第一篇：拖欠物業費該怎樣催交

拖欠物業費該怎樣催交

你的小區是否有長期欠交物業費的業主？遇到此類業主，該如何催交？小區內飼養犬只，物業服務企業除減少犬只對環境的影響外，還應在其他哪些方面加強管理？

7月16日下午，湖南省第十三屆人大常委會第五次會議分組審議了《湖南省物業管理條例（草案·三次審議稿）》（以下簡稱三審稿），就三審稿中的部分內容，現場進行了積極討論。

焦點一：欠交物業費該如何催交 應制定出好的催交措施

二審稿中，關于業主欠交物業費是不是能公示存在爭議。關于《湖南省物業管理條例(草案)》審議結果的報告（以下簡稱報告）提出，法制委認為，根據物業服務合同約定按時交納物業服務費是業主的基本義務；業主欠交物業服務費的，物業服務企業可以依法催交。

至于催交的手段，只要不違反法律及公序良俗即可，不必由地方立法規范。因而，將該條進行相應修改。

三審稿是這樣表述的，“業主欠交物業服務費的，物業服務企業可以依法催交。物業服務企業不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業主繳納物業服務費。”

“后面這句會給人一種對于不交物業費的業主比較寬容的感覺。”省人大常委會委員劉堯臣指出，對于不交物業費的業主應該要采取一系列措施，“比如物業服務企業可以依照有關規定通知提醒、上門催繳或對欠交物業費的業主進行起訴”。劉堯臣認為，不交物業費，不單單損害物業的利益，也會損害其他業主的利益，“不交物業費，物業管理服務就會受影響，其他業主生活也會受影響”。

“業主欠交物業費，物業可以依法催交，但是不能做那些事，這個就是物業管理過程中很大的矛盾。”省人大常委會委員肖國安表示，“有些老賴就是長期不交，導致物業也經營不好，現在就看看有沒有好的催交措施。”

焦點二：小區犬只怎么管理 寵物有人愛，也有人受害

根據報告，三審稿在二審稿基礎上增加了一條，明確了飼養犬只的規定。三審稿提出，“業主、物業使用人飼養犬只的，應當依法養犬、文明養犬，不得損害他人的合法權益。物業服務企業應當采取有效措施，減少犬只對環境的影響，并協助有關部門加強對物業區域內養犬行為的監督管理。”對此，肖國安委員認為，三審稿中僅提出了減

少對環境的影響這一個問題，“應該要加一款，如果造成人身傷害要承擔相應法律責任”。肖國安委員指出，目前小區養狗的情況比較普遍，被狗咬傷的情況也時有發生，“要有原則性的意見，核心的一條不能丟，要安全”。

對此不少省人大常委會委員持同樣觀點。省人大常委會委員段林毅認為，“寵物有人愛，也有人受害，應該要加一些限制性的條款，寵物人士有他的權利，但是其他業主安全也要保障。”此外段林毅委員說，“不應該單單是養犬，現在養貓的也多，甚至還有養蛇、鼠和豬的，飼養犬只條款應改為飼養寵物條款。”

焦點三：業委會該不該發津貼 可以發，但要明確誰出錢

業委會的委員該不該拿津貼？這也是當天審議現場的焦點之一。“業委會的工作很多，小區業委會委員大部分是退休的業主，一般人不會愿意做這些事，不給報酬，不給點激勵措施，多數人不愿意干。發放工作津貼，可以促進工作，還能增加業委會的責任。”省人大常委會委員謝衛東認為，可以為業委會委員發放津貼，發多少，怎么發，由業主大會決定。

對此，省人大常委會委員蔡建和認為，不少人在退休后，熱心于參加公益活動，“有些也不在乎有沒有收入，他們可能就是想給自己的生活找一份事做，為大家付出、服務，他們也很快樂。”

“我同意發放津貼，但是這個錢誰出也應進一步明確。”省人大常委會委員蔣洪新說。

其他焦點：明確管理部門，讓業主投訴有門

三審稿中提到，“縣級以上人民政府物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。”

“究竟是哪些部門，能不能明確出來，只有明確了部門才能落實管理責任，如果部門都不明確，業主該去哪里投訴？”謝衛東委員說。

業主大會、業主代表會議是否都要成立？三審稿中提到，“業主大會根據需要可以設立業主代表會議。”“能不能進一步明確多少業主以上的可以設定業主代表會議。”劉堯臣委員說。

第二篇：空置房物業費應怎樣交

空置房物業費應怎樣交？

物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

解讀：有的業主以未享受物業服務（比如房子空置）或者無需接受相關物業服務（比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的，除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。

首先物業費的收繳涉及物業交付前（開發商空置房物業費）與交付后兩個時段的物業費以及業主辦理入住后空置房的物業費等。

其次確定物業管理服務費用支付的義務人的關鍵，是看何人是物業管理服務合同的當事人，1.在物業已經出賣并交付給業主的，業主是交納服務費的義務人。物業交付后，由買受人開始承擔，業主的物業費從交付之日起開始計算，入住后，全額收取。業主辦理入住手續后長期（連續性六個月以上）未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業，業主應向物業管理企業書面備案，按規定或約定公共服務費標準的70%交納空置物業管理費，或按省市縣有關部門對空置房減免的規定收取物業費。

我國物業管理條例第四十二條規定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。”第二十一條又規定：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。” 依據以上法規，由開發建設單位承擔的物業服務費用，其計費時間是以與物業服務企業的簽訂的合同規定的計費時間為準。

常熟空置房物業費的政策

好多業主一直咨詢業主空置房是否可以打折，可以打折的話額度是多少？

1、首先得明確兩個概念：

一是明確的是只有普通住宅空置房才可按規定享受優惠政策，對于非普通住宅和非住宅則通過合同約定的方式交納標準。非普通住宅指各類別墅、高級公寓（一般指144平方米以上）、裝修商品房、容積率等于或低于1.0的住宅，普通住宅就是除非普通住宅概念之外的住宅。

二是業主空置房指的是業主辦理入住手續后未入住或未使用，不包括已裝修房屋。一旦業主開始裝修或使用則不屬于空置的范圍。

2、普通住宅空置房交納規定及標準：

（1）一般為前24個月強制打7折，但應事先書面告知物業企業。（2）空置時間超過24個月，按不低于90%交納公共服務費，有合同約定的按約定執行。（3）業主大會成立后由業主大會決定。（4）空置房的代收代交費（指公共水電能耗費）不打折，按100%交納。

3、業主注意的事項：

在2014年7月1日以后新簽訂合同的按新的收費辦法執行，在7月1日以前已經簽訂合同或協議的按原有辦法執行。

例：某業主于2013年3月10日購買了某小區一套普通房屋，并同時與物業企業簽訂了前期物業服務協議，約定業主空置費按90%交納。該小區于2014年9月1日交付，該業主一時未入住，他應按何標準交納物業公共服務費？業主應當按90%交納，因為合同簽訂日期在2014年7月1日以前，按原規定合同約定優先執行。

第三篇：催物業費說辭

一、物業費催繳函

1.某某先生/女士，您好，我是某某物業服務中心的某某，寒暄一句，不好意思打擾您了。由于物業費都是預交的，而您現在已經超期未交了，今天我按公司的電話，稱財務系統自動生成了——至——時間內未繳物業費的名單，其中您的名字在其中，所以我友情提示一下，近期公司準備擬物業費催繳函。您一直都很支持我們的工作，希望您有時間來物業服務中心繳納物業費，您好如果沒有時間，我們也可以上門收取。您好看本周或下周幾比較方便？我過去一趟？

2.某某先生/女士，您好，我是某某物業服務中心的某某，寒暄一句，不好意思打擾您了。今天我接到公司的消息，說已經在擬擬物業費催繳函了準備近期發出去，把這個消息傳達給您。像您這樣的業主，對我們物業服務中心工作也都很支持和配合的。希望您近期有空來繳納物業費，如果您好工作繁忙，我們約個時間上門也可以，感謝您配合我們的工作。

3.某某先生/女士，您好，我是某某物業服務中心的某某，寒暄一句，不好意思打擾您了。關于物業催繳函聽公司相關部門稱已經發出去，您這幾天就有可能會收到，請注意查收。其實作為我物業服務中心的服務人員覺得這些真的沒有必要，也不是什么大不了的事情，您只要把物業費繳納一下就可以了，不必要這么大費周章，您覺得呢，近期您的工作比較忙吧，那我們約定個時間，上門收取一下，您看呢？

4.某某先生/女士，您好，我是某某物業服務中心的某某，寒暄一句，不好意思打擾您了。關于物業函的事情，跟您打個招呼，那個函不是我們服務中心發的。是通過公司后臺系統直接生成發出的。

像您這樣的客戶，一直都很支持我們服務中心工作的，而且像您這樣有身份的人，也不在乎這此費用。所以希望您不要太介意，估計您已經收到物業費催繳通知函了吧，上面注明了--，也希望您有空來物業服務中心繳納一下物業費，或者我晚上到您那去，您看明天或者后天呢？

二、律師函

發前：某某先生/女士，您好，我是某某物業服務中心的某某，寒暄一句，不好意思打擾您了。有關物業費的事，要跟您打個招呼。根據公司的流程，現在財務都應該會直接將未交物業費的名單轉到后臺，由公司后臺發律師函了。我覺得為了這點物業費也沒有必要打官司，而且您也一直都很支持我們的工作，是不是您好最近工作比較繁忙，抽不出時間？那您約定一下，我們可以上門把票送到您家，這樣，您看這周有時間嗎？

發后：某某先生/女士，您好，我是某某物業服務中心的某某，寒暄一句，不好意思打擾您了。最近您應該收到有關催繳物業費的律師函了吧。看來公司法務真的想通過法律途徑解決 問題了，依我看如果沒什么大問題可以把這個問題解決一下，如果您決定這幾天來交物業費，我們可以定個時間，然后我再向公司申請，撤銷律師函，您看怎樣？

三、法院傳票

發前：某某先生/女士，您好，我是某某物業服務中心的某某，寒暄一句，不好意思打擾您了。近期我聽法務說，上回發律師函催繳物業費的法院傳票下來了，我想又沒什么大問題，我們也沒有弄得這么大，所以給您打個電話，看看您的意向，您看能不能抽空來物業服務中心把這個事情解決一下，到時我和法務說下，就把這個撤銷了，低說呢？

發后：某某先生/女士，您好，我是某某物業服務中心的某某，寒暄一句，不好意思打擾您了。最您收到法院的傳票了吧，我們公司現在都是按照這個流程來辦的，而且一般按照慣例，就物業費的問題，我們公司最后都是勝訴的。那么您還需要支付違約金和訴訟費，不必為了這點錢大費周章，我們物業服務中心也想所有業主有一個舒適順心的生活環境，如果低最近忙的話，我們可以定個時間上門把物業費的票送到您家，我也可以第一時間告訴財務，轉告后臺法務撤訴，低看這樣處理好嗎？

各位欠費業主：

自從我公司進駐金地商貿城物業服務四年以來，本著“誠信、務實、專業、創新”的企業宗旨，嚴格履行物業服務合同，努力做好各項服務工作，為金地商貿城業主和諧的生活、物業的保值及增值做出了應有的貢獻。在此，我公司對支持物業工作開展、按時交納物業管理費的業主表示深深的感謝和由衷的敬意！

但是，時至今日，我公司累計已遭物業欠費近40余萬元，欠費理由各式各樣：1：買了房子不住找不到人的，2：拆遷還原的房子不接受管理的，3：因各種房屋質量問題沒有解決到位的，4：業主和租房戶相互推諉的，5：別人不交我也不交的，6：物業配套設施不好的，7：其他原因的。

按時交納物業管理費是國家《物業管理條例》明文規定，是每個業主應盡的義務。我公司雖在每年欠費近10萬元的情況下，雖然虧損經營，但是仍然在盡可能的情況下，為金地商貿城的業主提供最好的服務，努力體現一個負責任的物業企業的企業素質及道德。但是，我公司是個盈利單位，不是慈善機構，對于欠費業主，特作如下通知：

請欠費業主看到此文后，在2013年8月15日前，主動到物業辦公室咨詢所欠物業費款項并及時足額交納，我公司不再收取滯納金。如繼續惡意拖欠物業服務費用，我公司將依法提起法律訴訟，邀請新聞媒體監督，追討物業服務費用并按照規定收取滯納金，并在小區顯著位置張榜公示。

第四篇：業主該怎樣合理繳納物業費

業主該怎樣合理繳納物業費

問：有些業主不交物業費的情況，作為物業公司是否就只有狀告業主？有些業主總是將問題與合理交費的義務混淆，我認為業主這樣做是不對的，您說呢？

李玲律師答：物業費是否交納所對應的義務是物業公司在履行物業管理職責時是否已按照物業管理合同的約定履行了其應盡之合同義務和責任。而業主所提出的相關問題，尤其是與買賣合同項下權利義務相關的問題，因分屬不同的法律關系，除非有特殊約定，否則不能成為業主拒絕交納物業費的合法抗辯理由。

第五篇：物業費催費流程

物業費催費計劃

一、催費工作流程

1、對于已入住業主，準時發放繳費通知于業主/或張貼在業主入戶門上（每月5日，一天內完成）；

2、對物業費約定時間內未來交費的業戶編制《催繳記錄表》（每日更新）；

3、片管根據各自負責區域進行首次電話催繳（一周內完成）；

4、首次電話催繳結束后，進行情況分類：（一天內完成）；

5、對業主實際情況進行分類，根據欠費類別，針對性采取二次電話/上門催繳措施（每天進行）；

A、近期交納類：業主明確具體交費日期

B、暫未明確類：暫時無法明確時間和暫時聯系不上的（如：無聽接電、關機、無信號等）

C、無法聯系類：停機、空號、錯號或長期關機

D、異地出差/居住類：長期在異地出差，短時間內無法回來 E、特殊拒交類（含未收房業主）：因配套設施不完善、服務不足及其他原因拒絕交費

7、根據分類采取措施

A、近期交納類：在其承諾的交費日期前一天進行二次電話提醒； B、暫未明確類：每日進行電話催繳，直至對方歸屬近期交納類； C、無法聯系類：利用多種途徑取得業主最新電話，同時采取上門催繳方式；

D、異地居住類：每日進行電話催繳，引導對方采取異地匯款方式交納費用；

E、特殊拒絕類：進行重點跟進，了解業主所反映的具體事因，及時向組團負責人進行反饋，由組團負責人指導其催繳措施；

8、組團負責人每日監督檢查各片管《催繳記錄表》，及時糾正樓管在催繳期間的不足之處；

9、定期召開物業管理綜合服務費催繳總結例行會議，貫徹執行催費制度，將責任落實到個人。

二、催費流程具體操作說明

1、催繳前根據本實際約定的費用交納時間，準時派發《交費通知單》到每戶業主本人，如無法送達本人及其親屬則派發到該戶信報箱或通過信件、電話通知到業主；

2、在繳費的約定時間內未來交費的業主，客戶服務中心對其進行數量統計及情況分類，并編制《物業費催繳記錄表》；《物業費催繳記錄表》須明確以下內容：房號、業主姓名、欠費金額；

3、根據欠費數量及欠費催繳疑難程度，平均分配給客服，明確每位員工的催繳工作量；

4、催繳前，必須將分配到各自負責的《物業費催繳記錄表》進行全面了解，核查其欠費戶是否存有歷史遺留問題。

注：根據催繳經驗總結，部分業主通常在催繳中會談到以往的歷史遺留問題，為使樓管能及時應對，促進催繳工作有效，因此，樓管必須在催繳前先了解其是否存在歷史遺留問題。

5、催繳前，必須查詢費用是否交清，以免誤催，招致業主反感。將已過來交納費用的業主，需及時在自己的《物業費催繳記錄表》上以彩筆劃除該戶，表示已繳納，防止今后每次催繳時發生誤催，引起業主反感；

6、催繳中樓管進行首次電話催繳時應以提醒為主。規范用語：XX 先生/小姐，您好！我是未來方舟客服中心片管/客服XX，貴戶 XX /半/季度的物業費已產生，我公司已將您需繳納的各項費用明細單投入貴單元的信報箱內或具體費用，請您注意查收，另外，需與您明確您交費的具體時間為XX, 樓管及時將通話情況詳細記錄在 《物業費催繳記錄表》上，注明業主回饋信息、致電時間、致電人；

7、樓管必須一周內完成第一次電話催繳工作后，將《物業費催繳記錄表》按要求進行分類如下：

（1）、近期交納類：業主已明確具體交費日期

（2）、暫未明確類：業主無法明確時間和暫時聯系不上的（如：無聽接電、關 機）

（3）、無法聯系類：停機、空號、錯號或長期關機（4）、異地出差類：業主長期在異地出差，短時間內無法回來（5）、特殊拒交類：業主因配套設施不完善、服務不到位等原因拒絕交費

8、根據欠費類別，重新編制 《物業費催繳記錄表》，有針對性采取二次電話/上門催繳措施：

（1）、近期交納類：在其承諾的交費日期前一天進行二次電話提醒（2）、暫未明確類：每日進行電話催繳，直至對方歸屬近期交納類（3）、無法聯系類：利用多種途徑取得業主最新電話，同期并采取上門催繳

（4）、異地出差、居住類：每日進行電話催繳，引導對方采取異地匯款方式交納費用

（5）、特殊拒絕類：進行重點跟進，了解業主所反映的具體事因，及時向組團負責人進行反饋，由組團負責人指導其催繳措施

9、每天的《物業費催繳記錄表》于下班前交給組團負責人查看；不催繳時，《物業費催繳記錄表》統一放在服務中心資料柜中，不得外泄；掌握每天的催繳時間，利用工作的空閑時間催繳，一有空閑就催；

10、每周催繳次數不得少于3次。每天最佳催繳時間 9：30（周末 10：30）——12： 00、15：00——18:00，催繳時，盡量先打電話座機，然后再打手機； 每周四下午 17：00 客服部召開“物業費催繳總結例行會議”，講評本周物業費催繳力度及不足之處，共同探討催繳的最佳措施，推廣行之有效的催繳方式。

11、對于上述正常催繳方式無效的業主將更換催繳的時間，在催繳期間，如業主不接聽電話的催繳間隔為每30分鐘一次；

12、如業主未能在原承諾的時間內如期交納相應的物業費，則采取發放快遞郵件的形式進行催繳（注：在特快專遞的內件品名中注明該業主欠費明細）。將催繳情況詳細記錄在《物業費催繳記錄表》內，由組團負責人當天檢查并簽字確認；

13、上述催繳方式仍無效的，則上報項目經理查找該業主的詳細工作或家庭地址，由項目經理安排相關主管及客戶服務中心人員親臨業主所在工作單位或家庭住址催繳。將催繳情況詳細記錄在《物業費催繳記錄表》內，由項目經理當天檢查并簽字確認。如親臨業主工作單位或家庭住址催繳無效的，由項目經理親自登門催繳。如仍然無效，對拒交物業費的業主，采取發放律師函催繳方式。將催繳情況詳細記錄在《物業費催繳記錄表》內，由組團負責人當天檢查并簽字確認。

14、在發放律師函限定的時間內仍然未交費的，采取不記名公示警示業主。將催繳情況詳細記錄在《物業費催繳記錄表》內，由項目經理當天檢查并簽字確認。在公示期（一周）內仍然未來交費的業主，項目經理將具有代表性的欠費大戶上報總經理，由總經理根據實際情況對該部分欠費業主進行法律訴訟。15、物業費催費記錄表所記錄內容如下：

催繳記錄表.xls