第一篇：策劃工作流程

房地產代理公司全程策劃工作流程

1.[初步接洽階段]------2.[前期策劃階段]---------

3.[營銷策劃階段]------4.[銷售實施階段]---------

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[初步接洽階段]

1、項目資源條件整合及判斷

負責部門： 策劃部、代理部、研究部

報告名稱： 《**項目策劃大綱》

中心內容：

宏觀資料：市場整體、片區趨勢、基本行情。

地段資料：規劃要點、坐標。

周邊資料：交通、配套、樓盤的規劃、設計、包裝、銷售。

發展商資料：背景、關系、資金、技術等的實力情況。

判斷內容：優勢、難點、突破口、把握度。

2、多方案初步規劃、設計或調整建議

負責部門： 策劃部

報告名稱：《會議紀要匯總》

《**項目概念設計提示》

或《項目調整建議》

中心內容： 草圖、立意、說明、交流記錄

[前期策劃階段]

3、地塊內在條件整合及價值分析

負責部門： 策劃部、投資部

報告名稱： 《**項目土地價值與分析報告》

中心內容： 適合的規則布局和建筑類型及其投入和產出價值比較

4、資源綜合及定位

提問者評價

非常感謝

房地產代理公司顧問公司業務操作流程

房地產項目市場研究涉及房地產項目開發的各個環節，是開發策劃、投資策劃、發展策劃、營銷策劃以及全程營銷服務的有力支撐點，力求在發現問題和解決問題的過程中確保項目能夠完全被市場接受。

一、常規研究內容主要有：

（1）競爭環境研究

通過對區域市場產品供求總量及其結構分析、典型競爭企業/樓盤營銷策略研究、片區同類項目普查、需求變化趨勢預測等供應、需求、產品、策略的調查，以及研究宏觀人口、收入、行業、政策等數據，從而對當前整體市場狀況進行描述，對未來行業趨勢進行定性預測，對具體項目影響進行分析評估，協助已進行項目制訂開發決策。

（2）細分市場選擇和目標市場需求研究

主要通過對潛在客戶的品牌和產品認知、使用、決策、購買、影響因素、個人和家庭社會經濟文化特征等方面的調查研究，進行市場細分和選擇目標市場，同時描述目標市場特征和規模。尺度的細分市場選擇和目標市場需求研究服務，可以為項目市場定位、產品設計、營銷策略提供全面準確的決策信息，是建筑設計和營銷策略賴以成功的基石。

（3）產品研究

產品質量和功能設計在銷售促進中的影響權重在70%以上，不動產產品本身綜合質素的好壞決定著銷售業績，如何針對居住行為和心理需求以及特定目標消費群的特殊需求，設計開發產品功能及環境、文化等屬性，既是房地產市場營銷要求解決的問題，也是建筑學、人類學、社會學等學科研究的課題。沒有科學全面的產品研究結論，就不可能設計開發出滿足消費者需求的住宅產品，更談不上創造住宅建筑精品，產品研究向來是尺度房地產市場研究的重中之重。

（4）商圈研究和商業物業定位研究

商圈研究主要為商業物業的定位和營銷策略服務，是各類百貨公司、主題商場、專業市場、連鎖商業、零售店選址和選擇經營品種、規模的重要依據，研究內容主要有各級商圈經濟規模測量，包括人流量、車流量、區域面積、人口密度、經營規模等各級商圈地理環境描述，包括物業分布和道路交通狀況、城市規劃等商圈購買力和人口構成特點調查，商圈內居民消費習慣研究商圈競爭及趨勢研究，包括人口規模與結構、商業結構、經營品種及產業規劃、發展趨勢研究、商場功能及目標市場、經營主題的選擇、市場機會的探索與研究

（5）其它不動產項目的市場研究

包括：工業物業的項目選址、區域投資比較、科技園區與各類經濟開發區研究旅游/酒店業（風景旅游區、度假村、產權酒店、海島等）綜合開發研究寫字樓、智能化大廈、酒店式公寓、私立學校、私立醫院等辦公物業和不動產項目的市場研究主題公園（體育休閑公園、現代農莊、軍事公園、科技公園）等大型娛樂項目市場研究

二、房地產項目投資策劃

土地是房地產開發的命脈

銷售價格和土地成本是項目投資利潤的主要決定因素，從保守的立場來看，土地價格以及與土地相關的費用決定著項目的利潤空間和開發可行性；土地價格不僅是利潤的主要決定因素，同時由于房地產項目的特殊性，土地位置也顯著影響項目市場定位、產品設計、營銷策略和銷售價格，因此，土地購買的內容和條件是房地產項目開發過程中最重要的決策環節

投資策劃的關鍵點：

土地能否購買（為什么不能購買）

來能做什么

能賺多少錢

風險有多大

地價上限應是多少

項目風險評估和規避方法

三、投資策劃流程8步曲

1.可以開發什么--在政府城市建設規劃和土地控制性規劃條件下，根據地塊自身條件

2.有需求嗎--初步判斷符合政策、地塊條件環境和區域形象的物業開發類型是否存在現實的市場需求

3.需求夠大嗎--雖然物業類型的需求存在，但有效需求規模和強度不同，在正式確定作為投資核算基準的物業開發類型組合及體量之前，需要對物業需求規模和強度進行測量

4.能賣多少錢--在物業開發類型確定之后，繼續對各類型的銷售價格進行測量和分析，以修正物業類型組合及體量，并作為核算銷售收入的依據

5.開發成本是多少--不同物業開發類型組合及體量的開發成本是多少

6.開發利潤是多少--在既定物業開發類型組合及體量的條件下，根據成本比較與分析，不同方案的開發利潤是多少

7.開發風險有多大--在根據物業開發類型組合及體量比較分析開發成本和利潤時，不同方案的市場風險有多大

8.項目適合這個企業嗎--好項目并非適合所有的企業，單純分析項目的可行性而不考慮企業自身條件往往蘊藏著潛在危險

四、房地產項目發展策劃

要提高房地產項目投資利潤和降低市場風險，除土地相關因素外，主要與產品設計和營銷策略有關，房地產項目前期研究與策劃是產品設計的市場基礎，也是促銷策略的核心

（1）發展策劃流程

目標市場定位研究↓產品概念策劃↓溝通產品與目標客戶的元素、途徑、策略↓確定產品符合投資目標預期↓確定投資風險在能夠接受的范圍內↓為產品設計提供指導建議

（2）發展策劃成果

第二篇：房地產工作策劃流程

房地產營銷策劃流程及重點工作內容

一、項目案前基礎策劃

（一）、項目市場分析 ★ 工作內容：

1.建筑套型對比分析方案 2.建筑主體技術指標對比分析方案 3.建筑造型對比分析方案 4.建材設備對比分析方案 5.社區功能對比分析方案 6.市政配套與政策對比分析 7.項目賣點匯總分析方案 8.項目缺陷匯總分析方案 9.項目發展計劃執行方案 10.項目形象定位執行方案 11.物管介入優劣對比分析方案 12.物管形象定位執行方案 13.項目規劃設計定位 14.項目建筑風格定位 15.項目市場定位 16.項目功能定位 17.項目開發模式定位

第三篇：房地產工作策劃流程

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一、項目案前基礎策劃、項目市場分析

（一）項目市場分析、★ 工作內容： 工作內容：

1.建筑套型對比分析方案 2.建筑主體技術指標對比分析方案 3.建筑造型對比分析方案

4.建材設備對比分析方案 5.社區功能對比分析方案 6.市政配套與政策對比分析 7.項目賣點匯總分析方案 8.項目缺陷匯總分析方案 9.項目發展計劃執行方案 10.項目形象定位執行方案 11.物管介入優劣對比分析方案 12.物管形象定位執行方案 13.項目規劃設計定位 14.項目建筑風格定位 15.項目市場定位 16.項目功能定位 17.項目開發模式定位

項目市場分析就是對房地產項目投資開發中直接或間接 涉及的諸多要素（如政治、經濟、政策法規、規劃、國土、市 場、消費者、人文、地理、生態環保、交通、商業、市政配 套等）進行客觀調研，并通過科學系統的定量定性分析和邏輯 推斷，尋找到滿足項目眾多有效支撐元素的結合點（一是與城 市規劃條件相滿足、二是與房地產商合理的投資回報相滿足、三是與目標客戶群的有效需求相滿足）。、項目包裝推廣策劃

（二）項目包裝推廣策劃、★ 工作內容： 工作內容： 1.項目主題執行方案 2.CIS 形象管理方案 3.平面設計形象管理方案 4.項目相關單位形象管理方案 5.營銷承諾管理方案 6.促銷計劃執行方案 7.促銷讓利管理方案 8.營銷道具執行方案 9.媒體廣告執行方案 10.媒體執行戰略方案 11.活動執行戰略方案 12.傳播契機戰略方案 13.VI 形象識別系統方案

14.工地環境包裝概念設計方案 15.營銷中心概念設計方案 16.樣板房裝修風格概念提示 在充分利用前面“房地產項目市場環境調查與研究”成 果的基礎上，充分結合本項目所需考慮的諸多綜合性因素，進 行結論性深度分析和相關綜合性建議（總體概念定位、市場定 位、產品定位等），把其對項目有可能的投資開發風險盡可能 降低，從中選擇出符合項目投資開發的最優市場策劃整合方 案。

（三）、項目組織管理策劃

★ 工作內容： 工作內容： 1.崗位組織計劃方案 2.崗位職責管理方案 3.管理獎懲執行方案 4.營銷服務管理問答 5.客戶接待管理方案 6.辦公環境、設施、道具管理方案 7.營銷統計管理方案 8.營銷檔案管理方案 9.信息匯總管理方案 10.營銷培訓計劃方案

11.部門協調管理方案 12.政府協調管理方案

（四）項目銷售方案策劃

★ 工作內容： 工作內容： 1.房屋上市方案 2.價格執行方案 3.付款執行方案 4.銷講執行方案 5.銷售指標計劃方案 6.銷售獎懲執行方案 7.銷售費用預算方案 8.資金流量控制方案 9.成本控制節點方案 10.目標消費者分析 11.目標區域市場分析 12.目標競爭者分析 13.項目定位策略和價格表模擬

二、項目案中策劃 ★ 工作內容： 工作內容： 1.價格調整策略方案 2.階段促銷方案 3.廣告平面創意方案 4.階段房源銷控策劃方案 5.階段培訓策劃方案 6.項目銷售技巧策劃方案 7.項目活動籌備方案 通過科學的定量經濟評價，判定項目的經濟可行性。根據 規劃、建筑策劃的初步或最終成果，與動態的市場進行對比分 析，提出修正調整建議。

三、項目案后策劃工作要點 ★ 工作內容： 工作內容：

1、客戶服務策劃方案

2、客戶法律咨詢策劃方案

3、項目竣工典禮策劃方案

4、項目客戶聯誼活動

5、項目客戶信息跟蹤策劃方案

備注： 備注：個案全程策劃以上共涉及到 70 個方案

市場調查執行綱要

[區域市場]綜合調研： 區域市場]綜合調研：

1、本項目周邊樓盤的分布位置；

2、周邊競爭項目的基本規劃水平；

3、交通設施的具體細分：（1）道路情況（2）交通情況（3）位置條件

4、生活設施的具體細分：（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件

（4）市場知名度

5、教育設施的具體細分：（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件（4）市場知名度

6、商業設施的具體細分：（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件（4）市場知名度

7、醫療設施的具體細分：（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件（4）市場知名度

8、娛樂設施的具體細分：（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件（4）市場知名度

9、體育設施的具體細分：

（1）位置條件（2）規模條件（3）便利條件（4）市場知名度

10、其它相關設施

[價格]市場執行調查： 價格]市場執行調查：

1、樓盤市場推廣銷售價格范圍（最低價、最高價）；

2、樓盤市場推廣的銷售均價；

3、樓盤市場推廣的開盤基價；

4、樓盤市場推廣的階段漲幅；（1）預售開盤的價格漲幅；（2）根據工程進度的價格漲幅；（3）結構封頂的價格漲幅；（4）正式竣工的價格漲幅；（5）交付使用的價格漲幅；（6）現房出售的價格漲幅；（7）樓盤收尾的價格變動；

5、樓盤市場促銷的價格表現；

6、廣告推廣的價格表現；

7、銷售折扣執行的價格表現：（1）一次性付款的價格表現；

（2）分期付款的價格表現；（3）公積金貸款的價格表現；（4）按揭貸款的價格表現；

（5）組合貸款的價格表現；（6）其它特殊付款的價格表現；

8、級別銷售操作的價格表現：（1）銷售代表折扣操作的價格范圍；（2）現場主管折扣操作的價格范圍；（3）銷售經理折扣操作的價格范圍；（4）副總經理折扣操作的價格范圍；（5）總經理折扣操作的價格范圍；

9、以規劃水平為標準的價格表現；

10、以建筑品質為標準的價格表現；

11、以配套設施為標準的價格表現；

12、以層次為標準的價格細分；

13、以朝向為標準的價格細分；

14、以房型為標準的價格細分；

15、以景觀為標準的價格細分；

16、以小區所處位置的價格表現：（1）根據所處環境位置的價格細分；（2）根據交通設施位置的價格細分；

[物業品質]市場執行調查 物業品質]

1、整體小區規劃的設計水平；（1）建筑表現形式；（多層、小高層、高層及別墅等）（2）建筑單體的平面規劃表現形式；（3）環境布局規劃的表現形式；（4）綠化布局規劃的表現形式；

2、小區環境規劃的設計表現；（1）道路規劃的表現形式；（2）活動場地的表現形式；（包括老人、兒童及青年等三 方面）（3）特色建筑規劃的表現形式；（例如中心廣場、雕塑、噴泉等方面）

3、小區綠化規劃的設計表現；（1）區內綠化總面積；

（2）集中綠化的面積與具體位置分布；（3）集中綠化的規劃設計水平及表現形式；（4）單塊綠化的具體分布及表現形式；（5）具體植物的種類與分布；

4、小區內部設施規劃的設計表現；（1）會所的建筑形式；（2）會所的具體服務設施與標準；

（3）老年活動中心的規劃設計；（4）附屬診所的規劃設計；（5）兒童活動場所的規劃設計；（6）區內購物場所的規劃設計；（7）教育設施的規劃設計；（例如托兒所、幼兒園、小學 等）（8）體育設施的規劃設計；（例如網球場、游泳池等）

5、建筑造型規劃表現形式；

6、建筑結構設計要求；（磚混結構、框架結構等）

7、建筑立面的設計表現形式；（涂料、面磚、馬賽克或其 它）

8、房型設計的水平表現：（1）臥室的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光（分主 臥、副臥）；（2）起居室的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光（分 客廳、餐廳）；（3）廚房的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光（分高、中、一般三檔）；（4）衛生間的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光（分 主衛、副衛，分高、中、一般三檔）；（5）陽臺的的具體面積、面寬、徑深、朝向及布局；

（6）書房的的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光；

（7）保姆室的具體面積、面寬、徑深、朝向及采光；

9、小區門樓的設計水平表現：（1）設計風格的表現形式；（2）具體的建造規模（高度、寬度及長度等尺寸）；（3）具體的布局位置；（4）建筑材料的使用標準；（5）色彩配置的效果表現；（6）內在概念的表現意圖；

10、樓房門廳的設計水平表現：（1）面積大小和內部格局；（2）建筑材料的使用標準；（高、中、一般等三檔）（3）裝潢設計風格的表現形式；（高、中、一般）（4）裝飾品布置的具體形式；（高、中、一般）

11、電梯設施的使用標準——針對小高層、高層建筑（1）國內產品；（2）進口產品；（3）國內合資產品；（4）市場知名度；（5）產品的質量標準；（6）市場接受程度表現；（7）樓宇配置的具體數量；

12、侯梯廳的設計水平表現：

（1）具體方位及面積分布；（2）建筑材料的使用標準；（高、中、一般等三檔）（3）裝潢設計風格的表現形式；（高、中、一般）（4）裝飾品布置的具體形式；（高、中、一般）

13、樓宇過道設計表現：（1）寬度、長度及面積分布的合理性；（2）建筑材料的使用標準；（高、中、一般等三檔）（3）裝潢設計風格的表現形式；（高、中、一般）

（4）裝飾品布置的具體形式；（高、中、一般）

14、門的設計標準：（1）單門或雙門等的具體表現形式；（2）使用材料的標準；（3）進戶門與分戶門的設計區別；

15、窗的設計標準：（1）具體設計的表現形式；（2）材料使用的標準；（鋁合金、塑鋼或中空玻璃等）（3）對室內采光布局說明；

16、交房標準的具體劃分：（1）全毛坯的交房標準說明；（2）半毛坯的交房標準說明；（3）半裝修的交房標準說明；（4）全裝修的交房標準說明；

17、樓宇基本配套設施的規劃形式：（1）水的使用形式；（2）電的設計形式；（3）煤氣的設計形式；

18、特殊配套設施的規劃設計表現：（1）管道純凈水的設計形式；（2）樓宇監控系統的規劃形式；（3）可視對講系統的規劃形式；（4）不可視對講系統的規劃形式；（5）熱水系統的規劃形式；（6）其它類似的設施規劃形式；

19、樓宇建筑層高的設計標準； 20、車輛管理的規劃設計形式：（1）車庫的具體方位及規模；（2）車輛進出管理的標準；（3）車庫內部的建造形式；

21、物業管理的水平表現：（1）具體服務項目細分；（2）物業公司的企業性質；（3）管理的形式；（自管、托管等）（4）收費標準；（5）市場知名度；

（6）實際管理水平；

22、開發企業內在品質調查：（1）開發企業資質；（2）公司經營規模（3）基本組織結構；（4）企業性質；（5）市場知名度；（6）具體開發項目說明；（7）開發項目業績說明；（8）企業社會效應；

23、物業內在品質調查：（1）區位優勢；（2）經濟地位；（3）經濟效應；（4）社會效應；（5）市場知名度；（6）市場輔助結合點；

【銷售推廣]市場執行調查 銷售推廣] 銷售推廣

1、樓盤的項目名稱表現形式：

（1）以企業名稱定樓盤案名的；（2）以地段、道路定樓盤名的；（3）以建筑風格定樓盤名的；（4）其它定名的表現形式；（5）其內在的表現主題；

2、樓盤市場推廣名的表現形式：（1）以規劃特色為標準；（2）以環境特色為標準；（3）以建筑風格為標準；（4）以配套設施為標準；（5）以建筑品質為標準；（6）以區域特色為標準；

（7）其它表現標準；

3、樓書的市場推廣表現形式；

4、宣傳海報的市場推廣表現形式；

5、DM 單片的市場推廣表現形式；

6、樣板房的推廣形式：（1）房型采用標準；（2）內部裝修標準；（3）內部家具擺設的推廣形式；（4）內部裝飾品的推廣形式；

7、燈箱設計的推廣形式；

8、展板設計的推廣形式；

9、樓盤模型設計的推廣形式；

10、戶外看板設計的推廣形式；

11、戶外圍墻設計的推廣形式；

12、戶外路牌設計的推廣形式；

13、條幅設計的推廣形式；

14、彩旗設計的推廣形式；

15、

第四篇：策劃工作流程

策劃工作流程

一、項目介入階段

二、項目啟動階段

三、調查分析階段

四、方案設計階段

五、方案實施階段

六、方案完成階段

第五篇：策劃活動工作流程

策劃活動的工作流程

（一）活動介入階段

1． 認知公司推廣的需求

① 了解公司推廣的需求，②界定工作范圍；

③ 描述提出方案或方法的基本原理；

④ 活動組織的介紹；

⑤ 活動完成所要求的進度計劃；

⑥ 確認活動執行可能產生的成本預算；確認此次活動，公司可以 提供的資源； ⑦ 確認公司通過此次活動想要達到的效果，和要求；

⑧ 商定活動進一步的內容、時間及地點。

2．進一步溝通 確定活動主題

①； 研究公司提供的資源、分析狀況、初步擬定活動框架；

② 確定活動框架和目標；經過溝通，提出活動建議書

③ 根據公司期望做準備性調查。確定活動主題，就（活動目標、框架、主要內容、時間計劃和初步預算等）進一步商討。

二）方案設計階段

1、提交設計方案

① 根據領導要求 進方案設計，并根據情況實時修改。

② 向負責人提供滿足業務推廣等特殊要求的、可操作的活動改善方案。

2、方案征求意見

① 初步方案 向涉及業務推廣的部門進行介紹，廣泛聽取修改補充意見。② 針對反饋意見和建議，進行局部調整和補充。

③ 擬定實施計劃綱要。

3、方案調整，提交最終報告

①擬定實施計劃。

（三）活動進行階段

1、確定活動開展小組

① 根據活動要求確定活動需要協助的人員，和調的資源，統籌分工。

2、確定活動計劃

① 活動的 詳細目標，結構細化，時間進度，人員要求和其他后期準備。② 準備活動開展所需的資料等。

③ 作好活動開展準備工作

3活動的宣傳

4對活動的進行的現場監控

①活動按計劃進行，實施，（四）活動的反饋階段

①活動的效果評估

②活動給相關業務帶來推動的反饋數據

③ 向負責人遞交 活動的報告

④ 策劃專員做此次活動的個人總結