第一篇：關于拖欠物業費的應對措施

關于拖欠物業費的應對措施

由于蘇州園區近期有部分案件因為物業費拖欠問題導致案件流程異常，園區代書針對該情況通過討論，提出如下應對措施，供業務同仁參考。

措施一：尾款預留

該辦法適合所有案件，且為常規的應對措施。

在買賣雙都同意的情況下，預留部分尾款至交房的時候轉付出賣方，有助于約束出賣方結清物業管理費。

措施二：過戶當天交房

對于不愿意留有尾款的案件，一般把交房時間定在過戶當天。

在簽約的時候，若買賣雙方對于預留尾款達不成一致，則可以通過交房時間提前的辦法來控制交易風險。因為在交房的時候，我們可以知道出賣方是否交齊相關費用，若沒有，可以通過暫停納稅流程來約束出賣方，使得出賣方不能拿到房款，從而迫使其交齊物業管理費。

措施三：簽約后查驗

對于既不愿意預留尾款也不愿意提前交房的案件，則需在簽約以后查驗物業費的交足情況。

在簽約過程中，不能滿足上述兩個條件的時候，簽約法務提醒業務同仁在簽約以后至物業部門核查成交房屋的物業費繳納情況，若發現物業費未交足，則可以通過暫停交易流程來迫使出賣方交齊物業管理費。

注意事項：提醒業務同仁在進行房屋交接的時，務必查清物業費的繳納情況，并在房屋交接書上明確說明。

蘇州園區代書2011年06月23日

第二篇：如何應對拖欠物業費的“老賴”業主？實招!

如何應對拖欠物業費的“老賴”業主？實招！

業主拖欠物業費，是指業主不履行與物業服務公司簽訂的物業服務協議中約定的交納物業費的義務。在業主欠費問題上，不僅物業服務公司遭受損失，業主也是受害者。這種不良現象如果繼續蔓延必將危害整個物業管理行業的健康發展。因此，如何規范物業服務收費，尤其是處理好與那些長期拖欠物業費的業主的關系，妥善解決物業服務收費中存在的問題刻不容緩。欠費案例2006年7月，鄧先生在重慶市大渡口區某商品房小區買了一套房子，裝修后入住，并與物業服務公司簽署了《物業管理服務協議》，約定每月按標準繳納物業管理費。但從2008年1月起至2009年12月止，鄧先生沒有繳納物業管理費。經催繳無果后，物業服務公司遂向大渡口法院提起訴訟，要求法院判決被告鄧先生交納拖欠的物業管理費及滯納金。2011年9月，大渡口區法院判決鄧先生支付拖欠的2535元物業管理費，并支付滯納金。法院判決后，業主鄧先生并未履行判決，相反他覺得是物業服務公司理虧，因為物業服務公司的服務不到位。為改善居住環境，在物管經理口頭同意各承擔一半費用的情況下，自己掏腰包2100元改造了公共花臺，但物業服務公司卻一直沒將承諾的1050元改造費用付給他。“其實是物管公司欠我錢，我拿物業管理費作抵很正當。”由于業主鄧先生始終未履行判決書規定的義務，物業服務公司于2013年8月向大渡口區人民法院申請強制執行。收到執行通知書的鄧先生十分惱火，表示：“我沒錢，即使有錢，也絕對不會付這個錢！”按照程序，法院決定對這個無車、無存款、態度又十分蠻橫的“老賴”實施拘留。在法律強制力的威懾和法官的辯法析理下，鄧先生最終支付了物業管理費及延遲履行期間的債務利息。案例評析本案案情比較簡單，是一起業主與物業服務公司之間的物業費拖欠糾紛。物業費問題可謂物業管理中的一個核心問題，物業費糾紛是物業管理矛盾糾紛中最常見的一類糾紛。本案例的焦點問題是，業主鄧先生拖欠物業費是否合法？如果物業服務公司的服務不到位，業主能否拖欠物業費？第一，業主不得無故拖欠物業費。理由如下：（1）按時交納物業費是業主應當履行的合同義務。物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。在物業管理（物業服務）這一法律關系中，物業服務公司的義務是提供物業服務，權利是收取物業服務費；業主的義務是交納物業服務費，權利是享受物業服務。雙方的具體權利義務通過物業服務合同約定。業主和物業服務公司都應當按照合同約定行使權利并履行義務。除非物業服務合同中約定了業主可拖欠物業費的情形，否則業主不得拖欠物業費。如果業主未按照合同約定及時履行交納物業費的義務，物業服務公司不但可追討物業費，還可按合同收取滯納金。（2）按時交納物業費是《物權法》規定的業主的建筑物區分所有權決定的。業主的建筑物區分所有權不但包含專有部分的所有權，還包含對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。《物權法》明確規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。而物業管理恰恰是對共有部分的管理和服務。對這部分的管理和服務需要業主承擔交納物業費的義務。因此，業主不得不履行這一義務，即使其放棄自己的權利。《物權法》的這一規定也源于物業管理（物業服務）的特殊性，即物業管理（物業服務）具有公共物品（public good）屬性。公共物品具有非排他性，即某人在消費一種公共物品是，不能排除其他人消費這一物品（不論他們是否付費），或者排除的成本很高。物業管理（物業服務）是對共有部分而非業主戶內的專有部分的管理和服務，物業服務公司無法做到排除個別業主享受物業服務。業主欠費，就是搭便車行為，侵害了交費業主的合法權益，侵害了整個小區的利益。可見，業主拖欠物業服務費是違法的、不合理的。第二，對物業服務不到位，業主不應通過欠費維權。正是由于物業服務的準公共服務屬性，不是單個業主對物業服務公司的一對一服務，所以即使物業服務公司的服務不到位，業主也不應通過拖欠物業費的方式抗辯。當然，這并不意味著物業服務公司的服務不到位就是合法合理的。對于物業服務不到位，業主有多種方式維權。首先，業主可從履約角度追究物業服務公司的違約責任。按照最高法的司法解釋，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。因此，業主可要求物業服務公司繼續履行、采取補救措施或者賠償損失。其次，業主也可向屬地的房屋行政主管部門投訴。由政府機關督促物業服務公司履行合同義務及政策法規規定的義務。本案中，業主鄧先生與物業服務公司簽署了《物業管理服務協議》，約定了物業費交費標準。鄧先生應當按約定交費，經物業服務公司催繳后，鄧先生仍拒不交納物業費顯然是錯誤的。鄧先生認為物業服務公司不到位及自己花錢改造花園均不能構成其不交納物業費的合理理由。實務指引物業服務費是物業項目的各項服務得以維持的保障，也是物業保值增值的保障，更是物業服務公司盈利和生存的保障。如何保證物業費及時到位，如何催繳拖欠的物業費，是每個物業服務公司必須面對的重要課題。

（一）要堅持守法守約的底線。業主拖欠物業費往往會找出各種理由和借口，最常見的是服務不到位。雖然法理上業主不得因物業服務不到位而主張拖欠物業費合理或要求物業費打折，但是現實中，的確有很多法院因為物業服務公司的“服務不到位”而判物業費打折。因此，物業服務公司首先要做到遵守法律法規、規章和行業標準以及物業服務合同約定，防止業主找出物業服務公司服務方面的瑕疵。這是物業服務公司維護自身權益的前提條件。

（二）要善于簽合同。物業服務合同中，一要明確約定物業服務標準，減少服務爭議；二要約定物業費拖欠時的滯納金交納條款，一定比例的滯納金對拖欠物業費的業主能起到一定震懾作用；三要約定服務與費用糾紛解決辦法。如雙方可以作以下約定：合同雙方對物業服務質量產生爭議時通過聘請第三方評估機構的方式對物業服務作出鑒定，評估費用由首先對物業服務質量提出異議者承擔。

（三）通過管理規約和業主大會議事規則限制欠費業主權利。取得業主大會和業主委員會的同意，在管理規約和業主大會議事規則中規定業主不得拖欠物業費，如有拖欠應交納滯納金，并限制其參加業主委員會的權利。

（四）要掌握催繳物業費的方式方法。催繳費用的方法有很多，也分別適用于不同的欠費情況。催費方法大致包括：1.上門催繳；2.重點戶面談；3.請業主委員會協助催費；4.發送書面費用催繳通知書；5.發律師函；6.申請仲裁或法院起訴。上述幾種催費方法適用于不同的情況，其中前三種方法是最經常使用的方法，多數業主也能在幾次催繳或面談后交納了物業費。因此，鼓勵物業服務公司多采用這三種方法，所謂“先禮后兵”，這有利于維護物業服務公司與業主之間的和諧關系。后三種方法多少有些“撕破臉皮”的感覺，應當慎用。但對于個別老賴業主，也只有采取這種方法才能收到效果。

（五）要掌握一定的收費技巧。1.“將欲取之，必先與之”，即通過繳費即送禮物（花卉、大米、食用油等），鼓勵大家提前繳費；2.注意催繳費用的時機問題。如有些地方春節期間最忌諱被上門追債，物業服務公司最好避開類似節日；3.與業主交朋友。平時見面主動打招呼，提供服務時態度積極主動，都有助于與業主建立長期良好的關系，在催費時可能會收到意想不到的效果；4.多搞一些社區活動以及業主與物業服務公司座談會，強化溝通交流，爭取更多的業主理解和支持物業服務公司的工作。

（六）鐵腕打擊“老賴”業主。本案是一個很好的例證。經幾次催繳仍拒絕交納物業費，甚至法院生效的法律文書都拒不履行，那么，司法機關都不會同意的。在強制執行的威懾下，本案業主鄧先生最終還是交納了物業費。這種做法的好處不僅僅在于收取的業主鄧先生拖欠的物業費，更大的好處在于“殺一儆百”，對其他不繳費的業主也會產生威懾力。最高人民法院于2013年7月1日通過了《關于公布失信被執行人名單信息的若干規定》對于被執行人具有履行能力而不履行生效法律文書確定的義務的，規定將其納入失信被執行人名單，并依法對其進行信用懲戒。中央文明辦、最高人民法院、公安部、國務院國資委、國家工商總局、中國銀監會、中國民用航空局、中國鐵路總公司等中央八個部門和企業于2014年會簽了《“構建誠信、懲戒失信”合作備忘錄》，確定了懲戒的具體范圍，主要是三個方面：一是禁止乘坐飛機、列車軟臥；二是限制在金融機構貸款或辦理信用卡；三是失信被執行人為自然人的，不得擔任企業的法定代表人、董事、監事、高級管理人員等。可見，國家也在加大對失信人員的懲戒。物業服務公司可以加強這方面的宣傳和風險提示，從而促使業主自覺履行繳費義務。

第三篇：拖欠農民工工資及應對化解措施

拖欠農民工工資及應對化解措施

我縣工資拖欠問題集中反映在建筑施工領域，時間集中反映在重大節假日前期，2021年1月份共接到投訴案件21起，共處理16起，還有5個欠薪投訴案件正在處理當中，共涉及42人，涉及金額40余萬元。

一、對拖欠農民工工資的解決措施

1、落實監管責任。各部門（單位）認真落實“屬地管理、分級負責，誰主管誰負責”屬地監管責任，嚴格按照《縣農民工工資保障辦法》、《保障農民工工資支付條例》文件要求及時化解本區域（本行業）內的欠薪案件。

2、加強部門協同。加強與各鄉鎮及住建、水利、交通、教育、農業農村等行業主管部門的溝通協調，及時化解欠薪案件。對涉嫌拒不支付勞動報酬犯罪案件的做好移送和偵辦，保持對欠薪行為的高壓態勢。嚴格按照《重大勞動保障違法行為社會公布辦法》《拖欠農民工工資“黑名單”管理暫行辦法》等規定，對重大欠薪違法行為人做到應列盡列，落實欠薪失信聯合懲戒機制，使欠薪違法者一處違法、處處受限。

3、暢通日常舉報投訴受理渠道。暢通維權渠道，認真做好監察日常舉報、投訴案件接待受理工作，將欠薪案件或隱患梳理匯總建立欠薪臺賬。將案件責任到單位，責任到人，做到欠薪問題不解決不銷賬，有效化解維權投訴案件，維護農民工合法權益和我縣春節前社會穩定。

4、密切配合，加大集中整治力度。春節前，加強與公安、司法、法院、住建、水利、交通、等職能部門的協同，及時、妥善處理涉及拖欠農民工工資群體欠薪案件，通過部門聯動調解、監察執法、仲裁裁決、行政調解等多種途徑切實保障農民工的合法權益，化解欠薪矛盾。

5、農民工保證金和政府應急周轉金兜底。對因企業無力支付拖欠工資或欠薪逃匿問題引發的群體性事件，立即落實應急處置機制，并統籌安排工資保證金、應急周轉金等資金，快速穩妥解決勞動者生活困難等應急所需，堅決防止事態蔓延擴大。

二、下一步打算

一是進一步加強建筑領域中農民工實名制的管理、農民工工資專用賬戶、分賬管理制度、工資保證金及維權信息公示制度等各項工資支付保障政策措施落實，確保相應制度落實到每個在建工程項目。

二是進一步加強與公安、司法、法院、住建、水利、交通、等職能部門的協同，及時、妥善處理涉及拖欠農民工工資群體欠薪案件，通過部門聯動調解、監察執法、仲裁裁決、行政調解等多種途徑切實保障農民工的合法權益，化解欠薪矛盾。

三是進一步加強勞動保障監察對施工單位的巡查力度，做到發現一起處理一起，對發現問題的企業列為重點巡查對象，完善企業用工制度，對拒不改正的將依法處理。

四是進一步加大勞動保障法律法規的宣傳力度，重點是加大對日常巡查發現問題的企業和涉案企業的教育宣傳，增強其遵守國家勞動保障法律法規的意識。

第四篇：關于拖欠物業費的民事起訴書

民事起訴書

原告：___________________________ 住所地：_____________________________________ 法定代表人：_________ 職務：_________ 被告：XXX 性別：男 年齡：____ 證件號碼: __________________ 住所地： ___________________________ 電 話： __________________ 訴訟請求：

1、請求判令被告給付_____年_____月至_____年_____月物業管理費￥_____元。

2、請求判令被告按照每日萬分之五支付逾期付款的滯納金直至繳清全部物業管理費之日止，截止_____年_____月_____日應支付滯納金為_____元；

3、請求判令被告承擔本案全部訴訟費用。事實與理由：

被告系原告所管理的_______________的業主。

被告于_____年_____月_____日與開發商____________________簽訂了《商品房買賣合同》，購得____________________房，建筑面積_____㎡。____________________與原告于_____年_____月_____日簽訂《物業管理委托協議》，全面委托原告即_______________對其開發的“__________”住宅小區（占地面積__________㎡、建筑面積__________㎡）進行物業管理，委托管理期限自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

協議約定原告向被告提供物業管理服務，被告按建筑面積￥_____元/㎡的標準向原告繳納物業管理費，如被告逾期付款應根據欠款金額按欠費金額×逾期天數×3‰的標準向原告支付違約金。協議生效后原告依約為被告提供完善的物業管理服務，但被告并未依約向原告繳納物業管理費，自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日，被告共欠物業費￥_____元，滯納金￥_____元（滯納金計算公式：滯納金S=KN×0.003×T，即滯納金S=月管理費（K）×欠費月數（N）×0.003（系數）×月欠費的平均日長度（T）），原告多次對其書面及上門催繳，均無效果。

被告拒不繳納物業費的行為已嚴重違反了雙方簽署的《__________物業管理服務協議》，嚴重侵犯了原告及其他業主的合法權益，故原告將此事訴至法院，望人民法院公正裁決，維護原告的合法權益。此致

景德鎮市珠山區區人民法院

具狀人：

年 月 日

（公章）

第五篇：業主拒交物業費的幾種情形及應對措施

業主拒交物業費的幾種情形及應對措施

拖欠物業管理費的現象在目前物業管理小區中并不鮮見，除極少數業主惡意欠費外，絕大多數都“事出有因”。但是無論什么原因，采取拖欠物業費的極端方式表達不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。

解決物業欠費糾紛需要業主與物業公司雙方的相互理解。作為業主一方，一是要理解和懂得享受服務就應該支付相應費用。二是通過學習相關法律、法規，正確認識物業管理的內容和范圍，正確理解和認識業主在享受物業服務權利的同時，也必須履行物業服務合同所明文規定的業主必須履行按時、如期繳納物業費的義務。與此同時，物業公司也要不斷改進自身工作，增強服務意識，努力提高物業服務品質，嚴格履行物業服務合同內容，力所能及地為業主提供便利和增值服務，爭取得到業主的理解和支持。

根據自身的工作經驗，粗淺地分析和概括了一下物業小區業主拒交物業費大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問題，如房屋內外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等等拒交物業費；

2、因家中財物被盜，車輛如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業費；

3、因為沒入住，以房屋空置為由拒交物業費；

4、按時下物業服務企業的通俗說法“老賴”業主，無任何正當理由拒交物業費；

5、以物業企業工作人員服務態不好、服務意識不到位拒交。

處理拒交的具體應對談判技巧和催收辦法：

一、因工程問題拒交的應對方法和措施：從法律、法規和相關管理規定的角度出發，物業工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《物業管理條例》和《物業服務合同》等與業主溝通、解釋：雖然如今許多物業服務企業和開發商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。

二是物業服務企業與業主之是物業服務合同關系；而開發商與業主之間是商品房買賣合同關系。房屋質量等問題屬于業主與開發商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業主不能以房屋質量問題拒交物業費。在現實的物業管理服務中，許多業主混淆了物業管理服務質量與房屋工程質量問題的本質區別，把本不屬于物業服務范疇的工程質量問題誤認為是物業服務質量問題。

三是特別要讓業主明白工程遺留問題不是物業公司造成的，物業公司收取的物業費中并不包含工程遺留維修費用。

四是讓業主明白他已享受了物業服務的權利---物業服務，就必須履行其義務---按時足額繳納物業服務費。

五是積極協調和督促開發商及時高效地對遺留工程問題進行修復。物業公司通過如上溝通和努力，如果業主還是拒交物業費，物業公司首行可以進行電話催繳，之后發催費函，直至根據拖欠情況如欠費時間長短和欠費金額大小酌情是否向法院起訴進行催繳。

二、業主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應對方法和措施：業主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業費區分倆種情形：

1、業主與物業服務企業在物業服務合同中沒有財產保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業服務企業所提供的安全防范工作是有服務范圍的，即負責對物業區域規劃紅線以內，業主戶門以外的公共區域秩序維護和公共設施的看管及消防管理工作。一般而言，物業服務合同之安全防范圍和內容主要是針對公共區域提供的服務，而業主家在私有部分的財產保管則不在安保范圍之列。當前許多物業服務企業與業主簽訂《物業服務合同》或《前期物業服務協議》時，大多不涉及業主的私人財產保險和私人車輛保管內容，所以，一旦業主家發生失竊事件，通過核查現場情況，物業服務企業確實嚴格按照《物業服務合同》約定條款執行，門崗嚴格進出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴格按照規定的時間進行巡更，且在物業公共區域內也已經履行了職責，服務企業就不承擔責任。在此需要特別說明的是保安義務只能對社會治安起到一定的協助作用，是通過合同的約定產生的，不可能防止任何不法行為的發生。業主不能因為繳納物業費，財產被盜就要求物業公司賠償。同樣也不能因為財產被盜就拒絕繳納物業費。物業公司的保安義務也有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發生，而要求公安機關賠償的現象發生。簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發生？反之，由于未按合同約定提供服務，出現管理混亂現象，最終導致業主家中失竊事件的出現，業主拒交也就事出有因了，物業企業就應承擔相關責任；

2、如果業主與物業服務企業在物業服務合同中另有專項約定，簽訂了私人財產和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關保險、保管費用的，物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身，財產安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。業主因之拒交物業費也就有據可依了。

三、房子空置也要交物業費：

【司法解釋】物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關物業服務為由，要求減免物業費或拒交物業費的，法院一般不予支持。同時物業服務企業有權視情況決定是否給予減免物業費。

●解讀最高院民一庭負責人介紹，實踐中，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務（比如業主提出其因出國而未享受服務）或者無需接受相關物業服務（比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負責人表示，選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。

●現狀目前，有些業主認為，自己沒有得到物業服務可以拒付物業費。在實際情況下，物業合同不大可能與每一個單個業主簽訂，但合同的效力仍然對單個業主有效。即使業主一段時間不在小區居住，房屋空閑，但物業服務使小區建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業主提供了服務。

●空置房屋物業費優惠的具體操作依照《物業服務收費管理辦法》----發改委【2003】1864號規定執行。各地也一些具體規定，可參照執行。

四、對無任何理由拒交物業費的老賴，采取電話催繳，上門催繳，郵寄催費通知單進行催繳，“輪翻轟炸”：國家《物業管理條例》第四十二條作了明確規定。業主享受了物業服務的權利，就應當根據物業服務合同的約定，履行按時足額交納物業服務費用的義務。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。否則，物業服務企業有權向人民法院提起訴訟，維護自身權益。

五、以物業企業工作人員服務態不好、服務意識不到位拒交。

按照約定交納物業管理費是業主應承擔的一項基本合同義務，但實踐中此類糾紛的發生原因十分復雜，應分不同情況進行處理：屬于業主無理拒絕交費情形的，業主應按合同規定交納物業管理費，并承擔延期交費的違約責任；若是因物業服務質量達不到合同約定致使業主拒絕交費的，則屬于物業管理企業違約在先，業主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下法院可根據物業管理企業提供服務的質量狀況，駁回物業管理企業要求業主交納物業管理服務費的訴訟請求，或適當減少業主的應交服務費。作為業主，發現問題時應盡量找物業公司協商解決，不能隨意拿不交物業費作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環。

綜述：在這里特別提請廣大業主注意的是，不管出于什么原因，拒繳物業費非但不利于業主維權，相反在侵犯當事人利益的同時，也侵犯了其他按時足額繳納了物業費的業主的利益。即便物業服務企業在提供物業服務過程中存在一些暇疵，雙方也應本著真誠、相諒、相信的原則，通過友好協商來解決問題，如果業主一味地要求物業費下降或者拒繳物業費，作為經營企業，物業公司通常都會選擇降低隱形開支，如人員編制縮小，有的服務內容無法嚴格按服務合同的約來執行，導致服務品質低下，必將直接影響業主的生活品質。久而久之，會有更多的業主選擇拒繳，最終受傷害的還是業主本身。