第一篇：中國銀行業監督管理委員會關于印發《商業銀行房地產貸款風險管理指引》的通知

中國銀行業監督管理委員會關于印發《商業銀行房地產貸款風險管理

指引》的通知

中國銀行業監督管理委員會關于印發《商業銀行房地產貸款風險管理指引》的通知狀態:有效 發布日期:2004-08-30 生效日期: 2004-08-30發布部門: 中國銀行業監督管理委員會

發布文號: 銀監發[2004]57號

第一章 總 則

第一條 為提高商業銀行房地產貸款的風險管理能力，根據有關銀行監管法律法規和銀行審慎監管要求，制定本指引。

第二條 本指引所稱房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費活動有關的貸款。主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。

本指引所稱土地儲備貸款是指向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開發的機構。

房地產開發貸款是指向借款人發放的用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。

個人住房貸款是指向借款人發放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

商業用房貸款是指向借款人發放的用于購置、建造和大修理以商業為用途的各類型房產的貸款。

第二章 風 險 控 制

第三條 商業銀行應建立房地產貸款的風險政策及其不同類型貸款的操作審核標準，明確不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理以及中介機構的選擇等內容。

商業銀行辦理房地產業務，要對房地產貸款市場風險、法律風險、操作風險等予以關注，建立相應的風險管理及內控制度。

第四條 商業銀行應建立相應的監控流程，確保工作人員遵守上述風險政策及不同類型貸款的操作審核標準。

第五條 商業銀行應根據房地產貸款的專業化分工，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環節分別制定各自的職業道德標準和行為規范，明確相應的權責和考核標準。

第六條 商業銀行應對內部職能部門和分支機構房地產貸款進行年度專項稽核，并形成稽核報告。稽核報告應包括以下內容：

(一)內部職能部門和分支機構上年度發放貸款的整體情況；

(二)稽核中發現的主要問題及處理意見；

(三)內部職能部門和分支機構對上次稽核報告中所提建議的整改情況。

第七條

商業銀行對于介入房地產貸款的中介機構的選擇，應著重于其企業資質、業內聲譽和業務操作程序等方面的考核，擇優選用，并簽訂責任條款，對于因中介機構的原因造成的銀行業務損失應有明確的賠償措施。

第八條 商業銀行應建立房地產行業風險預警和評估體系，對房地產行業市場風險予以關注。

第九條

商業銀行應建立完善的房地產貸款統計分析平臺，對所發放貸款的情況進行詳細記錄，并及時對相關信息進行整理分析，保證貸款信息的準確性、真實性、完整性，以有效監控整體貸款狀況。

第十條

商業銀行應逐筆登記房地產貸款詳細情況，以確保該信息可以準確錄入銀行監管部門及其他相關部門的統計或信貸登記咨詢系統，以利于各商業銀行之間、商業銀行與社會征信機構之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。

第三章 土地儲備貸款的風險管理

第十一條 商業銀行對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經營管理不規范的借款人不得發放土地儲備貸款。

第十二條

商業銀行發放土地儲備貸款時，應對土地的整體情況調查分析，包括該土地的性質、權屬關系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開發計劃是否相符等。

第十三條

商業銀行應密切關注政府有關部門及相關機構對土地經濟環境、土地市場發育狀況、土地的未來用途及有關規劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險。

第十四條 商業銀行應對發放的土地儲備貸款設立土地儲備機構資金專戶，加強對土地經營收益的監控。

第四章 房地產開發貸款的風險管理

第十五條 商業銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發放任何形式的貸款。

第十六條 商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35％。

第十七條

商業銀行在辦理房地產開發貸款時，應建立嚴格的貸款項目審批機制，對該貸款項目進行盡職調查，以確保該項目符合國家房地產發展總體方向，有效滿足當地城市規劃和房地產市場的需求，確認該項目的合法性、合規性、可行性。

第十八條

商業銀行應對申請貸款的房地產開發企業進行深入調查審核：包括企業的性質、股東構成、資質信用等級等基本背景，近三年的經營管理和財務狀況，以往的開發經驗和開發項目情況，與關聯企業的業務往來等。對資質較差或以往開發經驗較差的房地產開發企業，貸款應審慎發放；對經營管理存在問題、不具備相應資金實力或有不良經營記錄的，貸款發放應嚴格限制。對于依據項目而成立的房地產開發項目公司，應根據其自身特點對其業務范圍、經營管理和財務狀況，以及股東及關聯公司的上述情況以及彼此間的法律關系等進行深入調查審核。

第十九條 商業銀行應嚴格落實房地產開發企業貸款的擔保，確保擔保真實、合法、有效。

第二十條

商業銀行應建立完備的貸款發放、使用監控機制和風險防范機制。在房地產開發企業的自有資金得到落實后，可根據項目的進度和進展狀況，分期發放貸款，并對其資金使用情況進行監控，防止貸款挪作他用。同時，積極采取措施應對項目開發過程中出現的項目自身的變化、房地產開發企業的變化、建筑施工企業的變化等，及時發現并制止違規使用貸款情況。

第二十一條 商業銀行應嚴密監控建筑施工企業流動資金貸款使用情況，防止用流動資金貸款為房地產開發項目墊資。

第二十二條 商業銀行應對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發企業銷售款進行監控，在收回貸款本息之前，防止將銷售款挪作他用。

第二十三條 商業銀行應密切關注房地產開發企業的開發情況，確保對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。

第二十四條 商業銀行應密切關注建筑工程款優于抵押權受償等潛在的法律風險。

第二十五條

商業銀行應密切關注國家政策及市場的變化對房地產開發項目的影響，利用市場風險預警預報機制、區域市場分類的指標體系，建立針對市場風險程度和風險類型的階段監測方案，并積極采取措施化解因此產生的各種風險。

第五章 個人住房貸款的風險管理

第二十六條 商業銀行應嚴格遵照相關個人住房貸款政策規定，不得違反有關貸款年限和貸款與房產價值比率等方面的規定。

第二十七條

商業銀行制定的個人住房貸款申請文件應包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產表、借款人現住房情況、借款人購房貸款資料、擔保方式、借款人聲明等要素(其中具體項目內容參見附件1)。

第二十八條

商業銀行應確保貸款經辦人員向借款人說明其所提供的個人信息(包括借款人所提交的所有文件資料和個人資產負債情況)將經過貸款審核人員的調查確認，并要求借款人據此簽署書面聲明。

第二十九條

商業銀行應將經貸款審核人員確認后的所有相關信息以風險評估報告的形式記錄存檔。上述相關信息包括個人信息的確認、銀行對申請人償還能力、償還意愿的風險審核及對抵押品的評估情況(具體內容參見附件2)。

第三十條 商業銀行的貸款經辦人員對借款人的借款申請初審同意后，應由貸款審核人員對借款人提交文件資料的完整性、真實性、準確性及合法性進行復審。

第三十一條

商業銀行應通過借款人的年齡、學歷、工作年限、職業、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業發展對收入水平的影響；應通過借款人的收入水平、財務情況和負債情況判斷其貸款償付能力；應通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對于所購房產的目的及擁有意愿等因素，并據此對貸款申請做整體分析。

第三十二條 商業銀行應對每一筆貸款申請做內部的信息調查，包括了解借款人在本行的貸款記錄及存款情況。

第三十三條

商業銀行應通過對包括借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門以及征信機構等獨立的第三方進行調查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產、負債情況、信用記錄等。

商業銀行對自雇人士(即自行成立法人機構或其他經濟組織，或在上述機構內持有超過10％股份，或其個人收入的主要來源為上述機構的經營收入者)申請個人住房貸款進行審核時，不能僅憑個人開具的收入證明來判斷其還款能力，應通過要求其提供有關資產證明、銀行對帳單、財務報表、稅單證明和實地調查等方式，了解其經營情況和真實財務狀況，全面分析其還款能力。

第三十四條 對以個人身份申請的商業用房貸款，如借款人是自雇人士或公司的股東、董事，商業銀行應要求借款人提供公司財務報表，業務資料并進行審核。

第三十五條 商業銀行應根據各地市場情況的不同制定合理的貸款成數上限，但所有住房貸款的貸款成數不超過80％。

第三十六條

商業銀行應著重考核借款人還款能力。應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55％以下(含55%)。

房產支出與收入比的計算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業管理費)/月均收入

所有債務與收入比的計算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月均償付額)/月均收入

上述計算公式中提到的收入應該是指申請人自身的可支配收入，即單一申請為申請人本人可支配收入，共同申請為主申請人和共同申請人的可支配收入。但對于單一申請的貸款，如商業銀行考慮將申請人配偶的收入計算在內，則應該先予以調查核實，同時對于已將配偶收入計算在內的貸款也應相應的把配偶的債務一并計入。

第三十七條

商業銀行應通過調查非國內長期居住借款人在國外的工作和收入背景，了解其在華購房的目的，并在對各項信息調查核實的基礎上評估借款人的償還能力和償還意愿。

第三十八條 商業銀行應區別判斷抵押物狀況。抵押物價值的確定以該房產在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準。

商業銀行在發放個人住房貸款前應對新建房進行整體性評估，可根據各行實際情況選擇內部評估，但要由具有房地產估價師執業資格的專業人士出具意見書，或委托獨立的具有房地產價格評估資質的評估機構進行評估；對于精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區售價的樓盤的評估要重點關注。

對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。

第三十九條

商業銀行在對貸款申請做出最終審批前，貸款經辦人員須至少直接與借款人面談一次，從而基本了解借款人的基本情況及其貸款用途。對于借款人遞交的貸款申請表和貸款合同需有貸款經辦人員的見證簽署。

商業銀行應向房地產管理部門查詢擬抵押房屋的權屬狀況，決定發放抵押貸款的，應在貸款合同簽署后及時到房地產管理部門辦理房地產抵押登記。

第四十條 商業銀行對未完全按照前述要求發放的貸款，應有專門的處理方法，除將發放原因和理由記錄存檔外，還應密切關注及監控該筆貸款的還款記錄。

第四十一條 商業銀行應建立逾期貸款的催收系統和催收程序。應將本行內相關的個人信用資料包括逾期客戶名單等實行行內共享。

第六章 風險監管措施

第四十二條 銀監會及其派出機構定期對商業銀行房地產貸款發放規模、資產質量、償付狀況及催收情況、風險管理和內部貸款審核控制進行綜合評價，并確定監管重點。

第四十三條

銀監會及其派出機構根據非現場監管情況，每年至少選擇兩家商業銀行，對房地產貸款的下列事項進行全面或者專項檢查：(一)貸款質量；(二)償付狀況及催收情況；(三)內部貸款審核控制；(四)貸后資產的風險管理；(五)遵守法律及相關規定；(六)需要進行檢查的其他事項。

第四十四條 銀監會及其派出機構對現場檢查中發現的房地產貸款管理存在嚴重問題的商業銀行，將組織跟蹤檢查。

第四十五條 銀監會及其派出機構或銀行業自律組織對介入房地產貸款的中介機構，一旦發現其有違背行業規定和職業道德的行為，將及時予以通報。

第七章 附 則

第四十六條 本指引由銀監會負責解釋。

第四十七條 本指引自發布之日起施行。中國銀行業監督管理委員會 2004年8月30日

附件1：

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XX銀行個人購房借款申請書 ┃

┠──────────────────────────────────────────────┨ ┃貸款申請編號： ┃

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┃

申請人基本情況 ┃

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┃ 申請人姓名 │

│

性別

│

│ 出生日期│ │

照片

┃

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┃ 文化程度 │

│ 婚姻狀況 │

│ 證件種類│ │

┃

┃

│

│

│

│

及號碼 │ │

┃

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┃ 戶籍所在地 │

│現居住地址 │ │

┃

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┃

國籍

│

│

民 族

│ │

┃

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┴───────┨ ┃ 郵寄地址及 │ ┃ ┃

郵編

│ ┃

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┃ 工作單位 │

│ 單位性質│ ┃

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┃ 辦公電話 │

│ 住宅電話 │

│ 緊急聯系│ ┃

┃

│

│

│

│

方式 │ ┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼─────────────┨

┃

職 業

│

│

職 務

│

│

職 稱 │ ┃

┠──────┼─────┴──────┴──────┴─────┴─────────────┨ ┃ 單位地址及 │ ┃ ┃

郵編

│ ┃

┠──────┼─────┬──────┬──────┬─────┬─────────────┨

┃ 配偶姓名 │如為未婚人│職

務 │

│ 證件種類│ ┃

┃

│士則相關各│

│

│

及號碼 │ ┃

┃

│項不填

│

│

│

│ ┃

┠──────┼─────┴──────┴──────┼─────┼─────────────┨

┃ 工作單位 │

│ 聯系方式│ ┃

┠──────┼───────────────────┴─────┴─────────────┨ ┃ 是否使用過 │ ┃ ┃

│ ┃ ┃ 其他貸款 │

┃

┠──────┴───────────────────────────────────────┨

┃

本人近3年工作履歷：(時間段、單位名稱)

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

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┃

申請人收支情況

┃

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┃主要經濟來源│

│其他經濟來方│

│ 供養人數│

┃

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┃申請人月收入│

│ 家庭月收入 │

│家庭月支出│

┃

┠──────┴─────┴──────┴──────┴─────┴─────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

借款人資產表

┃

┠──────┬─────┬──────┬──────┬─────┬────────┬────┨

┃ 個人資產 │ 金 額

│ 個人負債 │

金 額

│月還款金額│

起止

時間 │負債類型┃

┃

│(萬元)

│

│

(元)

│(元)

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃

房產

│

│購房所欠貸款│

│

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃

汽車

│

│購車所欠貸款│

│

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃

債券

│

│其它所欠貸款│

│

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃

股票

│

│ 其它負債 │

│

│

│

┃

┃

│

│

│

│

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃ 銀行存款 │

│

合計

│

│

│

│

┃

┠──────┼─────┼──────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃

合計

│

│

│

│

│

│

┃

┠──────┴─────┴──────┴──────┴─────┴────────┴────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

申請人現住房情況

┃

┠──────┬───────────────────────────────────────┨ ┃ 現 住 房 │

┃ ┃

情 況

│

┃

┠──────┴───────────────────────────────────────┨

┃

租住請填：(租住時間、地址、月付租金)

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

申請人購房貸款資料

┃

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┃ 售房者全稱 │XX房地產開發有限公司

│ 房屋詳址 │

┃

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┃ 銷售面積 │平方米

│ 單

價 │元

│

總價(元)

│

┃

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┃ 借款金額 │

│ 借款期限 │年

│

借款種類 │商業貸款┃

┃

(元)

│

│

│

│

│

┃

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┃首付金額(元 │

│ 首付比例 │

│

首付款來方 │

┃

┃)

│

│

│

│

│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┼─────

───┼────┨

┃ 還款方式 │等額本息月均/

│

物業費

│/㎡/月

│

購房目的 │A 自住 ┃

┃

│等額本金(月還)

│

│

│

│B 投資 ┃

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┃ 房屋形式 │

│ 房屋類別 │ A 經濟適用房

B 普通商品住房┃

┃

│

│

│C別墅

D 商業用房

E 其他┃

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┃ 商品房買賣 │

│

銷售許可證編號

│

┃

┃

│

│

│

┃

┃

合同

│

│

│

┃

┃

編號

│

│

│

┃

┠──────┴────────────┴────────────┴─────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

擔保方式

┃

┠──────┬────────────┬──────┬─────┬────────┬────┨

┃ 抵押物名稱 │

│抵押物所有人│

│抵押物價值(元)│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┼────────┼────┨

┃ 質押物名稱 │

│質押物所有人│

│

質押物價值│

┃

┠──────┼────────────┼──────┼─────┴────────┴────┨

┃ 保證人名稱 │

│與被保證人 │

┃

┃

│

│

│

┃

┃

│

│關系

│

┃

┠──────┼────────────┴──────┴───────────────────┨ ┃ 保證人聯系 │

┃ ┃

│

┃ ┃ 方式及地址 │

┃

┠──────┴───────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

備注

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

借款申請人聲明

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃歡迎您申請XX銀行個人住房貸款，請用藍(黑)色墨水鋼筆或簽字筆在本申請書上簽字，已填寫內容不得

┃ ┃涂改。

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨ ┃銀行，本人在此鄭重聲明：

┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃1)本人承認以此申請書及其他所附資料作為貴行借款的依據；

┃

┠──────────────────────────────────────

────────┨

┃2)上述各項資料屬實，且隨本申請書報送的資料復印件可留存貴行作為備查憑證，如資料失實或虛

┃

┃假，本人愿承擔相應的民事及法律責任； ┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃3)經貴行審查不符合規定的借款條件而未予受理時，本人無異議； ┃

┠──────────────────────────────────────────────┨

┃4)本人保證在取得貴行貸款后，按時足額償還貸款本息。┃

┠───┬────────┬──────┬──────┬─────┬────────┬────┨

┃

│

│

│

│

│ │

┃

┠───┼─────┬──┴───┬──┴────┬─┴────┬┴────────┴┬───┨

┃

│

│

│

│

│ │

┃

┠───┴─────┴──┬───┼───────┴┬─────┴┬─────────┴┬──┨

┃

申請人簽名：

│

│

│日期：

│年

月 日│

┃

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附件2：

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃風 險 評 估 書 ┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬────────────┨

┃申請日期 │

│

│貸款申請編號 │ ┃

┠─────┴───┴───────┴───────┴────────────┨

┃

基 本 資 料 ┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

主申請人 ┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬──────┬─────┨

┃姓名

│

│性別

│

│婚姻狀況

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┴──────┴─────┨

┃出生日期 │

│證件類型及號碼│ ┃

┠─────┼───┼───────┼────────────────────┨

┃戶籍

│

│現住址及郵編 │ ┃

┠─────┼───┼───────┼────────────────────┨

┃學歷

│

│工作單位

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┬──────┬─────┨

┃職業

│

│職務

│

│供養人數

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃計算后申請│

│申請人填報的家│

│主要經濟來源│如工資，提┃ ┃人稅后月收│

│庭月收入

│

│

│成，經驗收┃ ┃入(無公積 │

│

│

│

│入等 ┃

┃金)

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃住宅電話 │

│主申請人手機 │

│辦公電話

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┴──────┴─────┨

┃配偶姓名 │

│配偶工作單位 │ ┃

┠─────┴───┴───────┴────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

共同申請人 ┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬──────┬─────┨

┃姓名

│

│性別

│

│婚姻狀況

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┴──────┴─────┨

┃出生日期 │

│證件類型及號碼│ ┃

┠─────┼───┼───────┼────────────────────┨

┃戶籍

│

│現住址及郵編 │ ┃

┠─────┼───┼───────┼────────────────────┨

┃學歷

│

│工作單位

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┬──────┬─────┨

┃職業

│

│職務

│

│供養人數

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃計算后共同│

│與主申請人關系│

│主要經濟來源│ ┃

┃申請人稅后│

│

│

│

│ ┃

┃月收入(無 │

│

│

│

│ ┃

┃公積金)

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃住宅電話 │

│共同申請人手機│

│辦公電話

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┴──────┴─────┨

┃配偶姓名 │

│配偶工作單位 │ ┃

┠─────┴───┴───────┴────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

購 房 資 料 ┃

┠─────┬───────────┬───────┬────────────┨

┃樓盤名稱 │

│所購房屋詳址 │ ┃

┠─────┼───────────┼───────┼────────────┨

┃售房者全稱│

│購房用途

│ ┃

┠─────┴───┬───────┼───────┼────────────┨

┃商品房買賣合同

│

│銷售許可證

│ ┃

┃編號

│

│編號

│ ┃

┠─────┬───┴───────┼───────┼────────────┨

┃律師行

│

│保險公司

│ ┃

┠─────┼───────────┼───────┼────────────┨

┃擔保方式 │

│質押總值

│ ┃

┠─────┼───┬───────┼───────┼──────┬─────┨

┃竣工日期 │

│房屋類別

│分為普通商品住│銷售面積

│ ┃

┃

│

│

│房，經濟適用 │

│

┃ ┃

│

│

│房，別墅和商業│

│

┃ ┃

│

│

│用房

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃單價

│

│總售價

│

│物業管理費 │指月物業費┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃首付款

│

│申請成數

│

│申請貸款額 │ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃期限

│

│年利率

│

│月付款

│ ┃

┠─────┴───┼───────┴───────┴──────┴─────┨ ┃還款方式

│ ┃

┠─────────┴────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

信貸審核意見 ┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

核心因素 ┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬──────┬─────┨

┃房產支出 │

│總債務與收入比│

│建議貸款成數│即審核后同┃

┃與收入比 │

│

│

│

│意的貸款成┃

┃

│

│

│

│

│數 ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┴───────┴───────┴──────┴─────┨

┃償還能力 │可注明對申請人收入和資產的核實結果；據此計算出的各項核心比率； ┃ ┃

│申請人所在單位的發展情況等 ┃

┠─────┼────────────────────────────────┨

┃還款意愿 │寫明首付款情況，現住房情況及此次購房目的等，并由此推斷其還款意 ┃

┃

│愿。

┃ ┠─────┼────────────────────────────────┨

┃擔保情況 │應首先說明申請人已簽訂了購房合同且合法有效，其次對所購樓盤進行大┃ ┃

│致情況評估，如周邊環境，樓盤價位，變現能力和貶值或升值潛力。

┃ ┠─────┴────────────────────────────────┨

┃

補償因素 ┃

┠─────┬────────────────────────────────┨

┃財務狀況 │如需申請人提供其他個人資產證明，可在此處列明并予以分析。

┃ ┠─────┼────────────────────────────────┨ ┃

│ ┃

┠─────┼────────────────────────────────┨ ┃基本情況 │ ┃

┠─────┼────────────────────────────────┨ ┃其他情況 │ ┃

┠─────┴────────────────────────────────┨

┃

審核意見 ┃

┠──────────────────────────────────────┨ ┃此處列明該筆申請的各項優勢 ┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬────────────┨

┃

│貸款額│

期限

│

成數

│

還款方法 ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼────────────┨

┃原貸款申請│

│

│

│ ┃

┃條件

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│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼────────────┨

┃建議貸款 │

│

│

│ ┃

┃條件

│

│

│

│ ┃

┠─────┴───┴───────┴───────┴────────────┨ ┃此處列明該筆申請存在的風險點 ┃

┠──────────────────────────────────────┨

┃

┃

┠─────┬───┬───────┬───────┬──────┬─────┨

┃

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃風險審核員│

│

│審核日期

│

│ ┃

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┃

│

│

│

│

│ ┃

┠─────┼───┼───────┼───────┼──────┼─────┨

┃主管經理 │

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│審核日期

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│ ┃

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第二篇：關于印發《商業銀行房地產貸款風險管理指引》的通知

關于印發《商業銀行房地產貸款風險管理指引》的通知

銀監發〔2004〕57號

各銀監局，各政策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行：

現將《商業銀行房地產貸款風險管理指引》印發給你們，請遵照執行。請各銀監局將本通知轉發至轄內各城市商業銀行、城市信用社，農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用社縣級聯社，外資銀行。

二○○四年八月三十日

商業銀行房地產貸款風險管理指引

第一章 總 則

第一條 為提高商業銀行房地產貸款的風險管理能力，根據有關銀行監管法律法規和銀行審慎監管要求，制定本指引。

第二條 本指引所稱房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費活動有關的貸款。主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。

本指引所稱土地儲備貸款是指向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開發的機構。

房地產開發貸款是指向借款人發放的用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。

個人住房貸款是指向借款人發放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

商業用房貸款是指向借款人發放的用于購置、建造和大修理以商業為用途的各類型房產的貸款。

第二章 風險控制

第三條 商業銀行應建立房地產貸款的風險政策及其不同類型貸款的操作審核標準，明確不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理以及中介機構的選擇等內容。

商業銀行辦理房地產業務，要對房地產貸款市場風險、法律風險、操作風險等予以關注，建立相應的風險管理及內控制度。

第四條 商業銀行應建立相應的監控流程，確保工作人員遵守上述風險政策及不同類型貸款的操作審核標準。

第五條 商業銀行應根據房地產貸款的專業化分工，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環節分別制定各自的職業道德標準和行為規范，明確相應的權責和考核標準。 第六條 商業銀行應對內部職能部門和分支機構房地產貸款進行專項稽核，并形成稽核報告。稽核報告應包括以下內容：

（一）內部職能部門和分支機構上發放貸款的整體情況；

（二）稽核中發現的主要問題及處理意見；

（三）內部職能部門和分支機構對上次稽核報告中所提建議的整改情況。

第七條 商業銀行對于介入房地產貸款的中介機構的選擇，應著重于其企業資質、業內聲譽和業務操作程序等方面的考核，擇優選用，并簽訂責任條款，對于因中介機構的原因造成的銀行業務損失應有明確的賠償措施。

第八條 商業銀行應建立房地產行業風險預警和評估體系，對房地產行業市場風險予以關注。

第九條 商業銀行應建立完善的房地產貸款統計分析平臺，對所發放貸款的情況進行詳細記錄，并及時對相關信息進行整理分析，保證貸款信息的準確性、真實性、完整性，以有效監控整體貸款狀況。

第十條 商業銀行應逐筆登記房地產貸款詳細情況，以確保該信息可以準確錄入銀行監管部門及其他相關部門的統計或信貸登記咨詢系統，以利于各商業銀行之間、商業銀行與社會征信機構之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。

第三章 土地儲備貸款的風險管理

第十一條 商業銀行對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經營管理不規范的借款人不得發放土地儲備貸款。

第十二條 商業銀行發放土地儲備貸款時，應對土地的整體情況調查分析，包括該土地的性質、權屬關系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開發計劃是否相符等。

第十三條 商業銀行應密切關注政府有關部門及相關機構對土地經濟環境、土地市場發育狀況、土地的未來用途及有關規劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險。

第十四條 商業銀行應對發放的土地儲備貸款設立土地儲備機構資金專戶，加強對土地經營收益的監控。

第四章 房地產開發貸款的風險管理

第十五條 商業銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發放任何形式的貸款。

第十六條 商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35％。

第十七條 商業銀行在辦理房地產開發貸款時，應建立嚴格的貸款項目審批機制，對該貸款項目進行盡職調查，以確保該項目符合國家房地產發展總體方向，有效滿足當地城市規劃和房地產市場的需求，確認該項目的合法性、合規性、可行性。

第十八條 商業銀行應對申請貸款的房地產開發企業進行深入調查審核：包括企業的性質、股東構成、資質信用等級等基本背景，近三年的經營管理和財務狀況，以往的開發經驗和開發項目情況，與關聯企業的業務往來等。對資質較差或以往開發經驗較差的房地產開發企業，貸款應審慎發放；對經營管理存在問題、不具備相應資金實力或有不良經營記錄的，貸款發放應嚴格限制。對于依據項目而成立的房地產開發項目公司，應根據其自身特點對其業務范圍、經營管理和財務狀況，以及股東及關聯公司的上述情況以及彼此間的法律關系等進行深入調查審核。

第十九條 商業銀行應嚴格落實房地產開發企業貸款的擔保，確保擔保真實、合法、有效。

第二十條 商業銀行應建立完備的貸款發放、使用監控機制和風險防范機制。在房地產開發企業的自有資金得到落實后，可根據項目的進度和進展狀況，分期發放貸款，并對其資金使用情況進行監控，防止貸款挪作他用。同時，積極采取措施應對項目開發過程中出現的項目自身的變化、房地產開發企業的變化、建筑施工企業的變化等，及時發現并制止違規使用貸款情況。

第二十一條 商業銀行應嚴密監控建筑施工企業流動資金貸款使用情況，防止用流動資金貸款為房地產開發項目墊資。

第二十二條 商業銀行應對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發企業銷售款進行監控，在收回貸款本息之前，防止將銷售款挪作他用。

第二十三條 商業銀行應密切關注房地產開發企業的開發情況，確保對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。

第二十四條 商業銀行應密切關注建筑工程款優于抵押權受償等潛在的法律風險。

第二十五條 商業銀行應密切關注國家政策及市場的變化對房地產開發項目的影響，利用市場風險預警預報機制、區域市場分類的指標體系，建立針對市場風險程度和風險類型的階段監測方案，并積極采取措施化解因此產生的各種風險。

第五章 個人住房貸款的風險管理

第二十六條 商業銀行應嚴格遵照相關個人住房貸款政策規定，不得違反有關貸款年限和貸款與房產價值比率等方面的規定。

第二十七條 商業銀行制定的個人住房貸款申請文件應包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產表、借款人現住房情況、借款人購房貸款資料、擔保方式、借款人聲明等要素（其中具體項目內容參見附件一）。

第二十八條 商業銀行應確保貸款經辦人員向借款人說明其所提供的個人信息（包括借款人所提交的所有文件資料和個人資產負債情況）將經過貸款審核人員的調查確認，并要求借款人據此簽署書面聲明。

第二十九條 商業銀行應將經貸款審核人員確認后的所有相關信息以風險評估報告的形式記錄存檔。上述相關信息包括個人信息的確認、銀行對申請人償還能力、償還意愿的風險審核及對抵押品的評估情況（具體內容參見附件二）。

第三十條 商業銀行的貸款經辦人員對借款人的借款申請初審同意后，應由貸款審核人員對借款人提交文件資料的完整性、真實性、準確性及合法性進行復審。

第三十一條 商業銀行應通過借款人的年齡、學歷、工作年限、職業、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業發展對收入水平的影響；應通過借款人的收入水平、財務情況和負債情況判斷其貸款償付能力；應通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對于所購房產的目的及擁有意愿等因素，并據此對貸款申請做整體分析。

第三十二條 商業銀行應對每一筆貸款申請做內部的信息調查，包括了解借款人在本行的貸款記錄及存款情況。

第三十三條 商業銀行應通過對包括借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門以及征信機構等獨立的第三方進行調查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產、負債情況、信用記錄等。

商業銀行對自雇人士（即自行成立法人機構或其他經濟組織，或在上述機構內持有超過10％股份，或其個人收入的主要來源為上述機構的經營收入者）申請個人住房貸款進行審核時，不能僅憑個人開具的收入證明來判斷其還款能力，應通過要求其提供有關資產證明、銀行對帳單、財務報表、稅單證明和實地調查等方式，了解其經營情況和真實財務狀況，全面分析其還款能力。

第三十四條 對以個人身份申請的商業用房貸款，如借款人是自雇人士或公司的股東、董事，商業銀行應要求借款人提供公司財務報表，業務資料并進行審核。

第三十五條 商業銀行應根據各地市場情況的不同制定合理的貸款成數上限，但所有住房貸款的貸款成數不超過80％。 第三十六條 商業銀行應著重考核借款人還款能力。應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55％以下（含55%）。

房產支出與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業管理費）/月均收入

所有債務與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月均償付額）/月均收入

上述計算公式中提到的收入應該是指申請人自身的可支配收入，即單一申請為申請人本人可支配收入，共同申請為主申請人和共同申請人的可支配收入。但對于單一申請的貸款，如商業銀行考慮將申請人配偶的收入計算在內，則應該先予以調查核實，同時對于已將配偶收入計算在內的貸款也應相應的把配偶的債務一并計入。

第三十七條 商業銀行應通過調查非國內長期居住借款人在國外的工作和收入背景，了解其在華購房的目的，并在對各項信息調查核實的基礎上評估借款人的償還能力和償還意愿。

第三十八條 商業銀行應區別判斷抵押物狀況。抵押物價值的確定以該房產在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準。

商業銀行在發放個人住房貸款前應對新建房進行整體性評估，可根據各行實際情況選擇內部評估，但要由具有房地產估價師執業資格的專業人士出具意見書，或委托獨立的具有房地產價格評估資質的評估機構進行評估；對于精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區售價的樓盤的評估要重點關注。

對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。

第三十九條 商業銀行在對貸款申請做出最終審批前，貸款經辦人員須至少直接與借款人面談一次，從而基本了解借款人的基本情況及其貸款用途。對于借款人遞交的貸款申請表和貸款合同需有貸款經辦人員的見證簽署。

商業銀行應向房地產管理部門查詢擬抵押房屋的權屬狀況，決定發放抵押貸款的，應在貸款合同簽署后及時到房地產管理部門辦理房地產抵押登記。

第四十條 商業銀行對未完全按照前述要求發放的貸款，應有專門的處理方法，除將發放原因和理由記錄存檔外，還應密切關注及監控該筆貸款的還款記錄。

第四十一條 商業銀行應建立逾期貸款的催收系統和催收程序。應將本行內相關的個人信用資料包括逾期客戶名單等實行行內共享。

第六章 風險監管措施

第四十二條 銀監會及其派出機構定期對商業銀行房地產貸款發放規模、資產質量、償付狀況及催收情況、風險管理和內部貸款審核控制進行綜合評價，并確定監管重點。

第四十三條 銀監會及其派出機構根據非現場監管情況，每年至少選擇兩家商業銀行，對房地產貸款的下列事項進行全面或者專項檢查：

（一）貸款質量；

（二）償付狀況及催收情況；

（三）內部貸款審核控制；

（四）貸后資產的風險管理；

（五）遵守法律及相關規定；

（六）需要進行檢查的其他事項。

第四十四條 銀監會及其派出機構對現場檢查中發現的房地產貸款管理存在嚴重問題的商業銀行，將組織跟蹤檢查。

第四十五條 銀監會及其派出機構或銀行業自律組織對介入房地產貸款的中介機構，一旦發現其有違背行業規定和職業道德的行為，將及時予以通報。

第四十六條

第四十七條

第七章 附 本指引由銀監會負責解釋。本指引自發布之日起施行。 則

第三篇：中國銀行業監督管理委員會關于印發《信托公司治理指引》的通知

中國銀行業監督管理委員會關于印發《信托公司治理指引》的通知（銀監發[2007]4號）

各銀監局，銀監會直接監管的信托公司：

現將《信托公司治理指引》印發給你們，請遵照執行。

各銀監局要根據轄內信托公司的發展狀況，采取“區別對待、分類指導”的原則，加強監管和指導，督促信托公司完善公司治理結構。

各信托公司要根據公司實際情況完善公司治理結構，提升公司治理成效，并依照有關法律法規的規定和本指引的要求，于2007年12月31日前修訂公司章程。

二○○七年一月二十二日

信托公司治理指引

第一章 總則

第一條 為進一步完善信托公司治理，加強風險控制，促進信托公司的規范經營和健康發展，保障信托公司股東、受益人及其他利益相關者的合法權益，根據《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國銀行業監督管理法》、《中華人民共和國信托法》等法律法規，制定本指引。

第二條 信托公司治理應當體現受益人利益最大化的基本原則。股東（大）會、董事會、監事會、高級管理層等組織架構的建立和運作，應當以受益人利益為根本出發點。公司、股東以及公司員工的利益與受益人利益發生沖突時，應當優先保障受益人的利益。

第三條 信托公司治理應當遵循以下原則：

（一）認真履行受托職責，遵循誠實、信用、謹慎、有效管理的原則，恪盡職守，為受益人的最大利益處理信托事務；

（二）明確股東、董事、監事、高級管理人員的職責和權利義務，完善股東（大）會、董事會、監事會、高級管理層的議事制度和決策程序；

（三）建立完備的內部控制、風險管理和信息披露體系，以及合理的績效評估和薪酬制度；

（四）樹立風險管理理念，確定有效的風險管理政策，制訂詳實的風險管理制度，建立全面的風險管理程序，及時識別、計量、監測和控制各類風險；

（五）積極鼓勵引進合格戰略投資者、優秀的管理團隊和專業管理人才，優化治理結構。

第四條 信托公司應當建立合規管理機制，督促公司董事會、監事會、高級 管理層等各個層面在各自職責范圍內履行合規職責，使信托公司的經營活動與法律、規則和準則相一致，促使公司合規經營。

第二章

股東和股東（大）會

股東 第一節

第五條 信托公司股東應當具備法律、行政法規和中國銀行業監督管理委員第六條 信托公司股東應當作出以下承諾： 會（以下簡稱中國銀監會）規定的資格條件，并經中國銀監會批準。

（一）入股有利于信托公司的持續、穩健發展；

（二）持股未滿三年不轉讓所持股份，但上市信托公司除外；

（三）不質押所持有的信托公司股權；

（四）不以所持有的信托公司股權設立信托；

（五）嚴格按照法律、行政法規和中國銀監會的規定履行出資義務。

第七條 信托公司股東不得有下列行為：

（一）虛假出資、出資不實、抽逃出資或變相抽逃出資；

（二）利用股東地位牟取不當利益；

（三）直接或間接干涉信托公司的日常經營管理；

（四）要求信托公司做出最低回報或分紅承諾；

（五）要求信托公司為其提供擔保；

（六）與信托公司違規開展關聯交易；

（七）挪用信托公司固有財產或信托財產；

（八）通過股權托管、信托文件、秘密協議等形式處分其出資；

（九）損害信托公司、其他股東和受益人合法權益的其他行為。

第八條 股東出現下列情形之一時，應當及時通知信托公司：

（一）所持信托公司股權被采取訴訟保全措施或被強制執行；

（二）轉讓所持有的信托公司股權；

（三）變更名稱；

（四）發生合并、分立；

（五）解散、破產、關閉或被接管；

（六）其他可能導致所持信托公司股權發生變化的情形。

第九條 股東與信托公司之間應在業務、人員、資產、財務、辦公場所等方面嚴格分開，各自獨立經營、獨立核算、獨立承擔責任和風險。

第二節

股東（大）會 第十條 信托公司股東（大）會的召集、表決方式和程序、職權范圍等內容，第十一條 股東（大）會議事細則包括通知、文件準備、召開方式、表決形應在公司章程中明確規定。

式、會議記錄及其簽署等內容，由董事會依照公司章程制定，經股東（大）會審議通過后執行。

第十二條 股東（大）會定期會議除審議相關法律法規規定的事項外，還應當將下列事項列入股東（大）會審議范圍：

（一）通報監管部門對公司的監管意見及公司執行整改情況；

（二）報告受益人利益的實現情況。

第十三條 信托公司股東單獨或與關聯方合并持有公司50％以上股權的，股東（大）會選舉董事、監事應當實行累積投票制。

本指引所稱累積投票制，是指股東（大）會選舉董事或者監事時，每一股份擁有與應選董事或者監事人數相同的表決權，股東擁有的表決權可以集中使用。

第十四條 股東（大）會會議記錄應做到真實、完整，并自做出之日起至少保存十五年。

股東（大）會的決議及相關文件，應當報中國銀監會或其派出機構備案。

第三章

董事和董事會 董事 第一節

第十五條 信托公司董事應當具備法律、行政法規和中國銀監會規定的資格第十六條 公司章程應明確規定董事的人數、產生辦法、任免程序、權利義第十七條 董事應以認真負責的態度出席董事會，對所議事項表達明確的意條件。

務和任職期限等內容。

見。董事無法親自出席董事會的，可以書面委托其他董事按其意愿代為投票，并承擔相應的法律責任。

第十八條 董事個人直接或者間接與公司已有的或者計劃中的合同、交易、安排有關聯時，應當及時將其關聯關系的性質和程度告知董事會、監事會，并在董事會審議表決該事項時予以回避。

第十九條 信托公司設立獨立董事。獨立董事要關注、維護中小股東和受益人的利益，與信托公司及其股東之間不存在影響其獨立判斷或決策的關系。

獨立董事人數應不少于董事會成員總數的四分之一；但單個股東及其關聯方持有公司總股本三分之二以上的信托公司，其獨立董事人數應不少于董事會成員總數的三分之一。

第二十條 信托公司獨立董事應有良好的職業操守和道德品質，熟悉信托原理和信托經營規則，并有足夠的時間和精力履行職責。

信托公司獨立董事不得在其他信托公司中任職。

第二十一條 公司應當明確規定獨立董事的產生程序、權利義務等內容。第二十二條 獨立董事享有以下職責或權利：

（一）提議召開股東（大）會臨時會議或董事會；

（二）向股東（大）會提交工作報告；

（三）基于履行職責的需要聘請審計機構或咨詢機構，費用由信托公司承擔；

（四）對重要業務發表獨立意見，可就關聯交易等情況單獨向中國銀監會或其派出機構報告；

（五）對公司董事、高級管理人員的薪酬計劃、激勵計劃等事項發表獨立意見；

（六）法律法規賦予董事的其他職責或權利。

第二十三條 獨立董事在任期內辭職或被免職的，獨立董事本人和信托公司應當分別向股東（大）會、中國銀監會或其派出機構提供書面說明。

第三節

董事會

第二十四條 董事會對股東（大）會負責，并依據《中華人民共和國公司法》等法律法規的規定和公司章程行使職權。董事會授權董事長在董事會閉會期間行使董事會部分職權的，授權內容應當明確具體。

董事會、董事長依法行使職權，不得越權干預高級管理層的具體經營活動。

第二十五條 董事會應制訂信托公司的戰略發展目標和相應的發展規劃，了第二十六條 董事會應當制定規范的董事會召集程序、議事表決規則，經股第二十七條 董事會每年至少召開兩次會議。董事會會議記錄應做到真實、解信托公司的風險狀況，明確信托公司的風險管理政策和管理規章。

東（大）會表決通過，并報中國銀監會或其派出機構備案。

完整，并自做出之日起至少保存十五年。出席會議的董事和記錄人應當在會議記錄上簽字。

董事會決議應當經董事會一半以上董事通過方為有效，但表決重大投資、重大資產處臵、變更高級管理人員和利潤分配方案等事項，須經董事會三分之二以上董事通過。

第二十八條 有下列情形之一的，董事會應當立即通知全體股東，并向中國銀監會或其派出機構報告：

（一）公司或高級管理人員涉嫌重大違法違規行為；

（二）公司財務狀況持續惡化或者發生重大虧損；

（三）擬更換董事、監事或者高級管理人員；

（四）其他可能影響公司持續經營的事項。第二十九條 董事會應當向股東（大）會及中國銀監會或其派出機構及時報第三十條 董事會應當下設信托委員會，成員不少于三人，由獨立董事擔任告一致行動時可以實際上控制信托公司的關聯股東名單。

負責人，負責督促公司依法履行受托職責。當信托公司或其股東利益與受益人利益發生沖突時，保證公司為受益人的最大利益服務。

根據公司實際情況和需求，董事會還可以下設人事、薪酬、審計、風險管理等專門委員會。

第三十一條 董事會應當設董事會秘書或專門機構，負責股東（大）會、董事會的籌備、會議記錄和會議文件的保管、信息披露及其他日常事務，并負責將股東（大）會、董事會等會議文件報中國銀監會或其派出機構備案。

第四章

監事和監事會

監事 第一節

第三十二條 信托公司監事應當符合法律、行政法規和中國銀監會規定的資格條件，具備履行職責所必需的素質。

信托公司董事、高級管理人員及其直系親屬不得擔任本公司監事。

第三十三條 監事有權了解公司經營情況，并承擔相應的保密義務。

信托公司應當采取措施切實保障監事的知情權，為監事履行職責提供必要的條件。

第三十四條 監事應當列席董事會會議。列席會議的監事有權發表意見，但不享有表決權；發現重大事項可單獨向中國銀監會或其派出機構報告。

第二節

監事會

第三十五條 信托公司應當設監事會。

監事會應當制定規范的議事規則，經股東（大）會審議通過后執行，并報中國銀監會或其派出機構備案。

第三十六條 監事會由監事會主席負責召集。

監事會可下設專門機構，負責監事會會議的籌備、會議記錄和會議文件保管等事項，為監事依法履行職責提供服務。

第三十七條 監事會每年至少召開兩次會議。監事會會議記錄應當真實、完整，并自做出之日起至少保存十五年。出席會議的監事和記錄人應當在會議記錄上簽字。

第三十八條 監事會可以要求公司董事或高級管理人員出席監事會會議，回答所關注的問題。

公司應將其內部稽核報告、合規檢查報告、財務會計報告及其他重大事項及 時報監事會。

第三十九條 基于履行職責的需要，監事會經協商一致，可以聘請外部審計機構或咨詢機構，費用由信托公司承擔。

第五章

高級管理層

第四十條 高級管理人員的任職資格應當符合法律、行政法規和中國銀監會的規定。信托公司不得聘任未取得任職資格的人員擔任高級管理人員或承擔相關工作。

第四十一條 高級管理人員應當遵循誠信原則，謹慎、勤勉地在其職權范圍內行使職權，不得為自己或他人謀取屬于本公司的商業機會，不得接受與本公司交易有關的利益。

第四十二條 公司總經理和董事長不得為同一人。總經理向董事會負責，未擔任董事職務的總經理可以列席董事會會議。

總經理應當根據董事會或監事會的要求，向董事會或監事會報告公司重大合同的簽訂與執行情況、資金運用情況和盈虧情況。總經理必須保證該報告的真實性。

第四十三條 高級管理層應當為受益人的最大利益認真履行受托職責：

（一）在信托業務與公司其他業務之間建立有效隔離機制，保證其人員、信息、會計賬戶之間保持相對獨立，保障信托財產的獨立性；

（二）認真管理信托財產，為每一個集合資金信托計劃至少配備一名信托經理。

第四十四條 高級管理層應對公司的各個層面實施風險評估，實施評估的深度和廣度應與公司的業務范圍和各部門的職責相適應；同時應加強風險管理，有效檢測、評估、控制和管理風險，逐步提高風險識別和風險管理的能力。

第四十五條 高級管理層應當根據公司經營活動需要，建立健全以投資決策系統、內部規章制度、經營風險控制系統、業務審批及操作系統等為主要內容的內部控制機制，并報中國銀監會或其派出機構備案。

內控制度應當覆蓋信托公司的各項業務、各個部門和各級人員，并融入到決策、執行、監督、反饋等各個經營環節，保證各個部門和崗位既相互獨立又相互制約。

第四十六條 信托公司應當設立內部審計部門，對本公司的業務經營活動進行審計和監督。信托公司的內部審計部門應當至少每半年向公司董事會提交內部審計報告，同時向中國銀監會或其派出機構報送上述報告的副本。

第四十七條 高級管理層應當設立合規管理部門，負責公司的合規稽核，對公司各部門及其人員行為的合規情況進行全程監控，協助高級管理層有效識別和管理信托公司所面臨的合規風險。

第六章 激勵與約束機制

第四十八條 信托公司應當依法制訂公開、公正的績效評價標準和程序，建第四十九條 信托公司應當與公司員工簽訂聘任協議，對公司員工的任期、第五十條 信托公司的薪酬分配制度應獲得董事會的批準。董事會應當向股立薪酬與公司效益和個人業績相聯系的激勵與約束機制。

績效考核、薪酬待遇、解聘事由、雙方的權利義務及違約責任等進行約定。

東（大）會就公司高級管理人員履行職責的情況、績效評價情況、薪酬情況做出專項說明。

第五十一條 信托公司應當擬訂員工培訓計劃，定期開展學習培訓，提高公第五十二條 信托公司應當建立內部舉報機制，鼓勵員工舉報公司內部運營第五十三條 信托公司在條件具備時，經股東（大）會批準，可以建立董事、司員工的業務能力、合規意識和道德水準等。

缺陷或違規行為，并對舉報的問題進行獨立調查、處理。

監事和高級管理人員的職業責任保險制度。

第七章

附則

第五十四條 信托公司應當按照法律法規和有關監管規定，及時披露公司治第五十五條 本指引由中國銀監會負責解釋。第五十六條 本指引自2007年3月1日起施行。理方面的信息，并保證披露信息的真實性、準確性和完整性。

發布部門：中國銀行業監督管理委員會

發布日期：2007年01月22日

實施日期：2007年03月01日(中央法規)

第四篇：商業銀行押品管理指引-中國銀行業監督管理委員會

商業銀行押品管理指引

（公開征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為規范商業銀行押品管理，根據《中華人民共和國銀行業監督管理法》、《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國物權法》和《中華人民共和國擔保法》等法律法規，制定本指引。

第二條 中華人民共和國境內依法設立的商業銀行適用本指引。

第三條 本指引所稱押品是指由債務人或第三方為擔保商業銀行相關債權實現，所抵押或質押給商業銀行，用于緩釋信用風險的財產或權利。對于商業銀 1 行實質承擔押品管理責任的有關財產和權利，可參照本指引執行。

第四條 商業銀行應將押品管理納入全面風險管理體系，完善與押品管理相關的治理架構、管理制度、業務流程、信息系統等。

第五條 商業銀行押品管理應遵循以下原則：

（一）合法性原則。押品管理應符合法律、法規規定。

（二）有效性原則。抵質押擔保手續完備，能夠合理確定押品價值并處置變現，具有債權保障作用。

（三）審慎性原則。充分考慮押品本身可能存在的風險因素，審慎制定押品管理政策，動態評估押品價值及風險緩釋作用。

（四）從屬性原則。商業銀行應全面評估債務人的償債能力，在此基礎上考慮押品的風險緩釋作用。第六條 中國銀監會對商業銀行押品管理進行監督檢查，對不能滿足本指引要求的商業銀行，視情況采取相應的監管措施。

第二章 管理體系

第七條 商業銀行應健全押品管理的治理架構，明確董事會、高級管理層、相關部門和崗位人員在押品管理中的職責。

第八條 董事會應督促高級管理層在全面風險管理體系框架下構建押品管理體系,切實履行押品管理職責。

第九條 高級管理層應規范押品管理制度流程，推動落實各項押品管理措施，確保押品管理體系與業務發展、風險管理水平相適應。第十條 商業銀行應明確前、中、后臺各業務部門在押品管理中的職責，內審部門應將押品管理納入內部審計范疇定期進行審計。

商業銀行應確定押品管理牽頭部門，統籌協調押品管理，包括制定押品管理制度、推動信息化建設、開展風險監測、組織業務培訓等。

第十一條 商業銀行應根據需要，設置押品價值評估、抵質押登記、保管等相關業務崗位，明確崗位職責，配備充足人員，確保相關人員具備必要的專業知識和業務能力。同時，應通過建立回避制度、人員輪換以及流程化管理，防范操作風險。

第十二條 商業銀行應健全押品管理制度和流程，明確可接受的押品種類、目錄、抵質押率、估值方法及頻率、擔保設立及變更、存續期管理、返還和處置等相關要求。第十三條 商業銀行應建立押品管理信息系統，持續收集押品種類、押品估值、抵質押率等相關信息，支持對押品及其擔保業務開展統計分析，動態監控押品債權保障作用和風險緩釋能力，將業務管控規則嵌入信息系統，加強系統制約，防范抵質押業務風險。

第十四條 商業銀行應真實、完整保存押品管理過程中產生的各類文檔，包括押品調查文檔、估值文檔、存續期管理記錄等相關資料，并易于檢索和查詢。

第三章 風險管理

第十五條 商業銀行接受的抵質押品應符合以下基本要求：

（一）抵質押的財產或權利真實存在；

（二）抵質押品權屬關系清晰，抵押（出質）人 對押品具有處分權；

（三）抵質押品符合法律、法規規定或國家政策要求；

（四）抵質押品具有良好的變現能力；

（五）抵質押品估值方法恰當，評估價值合理。第十六條 商業銀行應至少將押品分為金融質押品、房地產、應收賬款和其他押品等類別，并在此基礎上進一步細分。同時，應結合本行業務實踐和風控水平，確定可接受的押品目錄，每年至少更新一次。

第十七條 商業銀行應遵循客觀、審慎原則，依據資產評估準則及相關規程、規范，明確對各類押品進行內部或外部估值時采用的方法，并保持方法的穩定性。原則上，對于有活躍交易市場、有明確即期交易價格的押品，應參考市場價格確定押品價值；采用其他方法評估時，評估價值不能超過當前合理市場價格。第十八條 商業銀行應根據不同押品價值波動特性，合理確定各類押品價值重估頻率，每年應至少重估一次。價格波動較大的押品應適當提高重估頻率，對于有活躍交易市場的金融質押品應進行盯市估值。

第十九條 商業銀行應明確押品估值（包括重估）的責任主體以及估值流程，包括發起、評估、確認等相關環節。對于外部估值情形，其結果應由內部審核確認。

第二十條 商業銀行應審慎確定各類押品的抵質押率上限，并根據經濟周期、風險狀況和市場環境及時調整。

抵質押率指擔保本金余額與押品估值的比率：抵質押率=押品擔保本金余額÷押品估值×100%。

第二十一條 商業銀行應建立動態監測機制，跟蹤押品相關政策、行業、地區環境變化，分析其對押品 價值的影響，及時發布預警信息，必要時采取相應措施。

第二十二條 商業銀行應加強押品集中度管理，采取必要措施，防范由于采用單一押品或單一種類押品占比過高產生的風險。

第二十三條 商業銀行應根據押品重要程度和風險狀況，定期對押品開展壓力測試，原則上每年至少進行一次，并根據測試結果采取相應的應對措施。

第四章 押品調查與評估

第二十四條 商業銀行各類表內外業務采用抵質押擔保的，應對押品情況進行調查評估，主要包括受理、調查、估值、審批等環節。

第二十五條 商業銀行應明確抵押（出質）人需提 供的材料范圍，在業務發起時全面收集押品相關信息和材料。

第二十六條 商業銀行應對抵押（出質）人以及押品情況進行調查并形成書面意見，內容包括但不限于押品權屬及抵質押行為的合法性、押品及其權屬證書的真實性、押品變現能力、押品與債務人風險的相關性,以及抵押（出質）人的擔保意愿、與債務人的關聯關系等。

第二十七條 押品調查方式包括現場調查和非現場調查，原則上以現場調查為主，非現場調查為輔。

第二十八條 商業銀行應按照既定的方法、頻率、流程，對押品價值進行評估，并將押品價值作為業務審批的參考因素。

第二十九條 商業銀行在以下情形下，押品應由第三方進行估值：

（一）法律法規及政策規定、人民法院、仲裁機關等要求外部評估的押品；

（二）監管部門要求外部評估的押品；

（三）因專業化程度較高，本行不具備評估專業能力的押品；

（四）其他確需外部評估的情形。

第三十條 商業銀行應明確外部評估機構的準入條件，實行名單制管理，定期開展后評價，動態調整合作名單，不得接受名單外機構的評估意見。

第三十一條 商業銀行應參考押品調查報告和評估結果，對抵質押業務進行審批。

第五章 抵質押設立與存續期管理

第三十二條 商業銀行辦理抵質押擔保業務時，應 簽訂合法、有效的書面主合同及抵質押從合同，并確保押品存續期限不低于主債權期限。主從合同合一的，應在合同中明確抵質押擔保有關事項。

第三十三條 對于法律法規規定抵質押權經登記生效或未經登記不得對抗第三人的押品，應到有權登記部門辦理抵質押登記，取得他項權利證書或其他抵質押登記證明，確保抵質押登記真實有效。

第三十四條 對于法律規定以移交占有為質權生效要件的押品和應移交商業銀行保管的權屬證書，商業銀行應辦理轉移占有的交付或止付手續，并采取必要措施，確保押品真實有效。

第三十五條 押品由第三方監管的，商業銀行應明確押品第三方監管的準入條件，對合作的監管方實行名單制管理，加強日常監控，全面評價其管理能力和資信狀況。對于需要移交第三方保管的押品，商業銀 行應與抵押（出質）人、監管方簽訂相關監管合同或協議，原則上應要求監管方將押品與其他資產相分離，明確監管方的監管責任和違約賠償責任。

第三十六條 商業銀行應明確押品及其權屬證書的保管方式和操作要求，妥善保管、占有抵押（出質）人依法移交的押品或權屬證書。對未移交銀行保管的押品，按合同約定執行。

第三十七條 商業銀行應按規定頻率對押品進行價值重估。出現下列情形之一的，即使未到重估時點，也應重新估值：

（一）押品市場價格發生較大波動；

（二）發生合同約定的違約事件；

（三）押品擔保的債權形成不良；

（四）其他需要重估的情形。

第三十八條 如發生可能影響抵質押權實現，或出 現其他需要補充變更押品的情形時，商業銀行應及時采取補充擔保等相關措施防范風險。

第三十九條 抵質押合同明確約定警戒線或平倉線的押品，商業銀行應加強價格監控，觸及警戒線時要及時采取防控措施，觸及強制平倉條件時應按合同約定平倉。

第四十條 商業銀行在對押品相關主合同辦理展期、重組、擔保方案變更等業務時，應確保抵質押擔保的連續性和有效性，防止債權懸空。

第四十一條 商業銀行應對押品管理情況進行定期或不定期檢查，跟蹤押品保管情況以及權屬變更情況，特別是重復抵押或再次抵押情況，排查風險隱患，評估相關影響，并形成書面報告，原則上不低于每年一次。第六章 押品返還與處置

第四十二條 出現下列情形之一的，商業銀行應辦理抵質押注銷登記手續，返還押品或權屬證書：

（一）押品所擔保的債務，包括實施減免后的債務已經全部清償；

（二）人民法院解除抵質押擔保裁判生效；

（三）其他約定情形。

第四十三條 商業銀行向受讓方轉讓債權的，應協助受讓方辦理擔保變更手續。

第四十四條 如債務人未能按期清償押品擔保的債務或發生其他風險狀況，商業銀行應根據合同約定，按照損失最小化原則，合理選擇行使抵質押權的時機和方式，通過折價、拍賣、變賣等合法方式及時行使抵質押權，或通過其他方式保障合同約定的權利。第四十五條 處置押品回收的價款超過合同約定主債權金額及相關費用的，商業銀行應將超過部分退還抵押（出質）人；價款低于合同約定主債權金額及相關費用的，不足部分向債務人追索。

第七章 附 則

第四十六條 本指引由中國銀監會負責解釋。第四十七條 中國銀監會監管的其他銀行業金融機構參照執行本指引。

第四十八條 本指引自2017年 月 日起施行。

第五篇：中國銀行業監督管理委員會辦公廳關于加強城市商業銀行股權管理的通知

中國銀行業監督管理委員會辦公廳關于加強城市商業銀行股權管理的通知

（銀監辦發[2003]105號）

各省、自治區、直轄市銀監局（籌）、大連、寧波、廈門、青島、深圳市銀監局（籌）：

近一時期，一些城市商業銀行在增資擴股后，由于股權結構不合理，接連發生部分股東操縱銀行高級管理層并惡意進行關聯交易的事件，嚴重影響了城市商業銀行的健康發展。為保持城市商業銀行穩定，消除風險隱患，現就加強對城市商業銀行增資擴股和股權管理工作通知如下：

一、銀監會各級派出機構要加強對城市商業銀行增資擴股工作的監督和指導，嚴格審查城市商業銀行的股權結構、股東資格及其關聯關系，對股東的關聯交易加強監督和管理。

二、銀監會各級派出機構審核城市商業銀行增資擴股時，對單個股東或存在關聯關系的股東合并持股比例超過10％、異地投資者入股、股東資格欠缺但又確有必要入股的要詳細說明理由，逐級審核并出具明確意見后報銀監會核準其股東資格。

三、城市商業銀行董事會對增資擴股工作負有組織領導責任，應按照《股份制商業銀行公司治理指引》的要求和股權多元化、分散化原則，合理設置股權結構及其比例，并有義務向股東和當地銀行監管部門及時、完整、真實地披露新入股企業的經營管理狀況及其關聯關系。對于未按要求披露或隱瞞相關信息的，銀監會各級派出機構應依照有關規定對董事會負責人和直接責任人給予行政處罰；對于造成經營管理混亂或損失的，應取消其高級管理人員的任職資格。

四、城市商業銀行股東（含新入股企業和原有股東）必須及時、完整、真實地向董事會報告其關聯企業情況、與其他股東的關聯關系及其參股其他城市商業銀行的情況。凡隱瞞關聯關系的，經銀監會及其派出機構查實后，可對該股東單位派出的董事、監事權利進行限制；對違法違規從事關聯交易的，銀監會或其派出機構將重新審核或取消其股東資格，給銀行造成損失的，應予以賠償。對因取消其股東資格造成股權懸空的，應責令該行限期補足相應股本金。

五、城市商業銀行董事、監事（包括獨立董事、外部監事，下同）必須向銀行董事會、監事會報告與其他股東及董事、監事相互之間的關聯關系。該行董事會、監事會應將上述關聯關系及時、完整、真實地報告銀監會及其派出機構。對隱瞞關聯關系、違背誠信義務的人員，銀監會或其派出機構不得核準其擔任董事、監事職務，已經獲得核準的應要求該行股東大會取消其董事、監事職務。城市商業銀行不得聘用與股東有直接業務關系或利益關系的獨立董事和外部監事。

六、城市商業銀行高級經營管理人員應及時向銀行董事會、監事會報告與其他股東的關聯關系。該行董事會、監事會應及時將高級經營管理人員的關聯關系報告銀監會及其派出機構。高級經營管理人員不得從股東方面獲得津貼或收取利益，不得在所在銀行為股東謀取不正當利益。凡有上述情況并經銀監會或其派出機構查實的，將依法取消其任職資格，并建議城市商業銀行董事會撤銷其職務。其行為觸犯刑律的，應依法追究刑事責任。

七、擬向城市商業銀行入股的股東，必須提供具備資格的中介機構出具的正式審計報告及其相關資料。中介機構不能履行誠信義務，向銀行監管部門提供虛假信息的，銀監會或其派出機構將按照《會計師事務所從事金融相關審計業務暫行辦法》予以處理，并對其記錄在案及通報有關部門。同時，終止對該股東資格的審理程序；對提供虛假資料，并已騙取股東資格的股東，銀監會有權取消其股東資格。

八、城市商業銀行應加強對關聯交易的管理和控制。

（一）城市商業銀行增資擴股時應參照《股份制商業銀行公司治理指引》和《股份制商業銀行獨立董事和外部監事制度指引》的要求修改章程，嚴格規范各種關聯關系和關聯交易，加強對關聯交易的管理和監督。

（二）各城市商業銀行必須建立向董事會負責的關聯交易控制委員會。關聯交易控制委員會負責制定本行有關關聯交易的政策、規則及管理制度，負責審批關聯交易，并對關聯交易行為負責。關聯交易控制委員會的負責人應由獨立董事擔任。

（三）關聯交易必須按照合法、公允的原則進行，不得違反有關法律、法規，不得損害存款人和其他股東的利益。城市商業銀行對關聯交易要嚴格按照有關程序進行審批，其條件不得優于其他客戶。

（四）城市商業銀行要加強對關聯交易的風險控制。關聯交易的風險控制不僅指貸款，還應包括擔保、承兌、貼現、開出信用證等各類業務的風險控制。城市商業銀行在統一授信的額度內，對同一股東及其關聯方提供的總授信額度及余額（含貸款、承兌、貼現等業務）不得超過本行資本凈額的10％。

（五）自2003起，城市商業銀行必須在年報、股東大會和內、外審計報告中對重大關聯交易及關聯方交易的總量、股東授信余額及不良貸款狀況進行信息披露。對于非技術性違約的關聯交易以及經營管理層對違約關聯交易的處置方案也必須對外披露。

（六）城市商業銀行董事會、監事會應切實履行職責，加強對關聯交易的控制。對違法違規從事關聯交易的直接責任人，應依法嚴厲追究其責任，其行為觸犯刑律的，應提交司法機關追究刑事責任。對違法違規從事關聯交易的其他責任人，也應按照有關規定分別予以處罰。

銀監會及其派出機構有權依法認定關聯關系、關聯交易以及關聯關系和關聯交易是否違規和有害，依法維護金融秩序的穩定和股東及存款人的利益不受損害。

請各銀監局將本通知轉發轄內各相關銀監分局和各城市商業銀行，并遵照執行。

中國銀行業監督管理委員會辦公廳

二00三年九月二十六日

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