第一篇：酒店的類型及發展趨勢

酒店的類型及發展趨勢

一、酒店的類型

按酒店市場及賓客特點分類(傳統分類)

1.商務型酒店（暫住型酒店）位置：城區，靠近商業中心。接待對象：商務旅行者

特點：a 講求外觀，內部設施富麗堂皇

b 商務設施齊全。2.公寓酒店

位置：不是很固定，市區、市郊都有。

接待對象：住宿期較長的，在當地短期工作或度假的顧客或者家庭。特點：a 飯店和顧客簽訂租約；

b 類似公寓，客房采用家庭式布局，以套房為主；

c 一般只提供住宿、飲食等基本服務，服務講究家庭式氣氛，親切、周 到、針對性強。

3.度假酒店

位置：海濱、山區、溫泉、海島、森林 接待對象：主要是度假旅游者 特點：a 淡旺季明顯

b 開設豐富多彩的娛樂、休閑及體育活動。

c 娛樂、療養設施齊全 4.會議型酒店

位置：大都市，政治、經濟中心，交通方便的游覽勝地。接待對象：會議團體

特點：a 除了基本的餐飲和住宿設施之外，還要有足夠數量的、多種規格的會

議廳和展覽廳；

b 有會議設施；

c 高效率的接待服務。5.汽車酒店

位置：公路干線

接待對象：駕車旅游者

特點： a 早期

設施簡單，規模較??；

b 提供泊車、洗車等服務

c 現在 趨向現代化的綜合服務。6.快捷酒店 位置：無限制

接待對象：大眾觀光旅游者+中小商務旅行者 特點：a 設施簡單，裝飾考究；

b 注重功能性；

c 加盟或特許經營；

d 無星級評定；

e 客房為核心產品；

f 價格低廉；

7.主題酒店 位置：無限制

接待對象：無限制

特點：a 特色酒店，利用文化因素

b 主題多樣

c 服務與主題一致

d Madonna Inn——最早

拉斯維加斯——最多

華僑城國際酒店管理公司——中國最早

二、酒店的現狀發展趨勢

現狀

1.大批酒店設計千篇一律，缺乏特色和創意。

2.室內設計重視墻面裝飾，而燈具、家具、藝術陳設卻蒼白無力。3.國內很多設計師不重視客房設計。

4.時至今日，中國最大型最高檔次的酒店被國外著名設計公司壟斷。

發展趨勢

這些世界級的大師以及大批留學歸國的學子帶來了先進的思想、方法和技術，為中國酒店設計做出了貢獻，也使我們看到了努力和前進的方向。

1.從單一商務酒店向會議酒店、公寓酒店、主題酒店和休閑度假店多元發展。

隨著綜合國力的增強以及華夏大地東西南北豐富的民俗和旅游資源，在近20年城市商務酒店發展的高峰期后，在今后的數十年中。勢必迎來會議酒店、主題酒店尤其是休閑度假酒店的發展良機，這些酒店無論是選地規劃還是功能分布均與城市商務酒店不盡相同?？腿藗儾粌H要求此類酒店不僅僅是要有健身、休閑娛樂活動等設施，還關心對食物的選擇及各種旅游項目的安排，他們要求酒店所處的景區應有鮮明的特色，豐富的歷史文化內涵。

2.環保、綠色，可持續的具有民族和地域特色的設計，將是未來中國酒店設計發展的方向。

酒店設計應高舉環保、綠色和可持續發展的大旗，堅持吸收本地、本民族和民俗的母體文化。使酒店體現出一種獨特的文化個性，從而確定每個酒店各自的形象。因此，酒店設計師要研究項目所在地“文化”，包括地域文化、民族文化、歷史文脈，在最初方案設計中如能準確、合理地定位好酒店的文化內涵，酒店就具有了深厚的文化底蘊和無窮的魅力，從而帶給客人的享受不僅僅是生理上，還情緒上的，并且是心靈上的。

3.在注重本土文化的同時，風格日趨現代、簡約和時尚。

建筑與室內設計走到今天有太多的風格和主義。世界酒店設計的潮流經過劇烈的震蕩或超越后，再次迎得了新的平衡。酒店設計師也將新古典和歐陸風瑣碎的裝飾拋在一邊。去繁從簡，以清潔現代的手法隱含復雜精巧的結構，在簡約明快干凈的建筑空間里發展精美絕倫的家私、燈具和藝術陳設。要讓酒店保持時尚，酒店設計師要獨立創新和標新立異。這是一個長期而永不間斷的工作。設計師要有新思想、新創意，這種對新技術和時尚的追求才會使酒店生命之樹常青。

三、中國酒店設計師的未來及責任

隨著中國的入世，經營的迅猛發展，豐富的旅游資源和日漸高漲的多元審美需求，以用國外設計事務所的藝術，為中國設計師帶來新的挑戰與希望。

我們作為酒店設計工作者只有通過不斷吸取新的理念，新的技術。不斷補充和發展傳統，讓新與舊在不同層次、不同環境中共生、互利、融合、轉化，讓新的理念和方法及時、這時的發揮作用，酒店建筑及室內設計才會更理性、更全面、更健康的發展。

總之，經過近20多年的發展，我們的酒店已開始走向成熟和理性化，現今的酒店規劃設計方面，也開始將酒店功能文化。

建筑環境與酒店的經營目標完美的結合，并互相促進，形成酒店經營特色和競爭優勢可持續發展戰略已在全世界確立。全球一體化的趨勢是物質和文化的共享，我們要加強保護人類文化遺產和人居環境的傳統風貌。我們還要正確面對外來文化的藝術，拿出新的朝氣、新的原創及遠見，開創多元化的具有自己民族地域文化特色的現代酒店室內設計新局面。

商務型酒店 度假型酒店

公寓酒店

會議型酒店

汽車酒店

主題酒店

快捷酒店

第二篇：酒店管理合同的類型及發展趨勢

酒店管理合同的類型及發展趨勢

時間:2006-02-27

酒店管理合同是酒店所有者與經營者之間簽訂的書面合同，所有者雇傭經營者作為代理人全權負責酒店的經營管理事務，經營者以酒店所有者的名義，從酒店經營收入中支付酒店經營的所有開支，并按照一定的比例提取管理費，剩余利潤上繳給酒店所有者。酒店管理合同的雛形源于20世紀60年代希爾頓集團同波多黎各合作Carribe Hilton酒店時使用的利潤共享租賃（Profit—Sharing

Lease）合同。在此后的發展過程中，希爾頓集團的管理者希爾頓把這種租賃合同逐步轉變成現代的管理合同，并成為現代酒店經營管理風行的一種方式。

從酒店管理合同主體之間的關系看，酒店所有者與經營者之間是一種委托—代理關系，根據管理合同類型的不同，酒店所有者與經營者之間的委托—代理關系的層次和內容也有所不同，一般來說，酒店所有者承擔全部的法律和事務責任，經營者則按照管理合同的約定承擔相應的責任和義務。在此基礎上，可以把酒店管理合同分為三種類型：

全權管理合同

這種管理合同委托—代理關系的層次最高，內容也最廣泛。委托酒店與酒店管理公司簽訂全權管理合同以后，酒店管理公司將根據管理合同委派以總經理為首的工作團隊，代表酒店所有者全面行使酒店的經營管理職責，按照酒店管理公司的相關標準對委托酒店進行專業化管理。在這種管理合同下，酒店管理公司對委托酒店管理團隊的組建擁有很大的自主性，只要完成管理合同約定的經營目標，酒店所有者一般不會干涉酒店管理公司的管理行為。

協助管理合同

這種管理合同較上一種管理合同層次稍低，內容也相對窄一些。委托酒店與酒店管理公司簽訂協助管理合同以后，酒店管理公司將按照管理合同委派執行總經理和有關部門的負責人組成工作團隊協助委托酒店的總經理來經營管理酒店，要求遵照酒店管理公司的相關管理標準，最終使委托酒店的經營管理逐步實現專業化和國際化。在這種管理合同下，酒店管理公司根據需要向委托酒店委派相應工作人員，管理團隊的其他人員則由委托酒店的總經理決定。酒店管理公司的主要職責是協助委托酒店的總經理完成管理合同約定的經營管理目標。

顧問管理合同

委托酒店與酒店管理公司簽訂顧問管理合同以后，酒店管理公司將根據委托酒店的實際情況和具體要求，向委托酒店委派專業管理顧問，就委托酒店面臨的各種管理問題提出咨詢參考意見，幫助委托酒店解決這些問題，使委托酒店的經營管理正?；?。常見的管理問題有財務管理、成本控制管理、人力資源管理、酒店服務規范化、酒店硬件設施改造等。較上述兩種管理合同而言，顧問管理合同的期限較短。

酒店管理合同的內容

費用結構

一般來說，酒店管理合同的費用結構包括兩個部分：管理費和獎勵費。管理費的比例一般為酒店經營毛收入的5%，也有的為酒店經營毛收入的1%～3%，具體比例的確定由管理合同談判時決定。獎勵費與酒店的資本結構和實際經營業績密切相關，獎勵費一般為酒店經營毛利潤的10%，管理合同談判時可就有關比例細節進行商定。目前使用較多的酒店管理費用結構是3%的酒店經營毛收入加10%的酒店經營毛利潤。

權利職責

在通常情況下，委托酒店和酒店管理公司的角色分工非常明確，酒店管理公司全權負責委托酒店的經營管理活動，保證管理合同約定經營管理目標的實現和委托酒店資產的增值；委托酒店所有者有權對酒店的經營狀況進行監控，控制酒店經營者的花費和有關成本開支。

合同期限

酒店管理合同的一般期限為5～10年，近年來期限縮短的趨勢越來越明顯，顧問管理合同的期限較短，一般為3～5年。現在的委托酒店所有者趨向于要求更短期限的管理合同，有的還要求酒店管理公司如果未能實現約定的經營管理目標，委托酒店有權提前終止管理合同。

中止條件

酒店管理公司與委托酒店在管理合同期滿后，管理合同自行終止，在20世紀70年代和80年代，曾經很流行自動續約的條款，現在已經不被委托酒店所有者所接受。如果委托酒店和酒店管理公司在管理合同中有約定，可以提前中止管理合同，比如前面所講酒店經營管理目標的約定等。

糾紛解決

當酒店管理公司與委托酒店出現爭議而又無法達成一致時，通常的解決辦法是仲裁，目前流行的仲裁方法是按照酒店管理公司所在國的法律作仲裁。一般容易引起糾紛的問題有合同起草草率、酒店管理公司不當表現、委托酒店所有者干涉管理事務過多等。

股權參與

有的委托酒店為了使酒店管理公司全心全意為酒店服務，在簽訂管理合同時要求

酒店管理公司參與酒店股權。但也有的酒店管理公司不愿意接受參股，主要是出于資本成本太高、當委托酒店所有者希望賣掉酒店或更換酒店管理公司時帶來的不便等方面的考慮。

酒店管理合同發展的新趨勢

酒店管理合同作為一種重要的酒店管理方式風行全球，隨著酒店業的不斷發展，酒店管理合同也在不斷發生著變化，呈現出如下的發展趨勢：

管理費用降低

在酒店管理合同的發展過程中，原來占酒店經營毛收入5%的管理費的比例已經降到了4%，在有的酒店管理合同中，這一比例甚至降到了3%。獎勵費一般還保持在酒店經營毛利潤10%的水平，最多不超過15%，而且在計算時要從酒店經營毛利潤中扣除資產稅、家具設備保留金、建筑保險等項目。獎勵費甚至可以在扣除債務和利息以后計算，但此時獎勵費的提取比例上升到了20%～30%。從總體趨勢上看，酒店管理合同中管理費用呈下降的趨勢日趨明顯。

合同期限縮短

以往的酒店管理合同的期限都較長，一般都在5年以上，有的還達到了10年。隨著酒店管理合同的發展，合同的期限呈縮短的趨勢。一方面由于酒店管理公司的數量日趨增多，服務內容也趨于完善和豐富，酒店管理公司之間的競爭也很激烈，很多酒店管理公司為了爭取酒店管理合同，主動將合同期限縮短；另一方面也因為委托酒店在簽訂酒店管理合同時越來越理性，并沒有盲目地跟風，像以前選擇酒店管理公司求大和求名的現象越來越少，很多委托酒店在選擇酒店管理公司時都很慎重，除了要符合酒店自身的實際情況外，還把管理的效果放在第一位，現在的酒店管理合同期限一般在3～5年，有的酒店管理合同如顧問管理合同甚至在3年以下。

管理公司參股加強

早期的酒店管理合同中，委托酒店和酒店管理公司之間是純粹的委托—代理關系，只要酒店管理公司在一定的期限內達到酒店管理合同中約定的目標，酒店管理公司和委托酒店之間就不存在其他關系。而現在的酒店管理合同中，酒店管理公司都要求非常高的質量標準，因此酒店管理公司也要保證某個最低的投資收益或參與股權，委托酒店所有者也可以要求酒店管理公司提供債務虧空貸款基金（debt shortfall loan fund）。對未參與股權的酒店管理公司，在計算其獎勵費時要先扣除債務和利息，對酒店管理公司來說，這種方法往往比參與股權更劃算，但許多委托酒店在與酒店管理公司簽訂管理合同時，都明確提出了要酒店管理公司參股的要求，主要是出于強化酒店管理公司責任的考慮。因此，現在的酒店管理合同中，酒店管理公司參股已經成為一種趨勢，并逐步得到加強。

酒店所有者參與管理決策

根據酒店管理合同，委托酒店所有者和酒店管理公司的角色分工非常明確，酒店管理公司負責委托酒店的經營管理，而委托酒店所有者對酒店管理公司的經營管理行為進行監控。隨著酒店管理合同的發展，合同中對委托酒店參與管理決策的條款也在增多，比如酒店管理合同中約定說明每年委托酒店所有者必須與酒店管理公司會面一起商討預算、定期聽取酒店管理公司的經營業績匯報等，而酒店管理公司也必須滿足委托酒店所有者的要求。對于酒店經營過程中的一些費用和開支，酒店管理公司必須報送委托酒店所有者審批，酒店管理公司對經營預算沒有完全的批準權等，這些都表明委托酒店所有者參與酒店管理決策的程度在提高，對酒店管理公司的監督在加強，而這些內容在酒店管理合同中的反映也就自然表明委托酒店所有者參與酒店管理決策已經成為酒店管理合同發展的新趨勢。

第三篇：我國酒店發展趨勢

二、目前供需基本平衡根據奧組委的要求，到2008年北京舉辦奧運會時星級酒店應達到800家，客房數應達到13萬間。2007年，北京有超過4500間客房總量作為新增供給進入市場，2008年該供給量預計為7，000間。而截至目前，北京已經擁有853家星級酒店，客房數量已達到17萬余間，從靜態角度來看，北京的酒店業市場已經達到奧運的接待要求，供需總量基本平衡。從動態的角度分析，強勁經濟增長推動的商務活動和旅游是北京酒店市場未來增長的主要原因，特別是新興的會議、展覽、獎勵旅游預計將接替奧運成為酒店業的主要需求來源。同時加速的基礎設施改造建設將在長期內支持旅游業的增長。北京將不會導致雅典、悉尼、亞特蘭大、巴塞羅那各地高檔酒店都在奧運會后兩三年出現大面積空置現象。

三、結構性不平衡或在奧運后顯現

北京現有的853家星級酒店中五星56家,四星133家，三星265家,二星340家,一星59家。現有的56家五星級酒店中23家屬于新建酒店，新建酒店的增長速度達到41%;四星級酒店新建16家，增長11%;新增三星級酒店數增長1.3%。由此可見，五星級酒店市場的增量遠超過酒店市場的平均增量，可以預計的是，隨著奧運會后國際游客的減少，五星級酒店市場的競爭程度將進一步加劇，受此影響包括四星在內的高星級酒店市場的寬幅格局調整在所難免。

我們的觀點：

一、部分一線城市的酒店業發展接近或超過了發展高峰期自2000年開始，酒店業的景氣周期已經持續7年，在此期間高星級酒店得到了迅猛的發展。僅2007年，在年底前開工全國待評、在建、待建四、五星級飯店就達到1107家，其中相當于五星級的554家，是2007年全國五星級飯店總量的1.9倍。根據浩華數據分析過去五年，中國5星級酒店市場的房價增長速度快于4星和3星。2002年至2006年期間，5星級酒店平均房價的年增長率為6%，同比4星和3星酒店分別為5%和4%，因此5星與其他星級酒店的房價差距進一步拉大。

我們認為，高星級酒店的興建與開業仍將保持慣性的增長趨勢，并在部分二線城市有進一步發展的可能，但從整體發展來看高星級酒店已經或即將進入高峰期。而除了國家旅游局頒布并于2007年率先批準三家白金五星酒店外，一大批的國際精品酒店也將出現，將極大的豐富高端酒店市場。朱美拉(Jumeirah)宣布其在亞太區的首家酒店、位于上海新天地、2008年8月1日開業的朱美拉漢唐新天地酒店平均房價將在400美元左右。新加坡悅榕控股有限公司也于近日宣布將首次進軍中國城市高端酒店市場，首家城市酒店將于明年在北京開業。

第四篇：酒店類型及區別

產權式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店的區別

產權式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店的區別

一、酒店式公寓、公寓式酒店、產權式酒店的區別

對于酒店式公寓、公寓式酒店、產權式酒店三種物業，市場上大多不作區分，混淆使用。事實上，上述三種名稱是從不同角度對物業進行詮釋。

酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓。它一般是擁有獨立產權、配備包括廚衛在內的綜合套間的房子，大廈提供酒店式的商務服務、保潔服務、物業管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報。因此，酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。

酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。對于不同戶型也有不同的格調，在服務上根據住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。在設計上，由于酒店式公寓項目的客戶群大多是知名跨國企業高級員工、經理、總裁等，因此他的物業管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業公司進行管理，這就消除了房東對物業管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。

而公寓式酒店，簡單地說，就是設于酒店內部的公寓形式的酒店套房，此種物業的特點在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛生間，一應俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業服務，如室內打掃、床單更換以及一些商業服務等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環境和專業服務。四星級以上的公寓式酒店提供的服務則更為周到，這種物業在北京已經出現，它的服務包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復印、傳真、打印、翻譯等。

從上面的論述中我們可以看出：在服務上，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別；它們之間的本質差別在于：酒店式公寓是提供了酒店式服務的公寓，而公寓式酒店則是在酒店客房中提供了相當家庭設備（如廚具）的酒店，它的實質還是酒店。

對照上述兩種物業類型，產權式酒店則是從產權的角度對物業的定義。

產權式酒店，即酒店的開發商將酒店的每一個客房的產權分別出售給多個業主，業主每年擁有一定的時間段免費入住，其余時間段，可以委托開發商或管理公司經營，并享受一定的分紅，同時業主可以轉賣、繼承、抵押、饋贈。由于產權式酒店是三種物業類型中最具投資價值的，因此，下面我們將對產權式酒店做一個詳細的解釋。

二、產權式酒店溯源

產權酒店興起于上世紀70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區，英文全稱是“TIMESHARE”即“時空共享”，產權酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經濟資源共享的基本原則，它使業主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費

又是存儲，即是服務又是家產，即可自用又可贈送的特殊商品，是房地產業和旅游業的有效結合，是經濟發展到一定程度的必然產物。無論對發展商還是投資商，產權酒店都孕育著豐富的商機。

三、產權式酒店的分類

從國際產權式酒店的發展趨勢來看，其可分為以下幾類：

1、時權酒店

是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年產值51周，共51個時間份），出售每一個時間份的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權。

2、純產權酒店

是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的管理回報。純產權酒店又分為商務型及度假型。

3、養老型酒店

是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養老的物業。在退休前委托管理公司經營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業在產權人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。

4、高爾夫，登山，滑雪圣地的度假村

指在高爾夫，登山，滑雪等運動圣地開發的度假別墅項目。

5、時值度假型酒店

指消費者購買一定數量的“分數”，這些“分數”就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時間，地點，檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施。消費者不擁有使用權或產權。只是為休閑消費提供便利，優惠和更多選擇。“分數”消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。

四、國外產權式酒店的現狀

在歐美等旅游及經貿發達的國家和地區，產權酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進行休閑，度假，娛樂為目的新型物業形式，屬于旅游房地產類，它與旅游經濟，貿易及房地產是有機會結合互動發展的關系。產權酒店與別墅，普通商品住宅及商務寫字樓等又有明顯區別，購買產權式酒店，在享受超值服務，彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資，股票投資，儲蓄及國債投資等相比，投入輕松，風險小，回報更豐富，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。

20世紀70年代，歐美發達國家進入“豐裕社會”，中產家庭成為社會主流，在旅游創新過程中，第一批產權酒店在法國阿爾卑斯山脈地區興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。之后的20年中逐漸向北美，加勒比海地區以及太平洋地區發展，成為旅游發達國家地區頗受大眾階層和企業集團青睞的投資方式。

產權式酒店這種新穎的經營方式和投資方式已經在世界旅游及貿易口岸城市迅速發展起來。拒資料顯示，[WTO國際貿易組織，1996]全球產權酒店1986-1995年年平均增長15.8%；1980年，全球500個旅游目的地板15.5萬個家庭購買了產權式酒店；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產權式酒店。[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初，全球引入產權式經營的旅游目的地的數量增長了6倍，90年代初，全球產權式酒店銷售收入以達40億美元，到2004年，全球產權酒店銷售將達300億美元。所有信息表明，產權式酒店將成為旅游及貿易發展過程中的一種重要的經營創新模式，同時成為最受

大眾家庭青睞的投資工具。

五、國內產權式酒店的發展狀況

隨著國內經濟和旅游業的迅速發展，產權酒店在國內著名旅游及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產權酒店誕生。如已成功運作并使業主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店、陜西漢中的“21世紀萬龍大酒店”、倡導“e時代人性化商務空間”的廈門悅華酒店、秦皇島的維多利亞港灣、南島的三亞溫泉大酒店、北京的快樂無窮大--龍慶峽（假日）鄉村俱樂部，龍脈溫泉等都是其中較為成功的個案。

國內產權式酒店何以迅速崛起？其實這主要得益于全國房市的回暖。近幾年來，低迷多時的海南房地產持續回升，東部沿海城市的房產也普遍升溫，購買房產已不僅是為了居住，還成為重要的投資渠道。于是，產權式酒店應運而生。業內人士估計，未來全國各地產權式酒店的經營數量將會大幅上升。

相對于酒店式公寓和公寓式酒店，產權式酒店更像是為投資者“度身定做”，產權式酒店在購買時一般都會簽訂一個十年以上返租協議，與客戶約定一個租賃期和投資收益率，以

6.5%的年收益率計算，大約15年客戶就可以收回總投資，同時還可以取得房產的所有權。相對于酒店式公寓不包租，或包租期很短（如三年）的特點，產權式酒店收益穩定的優勢不言而喻。投資產權式酒店，應關注其物業的位置、酒店等級、地區酒店競爭等因素。一般而言，物業位置越好，未來升值的潛力就越大；地區酒店需求量越大、酒店星級越高，酒店經營期客戶的收益安全性也就越強；如果開發商以長期經營該酒店為目標，那么，客戶的收益也就更有保證了。

酒店式公寓：投資新品種時下，一種新型的建筑形式---酒店式服務公寓在島城房地產市場開始走紅。服務性公寓又稱酒店式公寓。這種業態形式源于歐洲19世紀，并逐漸流行于歐美房地產市場，是當時旅游區內租給游客供游人臨時休息的物業，由專門的管理公司進行統一管理，既有酒店的性質又相當于游客的“臨時之家”。其房型以類似酒店標準間為主，配有豪華商務套房，并提供居家生活所需的廚衛、家具等多種生活設施。高級的酒店公寓擁有多種康樂設施，能提供餐飲、健身、商務服務等多種服務，就軟件服務而言，酒店公寓的服務水準一般都達到星級酒店的標準，它除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供居家的、家庭式服務，真正實現賓至如歸。酒店式服務公寓與傳統酒店相比，設施先進、服務細致，價格更為經濟，因此與傳統酒店展開了積極競爭。

目前，酒店服務式公寓在青島還只是處于起步階段，至少還有5－7年的發展期才能進入繁華期。青島的酒店式公寓還沒有真正地面向單身白領，更多的是適合于投資，如位于香港中路的新世界數碼港的三度空間。這個住宅品種的特性決定了它并不受地域影響，連鎖經營將成為一個趨勢。

隨著人們生活方式的改變，休假制度的實行，旅游度假的盛行，私人汽車迅速發展，國際商務交流的日益增多，酒店式服務公寓必然與旅游、度假及商務往來結合起來。

酒店式公寓必定會鎖定客戶資源從而走向市場細分。產權式酒店、酒店公寓、留學生公寓、單身公寓等將逐步流行起來。人們會利用節假日、外出旅游等短期居住而首選酒店公寓。作為投資酒店公寓的要素，其中地段、配置、服務管理、客戶資源最為重要。地理位置的方便性決定了旅居的人出行觀光、商務交往的便利性。公寓配置的品質決定居住的檔次，提供的服務與管理遠離物業管理公司的經營理念，有的只是純正的酒店服務，它把星級酒店一整套規范、周到細致的服務程序移植過來。酒店公寓的服務從其深度和廣度上都有廣闊的想象空間，新的服務項目將不斷被發掘。是否達到星級標準，將直接決定投資的價值性。在上海，目前此類公寓的入住率達到了90％，青島的酒店公寓也有著廣闊的發展前景。說明兩個概念先

1、酒店式公寓

我們現在所說的酒店式公寓它的全稱是酒店式服務公寓，它是一種集住宅、酒店、會所等多功能于一體的，具有自用和投資兩大功能的物業類型，與傳統的酒店相比，它在硬件配套設施上毫不遜色，而服務則更勝一籌，除了提供傳統酒店的各項服務外，還向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，最大的特點就是比傳統的酒店更多了家的味道。

2、公寓式酒店

公寓式酒店則是設于酒店內部的公寓形式的酒店套房，此種物業的特點在于其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛生間，一應俱全。其二，它配有全套的家具電器；同時，能夠為客人提供酒店的專業服務，如室內打掃、床單更換以及一些商業服務等，它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環境和專業服務。目前，產權式酒店的市場優勢：

第一，據權威數據表明，2002年北京市全市涉外飯店、旅游公寓的平均出租率為61.8％，客房的平均房價為392元/間天，其中，旅游公寓利潤總額4.1億元，增長46.3％；收入利潤率為27.9％，遠遠高出全市其他產業增長的平均水平。另外，我國每年的法定休息假期共有134天，為產權式酒店提供了一個廣闊市場空間。

第二，對投資者來講，產權式酒店擁有明確的產權作為投資憑證（一般是七成二十年按揭），具有很強的穩定性；業主與酒店管理公司簽訂《委托租賃合同》，不用承擔酒店經營的風險，直接獲得經營回報。由于該客房出租利潤分紅足以抵消分期付款的費用，并有可觀的盈余，因此業主只要投入金額不多的首付，就可享有類似股東的權益，甚至實現“異地置業”。第三，業主擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權，還享有酒店統一提供的各種配套設施的使用權，所以該物業也可以作為郊區的第二居所或企事業單位的度假基地，可為企業節省一定的活動資金。

第四，對于身處優美風景區的酒店式公寓，如果擁有特色餐飲和娛樂設施，如溫泉浴場、多功能運動廳、嬉水樂園、特色酒吧等活動設施，會吸引眾多的旅游人群；開發商通過出售產權式酒店的項目回籠資金，分散經營風險，并借助國際酒店與旅游機構網絡提高客源數量與質量，通常還可以帶來物業的增值效應。

投資價值各有千秋

隨著酒店式公寓項目單價的急劇猛漲，平均價格都在50萬元～60萬元之間，甚至超過百萬。這就意味著其升值空間已經不多，其風險是可想而知的。而有些產品在設計和定位上存在著先天缺陷，便會在相當程度上讓其投資價值大打折扣。房地產市場的周期性波動是眾所周知的，風險是顯而易見的。

北京凱迪寶房地產開發有限公司策劃經理譚子默認為，新一代的酒店式公寓可以在硬件建設和服務上再上一個臺階；另外，開發商的承諾一定要兌現，不能只當作是普通產品來開發。在銷售時，應該與物業管理公司、酒店服務公司協商好。

酒店式公寓的投資風險特征：

1、居住功能差

一些改造的小戶型酒店式公寓，戶型單一，無獨立廚房、客廳，缺乏足夠的儲存空間，只具備旅店的暫住功能，雖然在價格上有一些優勢，但從綜合角度考慮，既不適宜日常起居，也會讓投資貶值。

2、成本過高

由于酒店式式公寓的經營也相當非常復雜，所以定位時必須把握準確、條理、便捷的原則。盲目追求奢華，不僅會增加成本，也會與市場脫節。另外，開發商缺乏此類產品開發經驗，卻堅持自己經營，也會為交房后的矛盾留下隱患。

3、得房率低

多數酒店式公寓項目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，這就在無形之中抬高了其套內實際使用面積的折合單價，降低了其性價比，并直接影響其保值增值功能。

產權式酒店是房地產業與酒店業、旅游業相互交融的一種綜合性產品。雖然從某種意義上講，它比酒店式公寓更具有投資價值，更容易實現人們預期的投資目標，但它的分時度假和穩定的租金回報，也不容易實現。

曾從事產權式酒店項目開發工作的殷先生告訴記者，這類產品本身的一些概念如分時度假等，與中國人的生活習慣和節奏有很大出入，只能是一種短期行為。而此類項目又多位于遠郊，自住當然不合適。如果是出租，問題也不少。北方四季溫差很大，適合長年旅游、度假的地方并不多，這就不具備產權式酒店開發的大環境。與酒店式公寓不同的是它的租客不是固定的，不同季節如何安排租金，以及打折的幅度，對開發商來說都是一件難事，而購房者如何掌握這些情況就更困難了。其實，開發商多數都不太關心買房之后的事，出現很多問題當然也就不意外。許多購買者都是被這類項目的“低總價”、“分時度假”和“超值投資”等賣點所吸引，其實它的風險要比酒店式公寓大很多。

產權式酒店的投資風險特征：

1、有的產權式酒店檔次和定位不準確，不是太低就是太高，可能在價格上有一定的優勢，但從長遠角度講，它根本不具備投資價值。開發商只是在炒作一種概念，通過精心的包裝、策劃，希望早日出售回收資金。而一些盲目看好酒店投資物業的購房者不考察清楚就會上當受騙，每月要支付銀行的按揭還款和較高的物業費。

2、有些項目五證不全，甚至是鄉產權、村產權，再加上開發商本身實力不夠，沒有估計好開發和經營中的困難，一旦出現了資金周轉、延時交房等問題，開發公司就臨陣退出，讓銀行和購房者都承受巨大損失。

3、一般來說，出租年限長可令回報更長期穩定，也有利于酒店氣氛和品牌的形成?？墒牵鎸κ袌錾袭a權式酒店項目打出每年6%以上的回報率，購買前一定要考慮好該項目是否具備長期出租的可能，租金是否受季節影響。開發商所說的收益，是否還要交納房產稅、營業稅及其他附加稅款。

誰的生命力更長

酒店式公寓與產權式酒店項目，經過北京市場的預熱期后，開始向成熟、理性的方向發展。目前，一些新上市的項目在開發中，開始避免早期項目的許多弊病,在許多方面嘗試創新，受到市場的認可。

位于廣渠門立交橋的金橋國際公寓，推出一款全新的55平方米“四明小戶型”（一居），即明廳、明臥、明廚、明衛，將性價比做到最佳。另外，由專業的酒店服務公司為業主提供的酒店式服務，包括基本服務、20余專項服務和特約服務，以及近10項酒店特有的無償服務等，讓業主真正體驗鉑金生活。

位于東三環勁松橋的富頓中心〔國際公寓〕，在樓體內進行國際化功能分區，不同樓層采用不同的裝修風格，以表現不同的異域風情，并通過精巧的設計將使用率提升到80％。另外，通過24小時流動警衛和24小時社區管理，實現星級酒店的生活品質。

美妙時光是產權式酒店項目，在項目中設計有獨棟別墅、TOWNHOUSE、低密度的板式公寓，完全打破了傳統酒店的形態，再加上22項星級公館式的物業服務，以及周邊眾多風景名勝，相信會打造一個完美的“第二居所”。

通過目前的市場上，做得比較到位、誠信度較高的酒店公寓和產權酒店的項目，我們看到了非主流產品流行的原因，也希望它們的出現和熱銷能扭轉人們對早期項目的看法，重新認識和接受這兩種產品。與此同時，我們也祝愿這兩種產品在一定的市場需求面前，能繼續保持高品質的風格，營造高尚的人居生活方式。

產權式酒店起源于歐洲20世紀70年代，根據其用途，又可分為產權式商務酒店、產權式度假酒店等.產權式酒店投資客戶的比例比酒店式公寓高許多。產權式酒店的最大賣點也是其投資價值。以會展、度假為主，旅游觀光為輔”的酒店經營思路。

從傳統意義來講，酒店式公寓是融合酒店配套服務與家庭生活為一體的特色住宅。從長期居住的角度看，它的售價要比租住真正酒店來得實惠。這類產品的目標客戶主要針對外籍公司外派的高級員工、經常出國的商人、國內大型私營管理者等高階層人士，以及度長假的家庭。酒店式公寓的賣點主要為從事商務活動的公寓，另外它融入了更多居家氛圍。

市場上出現了一種建筑綜合體中理想的功能配比：寫字樓50%，商業10%，酒店10%，公寓（含酒店式）25%，文化、休閑5%。

酒店主要服務于三點：一是旅游、二是商業、三是會議，產權式酒店是房地產業與酒店業、旅游業相互交融的一種綜合性產品。

策之以求道破天機，劃之以求導引潮流。策，意在深挖潛在規律，因為規律所引發的力量無以倫比；劃，意在掌握領先優勢，因為優勢所帶來的利益無人企及。

羊群效應也稱“跟風效應”，英文中將其描述為：TheGreater-fool-Game，意為“下家都是比你更大的傻瓜”。

第五篇：酒店行業 就業發展趨勢

酒店行業 就業發展趨勢

在國內很多人都有沒有這個概念，認為酒店管理不過是服務行業，跟餐館，服務員相聯系，其實不是這樣的。酒店管理專業是全球十大熱門行業之一，高級酒店管理人才在全球都是一直很緊缺的，近年來，在國際人才市場上，酒店管理人才出現了供不應求的局面。隨著2008北京奧運會圓滿舉辦，2010上海世博會的臨近，越來

越多的國際大型活動將在中國舉行，中國對旅游、酒店管理專業人才的需求也日益增大，所以大可不必為就業犯愁。預計到2010年，高級酒店管理人才將成為職場上炙手可熱的高薪階層。國內酒店從業人員，以高薪階層為多。酒店管理人員在中國十大百萬年薪職業中排名第六。酒店、旅游業將成為上海服務產業的支柱，目前，全世界已有17個國際酒店管理集團在上海投資或管理高星級酒店，酒店行業在不斷擴充，對人才的需求也不斷增加，每年都需要數以千計的國際化酒店管理人才。三年內北京酒店也將達800家，高級灑店管理人才搶手。

2008年以前的幾年時間里，豪華酒店成為了中國酒店業競爭最為激烈的領域。盡管在二星酒店市場以及經濟型酒店市場上本土酒店集團占據絕對優勢，但在高星級酒店市場上，本土酒店品牌受到外資酒店品牌的強烈沖擊，發展艱難。未來3-5年中國經濟型連鎖酒店的投資將繼續保持高速增長，除了在北京、上海、廣州等幾個中心城市繼續增加外，二級城市和西北內陸城市將有更多品牌進行投資。在旺盛的旅游度假需求的推動下，眾多世界頂級的酒店管理集團正在中國迅速

布陣，未來幾假型酒店有良好的發展前景。我們認為，高星級酒店的興建與開業仍將保持慣性的增長趨勢，并在部分二線城市有快速發展的可能，但從整體發展來看，部分一線城市高星級酒店的發展已經或即將進入高峰期。經濟型酒店方面，我們認為如家收購七斗星的案例將增多，收購規模也將加大，預計未來3-5年經濟型酒店將繼續迎來大規模并購潮。一方面經濟型酒店市場仍將以資本的較量、發展速度的較量為主，與此同時，酒店品牌建設的競爭、服務質量的競爭以及綜合管理能力的競爭將越來越在行業競爭中占據主導地位。未來幾年，在人民幣升值的大背景，不只經濟型酒店，高星級酒店的投資也將繼續保持升溫趨勢，而酒店業資本市場的活躍表現直接導致酒店業大規模兼并收購產生。

08、09年宏觀形勢分析據渣打銀行中國研究部首席經濟學家王志浩的判斷，08、09年GDP將保持9.5%、8.2%的增長幅度，CPI指數上漲將在6.5%和3.0%。

2008年由于奧運因素的影響，我國的旅游總收入的增速可能進一步提高，旅游行業加速增長的趨勢明顯。國家旅游局公布的2008年全國旅游業發展的預期目標：入境過夜旅游人數5900萬人次，增長8%；旅游外匯收入460億美元，增長10%；國內旅游人數17.7億人次，增長10%；旅游業總收入1.2萬億元，增長10%。

根據已出爐的中國旅游業統計年鑒，全國的星級酒店從2000年的6029家增長到了2006年年底的12751家，星級酒店總數的年均增長

率達到15.3%。2000年到2006年，全國星級酒店的客房數量從594，700間增長至1，459，800間左右，年均增長率為7.7%。

2007年，旅游酒店數量達到14327家，其中五星級361家，四星級1631家，酒店客房數達到160萬間，其中五星級飯店數量增長明顯，2007年新評定五星級飯店65家，比2006年增長30家，同比增長幅度超過20%。另外，在五星級之上增設“白金五星級”，北京中國大飯店、上海波特曼麗嘉酒店、廣州花園酒店三家飯店07年8月被正式批準為“白金五星級飯店”。

2010上海世博會、2012年的廣州亞運會對中國的作用，不僅是帶動事件發生地的經濟發展，也是促進全國旅游業發展的一個好機遇。這幾項全球注目的盛事將會吸引來自世界各地眾多的參觀者和游客到中國來，這就給旅游業創造了極好的機會，也給酒店行業的發展帶來極大的促進作用。經濟的持續向好發展給酒店業發展夯實牢固的基礎。

隨著旅游的持續發展，休閑度假旅游將逐漸進入民眾的生活，度假型酒店適應了目前中國旅游業由觀光型向休閑度假型轉變這樣一個大的發展趨勢。按國家旅游局的初步估計，目前我國已有星級度假酒店111家，其中2004年至2006年出現了14家，但我國的度假酒店還沒有世界頂級產品。在旺盛的酒店需求推動下，眾多世界頂級的酒店管理集團正在中國迅速布陣，未來幾年將催生出世界一流奢華產品。

除了度假型酒店以外，幾位嘉賓也表示，未來3-5年中國經濟型連鎖酒店的投資將繼續保持高速增長，除了在北京、上海、廣州等幾個中心城市繼續增加外，二級城市和西北內陸城市將有更多品牌進行投資。

北京的酒店業發展在2008年將進入高峰，而后奧運時代的到來將直接考驗著高星級酒店市場的經營與發展。

2007年內上海開業的五星級酒店達23家，同比增長超過25%，遠超星級酒店的平均增長率。而從經營的角度看，上海旅游酒店的平均出租率為由05年的65.64%下降至07年的61.48%，五星級飯店的出租率則由72.33%下降至68.23%。隨著2008年至2010年期間新的旅游酒店的建設，目前已經出現的酒店業供過于求的跡象暗示著上海的酒店業市場發展在一兩年內也將達到高峰。

此外,廣州、蘇州、成都、杭州等一線城市的酒店業發展情況表明這些城市在未來幾年中陸續將進入酒店業發展的高峰期，而在這些城市中高星級酒店將率先進入飽和期。以廣州為例，至2010年亞運會前,廣州星級酒店將增加到300家,約一半為四星級以上高端酒店。而到目前為止,琶洲香格里拉、天譽威斯汀、天倫萬怡、富力麗思·卡爾頓等豪華高星級酒店已經開業,這些已開業或者在建的高星級酒店80%左右都建在廣州的天河區,以珠江新城、天河路、琶洲為中心,其中天河路將會成為豪華酒店最為密集地區。

另據浩華公司的統計，大連、青島、三亞以及深圳等城市的高端酒店市場發展有望在08、09年繼續保持快速發展的趨勢。

一位四星級賓館老總曾說：“隔行如隔山。這在酒店業體現的最為明顯?！彪m然到目前為止，國內人才市場已擁有了一支偌大的職業經理及高級管理人才隊伍，但在酒店專業經理人才方面卻存在空缺。因為在酒店管理這個特殊的行業里，經理人既要熟悉旅游市場動態，要在把握發展趨勢、在確立市場定位等決策層面上具備判斷力，又要精通業務，懂管理，能進行實際操作。從這一點來說，那些學企業管理、工商管理、行政管理的高級人才，缺少實踐經驗，并不適合酒店對管理人才的期望。

求賢若渴的旅行社為贏得這場人才戰的勝利，允諾加酬加薪、保證職位升遷不在話下，一些股份制旅行社還慷慨大方地承諾送給應聘者一部分股份，一些求賢無門的旅行社甚至開出了獎勵“伯樂”的舉措，每成功介紹一位人才，“伯樂”的獎金高達3000元至1萬元不等。據悉，能熟練掌握出境游團隊的調度、訂機票、辦簽證、發團以及與境外旅行社聯系等一線操辦人才，是旅行社之間“挖角”的熱門人選，目前月薪開價已達到五六千元，普遍漲了10％以上，至于旅游線路設計人才或擁有大量客戶的部門業務經理，開價就更高。

高級旅游人才的“身價”與其緊缺程度密切相聯。調查顯示，目前，三類旅游人才“物以稀為貴”。一類是熟練掌握出境游業務的經理人才

和境外旅游策劃、項目開發、組團調度，以及擅長同外國領事館打交道、在異國他鄉有迅速處理突發事件能力的導游，這類人是“最搶手人才”。另一類是賓館酒店總經理、旅行社副總經理以及銷售部、公關部、餐飲部、客戶服務部、人事部、財務部等部門經理，這類人是“最急需人才”。還有一類是中西餐廚師、通訊技術維護、餐飲客房服務、日韓料理廚師、前廳禮儀接待等技能型人才，這類人是“最大量需要的人才”。