是總統(tǒng)批判的書”，人們還是好奇地看看為什么總統(tǒng)批判它；第三次，書商再寄新書給總統(tǒng)，總統(tǒng)汲取上兩次被利用的教訓，干脆就不理會了，不久，書商又宣傳了，“連總統(tǒng)都無法評價的書”，總統(tǒng)還是被利用了。這件事真不真實不重要，重要的是它告訴我們一件事：加法的效果很明顯！

將加法運用到房地產(chǎn)界來看：

體育+地產(chǎn)=體育地產(chǎn)，成就了“讓運動就在家門口”的南國奧林匹克花園；

教育+地產(chǎn)=教育地產(chǎn)，成就了“給你一個五星級的家”的碧桂園；

勞斯萊斯+地產(chǎn)=標準營銷地產(chǎn)，成就了“一個心情盛開的地方”的星河灣；

宋詞+地產(chǎn)=文化地產(chǎn)，成就了“中國首個宋詞文化社區(qū)”的夢里水鄉(xiāng)；

旅游+商業(yè)+地產(chǎn)=體驗地產(chǎn)，成就了轟動一時的上海新天地。

策劃大師王志綱經(jīng)常喜歡說，跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，其實就是加法的說法，以一個產(chǎn)業(yè)幫襯另一個產(chǎn)業(yè)的做法，確實能起到借勢引爆拔出蘿卜帶出泥的效果。

【第二招：減法】

第一勝過更好，一顆子彈打一只鳥！

減法就是化復雜為簡單，化多為少，化粗為精。

大家知道，對一個事情的決策，首先要確定做事情的程序，程序上的各個步驟就是決策點。減法其實就是抓重點，突出決策環(huán)上的某一個決策點，不遺余力地加強這個決策點，使這個決策點成為重點，由這個重點來帶動其它決策點。

人類文明的傳播和演變，其實就是傳遞并升華簡單的共性規(guī)律的過程。一部簡簡單單的老子《道德經(jīng)》，講盡了宇宙萬物的道理、概括了事物的規(guī)律。而后世的越是深刻的哲學越是片面，唯其片面能夠深刻，唯其深刻不能全面，個中原因皆在于此。

減法經(jīng)常被我們不知不覺中采用。飯店門口貼一張紙，上書：“田螺2元一盤”，便宜，太便宜了，你進去吧，我不相信你只吃田螺，你也不怕噎死？你喝點飲料飯店就能把田螺的損失給奪回來。

我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)花大價錢打的廣告等于一張廢紙，他把自己的產(chǎn)品的10個優(yōu)點全部說出來，都是優(yōu)點，哪里還會有優(yōu)點？要刪，要突出一個重點，你第一次打“KISS”的情景一定歷歷在目，你第一次戀愛的心跳一定不會“事如春夢了無痕”。所以，誰占得先機，誰搶得第一位，誰就能“近水樓臺先得月”。“農(nóng)夫山泉有點甜”，只突出味道就行；“今年過年不收禮，收禮只收腦白金”，只突出適用價值就行；……不用說上海人能跑，只說奧運冠軍劉翔的名字地球人都會知道！

【第三招：乘法】

牽線頭，搭平臺，隔山打牛。

這其實就是一種資源整合。牽線頭，就是把幾個不同的資源拿來過，然后為其建立搭建一個共同的平臺，以最低的成本，幾個產(chǎn)業(yè)或項目同時互動，發(fā)生化學作用，產(chǎn)生質(zhì)變形成新的利潤，實現(xiàn)多方共贏。

曾經(jīng)我用乘法為一家經(jīng)營不善的渡假村設計了這樣一套方案：

這家渡假村座落在一個同樣經(jīng)營不善的公園里，有韓國燒烤屋，有日式客房，風景不錯，環(huán)境優(yōu)美，可由于地處偏僻之處，養(yǎng)在深閨無人識，老板也由于前期的投入導致現(xiàn)在的運作資金不足，宣傳工作也難以為繼，所以客房每天都空在那里，燒烤生意也每況愈下。

怎么辦呢？

于是，我為其設計了一個資源互換平臺，尋找一家房地產(chǎn)開發(fā)商和一個媒體合作，把旅游、地產(chǎn)、媒體三大資源整合起來。

三頭線：

1、旅游線：渡假村為房地產(chǎn)開發(fā)商的客戶提供5+2生活模式，即購房者5天全家免費暢游公園，2天免費享受標準間客房；

2、地產(chǎn)線：開發(fā)商可打公園牌，打自然牌，倡導旅游地產(chǎn)生活，廣告資源雙方共享；

3、媒體線：利用媒體優(yōu)勢，為雙方搭建品牌橋梁。

于是，渡假村利用空置的客房資源轉換與房地產(chǎn)開發(fā)商合作，免費打了廣告。購房者入住了客房，總不能只睡覺吧，自然到燒烤屋里去消費，由此又將客房的損失費拿回來。媒體有了廣告業(yè)務可做，自然熱心為兩者牽頭搭線，并在新聞炒作上為其提供一切方便之利。

如此一來，旅游商為開發(fā)商提供5+2生活模式，雙方結成戰(zhàn)略合作關系，開發(fā)商在媒體發(fā)布廣告，配以活動促銷，三方互動，資源整合，一舉三得！

這，就是乘法的妙用！

【第四招：除法】

1除于2等于1/2，除于3等于1/3，除于4等于1/4，……從有限中得到無限，從除法中得到商，商，也就是商業(yè)、商機，說白了，也就是一種背景轉換法，即：背景決定前臺，用更強大的背景去為自己服務，我們要把有限的視線投放到無限的背景中去！

星星因為有了藍色的天冪所以閃閃動人，照相因為有了白色的背景所以才能突出自我。

一個人，一件商品，一戶企業(yè)，無論它（他）多么強大，它（他）的價值、力量都是十分有限的，而其所處的背景有時是可以選擇的，有時背景的價值和力量是無限的。

一個小伙子，后面站的是影視明星，一看就像一個高級助手，最少也是一個風流人物；明星走了，換了一個公安局刑警大隊人員，拿著手銬和電棍，按照這個背景，你肯定會想，這個小伙子出事啦！

一個化妝品，放在日用品柜里是平價，放在化妝品柜里就漲價，這就是背景的不同。

有個地方性房地產(chǎn)公司，和世界名牌沃爾瑪超市締結了戰(zhàn)略合作關系，你建商場，我給你辦理一切用地手續(xù)，給你建設好房產(chǎn)，我不賺你沃爾瑪一分錢，只要借機多征用一些土地，只要把沃爾瑪進駐的消息宣布出去，即使不好的地塊兒，也會馬上變成旺地，因為人家沃爾瑪商場生意旺，整個地區(qū)的土地都被名牌給升值了，你甚至不用建房，你把多余的土地再加價轉讓出去就行了。為了引進沃爾瑪——世界500強，各地政府在市場準入方面沒有不開綠燈的，連在異地辦事的效率都不減。賺錢不僅要看賺多少，更重要是看賺多快。和沃爾瑪合作，你的背景就是世界最大的零售企業(yè)。

連狐貍都知道借老虎的威風，都知道背景的轉換，都知道除法的運用！

【第五招：比法】

比法，也就是比例法，1/3=2/6，事物之間在哲學的層面經(jīng)常會有些驚人的相似之處，這是造物主的一個神奇之所在。

房地產(chǎn)行業(yè)本來和信息產(chǎn)業(yè)是完全兩碼事，我發(fā)現(xiàn)，它們之間也有一定的相識之處。

INTERNET是說你我相互勾結——INTER一下，形成一片——NET一下，所以，INTERNET就是土地；這個土地是生地，沒有“七通一平”，所以，要用寬帶、路由器等進行管網(wǎng)配套，使生地變成熟地；電腦就是在土地上的建筑物，光電腦能用，但功能有限，所以，就得裝修，軟件就是房屋裝修；裝好軟件的電腦可以自己用，但互動的信息就像進出的人流一樣，管理起來很困難，于是就需要專業(yè)的物業(yè)公司來管理，這就是門戶網(wǎng)站等信息服務。搞物業(yè)管理的沒有搞建筑和裝修的賺錢快，搞房產(chǎn)的不如搞地產(chǎn)的，信息產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的規(guī)律大體上與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也是一樣的。

有人問你，什么是策劃？你可能會套用王志綱的說法：條條大路通羅馬，策劃就是找最近的那條路。

我會如何回答你呢，我會告訴你，其實中國的象形文字就蘊含了策劃的真意。先從“策”字來看，上為竹字頭，下面一個宋字，宋字的原意是一聲巨響，所以，“策”就是用鋒利的竹子打擊出一聲巨響，我們引申來說，“策”字就是把握規(guī)律、道破天機。策劃的“劃”，就像竹排在水里劃，引申來看，就是指在“策”的基礎上能夠導引潮流的人。所以，策劃兩字，我個人用比法來理解，就是把握規(guī)律、道破天機、導引潮流的意思。

曾經(jīng)我用比法為一家房地產(chǎn)公司的小戶型做了這樣一個軟文炒作。當時我想，誰最有可能買

小戶型的房子，當然是青年人；青年人平常最喜歡做什么，當然是上網(wǎng)；青年人用買小戶型省下來的錢最想買什么，當然是汽車！

靈機一動，突然我找到了一個它們之間相通的一個點，那就是QQ，上網(wǎng)用QQ，汽車開QQ，小錢也能當家，那么為什么小戶型不能命名為QQ小戶型呢，時尚、可愛，誘人！

第五篇：房地產(chǎn)策劃

房地產(chǎn)策劃書范文

（五）目錄

第一部分、項目概述及市場分析

1、項目地塊基本情況

2、項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展分析

3、項目地貌狀況

4、項目現(xiàn)狀

第二部分、項目SWOT分析

1、地塊優(yōu)劣式分析

2、項目的優(yōu)勢分析（S）

3、項目的劣勢分析（W）

4、項目機遇的分析（O）

5、項目的威脅分析（T）

第三部分、項目策劃營銷

1、項目主要經(jīng)濟技術指標

2、一期產(chǎn)品介紹

3、項目周邊樓市狀況

4、項目定位

5、營銷策劃構思與設想

6、營銷策劃推廣主題

7、策劃營銷指導性理念

8、項目營銷策劃推廣總體策略

9、營銷策劃總體戰(zhàn)略

10、項目功能分區(qū)說明

11、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃

12、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀

13、項目產(chǎn)品建議

14、價格體系

15、目標客戶分析

16、物管建議

第四部分、項目包裝推廣

1、推廣主題

2、推廣訴求

3、廣告推廣方式

4、活動推廣方式

5、會員推廣方式

6、平面表現(xiàn)

第五部分、結束語

第一部分、項目概述

一、項目地塊基本情況本項目位于湖南省新化縣舊城天華南路，北起天華廣場與新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，全長1190米，項目總建設用地約240畝，其中道路及綠化用地150畝，房屋建設用地90畝，建筑密度30%，容積率2.0，綠地率25%；規(guī)劃總建設面積30萬㎡，一期開發(fā)建設面積22萬㎡，其中住宅約5.9萬㎡、商鋪8.48萬㎡。改建的天華南路將成為新化未來主要的景觀大道，改造后全長1.2公

里。

項目一期總投資 2.3億元，規(guī)劃設計成五個功能區(qū)，即從天華南路廣場向南依次為前區(qū)、商住區(qū)、中心綠島廣場休閑區(qū)、商貿(mào)區(qū)和橋頭公共廣場設施區(qū)，是2007新化縣政府市政重點建設工程之一。

二、項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展分析

1、市政規(guī)劃布局

目前，新化縣處于房地產(chǎn)市場大規(guī)模開發(fā)起步階段，當?shù)叵M者尤其是1.5萬余人的公務員隊伍，對改善居住條件、提升居住質(zhì)量的需求及其旺盛，更加注重生態(tài)和品質(zhì)；同時，由于城市化進程的加快和城市規(guī)模的不斷擴大，城區(qū)人口逐年增加，縣域經(jīng)濟呈現(xiàn)大商業(yè)、大市場的輪廓，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)吸附力較強，但設施老化、檔次偏低，出現(xiàn)商業(yè)檔次斷層，消費群對縣城中高檔百貨、購物中心等新商業(yè)業(yè)態(tài)的需求旺盛，將有效推動城市對商業(yè)地產(chǎn)的需求。2007年新化縣在建和待建項目體量較大，建筑面積預計超過80萬方，總投資將超過8億元，由于市場需求旺盛，房地產(chǎn)市場銷售價格將會迅速上漲。

新化當?shù)厝丝诒姸啵?jīng)濟粗放，人均收入不高，公務員基本收入在1400-1500元/月，外出務工人員占全縣總人口的1/4。

2007年新化房地產(chǎn)市場將展開空前激烈的客戶爭奪戰(zhàn)，銷售手段和促銷組合將層出不窮，從而進一步帶動建材、就業(yè)、裝飾、廣告、餐飲、娛樂等行業(yè)大規(guī)模的發(fā)展，城市建設和城市發(fā)展將邁上一個新臺階。

2、項目未來發(fā)展分析

自2006 年以來，央行連續(xù)3次調(diào)高銀行金融存貸款利率，導致按揭貸款所承擔的利息負擔加重，雖有效遏制了國內(nèi)房地產(chǎn)價格過快上漲，但也打擊了一部分購買者購置房地產(chǎn)的積極性，特別影響了以投資為主要目的的購買群體；同時，國家相關部委不斷出臺二手房買賣的相關限制措施，更使投資客戶望而卻步，最典型的是溫州炒房團大部分撤出國內(nèi)房地產(chǎn)投資市場后，轉而向金融、證券、制造行業(yè)等進行投資，也延緩了房地產(chǎn)市場價格過快上漲。

就本項目來說，以上情況對項目有所影響，但影響不大，由于新化屬于三級房地產(chǎn)市場，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展程度不高，潛在購買群體巨大，且新化處于房地產(chǎn)市場發(fā)展起步階段，大量握有資金的目標客戶群正在積極尋找投資方向，是本項目的利好所在；但從另一個方面說，由于新化溫州商業(yè)廣場整體經(jīng)營情況一般，明源陽光購物公園和新康園經(jīng)貿(mào)中心的客戶分流，本項目必須作好項目定位和招商工作，否則將會影響項目營銷進度。

3、項目周遍樓市現(xiàn)狀

就項目周邊來說，類似物業(yè)主要是新化溫州商業(yè)廣場、明源陽光購物公園、新康園經(jīng)貿(mào)中心，三個項目商業(yè)體量總和大體與本項目相當；新化溫州商業(yè)廣場已于2006年正式營業(yè)，整體經(jīng)營狀況一般；明源陽光購物公園是集生態(tài)商業(yè)、智能商務、白金星級酒店、高品位休閑娛樂業(yè)、著名品牌專賣店為一體的步行街。

4、項目地貌狀況

項目占地240畝，規(guī)劃總建設面積30萬㎡。一期開發(fā)建設面積22萬㎡。地塊很平整，沒有拆遷，呈一字型展開，北面和新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，地塊相對平整

一、地塊優(yōu)劣式分析

優(yōu)勢：

1）配套設施可以自我完善：項目地塊較長，使項目更具吸引力；

2）自然環(huán)境好：項目地塊的水資源良好，景色優(yōu)美；

3）區(qū)位發(fā)展前景看好：位于城市戰(zhàn)略發(fā)展重點區(qū)域的核心，高起點規(guī)劃與政府加大基本建設投資力度對項目利好；

劣勢：

1）治安環(huán)境暫不樂觀，靠近火車站；

2）項目周邊住房影響項目形象，尤其是后街旁邊的住房；

3）道路沒整治好，南面基本沒什么人群；

A、政府組織建設，項目信譽度高，資金到位確保工程進度的順利進行；

B、項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，規(guī)劃設計超前，政府統(tǒng)一招商、統(tǒng)一返租，將會打消顧客的心理顧忌；

C、新化地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)競爭壓力不大，且各自的規(guī)劃具有一定互補性，相互沖擊較小；

D、已有強烈的投資意識，但由于可投資的商業(yè)地產(chǎn)過少，且商業(yè)發(fā)展程度不高，大部分人持觀望態(tài)度，投資較為謹慎，希望投資更好的項目。

A、由于該項目位于新化縣老城區(qū)，目前人氣不旺，流動人口少，周邊配套不齊，商業(yè)氛圍尚未形成。

B、由于本項目是新化第一個大型商住項目，且商業(yè)占據(jù)了8.48萬平米,為了打造專業(yè)市場，需要政府加大力度，進行行業(yè)規(guī)范整治，將各個零售店鋪集中到湘中·金源商業(yè)項目來。加大廣告宣傳。

A、新化房地產(chǎn)市場起步較晚，為本項目的開發(fā)提供了充足的市場空間；

B、新化自然景觀旅游業(yè)發(fā)展迅猛，流動人口消費總額有望大幅攀升；

C、專業(yè)批發(fā)市場規(guī)模不大，檔次不高，環(huán)境一般，管理有待提高，為專業(yè)市場升級提供了機會；

D、由于本項目是舊城改造項目，同質(zhì)競爭樓盤較少，商業(yè)物業(yè)具有較大的升值空間；

E、私營礦主、企業(yè)老板、機關干部及在外創(chuàng)業(yè)回鄉(xiāng)置業(yè)者有投資預期，為新化商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了后備資源；

F、未經(jīng)過大商業(yè)和國際國內(nèi)一流主力店的洗禮，外來商業(yè)品牌正加緊布點，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了機會。

A、新化處在商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期，行業(yè)整合洗牌，外來資本進入，但房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，整體市場開發(fā)規(guī)模較小；

B、沒有花園小區(qū)生活概念，物業(yè)管理滯后，生活配套設施不全；

C、本土化銷售運作，無市場先進營銷理念，開發(fā)和后續(xù)管理 “兩張皮”，重銷售、輕經(jīng)營，投資置業(yè)無保障；

第三部分、項目策劃營銷

一、項目主要經(jīng)濟技術指標

建筑密度：

項目戶型：

三室兩廳一衛(wèi)一廚：128㎡；三室兩廳兩衛(wèi)一廚：123-142㎡；

復合式：

四室兩廳三衛(wèi)一廚：181㎡；五室兩廳一衛(wèi)一廚：171-180㎡；

三、項目周邊樓市狀況

新化房地產(chǎn)市場目前建設規(guī)模不大，2006年全縣完成城建基礎設施總投資2.6億元，城鎮(zhèn)化水平達到18.5%；完成固定資產(chǎn)投資6.33億元，較2005年增長13.5%。

目前已啟動的項目有：金龍·風景家園（住宅，30000平方米）、明源陽光購物公園（商業(yè)，52000平方米）、新康園經(jīng)貿(mào)中心（高層商住，32000平方米）、陽光小區(qū)（商住，住宅67000平方米，商業(yè)13000平方米）、湘中·金源商埠（商住，300000平方米）等。

即將啟動的項目有：香檳山名苑（高層住宅，200000平方米）、新化瓷廠住宅樓項目（未定名，建設用地110畝）等。

四、項目定位

1、住宅部分

住宅定位：開放式居住小區(qū)，大視野、大配套、大景觀的城市時尚商業(yè)帶。

2、商業(yè)部分

商業(yè)定位：融餐飲、娛樂、運動、休閑、旅游、文化、購物為一體的景觀時尚商業(yè)街。

商務定位：集酒店、SOHO、LOFT、企業(yè)會所等多種形式的非傳統(tǒng)型人性化景觀商務辦公空間。

3、項目總體定位

湘中·金源商埠”融住宅、酒店、商業(yè)、商務為一體，具現(xiàn)代、時尚、國際化特征，臨近紫江的景觀

建筑綜合體。

五、營銷策劃構思與設想

總體構思

創(chuàng)造一種對公共領域的共同理解；

不同功能與審美層面的適合實現(xiàn)統(tǒng)一；

建筑的多樣性；

個性與自我的表達；一處多樣化、開放形居住形態(tài)的商業(yè)場所；

一個銜接個性化生活方式與商業(yè)化社區(qū)公共生活的網(wǎng)絡體系；

體現(xiàn)區(qū)域化商業(yè)核心；

六、營銷策劃推廣主題

信賴——信賴源自政府的公信力、態(tài)度的體現(xiàn)以及人文關懷。

推廣手段： 【金源會】、主題活動、軟性宣傳。

沖擊——意識形態(tài)立體推廣。

推廣手段：戶外、車身、視頻、報媒全方位視覺及理念輸出。

感動——融入其間，漸進地體驗式情景營銷。

推廣手段：體驗館、示范區(qū)。

誘惑——最不在乎價格的客戶也希望獲得更高的性價比。

推廣手段：促銷優(yōu)惠策略：會員優(yōu)惠；以及不同銷售階段給予不同程度的優(yōu)惠。

七、策劃營銷指導性理念

一站式————兩極消費————多重功能

一站式：方便、快捷、高效，一站式購物消費。

兩極消費：滿足不同消費群體的需求。

多重功能：提供多元化的消費場所，滿足不同的層次需要。