第一篇：淺談業主拖欠物業費的結果

淺談不交物業費的結果

部分業主為何拒絕繳納物業費呢？經過調查走訪，了解到有的業主之所以長期不繳納物業費是認為物業公司不作為或對其服務不滿意，比如維修不到位等；有的業主不繳納物業費是因為存在開發商遺留問題；還有一些業主“吹毛求疵”，以一些不合理借口長期拒繳物業費，進而導致小區品質下降，“有時候為了催繳物業費，物業工作人員樓上樓下來回奔波，好話說盡，有些業主還是拒不繳納。長期不交物業費，享受已經交費業主享受的待遇----及蹭吃蹭喝的那種。久而久之，一些交費的業主也加入到欠費隊伍中，導致物業公司的服務日益下降，最終不停的減少人員、減少服務、直到停止服務，物業人員講，不繳費我拿什么來服務，進而損害全體業主的利益。小區最終走向惡性循環，受損的還是業主自己，到那個時候，該小區到聲譽就會一落千丈，自己住吧感覺到處臟亂差、味道難聞、電梯壞了、排污壞了、根本無法入住，賣掉吧，提到該小區再便宜根本就沒有人要買到局面，就是說“如果因為業主不繳納物業費，物業公司沒有自己存在的價值而解體，小區將變成臟亂差，陷入下一個惡性循環中。”在回訪中，多名已交物業費的業主表示，對于一些“老賴”業主，應該出臺措施進行嚴厲整治。“如果允許業主以物業管理服務存在一般瑕疵為由拒交物業管理費，就會造成無法維持正常的物業服務水平，最終損害的是其他正常繳納物業管理服務費的業主的利益。”業主和物業公司是一種合同關系，物業提供服務，業主就應該交費，動輒以拒交物業費的做法來表達對物業服務的不滿并不可取。而如果是物業服務企業違約，業主可以視情況是一般違約還是重大違約，通過合理途徑來維護自己的權益。據上門走訪來看：有的則是認為物業公司服務不好，因樓上房屋裂痕而導致她家天花漏水，三番幾次與物業溝通都無果，最后說了狠話：“啥時候讓樓上修好樓板，我啥時候交費”。作為“夾心層”的物業始終無法協調樓上鄰居的維修工作。其實物業為此事只能積極協調，不行可以去法院對樓上裝修造成對漏水問題起訴樓上．現在好了，全推到物業頭上了．這樣的事情就是警察也無法直接搞定。何況物業也不是警察，沒有強制執行權。

現在好了，江蘇物業法新《條例》針對拖欠、拒交物業費的現象規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用，并出臺了幾條約束性規定，如物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。這意味著房產過戶時如果有物業費尚未結清，業主將無法辦理過戶手續。這條規定徹底掐滅了房產過戶時少數人趁機賴掉物業費的想法。另外，新《條例》規定，業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業費的，物業服務企業可以通過上門催交、在小區內公示等形式，督促其限期交納。這一條有兩個新意，一是明確了法律賦予物業收費員上門催交物業費的職能；二是明確規定可在小區內公示“欠費業主”名單。

在部分業主的觀念中，因為遷怒于物業公司服務的不周，拒絕支付物業費，似乎還很占理。曾經服務于頤景園小區的物業公司，就碰到了部分業主拒繳物業費的情況。比如：南京某小區物業目前已經撤出，仍有30%的業主未按物業服務合同支付物業費。該公司曾向法院起訴20余戶業主未支付物業費。該公司人士說，“業主拖欠物業費是不應該的，因為公司已經提供了服務。法院也判決了物業勝訴。”小區業主已經支付的比例為75%。物業告訴記者，物業付出了勞動，絕大部分業主是能夠及時支付物業費的。也有個別業主因為對物業的部分工作不滿意而推遲繳物業費，這就需要我們積極做工作。但是，我們的工作做得再到位，也難免有疏漏，“比如東西失竊，連戒備森嚴的銀行金庫都不能完全防盜，你不好全怪物業的。要是因此拒繳物業費，是沒道理的。”業主無正當理由，不得拒絕繳納物業費。據介紹，在我市，業主因為拒繳物業費而被告上法庭的情況，一直都有，基本上都是判決物業公司勝訴的。“目前業主對優質優價的概念不強，只要繳了物業費，都要求物業提供業主能想得到的一切服務，這個是自己不懂物業五級三類服務標準是怎么樣安排的。”那么業主對物業服務不滿意，該如何維權“物業企業不履行或不完全履行物業服務合同約定的,或者法律、法規以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主可以要求物業承擔繼續履行、采取補救措施或賠償損失。” 但是，“欠繳物業費”和“物業服務有瑕疵”應該是兩樁事情，分開來訴訟。拒繳物業費，損害的是其他業主的利益，在一個小區里，總有人以對物業服務不滿意為由，拒繳物業費。這種行為，令其他及時支付物業費的業主不齒。說實話，每天看見那些不繳物業費的還振振有詞以各種理由拒繳的人就覺得真惡心。表面上感覺自己大義凜然，是正義勇士，說來說去還是在乎那幾個錢。有能耐你把物業費繳了再去說！很多人動動嘴巴，不交錢，要我們這些交錢的人養著保安和保潔人員伺候他們，憑什么？有的業主認為，應該把物業服務滿意度與是否繳納物業費分開來：反對動不動就拒繳物業費，“業主拒繳物業費，到時候會形成兩敗俱傷的局面。物業公司虧本經營，退出小區，到頭來還是損害業主的利益，這在南京各小區出現這樣到狀況并非少數。部分業主拒繳物業費，包括以各種理由要少交的要打折的，物業費是經過物價局審批的，物業收費有嚴格的財務制度，收到的錢是要上交的，也不是在賣菜，多一塊少一塊的還價，你少交或不交的部分難道需要物業工作人員自己貼錢替你交嗎？某種程度上，也是損害了已經繳納物業費業主的利益。

大家共同的家園，得靠眾人去維護。基本的物業費都不愿繳，整天研究怎么樣才能不交、少交物業費。當然了許多業主，以前住在自己建的房子，什么費用都不用交，現在搬進小區后，卻要交物業費，感覺很不習慣。能拖一天是一天，“業主不交物業費，最終受損的是自己。”物業人員分析，業主享受物業提供的服務，并交納實際服務的物業費，這本是天經地義的事。如果業主不繳費，物業公司的管理將難以為繼，最終只有關門一途。屆時，小區管理將陷入癱瘓狀態，垃圾無人清，電梯壞了沒人管。試想一下，一個小區如果沒有物業管理，首先，小區晚上燈光一片漆黑，停水停電、電梯癱瘓、監控癱瘓、水泵癱瘓、建筑垃圾和生活垃圾長期隨意堆放，亂糟糟根本就無法入住，這個小區的房子沒有人敢買、沒有人敢租。許多安置房小區的業主大多手上持有數套房子，因為不交幾百幾千元的物業費，最終導致房子貶值，損失的將是成千上萬元，甚至更多。

第二篇：業主拖欠物業費問題研究

業主拖欠業務服務費問題研究

摘要：

在物業管理服務行業快速發展的同時，伴隨的卻是業主與物業服務企業之間的矛盾和糾紛。比較典型的是業主由于各種理由拖欠物業服務費而引發的與物業服務企業之間的矛盾糾紛。本文以業主與物業服務企業最激化的矛盾為主軸，立足于理論層面，就物業服務合同中最突出的物業服務費糾紛進行論述，并提出相應的對策和建議，從完善法律、規范物業服務企業、制定拖欠物業服務費解決機制等方面結合我國當前物業管理服務的具體情形，研究解決拖欠物業服務費糾紛的對策，為我國物業管理服務法律問題的完善提供一些思路，真正做到既能保護業主的合法權益，又能促進物業管理服務業的健康發展，實現居民生活的“長治久安”。關鍵詞：物業管理費；現狀；原因；建議

第一節我國拖欠物業服務費的現狀

一、我國目前拖欠物業服務費的基本情況

我國的物業管理起步很晚，直到20世紀80年代初期才由香港引入。如今，物業管理隨著房地產開發市場的發展由初級階段進入快速成長階段，已經成為房地產業發展的重要組成部分，同時也成為與群眾生活水平密切相關的新型服務業。然而由于物業管理行業的不成熟、不規范，以及法律法規的不完善等多種因素，物業服務糾紛激增，這其中因物業服務收費引發的糾紛則占據主要地位。

在我國，由于物業服務收費引發的矛盾已經成為社會關注的熱點，成為媒體曝光的聚焦點。在實踐審判中，由于業主拖欠物業服務費用引發的矛盾沖突是目前物業管理服務行業最主要的問題。例如上海市靜安區人民法院2008年受理的153件物業服務糾紛案件中，就有142件是物業服務企業起訴業主拖欠物業服務費，占受理案件的92.81%，因業主不滿物業服務企業的管理服務拖欠物業服務費引發的糾紛占受理案件總數的近60%。

據國內某知名網站在線調查，當被問到“如果對小區物業的服務感到不滿，你會采取什么方式解決”時，在6251名被調查者中有56.8%的人選擇會采取“拒交物業服務費”的方式，選擇“更換物業公司”和“集體抗議”的也分別占26%和14%，而選擇“協商解決”的僅有不到4%。

由上訴調查可知，目前我國小區業主在對物業服務企業存在不滿時，所采取的最主要的解決方式就是拖欠物業服務費用，因為與采取訴訟或者通過協調機制解決問題相比起來，這是最直接最方便的辦法，但事實上卻無法真正有效地解決業主所面臨的問題，只會使矛盾逐漸升級。

二、我國拖欠物業服務費問題的原因分析 1.物業服務費定價缺少業主參與

當前居民普通住宅物業服務主要實行政府指導價的定價方式。《物業服務收費管理辦法》第六條規定，物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。在各地方按照這個《辦法》制定的地方性行政規章中，許多都對普通住宅物業規定了實行政府指導價的定價方式。市場調節價一般適用于別墅等高檔住宅、非住宅物業及特約服務收費。特約服務費是指物業管理企業接受個別業主委托，為其提供公共性物業服務合同以外的服務所收取的費用。

在實行政府指導價的物業服務項目上，物業服務價格的確定往往體現了政府的意志、物業管理企業或開發商的意志，卻唯獨缺少物業服務費的實際繳納人業主的意志，因此業主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物業服務價格。《物業服務收費管理辦法》第七條規定，物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。按照此規定，政府、業主、物業服務企業都應參與物業服務定價，業主至少可以參與基準價基礎上浮動幅度范圍內的物業服務費定價。但實際上，業主幾乎很少參與服務費定價。首先，在前期物業管理階段，業主不能參與定價。由于在前期物業服務合同的締約過程中業主大會尚未召開，業主委員會尚未成立，根據《物業管理條例》第二十一條的規定，前期物業服務合同一般是物業服務企業與開發商即建設單位簽訂的。此階段業主不能參與定價，沒有機會表達自己的意志，更不能討價還價。其次，由于一系列復雜的原因，很多小區撤換前期物業公司困難重重，業主也很難通過由業主自治機構與新物業公司簽合同的方式參與物業服務費定價。

2.物業管理服務相關法律法規不健全

物業管理這一概念是在20世紀90年代中期才引入我國的新興事物，所以在物業工作的開展中存在大量的問題，容易引發矛盾沖突，造成物業各方的極大困擾。我國現行法律法規不完善，缺乏系統的體系，加之物業管理服務工作中所存在缺陷和漏洞，為物業糾紛的產生提供了人為的環境條件。

我國關于物業管理服務的法律法規不健全，所以在物業管理服務的實踐操作中就缺乏系統規范的理論體系的支撐。其次，我國現行的物業管理法規、規章籠統且過于原則化，部分規定含糊不清，沒有很好的與物業管理服務的實踐相結合，沒有形成系統的、成熟的物業管理服務體系。雖然《物業管理條例》已頒布實施多年，但許多地區制定的的物業管理條例實施細則仍然照抄《物業管理條例》的條文，缺乏細致的規定標準，使得物業實踐中出現的各種復雜問題無章可循。在實踐審判中，通常將《民法通則》、《合同法》的相關規定做為處理物業服務費糾紛的法律依據，但由于這些法律只是民事法律基礎性的規定，實際操作中難以把握對具體問題標準化的處理。《物權法》的出臺減少了物業管理服務領域對有些問題的爭議，在一定程度上促進了物業管理服務行業的健康發展，但《物權法》中對于物業管理服務的具體規定并無太多涉及，或者對問題的處理存在與其他法律之間的沖突。所以，目前我國物業服務糾紛缺乏解決的依據，增加了各方在處理此類案件時的困難，使得物業管理服務中產生的大量物業糾紛無法得到真正有效地解決，阻礙了物業管理服務的規范化發展進程。3.拖欠物業服務費行為得不到有力制裁

通常在住宅小區剛入住時拖欠物業服務費的只有極少數業主，一旦其行為得不到及時制裁，不交費業主數量將迅速增長，這是因為不交物業服務費也可以享受物業服務的“搭便車”心理和行為會在業主間蔓延，造成欠費風氣盛行。目前，物業服務企業對拖欠物業服務費行為除了請求業主委員會督促外，唯一合法的手段就是訴諸法院，通過訴訟的途徑追究業主違約責任。在實際生活中，因為這種方式費時費力，所以物業服務企業通過訴訟的方式追繳物業服務費的案例比例不高。從我國目前的立法規定看，對業主無合法理由欠費的行為尚無有效制裁措施。

4.我國物業服務收費體制不完善

首先，目前我國物業服務收費項目混亂，性質難以界定。在實踐中，物業收費項目的歸納類型不明確，性質不清晰，而且部分物業服務企業并沒有按照法律規定或者合同的約定對物業服務費進行科學地計算，也沒有透明地進行物業收費工作，各種出現在業主賬單上的收費項目來源不清、性質不明，有的甚至缺乏收費的根據。而且，在現代物業中，物業服務企業不斷推出新的物業種類，但這些新生物業服務項目并沒有法律的明確規定，在業主對這些新生物業服務項目性質和應用的認識非常有限的情況下，極易認為這是物業服務企業亂收費的一種表現，在實踐中引發矛盾。另外，物業服務企業代替社會公用部門，直接向業主收繳本不屬于其收繳范圍的水電費、暖氣費等行為，使得物業服務企業成為各項費用的第一催款人，無形中增加了物業服務企業自身的經營風險。其次，目前我國物業服務收費的標準不明確、不統一。物業管理服務行業是我國新興的行業，物業服務企業作為新興行業的管理服務主體在物業服務水平方面對物業性質的正確判斷失誤，缺乏統一的管理服務經驗，并且在物業收費方面缺乏統一的收費標準。各地區的經濟發展水平不一致，對收費標準的認定也不一致，各地政府對收費標準的規定也就不相統一。各地區對于物業服務收費的制定標準不同，并沒有在實際操作中形成統一的收費價格標準，加之物業管理部門信息的不公開，因此，業主很難全面了解收費標準制定的過程與依據。第三，每個業主對物業服務質量的需求不同，對物業收費標準的認知不同、評判標準也不同，所謂眾口難調，物業服務企業很難取悅全部的業主，即使物業服務企業提供的服務滿足了99%的業主，但仍有可能有1%的業主對此不滿意，拖欠物業服務費的現象也仍可能繼續發生。

第四，目前我國的物業服務收費監督機制不完善。我國《物業服務收費管理辦法》第十二條規定：“物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。”雖然法律進行了明確的規定，但我國實踐中物業服務收費監督機制并不到位，物業服務水平標準與收費標準的制定不公開，運作過程不透明，對物業服務企業只作形式上的監督，致使物業服務企業的工作得不到有效地監督，法律規定成為虛設之物，進一步加劇了物業服務企業與業主之間的矛盾。

5.開發商遺留問題 現實中，由于開發商遺留問題所引發的糾紛占物業服務糾紛的7成左右。許多住宅小區的開發商不講信用，在售房前期對房屋購買者進行虛假承諾，并且沒有對房屋的監管環節落實到位，直到業主購買房屋并拿到鑰匙入住后才發現，開發商并沒有兌現先前的承諾，房屋的質量存在問題或者房屋的配套設施不完善。大多業主認為物業服務企業與開發商都屬于房屋買賣中的盈利者，是導致業主受損的直接侵害者。物業服務企業是開發商后續工作的繼承者，是開發商權益的代言人，自然也就是開發商責任的承擔者。因此，業主就會要求物業服務企業承擔本應由開發商承擔的責任，并以拖欠物業服務費這種看似最有效的方式表示抗議。但物業服務企業并不想成為開發商的“替罪羊”，便與業主展開了物業服務費的戰爭，對業主的拖欠行為無計可施的情況下便訴諸于法律，而法院通常判決業主敗訴，這為物業服務企業今后的工作帶來了極大的困難，也不利于物業管理服務行業的發展。6.業主與物業服務企業的觀念錯誤

業主和物業服務企業應當是主人和管家之間的關系：“家(房產)”歸主人所有，管家是受雇為主人服務的。業主與物業服務企業是通過市場機制進行雙向選擇，在雙方地位完全平等的前提下建立的民事合同關系，屬于民法中的概念。但現實中，物業服務企業并沒有理解“管理”與“服務”的概念，錯誤地將自己擺在小區管理者的地位，認為小區的業主都應服從其管理與指揮，例如以斷水斷電、罰款等強制手段迫使業主服從其管理，將權利視為權力，將方式視為手段。另一方面，小區業主錯誤地認為物業服務費僅僅是物業服務企業的盈利收入，而沒有清楚地認識到物業服務費的大部分都用在了小區設施的養護與維修上，物業服務費在使用上實質上是維護全體業主的權益。許多業主認為物業服務企業的管理服務工作簡單不復雜，比如保潔、保安等工作不必要由專人進行，對物業管理服務的必要性產生懷疑，認為物業管理服務只是物業服務企業借以進行的營利活動的借口。所以業主通常以挑剔的眼光看待物業服務企業的工作，一旦物業服務企業提供的服務稍有瑕疵，業主就會為自己支付的物業服務費用所不值，與物業服務企業展開拖欠物業服務費之戰。而且，欠費業主常常借助已繳費業主這面大旗將自己藏匿于其身后，在享受物業服務時將自己與交費業主緊緊捆綁在一起，而在繳費時卻是盡可能的分開計算，這種免費搭車的現象，反映了業主物業服務的消費觀念的欠缺。第二節完善物業服務費制度的建議 1.物業服務費的標準化

解決物業服務費用糾紛的根本途徑是要構建物業服務收費的法律關系，建立完善的物業服務收費制度，并逐步建立科學的物業服務收費定價機制、收費項目分類制度、收費標準等級制度，特別是要制定物業服務收費的實施細則，減少物業服務收費爭議。由于小區物業的需求、期望和滿意度都有所不同，物業服務企業要避免單一按照業主所擁有的物業面積來劃分物業服務等級。業主擁有的住房面積不應成為物業服務企業提供服務質量的一個參照標準。無論業主擁有住房的面積大小，物業服務企業所提供的管理服務質量都應當是一致的，不應當對業主進行區別對待。

物業服務企業應當遵守物業服務收費的定價原則，在國家制定的基準價的基礎上，在浮動幅度的范圍內，遵循市場價值規律，以滿足業主的不同服務需求為目標，提供不同等級的服務方式，并采用不同的收費價格標準。收費標準要以物業管理服務的成本為基礎，結合所提供服務的質量進行細致地分類，提供的實際服務質量與業主的承受能力相結合。建立收費標準等級制度可以借鑒現行飯店行業的等級分類標準，以滿足不同業主的消費層次需要為目標，根據不同等級、不同類形的物業，構建多層次的物業管理服務和收費標準體系，哪一級的服務質量就對應哪一級的收費標準。比如，北京市根據小區物業的管理服務水平，制訂了五種級別的收費標準，南京市物業服務企業實行考評定級，按級收費的評價體制，將物業服務企業環境衛生、安全護衛等六項作為評價的指標，在評定后，由物價部門頒發《物業管理收費等級標準證書》。這種劃分物業服務等級的方法在許多地區逐漸實行，但是要注意等級制定的標準需要有關部門作出嚴格的規定與區分。

規范物業服務項目的分類標準促進物業服務收費制度的建立與完善，方便物業服務企業確定物業服務費的計算與收取，為物業服務企業、業主解決糾紛提供了依據。規范的分類體系使得收費與繳費的標準一目了然，降低了發生因收費標準模糊而發生糾紛的可能性。通過建立完善的物業服務收費制度，促進物業服務標準日趨完善，促使物業服務企業提高自己的物業管理服務水平。

2.提高業主參與協商物業服務費定價的程度。首先，從長遠來看，物業服務費應該朝協商定價的方向發展，縮小適用政府指導價，拓寬市場調節價的適用范圍。政府指導價物業服務收費機制有待改善,尤其在社會主義市場經濟條件下的今天,應放寬并改善這種物業服務收費機制,在國家價格宏觀調控下,通過市場競爭機制進行服務價格的調節。政府可以定期向社會如實公布物業服務費的市場平均價格以及各項服務收費的明細情況，由物業服務企業與業主參照市場的均價自由確定收費的標準。以北京為例，僅經濟適用住房、危改回遷小區，在未成立業主大會前，實行政府指導價。北京市的這種規定市場化程度比較高，更能尊重業主與物業服務企業在定價問題上的合意，符合民事活動平等、自愿的原則。其次，就目前而言，在部分有必要實行政府指導價的物業項目上要保證業主在基準價基礎上浮動幅度范圍內參與協商定價。為此，還必須完善業主自治和前期物業服務等一系列配套制度。目前各地業主大會的召開、業主委員會的成立比率普遍不高。沒有業主大會和業主委員會，業主就沒有參與協商物業費定價的法定機構及合理的程序。業主自治制度的推行任重而道遠。前期物業管理合同的簽訂主體和簽訂程序也有待改進。3.構建物業收費監督制度

《價格法》規定：“國家支持和促進公平、公開、合法的市場競爭，維護正常的價格秩序，對價格活動實行管理、監督和必要的調控。”構建物業服務收費制度的前提保障就是要完善物業服務收費的監督制度。要想完善物業收費監督制度，建立物業服務企業自律的良好機制，就要建立物業服務收費的公示制度，就要建立符合我國國情的價格主管部門監督、物業服務企業自我監督、小區業主監督“三位一體”的物業收費監督體系。加強物業服務企業自我監督的水平，增強政府部門對工作監督的力度，調動小區業主參與物業服務收費監督工作的積極性，有助于物業服務收費制度的完善，有助于物業管理服務行業的發展。

4.建立物業服務費追繳制度 建立以物業服務企業為主、業主委員會為輔的物業服務費追繳機制。物業服務企業是物業收費的第一主體，理應將其列為追繳物業服務費的第一主體。即如果業主拖欠了物業服務費用，物業服務企業應當作為自己權利的維護者享有第一催繳權，業主委員會的催繳工作只是作為協助物業服務企業追繳的輔助工作，對業主進行溝通與勸導，并不作為物業服務企業對欠費業主提出訴訟的前置程序。這樣就保障了物業服務企業單獨對業主進行追繳和提起訴訟的權利，由業主直接向物業服務企業承擔拖欠物業服務費的責任。

從立法和實踐來看，對于業主拖欠物業服務費問題的處理除了《物業管理條例》第六十七條的規定，我國目前還欠缺有效的解決措施。如前所述，我國法律沒有規定物業服務企業對業主進行處罰的權力。筆者認為，由于物業服務企業沒有權力對業主進行處罰，所以借鑒發達國家與我國港臺地區的做法，由行政部門負責對業主的欠費行為采取相應的制裁與處罰措施，建立科學有效的物業服務費追繳制度可以有效地制止業主隨意拖欠物業服務費的行為，促使業主按時履行支付物業服務費的義務。

1.將業主拖欠的物業服務費記入房地產管理部門的產權檔案中，當業主進行房屋轉讓時，由房地產交易機構將業主拖欠的物業服務費從房屋轉讓的轉讓金中扣除，這是借鑒了日本的做法。我國已有地區開始實行這一做法，比如1998年《廣東省物業管理條例》第四十條對業主的欠費明確規定：“經催收仍不支付的，累計記賬次存入該物業在房地產管理部門的產權檔案中，物業轉讓時有房地產交易機構代為扣除。”但是實踐中，這種方法的應用還未普及，筆者認為這種方式避免了物業服務企業與業主之間的直接沖突，有效保障了物業服務企業的收費工作。應該將這一追繳方法進行細致地分析、系統地規定并廣泛應用于物業服務費的追繳中。

2.比照《民事訴訟中法》中簡易程序的有關規定完善小額訴訟程序。實踐中，小額訴訟程序的引進能夠簡化訴訟程序，給拖欠物業服務費問題設置了快速解決的通道能夠更有效地解決物業糾紛。因此，將小額訴訟程序作為一種即物業服務費糾紛的解決機制，對其進行修改與完善，并在法律中明文規定，在法律上制定統一的操作標準，使其符合我國物業管理服務業的發展需求。

參考文獻： 1.夏善勝：《物業管理法》，北京：法律出版社，2003年版。2.梅新和、尹卓：《物業管理案例精點》，北京：法律出版社，2006年。3.趙丹凌：《我國居住物業服務收費制度研究》，碩士學位論文，四川大學法學系，2006年。4.張虹：《居住性物業管理費拖欠間題透析及應對》，《武漢職業技術學院學報》第5卷第3期，2006年 5.饒杰：《物業管理收費理論問題研究》，碩士學位論文，華中師范大學法學系，2006年。6.馬克力，王磊，羅海燕：《物業管理糾紛》,北京：法律出版社，2007年，第139，136,145頁。電子文獻類 1.莫文：《關于建立物業服務收費新機制的思考》，2007年9月15日，http://www.tmdps.cn/article/default.asp?id=46480，2009年12月4日。

第三篇：物業公司有權公示拖欠物業費的業主嗎

物業公司有權公示拖欠物業費的業主嗎？

2014-12-12

收繳率大關日益逼近，對于催費的同學們來說，“人世間最遙遠的距離，不是吃切糕、喝茅臺，而是錢就揣在他兜里，硬是不交物業費”。業主不交費，物業公司就出現現金流不濟。收費指標完不成，物業小伙伴的考核就沒有著落。于是乎各種“任務到人”、“每天看板”紛紛出臺，收費小伙伴們任務在身了，不能不去跟各種欠費業主講道理，講各種道理，談各種感情，拿出無盡的柔軟，耐心傾聽欠費業主們泛起千年沉渣，攪起萬年舊事，提各種要求，小伙伴們于是乎只能一件件說問題，一件件許承諾，一戶戶清欠繳……,使出渾身解數，沖刺到財政年的最后一秒。如果對比各種收費方法，最苦逼的，應該是門口蹲守。最不得已的，還得算是提起訴訟。最有爭議的，莫過于公示欠費業主名單。為何爭議？能否定紛止爭？今天單就此事和大家說道說道：

家住某小區的陳女士反映，其所在小區一些住戶沒有按時繳納物業服務費，物業公司就將欠款人的姓名、房號、欠款金額等在小區內張榜公布，而陳女士就是被曝光的一員。陳女士表示，沒有按時交納物業服務費雖然不對，但物業公司這樣做很不妥，業主不繳納物業費，往往是出于很多原因，物業不分青紅皂白的公布，讓鄰居現在帶著有色眼鏡看自己，嚴重侵犯了小區住戶的名譽權。那么，物業公司的做法是否涉嫌侵犯該小區業主的名譽權？

最高人民法院的司法解釋，對于“是否構成侵害名譽權的責任，應當根據受害人確有名譽被損害的事實、行為人行為違法、違法行為與損害后果之間有因果關系、行為人主觀上有過錯來認定”。從上述案例分析，陳女士等小區業主的名譽確實因為此事實受到了一定的損害，物業公司的做法會使小區內的其他業主對他們的品行、信譽等產生懷疑，甚至會影響其所處的社會地位。物業公司公示欠款人名單的目的就是迫使業主因為擔心名譽、名聲受損而付款，所以物業公司具有損害小區業主名譽權的主觀惡意。

所謂隱私權是指公民個人生活中不愿意公開或為他人知道的秘密，包括姓名、住址、電話等。物業公司未經業主同意，擅自公布他人的隱私材料已經侵犯了業主的隱私權，即使未公布業主姓名，在僅公布房號的情況下，也涉嫌侵權。

物業費是物業公司提供服務的兌價，物業費本質上是一種眾籌，不繳費業主侵害的歸根結蒂是繳費業主的利益。收取物業費方法上可以請業主委員會代為收取，司法上也提供了救濟手段，本來正當、正義的行為，如果因為使用了不合法的手段，即使達到目的，也讓物業人的職業榮譽蒙詬，甚至可能引發不必要的糾紛。物業費收取再難，作為物業人的底線不能破，那就是我們是守法經營的，是站得住腳的。

第四篇：對拖欠物業費業主進行問題分類催繳物業費

對拖欠物業費業主進行問題分類催繳物業費

每年年末，催繳物業費的通知就會在小區里隨處可見，物業公司想盡各種辦法催繳，卻很難收齊物業費。多個社區小區物業費收繳狀況不一，有的小區業主繳納物業費達80%，而有的僅有40%的業主正常繳納物業費，其中，業主拒繳物業費的理由也各種各樣。很多人都想知道房屋未入住能否不交物業費?本文介紹一下對拖欠物業費業主進行問題分類催繳物業費。

1、對繳費通知無異議

A、清晰告知其欠費繳金額、欠費周期，以便其做好繳費準備；（如該戶可能對收費起始日期有異議，最好不要提及。）B、告知其繳費截止日期，必要的時候，可告知滯納金事宜。C、確定繳費時間。最好不要詢問您什么時候有空過來？（該問題大多無效），應主動給業主提出選擇題讓業主做答。如：王大哥，您看您是這個周周六還是周日過來呀？確定日期，緊接著確定具體時間點。您是周六早上還是下午過來啊？因為周末工作比較多、前來繳費業主較多（暗示業主交物管費的很多），到時候我好協調好工作帶您繳費。如業主周六真來，到時帶其繳費有何不可。D、注意事項:主動引導業主在我們的思路框架內回答問題、確定時間。不要給其過多的思考和疑問時間，快速結束通話。

www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

2、對繳費通知有異議

A、對物管費起始日期不認可耐心傾聽其訴求，找出其問題的薄弱點，在表示理解對方的疑問或異議的同時，解釋物管費收取期限的標準。（業主已簽按合同交樓期開始收取，且物業前期已開始服務；工程遺留問題屬正常問題，可在收樓后維修完成。）

B、無工程遺留問題或業主因無時間未收樓這是業主的問題。不收樓不代表不按合同約定收樓日收取物管費。

C、未入住能不能少交物管費。要點：未入住物業服務照常進行，物業服務不只是針對個體住戶，而是屬于全體業主；未入住的很多照常交費；空置房的物管費國家法律規定，全額收取。（必要的時候可說出國家關于空置房物管費收取標準的法律條文）

D、工程遺留問題未得到徹底處理該問題屬于較難說服的問題，但仍需解釋。工程遺留問題（小問題）屬正常問題，在收樓后業主通過驗房保修的形式，物業會敦促地產公司進行整改，且在維修期內，業主所提問題，地產公司都會負責安排維修。對于那些切實可以維修的小問題，可對業主做出維修完成期限承諾，讓業主先行安心繳費。此類業主常把工程問題與物管費相混淆，甚至拿物管費作為拒交或拖延的擋箭牌，一部分業主通過解釋可以做通工作，另一部業主則堅持要處理完工程遺留問題才繳費，針對此類業主。催繳www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

后，應馬上跟進該戶問題的處理，越快越好，處理好了問題，業主答應過繳費的自然很少反悔。

在與業主溝通的過程中，應該反復解釋我們的工作流程，特別是從業主報修問題到維修完成期間我們的工作流程。目的在于，向業主表明我們的工作的規范和嚴格，以及業主所認為的小問題的處理流程和時限，爭取讓業主理解和支持我們的工作。同時，話題轉到他今天電話里所提出的問題，作為公司代表，一定會如實向上反映，向業主表明他的問題會被得到重視、會有人負責到底的態度和決心。緊接著，確定繳費時間。無論業主說什么時間，盡量讓其確定一個較具體時間，這樣業主來的可能性較大。即使不來，也利于我們下次電話催費的切入。業主答應了沒來，下次打電話問他，他便不再好意思一再推脫。

E、對物業服務有意見

對某個員工服務有意見表達歉意，做出改善的態度。對某項服務的不滿意如電梯前室、樓道衛生不滿意。告知業主馬上做出整改，同時接著可以詢問業主：您對我們的服務還有沒有其他意見或建議？（讓業主感受到我們的誠懇和對工作的負責態度，緩和其內心的抱怨或不滿情緒）

抱怨配套設施不完善站在業主的角度，表達對業主心聲的理解。www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

同時耐心像業主承諾物業 服務與配套設施的關系和區別。（配套設施屬開發商的問題，開發商的任何承諾與物業服務是有區別的，必要的時候可向業主解釋雖然地產和 物業同屬恒大地產，但是各自獨立運營的兩個子公司）。針對業主的抱怨，同時還應向業主表明，將把業主的心聲（配套設施不完善，業主生活不便）反映給公司領導，領導會與地產公司進行溝通，維護業主的權益。

以上就是對拖欠物業費業主進行問題分類催繳物業費的介紹，催天下合和社區計劃應用智能化大數據，通過系統平臺的催繳物業費服務三部曲（主動繳費、自助催繳、委托催繳），有效提升物業管理費的繳費率。催天下與物業管理機構合作，通過大數據分析，為物業管理機構進行滿意度調查分析、提出改善物業服務建議等，為物業企業提升管理能力，為業主提供更親民、接地氣的服務，提升業主滿意度。歡迎合作洽談！

www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

第五篇：如何應對拖欠物業費的“老賴”業主？實招!

如何應對拖欠物業費的“老賴”業主？實招！

業主拖欠物業費，是指業主不履行與物業服務公司簽訂的物業服務協議中約定的交納物業費的義務。在業主欠費問題上，不僅物業服務公司遭受損失，業主也是受害者。這種不良現象如果繼續蔓延必將危害整個物業管理行業的健康發展。因此，如何規范物業服務收費，尤其是處理好與那些長期拖欠物業費的業主的關系，妥善解決物業服務收費中存在的問題刻不容緩。欠費案例2006年7月，鄧先生在重慶市大渡口區某商品房小區買了一套房子，裝修后入住，并與物業服務公司簽署了《物業管理服務協議》，約定每月按標準繳納物業管理費。但從2008年1月起至2009年12月止，鄧先生沒有繳納物業管理費。經催繳無果后，物業服務公司遂向大渡口法院提起訴訟，要求法院判決被告鄧先生交納拖欠的物業管理費及滯納金。2011年9月，大渡口區法院判決鄧先生支付拖欠的2535元物業管理費，并支付滯納金。法院判決后，業主鄧先生并未履行判決，相反他覺得是物業服務公司理虧，因為物業服務公司的服務不到位。為改善居住環境，在物管經理口頭同意各承擔一半費用的情況下，自己掏腰包2100元改造了公共花臺，但物業服務公司卻一直沒將承諾的1050元改造費用付給他。“其實是物管公司欠我錢，我拿物業管理費作抵很正當。”由于業主鄧先生始終未履行判決書規定的義務，物業服務公司于2013年8月向大渡口區人民法院申請強制執行。收到執行通知書的鄧先生十分惱火，表示：“我沒錢，即使有錢，也絕對不會付這個錢！”按照程序，法院決定對這個無車、無存款、態度又十分蠻橫的“老賴”實施拘留。在法律強制力的威懾和法官的辯法析理下，鄧先生最終支付了物業管理費及延遲履行期間的債務利息。案例評析本案案情比較簡單，是一起業主與物業服務公司之間的物業費拖欠糾紛。物業費問題可謂物業管理中的一個核心問題，物業費糾紛是物業管理矛盾糾紛中最常見的一類糾紛。本案例的焦點問題是，業主鄧先生拖欠物業費是否合法？如果物業服務公司的服務不到位，業主能否拖欠物業費？第一，業主不得無故拖欠物業費。理由如下：（1）按時交納物業費是業主應當履行的合同義務。物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。在物業管理（物業服務）這一法律關系中，物業服務公司的義務是提供物業服務，權利是收取物業服務費；業主的義務是交納物業服務費，權利是享受物業服務。雙方的具體權利義務通過物業服務合同約定。業主和物業服務公司都應當按照合同約定行使權利并履行義務。除非物業服務合同中約定了業主可拖欠物業費的情形，否則業主不得拖欠物業費。如果業主未按照合同約定及時履行交納物業費的義務，物業服務公司不但可追討物業費，還可按合同收取滯納金。（2）按時交納物業費是《物權法》規定的業主的建筑物區分所有權決定的。業主的建筑物區分所有權不但包含專有部分的所有權，還包含對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。《物權法》明確規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。而物業管理恰恰是對共有部分的管理和服務。對這部分的管理和服務需要業主承擔交納物業費的義務。因此，業主不得不履行這一義務，即使其放棄自己的權利。《物權法》的這一規定也源于物業管理（物業服務）的特殊性，即物業管理（物業服務）具有公共物品（public good）屬性。公共物品具有非排他性，即某人在消費一種公共物品是，不能排除其他人消費這一物品（不論他們是否付費），或者排除的成本很高。物業管理（物業服務）是對共有部分而非業主戶內的專有部分的管理和服務，物業服務公司無法做到排除個別業主享受物業服務。業主欠費，就是搭便車行為，侵害了交費業主的合法權益，侵害了整個小區的利益。可見，業主拖欠物業服務費是違法的、不合理的。第二，對物業服務不到位，業主不應通過欠費維權。正是由于物業服務的準公共服務屬性，不是單個業主對物業服務公司的一對一服務，所以即使物業服務公司的服務不到位，業主也不應通過拖欠物業費的方式抗辯。當然，這并不意味著物業服務公司的服務不到位就是合法合理的。對于物業服務不到位，業主有多種方式維權。首先，業主可從履約角度追究物業服務公司的違約責任。按照最高法的司法解釋，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。因此，業主可要求物業服務公司繼續履行、采取補救措施或者賠償損失。其次，業主也可向屬地的房屋行政主管部門投訴。由政府機關督促物業服務公司履行合同義務及政策法規規定的義務。本案中，業主鄧先生與物業服務公司簽署了《物業管理服務協議》，約定了物業費交費標準。鄧先生應當按約定交費，經物業服務公司催繳后，鄧先生仍拒不交納物業費顯然是錯誤的。鄧先生認為物業服務公司不到位及自己花錢改造花園均不能構成其不交納物業費的合理理由。實務指引物業服務費是物業項目的各項服務得以維持的保障，也是物業保值增值的保障，更是物業服務公司盈利和生存的保障。如何保證物業費及時到位，如何催繳拖欠的物業費，是每個物業服務公司必須面對的重要課題。

（一）要堅持守法守約的底線。業主拖欠物業費往往會找出各種理由和借口，最常見的是服務不到位。雖然法理上業主不得因物業服務不到位而主張拖欠物業費合理或要求物業費打折，但是現實中，的確有很多法院因為物業服務公司的“服務不到位”而判物業費打折。因此，物業服務公司首先要做到遵守法律法規、規章和行業標準以及物業服務合同約定，防止業主找出物業服務公司服務方面的瑕疵。這是物業服務公司維護自身權益的前提條件。

（二）要善于簽合同。物業服務合同中，一要明確約定物業服務標準，減少服務爭議；二要約定物業費拖欠時的滯納金交納條款，一定比例的滯納金對拖欠物業費的業主能起到一定震懾作用；三要約定服務與費用糾紛解決辦法。如雙方可以作以下約定：合同雙方對物業服務質量產生爭議時通過聘請第三方評估機構的方式對物業服務作出鑒定，評估費用由首先對物業服務質量提出異議者承擔。

（三）通過管理規約和業主大會議事規則限制欠費業主權利。取得業主大會和業主委員會的同意，在管理規約和業主大會議事規則中規定業主不得拖欠物業費，如有拖欠應交納滯納金，并限制其參加業主委員會的權利。

（四）要掌握催繳物業費的方式方法。催繳費用的方法有很多，也分別適用于不同的欠費情況。催費方法大致包括：1.上門催繳；2.重點戶面談；3.請業主委員會協助催費；4.發送書面費用催繳通知書；5.發律師函；6.申請仲裁或法院起訴。上述幾種催費方法適用于不同的情況，其中前三種方法是最經常使用的方法，多數業主也能在幾次催繳或面談后交納了物業費。因此，鼓勵物業服務公司多采用這三種方法，所謂“先禮后兵”，這有利于維護物業服務公司與業主之間的和諧關系。后三種方法多少有些“撕破臉皮”的感覺，應當慎用。但對于個別老賴業主，也只有采取這種方法才能收到效果。

（五）要掌握一定的收費技巧。1.“將欲取之，必先與之”，即通過繳費即送禮物（花卉、大米、食用油等），鼓勵大家提前繳費；2.注意催繳費用的時機問題。如有些地方春節期間最忌諱被上門追債，物業服務公司最好避開類似節日；3.與業主交朋友。平時見面主動打招呼，提供服務時態度積極主動，都有助于與業主建立長期良好的關系，在催費時可能會收到意想不到的效果；4.多搞一些社區活動以及業主與物業服務公司座談會，強化溝通交流，爭取更多的業主理解和支持物業服務公司的工作。

（六）鐵腕打擊“老賴”業主。本案是一個很好的例證。經幾次催繳仍拒絕交納物業費，甚至法院生效的法律文書都拒不履行，那么，司法機關都不會同意的。在強制執行的威懾下，本案業主鄧先生最終還是交納了物業費。這種做法的好處不僅僅在于收取的業主鄧先生拖欠的物業費，更大的好處在于“殺一儆百”，對其他不繳費的業主也會產生威懾力。最高人民法院于2013年7月1日通過了《關于公布失信被執行人名單信息的若干規定》對于被執行人具有履行能力而不履行生效法律文書確定的義務的，規定將其納入失信被執行人名單，并依法對其進行信用懲戒。中央文明辦、最高人民法院、公安部、國務院國資委、國家工商總局、中國銀監會、中國民用航空局、中國鐵路總公司等中央八個部門和企業于2014年會簽了《“構建誠信、懲戒失信”合作備忘錄》，確定了懲戒的具體范圍，主要是三個方面：一是禁止乘坐飛機、列車軟臥；二是限制在金融機構貸款或辦理信用卡；三是失信被執行人為自然人的，不得擔任企業的法定代表人、董事、監事、高級管理人員等。可見，國家也在加大對失信人員的懲戒。物業服務公司可以加強這方面的宣傳和風險提示，從而促使業主自覺履行繳費義務。