第一篇：我國快遞企業發展現狀及現存問題（精選）

我國快遞企業發展現狀及現存問題

隨著我國經濟的迅速發展,快遞企業作為一個新興的產業展現出了蓬勃的生機和朝氣,不同類型的快遞企業在快遞領域中迅猛發展。國有快遞企業的自我轉型與民營快遞企業的市場擴張,并伴隨著國際快遞公司的市場擴展和競爭,機遇與挑戰并存是現在我國快遞市場結構的主要特點。

一、我國快遞企業的現狀概述

快遞是指從事快遞業務的公司一般利用鐵路、公路和空運等方式，對客戶委托運輸的貨物進行快速投遞。快遞業的特點主要是點到點、快速方便等。就快遞行業而言，從其表面來看，與傳統的郵政業沒多大的區別，大多利用網絡形式對客戶需要運營的物品進行遞送的一種服務方式。但二者也有一些不同的地方，快遞主要是運輸重量較輕，體積較小的貨物，運輸時間較短，要求相對較高。因此，快遞行業大多集時效性、服務和網絡于一體，從而形成了具有一定規模的一個新經濟體系。

自20世紀80年代開始，快遞產業開始正式進入中國市場，中國快遞企業也迅速增多，其業務范圍也不斷擴大，覆蓋地區也不斷擴大。目前，中國的快遞產業已經初具規模，而且隨著我國加入WTO及各項政策的開放，外資企業的進入，民營企業的崛起，使得我國快遞企業的競爭也日益激烈。隨著互聯網購物的發展壯大，快遞企業也逐漸興起。目前，中國的快遞公司很多，主要有順豐、圓通、申通、中通、韻達等，還有眾多冠以快遞公司名稱從事快遞運輸的企業。由于快遞行業發展比較迅速，國內的快遞企業在投遞運輸方面已經基本趨于成熟。從而形成了國營、民營、外資三大市場主體。快遞公司正在為企事業單位及個人消費者提供前所未有的便捷服務，成為了我國又一新興的產業，并存在巨大的發展空間，快遞行業已經成為了電子商務最強有力的補品。

二、我國快遞業發展中存在的問題

雖然快遞行業在我國的發展較為迅速，且成為了社會經濟中積極的元素，但是其在發展過程中仍熱存在著一些問題，制約該行業的完善化、正規化發展。

1、信息網絡不完善

由于信息傳遞更新的速度慢，導致客戶不能及時掌握和查詢貨物的相關信息，影響客戶的滿意度。合理優化的網絡布局對整個快遞業的發展以及整個作業流程的運作起著至關重要的作用。而我國快遞業的網絡覆蓋范圍還有很多盲點，一些農村的偏遠地區及西部的一些地區都缺少相應的網點，少數有網點的地區要么是費用高，要么就是耗時長，不能滿足顧客的不同需求。由于技術和管理上的落后，不能把網絡覆蓋和提高服務水平很好地結合在一起，無法提供令顧客滿意的服務。

2、行業管理標準落實不到位

考慮到快遞行業自由發展的無序性，國家陸續出臺了《郵政法》和《快遞市場管理辦法》，試圖對快遞市場進行規范管理。但是這些未能對快遞行業的具體業務、市場監管、延誤損壞的賠償細節等進行明確的規定，標準針對性不夠強且在執行過程中較難落實，直接導致出現業務糾紛時消費者利益受損，維權困難，較為波動。

3、服務質量差

我國快遞業的服務方式單一，丟件、快件毀損、快件延誤、服務態度較差是快遞業投訴的主要問題。在貨物的運輸過程中不能及時追查，顧客不能及時準確地掌握貨物的狀況。許多中小快遞企業的倉儲保管條件有限，不能達到貨物的儲存要求。在貨物的裝卸搬運過程中，貨損嚴重，管理不善，造成顧客的投訴率高，企業的成本居高不下。我國的快遞業服務意識淡薄，服務手段落后，服務方式單一，造成整體服務水平不高。

4、經營管理水平低

我國的快遞企業仍處于起步和發展階段，缺乏競爭優勢，經營管理理念單一，局限于單一的門對門貨物運輸，缺少多元化的服務。目前我國快遞業中小企業眾多，難以形成規模效應，又因為管理水平低而影響市場份額，經濟效益低下，缺乏競爭優勢。配送企業內部因管理不善經常出現內盜、扣件、快件破損等情況，使許多中小型的快遞企業瀕臨破產或倒閉。我國快遞業總體呈現散、小、弱、差、多的現象。并且沒有一個全國性的統一組織、行業缺乏自律，使得國內行業競爭市場混亂。

5、技術水平相對落后，從業員工素質不高

在與進入我國的國際快遞巨頭相比，我國的快遞企業在很多方面是很落后的，我國的快遞企業在很多方面是落后的，我國的大部分本土快遞公司在機械化方面很差，多數企業的硬件和軟件方面都做得不到位。而在快件方面，自動分揀率低，處理速度緩慢，并且網絡覆蓋不廣，信息化水平低下，遞送質量不穩定。在我國，在大多數人的心中，快遞只是出賣苦力、簡單重復的體力勞動，各快遞公司在招收業務員時，對的文化素質要求不高，基本條件是熟悉城市交通路況，有駕駛執照，有的快遞公司對員工只進行簡單的培訓，根本達不到從業的要求,使得快遞服務的效率和質量得不到保障,這也就讓人對其產生不信任的潛意識的感覺.影響了其快遞公司的發展。

6、營業網點的設立及加盟條件把關不夠嚴格

快遞公司通常會選擇“農村包圍城市”的發展戰略，即首先在一、二線城市開展同城或跨城快遞業務，繼而向三線及普通城市縣地區發展營業網絡。由于快遞網絡發展較快，營業網點劇增，企業很難有足夠的精力逐一嚴格考核網點的經營資質，為此，經常會出現租一處倉庫、買幾臺三輪車、聘用幾名派件員，就開始經營快件業務的不正常現象。

7、快遞行業內部混亂，缺乏行業標準

快遞業市場競爭秩序混亂，從快遞產生以來，快遞的業務量以每年60%到120%的速度遞增，但是飛速的增長給企業帶來利潤的同時，也滋生了很多不規范的快遞“公司”。主要原因是國家對快遞行業管理方面和法律法規方面存在缺陷，導致快遞市場比較混亂，嚴重影響了消費者的利益，加上快遞商家的一些 短期行為，從而造成了市場競爭過度，行業內部混亂。弄錯、弄丟快遞件的事情經常發生，給消費者造成了很多不必要的損失。所以在沒有統一的行業規范的前提下，企業之間惡性競爭、相互排擠的現象就會屢屢出現。這不僅影響到企業的形象，同時也影響快遞市場的占有情況和快遞行業長遠的發展。總結

隨著互聯網和電子商務的發展，我國的快遞企業市場潛力巨大，我國民營快遞企業要充分利用自身在同稱快遞上的市場優勢，克服自身的局限性。同時，政府也要扶持民營快遞企業，在法律、政策、貸款、稅收等方面給予支持和傾斜，提高民營快遞企業競爭能力，借鑒國際經驗，并制定更加有效和切合實際的相關法律和政策，促進民營快遞業將康發展。

中國快遞業目前還處于發展壯大階段，很多內在和外在的不穩定因素始終影響著中國快遞業的發展速度和方向。每個行業的現狀與發展對策都是與時俱進的，在科技與消費市場飛速發展的同時快遞行業也不例外，機遇與挑戰并存。綜合上述分析，中國快遞只有在認清新的市場機制條件下，加強體制改革和服務改進才能繼續贏得市場，并且要樹立良好的企業形象才能在市場上占有一席之地。商場如戰場，快遞企業正是群雄紛爭的一塊沃土，希望快遞企業能迅速找到站穩腳跟的核心競爭力，克服自身的局限，在我國乃至全世界的快遞領域發揮重要的作用。

第二篇：我國快遞企業發展狀況及現存問題2

我國快遞企業發展狀況及現存問題

20世紀60～70年代，隨著全球經濟一體化進程的不斷加快，國際貿易越來越活躍，時間的重要性越來越凸顯，大量的物品、信息需要快速傳遞，并且要保證質量與安全。這些經濟環境為日后快遞業的蓬勃發展提供了廣闊的空間。隨著經濟的發展，我國物流市場的巨大潛力越來越顯著的呈現在世界面前。物流支持能力已經成為中國保持長久國際競爭力的關鍵因素，中國快遞市場也將因為巨大的潛能和廣闊的發展空間而飛速發展。

一、我國快遞業的發展現狀

我國快遞產業雖然起步較晚，但發展十分迅速，目前己經在我國東部地區形成了以沿海大城市群為中心的三大區域性快遞圈：以廣州和深圳為主要城市的珠江三角洲快遞圈；以上海、南京、寧波、杭州為主要城市的長江三角洲快遞圈；以北京、天津、大連、青島為主要城市的環渤海快遞圈。同時，這三大快遞圈又帶動中部和西部地區快遞產業的發展。

1.近幾年我國快遞業發展情況。2011年，全國規模以上快遞服務企業業務量累計完成36.7億件，同比增長57.0%；業務收入累計完成758億元，同比增長31.9%。其中，同城業務收入累計完成65.9億元，同比增長58.8%；異地業務收入累計完成445.9億元，同比增長41.8%；國際及港澳臺業務收入累計完成184.7億元，同比增長3.3%。2002年到2011年，快遞業務量統計見表1：

由以上數據可以看出，我國快遞市場是一個發展中的市場，快遞業務量逐年增加。國有快遞企業的自我轉型與民營快遞企業的市場擴張，并伴隨著外資跨國企業的市場拓展和競爭，是目前我國快遞市場結構的主要特點。

2.我國快遞產業的主要構成。目前，我國快遞產業主要有三部分組成，即外資快遞企業、國有快遞企業和民營快遞企業。（1）外資快遞企業。國際快遞產業四大巨頭——中外運敦豪（DHL）、聯邦快遞（FedEx）、聯合包裹（UPS）及荷蘭天地快運（TNT），均已進入我國。另外，日本的佐川急便等也在2004年與保利集團成立合資企業。（2）國有快遞企業。國有快遞企業在國內快遞市場占有較大的份額，如郵政特快專遞（EMS）、民航快遞（CAE）和中鐵快運（CRE），其中最為典型的是EMS，在上世紀90年代初期，中國郵政特快專遞仍然壟斷著中國國內外快遞市場，其最大的優勢就是其完善的網絡資源和政府強有力的支持。（3）民營快遞企業。我國的民營快遞企業發端于上世紀90年代初。經過近20年的迅猛發展，誕生了如順豐速運、申通快遞、圓通速遞等一批快速成長的快遞企業。在中國，國內快遞的中高端市場被EMS和順豐速運占據，低端市場上則是“四通一達”，即申通、中通、圓通、匯通和韻達占據主導低位。民營快遞企業已經成長為國內快遞行業新型崛起的力量。依靠低廉的價格和靈活的服務，它們在競爭異常激烈的市場上占有自己的一席之地。

二、我國快遞業的SWOT分析及存在的問題

隨著中國快遞市場的全面開放，以DHL、FedEx、UPS、TNT為首的國際快遞巨頭帶著雄厚的資本、豐富的經驗、先進的技術和優秀的人才進軍我國快遞市場，在我國快遞業國際市場上占據了60%的份額。我國快遞業的突出特點是，起點低，發展快，同發達國家相比，目前仍處于起點階段，呈現出“制約因素，發展潛力，機遇和挑戰”并存的局面，見表2。中國快遞市場向外資企業全面開放之后，外資快遞以增資擴股、兼并收購等方式，正在走向合資控股或獨立經營，中國快遞面臨著“重新洗牌”的挑戰與抉擇。基于我國快遞業目前的發展現狀，對其進行SWOT分析。

從上述對我國快遞業的SWOT分析表中，可以看出，我國的快遞業發展既面臨著不錯的機遇，同時也面臨著巨大挑戰。從整個快遞行業的發展情況來看，主要存在以下幾個問題：（1）管理水平低，品牌建設力度欠缺。我國的物流快遞企業，尤其是民營物流快遞企業的經營管理水平普遍不高，缺乏戰略眼光，沒有強烈的品牌觀念。主要體現在：一是經營和管理體制不適應市場發展的要求。國內大多數民營快遞企業將眼光局限于自己勢力范圍內的短期利益，普遍缺少長期發展規劃，很少制定與業務相關的服務和營銷戰略等。二是管理人員素質不高。我國國內的本土物流快遞企業起點較低，不僅體現在行業的準入門檻上，經營管理者在管理方法上也有諸多弊端。大部分高層管理人員雖然實務經驗較多，但受過高等教育或專業教育的較少，缺乏系統專業的管理知識。（2）技術水平落后，從業人員素質不高。國外的快遞公司都在努力擴大業務，基本實現了 “次晨達/隔夜服務”，但國內的多數快遞企業還尚未實現這一點。主要原因有：沒有足夠的飛機；沒有形成規模化運轉中心；沒有足夠的資金和IT技術支持。在大多數人的心目中，快遞只是出賣苦力、簡單重復的體力勞動，各快遞公司在招收業務員時，對收派員的文化素質要求不高，基本條件是熱悉城市交通路況，有摩托車駕駛執照，自備自行車或者摩托車。有的快遞公司對員工只進行簡單的培訓，根本達不到從業的要求，有的快遞公司甚至根本不進行入職前的培訓，隨招隨用，使得快遞服務的效率和質量得不到保障。（3）快件延誤率偏高。快件延誤是當下消費者投訴最多的問題。由于資金實力的限制，一般中小型民企無力建立起自己的空中物流航線，只能依賴其它航空公司。這是制約國內民營快遞企業發展的一個很大瓶頸。為提高運能，順豐速運建立了自己的航空公司，而其它如申通、圓通等企業暫時還只能借助國內其它航空公司的貨運航線。此外，目前多數快遞企業的城市投遞車還沒有合法地位，是影響快遞速度的又一重要原因。導致快遞成“慢遞”的另外一個原因是快遞分派人員的疏忽或業務水平的不足而出現的錯投，使得快件在途中迂回輾轉，這同時又涉及到快遞從業人員的素質問題。

三、我國快遞業的發展對策

（1）樹立良好的品牌形象。品牌作為一個企業的象征，不僅可以在消費者進行產品選擇時對其決策過程產生影響，同時也是快遞企業在激烈的市場競爭中為自己樹立一面旗幟、培養客戶忠誠度的有力武器。以國內民營快遞企業的代表順豐速運為例，其工作人員統一的著裝、標準化的快遞包裝、次日達或隔日達的高質量運送等使其在消費者當中享有良好的口碑。順豐速運能做到如此，靠的是樹立誠信服務理念和構建優質服務體系。無論是在手續的辦理上、貨物的運輸包裝上，還是在售后服務環節上都追求高效率，重視客戶的要求。依靠服務的規范化和差異化，順豐速運已成為國內民營快遞企業的領跑者。（2）提升管理水平，提高員工素質。快遞企業的低準入門檻不應成為阻礙企業發展的絆腳石，民營快遞企業應努力提升自身管理水平和員工素質。對于丟件、錯投等事故要建立完善的管理制度，一旦發生就要嚴查責任人；從上到下提高員工的服務意識，無論是企業的高層管理人員，還是上門服務的收派員。加強從業人員的培訓和學習，努力提高服務水平，尤其是對于直接與客戶打交道的業務員，要做到事無巨細，特別注意溝通技巧和服務態度問題，給客戶以虛心熱情的良好印象。另外，把好從業人員的素質關也是至關重要的，應當適時提高員工的招聘標準，通過業務和技能培訓建立高水平的快遞從業隊伍。（3）加大網點建設和設備升級力度。對于中小規模的民營快遞企業而言，擴大網點數量是做大做強企業的必經環節。同時，科技的發展已經使人們對快遞企業提出了更高更人性化的要求。到目前為止，眾多大型物流快遞企業，國際公司如DHL、UPS等，國內民營公司如順豐、圓通等，均已大力推行這一項目，從真正意義上實現了快遞業務單數據上傳、查詢的即時、無縫化，給企業帶來了良好的收益。

四、結語

我國的快遞市場空間很大，很有發展潛力，但是如果我國的快遞業競爭力不強，巨大的市場就會被跨國公司搶占去。目前，我國的快遞市場正處于群雄并起，各顯神通的時代，像郵政快遞、國有快遞和民營快遞更應與時俱進，提高自身的競爭優勢，積極應對快遞市場的競爭，一定能在快遞市場中取得一席之地。

第三篇：我國物業管理現存的問題

淺析我國物業管理發展中現存問題及對策

摘要

隨著我國住房制度改革和住房商品化的發展，物業管理行業進入了一個迅速蓬勃發展的時期。物業管理行業的發展，對于改善居民的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業等方面都發揮了積極的作用。與此同時，在物業管理的發展過程中，各種社會矛盾也逐漸顯現出來。近年來，有關物業管理的投訴案件大幅度上漲，已成為社會的熱點話題。本文剖析物業管理運作過程中存在的問題，提出相應的對策，對于促進物業管理朝著健康、理性的方向發展，維護社會穩定、保障人們安居樂業具有十分重要的意義。

關鍵詞：物業管理 措施 對策 發展

目 錄

一、我國物業管理的現狀.....................................................3

二、目前我國物業管理實踐過程中存在的問題....................................3

（一）物業管理架構不完善.................................................3

（二）配套設施運作不理想.................................................4

（三）維修保養不得力.....................................................4

（四）物業管理經費難以為繼...............................................4

（五）物業管理法制不健全.................................................4

（六）物業管理公司與社會相關方面關系不順.................................4

（七）物業管理不到位.....................................................5

三、解決對策...............................................................5

（一）國家盡快頒布針對物業管理的專業性法律...............................5

（二）加強物業公司的資質管理.............................................5

（三）加大宣傳力度，進一步提高對物業管理工作的認識水平...................5

（四）建立專項維修基金管理委員會.........................................5

（五）設置機構，規范管理.................................................6

（六）加大組織領導力度理順管理體制.......................................6

（七）處理好物業公司與其他方面的關系.....................................6

（八）強化管理、樹立品牌，建立激勵機制，促進物業行業健康發展.............6 結 論......................................................................6 參考文獻...................................................................7

淺析我國物業管理發展中現存問題及對策

一、我國物業管理的現狀

中國的物業管理市場已經日漸成熟，表現在，物業管理法規更加完善，政府監管物管行業也日趨規范；經過不斷的行業重組，物業管理企業實力增強，市場化行為更加理性規范；專業技術重組使得物業管理的專業技術服務基本實現專業化、社會化；業主維權行為趨于理性；業主委員會的運行逐步規范并開始納入政府監管范圍。物業管理發展到現在又似乎進入一個兩難境地一方面市場化正日漸成熟，另一方面物業管理發展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預示著物業管理行業變盤即將到來。

2007年3月16日，十屆全國人大五次會議上通過的《物權法》，于10月1日起正式實施，《物權法》是調整財產支配管理的法律，是對財產進行占有、使用、收益和處分的最基本準則，是中國制定民法典的重要組成部分，是完成構建中國特色社會主義法律體系的法制目標，《物權法》的頒布將解決中國物業管理行業內一系列長期懸而未決的問題，將對中國物業管理行業未來的發展起到重要而深遠的影響。21世紀，是中國物業管理行業進入發展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現一個競爭激烈、管理完善、服務理念提升的時期。對物業管理行業來說，質量理念和品牌理念的角逐市場環境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用、消費觀念的更新，要求物業管理企業從服務觀念到服務方式，從經營理念到市場定位，都要作出相應的變革，才能適應發展的需要。

二、目前我國物業管理實踐過程中存在的問題

隨著我國經濟發展和城市開發，物業管理已形成規模，其效益也越來越明。在經濟效益對地方政府而言，主要體現為：減少了大量的財政補貼，對住宅區，開發企業而言，能提高物業市場競爭力，使開發企業的房產暢銷，加速資金周轉。同時，完善的物業管理能為開發商樹立良好的企業形象，吸引更多的房地產交易商和消費者。在環境效益上，住宅區內的環境和布局、治安等與整個建設風貌融為一體，提高了房地產業的綜合效益。但是，目前在物業管理的實踐過程中還存在著如下問題：

（一）物業管理架構不完善

目前，我國物業管理存在的首要問題是架構不完善，體制需進一步理順和重新構建。其中，政府、管委會、物業管理公司責、權、利關系需要進一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區中，房屋及物業管理有三種基本形式： 1．是政府房地產管理部門管理的； 2．是房地產開發商以企業管理的； 3．是產權單位自管的；

這三種物業管理模式大約各占1／3。而其中不少物業管理往往是局部的或單一的，一些物業管理單位企業忽視自身建設，物業管理看成只是收費服務和簡單生產活動，對企業發展和專業管理水平提高，一無規劃，二無措施，沒有明確管理目標責任制，企業既無壓力也無動力，管理不計成本，年終無核算，對該建立哪些規章制度和管理標準，心中無數，照搬照抄了別人的規章制度，使這些規章制度流于形式。

（二）配套設施運作不理想

目前，小區的投資建設與物業管理脫節，沒有從物業的生產、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業管理滯后于住房消費使用。其公用設施本來已很少，商店、學校、銀行、娛樂設施等本來不足，而這些商業性網點還因種種原因 “名存實亡”。

（三）維修保養不得力

小區或寫字樓一旦發生故障性事件而向物業管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業知識，二無配備必要的維修隊及設施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關單位報告或申請維修，這顯然不符合專業物業管理規范。

（四）物業管理經費難以為繼

物業管理和建設一樣，也需要資金的投入，在物業管理中，應該貫徹 “誰受益，誰投入”的原則，形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀還有相當的慣性，不少住戶往往把物業管理理解為無償服務或低償服務。這有悖于社會主義市場經濟條件下住宅消費原則，也是影響物業管理工作順利開展的一大癥結所在。

（五）物業管理法制不健全

全國性小區物業管理方面的法規很不健全，諸如物業管理體制、物業管理經費、住宅小區物業管理公司的資質審查、住宅小區的物業驗收交接等關于住宅小區的物業管理中的重大問題都有待于進一步的明確規定。為此造成了物業管理很難納入依法管理的法制軌道，實行住宅小區物業管理的規范化和標準化等缺乏法制的根本保障。

（六）物業管理公司與社會相關方面關系不順

物業管理公司在其經營管理服務過程中與街道、居委會、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門都有密切關系。由于工作范圍不明確，關系不協調，已成為小區物業管理中一大突出矛盾。

（七）物業管理不到位

目前有物業管理公司不以“物業管理”為主業，而著重于多種經營，或只限于收租金和一般養護維修，而對于如何保養好建筑物的外貌、公用部位、周圍環境，主動維修設備，提高物業的使用功能和經濟價值則未能很好顧及，更談不上特約服務了。

三、解決對策

面對上面的這些問題國家應盡快出臺物業管理專業性法規，規范政府、業主委員會物業管理公司、房產開發商、居住者各自的責、權、利，以及相互之間的法律關系，進一步明確物業管理在社會主義初級階段的地位和作用，為物業管理公司提供一個寬松、公開、公平的競爭環境，使我國物業管理向社會化、專業化、企業化經營軌道上邁進一步。

（一）國家盡快頒布針對物業管理的專業性法律

立法上明確劃分建設單位與物業管理企業的權利、義務和責任。現有建設單位已設立的物業管理企業，可采取限期分離辦法解決，使建設單位逐步淡出物業管理行業。同時立法還應明確業主委員會的法律地位，建立建設單位、物業管理企業與業主三者互相平衡制約、相互監督的制約機制。業主委員會的產生，體現了建筑物區分所有權人通過建立團體關系、維護共同性物業權益的強烈愿望。業主委員會是大會的執行機構，它負責實施其決議，代表業主大會對物業進行有效管理。這有利于改變業主與物業公司權責不對稱的狀況，從而有效地緩解矛盾，并最大限度地避免糾紛的發生。

（二）加強物業公司的資質管理

房地產行政管理部門應對物業公司進行嚴格的資質管理，實施注冊和許可證制度，扶持市場化、社會化的專業性物業管理公司，引導專業性物業公司向大型化發展，創造規模效益，并將業績優良的物業管理公司向業主委員會進行推薦。

（三）加大宣傳力度，進一步提高對物業管理工作的認識水平

物業管理實質上是一種服務，最受益者是廣大居民，同時又減輕了政府的負擔，還能解決部分下崗職工的再就業問題，可以帶來很大的社會效益、環境效益和一定的經濟效益。推進住宅小區物業管理工作，要加大對物業管理的宣傳力度，提高公眾對物業管理的認識水平，營造一種全社會關心和支持物業管理工作的社會氛圍。

（四）建立專項維修基金管理委員會

專項維修基金的收取、管理、使用、續籌與監督等均應明確到位，建立專項維修基金管理委員會，對其使用情況、利息情況定期予以公布。從實際情況看，專項維修資金的籌集一般有三種途徑，第一是開發商售房時按房款2%收取，然后轉給物業公司保管。第二是業主購房時不交專項維修基金，待用時再以業主大會決議形式籌集。第三是在收取物業管理費用中分兩部分，一部分為平時物業管理支出，另一部分為專項維修資金。至于采取哪種方式續籌專項維修基金，也必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

（五）設置機構，規范管理

國家有必要設置專門的物業管理機構，利用國家和地方政府制定的一些法規、政策對業主委員會、物業管理公司、開發商實施綜合管理，并盡快編制物業管理勞動定額，各物業各工種的工作量、材料消耗，及以機械臺班損耗等做出明確的測定，使物業在競爭中一方面即可雙向選擇，又可防止物業行業不正當競爭。

（六）加大組織領導力度理順管理體制

按照建設部《辦法》第三條“房地產行政主管部門負責小區管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區所在地人政府按職責分工，負責小區管理中有關工作的監督與指導”的規定，建議明確市房產管理局為市區住宅小區物業管理的行政主管部門。管理局要加強對物業公司的領導，建立物業管理行業協會，組織物業公司開展各項活動，不斷提高企業管理服務水平。

（七）處理好物業公司與其他方面的關系

物業管理是通過管理公司實施的，而物業公司對物業點的管理必須符合當地的政策規定，并接受屬地政府職能部門的管理，因此，物業公司在管理中要積極與居委會、街道辦、派出所、物價、稅務等單位取得聯系，輔助行政機關工作，共創文明小區。內部條件包括處理好行業內部的平衡，成立行業協會提高管理服務水平，重視員工素質保證基本隊伍的技術力量，提供多種服務和多層次服務，以及合理收取和使用管理經費等五個方面。

（八）強化管理、樹立品牌，建立激勵機制，促進物業行業健康發展

對于我國物業管理行業起步比較晚，在社會的影響力還不夠，相關的體制還不完善，強化管理樹立品牌，建立激勵機制，能步斷的提升行業在社會上的影響了，促進整個行業的健康發展。

結論

物業管理是房地產業的重要組成部分，也是伴隨于我國房地產市場經濟產生而產生的朝陽產業，有著十分廣闊的發展前景，從物業管理企業是一個服務型企業，它需求完善機制去求得企業的生存與發展。所以，小區實施物業管理，要從實際情況出發，一方面要堅持業主的自治自律與物業管理企業統一專業化管理相結合的原則，依法對業主進行正面的引導、幫助，指導其樹立與市場經濟體制和城市現代化文明程度相適應的科學消費觀念；另一方面要嚴格依法規范物業管理企業的經營管理行為，樹立企業誠信無欺、服務優良、管理科學、業主滿意的經營思想，對企業目前的經營條件和面臨的各種困難、問題進行調查研究，切實幫助企業建立和完善有利于物業管理市場良性發展的經濟秩序。發展具有中國特色的物管之路，并更好地為業主提供高質量的人性化的服務，以滿足業主的真正要求和得到業主的理解，到時，業主們一定會迎來陽光明媚的春天。

參考文獻

[1]王保慶，中華工商時報網絡版 2008年10月7日

[3]張桂英，關于我市住宅小區物業管理問題的研究。2009年1月21日 [4]廖善康，淺議物業管理在實踐中的困境及其解決對策 [5]王建廷 《物業管理 》中國建筑工業出版社2007年

第四篇：我國物業管理現存的問題

我國物業管理現存的問題

目前，中國房地產市場的法規政策正在不斷完善，但在具體的實施中，由于某些房地產開發商的不規范操作，造成了房地產買賣糾紛的不斷上升，使眾多購房者對購買商品房心存疑慮。而實際上，房產交易糾紛時明顯的問題，其更大的隱患則是房產的物業管理。隨著一批又一批業主入住新樓，隨著一個又一個小區正常運作，房產物業管理的矛盾也越來越突出，業主們對此的呼聲也越來越強烈。那么，物業管理的矛盾究竟為何一直難以根除呢？

1.“配角”地位造成中國物業管理身處險境

近年來物業管理在我國發展迅猛，新建設的小區，大廈基本上全部實行了物業管理，這說明物業管理企業自有其賣點。這個賣點就在于，物業管理企業在有利于解決小區、大廈業主所面臨的公共產品的消費問題。然而，作為一種新興的產業，中國的物業管理從產生至今，一直將自己擺在“房地產開發商從屬部門”的配角地位，把發展方向地位于一些簡單的、具體的服務形式，并沒有認識到物業管理企業的服務要應集中對公共事務的協調和處理，從而導致了該行業的被動局面。

2.物業管理涉及諸多的權利義務關系，包括看法公司與業主之間，業主委員會與物管企業之間，業主委員會、物業公司與全體業主之間等。盡管這些年為規范物業管理出臺了一系列法規、政策，但由于缺乏大法和行政法規，致使物業管理中產生的大量矛盾、糾紛到不到及時解決，司法機關對日前增多的物業管理案件也因缺乏法律依據難以及時處理。

3.建管之間缺乏有效銜接

開發商的工程質量低劣，有的配套設施不完善，矛盾在居民入住并實施物業管理后反映出來，業主意見強烈意見強烈，而此時，物業管理企業將代人受過；還有的開發建設單位在商品房促銷時，對物業掛歷做出不切實際的承諾，給后續的管理帶來困難；有的項目在開發建設階段，由開發商和選聘的物業管理企業簽訂了一定年限的物業管理合同，在合同期內，業主委員會成立并另行選出了物業管理企業，引發合同糾紛。這些問題必須依靠開發商與物管企業之間訂立的規范合同去解決。

4.業主與物管企業雙向選擇的機制無法確立

在傳統的房屋管理體制下，房管所是管理者，住戶總體上處于比較被動的地位。

推行物業管理體制以來，我們曾一度強調業主至上，把業主與物業管理企業視同“主人”與“仆人”的關系，沒有確立業主與物業管理企業平等的民事主體關系，對業主和業主委員會的行為也缺乏約束。所以隨著物業管理的深入發展，這就勢必形成業主和物業管理公司間不平等的“雙向選擇”關系。

5.缺乏權益保護意識

近幾年，不斷有物業管理企業被起訴，要求承擔各類賠償，包括汽車在小區被盜、住戶在家中被謀殺、其他私有財產被盜，等等。迫于社會各方面的壓力，甚至要物業管理公司對開發建設單位乃至政府的責任承擔后果。究其原因，一方面是法制不完善，沒有明確物業管理企業承擔法律義務的范圍，另一方面是物業管理企業不注重自身利益的保護。

6.物業管理的服務內容不明確

在物業管理法制初期，為方便住戶，曾經倡導在管理區域內實行五費統收，不少物業管理公司大包大攬，無償實施水、電、氣費代收代繳，不僅加大了管理人員的開支，甚至連水、電總表和分表的差額也要物業管理公司承擔。有的公司將其分攤到住戶，因收費標準過高而帶來投訴，甚至成為被告。造成這些問題的原因，還是沒有準確地界定物業管理作為企業行為應履行合同約定的服務內容，收取相應的報酬。對物業管理收費構成以外的服務事項，物業管理企業在自愿的前提下提供有償服務。

7.物業管理收費缺乏規范性

目前，由于職工工資中沒有足夠的住房消費含量，很多城市的物業管理的收費定價主要考慮居民的承受能力，收費標準低于物管成本，物業管理企業虧本經營，難以發展。

8.市場化程度較低，招投標行為不規范

目前，中國的不少城市還停留在誰開發的項目誰管理的狀況，物業公司即使開始推行競爭機制，但卻由于自身的被動性，造成招投標程序不規范、評委組成部不合理、運作成本高、壓價招標等問題。所以當前應著手制定物業物業管理招投標規則，規范招標人、投標人的行為和開標、評標、中標等活動，使招投標活動又發可依、有章可循。

第五篇：我國民營企業發展現狀及對策

民營企業上市現狀，問題及對策

黨的十六大提出,“必須毫不動搖地鼓勵、支持和引導非公有制經濟發展。個體、私營等各種非公有制經濟是社會主義市場經濟的重要組成部分,對充分調動社會各方面的積極性、加快生產力的發展具有重要作用”。目前,我國民營企業呈現出迅猛發展的良好態勢,已經成為國民經濟發展中的一個重要組成部分。2002年國家統計局的數據表明,國內GDP增量的80%以上來自民營企業。不言而喻,民營企業處于舉足輕重的地位,扮演著生力軍的角色,正發揮著不可替代的作用。而反觀我國證券市場,在目前滬深兩市1200多家上市公司中,通過直接上市和買殼上市的民營企業所占比例只有16%左右,這與民營企業的地位、作用形成了鮮明的反差。無數實踐說明,民營企業上市有利于解決民營企業融資難問題,有利于改變民營企業公司治理的缺陷；同時借助資本市場有利于提高企業核心競爭力,加速區域產業結構調整,并有利于資本市場資源的優化配置。而且，公司上市后可以得到資金。.公司所有者把公司的一部分賣給大眾，可以分擔風險，.增加股東的資產流動性。再者，用不著再考慮銀行貸款問題。同時提高公司透明度，增加大眾對公司的信心，公司自身的價值也會提高。因此，無論從健全中國股市本身而言,還是從發展經濟的層面來看,都需要積極推動更多的民營企業上市。

民營企業并不是很早就涉及證券市場的，早期受到觀念、上市額度、政策門檻等因素的限制，只有少數民營企業中的幸運兒能夠進入證券市場。截止2002年10月底，我國境內證券市場共194家民營企業入主上市公司并成為第一大股東，占同期我國境內上市公司總數的16 %，一級市場上民營企業發行上市明顯提速。2002年是民營企業上市比較集中的一年,有精倫電子、天士力、騰達建設、信雅達、宏智科技、臥龍科技等10家民營企業進入證券市場,約占全部新股的一成。

一：我國民營企業進入證券市場的幾個階段及政策背景:

1.1992年--1995年為民營企業上市的起步階段。1992年第一家民營企業ST深華源(0014)進入證券市場揭開了民營企業上市的序幕,但同大批的國企改制上市相比,只是微乎其微。

2.1997--1999年為民營企業上市的發展階段。1998年3月,私有民營企業新希望(0876)完成股份制改造上市,標志著民營企業進入證券市場有了實質性突破。這一階段民營企業上市的家數呈逐年上升趨勢。在此階段,發行的額度受到國家有關部門的管理,實行“總量控制,限報家數”的額度管理。

3.2000年以后民營企業上市進入了快速增長階段。2000年5月開始我國上市方式從審批制轉為核準制,由主承銷商選擇、輔導和推薦企業,由股票發行審核委員會進行審核。核準制的實施加快了股票市場發行制度的市場化進程,同時為民營企業上市提供有利的制度安排。2001年1月18日,天通股份(600330)由自然人控股上市,成為民營企業上市的里程碑。近三年來,民營上市公司占上市公司總數的比例顯著增長,尤其是到2002年9月止,民營企業進入證券市場的數量首次超過上市新股數量,這主要與發生大量的買殼上市有關。民營企業買殼上

市、海外上市成了新亮點。

二：.民營企業上市的主要特征

1.間接上市是民營企業上市的主流方式。據調查顯示，1997年之前,民營企業以直接上市的方式為主,未發生買殼上市的間接方式。但自2002年10月滬深兩市194家民營上市公司中,占整個民營上市公司總數量的34.54%,買殼上市的民營企業所占比例達到65.46%。可見,買殼上市仍然是民營企業進入證券市場的主流方式。（所謂“買殼上市”，就是一家優勢企業通過收購債券、控股、直接出資、購買股票等收購手段以取得被收購方（上市公司）的所有權、經營權的地位。）

2.民營企業在海外上市方興未艾。截止2002年底全國民營企業在海外上市的企業共有75 家。從在海外上市的情況看,以在香港證券市場上市居多,目前已有38家境內企業到香港創業板上市。在美國紐約證交所掛牌上市的14家,NASDAQ上市的7家。此外,還有18家中國內地企業在新加坡證券交易所上市。

3.民營企業上市公司超半數集中在沿海開放地區。沿海開放城市對外開放程度高，經濟比內地發展程度深，交通便利，給沿海地區的民營企業帶來的發展的優勢。自2001年起，194家民營企業按上市時所在的省份歸納,全國15個省份集中了164家民營上市公司,其中,廣東、上海、福建、浙江、江蘇、遼寧、海南、山東8個沿海省份的民營上市公司數量占全部民營上市公司比重達到54%,即超過半數的民營上市公司是分布在民營經濟比較發達的沿海地區。

4.行業分布相對集中。統計表明,民營上市公司在行業分布上集中度較強。其中,機械設備儀表、綜合類、紡織服裝皮毛、商業等12大領域集中了168家民營上市公司,占上市民營公司總數的87%。在買殼上市公司所處行業當中,房地產、商業、金屬、非金屬、計算機應用服務業等所占比重最高。在直接上市的公司中,機械設備儀表、綜合類、紡織服裝皮毛、醫藥生物制品的民營公司數量最多,而電子、醫藥生物制品、紡織服裝皮毛等領域直接上市數量在民營上市公司中所占比重較高。

5.企業自身發展出現質的變化。通過分析可以看到,民營企業通過上市募集到所需資金后,普遍進行技術改造、產業升級,促進了企業業績大幅增長,規模迅速擴大。同時,企業運作漸趨規范,普遍建立和完善了法人治理結構,逐步形成了核心競爭力,發展的空間進一步拓展。

三：民營企業上市面臨的主要問題及制約因素

近幾年,民營企業上市步伐明顯加快,今年一季度共發行8家新股,引人矚目的是,其中民營企業占到5家,已經發行的有海通集團、安泰集團、華海藥業和三房巷。以其融資額計算,8家新股總計籌資29.7億元,5家民企總融資額約19億元,占到總量的約64%。這說明了民營企業上市的政策環境和市場環境正在不斷改善,具備了一些有利條件。但總體上看,民營企業上市仍面臨諸多問題和制約因素。

1.民營企業上市仍然面臨著政策上的障礙

目前股票發行實行核準制,但并不意味著完全實施國際通行意義上的核準制,限于現階段

我國證券市場的政策任務和規模尚小、難以承受大規模擴容沖擊等特征,我國在今后相當長一段時間在股票發行上只能實行標準控制和規模控制相結合的核準制。這種規模控制在很大程度上造成股市的供需矛盾和市場價位的不合理,使得符合條件但規模較小的民營企業無法上市。因此,許多高成長性的民營企業只能到境外證券市場的創業板上市,但創業板發行市盈率偏低,融資成本較高,加大了企業籌資成本。

2.資本市場結構和層次單一化的缺陷,使得民企上市融資缺乏支撐平臺

民營企業上市融資難的一個重要原因是,資本市場制度創新長期處于滯后狀態,股票市場乃至整個資本市場的結構缺陷和層次單一化缺陷,把絕大部分民營企業拒在直接融資市場之外,民營經濟發展缺乏相應的一個完整、合理的資本市場層次結構體系支撐。

可以說,資本市場層次結構存在的單一化缺陷是抑制民營企業發展、導致民間資本流向不暢、形成民間資本供求雙方無法實現順利耦合的體制性因素。同樣海外證券市場認知中國民營企業的支撐體系很不完備,也制約了民營企業到海外上市。

3.購并市場不發達,買殼上市操作難度大

民營企業直接上市存在著某些政策和法規上的障礙,在實際實行購并、買殼上市等間接上市的操作中也至少面臨著三大難題:出讓方股權結構不合理,收購方不易獲取控股權地位。二是收購方資金實力有限,難以承受過大的收購成本。三是國內購并市場不發達,購并交易難以及時、有效完成。

4.民營企業自身素質亟待提高

目前一些民營擬上市公司存在著這樣或那樣的問題,一個較為普遍的問題就是民營企業自身素質有待進一步提高。其中最主要的是創新能力、治理結構和經營者素質等三個方面:

第一,創新能力不強,特別是技術創新能力不強。許多民營企業雖然規模不小,但大多從事的只是產業鏈的中、下游,甚至是最低級的簡單組裝和加工,沒有核心技術,導致大量企業在低水平上重復建設、產品類同。第二,企業經營者素質、企業管理水平亟待提高。據抽樣調查,比較突出的是文化程度偏低。從管理上看,民營企業家的管理理念、風格和方式過于粗放。在履行具體政策中,不少民營企業缺乏嚴格的監管體系措施和具體可行并可量化的管理政策。一些民營企業管理中的一個突出問題就是組織內部往往缺少職責分工體系。第三,家族制色彩濃厚,股權關系復雜,治理結構有待完善。在擬上市的民營企業中,公司高管人員特別是董事長與總經理存在親屬關系的較多。實際控制權集中,所有權與經營權多未分離,家長式管理模式占據主導地位,大股東之間的關聯度增加。一般而言,民營企業股權較為集中,由于運作的透明度較低,經理層與董事會權責界限尚不分明,監事會作用薄弱,制度建設滯后,＂人治＂色彩濃厚,其家族制管理方式難以適應現代企業發展的需要,往往導致投資的隨意性和非持續性。

四：推進民營企業上市的對策研究

1.積極進行理論、觀念和制度的創新,徹底消除民營企業上市障礙

與時俱進、開拓創新,這是黨的十六大報告的主旋律。具體到推進民營企業上市上,在不斷探索和總結民營企業與資本市場對接規律的基礎上,要勇于創新,其中,理論與認識創新是關鍵所在。因此,十六大提出放寬國內民間資本的市場準入領域,特別提到融資上的市場準入問題,這一點對徹底消除民營企業上市障礙至關重要。發展民營經濟,就要在金融方面一視同仁,增加向它貸款,允許它發行股票、債券,發展資本市場要允許私營經濟的公平進入。在直接融資方面,允許民間資本進入資本市場,主要表現在主板市場的上市公司層面,一方面要大力支持和鼓勵更多的民營企業通過改制上市；另一方面要支持國有控股上市公司的國有股向民營企業的轉讓,通過民營資本的進入,實現國有控股上市公司的股權結構合理化、投資主體多元化,從而,進一步完善上市公司的法人治理結構,建立真正的現代企業制度。

2.大膽創新,努力推進我國證券市場多層次發展

借鑒發達國家證券市場發展的經驗,結合我國的實際情況,積極創新,努力推進我國證券市場多層次發展,為企業特別是為民營企業進入資本市場提供多層次的交易平臺。按照企業證券上市交易門檻的高低、風險性的大小及證券流動性的強弱,我國證券市場可形成四個不同層次的發展框架,即主板交易市場、創業板交易市場、場外交易市場和柜臺交易市場。證券市場的各個不同層次對應不同的企業,各有一個不同的篩選機制,使企業有可能遞進上市或遞退下市,從而形成一個完整的市場結構體系。

3.找準定位,加快民營企業與境內外證券市場的對接

中國加入WTO后,商業規則進一步向國際靠攏,中介機構日益規范,海外上市日益成為民企重要的融資渠道。與此同時,民企清晰的產權關系,良好的成長性,也逐步成為海外市場推崇的對象。但民營企業上市,應該根據企業的實際情況和機會的可能性,進行合理定位,選擇在境內主板、還是到海外主板、創業板直接或間接上市。

4.營造良好民企環境,加快推進民營企業上市步伐

黨的十六大報告提出推進資本市場改革開放和穩定發展,為推進企業上市、促進地方資本市場建設創造了良好的政策環境。同時,一些經濟較為發達地區經濟的持續高速增長將帶動企業上市融資的巨大需求。面對新形勢,各地要結合當地情況做好相應的服務工作。

總之,要加強指導、協調和服務,營造良好的環境,為實現中國構筑證券強國的戰略目標,要加快培育一批成長性好、發展潛力大的民營企業通過上市做優、做大、做強,成為帶動區域經濟發展、參與國際競爭的龍頭和骨干力量,促進國家經濟持續、快速、健康發展。