第一篇：項目前期：房地產項目報批報建策略、技巧及公共關系維護(楊凡老師)

房地產項目報批報建策略、技巧及公共關系維護

課程背景

房地產開發特點是：1.周期長、投資量大；2.多專業，多階段，多節點；3.高風險、高回報，需要較強的資源整合能力，項目的成功一定是一個團隊目標一致、通力協作、不斷努力的結果。重點在三大節點：A、項目開工；B、開盤；C、內控交房；兩大階段：項目前期階段、項目實施階段（通過圖表和案例說明）。

這是一門結合房地產全程開發的報建實戰課程，通過開發流程的一系列報建環節的梳理和核心部門公共關系的剖析，告訴房地產企業老板、集團開發負責人一個優秀的報建人員如何高效地進行該項工作，才能保證企業開發項目快速取得合法證照。

良好公共關系的建立與維護不僅對于已開發項目具有直接的促進作用，還對于公共危機的處理和化解、企業長期形象的建立、各項優惠政策的博取具有重要的意義。可以讓地產公司老板提高對開發報建的認識，培養和訓練專業的報建團隊，讓你從不斷發生的繁瑣的企業管理工作中，找到最核心的關鍵，做一個內行的開發管理者！

師資簡介

楊 凡老師：

國內房地產資深專家，東南大學工程碩士，南京大學EMBA，全經聯創新講師，明源地產研究院研究員。楊老師早年就職部屬建筑設計研究院，曾在2家上市地產公司的總部產品研發中心參與和支持了多項住宅和商業綜合體的設計的研究，對產品創新與設計控制有深厚的專業功底，先后擔任過蘇寧環球和百勝麒麟等多家地產公司項目設計負責人和項目總經理，積累了豐富的一線的實戰經驗。

曾全權負責一些開發集團公司的區域公司的前期報建和設計管理工作，參與營銷與成本管理工作，總負責項目的整體策劃、設計、及項目的全過程運營管理，經歷多個項目的投資拿地、全程報建、南京和重慶等地項目的拆遷安置、土地一二級聯動、合同談判以及項目的運營管控等工作。對外對于土地價值的判斷、投資機會的選擇與切入、拆遷安置技巧、一二級聯動獲取策略、政府公共關系維護和報建技巧，對內對于項目的關鍵節點設置和把控、計劃管理的落地、內部各部門綜合協調等方面具備獨特的理論和實踐經驗，有房地產多個項目的整體運營管控經驗和操盤技能。

楊凡老師今年來多次被邀請走進大型國企和上市公司，給企業中高層和行業內的管理人員上課，并在清華大學、北京大學、重慶大學和中南大學等大學房地產總裁班客座，給學員培訓上課，在時代光華等專業地產培訓機構的云直播平臺授課，深得從業人士的好評。

課程收益

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讓房地產企業老板提高對開發報建的認識 ? 教會房地產老板如何用好開發人員 ? 讓房地產老板學習公共關系的有效利用 讓房地產報建從業人員快速入門和提高層次

通過學習，能夠讓您清楚開發主要流程、重點及風險點。

了解開發開發報建全過程的內、外部管控辦法，并能在實際工作中有效實施。

課程對象

房地產開發企業總經理、主管、開發部負責人、報建專業、公共關系部相關人員

一篇：房地產項目的開發報建的外部主要工作內容：

一、項目報建流程及主要審批成果

二、項目設計審批

（一）、設計方案審查（并聯審查）

1、方案預審需提供的材料：

2、協辦部門材料及數量：

◆涉及消防事項的審查 ◆涉及園林綠地指標事項的審查

◆ 涉及防空地下室設置事項的審查（涉及民用建筑配套建設防空地下室）◆ 涉及市政公用設施安全事項的審查（涉及危及市政公用設施安全

的建設項目）

◆ 涉及國家安全事項的審查 ◆ 涉及電力保護事項的審查

◆涉及河道管理事項的審查（限河道管理范圍內的建設項目）◆涉及機場空域安全管理事項的審查 ◆涉及無線電管理事項的審查 ◆環境影響評價文件審查

（二）、擴初設計審查（市住建局并聯審查，各區、縣住建局有差異）

1、初步設計預審需提交的申請材料

2、主辦部門所需要的材料：

（1）建設工程初步設計審批申請表（含電子表格）；（2）初步設計圖說（按主辦部門預審意見修改后）及其光盤；（3）涉及高邊坡支護的，應提供邊坡支護方案設計可行性評估報告；

3、協辦部門提供的材料： ◆消防所需申請材料： ◆園林部門所需申請材料： ◆氣象部門所需申請材料： ◆人防部門所需申請材料： ◆市政部門要求的申請材料： ◆交通部門所需申請材料：

（三）、建設工程施工圖審查備案 第一部分（綜合篇）第二部分（消防專篇）第三份（節能專篇）

三、項目工程辦證

（一)、建設用地規劃許可證的辦理（二)、項目核準

（三)、建設工程規劃許可證辦理（四)、建設工程施工許可證辦理（五)、建設工程預售許可證辦理（六)、建設工程備案證辦理 ●建設工程竣工驗收備案

四、項目工程招標

（七)、建設工程招標報建

（八)、建設工程招投標情況備案（九)、建設工程施工合同備案

五、項目專項審查

（十)、平基土石方專項工程（十一)、高切坡治理專項工程（十二)、建筑裝飾專項工程

六、項目施工報監（十三)、建設工程質量監督報監

（十四)、建設工程施工臨時占道、開口辦理（十五)、移植行道樹辦理（十六)、人防設施損壞報批

七、項目行政管理

（十七)、房地產開發項目資本金管理（十八)、房地產開發項目手冊管理

八、項目驗收

（十九)、項目規劃專項驗收管理（二十)、項目消防專項驗收管理（二十一)、項目環保專項驗收管理（二十二)、項目防雷專項驗收管理（二十三)、項目園林專項驗收管理（二十四)、項目節能專項驗收管理（二十五)、項目竣工驗收管理（二十六)、項目檔案資料管理

九、總結要點及相關案例： 土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段

2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質

3、總平面審查階段

4、管線綜合審查、排水許可證

5、單體審查、建筑工程規劃許可證

6、消防和人防專項審查

7、節能審查、施工圖審查

8、渣土和建筑垃圾排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可

9、質量監督、安全監督

10、施工招投標、監理報建

11、施工許可證

12、放線、驗線

13、預售許可證

14、關于預售中的土地解押

15、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓

16、潛規則概要

第二篇：房地產項目的開發前期的內部主要工作內容：

一、項目前期階段 開發項目的前期工作流程、完成標志、控制要點及主要風險： 3 項目可行性研究報告（公司）4 項目定位報告（公司）（1）、市場定位、客戶定位、產品定位、價格定位（2）、經濟測算（3）、項目發展報告：開發計劃、項目考核指標初定、資金流

2、國有土地使用權證（國土局）

3、建設用地規劃許可證（規劃局）（1）、建筑方案設計通過（公司）（2）、方案文本報規通過（規劃局）（3)、項目投資概算（公司）建設工程規劃許可證（規劃局）（1）、施工圖最終藍圖完成（公司）并通過圖審（2）、建筑工程規劃許可證（規劃局）（3）、目標成本審核通過（公司）（4)、項目預算審核通過（公司）

5、建筑工程施工許可證（建設局）

6、項目開工（公司）:項目開工主要流程

7、樣板區開放（公司）:樣板區開放主要流程

8、預售許可證（房管局）

案例：預售許可證辦理所需資料(1)、項目亮相（公司）(2)、項目開盤（公司）項目前期階段小結：

核心工作：項目定位、方案設計、預售許可證獲取 關鍵性節點：五證的獲取、樣板區開放 最主要影響因素：

1、拆遷影響項目啟動時間；

2、定位報告、規劃設計質量導致工作出現反復；

3、報規報建工作推進緩慢；

4、設計單位履約能力。

二、項目實施階段（項目全過程營銷）

1、項目實施階段——工程線管控流程及完成標志、主要過程控制節點

（一）、建安工程

（二）、室外配套工程

（三）、取得規劃驗收和綜合驗收合格證，工程驗收整改完成

2、項目實施階段——銷售線核心工作：按期完成銷售、回款目標，主要工作內容有：（1）、分解月度指標；(2)、產品分析、聚焦銷售重點，(3)、價格監控及調整，(4)、月度推廣計劃執行，(5)、客戶到訪及接待成交工作，(6)、月度指標考核

3、項目交付后主要工作

(1)、物業服務(2)、項目后評估(3）、產權辦理（4）、結算辦理

第三篇：開發報建工作的流程、節點工作、操作指南及案例分析

一、如何理解和判斷房地產項目的開發報建 1.當前國內典型企業對報建工作的認識和理解

2.報建工作在房地產項目全程開發中的地位和作用（項目的合法性）3.優秀企業的開發報建體系的組成分析

（結合2-3個優秀企業的報建體系組織結構分析）

二、如何構建適合房地產企業的報建流程和體系 1.開發項目所在城市的報建基本框架和流程（2-3個城市的報建流程圖分析）

2.不同報建階段的具體分析（結合6項案例）

（1）用地環節（含拆遷安置階段、管網拆除、土地確認書、國土合同、土地契稅、國土證等方面的報建程序或流程的具體研究）

（2）立項環節（投資備案、項目資本金、可行性研究，水土保持等）

（3）規劃設計環節（規劃方案、建筑方案審查、初步設計審查、施工圖設計和審查等）（4）工程建設環節（招投標、建筑節能、環境保護知識）

（5）銷售環節（開盤前期的報建、媒體審查、大小權證的辦理）（6）竣工驗收環節（規劃驗收、消防、人防、綠化、防雷等）3.開發主線——五大證照報建剖析（結合實際案例）（1）如何根據企業實際情況取得國土證（2）用地規劃許可證辦理（3）快速辦理工程規劃許可證（4）施工許可證的辦理（5）預（銷）售許可證辦理

4.技術獨立系統的報建技巧和策略（1）臨水、正式用水的報建策略（2）臨電、正式用電的報建技巧（3）如何推進大市政道路建設的報建

（4）通信、網絡、燃氣、供暖等專業部門的報建策略 5.企業如何構建恰當的報建模式和流程

（1）按項目開發流程，由不同部門分階段報建模式（2）統一由一個部門對外報建模式

（3）報建團隊和專業組相結合的報建模式（4）不同報建工作界面的搭接和分隔（5）高效的報建會議如何組織和管理

三.報建工作典型難點及技術處理（結合實際案例分析）（1）對項目報建難點和階段的客觀認識和分析（2）項目搶跑開工建設的處理

（3）國土問題（紅線交叉、土地抵押等）的解決（4）施工圖和方案差異大的處理（5）竣工驗收超指標的狀況處理（6）......四.不同類型開發企業實際關注的報建節點（1）民營企業關注哪些開發報建節點（2）國資企業關注哪些開發報建節點

（3）結合內外部情況，掌控報建工作的時效性和有效性 五.房地產企業開發報建團隊的建設 1.如何遴選和培養報建人員 2.報建人員的知識結構體系 3.基本禮儀

4.崗位再培訓的重要性 5.報建人員的心里調節

6.報建獎罰制度的執行和完善

六.房地產企業開發報建團隊的建設 1.開發報建工作的重要性 2.開發報建工作的核心價值 3.開發報建人員應具備的素質

4.開發報建工作的團隊協作流程簡述 5.如何提高報建效率

第二篇：房地產項目報批報建策略、技巧及政府公共關系——中房商學院

【青島】《房地產項目報批報建策略、技巧及政府公共關系構建與維護》(3月28-29日)

【課程背景】

這是一門結合房地產全程開發的報建實戰課程，通過開發流程的一系列報建環節的梳理和核心部門公共關系的剖析，告訴房地產企業老板、集團開發負責人一個優秀的報建人員如何高效地進行該項工作，才能保證企業開發項目快速取得合法證照。

良好公共關系的建立與維護不僅對于已開發項目具有直接的促進作用，還對于公共危機的處理和化解、企業長期形象的建立、各項優惠政策的博取具有重要的意義。可以讓地產公司老板提高對開發報建的認識，培養和訓練專業的報建團隊，讓你從不斷發生的繁瑣的企業管理工作中，找到最核心的關鍵，做一個內行的開發管理者!

【課程收益】

1、讓房地產企業老板提高對開發報建的認識

2、教會房地產老板如何用好開發人員

3、讓房地產老板學習公共關系的有效利用

4、讓房地產報建從業人員快速入門和提高層次

【學員對象】

房地產開發企業總經理、主管副總、開發部負責人、報建專員、公共關系部相關人員

【金牌導師】

譙老師：

房地產項目前期領域資深從業人士。曾歷任合生創展集團開發與營銷中心總監、龍湖地產項目前期負責人、恒大地產運營管控負責人等職位，多次被邀請給行業內的企業人員上課，并給北京大學、浙江大學等大學房地產總裁班學員上課。

譙老師經歷多個項目的投資拿地、全程報建、重慶拆遷安置、土地一二級聯動、合同談判以及項目的運營管控等工作。對外對于土地價值的判斷、投資機會的選擇與切入、拆遷安置技巧、一二級聯動獲取策略、政府公共關系維護和報建技巧，對內對于項目的關鍵節點設置和把控、計劃管理的落地、內部各部門綜合協調等方面具備獨特的理論和實踐經驗。

在結合實踐工作的同時，譙老師還在發表過《未來中小城市建設的方向和模式》;《北京大規模居住社區營建模式研究》;《房貸證券化模式研究》等論文，深得從業人士的好評。

專長：房地產土地價值判斷、投資機會的判斷與切入、公共關系的維護、開發報建技巧運用、內部運營管控、計劃管理實施等。

【課程大綱】

一、如何理解和判斷房地產項目的開發報建

1.當前國內典型企業對報建工作的認識和理解

2.報建工作在房地產項目全程開發中的地位和作用(項目的合法性)

3.優秀企業的開發報建體系的組成分析(結合2-3個優秀企業的報建體系組織結構分析)

二、如何構建適合房地產企業的報建流程和體系

1.開發項目所在城市的報建基本框架和流程(2-3個城市的報建流程圖分析)

2.不同報建階段的具體分析(結合6項案例)

(1)用地環節(含拆遷安置階段、管網拆除、土地確認書、國土合同、土地契稅、國土證等方面的報建程序或流程的具體研究)

(2)立項環節(投資備案、項目資本金、可行性研究，水土保持等)

(3)規劃設計環節(規劃方案、建筑方案審查、初步設計審查、施工圖設計和審查等)

(4)工程建設環節(招投標、建筑節能、環境保護知識)

(5)銷售環節(開盤前期的報建、媒體審查、大小權證的辦理)

(6)竣工驗收環節(規劃驗收、消防、人防、綠化、防雷等)

3.開發主線--五大證照報建剖析(結合實際案例)

(1)如何根據企業實際情況取得國土證(2)用地規劃許可證辦理

(3)快速辦理工程規劃許可證(4)施工許可證的辦理

(5)預(銷)售許可證辦理

4.技術獨立系統的報建技巧和策略

(1)臨水、正式用水的報建策略(2)臨電、正式用電的報建技巧

(3)如何推進大市政道路建設的報建(4)通信、網絡、燃氣、供暖等專業部門的報建策略

5.企業如何構建恰當的報建模式和流程

(1)按項目開發流程，由不同部門分階段報建模式(2)統一由一個部門對外報建模式

(3)報建團隊和專業組相結合的報建模式(4)不同報建工作界面的搭接和分隔

(5)高效的報建會議如何組織和管理

三、報建工作典型難點及技術處理(結合實際案例分析)

1.對項目報建難點和階段的客觀認識和分析 2.項目搶跑開工建設的處理

3.國土問題(紅線交叉、土地抵押等)的解決 4.施工圖和方案差異大的處理

5.竣工驗收超指標的狀況處理 6.……

四、不同類型開發企業實際關注的報建節點

1.民營企業關注哪些開發報建節點 2.國資企業關注哪些開發報建節點

3.結合內外部情況，掌控報建工作的時效性和有效性

五、房地產企業開發報建團隊的建設

1.如何遴選和培養報建人員 2.報建人員的知識結構體系 3.基本禮儀

4.崗位再培訓的重要性 5.報建人員的心里調節 6.報建獎罰制度的執行和完善

六、房地產開發項目報建類相關政策法規分析

1.國土法規 2.建筑及設計規范 3.相關法律制度 4.銷售條例等 5.……

七、房地產公共關系的理念

1.公共關系是房地產企業戰略管理的重要組成部分

2.公共關系對房地產投資、建設、營銷的強烈支撐

八、公共關系對房地產企業的價值體現

1.各項優惠政策的博取 2.報建工作的快速推進 3.工程建設的安全進行

4.企業形象塑造的最佳途徑 5.銷售環節的可靠保障

九、如何搭建和維護開發建設中的公共關系平臺

1.政府公共關系平臺搭建與維護(政府、國土、規劃、建委、發改委、房屋管理局、市政、公安等)

2.金融系統公共關系平臺搭建與維護(銀行、稅務、信托、基金、投資公司等)

3.合作單位公共關系平臺建設(工程方、監理方、中介公司、媒體等)

4.新聞系統公共關系建設(廣播、電視、網絡、電臺等)

十、開發建設中的核心部門和核心人脈的剖析

1.國土系統重點職能部門和人脈 2.規劃系統重點職能部門和人脈

3.政府系統重點職能部門和人脈 4.建委體系重點職能部門和人脈

十一、維護良好公共關系的秘訣

1.企業人員的素質(形象、氣質、談吐、著裝等)

2.從公共關系到私人關系的建立和發展

3.“潤滑劑”的使用技巧

十二、人脈關系循環利用策略

1.人脈資源的調動 2.人脈資源的推薦 3.人脈資源的適度培養

十三、公共關系與公共危機(結合企業案例分析)

1.危機公關與公共關系培養的統一和協調

2.良好的公共關系是化解企業公共危機的有效工具

【費用說明】

【主辦單位】中房商學院

【時間地點】2015年3月28-29日 青島(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知，詳情請咨詢會務組)

【培訓費用】人民幣3680元/人(含學習費、場地費、資料費、茶歇)，會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執單中說明，會務組統一安排，費用自理。

中房商學院是中國房地產智業高端品牌。以“唯有實戰，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養6萬多名房地產精英。業務包括：房地產培訓、房地產內訓、房地產管理咨詢、工程管理、房地產考察、房地產策劃師、房地產MBA等。

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第三篇：房地產報批報建心得

全盤認同，事實上，報批報建工作是一個要求專業性非常強的工作，我就在金地從事報批報建工作三個月來的經歷談下我對該工作的看法，或者說是經驗，我同志們分享。

一、時間管理能力

時間管理在報批報建過程中占有很重要的地位，在開發商拿到土地開始，報批工作就要開始進入了，并一直貫穿工程始終。作為報批工作的執行者，我們必須按照工程計劃或進度安排好報批工作各環節的各項工作，什么時間開始進行哪項工作，哪個階段幾項工作同時進行，一定要有自己的主見，對計劃進行有效的整合，凡事不能等，否則就會影響項目進程。

很多人認為，報批工作一環扣一環，要做下一項工作前，前面一項工作必須完成并拿到政府批件，這個說法沒有錯，但這種順其自然的時間管理只能說是很僵化，凡事沒有余地，一旦某個環節卡殼了，會影響整個計劃的進行。我剛剛到公司時，第一要務就是把整個計劃關節點進行并列分布，把所有工作放在同一起跑線上，然后對每項任務進行自我評估，有的工作甚至提前進行。比如環境影響評估分析，在報告出來前必須要進行為期兩個15天的兩次社會公示，然后才能進行環境影響評估報告，如果要按計劃，這項工作要到方案批復后才能進行，也就是說就該單項工作從提報到獲取成果，至少要45天（報告一般需要15天），而實際上，我把該工作提前到了立項批復后方案報批前就進行了，實際成績就是當方案批復后的7天內，我就完成了環境影響分析的全部工作。

二、專業要求和學習能力

很多人眼中，報批報建除了搞關系，多喝酒，其實就是一跑腿的活，沒有任何技術含量，非也！或者說至少在我的實際工作中，并非如此。我們的梅墟項目方案是在上海設計的，雖然前期征詢經常是上海設計部同事來寧波進行，但是大部分時間還是我一個人單兵作戰，在實際和政府的溝通和手續辦理中，經常會遇到他們的口頭征詢，比如哪個地方是綠化，某個建筑高度是多少？道路寬度有沒有達到交通規范，等等。如果你對專業和規范一點都不懂，那你在那一刻就會是個傻蛋。

在這方面，我確實很不怎么樣，我就經常給政府的領導批評，你TMD的什么都不懂，還搞什么報批報建啊，回去讓你們設計師過來。這一點，我確實很羞愧，但好在我是個會學習肯學習的人，每天閑暇時，我都會認真看方案設計文本、國家建筑設計規范和政府文件，不斷提高自己的專業素養，雖然我不可能也不需要象專業設計師那么精通專業，但作為報批報建工作的主要責任人，如果對專業一無所知，那你很可能就會因此影響工作。

四、承受壓力和解決問題的能力

誰工作都有壓力，有時候壓力就是動力！但在報批報建這個環節，前面的經驗根本就是空談。在別人眼里，房產開發商是甲方，很牛逼的事物！但如果從細處看，作為員工，公司是甲方，我是乙方；從報批報建工作性質來看，主要是跑政府機構，不用說，還是乙方，根本沒什么牛逼之處，事事處處你都是個低眉順目者，時時刻刻都要準備著看別人的眼色，受領導的怨氣，我相信只要做個這個工作的朋友都會有如此感慨。在公司層面，如果你工作不到位，就會影響到項目進度，那你就要隨時等候領導的訓斥；在工作層面，如果你某材料沒有準備齊或準備得很專業，那就你等著政府領導的呵斥吧（請注意紅色字體）-----不過我好象還沒有面臨這樣的場面過，我個人自以為工作效果還可以，沒有讓各級領導難看掉過，但我做好了讓領導訓呵的心理準備。所以這就需要報批人員有著強大的自我精神安慰能力，一旦工作中出現問題，自我心理調節很重要，還需要你有著強大的問題解決能力，不要以為領導訓完呵罵完你就沒事了，這個世界上從來就沒什么救世主，一切問題還都要靠你自己來解決并完善！

五、統籌管理和團隊協作能力

說到統籌，有人或許會說統籌就是時間管理啊。但我說的是各專業各部門間的統籌，是報批人員的管理能力。報批工作涉及的部門之廣、之大，相信沒有一個人會否認，說這個崗位在內涉及到公司各個部門、在政府也差不多上上下下都要接觸并不為過。行，既然這樣，那作為報批人員就要學會統籌了。

這個還是舉個實例比較好懂，梅墟項目方案批復后的一個工作就是擴初會審，為了保證一級計劃的正常進行，我們必須要在擴初會審前把文本提前送到與項目相關的部門去（梅墟項目涉及19個政府部門或事業單位），為此，你就要經常和設計部門溝通，了解擴初設計的進展，甚至要求加速設計進度，同時還要對擴初會審的行政材料進行匯總整理，你不可能事事自己去做，那就要協調公司各崗位的人員，為你準備資料。一旦設計院提交方案文本，那么多單位和部門要一個個送似乎太累，而且有時候某部門人員還不在位（人家總不可能天天坐在那里等你送文本），這時我們就要發動公司其他同事去送文本，如果遇到某部門人員不在，我們就要知道怎么才能在最短的時間內通過何種方式傳達到關鍵人員手中，甚至事后還要進行電話確認，只有事前統籌好，事后有跟蹤，報批報建工作才會井井有條，亂而有序！

六、資料管理能力

報批工作似乎很牛逼，整天和政府部門打交道，其實這個崗位既是一個管理者，又是一個辦事文員，報批報建大量的工作是和文件資料打交道的。比如各個辦事節點所需要提供的資料清單，你要學會保管并整理成冊，時時拿出來研讀，報批的成果你還要注意保存和留備，因為報批工作大量時間在路上或在政府部門，你如果想要把各工作弄得很順沒顧慮，那就要對所有文件進行有效整理，一旦缺件，那你就等著哭爹喊娘吧。

七、溝通力和公關力

其實我也不知道溝通和公關有什么區別，但我相信這里的公關絕對不是KTV里的公關小姐或先生，在我眼里，報批報建的公關力其實應該改為攻關力。其實這個能力是所有報批人員所必須具備的第一要素，這也是很多人認為的“只要政府關系好，報批工作就好做了”的能力，如何建立與政府部門的關系，如何搞好關系，并不是你說說就能搞定的，而是需要我們去踏踏實實地去和政府人員溝通、去互動才能搞好關系，如果你有溝通或公關力不行，你再怎么樣，還就是不行。我就遇到過這樣一個事情，某天在某部門辦事，一個開發商的哥們一再邀請部門的同志出去坐坐，可就是得不到肯定的答復，我也不知道哪個環節出問題了，但我相信肯定是溝通出了問題，公關力度夠不夠我想這應該不是因素。能說會道自然是溝通力的一個要件，但是我想誠信、負責、熱情、尊重是很關鍵的東西，如果沒有這幾點，你就是長了張律師嘴巴，事情照樣難辦。

八、酒量和酒品

中國歷來有酒文化，中國人辦事就要喝酒，雖然我也意識到在這里寫不合適，但是我們還是要尊重事實，在報批工作中，喝酒這一項工作是相當免不了的，既然喝酒，那就要順應中國的酒文化。在酒桌上，作為乙方的你，總不能很牛逼地喝一點點吧，把酒場氛圍如果弄得很冷，那你就完蛋了。

我的酒量其實很差，雖然公司的哥們給我的排名往前靠了，但事實上我的酒量很差，但我有酒膽，所謂酒品如人品，在酒量不行的情況下，我就是敢喝，我有一句名言：把每一天都當作世界末日過，喝死拉倒！這個時候，一旦把在座的喝了興起了（這是酒的功勞而不是人的功勞），感情就開始形成了，默契也就達成了。所以，作為報批工作者，如果你沒有酒量，那你就一定要有酒膽，如果你什么也沒有，那你就趕緊換崗位吧，不是說你能力不行，而事實上你的能力也確實不行。

寫了八條，雖然想說些報批報建工作的經驗和理論的，但居然從這個崗位所需要的素質寫了起來，題目也不想改了，就這么的吧。這八條其實也只是個大概，作為一名報批報建從業人員，所需要具備的素質還有很多，比如不恥下問的能力、身體素質好、文字工作能力（經常要寫書面報告）等等，就不一一具來，當作拋磚引玉吧，寫完，股溝了一下報批報建這個關鍵詞，居然發現，我的這篇文章還是網絡第一篇關于報批工作的文字綜述（其他文件性的清單不算）。

第四篇：房地產報建報批工作心得

房地產報建報批工作心得

做報建報批工作都1年了，還是有自己的心得的。。總的說來這個前期工作真的很累人。壓力很大。。而且說不清楚。。做過的人才能了解其中的奧妙和辛酸。。相信每個做過這個工作的人都會有很多應酬的事情。。想當初我曾經1個星期有5天都喝的非常難受。吐到3點都難受的睡不著。。現在看到酒都有點怕。。最累人的還是公關問題。。中國這個國情。人際關系可以說在報建工作中至關重要。其實想要套近一個相關部門的負責人。。真的很費工夫。。我想過很多辦法：

1、打聽他的個人喜好這些（便于有話題）

2、實在不行，就直接給領導匯報讓他出面（報建報批沒有領導的支持可以說幾乎不能完成）

3、請認識他的人幫我引薦，這樣方便辦事 初此之外我想不出其他辦法了，如果死腦筋的按流程辦事，不去拉關系，一句話10次有9次碰壁。去一次失望一次。至于拿證。慢慢等吧。。請負責人吃飯。。還不是你開口就請的出來的。。這點做過的人很清楚。。這種公關工作，還有其他的辦法可以套近相關負責人嗎？請指教。。在這個工作上，不是懂流程就能辦成事的。。也不是你嘴巴會說就能辦成事情的。。

這個問題是相通的....你這樣公關成本太高太累....你應該在當地政府實權部門公關一個資歷深的領導..要把關系處到非常鐵....以后有什么事都幫助你出面..你就會輕松很多......千萬不要象這樣走到哪攻關到哪..那樣你會累死的問題

2是的。。這種辦法我也知道。。所以我們大領導出面。。跟規劃局、建設局、國土局局長的關系,甚至是當地政府最大的官的關系都整的很好。。但是后來又出現問題。下面辦事情的人當著局長的面答應的很好。。背著就老是找小問題。。你也不可能一點問題就去找局長，所以有幾次局長是當著我們把下面科室的找來當面解決問題，實際上跟下面的人的關系就整僵了。。所以兩手都要抓。。請下面科室的人吃飯唱歌娛樂。。次數不能多。但是每次都要收到效果。達到你要的目的 但是報建報批的工作接觸的公司部門太多。。象安監、質監、消防、招投標這些部門。。還有就是跟公司有業務關系又比較特殊的公司象自來水、天然氣、光纖、供電局這些，以前這些部門是建設局的下屬單位，歸建設局管，現在屬于自負盈虧的企業，所以還是要去打理。。其實很想請教前輩們在報建中的心得。。很想聽前輩們的經驗。。我會多學習的。。

中國的國情，有自己的特殊點。俗話說的好，閻王好斗，小鬼難纏，即使你跟局長跟市長甚至更大的頭頭關系都挺好，但是，你肯定好不到他可以為你丟烏紗帽，這點是必須要明確的。所以，我比較贊同樓上的一個觀點，就是兩手都要抓，兩手都要硬，同時，要按級別的對位。第一、作為一個企業的領頭者，你們領導，肯定有自己的一個公關交際圈，這個圈子你暫時是進不去的，所以，他的圈子的意義在于，在關鍵是可，可以有人出頭，何謂關鍵時刻，也就是可辦可不辦，可等待可不等待的時候，有上面領導的一句話，比下面跑斷腿管事的多，所以，這個圈子的重要性在于上層的說句話的力量，也就是所謂的上層關系。第二、中層，所謂的中層，區別于一些大頭頭的地方在于他們的職位級別，不可能是抓全面工作的，就好像公司里的中層一樣，個別部門的主管領導，拿著章的人。這些人，比上面的大領導，可以說是不足，但是，比下面的辦事員，又是有一定的實權，這些人的對付，可以充分現實我們的工作能力，這些人的交際，我建議一種方式，就是你們單位領導可以帶你去見你要辦事的地方的領導，順路帶上這種中層，然后，可以說認識認識，然后采取公關，這樣既然有上面的人的面子，他不敢胡來，第二你又不能讓他得不到他可以得到的好處，這些即使他在你單位事情上犯錯誤了，他會覺得有上面領導，到時候也好說，至于公關方式，看自己決定，是軟性公關還是硬性公關，在于自己喜好。第三、就是要明白一句話，縣官不如現管，所謂現管，就是我們辦事要直接面對的人，收我們材料的人。這些人，處于政府機

構的底層，無權無勢，唯一有的，他們有向上報材料的工作，這點很重要，呵呵，他可以拖你三五天不給你給領導那里送，像你說的，他可以找個借口給領導搪塞過去。所以，對于這些人，一定要做到小恩小惠不能斷，切身利益不能少的原則。但是，這些人是最不好把握分寸的地方，多了，比肩中層，我們合不來，少了，他肯定不會干，所以，這個小恩小惠一定要拿捏到位。所謂通則不痛，痛則不通。我們研究的就是一個人際方面的問題，說白了就是怎么樣請客送禮的問題。我想來主張就是，由上帶下，上層關系，要維護好，中層關系要保持很好，下層關系要努力做好。精力，要放在中層的關系處理上，由中層，帶下層。每個領導，都有自己派系的人，都有自己的所謂心腹和政敵，我們必須要明白這點。啰嗦這么多，不知道有沒有幫助，呵呵，拙見見笑。

問題

3繼續把問題深入。。其實我覺得報建報批的工作最體現一個人的綜合素質。。見人說人話見鬼說鬼話。。人都是八面玲瓏的。。特別是跟老油條老狐貍接觸的時候。。我突然想到報建報批的工作，簡直是把中國的國情體現的淋漓盡致。。對的，中層問題真的很微妙：一個科室的科長，比局長小，但是有自己的實權，有些可以忽略的問題，關系沒有搞好，他可以把這些問題弄成大問題，整的你是知道他在找茬，但是就是找不到理由，而且有自己的虛榮心，這種不大不小的官心思都有點重，但是他肯定是局長，或者某個副局長的心腹；還有就是政府現在有個不成文的規定，不知道每個地方是不是一樣，就是坐一個位子的人時間不能太久，要1年一換，當然局長的時間要長點，所以我們要考慮成本問題，但是，呵呵，所有的成本都是算在房價里面的。實際上我們大領導在開始的時候沒有注意到這種不大不小的官，可能是覺得大領導搞好了，就可以用大領導來壓他們，所以導致反反復復問題的出現。。對于下層的人：這些人的脾氣到特別大，一點權利沒有，還經常擺架子，很多次我都是憋到火在，表面上還要裝成你好我好的樣子。。送禮這個問題我一直都在琢磨，送什么樣子的禮，多少錢的這些問題。。

對跑前期的人的看法

其實資料流程那些太簡單了。。是人都懂。。但是沒有說到關鍵的問題，就是其中的人際關系的處理，我覺得這才是真正值得討論的地方。。我做前期1年了，也遇到不同公司的跑前期的人，但是很少是女的，呵呵，不過我也是女的。。女的雖然有時候不如男的方便，但是有些時候，女的要占一些方便。。這個就不多說了。大家都明白。。做前期的人性格雖有不同，但是還是有很多大致相同的地方：比如性格開朗，容易和人打成一片，話多，心細，反應快這些 也不是說老實巴交的人就不行。也有老實巴交的。。某些政府的就喜歡這樣的人。。說白了這個工作接觸的人太多。。形形色色的。。不見得每個人都喜歡開朗的人。。象那種說話爹聲爹氣的。。有些男人就反感。。所以還是要注意分寸。。當然我本人不屬于那種爹聲爹氣的。。不是那種人。。也做不來那種聲音。。但是我也不冷冰冰的哈。。呵呵。。做前期的一定要主動。。要放的下面子。。也要受的住各種各樣的氣。。忍字心頭一把刀。。也要開朗，懂得討人歡心。。這點非常重要。。但是這個不同于銷售，銷售的太多假話，呵呵，但是要是你在報建中說了假話，還被政府的人曉得了，有你好受的了。你要明白一個道理，你耍小聰明，別人耍手段的地方更多，整不死你也整掉一層皮。過于熱情那是不行的。畢竟政府部門有很多忌諱。。官越大的人忌諱越多。。我想沒有一個當管的喜歡別人看到他和哪個女的在單位上打情罵俏吧？當官的形象最重要。。特別是在中國。。所以女人要注意自己的形象。。出去代表一個公司的形象。。不要讓人覺得你的公司低俗。。

關于竣工驗收的問題

竣工驗收： 包括單體驗收，項目竣工驗收，這個很麻煩嗎？包括哪些內容呢？這個就是規劃局的事情。。還有就是關于綜合管網的布置。。先是公司和政府協調把主管道引到項目

外（包括光纖、通訊、自來水、電、天然氣等），在施工圖設計階段，已經涉及這部分管網的分戶的設計了，如果說在施工圖審查階段，分戶的管網都已經通過審核了，單體和項目竣工驗收階段還需進行綜合管線的驗收嗎？如果需要，也是規劃局的問題，綜合管線的驗收很麻煩嗎？ 在竣工驗收備案階段，需要設計，監理，施工，規劃局提供什么文件呢？ 還有竣工驗收完成后，就需要去房管局辦理分戶和預售許可證嗎？完成后領取2書？ 竣工驗收：包括單體驗收，項目竣工驗收，這個很麻煩嗎？包括哪些內容呢？項目工程竣工驗收主要包括涉及兩個政府部門,一個是質量技術監督站,一個是規劃局工程科(或建筑監理科),具體要的資料:

1、竣工驗收備案工作聯系單（規劃局工程科辦理）

2、工程款支付證明（規劃局工程科辦理）

3、施工許可證（復印件）

4、施工圖備案審查單（復印件）

5、監理公司出具的《工程質量評估報告》

6、設計公司出具的《工程質量評估報告》

7、勘察單位出具的《工程質量評估報告》

8、單位工程質量驗收記錄（復印件）

9、規劃驗收合格證（規劃局規劃科辦理）

10、消防驗收意見書（消防中隊辦理）

11、工程質量保修書

12、住宅質量保證書

13、住宅使用說明書

14、建筑節能轉向驗收備案表及（復印件）（規劃局墻改辦辦理）

15、工程檔案接受證明（規劃局檔案館辦理）地方不同，可能需要的資料不同每個地方不一樣，政府部門辦事的難易也不一樣 我個人感覺：規劃局是最好說話的，包括他的下設科室，其次是房地局;最難說話的是消防，吃了再拿了，給辦事還不利索。

縣級項目報建公關個人經驗

在一縣級項目待了將近4年時間，從拆遷到項目銷售完畢，前后經歷了許許多多，總的心得有以下幾點：

1、每個縣級行政領導班子和下屬的風氣和作風都不一樣，抓重點負責人，一針見血；

2、通過前期接觸單位的領導拓展關系（比如土地局領導、政府對口牽頭領導人等），這個領導選擇很重要，人品很重要：熱心，平易近人，關系面廣，他的權利能夠觸及到你項目開發的全程；這是你公關開始的最重要的起點，一點帶面，然后才能全面拓開。

3、這個領導關系的建立需要公司領導牽頭介入，畢竟領導不會那么容易比他等級低的辦事人。然后就看自己處關系的水平了，個人認為真誠很重要，謙虛好學也很重要，能夠很好理解官場的是非，最快的理解領導的意圖，有時候甚至一個眼神。當然，最后鈔票更重要，不可或缺；

4、當你處好了公關的這個點，以后報建的各個部門和局委關系的拓展就靠這點散發。先搞定局委主要負責人和對接人，然后最重要的是各局委的具體辦事人，俗話說“小鬼難纏”，通過酒肉、小惠等建立長期“虛假”朋友關系，當然也不是那么絕對，畢竟是共產黨的天下，還是有些能夠成為長期的忠實朋友，會在以后帶給你一些驚喜；

5、各個節假日一定不能忘記禮品或者紅包，不然你的絆腳石會在以后辦理的過程中慢慢浮出水面；抑或問候的短信、電話，感情投資也很重要，個人認為這是制勝的關鍵，這點處好，某些時候可能比金錢更有用；

6、必須適應并迎合當地的民風和人文，有時候可能不適應，很難受，但這是一個必須經歷的過程，得去面對和接受一些東西，類似洗腦，然后才能真正融入；

7、同底層打交道需要一些耐性和軟脾氣，千萬急不得，辦理審批的過程有時候會很漫長，時間其實是掌握在你手里，看你怎么去“溝通”和“引導”；

8、公關的時候切記要控制成本，始終記住你是公司的員工，為公司節約和利益最大化才是辦理所有事情的出發點，花最少的錢辦最有效率的事情；公關帳目一定要明晰，千萬不能貪小便宜吃大虧。以上是自己的一些體會，可能根據各地政府的政風和辦事效率不同，每個人的感受可能也有區別，希望各位同仁批評指正！！