招

商

策

劃

一、邵陽城市商業大致分析

目前邵陽服飾類零售專賣店主要集中在東風路及紅旗路兩條數公里長的城市主干道上，而規模型購物中心、主題商業大賣場那么更為分散，整體服飾及百貨類商業零售市場集中度不夠。對邵陽市主要商業街道進行商圈初步走訪后分析如下：

1、服飾類專賣店

服飾專賣店整體結構較為豐富，略強于婁底市而不亞于湘潭市，單店單品規模品牌店為數不多。由于商圈局限及單品牌多店形態初步形成等因素，為本案資源整合留有相當大的空間。

女

裝：女裝品牌結構較復雜、中檔的二、三線品牌及少淑女裝品牌相對較少、女裝專賣店整體聚集度不夠的現狀，使本案以女性為主題的商業街區定位有極大的整合開展空間。

童

裝：經考察在主商業街區內未發現規模型童裝賣場及專業市場，僅在城南公園通往紅旗路的干道兩旁存在初具規模的童裝街，但該賣場位于坡度大于45度的斜坡上購物環境不理想且該干道旁商鋪資源有限使該童裝街難以擴大形成一定規模，本案針對童裝定位有著絕對整合優勢。

運動休閑服飾：介于主商業街區的商鋪資源稀缺等因素，以跑量為主的二、三線品牌缺乏，為本案商場內街道業態定位留有較大空間。

2、百貨主力店及專業服飾賣場

由于邵陽市大型商業物業規劃少，造成大型百貨及規?；姆棇I賣場較少，目前最具代表性的為邵水橋旁的步步高購物廣場〔屬中檔次的綜合賣場，涵蓋百貨、商超、電器〕；人民廣場處的佳惠〔屬超市加群眾百貨經營模式〕。而步步高與佳惠都未作專業百貨賣場定位，兩賣場內真正從事百貨類經營的缺乏1萬平方米，在未來百貨競爭中不具備優勢。

而步步高購物廣場與佳惠的專業服飾賣場更是缺乏，像東之杰公司旗下的“動運大本營〞、“太平洋〞類的中性服飾專業賣場，在該區域內具有很大的開展空間，為本案服飾專業賣場類次主力店留有很大的向外整合空間。

3、商超類主力店

市區內規模型商超有三家共五店〔步步高、佳惠、萬里〕，除步步高新店外〔該店離本案較遠不構成威脅〕，其它屬于生鮮和量販類的中、小規模店，經營單品均缺乏2萬種，整體競爭力不強。

本案在商超類主力店的選擇上可以規模在6000平以上的綜合性超市品牌為主。

二、服飾各業種細分和特性分析

整體服飾行業市場可作如下業種細分：

1、精品女裝：如跟據風格進一步細分的話，可分為以杭洲的杭派服飾為代表的時尚女裝〔也叫少婦裝〕主力消費群在為

25—35歲年齡的女性；另有少數以深圳、上海品牌為主的黑白色系深穩重系列的成熟女裝，該消費群為30—40歲女性為主。介于年齡在25—40段的女性購置力強、消費群廣等特點，可將此風格女裝作為定位重點。

代表品牌：江南布衣、歐時利、納帕佳等、哥弟；

物業要求：一線品牌60平米以上；二、三線品牌30—60平米；

資源整合面：品牌資源十分豐富，整合渠道廣。

2、少淑女裝：該業種由淑女裝與少女裝的統稱，一般這類服飾是以廣州、深圳品牌為代表，主力消費群為15—25歲未婚年青女性。由于該群體購置力較弱，更新快，故該類業種以價格較低、單季款式多等特點拉動購置，可做重點資源整合。

代表品牌：花木馬、阿依蓮、朵以等；

物業要求：一線品牌80平米以上；二、三線品牌30—60平米；

資源整合面：由于單件利潤低、發布款式多等因素少有品牌做大做強，大多走散貨路線。

3、中老年女裝：以武漢的漢派服飾為代表，主力消費群為40歲以上女性，雖色系單調但潮流期長，加之該類消費群屬理性消費，故此類品牌以注重面料和做工來吸引客戶。

物業要求：大多在40—60平米

4、中性休閑：在百貨業態中也叫量販服飾，以東莞、溫洲品牌為代表，主力消費群為15—25歲青少年，且學生購置居多。該消費群購置力有限且要求風格、花色多樣及潮流性強等特點，故大多品牌以多樣性、潮流性、低價等策略吸引客戶。由于該類品牌采用的是做量為主的經營模式，故具備折扣活動多、人氣拉動力強等特點，可作重點引駐。

代表品牌：美特斯邦威、以純、森馬、真維斯等；

物業要求：一線品牌120平以上；二、三線品牌50—100平米；

資源整合面：知名品牌有限，但二、三線品牌居多，有較大的整體空間。

5、運動服飾：國內品牌大多產自福建省，可供10—60歲男女消費群。由于近幾年市場開展快，品牌間競爭力大等原因促使運動服飾風格、花色、款式呈多樣性特點，可作重點引駐。

代表品牌：兒童運動：七波輝、大黃蜂；

青少年運動：特步、迪斯尼；

傳統運動：耐克、阿迪達斯、李寧；

時尚運動：背靠背、七匹狼時尚運動；

物業要求：一線品牌：120平以上；二三線品牌50—80平米；

資源整合面：品牌資源較豐富，整合渠道廣。

6、男正裝：福建品牌居多，由于男性穿著趨向于休閑、時尚等因素，使得傳統正裝消費市場空間年年萎縮，主流品牌朝商務、休閑、時尚和精典四個風格開展，產品已呈多樣性開展。介于目前仿冒、概念及“搓邊球〞品牌過多造成二、三品牌混亂的局面，人氣拉動力差，建議象征性的引駐。

物業要求：一線品牌120平米以上；二、三線品牌60—100平米。

代表品牌：時尚男裝：七匹狼、與狼共舞

商務男裝：利郎、斯得雅

休

閑：酷牌、法波爾

精

典：杉杉、雅格爾

7、時尚休閑：該業種屬新興業種是未來青年男裝的開展趨勢，但由于對年齡及身型要求的因素，目前國內市場還不成熟、品牌稀少且知名度不高。本案可有針對性引駐。

代表品牌：國際品牌：杰克瓊斯、馬克華菲

國內品牌：卡賓、佐岸

8、個性服飾：目前主要以散貨形式存在，在湖南各地、縣級市很少有較為集中的此類專業服飾市場及賣場，有著較大的開展空間，故建議針對A區前端二層做此類定位。

三、百貨主力店分析

理論上面積超過5萬平米的購物中心，如果沒有主力店引駐的話其經營風險比擬大。核心主力店作為本案第二期定位及招商的重點，雖然引進主力店存在租金低、租金升浮小等缺點，但能帶來人氣，并維持較穩定的人氣。主力店需多大面積適宜呢？選擇什么樣的零售商來做主力店呢？

首先主力店在類型及品牌的選擇上須多方位綜合考慮，應注重本案整體零售型商業的邊際帶動效益；商鋪銷售的促進作用；整體競爭力提升等。在主力店的選擇上本人有三建議：

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必須選擇人流量大的主力店，盡可能少選家居建材零售商，因為建材消費者大多是理性、大宗消費者，人流量有限。

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選擇主力店的另一個考前須知是只選對的，不選大的，不能迷信500強企業，不一定要選擇沃爾瑪、家樂福等跨國企業。

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要選擇跟本案定位一致的主力店企業，不要把最好的位置留給大賣場，盡可能的提升商鋪銷售率。

百貨主力店分類：

對湖南百貨品牌進行細分的話，可根據檔次分為如下幾大類

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奢侈百貨：湖南最具代表性品牌有新世界、東方百聯等。該類百貨大多以經營國內外高檔服飾、箱包、皮具、鐘表、眼鏡、首飾、化裝品為主。具有經營面積大、裝修檔次高、購物環境好、經營商品優等特點，經營場所大多在3萬平米以上。經營模式以100%第二次招商后聯營扣點，扣率一般在20%

—

35%。

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精品百貨：代表性品牌有王府井、春天百貨，因其以經營國內一線品牌為主、國際知名品牌為輔的經營特點，面積需求一般在10000平米以上。經營模式以第二次招商后聯營扣點，扣率一般在20%

—

25%。

l

群眾百貨：代表性品牌有佳惠衣行順、康星百貨，以國內中低檔服飾為主，面積需求一般在3000平米以上。經營模式以自行采購為主，聯營扣點為輔，也有少量區域分割出租。

專業服飾賣場：代表性品牌有ITAT、龍之杰〔運動大本營〕、南洋百貨等，該類賣場對面積的需求沒有固定模式，經營模式均以自營為主。

四、商城各個樓層業態定位構思

1、一層商業定位構思

1.1

一層業態色塊圖

區

域

東廂定位

定位理由及說明

西廂定位

定位理由及說明

A1棟

通訊、數碼

根據該區購鋪自營從事通訊商品的比例高及所在街道通訊業態已成熟化兩點考慮，選擇隨行就市定位。

中性休閑服飾/

群眾飾品/時尚箱包

介于青少年群體愛逛街的特點，將西面內街作此類主題定位，可提升目的性消費人流，并帶動相關時尚配飾和箱包經營。

A2棟

中性休閑服飾

各類時尚配/時尚箱包

可有效的拉動青少年消費群體外，又能與本棟西廂街道業態兼容，可很好的做到異業互補、客流互動。

少淑女裝

針織內衣

配飾/女包

該區以少淑女裝及相關配飾、內衣類主題定位，是及于市場需求型定位與互補型定位兩者結合考慮制定的。

A3棟

少淑女裝

針織內衣

配飾/女包

該定位及業種組合有著較強的人氣拉動力，又能與本棟西廂商鋪業態進行合理兼容。

精品女裝

化裝品

女包、女鞋

精品女裝占據女裝行業大半零售額，其對童嬰系列產品、家居類產品等異業拉動力極強，可很好的帶動本棟二層童裝經營。

B1棟

通訊、數碼

作為A1棟東廂業態的沿續，可增加消費可選面。

中性休閑服飾

風味小吃

作為A1棟西廂商業業態的沿續，可很好的借勢增加本區域存活率，并帶動風味小吃經營。

B2棟

少淑女裝、針織內衣、配飾

風味小吃

作為A2棟西廂商業業態的沿續，可很好的借勢增加本區域存活率，并帶動風味小吃經營。

精品女裝

化裝品

女包、女鞋

作A3棟業態沿續，利于更好的成行成市

C棟

通訊、數碼

風味小吃

隨行就市，突出整體主題的完整性

精品女裝

風味小吃

隨行就市，突出整體主題的完整性

備

注

在整個一層業態定位構思上，各業態定圍繞青少年消費群作為主力消費群體作文章，而在兩條內街道及后廣場的具體業態細化及業種細分上突出異業兼容、互補生存的概念進行，從理論層面具備很強的可行性。

2.1

二層業態色塊圖

區域

業態定位

定位理由及說明

塔樓二層

個性、潮流服飾

此定位可對該區商鋪進小面積分割后提升銷售機率，又可與一層業態進行互補，但最終定位帶得做詳細的可行性調研。

A1棟二層

商務餐飲

是種補缺型定位，該處物業結構及面積非常適合中西餐廳、咖啡廳類商務餐飲業態經營。

A2棟二層

運動服飾大賣場

該棟物業一層以上區域因位置、物業結構、引導設置等注多因素，難分散經營，應選擇整體經營，在業態定位上與塔樓二層業態兼容是首選。

A3棟二層

童嬰服飾及用品

介于該類業態經營人氣缺乏，需借鑒周邊業態與地段優勢帶動人氣，此定可借用一層精品女裝帶來的邊界效益，屬互補型定位先擇。

B區二層

3C數碼廣場

從增加商鋪銷售面積角度考慮，屬特別區域“招〞“售〞關系平衡型定位。此類定位需做詳細可行性調研前方可確定，在理論上該定位能與人民路現有商業進行很好兼容。

C區二層

休閑、娛樂

中式正餐

作為星級酒店配套業態，屬互補型定位。靠星級酒店為此類業態帶來高價值銷費人群，易做出檔次、形成規模效益。

3.1

三層業態色塊圖

3.2

三層業態定位理由及說明

區域

業態定位

定位理由及說明

A1棟三層

休閑餐飲

該定位與一層、B區三層業態互補性強，并能很好的與B區形成客流小循環的回路，從而建立起整體經營優勢。業種選擇：

休閑火鍋：傣妹、辣阿婆；

美食街類：桂林人；

特色小吃：四喜餛飩；

知名老字號：火宮殿、新化樓。

A2棟三層

同

上

A3棟三層

美體/健身

隨著生活質量的提升，人民對健身、美體的市場需求快速增加，屬于補缺型定位選擇。

B區三層

酒吧/電玩/網吧

休閑餐飲

此類定位可與本區四層影院科學的兼容，屬互補型位。該業態定位人流拉動力強，可直接帶動美食廣場周邊商鋪經營。

C區三層

足浴/洗浴/KTV

中式中餐

作為星級酒店配套業態，屬互補型定位。靠星級酒店為此類業態帶來高價值銷費人群，易做出檔次、形成規模效益。

4、四層商業定位構思

4.1

四層業態色塊圖

4.2

四層業態定位理由及說明

區域

業態定位

定位理由及說明

塔樓四層

美容/美體

由于物業結構不佳、樓層過高等因素，該定區定位只能采用補缺型定位法。

B區四層

影

院

該區增加層高7米的棚類物業定位為影院，最終以影院主力店為中心的群眾休閑業態的群的構思，可直接拉動一層風味小吃、三各娛樂業的經營。

C區四層

星級酒店

從C棟物業結構、所處地理位置及配套設施分析后，整體裙樓定位以星級酒店為核心的業態組合，為二、三層的經營找到了最正確經營主題。