第一篇：房地產(chǎn)策劃

房地產(chǎn)策劃書：房地產(chǎn)營銷策劃書范文

時間: 2012年06月02日 來源:清華領導力培訓 作者: 佚名 瀏覽次數(shù): 33

32近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各種營銷理念和營銷手法推陳出新，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入微利時代，各房地產(chǎn)公司逐鹿申城，樓市風云，瞬息萬變。激烈的競爭，嚴峻的考驗，使房地產(chǎn)開發(fā)商將營銷策劃視為企業(yè)經(jīng)營和運作的生命線。盡管房地產(chǎn)策劃經(jīng)過幾年的探索，開發(fā)商、營銷商已開始用理性的眼光看待房地產(chǎn)營銷策劃的價值，但許多人還未從根本上認識房地產(chǎn)營銷策劃的合理內(nèi)涵，在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中未能最大限度地發(fā)揮房地產(chǎn)營銷策劃的作用。

縱觀現(xiàn)今樓市營銷策劃，許多地方仍值得深思。許多營銷商、開發(fā)商對營銷策劃的認識仍留于膚淺，甚至有的由于理解的偏頗導致在實際運作中使營銷策劃走入誤區(qū)。如何理性正確的認識房地產(chǎn)營銷策劃的含義，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是擺在中國房地產(chǎn)營銷界面前的一個迫在眉睫的問題。

一、房地產(chǎn)營銷策劃的含義

房地產(chǎn)營銷策劃是房地產(chǎn)開發(fā)公司以企業(yè)經(jīng)營方針目標為指導，通過對企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營環(huán)境資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務推向目標市場，以達到占有市場、促進和引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟行為。從某種意義上講，房地產(chǎn)營銷策劃是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調(diào)查、方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。

二、房地產(chǎn)營銷策劃存在的主要問題

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場的競爭也日趨“白熱化”。房地產(chǎn)營銷策劃逐漸受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視。縱觀中國房地產(chǎn)營銷理論和實踐史，房地產(chǎn)營銷策劃組建轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵與規(guī)范化，但在策劃中存在的一些典型問題，值得重視與深思。

1.房地產(chǎn)營銷策劃---市場調(diào)研不足

凡是策劃類事務不是靠沖動和想當然進行的，而是以大量的真實準確的市場信息為依據(jù)。而掌握市場信息就必須依靠科學的市場調(diào)研，據(jù)此幫助企業(yè)進行市場定位，進一步了解同行業(yè)狀況，分析競爭對手，窺探市場需求等情況?！秾O子兵法》有云：“知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。”正是對此最好的詮釋。然而，縱觀現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)，許多房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏廣泛而有深度的市場調(diào)研，脫離實際，使得營銷策劃成為空中樓閣，經(jīng)不起時間的推敲和市場的考驗。如調(diào)查方式單

一、缺乏相互印證、不論樓盤大小，取樣總是一個常數(shù)；調(diào)查數(shù)據(jù)針對性不足，對項目規(guī)模、位置、特點等消費對象的關系缺乏整體把握；樣本數(shù)量不足，以偏概全，導致結果與實際差距很大。

2.房地產(chǎn)營銷策劃---目標市場不明，市場定位模糊

調(diào)查顯示，在大多數(shù)的房地產(chǎn)營銷策劃報告中，對消費者的描述必然充斥著這樣的字眼：“中高收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“自住和投資兼有”等等千篇一律的套話。不少的房地產(chǎn)開發(fā)商、策劃者將自己的目標消費群籠統(tǒng)定位高檔消費者，盲目興建高檔產(chǎn)品。隨著人民生活水平的提高，消費者對高檔住宅的需求雖在逐步增長，但由于消費者群體社會地位、收入水平和文化素養(yǎng)的差異，其需求也會表現(xiàn)出多層次性的特點。許多房地產(chǎn)開發(fā)商并未全面充分地認識到這種市場需求的差異，不顧當?shù)亟?jīng)濟及實力和居民的承受能力，甚至毫不顧及企業(yè)自身的資源條件，沒有明確的目標，不進行科學的市場定位，盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業(yè)住房，最終導致諸多樓盤滯銷，而適應廣大中低收入家庭的經(jīng)濟住房卻十分短缺。

3.房地產(chǎn)營銷策劃---產(chǎn)品賣點把握不準，癡迷炒作

一個開發(fā)項目，往往賣點很多，規(guī)劃、房型、景觀、配套、物業(yè)等等都可以成為賣點。然而，許多的開發(fā)商和“策劃大師們”通常將一系列的賣點羅列，以推銷自己的產(chǎn)品。這種方式不但缺乏對客戶細分的研究，更對產(chǎn)品的細分不夠，因而達不到預期的目標。比如房型，僅僅粗淺地按房間數(shù)分類，不過是“自立一房”、“溫馨兩房”、“滿巢三房”之類。實際上，不同的目標客戶群要求的居住功能不同，對房屋內(nèi)廚、書房、餐廳等各組件的有無和布局要求都不一樣。如對賣點把握不準，很難滿足消費者的要求。與此同時，當前，房地產(chǎn)界炒作之風盛行。開發(fā)商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作，以概念制造“賣點”。房地產(chǎn)營銷策劃thldl.org.cn從市場營銷的角度來看，“概念”可以作為與競爭者相區(qū)別的符號系統(tǒng)，在傳播中具有高度的識別性和心理沖擊力。很遺憾，不少房地產(chǎn)開發(fā)商一味地想制造轟動效應，大肆炒作，做足了表面功夫，但忽視了消費者實際需求。在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，入座房地產(chǎn)企業(yè)僅僅追求炒作，那么很難長遠發(fā)展。

4.房地產(chǎn)營銷策劃---迷戀廣告攻勢

房地產(chǎn)商是媒體的最愛，因為開發(fā)商最愛做廣告，似乎廣告做得越多，聲勢造得越大，樓盤就越好銷售。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常強調(diào)“猛烈的廣告攻勢”“強大的空中優(yōu)勢”，偏愛采用的發(fā)行量的大眾媒體進行宣傳。事實上，這種“用大炮打蚊子”的做法，有效性差，成本高。最極端的案例是深圳某公司代理的一個項目，700萬廣告費只收回了3000萬銷售款。其實廣告不一定要做那么多，如果項目能獲得大家的好評，有時不做廣告也能達到傳播效果。

5.房地產(chǎn)營銷策劃---脫離市場需求創(chuàng)新

房地產(chǎn)是“創(chuàng)新制勝”的行業(yè)，一般情況下，在一個新項目推出后的3-6個月時間，就有可能被跟隨者復制。如今的房地產(chǎn)走過“跑馬圈地”的風潮之后，市場開始在內(nèi)涵上深入挖掘，在創(chuàng)新中謀發(fā)展，從設計到銷售，從用材到用人，房地產(chǎn)的創(chuàng)新，使其產(chǎn)品價值含量增長，即所謂“創(chuàng)新創(chuàng)造財富”。然而現(xiàn)在一提到“創(chuàng)新”，許多房地產(chǎn)開發(fā)商就叫苦連天：“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)很成熟了，哪有那么多的創(chuàng)新？”就像手機、服裝的不斷更新?lián)Q代一樣，住宅也是可以永遠創(chuàng)新的。而如今的房地產(chǎn)開發(fā)商在創(chuàng)新方面，似乎都有一種“缺氧”的感覺，似乎每前進一步都非常困難，所謂的創(chuàng)新產(chǎn)品不過是“王婆賣瓜”

罷了，而離真正的消費需求卻相去甚遠。

三、提升房地產(chǎn)營銷策劃的對策

上述房地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題的癥結在于我國房地產(chǎn)營銷策劃理論與實踐尚處在啟蒙、摸索階段，科學有效的營銷策劃理論體系尚未在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成。鑒于上述問題，提出以下解決意見與方法，以此來提高房地產(chǎn)營銷策劃的科學性，增強企業(yè)的競爭力。

1.房地產(chǎn)營銷策劃加強房地產(chǎn)市場調(diào)研與預測

市場調(diào)研與獲得真實信息的基礎和依據(jù)是房地產(chǎn)營銷策劃必不可少的環(huán)節(jié)。在市場調(diào)研前，企業(yè)應制定嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)查流程；市場調(diào)研時，要有針對性的對項目規(guī)模、特點等于消費對象的關系從整體上把握；調(diào)查結束后，應科學全面地進行分析與預測市場前景。通常，一項正式調(diào)查的全過程一般可以分為：調(diào)查準備、調(diào)查實施以及調(diào)查數(shù)據(jù)分析與總結三個階段。

2.房地產(chǎn)營銷策劃明確目標市場，科學市場定位

目標市場分析與市場定位是營銷策劃過程中的關鍵環(huán)節(jié)，也是企業(yè)營銷策略的核心。由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入微利時代，消費者需求層次的多樣化，房產(chǎn)開發(fā)商更應明確其目標市場，進行科學的市場定位?？梢哉f每一個地產(chǎn)項目、乃至每一套房子都是絕不同的，面積、格局、樓層、景觀以及針對細分市場都存在與生俱來的差異性。因此，房產(chǎn)企業(yè)應當全面與充分的認識市場需求的差異，從消費者實際購買力與需求出發(fā)，企業(yè)自身特點出發(fā)。

3.房地產(chǎn)營銷策劃實事求是，避免故意炒作

策劃者應根據(jù)顧客的不同而不是產(chǎn)品的不同來細分產(chǎn)品。一個開發(fā)項目，往往賣點很多，規(guī)劃、房型、景觀、配套、物業(yè)等等都可以成為賣點。因而策劃者及房產(chǎn)開發(fā)商應根據(jù)自身產(chǎn)品的特點選取最能打動消費者的賣點。在房地產(chǎn)營銷策劃的運作中，策劃人應做到實事求是。一方面實事求是的進行策劃，不講大話、空話，另一方面要在客觀實際的基礎上謹慎行動，避免引起故意“炒作”之嫌。

4.房地產(chǎn)營銷策劃注重廣告品質(zhì)，重視廣告創(chuàng)意

廣告是把“雙刃劍”。廣告做得很好，消費者會有很高的預期，而一旦產(chǎn)品出了一點問題，也很容易遭到集體抗議，產(chǎn)生許多負面后果。廣告最重要是要有針對性，廣告媒介的選擇不能陷入套路，更不能誤以為廣告是萬能的。事實上，有許多傳播渠道可以代替廣告。對于面向低收入人群的中低端項目，價格是更好的傳播方式，如果房地產(chǎn)商肯把樓盤的價格降低一點，客戶便會蜂擁而來，口碑的傳播效果決不輸給廣告，而成本可能會比廣告低[5]。在高端產(chǎn)品的營銷策劃中，口碑同樣可以作為重要的傳播渠道，取得理想的傳播效應。

5.房地產(chǎn)營銷策劃加強專業(yè)培訓，提高責任感

加強對策劃人員專業(yè)知識的培訓，可以定期組織學習的機會，為策劃人員提供能夠互相交流的機會，吸取眾家之長，吸收優(yōu)秀的經(jīng)驗。房地產(chǎn)營銷策劃需要不斷的吸收新的思想和概念，但是吸收后還要深刻的理解，才能正確運用到營銷策劃的過程中，才不至于在概念包裝的時候連自己都不能

解釋清楚到底概念的內(nèi)涵是什么。這就要求策劃者在策劃的過程中一定要具有高度的責任感，認真負責的做好策劃項目。

總的來講，目前房地產(chǎn)市場的一個顯著特點是：營銷策劃能力在企業(yè)競爭中的作用越來越重要，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視對樓盤的包裝和宣傳策劃，言必稱“營銷”；而從房地產(chǎn)營銷策劃的實踐看，各種營銷理念粉墨登場，如品牌營銷、生態(tài)住宅等，各種營銷手法層出不窮，例如“形象代言人”、“集束廣告投放”等，雖然種種營銷戰(zhàn)略、企劃方案往往初看新穎、富有創(chuàng)意，在市場上也確實營造了浩大的聲勢，但結果是除少數(shù)熱銷樓盤切準市場的脈搏，一時獨領風騷外，眾多房產(chǎn)商是吃力不討好，巨額的廣告投入和迅猛的促銷讓利都拉不動疲軟的市場需求，開發(fā)商、代理商策劃商都只能對曾被視為“救命稻草”的營銷策劃感到莫名的困惑。目前情況來說，“整合營銷”與“全程營銷”已是我國房地產(chǎn)營銷策劃的大勢所趨。有鑒于此，房地產(chǎn)營銷策劃應具備全局性的營銷觀念，進行“整合營銷”、“全程營銷”，使企業(yè)在競爭中脫穎而出，成為商戰(zhàn)中的佼佼者。

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠在競爭中取勝，就是因為其為市場提供顧客所需要的產(chǎn)品，也就是說，開發(fā)商必須了解市場，按照市場需求開發(fā)建設住宅產(chǎn)品，通過交換實現(xiàn)產(chǎn)品的價值，最終獲取利潤或占領市場，促進企業(yè)的不斷發(fā)展，但目前許多開發(fā)商都還缺乏以顧客為導向？以交換為中心的理念，推向市場的住宅產(chǎn)品都沒有到達消費者手中，或者說沒有轉(zhuǎn)化為真正意義上的產(chǎn)品或商品。市場營銷就是連接市場需要和住宅產(chǎn)品開發(fā)建設的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在市場機會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實市場機會，從而實現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段，從某種意義上說，房地產(chǎn)營銷策劃是關系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關鍵。

第二篇：房地產(chǎn)策劃

答題時間30分鐘

A項目位于珠三角某經(jīng)濟發(fā)達城市，地處城市CBD中心，坐擁各種都市配套。項目聘請國際知名建筑設計、園林設計公司，建筑及園林設計富有濃郁的東南亞風情，并應用世界先進的樓宇智能系統(tǒng)。項目首期規(guī)劃建有高層電梯洋房500套，兩梯兩戶，戶型以120-300平方米的三房兩廳、四房兩廳為主，南北對流。每戶前可觀城市繁華景象，后可賞東南亞園林風情。每戶設計有入戶花園，主人套房，超大景觀露臺。項目內(nèi)建有休閑會所、康體中心，配有五星級標準物業(yè)服務，24小時安全智能系統(tǒng)及保安服務。

經(jīng)過初步的市場調(diào)研，在產(chǎn)品、規(guī)劃及配套、景觀方面該城市暫沒有能與A項目直接形成競爭的樓盤。公司對A項目的定位是城市CBD頂級豪宅。

請回答：

1、提煉項目賣點，為項目命名及確定廣告語，并為首期組團命名；

2、創(chuàng)作一篇報紙廣告的主標題和簡潔文案，及畫面表達構想；

3、制定項目首期推廣宣傳策略

幫我做這個題目可以嗎？

第三篇：房地產(chǎn)策劃

房地產(chǎn)策劃書范文

（五）目錄

第一部分、項目概述及市場分析

1、項目地塊基本情況

2、項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展分析

3、項目地貌狀況

4、項目現(xiàn)狀

第二部分、項目SWOT分析

1、地塊優(yōu)劣式分析

2、項目的優(yōu)勢分析（S）

3、項目的劣勢分析（W）

4、項目機遇的分析（O）

5、項目的威脅分析（T）

第三部分、項目策劃營銷

1、項目主要經(jīng)濟技術指標

2、一期產(chǎn)品介紹

3、項目周邊樓市狀況

4、項目定位

5、營銷策劃構思與設想

6、營銷策劃推廣主題

7、策劃營銷指導性理念

8、項目營銷策劃推廣總體策略

9、營銷策劃總體戰(zhàn)略

10、項目功能分區(qū)說明

11、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃

12、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀

13、項目產(chǎn)品建議

14、價格體系

15、目標客戶分析

16、物管建議

第四部分、項目包裝推廣

1、推廣主題

2、推廣訴求

3、廣告推廣方式

4、活動推廣方式

5、會員推廣方式

6、平面表現(xiàn)

第五部分、結束語

第一部分、項目概述

一、項目地塊基本情況本項目位于湖南省新化縣舊城天華南路，北起天華廣場與新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，全長1190米，項目總建設用地約240畝，其中道路及綠化用地150畝，房屋建設用地90畝，建筑密度30%，容積率2.0，綠地率25%；規(guī)劃總建設面積30萬㎡，一期開發(fā)建設面積22萬㎡，其中住宅約5.9萬㎡、商鋪8.48萬㎡。改建的天華南路將成為新化未來主要的景觀大道，改造后全長1.2公

里。

項目一期總投資 2.3億元，規(guī)劃設計成五個功能區(qū)，即從天華南路廣場向南依次為前區(qū)、商住區(qū)、中心綠島廣場休閑區(qū)、商貿(mào)區(qū)和橋頭公共廣場設施區(qū)，是2007新化縣政府市政重點建設工程之一。

二、項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展分析

1、市政規(guī)劃布局

目前，新化縣處于房地產(chǎn)市場大規(guī)模開發(fā)起步階段，當?shù)叵M者尤其是1.5萬余人的公務員隊伍，對改善居住條件、提升居住質(zhì)量的需求及其旺盛，更加注重生態(tài)和品質(zhì)；同時，由于城市化進程的加快和城市規(guī)模的不斷擴大，城區(qū)人口逐年增加，縣域經(jīng)濟呈現(xiàn)大商業(yè)、大市場的輪廓，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)吸附力較強，但設施老化、檔次偏低，出現(xiàn)商業(yè)檔次斷層，消費群對縣城中高檔百貨、購物中心等新商業(yè)業(yè)態(tài)的需求旺盛，將有效推動城市對商業(yè)地產(chǎn)的需求。2007年新化縣在建和待建項目體量較大，建筑面積預計超過80萬方，總投資將超過8億元，由于市場需求旺盛，房地產(chǎn)市場銷售價格將會迅速上漲。

新化當?shù)厝丝诒姸?，?jīng)濟粗放，人均收入不高，公務員基本收入在1400-1500元/月，外出務工人員占全縣總?cè)丝诘?/4。

2007年新化房地產(chǎn)市場將展開空前激烈的客戶爭奪戰(zhàn)，銷售手段和促銷組合將層出不窮，從而進一步帶動建材、就業(yè)、裝飾、廣告、餐飲、娛樂等行業(yè)大規(guī)模的發(fā)展，城市建設和城市發(fā)展將邁上一個新臺階。

2、項目未來發(fā)展分析

自2006 年以來，央行連續(xù)3次調(diào)高銀行金融存貸款利率，導致按揭貸款所承擔的利息負擔加重，雖有效遏制了國內(nèi)房地產(chǎn)價格過快上漲，但也打擊了一部分購買者購置房地產(chǎn)的積極性，特別影響了以投資為主要目的的購買群體；同時，國家相關部委不斷出臺二手房買賣的相關限制措施，更使投資客戶望而卻步，最典型的是溫州炒房團大部分撤出國內(nèi)房地產(chǎn)投資市場后，轉(zhuǎn)而向金融、證券、制造行業(yè)等進行投資，也延緩了房地產(chǎn)市場價格過快上漲。

就本項目來說，以上情況對項目有所影響，但影響不大，由于新化屬于三級房地產(chǎn)市場，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展程度不高，潛在購買群體巨大，且新化處于房地產(chǎn)市場發(fā)展起步階段，大量握有資金的目標客戶群正在積極尋找投資方向，是本項目的利好所在；但從另一個方面說，由于新化溫州商業(yè)廣場整體經(jīng)營情況一般，明源陽光購物公園和新康園經(jīng)貿(mào)中心的客戶分流，本項目必須作好項目定位和招商工作，否則將會影響項目營銷進度。

3、項目周遍樓市現(xiàn)狀

就項目周邊來說，類似物業(yè)主要是新化溫州商業(yè)廣場、明源陽光購物公園、新康園經(jīng)貿(mào)中心，三個項目商業(yè)體量總和大體與本項目相當；新化溫州商業(yè)廣場已于2006年正式營業(yè)，整體經(jīng)營狀況一般；明源陽光購物公園是集生態(tài)商業(yè)、智能商務、白金星級酒店、高品位休閑娛樂業(yè)、著名品牌專賣店為一體的步行街。

4、項目地貌狀況

項目占地240畝，規(guī)劃總建設面積30萬㎡。一期開發(fā)建設面積22萬㎡。地塊很平整，沒有拆遷，呈一字型展開，北面和新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，地塊相對平整

一、地塊優(yōu)劣式分析

優(yōu)勢：

1）配套設施可以自我完善：項目地塊較長，使項目更具吸引力；

2）自然環(huán)境好：項目地塊的水資源良好，景色優(yōu)美；

3）區(qū)位發(fā)展前景看好：位于城市戰(zhàn)略發(fā)展重點區(qū)域的核心，高起點規(guī)劃與政府加大基本建設投資力度對項目利好；

劣勢：

1）治安環(huán)境暫不樂觀，靠近火車站；

2）項目周邊住房影響項目形象，尤其是后街旁邊的住房；

3）道路沒整治好，南面基本沒什么人群；

A、政府組織建設，項目信譽度高，資金到位確保工程進度的順利進行；

B、項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，規(guī)劃設計超前，政府統(tǒng)一招商、統(tǒng)一返租，將會打消顧客的心理顧忌；

C、新化地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)競爭壓力不大，且各自的規(guī)劃具有一定互補性，相互沖擊較小；

D、已有強烈的投資意識，但由于可投資的商業(yè)地產(chǎn)過少，且商業(yè)發(fā)展程度不高，大部分人持觀望態(tài)度，投資較為謹慎，希望投資更好的項目。

A、由于該項目位于新化縣老城區(qū)，目前人氣不旺，流動人口少，周邊配套不齊，商業(yè)氛圍尚未形成。

B、由于本項目是新化第一個大型商住項目，且商業(yè)占據(jù)了8.48萬平米,為了打造專業(yè)市場，需要政府加大力度，進行行業(yè)規(guī)范整治，將各個零售店鋪集中到湘中·金源商業(yè)項目來。加大廣告宣傳。

A、新化房地產(chǎn)市場起步較晚，為本項目的開發(fā)提供了充足的市場空間；

B、新化自然景觀旅游業(yè)發(fā)展迅猛，流動人口消費總額有望大幅攀升；

C、專業(yè)批發(fā)市場規(guī)模不大，檔次不高，環(huán)境一般，管理有待提高，為專業(yè)市場升級提供了機會；

D、由于本項目是舊城改造項目，同質(zhì)競爭樓盤較少，商業(yè)物業(yè)具有較大的升值空間；

E、私營礦主、企業(yè)老板、機關干部及在外創(chuàng)業(yè)回鄉(xiāng)置業(yè)者有投資預期，為新化商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了后備資源；

F、未經(jīng)過大商業(yè)和國際國內(nèi)一流主力店的洗禮，外來商業(yè)品牌正加緊布點，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了機會。

A、新化處在商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期，行業(yè)整合洗牌，外來資本進入，但房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，整體市場開發(fā)規(guī)模較小；

B、沒有花園小區(qū)生活概念，物業(yè)管理滯后，生活配套設施不全；

C、本土化銷售運作，無市場先進營銷理念，開發(fā)和后續(xù)管理 “兩張皮”，重銷售、輕經(jīng)營，投資置業(yè)無保障；

第三部分、項目策劃營銷

一、項目主要經(jīng)濟技術指標

建筑密度：

項目戶型：

三室兩廳一衛(wèi)一廚：128㎡；三室兩廳兩衛(wèi)一廚：123-142㎡；

復合式：

四室兩廳三衛(wèi)一廚：181㎡；五室兩廳一衛(wèi)一廚：171-180㎡；

三、項目周邊樓市狀況

新化房地產(chǎn)市場目前建設規(guī)模不大，2006年全縣完成城建基礎設施總投資2.6億元，城鎮(zhèn)化水平達到18.5%；完成固定資產(chǎn)投資6.33億元，較2005年增長13.5%。

目前已啟動的項目有：金龍·風景家園（住宅，30000平方米）、明源陽光購物公園（商業(yè)，52000平方米）、新康園經(jīng)貿(mào)中心（高層商住，32000平方米）、陽光小區(qū)（商住，住宅67000平方米，商業(yè)13000平方米）、湘中·金源商埠（商住，300000平方米）等。

即將啟動的項目有：香檳山名苑（高層住宅，200000平方米）、新化瓷廠住宅樓項目（未定名，建設用地110畝）等。

四、項目定位

1、住宅部分

住宅定位：開放式居住小區(qū)，大視野、大配套、大景觀的城市時尚商業(yè)帶。

2、商業(yè)部分

商業(yè)定位：融餐飲、娛樂、運動、休閑、旅游、文化、購物為一體的景觀時尚商業(yè)街。

商務定位：集酒店、SOHO、LOFT、企業(yè)會所等多種形式的非傳統(tǒng)型人性化景觀商務辦公空間。

3、項目總體定位

湘中·金源商埠”融住宅、酒店、商業(yè)、商務為一體，具現(xiàn)代、時尚、國際化特征，臨近紫江的景觀

建筑綜合體。

五、營銷策劃構思與設想

總體構思

創(chuàng)造一種對公共領域的共同理解；

不同功能與審美層面的適合實現(xiàn)統(tǒng)一；

建筑的多樣性；

個性與自我的表達；一處多樣化、開放形居住形態(tài)的商業(yè)場所；

一個銜接個性化生活方式與商業(yè)化社區(qū)公共生活的網(wǎng)絡體系；

體現(xiàn)區(qū)域化商業(yè)核心；

六、營銷策劃推廣主題

信賴——信賴源自政府的公信力、態(tài)度的體現(xiàn)以及人文關懷。

推廣手段： 【金源會】、主題活動、軟性宣傳。

沖擊——意識形態(tài)立體推廣。

推廣手段：戶外、車身、視頻、報媒全方位視覺及理念輸出。

感動——融入其間，漸進地體驗式情景營銷。

推廣手段：體驗館、示范區(qū)。

誘惑——最不在乎價格的客戶也希望獲得更高的性價比。

推廣手段：促銷優(yōu)惠策略：會員優(yōu)惠；以及不同銷售階段給予不同程度的優(yōu)惠。

七、策劃營銷指導性理念

一站式————兩極消費————多重功能

一站式：方便、快捷、高效，一站式購物消費。

兩極消費：滿足不同消費群體的需求。

多重功能：提供多元化的消費場所，滿足不同的層次需要。

第四篇：房地產(chǎn)策劃

篇一：房地產(chǎn)開盤策劃方案

一、開盤主題

對外傳達**房產(chǎn)開盤典禮的信息、顯示企業(yè)實力。擴大**房產(chǎn)的社會知名度和美譽度，體現(xiàn)**房產(chǎn)的五大優(yōu)勢：公司的雄厚實力、“**第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設計，展示美好發(fā)展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業(yè)社會公關，樹立**房產(chǎn)積極良好的社會形象，并融洽與當?shù)卣毮懿块T、客戶的關系。

二、開盤時間：2016年10月1日(暫預定)

三、活動地點：**房產(chǎn)有限公司

四、剪彩嘉賓：貴公司確定

五、擬邀媒體：**電視臺、**廣告公司

六、活動方案

(一)前期準備

1、到場嘉賓

市政府有關主管領導、業(yè)界知名人士、公司的關系客戶、各媒體

2、購買或制作一批有意義的禮品。

做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作)。

一是可以表達對領導的尊敬和謝意;二是可以起到宣傳作用和品牌效應。

3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花

4、請柬的準備

提前印好請柬，非市內(nèi)來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認來否回執(zhí)。(請貴公司確認、確定。)

5、其他準備工作

提前3天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。

落實管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負責秩序工作。

提前6天落實指揮和負責秩序工作。

(二)開盤前廣告發(fā)布

在《**廣告》發(fā)布整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報導。

(三)開盤之日媒體報道

開盤當天邀請市電視臺、平面及網(wǎng)絡媒體，以新聞報導、文字和圖片形式突出宣傳**房產(chǎn)的開盤慶典。

七、開盤現(xiàn)場活動

1、現(xiàn)場布置

售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果;前面設立弧形售樓咨詢服務臺，正墻右側(cè)做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設沙發(fā)、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī)、有實力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。(效果圖附后)

會場布置：會場布置以實際效果為準，按照不同區(qū)域不同劃分?，F(xiàn)場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場氛圍。

主席臺區(qū)：也就是剪彩區(qū)，設在公司或樓盤門口。左側(cè)為貴賓致辭臺，右側(cè)為主持人用立式麥可風，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側(cè)有綠化盆景。

嘉 賓 區(qū)：可設在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。

簽 到 處：來賓簽到處設置在會場入口處。簽到處配禮儀小姐。

禮品發(fā)放處：簽到處的桌子也可作為禮品發(fā)放桌。

貴賓休息區(qū)：可設在**房產(chǎn)董事長辦公室，配飲料、水果，擺放精美插花。來賓休息區(qū)：可放在**房產(chǎn)售樓中心現(xiàn)場。

2、慶典剪彩儀式

3、精彩舞獅表演

4、樂隊歡奏、禮炮齊鳴

八、現(xiàn)場布置

1、彩虹門

在**房產(chǎn)公司門口或樓盤入口處放置一座雙龍彩虹門，突出氣勢;

2、高空氣球

活動現(xiàn)場上空布置4個紅色高空氣球，下面懸掛祝賀開盤的豎幅。

3、小氣球

施放2005只高空小氫氣球，顯示對財富、人氣的上升與飛躍。

4、地毯

活動現(xiàn)場及舞臺鋪設紅地毯，意味紅紅火火，突出整體氛圍。

5、中國禮炮和彩花彈

中國禮炮和彩花彈288枚，意味好運連發(fā)。

6、盆景

在慶典現(xiàn)場放置100盆盆景，增強效果。

7、舞獅

在儀式過程中穿插舞獅表演，預示著**房產(chǎn)美好的發(fā)展前景。

8、禮儀小姐

禮儀小姐8名，形象、氣質(zhì)出眾，在剪彩儀式時為嘉賓佩戴胸花，協(xié)助嘉賓剪彩，指引位置。

九、活動程序(11月28日安排)

7：00—9：10 總策劃檢查落實各項工作，布置到位情況;彩虹門、禮炮、主席臺、升空氣球、廣告條幅，全部安置到位;檢查音響、電源、麥克風、小氫氣球到位;

禮儀小姐、主持人，陸續(xù)進場，準備好各自工作。

9：30—9：50 嘉賓陸續(xù)到場，兩位工作人員及兩位禮儀小姐給領導佩戴胸花、嘉賓簽名、發(fā)放禮品，引至活動現(xiàn)場。

10：00—10：08主持人介紹領導和嘉賓，宣布**房產(chǎn)開盤慶典正式開始;

10：10—10：25 市領導致賀辭、**房產(chǎn)董事長致辭;

10：25主持人宣布剪彩儀式開始;剪彩嘉賓、禮儀小姐上場

10：28—10：40剪彩嘉賓站好位置，剪彩開始;

剪刀起，禮炮響，施放彩花彈，雄獅舞動、樂隊歡奏;

放飛氫氣球，活動進入高潮;

10：45—10：50 首位客戶簽約。

10：50-11：00 主持人宣布典禮結束，來賓趕往午宴現(xiàn)場。

十、人員安排及整體預算

十一、其它設備

落實好電源、麥克風、音響、樂器、簽到臺、胸花、飲用水、條幅、地毯、舞臺、氫氣球的采購;

停車場的安排，活動現(xiàn)場的安全及相關后勤保障。

第五篇：房地產(chǎn)策劃

自 薦 信

本人從事房地產(chǎn)行業(yè)策劃工作多年，對目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的房產(chǎn)滯銷狀況深有研究，探索出一套行之有效的解決方案。

房地產(chǎn)行業(yè)在過去幾年，投資不斷升溫，房價也如同坐火箭一般地上躥。但進入2011年以來，國家相關政策的出臺，使不少人對房價跌與不跌迷惑不解，大部分客戶進入觀望狀態(tài)，房地產(chǎn)商悄然陷入窘境，房地產(chǎn)陷入滯銷狀態(tài)。嚴峻的現(xiàn)實迫使房地產(chǎn)企業(yè)突圍求生，為了加速回籠資金，紛紛開始降價促銷，樓市打折潮從南到北迅速蔓延。昔日風光無限的房地產(chǎn)企業(yè)漸漸加入“賣身”行列。但縱觀全球金融現(xiàn)狀及我國經(jīng)濟發(fā)展狀況，人民幣的升值不斷刺激外商資金涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領域，另外我國持續(xù)的經(jīng)濟增長態(tài)勢，未來我國大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高，房地產(chǎn)行業(yè)依然有廣闊的發(fā)展前景。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近幾年的無序投資開發(fā)，擾亂了該行業(yè)的正常健康發(fā)展，房產(chǎn)的滯銷，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌的境地。今后的房地產(chǎn)企業(yè)要想繼續(xù)發(fā)展盈利，必須從盲目投資重新走向正軌，企業(yè)的經(jīng)營理念要重新定位重新思考，企業(yè)從房產(chǎn)開發(fā)前期的策劃到后期的銷售和物業(yè)管理方面的思維模式都需要進行相應調(diào)整，以適應房地產(chǎn)行業(yè)新形勢。

目前房地產(chǎn)滯銷的主要原因之一是有相當一部分購房者難以尋到自己滿意的戶型。他們有購房能力和欲望，但也有對房屋戶型的要求。由于沒有遇到自己滿意的戶型，還在繼續(xù)持幣觀望尋找中。因此，對于這些有購買能力和欲望的客戶群體，房地產(chǎn)商應該有針對性的開發(fā)相應房產(chǎn)，以滿足社會的需要，同時也促進了自身的經(jīng)濟發(fā)展。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有一支優(yōu)秀的策劃團體，能發(fā)掘客戶，了解客戶需求，最終贏得客戶。

本人雖不才，但對這方面頗有研究，探索出一套行之有效的發(fā)展方案，有我的參與奉獻，自信能為貴企業(yè)創(chuàng)造出更大的財富。

故此毛遂自薦，敬請領導垂閱，敬候面談佳音。

覃斌

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