第一篇：業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)問(wèn)題研究

業(yè)主拖欠業(yè)務(wù)服務(wù)費(fèi)問(wèn)題研究

摘要：

在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，伴隨的卻是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛。比較典型的是業(yè)主由于各種理由拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)而引發(fā)的與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。本文以業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)最激化的矛盾為主軸，立足于理論層面，就物業(yè)服務(wù)合同中最突出的物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛進(jìn)行論述，并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議，從完善法律、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)、制定拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)解決機(jī)制等方面結(jié)合我國(guó)當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)的具體情形，研究解決拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛的對(duì)策，為我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)法律問(wèn)題的完善提供一些思路，真正做到既能保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，又能促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)居民生活的“長(zhǎng)治久安”。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理費(fèi)；現(xiàn)狀；原因；建議

第一節(jié)我國(guó)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)狀

一、我國(guó)目前拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的基本情況

我國(guó)的物業(yè)管理起步很晚，直到20世紀(jì)80年代初期才由香港引入。如今，物業(yè)管理隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展由初級(jí)階段進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段，已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分，同時(shí)也成為與群眾生活水平密切相關(guān)的新型服務(wù)業(yè)。然而由于物業(yè)管理行業(yè)的不成熟、不規(guī)范，以及法律法規(guī)的不完善等多種因素，物業(yè)服務(wù)糾紛激增，這其中因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)引發(fā)的糾紛則占據(jù)主要地位。

在我國(guó)，由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)引發(fā)的矛盾已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，成為媒體曝光的聚焦點(diǎn)。在實(shí)踐審判中，由于業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用引發(fā)的矛盾沖突是目前物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)最主要的問(wèn)題。例如上海市靜安區(qū)人民法院2008年受理的153件物業(yè)服務(wù)糾紛案件中，就有142件是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，占受理案件的92.81%，因業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)引發(fā)的糾紛占受理案件總數(shù)的近60%。

據(jù)國(guó)內(nèi)某知名網(wǎng)站在線調(diào)查，當(dāng)被問(wèn)到“如果對(duì)小區(qū)物業(yè)的服務(wù)感到不滿，你會(huì)采取什么方式解決”時(shí)，在6251名被調(diào)查者中有56.8%的人選擇會(huì)采取“拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的方式，選擇“更換物業(yè)公司”和“集體抗議”的也分別占26%和14%，而選擇“協(xié)商解決”的僅有不到4%。

由上訴調(diào)查可知，目前我國(guó)小區(qū)業(yè)主在對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在不滿時(shí)，所采取的最主要的解決方式就是拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因?yàn)榕c采取訴訟或者通過(guò)協(xié)調(diào)機(jī)制解決問(wèn)題相比起來(lái)，這是最直接最方便的辦法，但事實(shí)上卻無(wú)法真正有效地解決業(yè)主所面臨的問(wèn)題，只會(huì)使矛盾逐漸升級(jí)。

二、我國(guó)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問(wèn)題的原因分析 1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)缺少業(yè)主參與

當(dāng)前居民普通住宅物業(yè)服務(wù)主要實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的定價(jià)方式。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。在各地方按照這個(gè)《辦法》制定的地方性行政規(guī)章中，許多都對(duì)普通住宅物業(yè)規(guī)定了實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的定價(jià)方式。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)一般適用于別墅等高檔住宅、非住宅物業(yè)及特約服務(wù)收費(fèi)。特約服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)接受個(gè)別業(yè)主委托，為其提供公共性物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

在實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目上，物業(yè)服務(wù)價(jià)格的確定往往體現(xiàn)了政府的意志、物業(yè)管理企業(yè)或開(kāi)發(fā)商的意志，卻唯獨(dú)缺少物業(yè)服務(wù)費(fèi)的實(shí)際繳納人業(yè)主的意志，因此業(yè)主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物業(yè)服務(wù)價(jià)格。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。按照此規(guī)定，政府、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)都應(yīng)參與物業(yè)服務(wù)定價(jià)，業(yè)主至少可以參與基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)。但實(shí)際上，業(yè)主幾乎很少參與服務(wù)費(fèi)定價(jià)。首先，在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主不能參與定價(jià)。由于在前期物業(yè)服務(wù)合同的締約過(guò)程中業(yè)主大會(huì)尚未召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同一般是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商即建設(shè)單位簽訂的。此階段業(yè)主不能參與定價(jià)，沒(méi)有機(jī)會(huì)表達(dá)自己的意志，更不能討價(jià)還價(jià)。其次，由于一系列復(fù)雜的原因，很多小區(qū)撤換前期物業(yè)公司困難重重，業(yè)主也很難通過(guò)由業(yè)主自治機(jī)構(gòu)與新物業(yè)公司簽合同的方式參與物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)。

2.物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)不健全

物業(yè)管理這一概念是在20世紀(jì)90年代中期才引入我國(guó)的新興事物，所以在物業(yè)工作的開(kāi)展中存在大量的問(wèn)題，容易引發(fā)矛盾沖突，造成物業(yè)各方的極大困擾。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)不完善，缺乏系統(tǒng)的體系，加之物業(yè)管理服務(wù)工作中所存在缺陷和漏洞，為物業(yè)糾紛的產(chǎn)生提供了人為的環(huán)境條件。

我國(guó)關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的法律法規(guī)不健全，所以在物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)踐操作中就缺乏系統(tǒng)規(guī)范的理論體系的支撐。其次，我國(guó)現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章籠統(tǒng)且過(guò)于原則化，部分規(guī)定含糊不清，沒(méi)有很好的與物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)踐相結(jié)合，沒(méi)有形成系統(tǒng)的、成熟的物業(yè)管理服務(wù)體系。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施多年，但許多地區(qū)制定的的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則仍然照抄《物業(yè)管理?xiàng)l例》的條文，缺乏細(xì)致的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，使得物業(yè)實(shí)踐中出現(xiàn)的各種復(fù)雜問(wèn)題無(wú)章可循。在實(shí)踐審判中，通常將《民法通則》、《合同法》的相關(guān)規(guī)定做為處理物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛的法律依據(jù)，但由于這些法律只是民事法律基礎(chǔ)性的規(guī)定，實(shí)際操作中難以把握對(duì)具體問(wèn)題標(biāo)準(zhǔn)化的處理。《物權(quán)法》的出臺(tái)減少了物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域?qū)τ行﹩?wèn)題的爭(zhēng)議，在一定程度上促進(jìn)了物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，但《物權(quán)法》中對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)的具體規(guī)定并無(wú)太多涉及，或者對(duì)問(wèn)題的處理存在與其他法律之間的沖突。所以，目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)糾紛缺乏解決的依據(jù)，增加了各方在處理此類案件時(shí)的困難，使得物業(yè)管理服務(wù)中產(chǎn)生的大量物業(yè)糾紛無(wú)法得到真正有效地解決，阻礙了物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范化發(fā)展進(jìn)程。3.拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)行為得不到有力制裁

通常在住宅小區(qū)剛?cè)胱r(shí)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的只有極少數(shù)業(yè)主，一旦其行為得不到及時(shí)制裁，不交費(fèi)業(yè)主數(shù)量將迅速增長(zhǎng)，這是因?yàn)椴唤晃飿I(yè)服務(wù)費(fèi)也可以享受物業(yè)服務(wù)的“搭便車”心理和行為會(huì)在業(yè)主間蔓延，造成欠費(fèi)風(fēng)氣盛行。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)行為除了請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)督促外，唯一合法的手段就是訴諸法院，通過(guò)訴訟的途徑追究業(yè)主違約責(zé)任。在實(shí)際生活中，因?yàn)檫@種方式費(fèi)時(shí)費(fèi)力，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)訴訟的方式追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的案例比例不高。從我國(guó)目前的立法規(guī)定看，對(duì)業(yè)主無(wú)合法理由欠費(fèi)的行為尚無(wú)有效制裁措施。

4.我國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)體制不完善

首先，目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目混亂，性質(zhì)難以界定。在實(shí)踐中，物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目的歸納類型不明確，性質(zhì)不清晰，而且部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)并沒(méi)有按照法律規(guī)定或者合同的約定對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行科學(xué)地計(jì)算，也沒(méi)有透明地進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)工作，各種出現(xiàn)在業(yè)主賬單上的收費(fèi)項(xiàng)目來(lái)源不清、性質(zhì)不明，有的甚至缺乏收費(fèi)的根據(jù)。而且，在現(xiàn)代物業(yè)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷推出新的物業(yè)種類，但這些新生物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目并沒(méi)有法律的明確規(guī)定，在業(yè)主對(duì)這些新生物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目性質(zhì)和應(yīng)用的認(rèn)識(shí)非常有限的情況下，極易認(rèn)為這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費(fèi)的一種表現(xiàn)，在實(shí)踐中引發(fā)矛盾。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代替社會(huì)公用部門，直接向業(yè)主收繳本不屬于其收繳范圍的水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等行為，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為各項(xiàng)費(fèi)用的第一催款人，無(wú)形中增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不明確、不統(tǒng)一。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)是我國(guó)新興的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為新興行業(yè)的管理服務(wù)主體在物業(yè)服務(wù)水平方面對(duì)物業(yè)性質(zhì)的正確判斷失誤，缺乏統(tǒng)一的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，并且在物業(yè)收費(fèi)方面缺乏統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一致，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定也不一致，各地政府對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定也就不相統(tǒng)一。各地區(qū)對(duì)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的制定標(biāo)準(zhǔn)不同，并沒(méi)有在實(shí)際操作中形成統(tǒng)一的收費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，加之物業(yè)管理部門信息的不公開(kāi)，因此，業(yè)主很難全面了解收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定的過(guò)程與依據(jù)。第三，每個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的需求不同，對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)知不同、評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)也不同，所謂眾口難調(diào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)很難取悅?cè)康臉I(yè)主，即使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)滿足了99%的業(yè)主，但仍有可能有1%的業(yè)主對(duì)此不滿意，拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象也仍可能繼續(xù)發(fā)生。

第四，目前我國(guó)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督機(jī)制不完善。我國(guó)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十二條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。”雖然法律進(jìn)行了明確的規(guī)定，但我國(guó)實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督機(jī)制并不到位，物業(yè)服務(wù)水平標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定不公開(kāi)，運(yùn)作過(guò)程不透明，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)只作形式上的監(jiān)督，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作得不到有效地監(jiān)督，法律規(guī)定成為虛設(shè)之物，進(jìn)一步加劇了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。

5.開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題 現(xiàn)實(shí)中，由于開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題所引發(fā)的糾紛占物業(yè)服務(wù)糾紛的7成左右。許多住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)商不講信用，在售房前期對(duì)房屋購(gòu)買者進(jìn)行虛假承諾，并且沒(méi)有對(duì)房屋的監(jiān)管環(huán)節(jié)落實(shí)到位，直到業(yè)主購(gòu)買房屋并拿到鑰匙入住后才發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有兌現(xiàn)先前的承諾，房屋的質(zhì)量存在問(wèn)題或者房屋的配套設(shè)施不完善。大多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商都屬于房屋買賣中的盈利者，是導(dǎo)致業(yè)主受損的直接侵害者。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開(kāi)發(fā)商后續(xù)工作的繼承者，是開(kāi)發(fā)商權(quán)益的代言人，自然也就是開(kāi)發(fā)商責(zé)任的承擔(dān)者。因此，業(yè)主就會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任，并以拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)這種看似最有效的方式表示抗議。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不想成為開(kāi)發(fā)商的“替罪羊”，便與業(yè)主展開(kāi)了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的戰(zhàn)爭(zhēng)，對(duì)業(yè)主的拖欠行為無(wú)計(jì)可施的情況下便訴諸于法律，而法院通常判決業(yè)主敗訴，這為物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后的工作帶來(lái)了極大的困難，也不利于物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。6.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的觀念錯(cuò)誤

業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)是主人和管家之間的關(guān)系：“家(房產(chǎn))”歸主人所有，管家是受雇為主人服務(wù)的。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行雙向選擇，在雙方地位完全平等的前提下建立的民事合同關(guān)系，屬于民法中的概念。但現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并沒(méi)有理解“管理”與“服務(wù)”的概念，錯(cuò)誤地將自己擺在小區(qū)管理者的地位，認(rèn)為小區(qū)的業(yè)主都應(yīng)服從其管理與指揮，例如以斷水?dāng)嚯姟⒘P款等強(qiáng)制手段迫使業(yè)主服從其管理，將權(quán)利視為權(quán)力，將方式視為手段。另一方面，小區(qū)業(yè)主錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅僅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利收入，而沒(méi)有清楚地認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的大部分都用在了小區(qū)設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與維修上，物業(yè)服務(wù)費(fèi)在使用上實(shí)質(zhì)上是維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益。許多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作簡(jiǎn)單不復(fù)雜，比如保潔、保安等工作不必要由專人進(jìn)行，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的必要性產(chǎn)生懷疑，認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)借以進(jìn)行的營(yíng)利活動(dòng)的借口。所以業(yè)主通常以挑剔的眼光看待物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，一旦物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)稍有瑕疵，業(yè)主就會(huì)為自己支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用所不值，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)展開(kāi)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)之戰(zhàn)。而且，欠費(fèi)業(yè)主常常借助已繳費(fèi)業(yè)主這面大旗將自己藏匿于其身后，在享受物業(yè)服務(wù)時(shí)將自己與交費(fèi)業(yè)主緊緊捆綁在一起，而在繳費(fèi)時(shí)卻是盡可能的分開(kāi)計(jì)算，這種免費(fèi)搭車的現(xiàn)象，反映了業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念的欠缺。第二節(jié)完善物業(yè)服務(wù)費(fèi)制度的建議 1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)化

解決物業(yè)服務(wù)費(fèi)用糾紛的根本途徑是要構(gòu)建物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的法律關(guān)系，建立完善的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度，并逐步建立科學(xué)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制、收費(fèi)項(xiàng)目分類制度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)制度，特別是要制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的實(shí)施細(xì)則，減少物業(yè)服務(wù)收費(fèi)爭(zhēng)議。由于小區(qū)物業(yè)的需求、期望和滿意度都有所不同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要避免單一按照業(yè)主所擁有的物業(yè)面積來(lái)劃分物業(yè)服務(wù)等級(jí)。業(yè)主擁有的住房面積不應(yīng)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)質(zhì)量的一個(gè)參照標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論業(yè)主擁有住房的面積大小，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的管理服務(wù)質(zhì)量都應(yīng)當(dāng)是一致的，不應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則，在國(guó)家制定的基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上，在浮動(dòng)幅度的范圍內(nèi)，遵循市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，以滿足業(yè)主的不同服務(wù)需求為目標(biāo)，提供不同等級(jí)的服務(wù)方式，并采用不同的收費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要以物業(yè)管理服務(wù)的成本為基礎(chǔ)，結(jié)合所提供服務(wù)的質(zhì)量進(jìn)行細(xì)致地分類，提供的實(shí)際服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主的承受能力相結(jié)合。建立收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)制度可以借鑒現(xiàn)行飯店行業(yè)的等級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)，以滿足不同業(yè)主的消費(fèi)層次需要為目標(biāo)，根據(jù)不同等級(jí)、不同類形的物業(yè)，構(gòu)建多層次的物業(yè)管理服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)體系，哪一級(jí)的服務(wù)質(zhì)量就對(duì)應(yīng)哪一級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。比如，北京市根據(jù)小區(qū)物業(yè)的管理服務(wù)水平，制訂了五種級(jí)別的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，南京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行考評(píng)定級(jí)，按級(jí)收費(fèi)的評(píng)價(jià)體制，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、安全護(hù)衛(wèi)等六項(xiàng)作為評(píng)價(jià)的指標(biāo)，在評(píng)定后，由物價(jià)部門頒發(fā)《物業(yè)管理收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)證書》。這種劃分物業(yè)服務(wù)等級(jí)的方法在許多地區(qū)逐漸實(shí)行，但是要注意等級(jí)制定的標(biāo)準(zhǔn)需要有關(guān)部門作出嚴(yán)格的規(guī)定與區(qū)分。

規(guī)范物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的分類標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度的建立與完善，方便物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)算與收取，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主解決糾紛提供了依據(jù)。規(guī)范的分類體系使得收費(fèi)與繳費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一目了然，降低了發(fā)生因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)模糊而發(fā)生糾紛的可能性。通過(guò)建立完善的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)日趨完善，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高自己的物業(yè)管理服務(wù)水平。

2.提高業(yè)主參與協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)的程度。首先，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)該朝協(xié)商定價(jià)的方向發(fā)展，縮小適用政府指導(dǎo)價(jià)，拓寬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的適用范圍。政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制有待改善,尤其在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的今天,應(yīng)放寬并改善這種物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,在國(guó)家價(jià)格宏觀調(diào)控下,通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)行服務(wù)價(jià)格的調(diào)節(jié)。政府可以定期向社會(huì)如實(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的市場(chǎng)平均價(jià)格以及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)的明細(xì)情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主參照市場(chǎng)的均價(jià)自由確定收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。以北京為例，僅經(jīng)濟(jì)適用住房、危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會(huì)前，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。北京市的這種規(guī)定市場(chǎng)化程度比較高，更能尊重業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在定價(jià)問(wèn)題上的合意，符合民事活動(dòng)平等、自愿的原則。其次，就目前而言，在部分有必要實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)項(xiàng)目上要保證業(yè)主在基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)參與協(xié)商定價(jià)。為此，還必須完善業(yè)主自治和前期物業(yè)服務(wù)等一系列配套制度。目前各地業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)的成立比率普遍不高。沒(méi)有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主就沒(méi)有參與協(xié)商物業(yè)費(fèi)定價(jià)的法定機(jī)構(gòu)及合理的程序。業(yè)主自治制度的推行任重而道遠(yuǎn)。前期物業(yè)管理合同的簽訂主體和簽訂程序也有待改進(jìn)。3.構(gòu)建物業(yè)收費(fèi)監(jiān)督制度

《價(jià)格法》規(guī)定：“國(guó)家支持和促進(jìn)公平、公開(kāi)、合法的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)正常的價(jià)格秩序，對(duì)價(jià)格活動(dòng)實(shí)行管理、監(jiān)督和必要的調(diào)控。”構(gòu)建物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度的前提保障就是要完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督制度。要想完善物業(yè)收費(fèi)監(jiān)督制度，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)自律的良好機(jī)制，就要建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的公示制度，就要建立符合我國(guó)國(guó)情的價(jià)格主管部門監(jiān)督、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自我監(jiān)督、小區(qū)業(yè)主監(jiān)督“三位一體”的物業(yè)收費(fèi)監(jiān)督體系。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自我監(jiān)督的水平，增強(qiáng)政府部門對(duì)工作監(jiān)督的力度，調(diào)動(dòng)小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督工作的積極性，有助于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度的完善，有助于物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。

4.建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)追繳制度 建立以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主、業(yè)主委員會(huì)為輔的物業(yè)服務(wù)費(fèi)追繳機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)收費(fèi)的第一主體，理應(yīng)將其列為追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的第一主體。即如果業(yè)主拖欠了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)作為自己權(quán)利的維護(hù)者享有第一催繳權(quán)，業(yè)主委員會(huì)的催繳工作只是作為協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳的輔助工作，對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通與勸導(dǎo)，并不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主提出訴訟的前置程序。這樣就保障了物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)對(duì)業(yè)主進(jìn)行追繳和提起訴訟的權(quán)利，由業(yè)主直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任。

從立法和實(shí)踐來(lái)看，對(duì)于業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問(wèn)題的處理除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條的規(guī)定，我國(guó)目前還欠缺有效的解決措施。如前所述，我國(guó)法律沒(méi)有規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主進(jìn)行處罰的權(quán)力。筆者認(rèn)為，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有權(quán)力對(duì)業(yè)主進(jìn)行處罰，所以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家與我國(guó)港臺(tái)地區(qū)的做法，由行政部門負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的欠費(fèi)行為采取相應(yīng)的制裁與處罰措施，建立科學(xué)有效的物業(yè)服務(wù)費(fèi)追繳制度可以有效地制止業(yè)主隨意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為，促使業(yè)主按時(shí)履行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。

1.將業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)記入房地產(chǎn)管理部門的產(chǎn)權(quán)檔案中，當(dāng)業(yè)主進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)將業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)從房屋轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓金中扣除，這是借鑒了日本的做法。我國(guó)已有地區(qū)開(kāi)始實(shí)行這一做法，比如1998年《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條對(duì)業(yè)主的欠費(fèi)明確規(guī)定：“經(jīng)催收仍不支付的，累計(jì)記賬次存入該物業(yè)在房地產(chǎn)管理部門的產(chǎn)權(quán)檔案中，物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)有房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除。”但是實(shí)踐中，這種方法的應(yīng)用還未普及，筆者認(rèn)為這種方式避免了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的直接沖突，有效保障了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)工作。應(yīng)該將這一追繳方法進(jìn)行細(xì)致地分析、系統(tǒng)地規(guī)定并廣泛應(yīng)用于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的追繳中。

2.比照《民事訴訟中法》中簡(jiǎn)易程序的有關(guān)規(guī)定完善小額訴訟程序。實(shí)踐中，小額訴訟程序的引進(jìn)能夠簡(jiǎn)化訴訟程序，給拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問(wèn)題設(shè)置了快速解決的通道能夠更有效地解決物業(yè)糾紛。因此，將小額訴訟程序作為一種即物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛的解決機(jī)制，對(duì)其進(jìn)行修改與完善，并在法律中明文規(guī)定，在法律上制定統(tǒng)一的操作標(biāo)準(zhǔn)，使其符合我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的發(fā)展需求。

參考文獻(xiàn)： 1.夏善勝：《物業(yè)管理法》，北京：法律出版社，2003年版。2.梅新和、尹卓：《物業(yè)管理案例精點(diǎn)》，北京：法律出版社，2006年。3.趙丹凌：《我國(guó)居住物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度研究》，碩士學(xué)位論文，四川大學(xué)法學(xué)系，2006年。4.張虹：《居住性物業(yè)管理費(fèi)拖欠間題透析及應(yīng)對(duì)》，《武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)》第5卷第3期，2006年 5.饒杰：《物業(yè)管理收費(fèi)理論問(wèn)題研究》，碩士學(xué)位論文，華中師范大學(xué)法學(xué)系，2006年。6.馬克力，王磊，羅海燕：《物業(yè)管理糾紛》,北京：法律出版社，2007年，第139，136,145頁(yè)。電子文獻(xiàn)類 1.莫文：《關(guān)于建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)新機(jī)制的思考》，2007年9月15日，http://www.tmdps.cn/article/default.asp?id=46480，2009年12月4日。

第二篇：對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主進(jìn)行問(wèn)題分類催繳物業(yè)費(fèi)

對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主進(jìn)行問(wèn)題分類催繳物業(yè)費(fèi)

每年年末，催繳物業(yè)費(fèi)的通知就會(huì)在小區(qū)里隨處可見(jiàn)，物業(yè)公司想盡各種辦法催繳，卻很難收齊物業(yè)費(fèi)。多個(gè)社區(qū)小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳狀況不一，有的小區(qū)業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)達(dá)80%，而有的僅有40%的業(yè)主正常繳納物業(yè)費(fèi)，其中，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由也各種各樣。很多人都想知道房屋未入住能否不交物業(yè)費(fèi)?本文介紹一下對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主進(jìn)行問(wèn)題分類催繳物業(yè)費(fèi)。

1、對(duì)繳費(fèi)通知無(wú)異議

A、清晰告知其欠費(fèi)繳金額、欠費(fèi)周期，以便其做好繳費(fèi)準(zhǔn)備；（如該戶可能對(duì)收費(fèi)起始日期有異議，最好不要提及。）B、告知其繳費(fèi)截止日期，必要的時(shí)候，可告知滯納金事宜。C、確定繳費(fèi)時(shí)間。最好不要詢問(wèn)您什么時(shí)候有空過(guò)來(lái)？（該問(wèn)題大多無(wú)效），應(yīng)主動(dòng)給業(yè)主提出選擇題讓業(yè)主做答。如：王大哥，您看您是這個(gè)周周六還是周日過(guò)來(lái)呀？確定日期，緊接著確定具體時(shí)間點(diǎn)。您是周六早上還是下午過(guò)來(lái)啊？因?yàn)橹苣┕ぷ鞅容^多、前來(lái)繳費(fèi)業(yè)主較多（暗示業(yè)主交物管費(fèi)的很多），到時(shí)候我好協(xié)調(diào)好工作帶您繳費(fèi)。如業(yè)主周六真來(lái)，到時(shí)帶其繳費(fèi)有何不可。D、注意事項(xiàng):主動(dòng)引導(dǎo)業(yè)主在我們的思路框架內(nèi)回答問(wèn)題、確定時(shí)間。不要給其過(guò)多的思考和疑問(wèn)時(shí)間，快速結(jié)束通話。

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2、對(duì)繳費(fèi)通知有異議

A、對(duì)物管費(fèi)起始日期不認(rèn)可耐心傾聽(tīng)其訴求，找出其問(wèn)題的薄弱點(diǎn)，在表示理解對(duì)方的疑問(wèn)或異議的同時(shí)，解釋物管費(fèi)收取期限的標(biāo)準(zhǔn)。（業(yè)主已簽按合同交樓期開(kāi)始收取，且物業(yè)前期已開(kāi)始服務(wù)；工程遺留問(wèn)題屬正常問(wèn)題，可在收樓后維修完成。）

B、無(wú)工程遺留問(wèn)題或業(yè)主因無(wú)時(shí)間未收樓這是業(yè)主的問(wèn)題。不收樓不代表不按合同約定收樓日收取物管費(fèi)。

C、未入住能不能少交物管費(fèi)。要點(diǎn)：未入住物業(yè)服務(wù)照常進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)不只是針對(duì)個(gè)體住戶，而是屬于全體業(yè)主；未入住的很多照常交費(fèi)；空置房的物管費(fèi)國(guó)家法律規(guī)定，全額收取。（必要的時(shí)候可說(shuō)出國(guó)家關(guān)于空置房物管費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的法律條文）

D、工程遺留問(wèn)題未得到徹底處理該問(wèn)題屬于較難說(shuō)服的問(wèn)題，但仍需解釋。工程遺留問(wèn)題（小問(wèn)題）屬正常問(wèn)題，在收樓后業(yè)主通過(guò)驗(yàn)房保修的形式，物業(yè)會(huì)敦促地產(chǎn)公司進(jìn)行整改，且在維修期內(nèi)，業(yè)主所提問(wèn)題，地產(chǎn)公司都會(huì)負(fù)責(zé)安排維修。對(duì)于那些切實(shí)可以維修的小問(wèn)題，可對(duì)業(yè)主做出維修完成期限承諾，讓業(yè)主先行安心繳費(fèi)。此類業(yè)主常把工程問(wèn)題與物管費(fèi)相混淆，甚至拿物管費(fèi)作為拒交或拖延的擋箭牌，一部分業(yè)主通過(guò)解釋可以做通工作，另一部業(yè)主則堅(jiān)持要處理完工程遺留問(wèn)題才繳費(fèi)，針對(duì)此類業(yè)主。催繳www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

后，應(yīng)馬上跟進(jìn)該戶問(wèn)題的處理，越快越好，處理好了問(wèn)題，業(yè)主答應(yīng)過(guò)繳費(fèi)的自然很少反悔。

在與業(yè)主溝通的過(guò)程中，應(yīng)該反復(fù)解釋我們的工作流程，特別是從業(yè)主報(bào)修問(wèn)題到維修完成期間我們的工作流程。目的在于，向業(yè)主表明我們的工作的規(guī)范和嚴(yán)格，以及業(yè)主所認(rèn)為的小問(wèn)題的處理流程和時(shí)限，爭(zhēng)取讓業(yè)主理解和支持我們的工作。同時(shí)，話題轉(zhuǎn)到他今天電話里所提出的問(wèn)題，作為公司代表，一定會(huì)如實(shí)向上反映，向業(yè)主表明他的問(wèn)題會(huì)被得到重視、會(huì)有人負(fù)責(zé)到底的態(tài)度和決心。緊接著，確定繳費(fèi)時(shí)間。無(wú)論業(yè)主說(shuō)什么時(shí)間，盡量讓其確定一個(gè)較具體時(shí)間，這樣業(yè)主來(lái)的可能性較大。即使不來(lái)，也利于我們下次電話催費(fèi)的切入。業(yè)主答應(yīng)了沒(méi)來(lái)，下次打電話問(wèn)他，他便不再好意思一再推脫。

E、對(duì)物業(yè)服務(wù)有意見(jiàn)

對(duì)某個(gè)員工服務(wù)有意見(jiàn)表達(dá)歉意，做出改善的態(tài)度。對(duì)某項(xiàng)服務(wù)的不滿意如電梯前室、樓道衛(wèi)生不滿意。告知業(yè)主馬上做出整改，同時(shí)接著可以詢問(wèn)業(yè)主：您對(duì)我們的服務(wù)還有沒(méi)有其他意見(jiàn)或建議？（讓業(yè)主感受到我們的誠(chéng)懇和對(duì)工作的負(fù)責(zé)態(tài)度，緩和其內(nèi)心的抱怨或不滿情緒）

抱怨配套設(shè)施不完善站在業(yè)主的角度，表達(dá)對(duì)業(yè)主心聲的理解。www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

同時(shí)耐心像業(yè)主承諾物業(yè) 服務(wù)與配套設(shè)施的關(guān)系和區(qū)別。（配套設(shè)施屬開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商的任何承諾與物業(yè)服務(wù)是有區(qū)別的，必要的時(shí)候可向業(yè)主解釋雖然地產(chǎn)和 物業(yè)同屬恒大地產(chǎn)，但是各自獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的兩個(gè)子公司）。針對(duì)業(yè)主的抱怨，同時(shí)還應(yīng)向業(yè)主表明，將把業(yè)主的心聲（配套設(shè)施不完善，業(yè)主生活不便）反映給公司領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)會(huì)與地產(chǎn)公司進(jìn)行溝通，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

以上就是對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主進(jìn)行問(wèn)題分類催繳物業(yè)費(fèi)的介紹，催天下合和社區(qū)計(jì)劃應(yīng)用智能化大數(shù)據(jù)，通過(guò)系統(tǒng)平臺(tái)的催繳物業(yè)費(fèi)服務(wù)三部曲（主動(dòng)繳費(fèi)、自助催繳、委托催繳），有效提升物業(yè)管理費(fèi)的繳費(fèi)率。催天下與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)合作，通過(guò)大數(shù)據(jù)分析，為物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行滿意度調(diào)查分析、提出改善物業(yè)服務(wù)建議等，為物業(yè)企業(yè)提升管理能力，為業(yè)主提供更親民、接地氣的服務(wù)，提升業(yè)主滿意度。歡迎合作洽談！

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第三篇：淺談業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的結(jié)果

淺談不交物業(yè)費(fèi)的結(jié)果

部分業(yè)主為何拒絕繳納物業(yè)費(fèi)呢？經(jīng)過(guò)調(diào)查走訪，了解到有的業(yè)主之所以長(zhǎng)期不繳納物業(yè)費(fèi)是認(rèn)為物業(yè)公司不作為或?qū)ζ浞?wù)不滿意，比如維修不到位等；有的業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)是因?yàn)榇嬖陂_(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題；還有一些業(yè)主“吹毛求疵”，以一些不合理借口長(zhǎng)期拒繳物業(yè)費(fèi)，進(jìn)而導(dǎo)致小區(qū)品質(zhì)下降，“有時(shí)候?yàn)榱舜呃U物業(yè)費(fèi)，物業(yè)工作人員樓上樓下來(lái)回奔波，好話說(shuō)盡，有些業(yè)主還是拒不繳納。長(zhǎng)期不交物業(yè)費(fèi)，享受已經(jīng)交費(fèi)業(yè)主享受的待遇----及蹭吃蹭喝的那種。久而久之，一些交費(fèi)的業(yè)主也加入到欠費(fèi)隊(duì)伍中，導(dǎo)致物業(yè)公司的服務(wù)日益下降，最終不停的減少人員、減少服務(wù)、直到停止服務(wù)，物業(yè)人員講，不繳費(fèi)我拿什么來(lái)服務(wù)，進(jìn)而損害全體業(yè)主的利益。小區(qū)最終走向惡性循環(huán)，受損的還是業(yè)主自己，到那個(gè)時(shí)候，該小區(qū)到聲譽(yù)就會(huì)一落千丈，自己住吧感覺(jué)到處臟亂差、味道難聞、電梯壞了、排污壞了、根本無(wú)法入住，賣掉吧，提到該小區(qū)再便宜根本就沒(méi)有人要買到局面，就是說(shuō)“如果因?yàn)闃I(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司沒(méi)有自己存在的價(jià)值而解體，小區(qū)將變成臟亂差，陷入下一個(gè)惡性循環(huán)中。”在回訪中，多名已交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主表示，對(duì)于一些“老賴”業(yè)主，應(yīng)該出臺(tái)措施進(jìn)行嚴(yán)厲整治。“如果允許業(yè)主以物業(yè)管理服務(wù)存在一般瑕疵為由拒交物業(yè)管理費(fèi)，就會(huì)造成無(wú)法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，最終損害的是其他正常繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主的利益。”業(yè)主和物業(yè)公司是一種合同關(guān)系，物業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)該交費(fèi)，動(dòng)輒以拒交物業(yè)費(fèi)的做法來(lái)表達(dá)對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿并不可取。而如果是物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約，業(yè)主可以視情況是一般違約還是重大違約，通過(guò)合理途徑來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。據(jù)上門走訪來(lái)看：有的則是認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不好，因樓上房屋裂痕而導(dǎo)致她家天花漏水，三番幾次與物業(yè)溝通都無(wú)果，最后說(shuō)了狠話：“啥時(shí)候讓樓上修好樓板，我啥時(shí)候交費(fèi)”。作為“夾心層”的物業(yè)始終無(wú)法協(xié)調(diào)樓上鄰居的維修工作。其實(shí)物業(yè)為此事只能積極協(xié)調(diào)，不行可以去法院對(duì)樓上裝修造成對(duì)漏水問(wèn)題起訴樓上．現(xiàn)在好了，全推到物業(yè)頭上了．這樣的事情就是警察也無(wú)法直接搞定。何況物業(yè)也不是警察，沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)。

現(xiàn)在好了，江蘇物業(yè)法新《條例》針對(duì)拖欠、拒交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并出臺(tái)了幾條約束性規(guī)定，如物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。這意味著房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)如果有物業(yè)費(fèi)尚未結(jié)清，業(yè)主將無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。這條規(guī)定徹底掐滅了房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)少數(shù)人趁機(jī)賴掉物業(yè)費(fèi)的想法。另外，新《條例》規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門催交、在小區(qū)內(nèi)公示等形式，督促其限期交納。這一條有兩個(gè)新意，一是明確了法律賦予物業(yè)收費(fèi)員上門催交物業(yè)費(fèi)的職能；二是明確規(guī)定可在小區(qū)內(nèi)公示“欠費(fèi)業(yè)主”名單。

在部分業(yè)主的觀念中，因?yàn)檫w怒于物業(yè)公司服務(wù)的不周，拒絕支付物業(yè)費(fèi)，似乎還很占理。曾經(jīng)服務(wù)于頤景園小區(qū)的物業(yè)公司，就碰到了部分業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的情況。比如：南京某小區(qū)物業(yè)目前已經(jīng)撤出，仍有30%的業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同支付物業(yè)費(fèi)。該公司曾向法院起訴20余戶業(yè)主未支付物業(yè)費(fèi)。該公司人士說(shuō)，“業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)是不應(yīng)該的，因?yàn)楣疽呀?jīng)提供了服務(wù)。法院也判決了物業(yè)勝訴。”小區(qū)業(yè)主已經(jīng)支付的比例為75%。物業(yè)告訴記者，物業(yè)付出了勞動(dòng)，絕大部分業(yè)主是能夠及時(shí)支付物業(yè)費(fèi)的。也有個(gè)別業(yè)主因?yàn)閷?duì)物業(yè)的部分工作不滿意而推遲繳物業(yè)費(fèi)，這就需要我們積極做工作。但是，我們的工作做得再到位，也難免有疏漏，“比如東西失竊，連戒備森嚴(yán)的銀行金庫(kù)都不能完全防盜，你不好全怪物業(yè)的。要是因此拒繳物業(yè)費(fèi)，是沒(méi)道理的。”業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由，不得拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。據(jù)介紹，在我市，業(yè)主因?yàn)榫芾U物業(yè)費(fèi)而被告上法庭的情況，一直都有，基本上都是判決物業(yè)公司勝訴的。“目前業(yè)主對(duì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的概念不強(qiáng)，只要繳了物業(yè)費(fèi)，都要求物業(yè)提供業(yè)主能想得到的一切服務(wù)，這個(gè)是自己不懂物業(yè)五級(jí)三類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣安排的。”那么業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，該如何維權(quán)“物業(yè)企業(yè)不履行或不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的,或者法律、法規(guī)以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主可以要求物業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失。” 但是，“欠繳物業(yè)費(fèi)”和“物業(yè)服務(wù)有瑕疵”應(yīng)該是兩樁事情，分開(kāi)來(lái)訴訟。拒繳物業(yè)費(fèi)，損害的是其他業(yè)主的利益，在一個(gè)小區(qū)里，總有人以對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意為由，拒繳物業(yè)費(fèi)。這種行為，令其他及時(shí)支付物業(yè)費(fèi)的業(yè)主不齒。說(shuō)實(shí)話，每天看見(jiàn)那些不繳物業(yè)費(fèi)的還振振有詞以各種理由拒繳的人就覺(jué)得真惡心。表面上感覺(jué)自己大義凜然，是正義勇士，說(shuō)來(lái)說(shuō)去還是在乎那幾個(gè)錢。有能耐你把物業(yè)費(fèi)繳了再去說(shuō)！很多人動(dòng)動(dòng)嘴巴，不交錢，要我們這些交錢的人養(yǎng)著保安和保潔人員伺候他們，憑什么？有的業(yè)主認(rèn)為，應(yīng)該把物業(yè)服務(wù)滿意度與是否繳納物業(yè)費(fèi)分開(kāi)來(lái)：反對(duì)動(dòng)不動(dòng)就拒繳物業(yè)費(fèi)，“業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，到時(shí)候會(huì)形成兩敗俱傷的局面。物業(yè)公司虧本經(jīng)營(yíng)，退出小區(qū)，到頭來(lái)還是損害業(yè)主的利益，這在南京各小區(qū)出現(xiàn)這樣到狀況并非少數(shù)。部分業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，包括以各種理由要少交的要打折的，物業(yè)費(fèi)是經(jīng)過(guò)物價(jià)局審批的，物業(yè)收費(fèi)有嚴(yán)格的財(cái)務(wù)制度，收到的錢是要上交的，也不是在賣菜，多一塊少一塊的還價(jià)，你少交或不交的部分難道需要物業(yè)工作人員自己貼錢替你交嗎？某種程度上，也是損害了已經(jīng)繳納物業(yè)費(fèi)業(yè)主的利益。

大家共同的家園，得靠眾人去維護(hù)。基本的物業(yè)費(fèi)都不愿繳，整天研究怎么樣才能不交、少交物業(yè)費(fèi)。當(dāng)然了許多業(yè)主，以前住在自己建的房子，什么費(fèi)用都不用交，現(xiàn)在搬進(jìn)小區(qū)后，卻要交物業(yè)費(fèi)，感覺(jué)很不習(xí)慣。能拖一天是一天，“業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，最終受損的是自己。”物業(yè)人員分析，業(yè)主享受物業(yè)提供的服務(wù)，并交納實(shí)際服務(wù)的物業(yè)費(fèi)，這本是天經(jīng)地義的事。如果業(yè)主不繳費(fèi)，物業(yè)公司的管理將難以為繼，最終只有關(guān)門一途。屆時(shí)，小區(qū)管理將陷入癱瘓狀態(tài)，垃圾無(wú)人清，電梯壞了沒(méi)人管。試想一下，一個(gè)小區(qū)如果沒(méi)有物業(yè)管理，首先，小區(qū)晚上燈光一片漆黑，停水停電、電梯癱瘓、監(jiān)控癱瘓、水泵癱瘓、建筑垃圾和生活垃圾長(zhǎng)期隨意堆放，亂糟糟根本就無(wú)法入住，這個(gè)小區(qū)的房子沒(méi)有人敢買、沒(méi)有人敢租。許多安置房小區(qū)的業(yè)主大多手上持有數(shù)套房子，因?yàn)椴唤粠装賻浊г奈飿I(yè)費(fèi)，最終導(dǎo)致房子貶值，損失的將是成千上萬(wàn)元，甚至更多。

第四篇：物業(yè)公司有權(quán)公示拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主嗎

物業(yè)公司有權(quán)公示拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主嗎？

2014-12-12

收繳率大關(guān)日益逼近，對(duì)于催費(fèi)的同學(xué)們來(lái)說(shuō)，“人世間最遙遠(yuǎn)的距離，不是吃切糕、喝茅臺(tái)，而是錢就揣在他兜里，硬是不交物業(yè)費(fèi)”。業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)公司就出現(xiàn)現(xiàn)金流不濟(jì)。收費(fèi)指標(biāo)完不成，物業(yè)小伙伴的考核就沒(méi)有著落。于是乎各種“任務(wù)到人”、“每天看板”紛紛出臺(tái)，收費(fèi)小伙伴們?nèi)蝿?wù)在身了，不能不去跟各種欠費(fèi)業(yè)主講道理，講各種道理，談各種感情，拿出無(wú)盡的柔軟，耐心傾聽(tīng)欠費(fèi)業(yè)主們泛起千年沉渣，攪起萬(wàn)年舊事，提各種要求，小伙伴們于是乎只能一件件說(shuō)問(wèn)題，一件件許承諾，一戶戶清欠繳……,使出渾身解數(shù)，沖刺到財(cái)政年的最后一秒。如果對(duì)比各種收費(fèi)方法，最苦逼的，應(yīng)該是門口蹲守。最不得已的，還得算是提起訴訟。最有爭(zhēng)議的，莫過(guò)于公示欠費(fèi)業(yè)主名單。為何爭(zhēng)議？能否定紛止?fàn)帲拷裉靻尉痛耸潞痛蠹艺f(shuō)道說(shuō)道：

家住某小區(qū)的陳女士反映，其所在小區(qū)一些住戶沒(méi)有按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司就將欠款人的姓名、房號(hào)、欠款金額等在小區(qū)內(nèi)張榜公布，而陳女士就是被曝光的一員。陳女士表示，沒(méi)有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)雖然不對(duì)，但物業(yè)公司這樣做很不妥，業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，往往是出于很多原因，物業(yè)不分青紅皂白的公布，讓鄰居現(xiàn)在帶著有色眼鏡看自己，嚴(yán)重侵犯了小區(qū)住戶的名譽(yù)權(quán)。那么，物業(yè)公司的做法是否涉嫌侵犯該小區(qū)業(yè)主的名譽(yù)權(quán)？

最高人民法院的司法解釋，對(duì)于“是否構(gòu)成侵害名譽(yù)權(quán)的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)受害人確有名譽(yù)被損害的事實(shí)、行為人行為違法、違法行為與損害后果之間有因果關(guān)系、行為人主觀上有過(guò)錯(cuò)來(lái)認(rèn)定”。從上述案例分析，陳女士等小區(qū)業(yè)主的名譽(yù)確實(shí)因?yàn)榇耸聦?shí)受到了一定的損害，物業(yè)公司的做法會(huì)使小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主對(duì)他們的品行、信譽(yù)等產(chǎn)生懷疑，甚至?xí)绊懫渌幍纳鐣?huì)地位。物業(yè)公司公示欠款人名單的目的就是迫使業(yè)主因?yàn)閾?dān)心名譽(yù)、名聲受損而付款，所以物業(yè)公司具有損害小區(qū)業(yè)主名譽(yù)權(quán)的主觀惡意。

所謂隱私權(quán)是指公民個(gè)人生活中不愿意公開(kāi)或?yàn)樗酥赖拿孛埽ㄐ彰⒆≈贰㈦娫挼取Ｎ飿I(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自公布他人的隱私材料已經(jīng)侵犯了業(yè)主的隱私權(quán)，即使未公布業(yè)主姓名，在僅公布房號(hào)的情況下，也涉嫌侵權(quán)。

物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司提供服務(wù)的兌價(jià)，物業(yè)費(fèi)本質(zhì)上是一種眾籌，不繳費(fèi)業(yè)主侵害的歸根結(jié)蒂是繳費(fèi)業(yè)主的利益。收取物業(yè)費(fèi)方法上可以請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)代為收取，司法上也提供了救濟(jì)手段，本來(lái)正當(dāng)、正義的行為，如果因?yàn)槭褂昧瞬缓戏ǖ氖侄危词惯_(dá)到目的，也讓物業(yè)人的職業(yè)榮譽(yù)蒙詬，甚至可能引發(fā)不必要的糾紛。物業(yè)費(fèi)收取再難，作為物業(yè)人的底線不能破，那就是我們是守法經(jīng)營(yíng)的，是站得住腳的。

第五篇：如何應(yīng)對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的“老賴”業(yè)主？實(shí)招!

如何應(yīng)對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的“老賴”業(yè)主？實(shí)招！

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，是指業(yè)主不履行與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定的交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。在業(yè)主欠費(fèi)問(wèn)題上，不僅物業(yè)服務(wù)公司遭受損失，業(yè)主也是受害者。這種不良現(xiàn)象如果繼續(xù)蔓延必將危害整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。因此，如何規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，尤其是處理好與那些長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的關(guān)系，妥善解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中存在的問(wèn)題刻不容緩。欠費(fèi)案例2006年7月，鄧先生在重慶市大渡口區(qū)某商品房小區(qū)買了一套房子，裝修后入住，并與物業(yè)服務(wù)公司簽署了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定每月按標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)。但從2008年1月起至2009年12月止，鄧先生沒(méi)有繳納物業(yè)管理費(fèi)。經(jīng)催繳無(wú)果后，物業(yè)服務(wù)公司遂向大渡口法院提起訴訟，要求法院判決被告鄧先生交納拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。2011年9月，大渡口區(qū)法院判決鄧先生支付拖欠的2535元物業(yè)管理費(fèi)，并支付滯納金。法院判決后，業(yè)主鄧先生并未履行判決，相反他覺(jué)得是物業(yè)服務(wù)公司理虧，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)公司的服務(wù)不到位。為改善居住環(huán)境，在物管經(jīng)理口頭同意各承擔(dān)一半費(fèi)用的情況下，自己掏腰包2100元改造了公共花臺(tái)，但物業(yè)服務(wù)公司卻一直沒(méi)將承諾的1050元改造費(fèi)用付給他。“其實(shí)是物管公司欠我錢，我拿物業(yè)管理費(fèi)作抵很正當(dāng)。”由于業(yè)主鄧先生始終未履行判決書規(guī)定的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司于2013年8月向大渡口區(qū)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。收到執(zhí)行通知書的鄧先生十分惱火，表示：“我沒(méi)錢，即使有錢，也絕對(duì)不會(huì)付這個(gè)錢！”按照程序，法院決定對(duì)這個(gè)無(wú)車、無(wú)存款、態(tài)度又十分蠻橫的“老賴”實(shí)施拘留。在法律強(qiáng)制力的威懾和法官的辯法析理下，鄧先生最終支付了物業(yè)管理費(fèi)及延遲履行期間的債務(wù)利息。案例評(píng)析本案案情比較簡(jiǎn)單，是一起業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間的物業(yè)費(fèi)拖欠糾紛。物業(yè)費(fèi)問(wèn)題可謂物業(yè)管理中的一個(gè)核心問(wèn)題，物業(yè)費(fèi)糾紛是物業(yè)管理矛盾糾紛中最常見(jiàn)的一類糾紛。本案例的焦點(diǎn)問(wèn)題是，業(yè)主鄧先生拖欠物業(yè)費(fèi)是否合法？如果物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)不到位，業(yè)主能否拖欠物業(yè)費(fèi)？第一，業(yè)主不得無(wú)故拖欠物業(yè)費(fèi)。理由如下：（1）按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。在物業(yè)管理（物業(yè)服務(wù)）這一法律關(guān)系中，物業(yè)服務(wù)公司的義務(wù)是提供物業(yè)服務(wù)，權(quán)利是收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；業(yè)主的義務(wù)是交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，權(quán)利是享受物業(yè)服務(wù)。雙方的具體權(quán)利義務(wù)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司都應(yīng)當(dāng)按照合同約定行使權(quán)利并履行義務(wù)。除非物業(yè)服務(wù)合同中約定了業(yè)主可拖欠物業(yè)費(fèi)的情形，否則業(yè)主不得拖欠物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主未按照合同約定及時(shí)履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司不但可追討物業(yè)費(fèi)，還可按合同收取滯納金。（2）按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)決定的。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)不但包含專有部分的所有權(quán)，還包含對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。《物權(quán)法》明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。而物業(yè)管理恰恰是對(duì)共有部分的管理和服務(wù)。對(duì)這部分的管理和服務(wù)需要業(yè)主承擔(dān)交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。因此，業(yè)主不得不履行這一義務(wù)，即使其放棄自己的權(quán)利。《物權(quán)法》的這一規(guī)定也源于物業(yè)管理（物業(yè)服務(wù)）的特殊性，即物業(yè)管理（物業(yè)服務(wù)）具有公共物品（public good）屬性。公共物品具有非排他性，即某人在消費(fèi)一種公共物品是，不能排除其他人消費(fèi)這一物品（不論他們是否付費(fèi)），或者排除的成本很高。物業(yè)管理（物業(yè)服務(wù)）是對(duì)共有部分而非業(yè)主戶內(nèi)的專有部分的管理和服務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司無(wú)法做到排除個(gè)別業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)。業(yè)主欠費(fèi)，就是搭便車行為，侵害了交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益，侵害了整個(gè)小區(qū)的利益。可見(jiàn)，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)是違法的、不合理的。第二，對(duì)物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主不應(yīng)通過(guò)欠費(fèi)維權(quán)。正是由于物業(yè)服務(wù)的準(zhǔn)公共服務(wù)屬性，不是單個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的一對(duì)一服務(wù)，所以即使物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)不到位，業(yè)主也不應(yīng)通過(guò)拖欠物業(yè)費(fèi)的方式抗辯。當(dāng)然，這并不意味著物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)不到位就是合法合理的。對(duì)于物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主有多種方式維權(quán)。首先，業(yè)主可從履約角度追究物業(yè)服務(wù)公司的違約責(zé)任。按照最高法的司法解釋，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。因此，業(yè)主可要求物業(yè)服務(wù)公司繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。其次，業(yè)主也可向?qū)俚氐姆课菪姓鞴懿块T投訴。由政府機(jī)關(guān)督促物業(yè)服務(wù)公司履行合同義務(wù)及政策法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。本案中，業(yè)主鄧先生與物業(yè)服務(wù)公司簽署了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定了物業(yè)費(fèi)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。鄧先生應(yīng)當(dāng)按約定交費(fèi)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)公司催繳后，鄧先生仍拒不交納物業(yè)費(fèi)顯然是錯(cuò)誤的。鄧先生認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司不到位及自己花錢改造花園均不能構(gòu)成其不交納物業(yè)費(fèi)的合理理由。實(shí)務(wù)指引物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)項(xiàng)目的各項(xiàng)服務(wù)得以維持的保障，也是物業(yè)保值增值的保障，更是物業(yè)服務(wù)公司盈利和生存的保障。如何保證物業(yè)費(fèi)及時(shí)到位，如何催繳拖欠的物業(yè)費(fèi)，是每個(gè)物業(yè)服務(wù)公司必須面對(duì)的重要課題。

（一）要堅(jiān)持守法守約的底線。業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)往往會(huì)找出各種理由和借口，最常見(jiàn)的是服務(wù)不到位。雖然法理上業(yè)主不得因物業(yè)服務(wù)不到位而主張拖欠物業(yè)費(fèi)合理或要求物業(yè)費(fèi)打折，但是現(xiàn)實(shí)中，的確有很多法院因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)公司的“服務(wù)不到位”而判物業(yè)費(fèi)打折。因此，物業(yè)服務(wù)公司首先要做到遵守法律法規(guī)、規(guī)章和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)合同約定，防止業(yè)主找出物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)方面的瑕疵。這是物業(yè)服務(wù)公司維護(hù)自身權(quán)益的前提條件。

（二）要善于簽合同。物業(yè)服務(wù)合同中，一要明確約定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，減少服務(wù)爭(zhēng)議；二要約定物業(yè)費(fèi)拖欠時(shí)的滯納金交納條款，一定比例的滯納金對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主能起到一定震懾作用；三要約定服務(wù)與費(fèi)用糾紛解決辦法。如雙方可以作以下約定：合同雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)通過(guò)聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式對(duì)物業(yè)服務(wù)作出鑒定，評(píng)估費(fèi)用由首先對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議者承擔(dān)。

（三）通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則限制欠費(fèi)業(yè)主權(quán)利。取得業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的同意，在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定業(yè)主不得拖欠物業(yè)費(fèi)，如有拖欠應(yīng)交納滯納金，并限制其參加業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。

（四）要掌握催繳物業(yè)費(fèi)的方式方法。催繳費(fèi)用的方法有很多，也分別適用于不同的欠費(fèi)情況。催費(fèi)方法大致包括：1.上門催繳；2.重點(diǎn)戶面談；3.請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)協(xié)助催費(fèi)；4.發(fā)送書面費(fèi)用催繳通知書；5.發(fā)律師函；6.申請(qǐng)仲裁或法院起訴。上述幾種催費(fèi)方法適用于不同的情況，其中前三種方法是最經(jīng)常使用的方法，多數(shù)業(yè)主也能在幾次催繳或面談后交納了物業(yè)費(fèi)。因此，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)公司多采用這三種方法，所謂“先禮后兵”，這有利于維護(hù)物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。后三種方法多少有些“撕破臉皮”的感覺(jué)，應(yīng)當(dāng)慎用。但對(duì)于個(gè)別老賴業(yè)主，也只有采取這種方法才能收到效果。

（五）要掌握一定的收費(fèi)技巧。1.“將欲取之，必先與之”，即通過(guò)繳費(fèi)即送禮物（花卉、大米、食用油等），鼓勵(lì)大家提前繳費(fèi)；2.注意催繳費(fèi)用的時(shí)機(jī)問(wèn)題。如有些地方春節(jié)期間最忌諱被上門追債，物業(yè)服務(wù)公司最好避開(kāi)類似節(jié)日；3.與業(yè)主交朋友。平時(shí)見(jiàn)面主動(dòng)打招呼，提供服務(wù)時(shí)態(tài)度積極主動(dòng)，都有助于與業(yè)主建立長(zhǎng)期良好的關(guān)系，在催費(fèi)時(shí)可能會(huì)收到意想不到的效果；4.多搞一些社區(qū)活動(dòng)以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司座談會(huì)，強(qiáng)化溝通交流，爭(zhēng)取更多的業(yè)主理解和支持物業(yè)服務(wù)公司的工作。

（六）鐵腕打擊“老賴”業(yè)主。本案是一個(gè)很好的例證。經(jīng)幾次催繳仍拒絕交納物業(yè)費(fèi)，甚至法院生效的法律文書都拒不履行，那么，司法機(jī)關(guān)都不會(huì)同意的。在強(qiáng)制執(zhí)行的威懾下，本案業(yè)主鄧先生最終還是交納了物業(yè)費(fèi)。這種做法的好處不僅僅在于收取的業(yè)主鄧先生拖欠的物業(yè)費(fèi)，更大的好處在于“殺一儆百”，對(duì)其他不繳費(fèi)的業(yè)主也會(huì)產(chǎn)生威懾力。最高人民法院于2013年7月1日通過(guò)了《關(guān)于公布失信被執(zhí)行人名單信息的若干規(guī)定》對(duì)于被執(zhí)行人具有履行能力而不履行生效法律文書確定的義務(wù)的，規(guī)定將其納入失信被執(zhí)行人名單，并依法對(duì)其進(jìn)行信用懲戒。中央文明辦、最高人民法院、公安部、國(guó)務(wù)院國(guó)資委、國(guó)家工商總局、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、中國(guó)民用航空局、中國(guó)鐵路總公司等中央八個(gè)部門和企業(yè)于2014年會(huì)簽了《“構(gòu)建誠(chéng)信、懲戒失信”合作備忘錄》，確定了懲戒的具體范圍，主要是三個(gè)方面：一是禁止乘坐飛機(jī)、列車軟臥；二是限制在金融機(jī)構(gòu)貸款或辦理信用卡；三是失信被執(zhí)行人為自然人的，不得擔(dān)任企業(yè)的法定代表人、董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員等。可見(jiàn)，國(guó)家也在加大對(duì)失信人員的懲戒。物業(yè)服務(wù)公司可以加強(qiáng)這方面的宣傳和風(fēng)險(xiǎn)提示，從而促使業(yè)主自覺(jué)履行繳費(fèi)義務(wù)。